2016年02月22日

リスクを果敢に取りに行ってリターンを狙うか

一般の方がイメージする不動産とは、土地だったり、戸建てだったり、マンションだったりと、住まいとしてイメージできる不動産か、ビルや駐車場、アパートなど事業や投資に用いられる不動産かと思われます。

私自身も、一般の方のご自宅用不動産の購入もしくは売却をお手伝いするのみで、ビルや倉庫、工場などの事業用は一般の方レベルに近く、また、投資用も住宅であれば問題ないですが、貸しビルや店舗となると、取引そのものは問題なくても物件の見極めには劣ることがあります。

裁判所が扱う競売事件で対象となる不動産は、一般の方はもちろん、不動産を生業とするプロでも驚くようなものも対象となります。

一般の市場では取り扱いができない(取引にならない)から競売に回ってくるとも言え、競売不動産の内容を見ていると、やはり普通の物件とは違うなと感じます。

・利用価値がない不動産(取引にはならなくても売り出されることはあります)
・建築できない土地(一般でもたまにあります)
・購入後にすぐ取り壊さないといけない建物(買う人はいない)
・購入後も明け渡しがされず貸し続けないといけない不動産(オーナーチェンジ物件と考えればOK)
・共有持ち分のみが対象で不動産の完全な所有(利用)ができない不動産
・事故物件(一般でも告知物件としてありますが、ハードさが違う)

このような物件でも、申し立てがあれば、特別な事情がない限り競売の対象となります。

競売は、購入者側から見ると「裁判所が不動産を販売している」という印象を受けますが、実際は、裁判所がとにかく換金して債権者へ分配(返済の一部)するという手段であり、不動産そのものの品質や状態は保証されておりません。

なぜなら、売却で得たお金はすぐさま債権者が渡ってしまい、裁判所が受け取るものではないため、後から何か言われてもお金はすでになく、また、手続きの執行官であるだけで売主そのものではないので、関知しないとしています。

さらに、代金納付により所有権が得られるまでで、引き渡しそのものは購入者自身で行うようにとなっています。不動産の所有までは裁判所が法律に基づき強制的に職権で行いますが、そこから先の引き渡しなどは買主が行ってください、ということになります。

そんなのはNG、ということで、競売での不動産取得を諦め、一般市場から購入するということも賢い選択です。

なお、このような面倒やリスクもあることから、競売不動産を評価する際、鑑定人は「競売市場修正」として30%減価(地域により幅の違いあり)をしており、これが安く買えるという背景の一つにもなっています。

競売での不動産購入は安く買えるかもしれませんが、自己責任(リスク)が強く大きな取引です。リスクを避けてリターンは少なめとするか、リスクを果敢に取りに行ってリターンを狙うか、人生の選択と同じです。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店【加盟店一覧】へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 

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競売事件の種類と注意点

一般の不動産物件と競売の不動産物件の違いは、所有者(売主)の意志にて売却されるか、裁判所が債権者からの申し立てにより売却するかの販売チャンネル違いです。

土地も建物もマンションも、不動産ということには変わりはございませんが、人(権利)の部分が取り扱いが異なります。

これは、売買(所有権の移転)の取り決めが、民法はどちらも共通ですが、一般の場合は宅地建物取引業法に基づくに対して、競売の場合は民事執行法に基づいて行われます。

裁判所が扱う競売には、内容に応じて事件種別が分けられています。(事件という言葉はTVなどから印象されるものではだけではなく、裁判所が扱うものは事件という言葉になります)

1. 担保不動産競売事件

住宅ローンなどの融資を受ける際に不動産に設定された担保権(抵当権など)を実行するための手続き。事件番号の符号は(ケ)と表示されます。

2. 強制競売事件

判決や調停、公正証書などで決まった内容を実現するためにする手続き。事件番号の符号は(ヌ)と表示されます。

3. 形式競売事件

債権回収(債務処理)や裁判などの紛争ではなく、不動産の分割(遺産分割など)をするために換金するために競売を利用する手続き。事件番号の符号は性質により(ケ)(ヌ)が使い分けられます。

1の事件の場合で、特に住宅ローンなど民間金融機関が債権者(抵当権者)であれば、融資実行前の審査にて不動産への担保評価を行っているため、不動産そのものは問題ないケースが多い。(絶対ではない)

しかし、2の事件の場合、1のような経緯を経ていないことで不動産の状況が未確認であり、また、競売落札後の権利関係やそれこそ人間関係などで問題が生じることもあり、注意が必要です。

しかも、(ヌ)事件の場合、売却基準額が低く設定されていることも多く、一般の方は興味を示しがちです。ここは一般物件と同じように、安いものにはなにか裏がある、ということになります。

いずれの場合も、宅地建物取引業法で守られる取引ではないため、事前の調査がとても大事になります。できれば、プロを活用されることをお勧めします。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

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不動産競売とは?

■不動産競売って何?

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関はリスクを避けるため抵当権を対象不動産に設定します。

それは、融資対象者(債務者)が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言います。そして売却行為を「競売」といい、売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

ただし、抵当権の実行を行う金融機関は、対象物件が競売となる前に市場で売却することをすすめます。それは、競売による売却には時間がかかり、売却金額は低額になることが予測されるからです。

そこで「地元に根付いた不動産業者」が金融機関と債務者の間に入り、問題点を解決し売却可能な状態に調整しています。

また、物件に解決不可能な問題がある場合は、競売による売却業務をすすめて行きます。ちなみに、解決不可能な問題とは「売却価格の調整」「占有者(債務者の返却拒否など)」「債務者との連絡がとれない」などです。

■不動産競売のメリット

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1.競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40〜60%です。
2.特別売却物件は更に20%ダウン(32〜48%)で購入可能。
3.最低価格が一般市場より安く、入札価格を自分で決定できる。
4.仲介および諸費用の手数料がかからない。(登録免許税、通信費は必要)
5.裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。
6.(建物であっても)消費税がかからない。

不動産競売のリスク

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1.物件の下見が困難である。
2.購入後の保証がない。
「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」
「地積に公簿数量との差異がある」
「境界の確定ができない」
「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。
 このような場合は基本的にアフターケアはありません。
3.保証金の提供が必要。
 ※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない。
4.確実に入手できるとは限らない。
 ※入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。
 ・時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。
 ・競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

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ズバリ、競売物件とは何か?

一般的な「競売物件」のイメージには、”怪しい”、”怖い”、”難しい”いったことがあるようですが・・・。

これは正しい理解ではありません!

確かに、民事執行法が改正される前の、不動産のセリ売り(現在は期間入札)の時代は、これらの言葉が該当した事実はありました。

しかし、現在では981.jp( http://981.jp )と加盟店のサービスを活用されることで、競売物件を安心して安く購入できるようになっています。

■ ズバリ、競売物件とは?

不動産競売とは、裁判所(国)を通じて不動産を買うことができる制度です。

不動産を担保にお金を借りた人が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、一連の申し立てを受けた裁判所は、少しでも対象の不動産を高く買ってもらえる人へ不動産競売という方法で販売し、売却代金を債務の弁済に充てます。

かつては専門業者でなければ手を出しにくい部分もありましたが、バブル崩壊後に不動産の差し押さえ件数が急増したこともあり、民事執行法の改正がすすみ、どなたでも公正かつ安全に取引ができるようになりました。

市場価格の3割引程度(場合によっては半値以下)で入手できる手軽さから、不動産業者だけではなく一般の方の入札が増えています。

不動産競売は、債権者(お金を貸す人)、債務者(お金を借りた人)、国(裁判所)、買受人(物件を買う人)のそれぞれが、お互いに助け合って不動産を救済する手段です。

■ 競売物件って安いの?

競売物件の安い、高いは物件によって様々です。

しかしながら現在の落札の約70~75%は法人(主に不動産業者)です。まだまだ業者が仕入し、再販売をしている状況にありますので、一般流通物件よりは安いことがほとんどです。

しかし最近では首都圏をはじめとして、昔ほど"激安"で無いことも確かです。従って、物件の"見極め"がより重要になってきます。

■ 競売物件っていわくつきの物件じゃないの?

"いわくつき"については、何をもって"いわくつき"と言うのかに依りますが、例えば事故物件(自殺や他殺等)は流通物件でも競売物件でもあります。

どちらも購入、入札前に分かりますので競売物件であれば3点セットを見れば記載があります。

一つ注意点としまして、3点セットでの資料は新しくても大体半年前の状況が記載されています。従いまして、入札して落札した場合再度の確認が必要です。

その間に物件の状況が著しく変わっていれば裁判所に申し出てください。残金を全額支払った後ですと難しいケースもありますので、残金の納付前に色々と確認することが肝要になります。

■ 競売物件を落札したらリスクはないの?

競売物件に限らず不動産の取得にリスクはつきものです。

但し、一般流通物件は宅建業者が介入することにより、リスクが殆ど無いような形で取引されます。

それに対して、競売物件は"自己責任"ですので、裁判所の3点セットの読み漏れ、勘違いなどで落札してしまっても自己責任になります。

従いまして不動産という大きな取引では、やはり競売であっても専門家=競売コンシェルジュにサポートしてもらい、リスクを事前に理解し回避や対策を事前に考慮することによって、流通物件と同じようなリスクで不動産を取得することをお勧めします。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

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【加盟店一覧】 http://981.jp/ftl/conciergeInfo.action

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