2016年02月15日

返済中の心の安定をもたらすために

起死回生「死にかかった人を生き返らす意。医術のすぐれて高いことの形容。転じて、崩壊や敗北などの危機に直面した状態を、一気によい方向に立て直すこと。絶望的な状況を立て直し、一挙に勢いを盛り返すこと。(新明解四字熟語辞典)」

起死回生の名を掲げた家庭常備薬のさきがけである「宝丹」、現在は、薬も進化して、種類も増え、また、誇大広告にも該当するかもしれないので、ここまで言い切るのは見られなくなりましたが、当時は、まさに起死回生のように効いたのでしょうか。

別のコラムにて住宅ローン破たん予備軍が増えていることを書きましたが、住宅ローンの延滞が始まると、その後に盛り返すことは少ないように思われます。ドラマのような起死回生というのは現実的には厳しいものがあります。

そもそも、延滞が始まるには、なにかしらの理由や事情があるはずです。収入が減った、突発的な出費があった、だらしない性格、などなど。理由は様々でしょうが、この根本的な部分が治らない限り、立ち直りは難しく、起死回生の薬で一時的に盛り返したとしても、結局、戻ってしまうように思えます。(相当な努力の末に立ち直る方も多いと思います)

記事は読んでいませんが、今週発売の週刊誌の見出しに「老後破綻、下流老人にならないための方法」というものがありました。

現役時代であれば、まだまだ若ければ、住宅ローンの支払いが厳しくなっても、立ち直る要素(肉体的、精神的)もあります。厳しいのは、週刊誌の見出しのように、引退してから、高齢者になってからの経済的な困窮です。

住宅ローンを組み際に、ごく自然に、当然のように、最終支払い年齢(弁済期限)を70歳、75歳としています。

60歳以降の定年を過ぎても働く、定年前に繰り上げ返済で完済する、退職金で一括返済する、など、借りる時は何かしらのお考えがあってのことかと思いますが、10年先、20年先のことは読み切れるものではありません。

起死回生の策というには大袈裟ですが、一番簡潔な方法が「売却して完済する」というものです。

しかし、新築プレミアム分の下落に、オーバーローンなどもあったりと、住宅ローンの残高減少よりも不動産価値の下落が先回りをして、売っても返しきらない、という方も多くいらっしゃいます。

これが、住宅ローンの条件変更(破たん予備軍、返済内容を見直し延命)、任意売却物件(債務超過状態での売却で売却後も借金が残る)の増加と繋がっています。

本来なら米国のように、売ったらチャラとなる住宅ローン(ノンリコースローン)を導入することがよいのかもしれません。(下落リスクを金融機関が負い、その分を金利に上乗せ)

これが日本では採用されることがない現状から考えると、自己防衛しかありません。これは、購入してからでは対応が難しく、いざとなったら「売ってチャラ」となる状態を維持できるように、購入をするときから考えておかなければなりません。起死回生の策を事前に備えておくことが、返済中の安心感、心の安定につながります。

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posted by preseek_shibata at 09:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マイナス金利の裏で住宅ローン破たん予備軍が増加している

先月末のマイナス金利導入から半月経ちましたが、未だに落ち着かず、TV、新聞などのメディアでも取り上げることが続いております。

2013年に、黒田総裁が就任して以来、異次元の金融緩和が行われてきましたが、インフレ目標が達成できないということで、新たな一手が今回の「マイナス金利」です。

昨日の報道特集でも、住宅ローンの借り換えに走る方が取り上げられ、利息総額が200万円以上安くなる、さらに800万円以上安くなるケースもなどと紹介されて、住宅ローンを借りるなら今がチャンスとばかりに消費者の購入意欲が増すように後押ししていただきました。

しかし、不動産を取り扱う者として、そんなに単純な考えでもいいのかなと不安を感じます。報道されていた住宅ローンの借り換えでも「変動金利」への借り換えであり、今後の金利上昇リスクは省いて、支払い利息が少なることばかりにフォーカスされていました。

借り換えの方は、すでに借りているわけですから、借りることそのものなくす、借入金額(残高)を減らすという根本的な部分は手が付かないのは致し方なく、金利低下による借り換えでの支払い利息の軽減で家計や資産の効率を図ることは良いことです。

気をつけたいのは、これから借りる方です。金利が低下したということで、購入をしたり、購入予算を増額したりすることは慎重に考えなければなりません。

量的緩和が始まった時と同じ年の2013年、モラトリアム法(中小企業金融円滑化法)が終了しました。その時の住宅ローン条件変更件数は26万件超、2015年の秋には37万件弱と2年ちょっとで10万件も増えています。(条件変更とは返済期間や金額を変更して延命させる、破たん予備軍と言われる)

モラトリアム法が終了後も、住宅ローン破綻者を増やさないという方針で、延滞があっても破たんする方向ではなく、なんとか延命させよというお上からのお達しがあった結果です。

景気が悪く収入が減った、教育費や税金などの負担が増えた、直接的な要因はそれぞれかもしれませんが、これだけ住宅ローン破たん予備軍が増えてしまった背景には、安易に購入すること、身の丈以上の高額な住宅を購入したことがあります。

低金利や住宅ローン控除など、購入を後押しし、財布を緩める状況になっていますが、ここはぐっと我慢して、5,000万円の予算を3,000万円に、3,000万円の予算を2,000万円にとサイズダウンすること、これが、住宅ローン破たんを避ける一番の方策です。

不動産会社やハウスメーカーの営業を見ていると、年収の7倍、8倍と、ものすごい予算(ひどいときは住宅ローン借入額)の住宅を勧めてきます。確かに、良い住まい、ハイスペックな不動産だとは思います。しかし、ほんとにそこまでの住まいが人生に必須な条件なのか。

今朝、朝一番で不動産情報の精査(というか眺めただけですが)をしてみると、中古戸建て、中古マンションに「申込あり」の表示が並んでいました。(今年より販売状況が分かるステータス管理が導入されました)

このようなコラムで言われなくても、消費者の皆さまの方が慎重で賢くて、すでに舵を切っているのかもしれません。

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