2016年02月22日

ズバリ、競売物件とは何か?

一般的な「競売物件」のイメージには、”怪しい”、”怖い”、”難しい”いったことがあるようですが・・・。

これは正しい理解ではありません!

確かに、民事執行法が改正される前の、不動産のセリ売り(現在は期間入札)の時代は、これらの言葉が該当した事実はありました。

しかし、現在では981.jp( http://981.jp )と加盟店のサービスを活用されることで、競売物件を安心して安く購入できるようになっています。

■ ズバリ、競売物件とは?

不動産競売とは、裁判所(国)を通じて不動産を買うことができる制度です。

不動産を担保にお金を借りた人が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、一連の申し立てを受けた裁判所は、少しでも対象の不動産を高く買ってもらえる人へ不動産競売という方法で販売し、売却代金を債務の弁済に充てます。

かつては専門業者でなければ手を出しにくい部分もありましたが、バブル崩壊後に不動産の差し押さえ件数が急増したこともあり、民事執行法の改正がすすみ、どなたでも公正かつ安全に取引ができるようになりました。

市場価格の3割引程度(場合によっては半値以下)で入手できる手軽さから、不動産業者だけではなく一般の方の入札が増えています。

不動産競売は、債権者(お金を貸す人)、債務者(お金を借りた人)、国(裁判所)、買受人(物件を買う人)のそれぞれが、お互いに助け合って不動産を救済する手段です。

■ 競売物件って安いの?

競売物件の安い、高いは物件によって様々です。

しかしながら現在の落札の約70~75%は法人(主に不動産業者)です。まだまだ業者が仕入し、再販売をしている状況にありますので、一般流通物件よりは安いことがほとんどです。

しかし最近では首都圏をはじめとして、昔ほど"激安"で無いことも確かです。従って、物件の"見極め"がより重要になってきます。

■ 競売物件っていわくつきの物件じゃないの?

"いわくつき"については、何をもって"いわくつき"と言うのかに依りますが、例えば事故物件(自殺や他殺等)は流通物件でも競売物件でもあります。

どちらも購入、入札前に分かりますので競売物件であれば3点セットを見れば記載があります。

一つ注意点としまして、3点セットでの資料は新しくても大体半年前の状況が記載されています。従いまして、入札して落札した場合再度の確認が必要です。

その間に物件の状況が著しく変わっていれば裁判所に申し出てください。残金を全額支払った後ですと難しいケースもありますので、残金の納付前に色々と確認することが肝要になります。

■ 競売物件を落札したらリスクはないの?

競売物件に限らず不動産の取得にリスクはつきものです。

但し、一般流通物件は宅建業者が介入することにより、リスクが殆ど無いような形で取引されます。

それに対して、競売物件は"自己責任"ですので、裁判所の3点セットの読み漏れ、勘違いなどで落札してしまっても自己責任になります。

従いまして不動産という大きな取引では、やはり競売であっても専門家=競売コンシェルジュにサポートしてもらい、リスクを事前に理解し回避や対策を事前に考慮することによって、流通物件と同じようなリスクで不動産を取得することをお勧めします。

□ この競売基礎講座は、弊社が会員登録をしております「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)運営の981.jp( http://981.jp )」より提供を受けております。

具体的な競売物件についてのご質問や競売不動産購入のサポートは、981.jpのお問合せフォームより最寄りの加盟店へお問い合わせください。[お問合せは無料です] 
【加盟店一覧】 http://981.jp/ftl/conciergeInfo.action

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2016年02月21日

競売不動産購入の個別セミナー

競売不動産は『勢い』・『気合い』・『やる気』の精神論だけでは落札できません。



実際に購入したいけど、なかなか落札しない方。それには理由(わけ)があります。物件の読み(値踏み)がきちんとできないと、何度入札しても落札までたどり着かないと思います。首都圏では、市場の3割も4割も安く落札されることはまずありません。

競売不動産は確実に、市場より安く購入できます。しかし、なんの戦略もなくただがむしゃらに入札しても、また、競売の現状を知らずに欲張りすぎても、思うような結果は出ません。

もし、今よりもプロに近づきたい、プロを超えたいと思われる方へ、落札者のプロである業者の手口を知りたい方は、ご参加してみてはいかがでしょうか。

もちろん、不動産競売はもちろんのこと、不動産の売買をしたことがない、競売だけではなく不動産全般について知りたい聞きたい、競売にはこだわっていないという方でも、ご参加いただけます。

競売に興味のある方、不動産投資を始めたい方、不動産を買いたい方、不動産を売りたい方、不動産に関するあらゆる事について学んでみませんか?

不動産投資やマイホーム取得を目的に、競売へ積極的に取組みたい方々のための「初級個別セミナー」のご案内です。

一般のサラリーマンやOLの方(増加中)へプロの講師が競売の基礎から実践までを分かりやすく解説いたします。また個別での開催により、受講者が講師と気軽に質問や相談ができるスタイルです。もちろん個別相談も受け付けております。

「競売不動産購入の個別セミナー」



今まで参加したセミナーでは、話を聞くだけ、人数が多すぎて質問が出来なかった(雰囲気も)というご感想をお持ちの方も多いのではないでしょうか。


不動産競売流通協会では、そのような声を受け、セミナーをさらに進化させた「グループディスカッション方式(座談会)」を採用し、講師の話を聞きながら、その都度、気軽に質問をして、さらに、同じテーブルで一緒になった参加者とも情報交換(同じ立場の人がどのように考え動いているかという情報はさらに貴重)ができるというさまざまなメリットがあるセミナー(勉強会)を開催しております。

さらに特典として、参加者の方は、講師の方々の反省会(という飲み会)にも参加する権利が得られます。不動産実務での裏話や体験談、講師の人となりから武勇伝まで、さらに極秘情報まで得られるかもしれません。(こちらは参加費が別途必要です)




そんな貴重な機会があるなら、ぜひ参加してみたいと思われた方は、検索サイトで「981」と検索し、ポルシェのページではない方(不動産競売)のサイトからお申込みください。

また、参加したいけど日程が合わない、都内ではなく地元での参加を希望される方は、協会正会員の各不動産会社へお問い合わせをいただきまして、「不動産競売の個別セミナー」を受けたいとお申し出ください。

セミナーが集団授業方式、グループディスカッションが少人数教室とすれば、個別セミナーは個別指導(自宅なら家庭教師)と同じです。協会の講習や支部研修などでスキル向上に努める講師陣が、お客様だけの先生となって、競売に限らず不動産に関すること全般についてお話しさせていただきます。

個別セミナーですから、お客様の不動産経歴や知識に合わせることができます。地元のことに精通していますから、個別の競売物件についての解説は深くなります。もちろん、セミナー当日に、検討している競売物件を指定して説明を受けることもできます。

他の参加者がいませんから、お客様のペースでセミナーを進めることができ、質問も自由自在に行うことができます。

【こんな方におススメ】
・競売不動産に興味のある方
・入札をしたけどなかなか買えない方
・不動産投資やマイホーム取得をお考えの方
・競売にかぎらず不動産に興味がある方

【主な講義内容】
(1)競売不動産のメリットとリスク
(2)競売不動産の検討から購入までの流れ
(3)3点セットとは?
(4)競売不動産の選び方とポイント
(5)投資をするならマンション?1棟もの?
(6)競売以外の不動産全般
(7)住宅ローンなどのファイナンス全般

■個別セミナーですからご希望に応じて内容は変わります。

【開催概要】
日時:随時(完全予約制)、時間に制限はありませんが一般的には約2時間程度となります。
場所:各会員のオフィスもしくはご自宅

■担当エリア(千葉県)
千葉地方裁判所・松戸支部管轄エリア(柏市、松戸市周辺)プレシーク(お申込みフォーム)
千葉地方裁判所管轄エリア(船橋市、市川市、習志野市、千葉市他)ヤシカ
その他のエリアは協会本部までお問い合わせください。

信頼できる「不動産の先生」に出会えるチャンスです♪
この機会を逃すべからずです!
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それでもタワーマンションを購入する?

TVや映画で使われる圧倒的な眺望とモデルルームのような室内、それを実現させてくれるタワーマンションは、あこがれの的でなかなか手の届かない存在。

昭和期から平成始めのバブル崩壊まで、住宅と言えば郊外の一戸建てが中心でした。しかし、土地神話の崩壊とともに住宅に対しての価値観が変化し、資産価値よりも利用価値、利便性が重要視されるようになって、郊外からの長時間通勤をさけて都心部のマンションを購入するようになりました。

その時代の流れに、規制緩和という後押しもあってタワーマンションが続々と建設され、憧れと共に、利便性と共用施設の充実などから人気を得ました。

このタワーマンションにも弱点はあります。

東日本大震災での電力停止による生活困窮。現在新築されているマンションでは、非常用電源の確保、食料などの備蓄、防災訓練の実施など、対策が施されておりますが、湾岸エリアでの液状化現象などはマンション単体では対応しきれるものではなく、また、杭そのものに損傷があると建物の存続や資産価値にも影響します。

憧れの象徴であるタワーマンションならではの眺望。人によって違いはあるかもしれませんが、暮らし始めて1週間も経つと眺望は日常となり、とくに意識しなくなると言われております(俗にいう美人は三日で飽きる?)。なお、売却しようとしたときに、購入者が眺望を評価し高く買ってくれるなら、資産価値への影響はあるかもしれません。一般的な物件でも共通の陽当たりや風通しと同じです。

実生活面では、何百戸もある住戸の方が、朝は一斉に通勤・通学に向かうため、マンション内で混雑し、駅から近くてもエントランスを出るまでに時間を要して通勤時間は長くなったりします。

さらに、高層階となれば風が強くて窓が開けられない、洗濯物を干せない、外に出るのも億劫となり引きこもりがちになる、という弊害も言われます。

建物としては、柱が太いことやタワー型の形状から、不規則で使いづらい間取りの部屋も多いように思えます。ある程度の広さがあればカバーできますので、面積次第ですが、それだけ高くなります。

タワーマンションに限らず、大規模マンションでは共用施設の充実が売りになります。数でカバーされていますが、共用施設が充実しているとそれだけ維持管理に費用が必要となり、使わない方には余計な負担となります。

タワーマンションが建設が始まり、昨年、初めてタワーマンションの大規模修繕工事が実施されました。

多くの住戸で負担し合っているので1戸当たりの費用負担が増えるわけではありませんが、低層、中層の方にも高層階のメリットを受けていないのに費用負担だけは均等に割り振られます。

また、最近増えているのは、マンション内での年収格差や住民属性の違いによる軋轢です。(千葉では少ないですが、都内では多いと言われております)

高層階の高所得層、中低層階の標準的な世帯(世間全般から見れば勝ち組かもしれませんが)、外国人、投資家など、立場や価値観が違えば、マンションの維持管理運営への考え方や求めるものも変わります。

妬み、僻み、羨ましさもあってのコメントですが、同じ予算を出すなら、標準的なマンションを購入した方が得られるメリットも多い、ということもあるかもしれません。

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2016年02月19日

それでもタワーマンションを購入する?

TVや映画で使われる圧倒的な眺望とモデルルームのような室内、それを実現させてくれるタワーマンションは、あこがれの的でなかなか手の届かない存在。

昭和期から平成始めのバブル崩壊まで、住宅と言えば郊外の一戸建てが中心でした。しかし、土地神話の崩壊とともに住宅に対しての価値観が変化し、資産価値よりも利用価値、利便性が重要視されるようになって、郊外からの長時間通勤をさけて都心部のマンションを購入するようになりました。

その時代の流れに、規制緩和という後押しもあってタワーマンションが続々と建設され、憧れと共に、利便性と共用施設の充実などから人気を得ました。

このタワーマンションにも弱点はあります。

東日本大震災での電力停止による生活困窮。現在新築されているマンションでは、非常用電源の確保、食料などの備蓄、防災訓練の実施など、対策が施されておりますが、湾岸エリアでの液状化現象などはマンション単体では対応しきれるものではなく、また、杭そのものに損傷があると建物の存続や資産価値にも影響します。

憧れの象徴であるタワーマンションならではの眺望。人によって違いはあるかもしれませんが、暮らし始めて1週間も経つと眺望は日常となり、とくに意識しなくなると言われております(俗にいう美人は三日で飽きる?)。なお、売却しようとしたときに、購入者が眺望を評価し高く買ってくれるなら、資産価値への影響はあるかもしれません。一般的な物件でも共通の陽当たりや風通しと同じです。

実生活面では、何百戸もある住戸の方が、朝は一斉に通勤・通学に向かうため、マンション内で混雑し、駅から近くてもエントランスを出るまでに時間を要して通勤時間は長くなったりします。

さらに、高層階となれば風が強くて窓が開けられない、洗濯物を干せない、外に出るのも億劫となり引きこもりがちになる、という弊害も言われます。

建物としては、柱が太いことやタワー型の形状から、不規則で使いづらい間取りの部屋も多いように思えます。ある程度の広さがあればカバーできますので、面積次第ですが、それだけ高くなります。

タワーマンションに限らず、大規模マンションでは共用施設の充実が売りになります。数でカバーされていますが、共用施設が充実しているとそれだけ維持管理に費用が必要となり、使わない方には余計な負担となります。

タワーマンションが建設が始まり、昨年、初めてタワーマンションの大規模修繕工事が実施されました。

多くの住戸で負担し合っているので1戸当たりの費用負担が増えるわけではありませんが、低層、中層の方にも高層階のメリットを受けていないのに費用負担だけは均等に割り振られます。

また、最近増えているのは、マンション内での年収格差や住民属性の違いによる軋轢です。(千葉では少ないですが、都内では多いと言われております)

高層階の高所得層、中低層階の標準的な世帯(世間全般から見れば勝ち組かもしれませんが)、外国人、投資家など、立場や価値観が違えば、マンションの維持管理運営への考え方や求めるものも変わります。

妬み、僻み、羨ましさもあってのコメントですが、同じ予算を出すなら、標準的なマンションを購入した方が得られるメリットも多い、ということもあるかもしれません。

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2016年02月18日

タワーマンションの中でも選別は始まっている

東京ゲートブリッジから、都心部を眺めると、宝石がちりばめられたような高層建物の夜景に驚愕します。

浜離宮から浅草へ向かう水上バスは、隅田川沿いに林立する超高層タワーマンションの足元をすり抜けるように下町へ向かいます。

このような景色を見ると、高層階の部屋に暮らしてみたいなと憧れてしまうのは、素人っぽくて不動産のプロらしくないと思いますが、正直な気持ちは致し方ありません。

しかし、柏市で商売を営み、さらにお金もない零細企業ですから、高層タワーマンションに居住するなんて夢のまた夢。

柏市には、つくばエクスプレスの柏の葉キャンパス駅前にタワーマンション群があり、本家柏市の中心となる柏駅前には平成22年、さらに今年とタワーマンションが竣工しました。

中古でも5,000万円前後、新築であったり、広かったり、高層階だと、5,000万円をはるかに超えていきます。明らかに周辺相場を逸脱した価格ですが、それでも売れていくのは、持っている人は持っている、タワーマンションの力なのかと感じております。

昨年、相続税の増税により、相続税の節税対策ビジネスが花盛りとなり、その中でも注目されたのが「タワーマンション節税」です。

その仕組みは、まず、同じ価値(金額)の現金と不動産を相続財産とした場合、不動産の方が割り引かれて評価されるというギャップを利用します。(タワーマンションに限らず)

例:1億円の現金を不動産に替えると相続財産評価は7000万円になる。

さらに、マンションの場合、同じマンションであれば、所在階は考慮されずに面積だけで算出され、タワーマンションの上層部になればなるほど、価値と評価額に差が生じます。

例:同じマンション、同じ面積なら相続財産価値は同じだが、実際の取引価格は相当な金額差が生じる。1億円の高層階の部屋が低層階と同じく5000万円評価になることも。

さらに、賃貸物件とすることにより借家権割合分相当の評価減(主に30%減)となり、例のケースだと、5,000万円が3,500万円の評価になる。

結果、現金1億円の相続財産評価が3,500万円までに圧縮され、他の資産状況によっては相続税の課税はゼロ、ということになったりもする。

この仕組みに対して国税庁では、マンション評価のあり方を見直す動きがありますので、いつまでこの手法が使えるのかは不明です。

さらに、中国景気の不安、タワーマンションの林立(今や新築される4件に1件はタワーマンション)による過剰供給、埋め立て地による災害リスクなど、タワーマンションだからなんでもいい、という時代ではなくなってくるかもしれません。

先日、都内の大手仲介会社の方とお話しする中で、「湾岸エリアのタワーマンションの売却を依頼されているが、同じマンションから大量に中古物件が売り出されて価格競争が激しくて大変」という話がありました。

タワーマンションを買うなら、林立する湾岸エリアよりも、都心部はもちろん、郊外の中心都市を含めた台地面の「駅前タワー」が良いと思います。

確かに、柏駅や松戸駅の駅近くにあるタワーマンションは、過剰供給もないので、価格競争もなく、時間もかからずに売れているようです。

■タワーマンションの一般的な定義は、建築基準法を基にした「高さ60m超(およそ16階超)」、もしくは、不動産経済研究所が定義している「20階建て以上」のどちらかとなります。

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2016年02月15日

返済中の心の安定をもたらすために

起死回生「死にかかった人を生き返らす意。医術のすぐれて高いことの形容。転じて、崩壊や敗北などの危機に直面した状態を、一気によい方向に立て直すこと。絶望的な状況を立て直し、一挙に勢いを盛り返すこと。(新明解四字熟語辞典)」

起死回生の名を掲げた家庭常備薬のさきがけである「宝丹」、現在は、薬も進化して、種類も増え、また、誇大広告にも該当するかもしれないので、ここまで言い切るのは見られなくなりましたが、当時は、まさに起死回生のように効いたのでしょうか。

別のコラムにて住宅ローン破たん予備軍が増えていることを書きましたが、住宅ローンの延滞が始まると、その後に盛り返すことは少ないように思われます。ドラマのような起死回生というのは現実的には厳しいものがあります。

そもそも、延滞が始まるには、なにかしらの理由や事情があるはずです。収入が減った、突発的な出費があった、だらしない性格、などなど。理由は様々でしょうが、この根本的な部分が治らない限り、立ち直りは難しく、起死回生の薬で一時的に盛り返したとしても、結局、戻ってしまうように思えます。(相当な努力の末に立ち直る方も多いと思います)

記事は読んでいませんが、今週発売の週刊誌の見出しに「老後破綻、下流老人にならないための方法」というものがありました。

現役時代であれば、まだまだ若ければ、住宅ローンの支払いが厳しくなっても、立ち直る要素(肉体的、精神的)もあります。厳しいのは、週刊誌の見出しのように、引退してから、高齢者になってからの経済的な困窮です。

住宅ローンを組み際に、ごく自然に、当然のように、最終支払い年齢(弁済期限)を70歳、75歳としています。

60歳以降の定年を過ぎても働く、定年前に繰り上げ返済で完済する、退職金で一括返済する、など、借りる時は何かしらのお考えがあってのことかと思いますが、10年先、20年先のことは読み切れるものではありません。

起死回生の策というには大袈裟ですが、一番簡潔な方法が「売却して完済する」というものです。

しかし、新築プレミアム分の下落に、オーバーローンなどもあったりと、住宅ローンの残高減少よりも不動産価値の下落が先回りをして、売っても返しきらない、という方も多くいらっしゃいます。

これが、住宅ローンの条件変更(破たん予備軍、返済内容を見直し延命)、任意売却物件(債務超過状態での売却で売却後も借金が残る)の増加と繋がっています。

本来なら米国のように、売ったらチャラとなる住宅ローン(ノンリコースローン)を導入することがよいのかもしれません。(下落リスクを金融機関が負い、その分を金利に上乗せ)

これが日本では採用されることがない現状から考えると、自己防衛しかありません。これは、購入してからでは対応が難しく、いざとなったら「売ってチャラ」となる状態を維持できるように、購入をするときから考えておかなければなりません。起死回生の策を事前に備えておくことが、返済中の安心感、心の安定につながります。

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マイナス金利の裏で住宅ローン破たん予備軍が増加している

先月末のマイナス金利導入から半月経ちましたが、未だに落ち着かず、TV、新聞などのメディアでも取り上げることが続いております。

2013年に、黒田総裁が就任して以来、異次元の金融緩和が行われてきましたが、インフレ目標が達成できないということで、新たな一手が今回の「マイナス金利」です。

昨日の報道特集でも、住宅ローンの借り換えに走る方が取り上げられ、利息総額が200万円以上安くなる、さらに800万円以上安くなるケースもなどと紹介されて、住宅ローンを借りるなら今がチャンスとばかりに消費者の購入意欲が増すように後押ししていただきました。

しかし、不動産を取り扱う者として、そんなに単純な考えでもいいのかなと不安を感じます。報道されていた住宅ローンの借り換えでも「変動金利」への借り換えであり、今後の金利上昇リスクは省いて、支払い利息が少なることばかりにフォーカスされていました。

借り換えの方は、すでに借りているわけですから、借りることそのものなくす、借入金額(残高)を減らすという根本的な部分は手が付かないのは致し方なく、金利低下による借り換えでの支払い利息の軽減で家計や資産の効率を図ることは良いことです。

気をつけたいのは、これから借りる方です。金利が低下したということで、購入をしたり、購入予算を増額したりすることは慎重に考えなければなりません。

量的緩和が始まった時と同じ年の2013年、モラトリアム法(中小企業金融円滑化法)が終了しました。その時の住宅ローン条件変更件数は26万件超、2015年の秋には37万件弱と2年ちょっとで10万件も増えています。(条件変更とは返済期間や金額を変更して延命させる、破たん予備軍と言われる)

モラトリアム法が終了後も、住宅ローン破綻者を増やさないという方針で、延滞があっても破たんする方向ではなく、なんとか延命させよというお上からのお達しがあった結果です。

景気が悪く収入が減った、教育費や税金などの負担が増えた、直接的な要因はそれぞれかもしれませんが、これだけ住宅ローン破たん予備軍が増えてしまった背景には、安易に購入すること、身の丈以上の高額な住宅を購入したことがあります。

低金利や住宅ローン控除など、購入を後押しし、財布を緩める状況になっていますが、ここはぐっと我慢して、5,000万円の予算を3,000万円に、3,000万円の予算を2,000万円にとサイズダウンすること、これが、住宅ローン破たんを避ける一番の方策です。

不動産会社やハウスメーカーの営業を見ていると、年収の7倍、8倍と、ものすごい予算(ひどいときは住宅ローン借入額)の住宅を勧めてきます。確かに、良い住まい、ハイスペックな不動産だとは思います。しかし、ほんとにそこまでの住まいが人生に必須な条件なのか。

今朝、朝一番で不動産情報の精査(というか眺めただけですが)をしてみると、中古戸建て、中古マンションに「申込あり」の表示が並んでいました。(今年より販売状況が分かるステータス管理が導入されました)

このようなコラムで言われなくても、消費者の皆さまの方が慎重で賢くて、すでに舵を切っているのかもしれません。

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2016年02月11日

今年の目玉は空き家特別控除とインスペクション説明の義務化

不動産業界では、毎年この時期になると「税制改正」について関心が寄せられる。

今年の税制改正(不動産関連)で注目されるのは、「空き家の特別控除(譲渡所得について3,000万円を特別控除する措置)」です。

趣旨は、放置される空き家による悪影響を防ぎ、有効活用を促進するため。その最大要因になる相続に由来した空き家の売却について特例措置を設ける。

相続時から3年を経過する日の属する年の12/31までに、被相続人が居住していた家を相続した相続人が売却した場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除する制度。

特例を受ける要件としては、1.耐震性ある建物または解体した更地、2.相続直前に被相続人が居住し、被相続人以外の人が居住していないこと、3.昭和56年5月31日以前に新築された建物、4.相続時から売却時まで利用していないこと、5.譲渡価格が1億円以下。特例の適用期間は、平成31年12月31日までの譲渡です。

その他は、特例措置の延長が主な内容で、目新しいものはございません。なお、税制改正法案成立が前提となります。

また、税制改正の他にもこの時期には法改正が行われます。不動産業界と言えば宅建業法の改正が注目となります。

昨年は、宅地建物取引主任者が宅地建物取引士と名称を変更するという、ほとんど実務や市場には影響が出ないものでしたが、今年は、実務にも、市場にも、さらに、住宅環境から家計や経済まで深く大きく影響を及ぼしそうな改正がございます。

それは「インスペクション(点検、調査)」が法律に明記されて、取引の中に位置付けられることです。

内容は、インスペクションそのものが義務付けられるものではなく、インスペクションを実施するかどうか、節目節目で確認し説明することが義務付けられる。

説明するタイミングは、売主・買主より依頼される「媒介契約」、売買契約前の「需要事項説明」、売買契約の「締結」の3つとなる。

説明をしたうえで、依頼者がインスペクションを実施しないならそれでもかまわない。実施するのかどうか、説明をして、意志を確認しなさいというもの。

この結果、中古住宅の性能に対して買主の不安が払しょくされることが期待され、取引の促進が図れるようになる。

インスペクションの条件は「既存住宅瑕疵保険」の点検に準ずることになりそうで、取引関係企業(不動産会社の関連企業)によるインスペクションは不可となるらしい。(不要で不当なリフォーム工事を誘因することが予想されるため)

今年の4月以降、どの程度の影響が出るのか、施行されてみないとわかりませんが、インスペクションが当たり前のようになれば、とても良い結果が出ると思います。

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2016年からは中古戸建ての逆襲が始まる

昨日、今日と、古くてもいいので、安心できる建物(基本的な構造)と新しい設備(リフォーム)の中古住宅(戸建て・マンション)を求めている方が続いた。

2015年、首都圏では、中古のマンションと戸建てで、成約件数と平均成約価格がともに上昇し過去最高の規模となった。特に中古マンションはここ10年で1.7倍にも拡大している。

低金利の住宅ローンで買いやすいという現在の状況と、先行き不透明で収入の伸びが期待できず、逆に物価上昇の気配から、住居費を抑えるという両面から、中古住宅市場へ流れているものと思われる。

2015年までは、利便性が高いことと分かりやすさ(安心感)から、中古住宅では、戸建てよりもマンションの方が注目されて堅調に伸びてきた。

このため、戸建て価格にマンション価格が近づき、さらに逆転まで起きた地点もある。平均の数値では、10年前は1000万円の差であったものが、2015年は100万円の差までに縮まった。

ここまで価格差が縮まり、逆転現象まで見られたことから、2016年からは中古戸建ての逆襲が始まると言われている。

それには、取引環境の改善が不可欠であり、それが浸透することが条件となる。

具体的には、大手仲介業者が中心となって取り組み始めた「かし保険」「インスペクション(点検)」「不具合の保証」「住宅履歴登録」「駆け付けサービス」「告知事項の事前開示」などである。

行政側も、今年の4月以降、宅建業法の改正により、媒介契約や重要事項説明時に、かし保険やインスペクションに対しての説明や確認が義務化させるなど、本格的に動き出した。

これらの取り組みにより、購入者が抱く中古戸建ての住宅品質に対しての不安感を和らげることができる。

これがしっかりと根付くようになれば、中古住宅市場も活性化して、家計負担の軽減から、日本経済への下支えまで良い影響をもたらされることになる。

来年の春には消費税の再増税が迫っているが、一般の方が売主の中古住宅であれば消費税は非課税になるため、購入者にとっては、買いやすい環境が整うことはありがたいことになる。

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2016年02月08日

情報提供が整備されると不動産流通が変わる

米国を見習い、不動産流通の近代化、健全化と、既存住宅の有効活用、中古住宅の価値の見直しなど、新しい取り組みが官民の両面で盛んになってきました。

不動産を売買するにあたっては、売る金額、買う金額が、果たして適正なのか、高いのか、安いのか、とても気になるところで、それを検証するサイト(営業目的ですが)も多くなってきました。

下記に一例をあげます。都内が中心で、千葉県内まで対応するのは一部となります。また、個々の物件を検証してみると、それは高いでしょ、そんなに安くないでしょ、ドンピシャだな、と、まちまちの結果で、あくまでも参考程度に留めた方が無難です。

マンションマップ https://www.sumai-surfin.com/mansionmap/

HOME’S プライスマップ http://www.homes.co.jp/price-map/

価格まるわかりマップ https://t23m-navi.jp/maps

ふじたろう https://www.fujitaro.com/

ウチノカチ http://utinokati.com/

HowMa https://www.how-ma.com/

行政でも、上記のような不動産評価の他に、基本的な法規制、ハザードマップ、地価データなどなどの情報を網羅するシステムを構築しようと動いております。

さらに、現在は不動産業者間のみにクローズされているレインズの物件登録データも、オープン化して情報公開を行うことも検討されております。(プライバシー性や接触行為への規制は必要)

このように、不動産業者と消費者の方の情報格差がなくなれば、不動産流通も根本的に変わることになり、当然、不動産会社の役割りも変わってきます。

一般の消費者が情報を集め(業者が代行もあるかも)、その情報に対して、分析・助言をするコンサルティングと、売買契約と住宅ローンの実務的なサポートが、買主側の不動産会社の役割となります。

売主側の不動産会社は、情報がオープン化すれば、情報勝負をするという営業手法も取ることができず、販売活動の戦略立案や助言などと、買主側と同じく実務的なサポートが役割となります。

このようなスタイルが、いつ実現するのか、実現そのものも疑問視されてもいますが、すでに、察しがいい、本質を見抜く業者から、少しずつ動き出していますので、なにかをきっかけに、一気にひっくり返るかもしれません、オセロのように。

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2016年02月05日

東急リバブルさんのマンション売却サービスはすごい

今朝の朝日新聞に「東急リバブル・マンション売却プレミアムサポート」一面広告が掲載されていました。http://www.livable.co.jp/baikyaku/mansionpremium/ ※以下敬称略

不動産会社の負担で、ハウスクリーニングもしてくれて、壁や床も直してくれて、管理費や修繕積立金も半額負担してくれて、住宅設備も無料保証してくれて、売却の保証もしてくれるなんて、これはすごい、と同業でありながら思い、また、一般の方なら飛びつくだろう、100人いたら半分の50人以上は行くのではないかと思いました。(どんなにいいものでも100%とはならない)

商売敵(リバブルさんから見れば零細企業なんか相手にしていないでしょうが)として、他社のサービス内容は気になるところで、内容を確認してみました。

「水まわりブライトニング」気になる水まわりの汚れを、掃除のプロ「ダスキン」がクリーニングします。費用は無料(不動産会社負担)です。

「壁・床リペアリング」壁紙(クロス)のはがれや床(フローリング)のキズなど、気になるところを修繕します。施工保証もします。費用は無料(不動産会社負担)です。

「空き家コストシェアリング」空き家になってから引渡しまでの期間(鍵のお預り期間)について管理費・修繕積立金の半額を最長6ヶ月間、最大10万円まで負担します。

「リバブルあんしん仲介保証」建物を検査して、最長2年間、最大250万円まで補修費用を保証するサービスです。耐震診断を実施します。最大32種類の住宅設備を検査して最長2年間保証します。すべての費用は無料(不動産会社負担)です。

「リバブル売却保証」売却不動産が一定期間内に売買契約締結に至らなかった場合、あらかじめお客様との間で合意した金額で買い取ります。

もちろん、対象となるマンションに条件はあります。

主な条件は、営業エリアの居住用マンション(30平米以上、一部サービスは築30年以内)であり、リバブルさん査定の125%以内で販売活動(専任媒介)を行うこと。

仮に、千葉県柏市で1,000万円で売却するマンションであれば、仲介手数料は388,800円となり、この中にハウスクリーニング費用(水まわりで2万円程度)、リペア費用(平均2万円程度)、コストシェア(10万円)、あんしん保証(点検と保証料併せて5〜10万円程度)が含まれることになります。(まとめての発注なので原価はもう少し安いか)

リバブルさんから見れば、388,800円からこれらの費用を除いた約20万円弱が粗利となり、ここから人件費、広告費、営業費を除いた金額が利益となる。(正直、単体なら大赤字でしょう、もしくは他社にはわからない収益があるのか)

経営者の立場から考えたら、この金額帯の方ばかりから依頼されたら採算に乗らないが、柏市でも2,000万円、3,000万円台、さらに、都内の高額帯からの依頼が増えれば商売が成り立つ。価格帯が安いエリアを外すわけにもいかないので、トータルで考えられていらっしゃるのではと思います。

これと同様のサービスは他の大手さんでも取り組んでいるかもしれません。共通して言えるポイントは、不動産会社から提示される査定金額をしっかり確認されることです。他社の査定金額と変わらないのであれば、有益なサービスになります。逆に、費用負担相当額(20万円)以上に安くなっているなら、ご自身の負担でされた方が、結果的に手取り額は増えます。

同業から言うのもなんですが、このようなサービスは、とてもいいことだと思います。多くのお客様に支持され、これからの売却スタイルの標準になると思います。

大手さんが組織と資本力で零細企業を駆逐し始めていますが、弊社でも同じようなサポートに取り組み、さらに独自の対応も行い、流されないよう岩にしがみついています。

唯一、大手さんよりも勝っているとすれば、時間や曜日に関係なく迅速に対応する、情報を隠さずオープン化してより良い条件の購入者を探す、仲介手数料と費用の負担金額合計が安い(高額帯になればなるほど差は大きい)、週1回の売却報告(市場データ付)がある、転勤がなく担当が変わらない、ということくらいでしょうか。

それでも、リバブルさんを始め、ブランドや規模に勝る大手さんに依頼する方は増えることでしょう。このサービスをフルに受けられれば、売主さんにはメリットは多いと思います。商売抜きで言えばお勧めです。

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新築から中古へ、不動産への配分は少なめに

不動産に関する記事を拾い読みしてみました。

「都内の賃貸物件探しの「鉄則5カ条」を伝授(http://news.livedoor.com/article/detail/11146292/?p=1)」より「探している人とのやりとりからその人の優先順位を考え、その人が見落としていた条件をアドバイスしてくれるような不動産会社だったらどうだろう。「不動産会社は本来はフィルターのようなもの。やりとりの中で相手が考えていなかった、本当に探している部屋の条件を引き出し、アドバイスし、それに合わせて探すのが仕事です。数字のようなハード情報以外も考慮して探します」。」

■このように不動産会社を活用している人はごくわずか、しかし、そのわずかな人は成功している。(より高度に人を使えるというのは、出世する人の共通項か)

「日本にいれば低予算で引退モドキの生活ができる(http://diamond.jp/articles/-/85351)」より「インフラの発達した日本で、中古品は不当に安い価格がつけられている。その歪みを早く発見するのだ。単価の大きい家とクルマを安く買えば、短期間で数百万円の貯金ができると思う。小さな節約をして、ストレスを感じなくても大丈夫だ。」

■高額な新築を買うより、手ごろな中古を買うことが、これからの不透明な先行きを考えると、有効な防衛策になる。4000万円の新築を2000万円の中古に変えれば、2人分の教育費が捻出できる。

「横浜の“傾斜マンション”管理組合は大企業とどう戦ったか(http://diamond.jp/articles/-/85497)」

■所有する不動産の資料を見ることができないなんて、、一刻も早い住宅履歴登録制度の整備が待ち望まれます。せめて、マンションなら、管理組合で建物資料は保管できるように。

「徹底検証!マンション価格の潮目はこう変わった(http://diamond.jp/articles/-/85709)」

■柏駅から徒歩10分弱、手ごろな価格の新築マンションと思っていたものの、いまだに「好評販売中」の垂れ幕が。(好評の文字が虚しい)。その一方、手ごろな価格の中古マンション(東葛エリアなら1,000万円台中心に、人気エリアで2,000万円台)の売れ行きは堅調な模様。都心の在庫数急増は驚き。もっと手ごろで手軽に売買されるようになるのか。ライフスタイルに合わせて買い替えるクルマのように。クルマと違うところは、廃車できないこと。

「マンションマップ(https://www.sumai-surfin.com/mansionmap/)」

■個々の要素があるのであくまでも参考までにですけど、眺めているとおもしろいことも。

「震災による建物の基礎杭損傷42棟「氷山の一角」(http://www.asahi.com/articles/ASJ1V5R82J1VULBJ016.html)」

■杭を打っても杭自体に被害が出てしまい建て替えざる負えないなら、地盤の良し悪しを見極めることが最重要なのかな。杭を打つことで当面の建物利用と一次被害は免れるので、杭は大事。

どの記事も、お住まいをお探しの方、すでにご所有の方にとって、有益かと思われますので、ぜひ、原文をご覧になってみてください。

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2016年02月01日

平成28年2月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成28年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な2月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.050% ※2
全期間固定:1.850%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.450%(キャンペーン中)※2
全期間固定:1.940%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%〜0.875% ※1
10年固定:1.050% ※2
全期間固定:1.540%〜1.600%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%〜1.075% ※1
10年固定:1.050%〜1.500% ※1
全期間固定:1.710%〜1.850%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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2月の住宅ローン金利は、10年以上の中長期固定系の金利で0.05%程度の引き下げがございました。もうこれ以上ない低水準と先月もお伝えしましたが、長期金利低迷の影響により、さらに低水準へと進みました。

今回の住宅ローン金利の見直しには影響しておりませんが、先月末の日銀の金融政策決定会合にて「マイナス金利」の適用が決まりました。

通常、お金を預けると利息がつきますが、マイナス金利の場合、預けると手数料(利息)が差し引かれるということです。一般の方が預ける預金は従来通りですが、もし、お金が減るよ、となれば、金融機関から引き出してタンス預金へと切り替わるでしょう。

日銀では、金融機関や企業が、タンス預金にするくらいなら、貸し出そう、使おう(投資しよう)と動くだろう、それにより、お金が回り、経済が活性化する、という見込みです。

当面、株式市場は活気が出て株価が上昇し、円安に振れることで輸出企業の収益が上がるという短期的な効果は得られると思われます。しかし、いくらカンフル剤の注射を打っても、そもそもの状態を根本的に治療しないと、永久にカンフル剤を打ち続けなければならなず、耐性ができてそのうち効かなくなります。

端的に言って、「一般の人の収入増加、家計負担の軽減」がない限り、景気は良くならないと思います。短長期の両面で「教育費」負担の軽減がもっとも必要かもしれません。携帯電話の料金に口を出す前に、教育費について手を打ってもらいたいものです、政府には。

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