2016年01月22日

今後の不動産取引では点検と保険が標準に

私の自宅が接する道路は「千葉ニュータウン北環状線」という片側二車線の主要道路です。昭和50年台から予定されていた道路ですが、現在も半分だけの片側一車線の運用であったり、途中で途切れ途切れでの運用であったりと40年が経過しようとしているにも関わらず、いまだ完成していません。この道路を含め全体の開発の事業主体は現都市再生機構(UR、旧公団)です。昨日からの現職大臣汚職事件の発端となった「URと白井市の建設会社とトラブル」は、この北環状線なのかなと思いめぐらしております。

そんな今国会で、不動産取引を大きく変える改革(法律改正)が提出されました。反対する要素のないような取り組みですので、揉めることなくすんなりと成立するのではと考えられております。その目玉は、建物の点検(インスペクション)の重要事項説明での説明義務化と媒介時(主に売却時)に点検を行うように提案することを義務化する。

自民党が昨年、中古住宅市場活性化に向けた提言を取りまとめました。極端に言えば、今後は新築よりも中古を不動産取引の中核とする、というもの。

内容は、築20年で評価ゼロとしている建物査定(主に戸建て)を抜本的に改善する(新しい評価方式を運用開始)、中古マンションの管理情報の開示促進(未着手)、建物検査の活用促進(今回の改正案)、不動産総合データベースの構築(横浜で実験中)、空き家の減少(公営住宅、介護施設への転用、増税など)、など。

このような政治行政のかじ取りを見て、リハウスのブランドで知られる不動産仲介最大手の三井不動産リアルティでは、ブランドロゴの変更を口火とし、そして昨日「360°サポート」という取引時の建物点検・調査と保証保険や緊急かけつけサービスの取り扱いを始めました。

大手仲介各社は「点検」サービスへの取り組みを始めておりましたが、新聞1面広告、TVCM、電車ジャックなど、一気呵成な宣伝活動はさすがなものがあり、これによって、三井のリハウスのみならず、点検、保険(瑕疵保険)などの取り組みが本格化し、不動産取引に定着していくことでしょう。

建物調査(点検・診断):ホームインスペクター(主に設計士)が第三者の立場で建物調査(点検・診断)を実施し、建物の状態や購入後の改修計画を買主が知ることにより安心して購入できるようにする取り組み。売主にとっても、建物が適正評価されることにより今までよりも高い評価が得られることもあり、トラブル防止にもつながる。調査費用は5万円から(面積などによる)、仲介手数料が法定上限額となる場合は手数料に含まれることも多い。(すべての会社ではありません)

保険(瑕疵保険):不動産引渡しを受けた後で、建物の保険対象となる部分に欠陥が見つかった場合に、その欠陥を補修するためにかかった費用を補償する保険です。中古住宅取得に係る減税等の適用に必要な「耐震基準の証明書類」に、既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書が加わり、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があれば、本来住宅ローン減税や登録免許税の軽減措置の適用を受けることができない「築年数が20年を超える木造住宅」や「築年数25年超の耐火住宅」についても、これらの優遇税制の適用を受けられる場合があります。保険に加入するにあたり、点検料(売主側)、保険料(買主側)が必要となります。この費用は、仲介手数料が法定上限額なら、点検料は売主側の仲介手数料に含まれ、保険料は買主側の仲介手数料に含まれることが多い。(すべての会社ではありません)

この他にも、住宅履歴登録、緊急かけつけサービスなども不動産仲介のオプションとして普及していくものと思われます。なお、点検、保険などは、義務ではなく活用推進までとなり、必ずしもすべての取引(特に土地)で採用されるわけではございません。

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2016年01月18日

空き家対策が続々と出てきましたが

宿泊施設(民泊)、介護施設、公営住宅。空き家対策として、空き家の利用方法が、いろいろと出てきました。

2013年の空き家率は東京都で11.1%、全国で13.5%に達し、さらに毎年90万戸弱(2014年)の住宅が着工されて住宅総戸数が増え続け、人口や世帯が減少傾向であることから必然的に空き家が増え続けています。

民泊については、ビジネスが先に走って、近隣や宿泊者とのトラブルや犯罪などの問題が表面化し、厚生労働省、国土交通省が適切な運営のための指針と基準作りに動き出しました。

行政としても緩やかな規制にとどめ、ホテル不足と空き家対策、経済の活性化にという思惑から、簡易宿所として許可する方向。ただし、分譲マンションは住宅専用と規定されていることから難しいかもしれない。

不特定多数の人が出入りする民泊は難しくても、居住者・利用者が特定される介護施設なら、分譲マンションの規約もクリアできる可能性もある。(住居なら問題ない)

超高齢化社会に向けて、介護施設が不足すると予想されており、国は、空き家を在宅介護対応住宅へと転用し、情報通信技術などを活用して、自立支援、介護家族との同居、宿泊施設などのニーズに対応できるように整備する方針。

同じく国として、全国で増え続ける空き家を公営住宅に準じる住宅として活用する方針もある。

対象はアパートや戸建て住宅を想定しており、耐震性などの基準を満たした建物を「準公営住宅」に指定して、所有者が生活費負担が大きい子育て世帯などに貸した場合の家賃補助を検討している。

これには、公営住宅の新設費用や維持管理費用を抑えて自治体の財政改善の効果も見込んでいる。

空き家を不動産市場の在庫と考えれば、さまざまな利用のされ方で在庫数が減少すれば、空き家所有者への直接的な効果の他に、需給関係の改善も見込める。

それでも、建物そのものへのクオリティや良好な状態は必須のこととなり、空き家が減っても、陽の目を見ない不動産も多い状態は続くかもしれない。

解体される建物戸数を差し引いても、膨大な住宅の着工数、人口・世帯の減少とのバランスを埋めるほどの根本的な解決策までとはならない。

救われる人は増える、でも、全員が救われるわけではない。救助の必要がない状態がベストですが、救助される必要が出たとき、救われる側にいるようにしておきたい。市場は冷酷なので。

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2016年01月17日

自然災害に人工的な力で対抗しても敵わない

21年前の早朝、阪神淡路大震災が発生いたしました。高速道路がなぎ倒され、ビルが倒壊していく映像は鮮明に覚えています。

阪神淡路大震災は、大都市の直下型地震で地震の規模としては東日本大震災よりもかなり小さいのですが、被害は甚大なものがございました。

これは、都市部の特徴である、平野低地(地盤)、建物の密集(都市計画)、昭和期からの建物やライフラインの老朽化などが合わさったものです。

客観的に言えば、災害リスクを避ける、減らすことも、災害が起きる前の行動や考え方でできるのではないか。

阪神淡路大震災では、地震発生時間が早朝であったということもあり、建物の倒壊と火災による被害が大きくなりました。

揺れにくい地域など、災害リスクの小さい地域(地盤など)で暮らし、揺れそのものを減らす。

都市計画を見て、延焼リスク、災害時の緊急車両通行、避難場所までのルートなどを考えて、町の安全度を考える。

耐震性が高い建物、防火性能が優れた建物に暮らす。災害による被害を軽減するために、日頃から意識を持ってメンテナンスや点検を怠らない。

災害そのものは自然現象ですが、被害を大きくするか、小さく抑えるかは、人的な要素で大きく占められています。

さらに、昨年の偽装問題や年始から発覚しているミス・エラーなど、人が関与する部分で100%の信頼はできません。

地球・自然に、人の力で対抗しようというのはおこがましいのかもしれません。

自然が相手であれば、自然を見ること。建物などの人工物よりは、地形、地盤などの自然的な要素を強く意識した方が、被害は少ないのではないかと、個人的には思います。

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2016年01月16日

不動産の評価を分解してみると

現在の日本の不動産市場では、一般的に不動産価格を土地と建物に分けて考えている。さらに、土地と建物それぞれに価格の構成要素があります。

土地の価格は「土地の安全性(地盤、災害リスク、住環境)」と「立地の利便性(マクロ、ミクロのそれぞれ)」が合わさってか、掛け合って地域相場が構成され、さらに、土地そのもののクオリティ(地形、高低差、広さなど)により調整されて評価される。

建物の価格は「基礎・構造部分」と「住宅設備」でベースとなる評価がなされ、さらに、メンテナンス状態(機能しているかどうかときれいかどうか)とデザインなどの意匠的な部分で調整されて評価される。

どちらにも、ブランドがあったり、地域の特殊性、不動産の固有事情(告知事項など)などで、特異な評価となることもあるが、基本的な評価手段は以上の通り。

この不動産評価のベースの評価がされた後、社会的な時勢、経済情勢などの時間軸で上下に動く。

また、実際の取引では、理屈通りに動けない、想定外の事情が、売主にも買主にも起こりえることから、相場を逸脱した価格で取引されることもある。

先日拝読した著書で「土地」と「建物」と「地盤」の三つの要素で不動産価格は構成される、構成されるべきという文章がありました。

昨年に起きた「茨城県南部の堤防決壊」「横浜市のマンション傾斜、杭工事データ偽装事件」、さらに、「東日本大震災の液状化と地震被害」などから、地盤や災害リスクへの注目度、重要度は上がってきました。

不動産価格を決めるなかで、土地なら「災害リスク」への重みは増し、建物なら「基礎構造部」への意識は高まり、配点割合が変わってきます。

土地が評価される際、災害リスクが高い地域では今まで以上に低く評価されるようになり、建物が評価される際、耐震耐久性能が低い建物は今まで以上に低く評価されるようになります。

土地価格が同じ2,000万円のA(災害リスク低)とB(災害リスク高)があった場合、5年後、10年後、Aは2,000万円のまま、Bは1,000万円に下がった、ということもあるということです。

人口も世帯も減り、空き家が増加していくなか、不動産格差も広がります。

立地も大きな要素であり、災害リスクも重要です。その両方を兼ね備えた不動産(土地、地域)を購入することが、格差社会で強い立場にいられる確率が高まります。

なお、そういう地域は今でも高いですから、その分、新築を中古に、戸建てをマンションに、設備よりも基礎構造にと工夫して、予算を上げないようにすることが肝要です。

なぜなら、不動産市場全体が下落相場ですので。

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2016年01月15日

申年は飛び跳ねる、年始から株下落に金利低下

「申年(さるどし)は飛び跳ねる」とは言い得て妙で、新年から半月が経過して、とんでもないことが次々と起こっております。

芸能界でSMAP解散とベッキーの不倫問題が騒がしいなか、より深刻なのが政治・経済・国際情勢です。

東京株式市場では年明けの大発会から連日の下げが起こり、日本だけではなく世界同時株安、さらに、頻発するテロ、イランとサウジアラビアの紛争(大使館攻撃なら戦争)、北朝鮮の水爆実験、原油安など。

これを受けて、昨日、日本の長期金利が一時0.2%を下回る0.90%をつけた。年明けから1.3%程度の低水準で推移し、今年こそ上がるのかなと思っていた矢先の急落で驚きました。

世界的にも株式市場で下落し、日本や米国の国債へと資金が流入し、長期金利が低下しておりますが、それにしても、日本の金利は異常に思えます。

これは、アベノミクスが発動して以来続く日本銀行の国債大量購入が影響している。さらに、円高、原油安などで物価が上昇しないことから、さらなる金融緩和もあり得るかもなどという噂もあります。

ただ、本質を考えれば、物価を上昇させる(インフレにさせる)ことは目的ではない。

目的は、日本の経済発展、国民の豊かさを得るためであり、景気が良くなり、国民の所得が増え、その結果、消費が増えて、物価が上昇する。これが目指す過程ではないか。

円高、原油高、金融緩和による金余りでの物価上昇は、結果は同じでも、過程が異なり、国民が豊かになっているのかは懐疑的です。大企業や富裕層限定で発展し、表面上の景気は良くなるかもしれませんが。

不動産に目を転じてみると、長期金利がこれだけ低くなれば、通常、不動産価格は上昇します。しかし、好調だった都心部でも陰りが見え、郊外や地方ではいち早く下落基調となっています。

不動産価格の曲線は、都心部で頂上付近、郊外で下り坂の八合目付近、地方ではゴロゴロゴロと。

このことから、単純売却なら今すぐ動くべきです。

買い替えはステップアップ(売却金額よりもより高い購入金額)よりもダウンサイジング(売却金額よりも購入金額を抑えて一部を現金化)を目指す。

単純購入なら、クルマのように消費(最終的には残価がなく処分)の感覚で、下がる前提なら予算はできるだけ少なく抑えて、現金や返済の支払いを少なくする。

あくまでも例ですが、10年後に半額となるなら、2,000万円の購入金額なら1,000万円マイナス、4,000万円の購入金額なら2,000万円マイナスになります。その差は1,000万円です。

さらに、この差額に支払額を加えた金額と、賃料の支払いと居住満足度を比べて、購入なのか賃貸居住なのかも判断できます。

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2016年01月13日

引渡し猶予の流れと注意点

引渡し猶予(引き渡し猶予)とは、不動産売買契約において、代金決済日とは別に、引渡し時期を決済後の特定日(特定の期間)に特約で定めることを言います。

通常であれば、残金決済時に、所有権の移転、登記手続き、引渡しのすべてを同時に行います。

引渡し猶予の取り決めをした契約の場合、文字通り、引渡しの部分のみ時間的な猶予を与えることとなります。

これは、売主が自宅の売却と新居の購入を同時に行う買い替え(住み替え)にて起こるものです。

すべての買い替え・住み替えで起きるわけではありません、主に現自宅を購入してから数年ないし十数年しか経過しておらず、住宅ローンの残債が多く残っている場合に見受けられます。

実務的な流れとしては次の通りです。(逆順)

1. 現在の自宅を明け渡すために新居へ引っ越すためには、新しい住宅ローンを実行して決済をしなければなりません。

2. 新居の購入に伴い住宅ローンを利用する場合、融資の実行条件として、現在の自宅(売却物件)にある住宅ローンの完済が条件となります。

3. 住宅ローンを完済するためには、自己資金だけでは足りず、不動産売却資金を充てなければならない。

4. 自宅の売却決済、新居の購入決済、引越しのすべてを同日で行うことは物理的に難しい。(金融機関や法務局などの事情が加わるため)

5. このため、自宅の売却後、新居の購入決済と引越し完了まで、時間(猶予)が欲しい。

具体的な注意点としては次の通りです。

1. 売主が新居に引っ越すまでの猶予期間は、代金決済から1週間という設定が多いようです。この間の期間は無料で居住することとなり賃料等は発生しません。その分の賃料は代金に織り込むこととなります。

2. 売主としては、自宅の決済が完了し所有権が移転していても、引渡しまでの間は管理責任(善管注意義務)や危険負担があります。その間に、故意過失問わずに天災地変などの不可抗力(引渡し前の危険負担)でも、不動産に問題が生じた際には負担が必要となります。

法律的には、代金決済にて所有権の移転は生じ、所有権の移転登記手続きも行うため、売買としては完了しております。売買に伴う売主・買主の債権債務として、引渡しをどのように取り扱うのかという取り決めとなるものです。

極論では、リスクは小さくともゼロではないので、絶対大丈夫とか安心とは言い切れません。ただし、この引渡し猶予に限らず、不動産売買契約のすべてにおいて、絶対大丈夫、安心だからということはありません。

リスクをいかに小さくするか、リスクへの対策をどう取るか、得られるメリット(不動産の価値)や負担の大小(金銭)なども含めて総括的な検討と判断になります。

お客様ごと、物件ごとに、判断は変わるかと思われます。そのアドバイスとお手伝いをするのが不動産業者の仕事ですので、お気軽に相談してみてください。

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2016年01月11日

老後生活には借金なしの住宅所有が前提

国民全員の加入が義務付けられている基礎年金(国民年金)。サラリーマンなどはこれとは別に厚生年金もありますが、私のような自営業者は基礎年金である国民年金のみとなります。

国民年金からの老齢年金給付額は、65歳を受給開始で満額は年間78万円、月額だと6.5万円です。これだけではとても生活できないために、老後の生活は自己で備えることが必要になります。

行きつくところはお金になりますが、どの程度の生活費が必要となるのか。

総務省の公表している家計調査報告の2014年調査では、食費や住居費、光熱・水道費、教養娯楽費などの消費支出は合計で20万円を超えています。老後とはいえ交際費も必要であり、医療費などの計画外出費もあります。

基礎的な生活費だけでも、毎月20万円の出費に対して年金の支給は6.5万円で、夫婦2人分で約13万円超の収入となったとしても、約7万円の赤字になります。

この20万円のうち住居費は支出の7%・約1.4万円の計上ですから、持ち家であることが前提条件であり、賃貸物件で暮らす場合はさらに家賃負担が必要となります。

また、離別死別問わず配偶者がいない単身高齢者の場合、支出は減るでしょうが、収入はそれ以上に減ると思われ、赤字額はさらに増加します。

さらにまたまた、国民年金の支給額が減少することが予想されているので、生活はますます苦しくなります。

老後に暮らせる住宅を住宅ローンが完済した状態で所有している、かつ、厚生年金の支給を7万円以上受けられる方のご夫婦二人であれば、老後の生活は収支が合います。これが国が見ている理想的なモデルケースです。

このモデルケースと同等、もしくは、それ以上の老後生活を過ごす場合、以下の条件に合致するように、現役時代から備えておく必要があります。

・老後スタート時(給与収入がなくなるとき)に、住宅ローンが完済した住宅を所有している、かつ、老後の期間暮らしていくことができる状態の建物である。

・住宅を所有していない場合、購入できる金額分の現金、もしくは、老後を暮らしていく間の賃料分の現金を持っている。

・生活費と基礎年金支給額の差額である赤字分を、厚生年金など、他の収入で賄える、もしくは、赤字を埋められるだけの現金を持っている。

・医療費、介護費などに備えた保険、もしくは、現金を持っている。

具体的な金額は各世帯により異なると思われますが、借金なしで住宅を所有している方で、さらに赤字補てん分の年金もしくは収入がああることが必須で、さらに現金を持っていればいるほど安心ということになります。

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2016年01月08日

欠陥住宅トラブルは買う人だけが被害者ではない

昨年秋に発覚した横浜のマンション傾斜問題と杭工事データ改ざん事件について、国土交通省は、旭化成建材、日立ハイテクノロジーズには営業停止処分、三井住友建設には業務改善命令を出す予定にしていると報じられた。

処罰の理由は、法律で禁止されている「丸投げ」を行ったことと、主任技術者の設置義務違反したこと。元請けの三井住友建設も状況を把握していたにも関わらず黙認していたため。

交通事故を例にすると、刑事、民事、行政処分の3つに分けられる。今回は法令違反による行政処分になり、刑事罰は詐欺などがなければ対象外で、一番時間がかかり大きな問題が民事での争い。

どの会社に、どのような責任があり、どの程度の負担を追うのか、どういう処置を取るのか。被害者となった所有者・住民の方々に、穏やかな生活がいつ訪れるのか、早く解決することを望みます。

さて、この問題・事件が、不動産市場にどのような影響を与えるのか。

まず、当事者の会社やその関連会社の業績や営業には支障が出ていないようです。旭化成ホームズ(へーベルハウス)も、三井不動産とリハウス、日立製作所全般も、特に問題はなさそうで、順調に営まれています。

それよりも、不動産、建設業界全体、マンションそのものへの影響の方が大きく出てきそうです。一企業の問題ではなく、それだけ大きな問題であるということでしょうか。

長期的には、不祥事が起こらないような建築への規制、不動産の点検システムなどの構築、不動産流通市場の整備など、今回の事件を糧に近代化していきます。

しかし、今年、来年と不動産売買が予定される場合、間に合わないので、自身での対応が必要となります。(将来的にも必要ですが)

購入する、売却する、住み替えの予定はなくとも不動産を所有している方は、戸建て・マンション問わずに、下記の点を考えてみてはいかがでしょうか。

・不動産が所在する地域の地盤はどのような状況か。根本的に地盤が良い地域か、懸念される地域か。

・建物の内外に、ひび割れ、ずれ、傾きなどがないか。ビー玉転がしはあまりあてにはなりません。状態が気になる、素人が見ても懸念がある場合、設計士さんなどプロの診断を仰ぐことが賢明です。

購入する方は、事前の検討や点検などで、欠陥住宅を避けられやすい。それよりも、これから売却する方、現に所有している方の方が、しっかり確認して対処することが必要です。

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2016年01月06日

2016年、波乱の幕開けとなりました

2016年、世界同時株安という波乱の幕開けとなりました。昨年末は株高で終わり、生活実感とは違って、富裕層や大企業などでは好景気なのかなと思っていましたが、今年の厳しい状況を物語るような始まりです。

この株安は、新年早々の中東情勢悪化による連鎖かと思われますが、アメリカの利上げからくる新興国の経済情勢悪化などの下地があってのきっかけだったと感じます。

アメリカ利上げは、通常であれば、ドル高円安と進み、さらに輸出企業の利益が拡大すると思われますが、世界情勢不安から円が買われ円高に振れているようです。

円高になれば消費者物価の下落圧力となり家計には良い傾向となりますが、根本的な景気不安に、社会的負担(税や社会保険など)が増大し、消費が回復するところまではいかないように思えます。

バブル崩壊時も「年始大発会の株価下落」があったように、昨年までの不動産上昇傾向は終息し、地方や郊外で始まっている不動産市場下落が都心部でも起こりはじめ、全面安の総下落へと進んでいくかもしれません。

それを見越してか、特徴的な株価の動きがありました。大発会の4日、住友不動産の株価が昨年来の安値をつけました。

この要因は、政府がデフレ傾向を否定し、日銀の追加金融緩和の可能性がなくなり、さらに金利上昇による収益悪化を懸念したものと、昨年末のマンション傾斜問題による建築不信、タワーマンションによる相続税対策の監視強化も、収益を悪化させるものです。

住友不動産そのものの適正株価などは分からないので、個別の判断は避けますが、このことから読み取れるのは、2016年の不動産市場は厳しいというものです。

2016年は消費税再増税に向けての駆け込み需要(土地や新築は9月まで)があるので、それなりに維持されるでしょうが、2017年の春以降はその反動もあって、がたんと下落すると思われます。

このことを考えながら、売却する方はより早く動き出す、購入される方は多方面から見極めながらご判断されることをお勧めします。

追記:金融庁は銀行の金利上昇に対するリスク管理を厳しくするようです。このことにより、住宅ローンの特に長期固定金利の設定が見直されて、適用金利が高くなると予想されます。変動金利は金利変動リスクが債務者へと分散しているため、大きくは動かないかもしれません。

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2016年01月04日

平成28年1月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成28年1月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.910%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.000%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%〜0.875% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.620%〜1.690%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%〜1.075% ※1
10年固定:1.050%〜1.500% ※1
全期間固定:1.740%〜1.870%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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1月の住宅ローン金利は、昨年12月の金利水準とほとんど変わっておりません。もうこれ以上ない低水準状態ですが、住宅ローンを獲得するため、各金融機関にて動きがございました。

まず、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行のメガバンク系で、今までほとんど動かなかった変動金利型で動きがございました。店頭金利(金利水準)は変わらないのですが、優遇幅を見直し、「優良なお客様」のみ限定して、さらに優遇して貸出金利を低くしてきました。住宅ローンを借りる方の4割は変動金利と言われ、その主要層へのアプローチかと思われます。

また、地方銀行系では、京葉銀行が従来の保証料無料対応に加えて、日常生活賠償責任保険(家族全員)、交通事故死亡保険(本人)を銀行負担で付帯しました。千葉興業銀行では従来より、がん保険(保険料銀行負担)の付帯をしております。

本年初日、長期金利は0.270%、日経平均株価は19,000円切りと、今年も低金利状態が続くのかと思わせる出だしでした。

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2016年01月01日

2016年以降の不動産市場

あけましておめでとうございます。昨年もサイトをご活用いただき、ありがとうございました。今年も現場からのご意見や状況をもとに、皆さまのお役に立てるような内容になるよう向上に取り組みます。

さて、2016年の不動産市場は、消費税再増税に向けての動きが中心となりそうです。

2017年4月、消費税が現在の8%から10%に引き上げ予定となっております。消費税は、土地は非課税ですが建物部分は課税対象となります。このため、当然消費税の再増税が実施される前に買っておこうという駆け込み需要が発生すると見込まれております。前回の消費税増税時にも駆け込み需要が発生いたしました。

問題はその後に反動減が発生するという点です。

前回の5%から8%に引き上げられたときには駆け込み需要よる大きな反動減が発生し、結果的には消費税増税前よりも落ち込むことになりました。消費税増税の直接的な反動の他にも、一般生活への家計圧迫による消費低迷という間接的な影響もございました。今回も同様のことが発生すると見込まれます。

住宅の消費税は原則的に引き渡し時の税率が適用されます。2017年3月末までに引き渡しを受けることができれば税率8%となり、4月以降にずれこむと原則的に10%が適用されます。

ただし、建築請負契約や未完成の分譲住宅に限っては、引き渡しまでの期間がかかることなどを考慮して、2016年9月末までに契約を締結すれば、引き渡しが17年4月以降になっても税率8%のままという経過措置が適用されます。

このため、土地に関しては今年2016年の秋までと秋以降で市場に影響が出ることとなります。

今回の消費税再増税に関しては、前回の引き揚げ時に消費税増税後への対策を決定実施されているため、追加の対策は取られておりません。

住宅ローン控除の拡充、すまい給付金、贈与の特例等がございますが、この対策でも、消費税増税後の落ち込みには対応しきれないということが前回の増税時に判明しております。

軽減税率の住宅への適用は話題にすらならず、追加の対策もない現状、2016年秋以降、不動産市場は低迷をし始め、2017年春以降、再び苦境に陥ることになるでしょう。

なお、不動産市場が低迷、落ち込むことが分かっているのですから、それに対応した住宅・不動産への戦略も考えやすくなります。

それでは、本年もご多幸であられることをお祈り申し上げます。

本年もご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。

なお、新年は1月4日(月)から平常どおり営業させていただきます。

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posted by preseek_shibata at 16:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする