2015年12月31日

マンションも終活を考える時代に入りました

「民泊利用、マンション規約改正必要?政府内で意見対立(朝日新聞12/31朝刊)」

マンション規約が部屋の利用を「住宅」に限っていたら、自室に他人を泊めて料金をもらう「民泊」には使えない――。今月、こんな通達を出そうとした国土交通省に、規制緩和で民泊を広げたい国家戦略特区についての会議の民間委員らが「待った」をかけた。いまも通達は出ていない。

通達を出そうとしたのは18日。訪日外国人観光客の増加でホテル不足が深刻になっており、安倍政権は受け皿として民泊の活用をめざしている。来年にも民泊が東京都大田区などの特区で認められるため、通達で自治体や不動産業界に周知するねらいだった。

マンション管理規約には「専有部分は住宅として使うものとし、ほかの用途に供してはならない」などとある場合が多い。国交省は民泊は「住宅」にあたらず、民泊利用には規約改正の必要があるとの見解だ。住民間のトラブルを防ぐ狙いもあった。


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住宅専用と規約で定められた分譲マンションでは、民泊利用は規約違反に該当するという国土交通省の見解は、理にかなっていて正しいと思う。

TVドラマで頻繁に使われる「超法規的措置」なぞ出そうものなら、財産権と秩序が崩壊するのではとさえ感じます。個々の取り決めを政治でひっくり返してしまう、そんなことができるようになったら社会が成り立たない。

民泊を活かすなら、空き家となっている賃貸用の住宅や単独所有の戸建てを、旅館業法の壁を越えて民泊利用を解禁するところまでではないか。

賃貸建物、戸建てなら、所有者の判断で決められ、それは個々の責任と負担になる。嫌ならしなければいい、やりたいならやる。空き家も増えていることから、良い活用法になるのかもしれない。

また、先日、新聞各紙で、分譲マンションの建て替え決議を、現在の4/5超の賛成から2/3超の賛成までハードルを下げる案が検討されていると報じられました。

個々の事情や考え方が違うことから、個々の所有権が寄り集まった分譲マンションの行く末が、全員一致で同じ方向を向くことはない。ある程度の多数で進めていけるようにしないと、廃墟となるだけで救えるものの救えなくなる。

民泊は所有・利用するための現役時代、建て替え(売却清算)は生まれ変わるための卒業に関してと、タイミングは違えど、分譲マンションを維持管理所有していくことの問題。

今までは、建物を建てることばかりで増やす一方だったが、空き家問題元年の2015年からは、今まで建ててきた建物をどのように維持管理し、最終的にどのような終末を迎えるのか。

人も終末を考える「終活」という言葉が生まれ定着してきました。※終活とは「人生の最期を考えることを通じて、最期まで自分らしく生きることと終わりの準備をする活動」と言われます。

戸建て、マンション問わず、建物・住宅をどのように活かして終わらせるか、建物の終活を考えていく時代に入りました。

今年最後らしい内容の記事となりました。2016年、マイナンバーの運用開始、消費税再増税に向けての動きなど、慌ただしい年になるかと思われます。皆さまのご多幸をお祈り申し上げます。

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2015年12月30日

2016年以降の住宅の探し方

2015年、社会、経済でも、いろいろなことが起こりました。景気後退、日本衰退の渦中でもあり、マイナス方向のニュースが多かったように思えます。

不動産分野では、上半期「大手仲介業者による物件囲い込み問題の表面化」、下半期「横浜のマンション傾斜・杭工事データ偽装事件」が、2015年のトップニュースでした。

どちらも、三井が主役となってしまったが、住友、三菱でも同様の問題があったにも関わらず、うまく逃げたというか、押し付けたというか。マンションでは、三井不動産の高慢な意識から必然だったのかもしれませんが、囲い込み問題では三井以上に他の財閥系の方が酷い状況で可哀想にも思えました。

さて、社会・経済全般では、貧困の深刻さが目につき始めた1年でした。今年1年に限らず、今後、より深刻になっていくことから、貧困元年として「目につき始めた」という表現としました。

以前であれば、このような貧困は、ギャンブル、飲食、浪費など消費面から来ることが多く、多重債務で借金まみれというようなイメージがありましたが、現在は、節約をしながら一生懸命に暮らしている方でも陥るようになってしまいました。

人生の三大出費は、住宅、教育、老後と言われます。

教育では、学歴(学力)が貧困に比例し、貧困が連鎖するということが言われております。貧困で十分な学習ができず低学歴となり、学歴と収入が比例することから貧困に陥り、その子供が貧困で学習できない。

この貧困の連鎖、貧困の固定化が顕著に目立ちはじめ、これを避けるためにも教育熱が高まり、教育費の高止まりとなっております。これが中間層の家計を苦しめ、現在の景気を押し下げ、さらに、老後資金まで食い込んできます。

流行語大賞にノミネートされた「下流老人」、貧困生活を送る高齢者が増えてきました。以前、孤独死が社会問題となりましたが、それと関連し、死亡するまでの生活も苦しくて悲惨な状況であることが、多くのメディアから発信されています。

この教育費負担、老後生活、貧困と密接に関係し、かつ、自己コントロールが取りやすくて、効果が大きく出るのが住宅です。効果が大きい分、失敗したときのマイナスも大きくなりますので、どう考えるのか、人生の分かれ道になります。

住宅を購入しようとする方の多くは、「ここに一生住む」「人生一度きりの買い物」と硬直的な考えをされてしまう。しかし、購入した住宅がいつまでも生活に適しているのか、家族構成に合っているのかと言えば、ほとんどがミスマッチになります。

また、教育費や老後資金などを考えた場合、住居費用を可能な限り低く抑える、いざとなったら売ったり貸したりして家計や人生の足を引っ張らない金額で抑える、極論すれば自己資金で購入する、という考えがお勧めです。

不動産を貸すこと、売ることを考えた場合、立地の要素が強く重要になります。駅から遠い、都心から遠い、生活施設から遠いといった物件は競争力が弱い。温泉付き、共用施設充実など維持費用(管理費等)が高いのも売りにくい。

貸すこと、売ることができないということは資産価値がないということ。逆に負担ばかりのお荷物となる負の遺産となり、相続となった場合、子供はありがた迷惑となる。これが空き家が増加する要因で、社会問題となっています。

2016年、不動産分野では、2017年の消費税再増税に向けての動きが活発化してくると思われます。前回と同様なら駆け込み需要が起こり、不動産市場は活性化します。

ただし、これは1年ちょっとの短期的なもので、2017年の再増税以降、不動産市場は冬の時代に入ります。春が見えないから、冬というよりは氷河期かもしれません。(地球も氷河期に向かっているようです)

このことを考えると、3,000万、4,000万、5,000万円と高額な住宅を購入するという発想はありえません。金額が大きいほど、下落する金額が大きくなるからです。

手ごろな金額で抑える、住宅ローンを可能な限り減らす、住宅のクオリティは抑えても、予算は抑えるべき。なお、立地は売ること貸すことを考えたら、ある程度は良い場所にしたい。

1.お金 2.立地 3.住宅という順番がこれからの考え方です。予算を決め、立地を決め、その中で、種別・広さ・築年数・設備などなどを割り切るという探し方になります。

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2015年12月27日

空き家が火事になったら責任は生じる?

解体するまでの間、古家になにかあったらどうなるのだろうか。

先日、取引が完了した土地にある古い建物を思い出し、年末年始の間になにかあったらどうなるのだろうか、と思っていたところ、タイミングよくサイトに記事が掲載されました。

掲載記事:増えている空き家の火災 「所有者の罪」はどれほど問われるのか?(ダイヤモンド・オンライン)

記事の概要は、空き家を起因とした火事があった場合、所有者に重過失があった場合は、被害に遭われた方からの賠償責任を負わなければならないというもの。

企業・公共団体と一般個人では違うかもしれませんが、3年前にトンネルの崩落事故で死者を出した責任を問われた高速道路会社。責任が問われた根拠は、崩落が起きる可能性が予見されていたにも関わらず、有効な措置を取らなかった「怠慢」。

これと同様に、火災等の被害にあうことが予見されることが容易であるにも関わらず、そのまま空き家の放置し、管理不十分の状態で火災等が起こり、周辺に被害を出してしまった場合、賠償責任に問われるかもしれない。

1日たりとも空き家状態にしない、というのは非現実的であり、また、火災等の被害を出さないように対策を取っていれば、失火法などにより責任は免れるかもしれませんが、それでも、加害者側になってしまうことは、人生を狂わす恐れもあります。

空き家で起きる火事は放火が一番多いと思われます。道路に近接し、かつ、他の管理者や居住者もいないため、戸建ての空き家は狙われやすくなります。

「空き家対策特別措置法」が施行されて、空き家の修繕や解体が進みやすくはなりましたが、それでも、まだまだ多くの空き家はあります。

建物の利用が厳しい状態、建物の流通価値がない場合、固定資産税等の軽減はあるかもしれませんが、早めに解体をしておくことも一考してみてはいかがでしょうか。

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2015年12月24日

手付解約、違約解約、危険負担による解約のリスクも考慮

昨日のニュース番組では、マンションの違法建築や傾斜事件について、改めて特集されていました。

なぜ、昨日に集中したのか、なぜ、内容に変化や追加がないのに改めて報じられたのか。背景は分かりませんが、メディア側でなにか思うところがあったのでしょうね。

報じられた問題は、1.横浜のマンション傾斜事件、2.文京区の違反建築マンション解約事件、の二つです。

横浜の方は、マンションが傾いてしまったということで、消費者には分譲会社がまず責任をとらなければならない。原因はなに、どこの責任、などは、消費者への責任を果たしたのち、関係会社のなかで調整することとなる。

文京区の方は、細部は不明だが、法律上は違約解約になるまでで違約金の支払い(道義的には上乗せがあるのかもしれないが)で終わる。このような内容で契約を取り交わしているのであり、契約書の内容とは別に、さらに要求されるのでは、なんのための契約なのか、法治社会の根本から問われる問題となる。

違反建築はそもそも論外なのかもしれないが、決済(所有権の移転、引き渡し等)が終わるまでは違約解約があるかもしれないリスクは認識しておくべきで、そのリスクに対応できるようにしておかなければならない。

今回は、違約解約であったが、天災地変などで引き渡しが延びることもある。この場合、修復等の責任は分譲会社側が負担するが、修復に要する期間に関しては、買主側は承知する旨の条項となっていると思われる。

延びた期間、暮らすところがないからなんとかしろ、その期間の居住費用を支払えと言っても、法的(契約条項)には分譲会社は負担に応じる必要はない。また、天災地変等で解約となった場合、手付金の返還までで違約金などのペナルティはなく、住み替え先のことは買主側の責任と負担になる。

そもそも、完成する前の新築住宅を販売すること、建築中のリスクを配慮しないこと、など、青田売りそのものに問題があるかもしれない。横浜の事件でも、青田売りによる工期死守による弊害が原因という背景もある。

ただし、青田売りを禁止し、完成後の販売開始の場合、建築や販売コストの増加による価格への転嫁がされる。新築住宅や新築マンションは、それこそステータスとなるかもしれない。

空き家が年々増加していること、中古住宅の価値の上昇などから、決して悪いことだけではない。困るのは、新築を生業とする企業とそこの恩恵を受けている政治家?だけ。

業界内で言われている都市伝説のような話として「誰が見てもわかるような手抜きはしない。完成直後はプロでも分からない。欠陥が分かるのは2〜3年後から。」というものがある。

現在は、新築の保証期間(主要構造部)が10年へと延長されましたが、この前は「2年間の保証」でした。このことから2年間だけ持てばいい、という意識が芽生えたからでしょうか。

文京区のマンションに戻りますが、今回のケースを見ていて、冷たくも客観的に見れば、一番の問題は、違反建築を設計した設計事務所とそれを見抜けなかった検査機関。そして、それを許す環境にした行政。

建築会社、設計事務所、検査機関が互いに緊張感を持ってけん制し合わなければならない。しかし、現実は、すべてが仲間でずぶずぶの関係になっている。

このような状況では、建築行為そのものは信用できない。新築後、何年、何十年と経過した結果のみで判断するしかない。

なお、マンションの販売提携会社である「三菱地所系」の営業担当者が、この問題を軽く見て、大丈夫、大丈夫と安易に売りつけたことが判明した。これは詐欺にも匹敵することで、違約がどうこうの民事ではなく刑事事件。しかし、三菱の力か、立件されることも操作されることもない。

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2015年12月23日

レインズ「ステータス管理機能」がスタートします

大手仲介業者による物件情報の囲い込み問題が、本年半ばに問題となりました。

物件情報の囲い込みとは、売主から売却の依頼を受けた業者が市場へ情報を出さずに自社内のみで営業活動をするもの。これにより、より好条件での売却する機会が阻害され、売主が不利益を被る。

この事態は、以前から問題視されておりましたが、業界内で留まるのみ、また、大手業者からの政治的圧力などにより、政治や行政も見て見ぬふり(消費者の目の緩く、選挙にも繋がらないため)でしたが、一般週刊誌などで騒がれ、国土交通省もようやく重い腰をあげました。

平成28年1月4日より、レインズ(情報登録機構)の運用に新しい機能が導入されます。「ステータス管理」と呼ばれるもので、売主が販売状況を確認することができ、監視の目が入ることから業者が不正をできないようにする抑止力を期待するものです。

1. ステータス管理機能

専任または専属専任で売却の依頼を受けた場合、「公開中」「書面による申し込みあり」「一時停止中」の三段階で販売状況(ステータス)を表示する。

この販売状況を売主が直接確認できる機能を加える。登録証明書および確認方法を記載した書面を、受任業者は売主へ発行しなければならない。

2. 住宅性能、品質等の情報項目追加

中古住宅市場の活性化に向けて、消費者に対する情報提供の充実を図るとともに、性能や維持管理状態の良い中古住宅の差別化を図るために、住宅の性能・品質に関する情報をレインズ上の任意登録項目として、チェックボックス形式で登録ができるようになります。(レインズお知らせ資料より)

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ステータス管理機能が有効に機能するかどうかのポイントは、受任業者がこの機能を正しく利用するかどうか。補足事項などを見ていると、抜け道が多そうで、今までと同じく、なんだかんだと情報の囲い込みは継続されそうにも思えます。

始まる前からネガティブに受け止めるのも曲がっているのかもしれませんが、業界全体のモラル・意識が低いことそのものが一気に切り変わるわけではないので、ここを第一歩として、これからも行政側の取り組みは必要になります。

情報の囲い込みの根幹にある「両手仲介」について、今後、どのように規制、運営していくのか。

国土交通省では、いつでも不動産流通の適正化できるように準備はされていると噂されていますが、いつ発動するのか、このステータス管理機能がその一歩なのか、政治的圧力でここまでの取り組みでお茶を濁すのか。

日本はアメリカの後追いをしている、さらに、TTPがサービス(不動産流通も含め)まで影響するのであれば、不動産流通の仕組みも近代化・適正化することになります。

この変革は、消費者にメリットがあるだけでデメリットはなく、業界内だけで各社の損得だけが左右されるものです。

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2015年12月22日

営業担当者への接し方と理想的な物件までの情報数

法律を犯してまで取引したり、ウソをついてまで契約しようとはしない。しかし、法律に違反さえしなければいい、ウソではないが巧みに取捨選択して伝える、証拠さえ残さなければいい。

現在の不動産業界を見ていると、昭和期のようなブラックではないが、きれいさっぱりとしたホワイトでもない、濃淡は業者によるがグレー色というところでしょうか。

不動産業界のうち、特に仲介部門は、超大手から零細企業に至るまで、中途採用で業界に足を踏み入れた人が多い。

元ヤクザまではいなかくても、前科がある元暴走族、闇金・街金、風営業界から、運転手や現場系の肉体派、メガバンクなどの大手金融機関(もちろん高学歴)出身などのエリート層まで、幅広いラインナップが揃っている。

この端から端まで正反対のような経歴の方々でも、冒頭のようなギリギリのグレーラインを歩くのは共通しているように思える。

ギリギリセーフなら行っちゃえというイケイケ系、知識や知恵で巧みにギリギリセーフを保つインテリ系、考え方や手法は異なるが、共通している。会社の規模の大小は関係なく、大きな会社でも両タイプが存在し、零細企業でも存在する。

このような状況であることから、不動産取引を考えている消費者は、営業マンの言葉の裏や行間に込められた意味や拝見を推測して対応しなければならない。

法律に抵触しないようにされているため、なにかあれば消費者の方が負ける、損害を被ることになる。そのリスクを考えながら、不動産営業担当者と接しなければならない。

ただし、あまりにも不信感を与えすぎると、不動産営業担当者が対応しなくなる、良い情報や知識を得られなくなる、グレーゾーンをさらに上手に使われるなど、余計にリスクや損害を受けてしまうことがある。

担当者も人の子、やはり、信頼されたり、感謝されたり、良いコミュニケーションが取れれば、グレーゾーンの中から、ここは白、ここは黒などと有益な情報や助言をもらえることも多い。

無条件にノーチェックで信じ切るのもダメですが、不信感丸出しで対応するのもお勧めできません。上手にチェックしながら、上手にコミュニケーションを取る、難しいですが、このようにされた方が一番良い買い物をされているようです。

話は変わり余談ですが、購入する不動産を決める場合、何件目以降で決断すればベストか、数学で解明されたそうです。(結婚と住まい探しのプロセスは共通しております。林修先生の初耳学を参照しました。)

手法「焦って早めに購入すると後から良い物件が出る可能性があり、逆に、粘り過ぎると絶好の物件を取り逃がしてしまう。そこで、何件かは見定めるための下地として、その中の暫定1位の物件を超える物件に出会えたら即決で買う。」

結論「6件の下地物件の中から暫定1位を選び出す。そして、7件目以降で暫定1位を越えたら買う。その物件が理想の物件である、後々後悔しない。」

この法則を実際の住まい探しに当てはめますと、まずスタート時に、現在販売している物件から条件に合う6件を抽出する。その中から暫定1位を決める。そして、翌日からの情報収集で暫定1位を越える物件と出会えたら買う。

なお、暫定1位越えの情報入手しても、見学して、調査報告を受け、検証してから買うというプロセスは必要です。

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2015年12月21日

来年、不動産市場、社会、経済と変化がありそう

今朝(12/21)、新聞各紙を眺めていたら、不動産や住宅に関する記事が多く目につきました。

日本経済新聞では、「中古住宅取引透明に 国交省、開示強化で売買促す」という見出しで、国土交通省が中古住宅市場の活性化に向けての取り組みを紹介しておりました。

記事の内容は、取引の透明性を高めるために、物件情報をやりとりする業者向けのシステム(レインズ)で詳細な取引情報を開示するよう義務付けるもの。違反業者には罰則も適用する。

これは以前から常態化していた脱法行為「売却依頼を受けた業者による物件の囲い込み」に対してようやく重い腰を上げて制定されたもの。

また、中古住宅の品質への不安を拭うため専門家による住宅診断(通称インスペクション)の活用も検討している。重要事項説明の項目に「住宅診断」を加えることにより、普及を図る。

これらの方策により、欧米に見劣りする中古住宅の有効利用と流通促進を進め、高齢化で増え続ける空き家解消と経済の活性化に繋げたい。

同紙ではこの他に、杭工事データ偽装事件を受けた再発防止(チェック機能の強化)、電子版では「三井不動産、語られぬ真実 傾斜マンションの闇」として薄れゆく問題への注意喚起など。

朝日新聞では、「(にっぽんの負担)税の現場から 反響編 税過払い、返金応じぬ行政」として、固定資産税等の過徴収に対して、返金に応じない行政に対する批判を展開。

一般企業でも不当に高く代金を受け取ったら返金に応じるというのに、役所は取りっぱなしで、まさに泥棒と同じ。

この背景には、複雑になり過ぎた税制度による職員の知識不足があり、固定資産税等に限らず、すべての税金で仕組みが複雑すぎていることが問題である。

ここまで財政が乱れているのであれば、一度、白紙に戻して一から税制度を組み立てた方がいい。配偶者控除問題など、時代に即した税制へと切り替えるためにも。

同紙ではこの他に、「液状化対策、被災地自治体除き未着手 住民の同意に課題」として、被災地以外の液状化対策が進まないことを特集していました。

ふと、今日の長期金利を見てみると、0.270パーセントと、またまた超低金利状態へと進行していました。来年度の税制と国の予算編成、日本銀行の金融政策、アメリカの利上げ、などなど、様々な変化が起こっています。

来年は消費税再増税に向けてのカウントダウンが始まりますが、どのような一年となるのか。不動産市場も含めて、アンテナを広く高く張っておく必要がありそうです。

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2015年12月20日

売却せざる負えないとき、任意売却、競売のどちらがいいか。

なにも問題ない生活が、突発的な事故などにより、仕事や生活が狂いだして家計が苦しくなった。

華やかな建物や雰囲気などで、無理な資金計画(客観的な推奨予算の倍など)で住宅を購入し、教育費の増加や収入減少などで住宅ローンの返済が厳しくなった。

会社の倒産で収入が途絶え、過去の栄光(収入)が忘れられずに再就職もままならず、住宅ローンの返済が行き詰った。

好景気、高収入時に、不動産投資に乗り出したはいいものの、築年数が経過するとともに、空室が増え、設備の修繕費用などもかさみ、不動産投資の収支が取れなくなり、本業の収入まで持ち出して日常生活まで影響を及ぼしてしまった。

甘い考え、当初から無謀というケースばかりではなく、なにも問題ないと思いながらの生活でも、ある日突然、厳しい状況に陥ることがあります。

そして、住宅ローンなどの返済が滞り始めると、金融機関は債権の回収へと動き出します。当初は、郵便や電話などの催促から始まり、徐々に法的な措置(冷たく事務的に)へと進んでいきます。

金融機関からの催促があったとしても、ないものはない、払えない状況は変わらず、延滞を続けていると、金融機関は、担保設定をしている不動産を売却して、その代金から回収しようと動き出します。この最終段階が「競売」となります。

延滞が始まり、競売の申し立てが行われ、競売にかけられ落札される(所有権が移転される)まで、短くても6カ月、通常1年程度の期間がかかります。

競売とは裁判所が法的な職権で粛々と進めている強制的なものですが、債務の支払いのために任意で不動産を売却して返済をすることを「任意売却」と呼ばれます。(強制の反対語で任意)

任意売却の場合、売主自身が自主的に動くもので、売却方法は通常の売却と変わりがありません。通常とは違う点は、不動産担保を設定している債権者(金融機関)への返済手続きが難しいというところです。

売却後に得られる金額が、担保提供している債務の残高よりも多いなら、売却代金で完済すればいいことで、この場合は通常となんら変わらず、任意売却物件とは呼ばれません。

通常と違うのは、売却代金だけでは完済することができず、その差額の現金もない。(現金があるなら、そもそも滞納しない)

このため、完済できずに債務が残る状態でも、担保を外していただく合意を得なければならない。競売なら強制的に担保が外れますが、任意売却の場合、金融機関の判断で外すことになります。

任意売却で売った方がいいのか、競売で処理してもらった方がいいのか、これはケースバイケースと言われます。

任意売却の場合、自主的に動けて、より高値での売却が見込め(残される債務が少なくなる)、交渉によっては引っ越し代金の捻出もできるかもしれない。

競売の場合、金融機関との合意が得られなくても売却することができ、競売落札までの間は居住もできて、その間に引っ越し代金を貯めることができるかもしれない。

それぞれに良い面もあれば、悪い面もあります。実際には、まず、不動産がいくらくらいで売れるのか、債権額との兼ね合いなどの現状を確認してみて、その後、どちらよいのか判断することになります。

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2015年12月19日

現地で得られる情報は多い

「早朝(4〜5時)や日中に騒音を出している方へ警告」「1階の専用庭にレンガやタバコの吸い殻などが投げおろされていました」

昨日のマンション見学で、エントランスの掲示板やエレベーターのボタンのところに張り出されていた警告文です。

マンションに到着し、オートロックのインターフォンでお部屋から解錠してもらおうとしたものの操作の不手際(長年居住していて考えづらい)なのか、なかなか開かなかったり、すれ違った方が不愛想だったりと、嫌な予感はしていましたが、予感通り(それ以上)の張り紙が貼られていました。

この掲示板の内容について、所有者の方から詳細を確認しようとお尋ねしましたが、はぐらかし続けられたので、もしかしてこの人?とまで思ってしまった。(この方の真下には専用庭はないので投げおろしはされていないと思われますが)

マンションは駅から10分以内(坂道も信号もなしで快適アクセス)、周辺は低層の住宅地で、部屋は東南角部屋、最上階で、陽当たり・眺望・風通し良好なお部屋でしたが、この張り紙とさらに詳細を教えてくれない売主さんへの不信で、買主さんは、マンションを出たところで、却下の即決をされました。当然の判断かと思います。

このように、ネットの情報や紙の資料だけでは分からないことが、現地に行くと判明することが多々あります。現地に行けば、マンション全体の管理や利用のされ方、推測までになりますが居住者の雰囲気などもつかめます。

この他にも、古いマンションでは、住民の平均年齢が高く、自治会などの催しやが多くて、ゴミの分別ルールに当番などの役割が多いことなども、掲示板や現地で推測できます。

ただし、古いマンションでは管理規約・使用細則が曖昧な表現であることが多く、とくにペットの飼育に関して可否のいずれにも該当しそうな記述で、暗黙のルールのようになっていることがあります。

「他の居住者に迷惑にならない範囲で」と書かれていた場合、他の居住者次第で判断が変わってきます。ペットを抱いて廊下を歩いている人を見かけたから大丈夫かと思ったら、昔から飼っている人で1代限り、新しく飼うこと、今後の所有者は不可など、現地の判断だけでは間違ってしまうこともあります。

この他にも、近隣の騒音の程度、目立った騒音発生源がなくても聞こえてくることもあったり、騒音がありそうと思ったら思っていたほどではなかった。さらに、風通し、明るさ、雰囲気など、主観的なことで、現地でないと良し悪しの判断ができなことは多くあります。

マンションだけではなく、土地でも戸建てでも同じですが、現地での確認が重要で、多くの情報を得られます。これは、資料などの先入観よりも良い方向になることもあります。

まずは現地へ足を運び、その後、調査、検討、判断と進めていく方が良いと思います。見送っているなかに良い物件が入っているかもしれません。

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2015年12月18日

ネット時代の売り方

不動産の探し方もネットの普及により変わっていました。

以前は、不動産営業のクルマに乗車し、何件も回って見学し、担当者のセールスを受けて、物件を選定して判断していました。物件の選定は、不動産営業担当者がイニシアチブを握っており、ここに不動産営業の手法がありました。

ネットが活用されるようになった現在、探し手(買主)自身が、ネットのなかにある数多くの物件から選定し、気になった物件の見学に出向きます。

見学の際は、現地集合、現地解散も多くなり、不動産営業担当者と何件も一緒に回ることは減って、見学する物件は1件、2件と絞り込みます。昔:数撃てば良い物件に当たる、現在:良い物件を狙い撃ちする、という感じでしょうか。

売主側から見た場合、不動産を売却するためには、ネットで買主側に選定される物件に入るようにしなければなりません。

売却する不動産の地域・沿線の物件情報(種別)から、築年数、広さ、立地、などの基本的な条件でライバル物件を抽出します。その中で、できれば1番、少なくとも2番、3番に入るように値段設定をします。最近の動向から、4番手以下の物件を見に来る可能性は少ないと思います。

売却物件(マンション):駅から徒歩10分、65平米、平成11年築、最上階(8階)、東南角部屋

まず、同じ駅の一覧検索をします。そこから、駅から15分まで、60〜70平米、平成6〜16年築の条件で絞り込みます。そこに売却物件の情報を入れてみて比較してみます。

2580万円(平成10年、2階、中部屋)、2980万円(平成17年、8階、中部屋)、2780万円(駅5分、1階、平成1年築フルリフォーム)という状況であれば、2580万円よりは上、2980万円では厳しい、2780万円なら勝ち負けそれぞれで五分、とすれば、2780万円との競合かと推察し、あとは、購入者側とのご縁(買主が何を重視するかにより判断が変わる)となります。

このように市場を客観的に分析して、検討候補に入るように価格設定をしないと、見向きもされない物件となってしまいます。販売開始そうそうに売れる物件と、何ヶ月も販売が続く物件違いは、販売条件を、客観的な分析で決めたか、主観的な感情(思惑)で決めたかの違いによります。

もし、3ヶ月経過しても思うような条件の購入申し込みが入らない場合、客観的な判断をされていないか、判断を間違えたかになりますので、販売条件を再度見直してみることをお勧めします。

これとは逆に、販売開始そうそうに購入申し込みが入ってくることがあります。売主側は、あれこんなに早く売れるならもっと高くても、という思いに駆られることもあるかと思われますが、案外と、好条件であることが多く、この申し込みを断ると、次はもっと悪い条件で、あの時に売っていればなということもあります。

これは、こういう条件の物件が出たら買おう(飛びつこう、多少高くても買おう)と待っていた買主であることが多いためです。

地域限定なのか、最上階なのか、東南角部屋なのか、どうしてもそのマンション(子供が同じマンションで居住など)なのか、理由は様々ですが、こういう場合、相場という客観的な金額よりも、主観的な金額(買えるならいい)で判断されます。

趣味の世界で例えるとわかりやすいかと思います。どうしても欲しかったレアもの。興味ない人から見れば、なんであんな高い値段で買うのと疑問に思うも、本人は欲しくて欲しくてたまらないから高くても買う。これと同じことでしょうか。

売主としては売れるときに売ってしまう、という判断が、案外、いい結果だったりします。

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2015年12月17日

不動産投資を甘く見過ぎませんように

書店に行って、不動産コーナーを見ると、百花繚乱、なにを選んでいいのか迷ってしまうくらい「不動産投資」に関する本が多く陳列されております。

これらの本で多いパターンは、サラリーマン、自己資金少なめ、毎月の負担もなく、それで何億円の資産形成、という流れでしょうか。

なぜ、これほど多いのか。

「大家さん業(不動産賃貸業)」は、サラリーマンの方が本業のかたわら、時間や手間などの物理的な負担が少なくてもできる副業であることが大きい。

さらに、不動産賃貸業では、実際の負担はなくても赤字になることもあり、節税効果が得られる。

本業の信用があるため融資を受けやすく、家賃収入で融資の返済が行えて、なにもしなくても、お金を出さなくても、資産形成ができるということが人気を呼んでいます。

TVでもサラリーマン大家さんを進めるCM番組(30分程度の本格的な番組)では、節税効果を得ながら、費用負担なく資産形成ができ、さらに、老後生活のための年金代わりになるという点からセールスしております。

節税効果に関しては、そもそも所得税等の税金を多く払っている方でないと効果は出ません。扶養控除、住宅ローン控除などを利用していると税負担が小さいケースもあり、どの程度の節税効果が得られるのか。

手間もヒマも必要ないということですが、物件探しから日々のメンテナンスまで、時間や手間を惜しめば、その分だけ費用は発生します。(そこまで見込んで投資判断を)

また、空室リスク(収入減少)、老朽化リスク(費用負担)、不動産価格の下落リスクなどもあります。

不動産投資そのものを否定するものではありません。実際、私自身もしています。

お伝えしたいのは、書籍に書いてあることがどこまで真実なのか、真実でも誰でも全員が同じようないい思いができるとは限らない、買った後にほったらかしではいけないということです。

商売を始めるのですから、それなりのリスクや手間暇は必要です。悲観的になりすぎることもないですが、逃げ道を考えながら進めていくことが必要です。

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2015年12月15日

税務署員は持ち家率が90%以上?

「税務署員がこっそり教えるお金の裏ワザ・サラリーマン最強の蓄財術(大村大次郎著、中公新書)」にて、税務署員は持ち家率が高いこと、なぜ持ち家率が高いのか、詳細に紹介されております。

住宅にまつわる長年の論争に「買った方が得か、借りた方が得か」というものがあります。

同書では「家は借りるより買ったほうが絶対に安い」と、過去に例がないほどの強さで断言しております。お金のプロである税務署員の90%以上が持ち家を取得していること、それがその証しであると。

前提条件の「税務署員はお金(蓄財)のプロであり、財産形成(家計)については間違いない」という点について、確かにその通りだと思われる方は信じていい。

逆に、税務と財産形成は、関連性は高いが、前提条件のようになるかは確実ではない、というなら話半分程度で聞き流してください。

持ち家と賃貸住居を比較するに際し、まず、同じ場所、同じ建物、同じ設備の住居で比較がなされていないと、今まで検証されてきた結果について問題点を指摘しております。

そして、持ち家の方が優位とする基本的な考え方は、大家さんの利益や賃貸物件の保有コスト(税金やメンテナンスなど)が不動産価格に家賃として上乗せされている。その分だけ、賃貸物件の方が不利である。

さらに、大雑把な条件だけで、持ち家と賃貸住居の住居費を比較した場合、住まいの内容や暮らしの満足度が加味されていない。賃貸物件のクオリティが持ち家よりも数段落ちてしまう住宅事情まで考えてみると、賃貸物件はさらに不利になる。

この他にも、老後生活の支えとなる、資産形成となる、住宅ローン返済中は生命保険の代わりとなる、相続税対策になる、などの持ち家優位の利点を挙げております。

ここまで、よし持ち家だと思ってしまうと落とし穴があります。それは住宅ローンの返済(利息)についての検証が済まされていないこと。

本書では、現在の低金利下で利息は住宅ローン減税と相殺されると言い切ってはおりませんが、住宅ローン控除があるので持ち家の方が優位としております。

金利が1%以下で、控除期間の10年間で返しきるなら、利息は減税効果で相殺され負担がなくなります。ただし、その利息以上の税金を支払っていての還付であり、税額がそこまで届いていなければ、これだけをもって持ち家の方が優位とは言い切れなくなります。

持ち家の場合、不動産価格の下落リスクについても考えなければなりません。その点は、税務署員は「地価が下がりづらい地域」で買っているから大丈夫としています。その地域とは「駅から近い」、さらに、路線価などのデータで地価変動を分析しているとのこと。

本書では、持ち家の方が優位と断言しておりますが、公務員(税務署員)だからこそなのかなと感じました。

著者が仰っていることそのものは間違っておりません。持ち家の方が優位な部分も多い。ただし、住宅ローンの返済、住まいの条件、不動産市場(地域)の推移など、検証は必要で、何でも誰でも、持ち家の方が優位と決まり切るものではありません。

■ご興味がある方、住宅を購入するかどうか迷われている方は、ぜひ一度、ご一読されることをお勧めします。

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2015年12月14日

長期の住宅ローンで柔軟さを封じ込めないように

古き良き昭和期よりは、いい意味で軽くなってきましたが、住宅は一生に一度の買い物、マイホームが人生の目標と言われることがあります。

最長の35年で住宅ローンを組み、それでも足りなければ親子リレー(二世代)ローンを組んでも、住宅取得・マイホームを目指される方が多くいらっしゃいます。

高度成長期、バブル期、インフレが進行する時代であれば、不動産価格の上昇により相対的に住宅ローンが目減りしました。このような時ならば、無理してでも、借りられるだけ借りて不動産を購入することは正解でした。

しかし、このような幸運な時代が終わり、バブル崩壊後、21世紀に入り、デフレが進行する時代となりました。インフレとデフレは反対の現象ですから、対応も逆になります。

インフレ時は借りられるだけ借りるであれば、デフレ時は減らせるだけ減らす(買わないという選択さえあり)ということになります。

先々、収入が確実に増加するという見込みがあれば超長期の住宅ローンを組んでいただいてもよろしいですが、収入が頭打ち、教育費と老後資金が増加傾向にある中、住居費を節約することが家計を防衛する鉄則となります。

不動産が値上りする時勢なら資産形成のための購入となります。不動産が横ばい、下落傾向(建物が古くなるだけ減価)なら、あくまでも暮らすための道具であり、消費財と考えておくべきです。

比較的高額な消費財であるクルマのローンが5年から7年であれば、住宅はその倍の10〜15年程度、長くても20年程度の返済期間で考えておくといい。

これにより、住宅ローンの残債減額のペースと不動産評価の減価のペースがかみ合い、いざというときの選択肢を広げることができ、なにかのときに対応しやすくなります。

柔軟さを封じ込めないためには、賃貸がいいというお考えもあります。それも正しいことですが、持ち家がダメということではありません。いざという時に動けるかどうかがの見極めです。(究極は現金の購入)

現在、空き家の増加が問題となっております。

これだけ空き家があるなら、それに比例して中古住宅の価格は割安になります。これを有効活用して、住宅ローンを抑えることが手堅い選択肢になります。

政治、行政も、空き家が社会問題だというなら、新築の優遇方針を転換し、今までの新築優遇を戻すくらいの新築冷遇がちょうどいいのでは。

新築はお金持ちのステータスということとし、中古住宅の評価が見直されて高く評価されるようになれば、今現在、すでに住宅を所有している方の家計も救われます。経済としても、社会としても良い効果が出るような気がします。

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2015年12月13日

いざとなれば売ってチャラにできるように

いざというとき、いつでも返せる金額に抑えておくことが、住宅ローンを借りるときの鉄則、原則です。

いつでも返せる金額というのは、現金・預貯金でもっておく必要はありません(それであれば理想ですが)。ここで言う、いつでも返せる金額とは、売れば、とりあえずは住宅ローンがなくなる、ということです。

戸建てにしろ、マンションにしろ、長年暮らしていく間に、建物の経過年数による減価はあります。また、不動産市場の変動による価格の変化も生じます。

このようなことを想定し、常に住宅ローンの残高が売却価格を上回る状態にしておく。売却する際には、仲介手数料などの諸経費も必要となり、また、引っ越しに伴う費用も必要となります。

2,000万円で売れそうな不動産であれば、それに対して住宅ローンの残高を1,900万円以下にしておく。3,000万円なら2,800万円、4,000万円なら3,700万円というように。

購入当初は、3,000万円の中古不動産を購入した場合、借入年数が短くて不動産の減価と同じペースで住宅ローンの残高が減るのであれば、さらに、売却・住み替えの費用を現金で保持していれば、100%ローンでも大丈夫です。

しかし、30年、35年と長い期間にわたる住宅ローンの場合、当面(10年から20年)、残高の減少は緩やかになるため、その分だけ、購入時に自己資金を投下しておくことが必要です。

頭金(自己資金−購入時諸経費)を2割は入れておきましょう、と、住宅ローンの教科書に記載されているのは、このことも理由になっております。

新築のマンションや戸建てを購入した場合、販売経費や分譲会社の利益が不動産価格に上乗せされています(新築プレミアム)ので、その分は確実に自己資金で賄っておく必要があります。

築10年以内で競売になってしまうケースが多く見受けられることが、このことを示しています。

この原則を外して住宅ローンを組んだ状態で、さらに、社会情勢やご家族の状況などで問題が重なってしまった場合、住宅ローン破たんの可能性がぐんと高まります。

売却して住宅ローンがチャラになるなら、住宅ローンが原因となって破たんとなることはありません。

競売や任意売却などの住宅ローン破たんは当然ですが、転勤などのやむをえない事情や単純に住み替えたい場合など、人生の転機に柔軟に対応するため、快適に暮らしていくためにも、ぜひ守りたい点になります。

家賃並みの返済で買えますよ、とはセールストークであって、いざというときに逃げられないかもしれないという含みまで説明して、その対処をしておいてこそ、本来あるべき営業です。

高度成長期、バブル期であれば、不動産価格の上昇で、このようなセールスでも購入者が困るようなことはおきませんでした。

しかし、日銀の異常な金融緩和でもインフレがおきない現在、昭和期のような営業は時代錯誤。それでも、つられてしまう方がいるから、今でも使われています。

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競売件数が減少した分、任意売却物件が増加

現在、競売件数は減少傾向にあります。直近でもっとも多かった時期はリーマンショックの後の景気低迷時で年6万件前後、それが今年は3万件前後まで減少すると予想されております。

この減少の理由は、金融円滑化法の影響と言われております。金融円滑化法とは、中小企業や住宅ローンの債務者から返済条件の見直しを依頼された場合、金融機関は可能な限り応じなければならない。

金融円滑化法の期限は過ぎましたが、現在でも、金融庁から金融機関へは行政指導が入っていると推測されております。その内容は「少しづつでも返しているなら強行的な取り立てをせずに対応しなさい」と言われ、実質、金融円滑化法の延長となっております。

この結果、競売に回る件数が減少しました。

しかし、不動産市場では任意売却物件が増加しております。

金融機関としては金融庁の意向は無視できない、でも、ある程度は強行しても回収したい。競売がムリなら、その一歩手前の任意売却として売却してもらい、その代金を回収しよう、ということでしょう。

任意売却なら競売よりも資金回収額は増加するため、金融機関としてもよい結果となることから、金融機関から見ると、金融庁の意向は尊重して顔を立て、かつ、回収額は増え、債権管理の労が減るという一石二鳥、一石三鳥となります。

昨日、消費税再増税時の軽減税率について与党内で合意に至りました。ということは再増税は確実だと思われます。

前回の消費税増税後、日に日に景気低迷が深く進行しております。日銀の黒田総裁がお金を大量に供給しても、インフレ・景気回復は起きていません。ほとんどのエコノミストが消費税増税による景気への影響は軽微だと言っておりましたが、結果は惨敗です。

次回、再増税を行うと、さらに景気低迷が進むと思われ、任意売却物件は増加していくことになるのでしょう。競売数も増加する可能性があります。

売主側から見た場合、競売よりもその一歩手前の任意売却の方が良さそうな「イメージ」があります。

しかし、どちらが有利になるかは、ケースバイケースと言われますので、言葉からのイメージに惑わされず、金融機関・業者からの説明を鵜呑みにすることなく、比較検討してみることが大事になります。

購入される側の場合、任意売却物件、競売物件、それぞれに特徴がありますので、通常物件も含め、メリット、デメリットを比較して、より良いタイプをご判断してください。

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2015年12月08日

民泊、外国人所有、ペット飼育の可否と資産価値

東京五輪にむけて、都心部の宿泊施設不足を補うために新しく生まれた「民泊」。羽田空港がある東京の玄関口の大田区では、民泊を認める条例案が可決された。

その一方、不特定多数がマンションに泊まることにより、マナー悪化、トラブルの発生から、さらに資産価値の低下まで影響があることから、快く思っていない人も大勢いる。このような背景から、住友不動産では「民泊禁止マンション」の販売をするようです(今朝の日本経済新聞より)。

これと同様の問題として、多数の外国籍の人がマンションを所有し、居住することで、文化や価値観の違いから、民泊と同様の問題が発生しており、資産価値の低下も懸念され、新築分譲時には外国籍の方への販売を抑制することもしているらしい。

ただし、民泊禁止のように管理規約で定めない限り、中古マンションを外国籍の人へ売ることは制限されず、また、購入することは可能であり、抑制されるのは新築入居時のみであり、将来にわたって維持されるわけではない。(人権問題的にも問題が生じる)

この民泊と同様の問題として「ペットの飼育可否」もある。ペットに関しては、様々な意見や好みもあり、飼育そのものの考え方は異なるが、専有部分内であれば飼育は認めてもいいのではないかと思う。(犬の散歩時などの取り決めは別途)

その理由の一つは、私有財産の利用に関して制限を強くしすぎるのはどうかということ。他の居住者に危険や迷惑をかけるのはいけないこと(騒音や振動はこの他にも要因はある)だが、迷惑をかけないのであれば、自身の所有不動産の中では許してもいいのではないか。

もう一つの理由は、ペットの飼育可否でマンションの資産価値が左右されるため。ペットの飼育人口と住居形態との関連データは未確認ですが、持ち家の半数の方がペットを飼育希望(将来の可能性含め)であれば、ペットの飼育を禁じているだけで、購入層の半分が対象外になってしまう。

購入層の半分しか売却の対象にならなければ、競争も激しくなり価格下落要因となる。お住まい探しを生で見ている感触から、ペットの飼育が禁止されていることで評価を上げる(禁止のマンションをあえて探す)方はごくわずかで、ペットの飼育が可能なら高く売れるのにと思うことは多い。

民泊の場合はマイナス要素の方が大きいため禁止にすることによる価値の向上(街並みを守る地区計画や建築協定などとニュアンスは同じ)に繋がるが、これから高齢化がさらに進み、また単身者が多くなることから、ペットの飼育に対する需要は大きくなると思われます。

さて、この民泊に関することも含め、今年は、不動産に関する出来事が特に多かったように感じております。

直近では「横浜のマンション傾斜事件、杭工事データ改ざん事件」。この他にも、宅地建物取引主任者から宅建士への改称、大手仲介業者による囲い込み問題、空き家対策問題と特定空き家の強制撤去の開始、中国を中心とした海外資本の日本不動産爆買い、など。

来年は、再来年の消費税再増税を控えた1年となります。前回と同様の駆け込み需要が起こるのか、景気低迷(日本も海外も)による不振が続くのか、見極めながら進めていきたいと思います。

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2015年12月07日

保有効果(心理)で間違った判断にならぬよう

読み終えた本が溜まったらブックオフ、着ない古着や使わないカバンなどはセカンドストリートかジャングルストアへ。

少しでもお金を捻出しようと、家にあるものを換金します。その際、どの店でも、なにを売っても、そんなに安いの?と思うことがしばしば、いや、毎回のように思います。

経営者として、買い取った本や古着を整えて、粗利を乗せて販売する金額を考えてみると、買い取り値段の妥当性は分からずでもありませんが、それでも、やはり、もうちょっと高くない?見込みと違ったと思ってしまいます。

本や古着などの場合は、ま、仕方ないかと割り切ることができますが、これが、不動産(特に自宅)の場合、見込んでいた金額(皮算用)と、売却できるであろう金額(査定額)、金額差は100万円、200万円と単位も違うことから、ま、仕方ない、とはなりません。

この心理的な影響を、行動経済学では「保有効果」と呼びます。「保有効果とは、自分が所有するものに高い価値を感じ、手放すことに抵抗を感じさせる効果。」

自分が保有している物は、時間とともに価値が下げる(飽きる)のかとおもいきや、愛情愛着なのか価値をあげるのです。もしくは、いったん保有した物から損失を出すことを著しく嫌がる傾向になります。

この効果により、不動産を売るとき、その不動産の価値を高く見積もってしまうことに陥ります。(客観的に現実を見ることができるような洞察力がある方は別です)

また、不動産を買うとき、せっかく稼いでて貯めた「金融資産(預貯金)」の価値を高く見積もってしまい、相対的に不動産を低く見る傾向に陥ります。

お住み替えで、売ることと買うことを同時期に行う際、売るときと買うときで、同じ人が真逆のことを仰るような悲喜劇になってしまうのは、この効果によります。(売るときは高く売れる理由、買うときは安くなる理由を)

たまたまの偶然や特別な要因があって、相場よりも高く売れることもあります。同じく、諸事情により相場よりも安く買えることもあります。

ただし、これは特殊要因があってのことですので、リクエストをいただいても、どうしようもないケースがほとんどで、あくまでも運頼みの縁があった場合です。

チャレンジしてみることはいいと思いますが、あまりにもこの青い鳥ばかりを追いかけていると、彷徨い人になって、本来の目的である暮らしや生活、家族、人生にまで影響が出てしまうことがあります。

客観的に見ることができるプロが必要であり、プロの意見を取りあえず聞いて考えてみることは必要です。

なお、最終判断は、売主、買主ご本人です。意見を100%受け入れる必要はございませんので、取りあえず聞くだけ聞いてみましょう。

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2015年12月06日

新築プレミアムをどう考えるか

プレミアム。調べてみるといろいろな意味合いがありました。

不動産用語で出てくる「新築プレミアム」は、その中の「正規の料金の上に加えられる割増金」という意味が近く、不動産そのものの価格に上乗せされた部分を指します。

横浜のマンション傾斜事件で、マンションの収益構造が紹介されることが増えました。一般的なモデルでは、建物代金50%、土地代金30%、販売活動費10%、粗利益10%という割合となります。

このうち、新築プレミアムを指すのは、販売活動費と粗利益を足した20%の部分で、新築後、すぐに20%の評価減となるというのは、この計算式になります。

都心部の希少な地域では、新築時の土地30%の部分が上昇して、中古マンションで売り出すと新築プレミアム分を吸収し、さらに、景気が良い時であれば、新築価格を超えることもありました。

しかし、郊外で同じようなことを望むことさえできず、新築プレミアム分だけ確実に評価減となることがほとんどになります。

新築を購入する方は、この20%分の金額と引き換えに「初めてのオーナー」というステータスや精神的満足を得ることになります。頭金は2割を用意しておくこと、という格言がありますが、このことも一つの要因になっております。

この満足度を買うために20%分を上乗せして払うことを、いざ売るときは、この20%は評価してもらえないことを、認識しておくことが必要です。

この新築プレミアム分を頭金として入れてあればいいが、代金100%の住宅ローンの場合、残債がそれを下回るまでは売却代金をもって返済することはできない。

評価減のペースと残債額の減少ペースを確認しておき、いつまで所有しておくことが必要か(いつまで売ることができないか)を確認して、そこまで暮らしても問題ない地域・建物であるかの検証が必要です。

中古マンションの場合、買ったときは実勢価格で、年数が経過するにつれ、経年変化分だけ減価償却されていく。この点の検証も必要ですが、プレミアム分がないだけ、柔軟に対応できる住まいとなります。

資産、金銭面からなら中古マンション、ステータスや精神的な満足度なら新築マンション、となります。

3000万円の新築マンションなら、一瞬で600万円ダウン。サラリーマンの平均的な年収、高級車1台分が一瞬にして消失してしまうということです。(中古推進派からの宣伝です)

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2015年12月05日

買う時よりも暮らし始めた後を考える

暮らしてみて分かることは多い。そして、暮らす人の目線から考えた建物と、売るために考えた建物の違いが分かるのは暮らしてからのことが多い。

もう、これは経験でしか分からないかもしれない。それも、作る方ではなく、実際に暮らす経験によるところが大きい。

経済誌でトップクラスのブランド評価を得ている分譲会社が、現在の時勢にのって「リフォーム・リノベーションマンション」に乗り出してきました。

物件の担当者は本社のスタッフ。現場の経験は少なそうで、机上でのプロジェクトとして考えられたよう。現場のことで些細な質問(これ自体は大したことない)をした際、「現場のことは工事業者に任せっきりだったので分からないです」と堂々と臆することなく答えられたので、一抹の不安は感じました。

机の上で、ここは直そう、これを採用しようなどと考えて取り組まれたのかと思われ、実際に使ってみると、うーんとうなるような点がいくつか。

16号の給湯器ではファミリータイプの建物では容量不足、これは「給湯器交換」という言葉が入れば販売には支障がなく、暮らした際のことは配慮されていない。(16号の場合、お風呂、キッチン、洗面などで同時に利用するとお湯の出が細る)

キッチンでは、収納をただたくさんつければいい(販売面で収納豊富となる)と、ここはなかった方が使いやすかったのではないかと思うところがある。

ま、それでも、悪いところばかりではなく、ユニットバスやトイレはグレードが高いものを採用しておりました。16号と20号の給湯器の価格差など大したことないでしょうし、キッチンの収納はつけなければ費用は抑えられるはず。

結局、費用がどうこうより、販売する視点だけで考えて、実際に暮らしたときにどうなのかという視点が少ない。

超一流大手企業の本社スタッフということであれば、ご自身が暮らされているお住まいは、それなりのグレードと新しさがあるのでしょう。配慮が必要な古いマンションのリフォーム(暮らし)を担当されるのに、経験が少なかったのかもしれません。

この取引では、決済の際、権利証を持ってこないというおまけまでつきました。日頃、現場での実務をされていないのでしょうね。大きな会社でありがちなケースです。

このようにプロでも、実際の経験値が足らないと、こうしておけばよかったなという失敗(致命傷ではない程度)をしてしまいます。日頃、住まいに関して携わっていない方なら、なおさら陥りがちなパターンです。

せっかくだからとあれもこれもと欲張っても、あまり使わなかったり、かえって使いづらくなったり、はたまた、支払いが多くなって負担がきつくなったりと本末転倒なことまでいってしまいます。(新築では住宅ローン返済に支障がでるまでに)

また、逆に、基本的な部分でケチってしまいますと、やはり、使いづらい建物になったり、日常生活に支障をきたすことになって、結局、費用負担が増えることになります。

新築する際にも、リフォームする際にも、暮らす側の立場になって考えてくれる担当者、経験豊富で有益な助言をしてくれる担当者に出会えるかどうか、細部に魂は宿るではないですけど、細かい積み重ねが大きな差になります。(聞く耳をお持ちでなければ意味はないですが)

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2015年12月04日

市場の流れが変わる分岐点での対応

今が、不動産市場の分岐点なのかもしれない。横浜のマンション傾斜事件が契機となっただけではなく、底流にもっと大きく、もっと深い流れがある。

不動産の話題は半年に一度くらいペースで取り上げられる。今回は、横浜のマンション傾斜事件があったので、各メディアでもこれを切り口として特集を組んでいる。少し前は「囲い込み問題」が起こり、一斉に特集が組まれた。

様々な媒体や専門家の意見を拝読していると、それぞれの内容に相反する意見がありせめぎ合っている。押しつ押されるの一進一退と拮抗しているということは、この先、どちらかが強まり弱まると、一気に流れが変わる。

今年、潮目が変わりつつある内容を列記します。

横浜のマンション傾斜事件、大手仲介業者による情報囲い込み問題、どちらも業界トップクラスの大手企業で行われた不正。大手だからといって、無条件で信頼できるものではなくなった。

新築マンションの契約率70%を下回る、中古マンションの在庫数は増加してる。マンション傾斜事件があっても販売や業績に影響は出ていない会社もあるが、空家数増加(在庫が増え潜在的な下落要因)、中国資本が投げ売りに転じて下落が始まっている。

まだまだマンション価格の上昇は止まらない、2020年の東京五輪までは止まらない、背伸びして買うくらいでちょうどいいという意見もあるが、消費税の再増税、景気低迷などにより下落へ転じるのが早まる。

資産価値としても相続税対策としてもタワーマンションがベストと言われたが、1年持たずに国税当局がタワーマンションを使った相続税対策の監視強化乗り出す。

タワーマンションは、通常の2倍はかかる修繕費問題、引きこもり・マンション内格差・外国人入居での生活マナー悪化などの精神的な問題、売り出される中古も多くて思うような価格では売れない事例が多数あるなど、問題点も浮き彫りになってきた。

新築信仰が強い日本だったが、2015年度に中古の取引件数が新築件数を超える。スケルトンリフォーム(リノベーション)が一気に浸透した。郊外新築よりも都心中古へと流れが変わる。資産よりも生活重視の世相、世代による。

物件の囲い込み問題など従来の不動産仲介システムが制度疲労を起こしている。インスペクション、エージェントサービス、個人相対取引のサポート、情報提供サービスなど、様々なサービスが生まれ、組み込まれ始めている。

マンション傾斜事件が起こり、データ改ざんなどの建築違反も事故物件(告知事項)と同じ扱いになった。建物の不具合、修繕積立金不足(滞納だけではなく当初の計画不備も)、居住者のモラルなども問題になりはじめ、ゴースト化するマンションも。

どの世界でも、日々変化していくものだと思いますが、不動産・マンションの市場は、今年、いろいろなことが起こりました。

不動産取引の近代化など流通面は良い方向へと進んでいますが、市場そのものは経済や社会的な要因により低迷傾向にあり、建物・建築も大震災以降、消費税増税や東京五輪などの荒波が襲い、さらに今回のマンション傾斜事件と、かなりバタバタとしております。

株などの金融市場への投資の場合、このような状態のときはどのようにされているのでしょうか。休むも相場という格言もあります。状況や先行きが見えづらいときは、高額な投資は見送っておくのが無難です。

背伸びするくらいがちょうどいいなんて驚きです(対象にする層が違うのか)。とある経済誌に「年収400〜600万円の人には4,000万円くらいがちょうどいい」という専門家の意見が掲載されていました。ビックリです。

住宅は生活に必要であり、購入を選択される場合でも、予算は抑えめがお勧めです。年収400万円〜600万円なら、2000万円前後ではないでしょうか。

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posted by preseek_shibata at 16:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする