2015年11月30日

短い期間、少ない見学数でも失敗するわけではない

暖かい下着として定着したユニクロの「ヒートテック」。昨日、1日限りのヒートテック激安セールなるものをやっていると、午後8時頃に思い出し、慌てて、イオンまで出かけてみました。

「今日1日限りの期間限定」という魔法の言葉を聞いた瞬間、何も考えずに飛び出してしまいましたが、ユニクロに着いて、お目当ての品物を見ていて、好みの色とサイズが合わなかったため、結局、何も買わずに帰ってきました。

この「限定」シリーズには、期間限定のほか、「ご当地限定」「数量限定」などのバリエーションもあります。これは、消費者心理を考え、購買につなげようという商売側の意図から仕掛けられるものです。

不動産は、同じものがないという個別性があり、今売り出されている物件と似たような物件が次にいつ売り出されるのか分からず、今売り出されている物件もいつまで売っているか分からないという期間限定性もありと、限定シリーズの極みのような特性があります。

購入する側としては、金額が高いこともあって、限定シリーズには惑わされて慌てて購入しないようにと注意します。担当する営業マンにも、「慌ててない、期限はない」ということを伝えて、限定によって圧迫されても動かないよとけん制します。

早くしないと売れてしまうかも、これしかないかもと、資金や物件のことをよく考えずに、慌てて飛びついてしまうことはお勧めできません。

しかし、具体的な期限を設定することなく、じっくり構えれば必ずいい結果がとも言い切れません。

もっと待てばよい物件が、次はもっと良いかも、と、ずるずると探していく方もいらっしゃいますが、購入後のアンケート調査では、探している期間の長短と、見た物件の数と、満足度に相関関係はないと示されております。

長い期間探しても、短い期間で決めても、数多く見ても、1件だけしか見ていなくても、満足する方、不満に思う方の割合は変わらない。

住まい探しの根本さえ間違えていなければ、短い期間でも、数少ない見学でも問題はなく、根本が間違っていれば、長く探しても、数多く見ても失敗する。

住まい探しの根本、誰が暮らし、どのような生活をするのか、その生活と将来を考えると、どのような住宅がいいのか。

不動産のスペック(構成)の良し悪しを比較するのではなく、暮らす人と不動産の特性の相性を当てはめてみる。ここがしっかりできていれば、見極めていれば、1日でも、1件でも問題ない。

なお、私も、物件を見て、これがこうならいいな、この物件のこれはいいな、と、物件比較をしてしまい、頭で考えるように行かず、感情が入ってしまいますので、偉そうなことを言ってもできているわけではありません。

何件も購入し、何件の家に居住した経験から言えば、根っこの部分がずれていなければ、物件が完ぺきではなくても、生活(人)の部分で柔軟に対応できます。

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2015年11月28日

より良い条件で、売る・買う

不動産の取引において、客観的にはどちらも結果は変わらない、というものでも、主観的な感覚で成否が左右されることがあります。

昨日、今日と、雲一つない絶好の行楽日和、天高く馬肥える秋の青空が広がり、気持ちいい天気です。今日のような日に不動産を見学した場合と、冷たい雨が降りどんよりとした日では、見学した不動産の印象は変わります。

当然、爽やかな日に見学した場合の方が購入を決めやすくなります。天候がどうであっても、不動産そのものは変わらないのに、天候によって判断は左右されます。

これと同じように、居住中と空室、暮らしていた時のままの状態とリフォーム済み、古家有の売地と更地など、不動産の根本は変わらなくても、状態、状況により、売れ行きは変わります。

居住中の状態で売り出されていても、取引の際には、引越しをして、残置物はなくなると分かってはいます。それでも、隅々まで状態が目に見えるという安心感と、見学の際に気楽に長時間滞在ができる(長く居ると馴染んでくる)ということが影響しています。

暮らしていた状態のままで2,000万円、購入後に200万円のリフォームで総額2,200万円の場合と、リフォーム済みで2,200万円の場合では、最終的な金額は変わらなくても、リフォーム済み物件の方が売れやすくなります。

現状で買って、買主の好きなようにリフォームした方がいいようにも思えますが、現状のままだと前の人の暮らしぶりを感じてしまう。それよりも、前の方の匂いを消えている方が、新しく買う方には受け入れてもらいやすい。

売地の場合も、古家有で2,000万円、解体費用200万円、更地換算で2,200万円の場合と、最初から更地になっていて2,200万円の場合では、最終的な金額は変わらなくても、更地の方が売れやすくなります。

建物を壊して更地になった状態を確認できる方が安心できる、更地の方が広く感じる、古家のイメージ(たいがいは悪い方)を引きずってしまう、ということが影響していると思われます。

今まで売却のお手伝いをしていて、空室になったらすぐ売れた、少し手直しをしたらすぐ売れた、更地にしたらすぐ売れた、というケースは多々ございました。

日本の社会では、鉄道は秒単位で動き、クルマや電化製品の精度は高く、食品の衛生管理は徹底され、多種多様なサービスが展開されています。

このような社会で過ごしている方が、不動産を買う時だけ、暮らしたままの状態(現況のまま)、古家があるから買主側で解体、などの取り引き条件は受け入れずらくなります。(取引としての問題ではなく、売れやすさの問題)

売却をお考えの方は、不動産会社と相談して、売却するに際して、より売りやすくするための手立てがないか検討してみてはいかがでしょうか。(より高く売れるとまでは厳しいかもしれませんが)

また、購入する方から見た場合、売れづらくなっている状態の方が、より良い条件で買える可能性があるとも言えます。印象だけで判断することなく、客観的に分析してみて、割安な物件を掘り出してみてはいかがでしょうか。(あまりにも安いと判断できるものは業者が買ってしまうので残っておりません、少し安いかなまでです)

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2015年11月27日

結婚したい、家を買いたいと発言していても進まない人

どうして結婚できないのだろうと思ってしまう人が、男女問わずに多くいます。人物に問題なさそう、さらには、魅力的な人、モテるにも関わらずという方も多い。

今年の夏、ようやく結婚した方がいました。新卒の時からの付き合いで、結婚したのが30歳代後半です。かれこれ一回りしましたが、その間、常に異性との交友関係はありながら、なかなか結婚までに至らず、なぜ結婚まで至らないのだろうかと周りで話していました。

真相は本人にしかわからないことですが、これと同じようなことが住まい探しでも見かけます。(家の購入と結婚は似ている、重なる部分は多い)

「100件以上の物件を見た」「2年以上も探している」・・

お客様からこのようなお話しを、ほとんどの不動産営業マンは何度も聞いています。これを聞いて営業マンは、「この人は決まらない(決められない)な」「他のお客様に力を注ごう」と思い考えます。

なぜ、そのように考えるのか。このお客様は決めることができない、従って、成約報酬の不動産営業では商売にはならず、時間と労力とお金のムダになってしまうからです。

不動産営業の間では、何件見ても決められない、何年経っても決められないお客様のことを「回遊族」「漂流者」と呼びます。

もちろん、ご希望に適う物件がないということもあるのでしょうが、このような状態に陥ってしまう方にはご性格などの特徴があります。

・希望条件や状況を整理せず、やみくもに情報収集、物件見学に突っ走ってしまう。(何がいいのか、何を探しているのかが分からなくなる)

・物件の短所に目がいき、100%の完璧な物件を求めてしまう。(長所短所は裏返しであり、良し悪しと価格は連動しているので100%完璧な物件はない。青い鳥を探す状態)

・単純に決断力、判断力がない。(住まいを買うことにも、買わないことにも、どちらにもリスクはある。ノーリスクの人生はないが、リスクがあれば徹底的に避ける)

・お客様扱いされることが趣味になっている。(人と接するのが好きなのか、物件そのものを見ることが好きなのか)

では、このような状態にならないためにはどのようにすればいいのか。

正直なところ、ご性格に負う部分も大きいため、なる人はなるし、ならない人はならないのかなと思い、決断力や判断力の欠如、完璧主義の方は致し方ないのかもしれません。

それでも、好み、生活、家族、資金、社会関係などから、希望条件や資金計画などを事前に整理して臨むと、物件の構成要素の取捨選択ができて選別できるようになります。

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2015年11月26日

変わりゆくマンションの現状

今週のAERA(15.11.30号)にて、「マンションはいま買い時か売り時か」という大特集が組まれました。横浜のマンション傾斜事件の細部から、市場全体までまんべんなく掲載されております。

AERAの調査によると、今回のマンション傾斜(杭工事データ改ざん)は、管理会社との管理契約見直しがきっかけになったとのこと。

分譲当時は、分譲会社の息がかかった管理会社が選定されており、当然、建物に不具合があっても分譲会社に不利となる内容は秘匿される。管理契約を見直すにあたり、建物調査を実施したところマンションの傾斜が発覚した。

この原因について、分譲会社が責任転嫁と逃避をする中、新聞にすっぱ抜かれて社会問題となった途端に、全棟建て替え・買い取りを急きょ発表した。

しかし、住民間の様々な状況や意向により意見はまとまらず、全棟建て替えは難しいと考えられており、そこまで見抜いたうえ(買い取り分は分譲会社の意向で動ける)での全棟建て替えを表明したとも言われる。

分譲会社と管理組合との死闘のほか、他のマンションでの建て替え事例(苦労)、データ改ざんが行われた現場と背景など、細部にわたって詳しく特集されております。

AERAは、今回の特集記事に、かなり力を注いでおり、多岐にわたる内容を満載しております。(概要は下記に)

マンション(不動産全般)を売却する際の成功の秘訣として、求む物件チラシ・委任取り付けや手数料稼ぎの営業の見極め、インスペクション(建物検査)の必要性。

ライフスタイルから住まいをどう考えるべきかという価値の考え方。(林修氏曰く、価値とは幻想、人が思うことにより生まれる)

狭くたって都心・便利な場所に住みたいというコンパクトマンションブームの背景と実態。

リノベーションマンション(記事は中古マンション購入後に暮らす人のオリジナルで施工するタイプ)で理想を叶えるための物件・業者選びと進め方。

家族関係と間取りの最適な関係。教科書通り(雑誌などのイメージ)の間取りが最適と限らない。失敗例(悲劇)の紹介。

都心部のマンションで増加している「民泊」で日常生活(マンションの資産価値)に影響が出ている問題。

マンションを所有している方、これから買おうとしている方、売ろうとしている方、必読の特集ですので、ぜひ手に取って読んで見てください。

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2015年11月23日

二地域居住の適性診断

毎月お届く「JAF(日本自動車連盟)」の会員情報誌に、「二地域居住、というライフスタイル」という特集記事が掲載されておりました。

冒頭の挨拶で「自然が身近な田舎や地方都市で暮らしてみたい。でも、完全に居住するのは不安。2つの場所に家を持ち、行き来して暮らす二地域居住を実践する人がいます」とあります。

1. 東京都世田谷区 ← → 千葉県南房総市

動機は生き物好きの子ども。都心から1時間半のアクセスの良さと豊かな自然が兼ね備わっていることから決意。築100年の農家と8700坪の土地を入手し、「暮らすことそのもの」に時間を費やすことで生きる実感を受ける。

2. 東京都八王子市 ← → 山梨県身延町

子どもが全員社会人となり子育てから解放されたことによる。八王子からは中央道でアクセスがしやすい山梨方面で約90分。築100年の古民家を家賃1万円にて賃借。毎週末は古民家で野菜を育てながら過ごす。

3. 石川県金沢市 ← → 東京都世田谷区

先の2件とは逆に、石川県金沢市が主の生活地で、東京が仕事のために暮らす賃貸マンション。一ヶ月のなかで、金沢市と東京での生活を半分ずつに分けて暮らす。子育て、生活のしやすさを金沢で実感する。

以上、3件の実例を紹介しながら、二地域居住について紹介されておりました。

海外での老後生活など、紹介されるケースは成功例で、しかも、とても幸せそうなご家庭のため、夢のような生活と感じますが、ご苦労や失敗例もあるかと思います。

当然、二地域居住にはお金が必要で、経済力があることは必須の条件になります。

紹介された実例を読んでいて、皆さま、不便さや暮らすことに手間がかかることを厭わない、楽しんでいるという共通項があります。自ら動ける人、そういう生活の手間を苦にしないという特性が必要になります。

さらに、地方・田舎では、都会よりも人間関係が近く・濃いことから、地域や近所の方との交流がプラスとなる性格なのかどうか。私みたいに人見知りの奥手のような性格だと孤立してしまうかもしれません。

二地域居住(地方移住も)は、経済力あること、手間や労を惜しまず楽しめることが必須で、地域に根付ければ、より満足度が高まる。

憧れまでで止めておくか、行動してみるか、この点を照らし合わしてご検討することをお勧めします。

私の場合、手間や労は問題なくても、経済力の面と地域交流で難しいかもしれない。とはいえ人混みも苦手なので、田舎と都会の中間である地方都市がちょうどいい。

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2015年11月20日

取引成功の秘訣は信頼関係の構築

不動産を購入するにも、売却するにも、成功するためには、担当する営業マンとの信頼関係が構築できることが必須です。

今朝一番で来社した不動産仲介の営業マンが、売却の依頼を受けている顧客から、多少なら法律に抵触してもいいから早く売れ、高く売れと言われて困っていると愚痴をこぼしていました。(罰せられるのは所有者ではなく業者・担当者なのでこんな発言となる)

東京湾岸エリアにある総戸数が2000戸を超える大規模・高層マンションの一室らしいですが、総戸数が2000戸も超えると、同じマンション内で常に10〜20戸の部屋で販売がされているらしく、さらに、同規模のマンションが近隣に乱立し、新築マンションの供給も止まらず、競争が激しいため、所有者が危機感を抱き、先のような話になるそうです。(一部の例外かもしれませんが)

購入する側では「良い物件がでたら教えて」「掘り出し物・未公開物件だけを教えて」と特別扱いをお願いし、しかし、購入する側の情報は提供せず、物件情報の提供を受けても返信さえしない、というのでは、信頼関係は構築できません。

信頼関係が構築できていないお客様に、特別な情報、有益な助言などはされることなく、一般の方よりさらに扱いが悪くなることがあります。

良い情報を得て、役立つ助言やサポートをしてもらい、不動産取引を成功するための信頼関係を構築するには、やり取りを多くすること、状況や希望条件などを伝えることです。

物件情報の提供を受けたら、良いのか悪いのか、なぜダメなのかをお伝えください。ダメと言われることに、営業マンはさほど心を痛めません。返信がないことを一番嫌がります。とりあえず、なんでもいいので、まずは返信を。営業マンの心理として、返信があるだけでもとてもうれしく、そのお客様を特別に感じます。

次に、より深く、より親身に対応してもらうために、ある程度の個人情報はお伝えください。どのような方が暮らすのか、どのような状況にあるのかがわからなければ、情報も助言も提供しづらいものです。

自己開示をしていただけば親近感も高まり、お客様のためにという思いも強くなります。具体的な希望条件(広さなど)が分かれば、情報も探しやすく・取り逃がしも減ります。

そして、ぜひあなたから買いたい、条件さえ合えば買う、という熱意や真剣さが加わると完璧です。

これで失敗したなら、人(営業マン)を見極める目がなかったということです。物件情報(物)から営業マン(会社・人)ではなく、営業マンから物件情報の順番で選定してください。

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2015年11月19日

下流老人にならないためには現役時代から対策を

毎年、12月1日に選ばれる「流行語大賞」。まだ1ヶ月を残して選ばれることに違和感を抱きつつ、なにが選ばれるか気にしております。

ノミネートを見て、これって今年?と思ってしまう言葉(すでに終わった)、これって流行った?と思う言葉(初めて聞いた)などあるなか、あんまり、お笑い系の言葉ばかりになってしまわないようにと願っております。

さて、そのノミネートされた言葉の中で、特に深刻で、今年だけのものではなく、これからも続いて定着しそうなのが「下流老人」。

この言葉を生み出した新書「下流老人・一億総老後崩壊の衝撃 (朝日新書) 」では、下流老人を「生活保護基準相当で暮らす高齢者、およびその恐れがある高齢者」を定義し、約300万人が該当し、他人事ではないと警笛を鳴らしている。

下流老人(老後破綻、貧困高齢者なども同じ)に陥るパターンとして、「1.高額な医療費 2.介護施設に入居できない 3.子どもがワーキングプアや引きこもりで親に寄りかかる 4.熟年離婚 5.認知症でも周りに頼れる家族がいない」をあげている。(複合的になることも)

現実にこのような事態となってしまったことは、行政などの福祉にお任せするしかない。考えておきたいのは、このようにならないためにはどうすればいいのかということ。

結局のところ、現役時代から老後の対策を取っているか、現役時代にどのように過ごしていくのかが、もっと端的に言えば、いくらお金を持っているのか。

お金があれば、医療や介護福祉は得られ、家族からの影響にも耐えられる。世知辛いかもしれませんが、人は寄ってきます。

老後資金をいくら蓄えればいいのか、寿命も延びており、物価や医療費なども上昇して、具体的な金額は様々な数値が出てきておりますが、とにかく、できる範囲で少しでも多く、という意識でいくしかない。

教育費は、子供の幸せ(生涯収入)にもつながり、さらに間接的には自身(親)の負担軽減にもつながるので、お習い事は別としても学力系は惜しみたくない。

それではなにを削ればいいのか。細かいところで外食費、大きなところでは住居費になる。

住居費は、買うことができる、返すことができる、という考えからではなく、少しでも早く返済を終わらせることを念頭に予算を考える。より早ければ早いほどいいが、ベストは60歳までに完済、遅くとも65歳まで、それ以上先まで返済が続くとなれば、下流老人へ近づいてしまう。

すてきなモデルハウスや住宅展示場、テレビやネットなどの媒体で、すてきなお住まい、おしゃれなインテリア、優雅な暮らしぶりを見ると憧れてしまいます。(私自身が)

しかく、返済を考えて予算が足りるなら、初めて現実に考えられるもので、さきに「理想の住まい」から考えてしまうと、それを我慢して、妥協して買うことになり精神的にもつらい。(買った家に満足できなくなる)

まずは、老後のこと、教育や家計のことを考えて、それから探し始めましょう。

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2015年11月17日

大手仲介連合VSソニー・ヤフー連合の仁義なき戦い

ヤフーとソニー不動産が、不動産流通の仕組みを大きく変えるかもしれない新しい取り組みを始めた。

この新しい仕組みを知ったのは、FRK(大手仲介業者で作られた業界組織)がヤフーへの情報提供を中止するという記事で、この新しい仕組みを潰すため(敵対)というのが情報提供を打ち切った理由とのことです。

今年、大手仲介業者による物件情報の囲い込み問題が騒がれました。

振り返れば、これも三井のリハウスがやり玉にあがっていた、マンション傾斜事件も含め、今年は三井不動産の厄年か。SMFの方が囲い込みは激しいと思いますが、マンションの時と同様、危機管理(逃げる)がうまい。

この物件情報の囲い込みをなぜ行うのか。仲介手数料を売り手と買い手の双方から得る「両手仲介」しか考えていないからです。

両手仲介とは、他の業者から問い合わせがあっても対応せず(囲い込み)、自社の顧客に売却することで、売主・買主の双方から法定上限の仲介手数料を得るというもの。

情報を提供すると、他社で販売活動が行われて、条件が良い買主を見つけてきてしまい、買主からの手数料が得られなくなる。これを避けるために元から遮断する(情報提供をしない)。

このような大手仲介業者の商習慣を批判し、新しい仕組みに取り組んできたのが、ソニー不動産(不動産仲介透明化フォーラムが本家の会社でソニーが不動産会社立ち上げの下地として吸収した)。

今までは、大手仲介業者も静観してきた。

ソニー不動産以外でも同様の取り組み(下町ロケットのように大企業へ反発する中小仲介業者)をしてきた会社も多いが、規模の小ささなどから相手にしてこなかった。しかし、ネット最大手のヤフーと組んだことで、危機感を抱き、立ち上がったのが、今回の情報提供の中止という対抗手段です。

さて、この大手仲介業者連合VSソニー・ヤフー連合の戦いがどのように展開するのか、ドラマのようにスカッとする展開になるなら、消費者を味方につけた方が勝つべき。

マンション傾斜事件で、大手だからと盲目に信じることはできないと言われていますが、現実には、やはり大手へという流れは変わっていない。

ソニー・ヤフー連合の新サービスについて、発表されている概要しか見ていませんが、初期の情報提供から深い情報の提供、見学、交渉までを一般消費者で行い、契約実務だけをプロが介在するというのは難しいと思われる。

この仕組みそのものの骨格はいいのでしょうが、購入、売却、調査、金融、などなど、その他の付帯サービスを肉付けしなければならない。そして、それを消費者の方が自主的に手配調整するところまでが必要となる。

このような煩雑な手配や調整、抜かりない業務(初期段階からのサービス)、経験からの助言などを、今までは不動産会社が行い、それで手数料を得ていた。

結局、分からないし、煩雑だし、直接交渉は気まずいし、などなどという消費者心理から、手数料を払うからプロがやってよ、という流れに戻ってくるのではないか。ヤフー・ソニー連合としては、この辺りをどこまでカバーできるかどうか。

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2015年11月16日

建築施工の監理(チェック)制度が根本的な問題

受験生が試験の監視役をやる。これっておかしくないですか?

この関係のように誰もがおかしいと思うようなことが、建築の現場では行われて、違和感を抱かれない。マンションに限らず、戸建てでも、ハウスメーカーの注文建築でも。建築施工会社関係の建築士が設計監理をするケースが非常に多い(大多数)。

昨日のNHK日曜討論にて、データ改ざんをした業者が調査検証するというのは泥棒が取り調べるようなものでおかしくないですか?という質問に、国土交通大臣が「事業主や元請けゼネコンも一緒に調査しているから複数の目(会社)があるので大丈夫」という答えていた。

泥棒の実行犯を取り調べるのに、運転手役や首謀者も取り調べる側に参加するから大丈夫と答えているようなもの。今回の事件では、行政なり利害関係がない第三者機関が検証すべきで、当事者は報告までで検証や判断までやらせるのはおかしい。

そもそもの発端として、設計段階や竣工時のチェックと竣工後の補償対応までは形ができているが、肝心の建築そのもの、建築中のチェック体制が存在しないというところに問題がある。

本来は、設計士・建築士が「建築中の監理」を行うべきだが、冒頭のように建築会社と一体となっているため、チェック機能が働いていない。

この構造的な問題を解決するために、設計監理は完全分離する案が出ている。(当然と言えば当然のような内容をさも特別な体制のように言われることにも違和感はある)

これが実施されると、建築コストの上昇により、新築マンションも建売住宅・注文建築も価格は高くなり、消費者に負担が強いられるから厳しいというような意見も出ているが、本来あるべき費用であるべき負担であり、この負担で安心が高まるなら採用すべきである。

そして、増加した費用は、単純な監理の手間賃だけではなく、欠陥が発覚したら(重大なミス、簡易な見逃し前提で)建築士免許の停止や取り消しまであってもいいのではないか。料金を頂戴するには手間とリスクの両方が含まれるべき。その分、さらに高くなっても、本来あるべき姿と思う。

この監理した建築施工の履歴をマンションなら管理組合、戸建てなら所有者へ渡し、そこから竣工後の修繕まで含めて「家の履歴書」が完成する。これが国土交通省が目指している不動産流通の近代化、中古住宅の流通促進につながる。

もし、これが実現されると、新築住宅(マンション・戸建てとも)は高くなり、それに引っ張られて中古住宅(マンション・戸建てとも)も高くなる。中古住宅価格が上昇すれば、、一般家庭の資産や家計が救われることにもなる。(問題ない建物に限る)

しかし、建築コスト増加により、土地はその反動で割りくい地価は下がることになる。(欧米型の不動産市場に近づく)

なお、この通りに実現しても、企業文化が変わらなければ、隠れて手が結ばれて今までと同じようなことは行われるだろう。そもそも仕組みではなく、会社や人の意識や倫理観の問題なので。

それにしても、三井、三菱、住友、大京というトップデベと、鹿島、清水、熊谷組というスーパーゼネコンの名前が並ぶと、名前や規模が通じないのが不動産ということが分かる。

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2015年11月15日

秋の仲介手数料・半額キャンペーン

世間では連日のように、横浜市で起こりました「マンション傾斜、杭工事データ改ざん事件」のニュースが取り上げられております。

三井、住友、日立、旭化成と、世界的な大企業の失態ということで、特に注目されております。(さらに、住友、三菱、大京などのトップブランドも掘り起こされました)

なぜ、大企業だから注目を浴びたのか。「大企業だから安心、大企業だから大丈夫」というような根幹が崩れたからになりません。

現在、TBSで放送中の「下町ロケット(1・2)」、さらに「半沢直樹」が、高視聴率になる背景ともつながっているように思えます。

「横浜市のマンション傾斜、杭工事データ改ざん事件」関連コラム一覧

〜本題〜

さて、秋も深まり、横浜のマンション傾斜事件などもあり、11月後半から年末にかけて、不動産市場が落ち着いてくると思われます。

そこで「仲介手数料・半額キャンペーン」を実施することとしました。

平成27年11月16日(月)より12月19日(土)までに、「不動産売買契約」「売却の媒介契約」を締結頂きました方の取り扱い仲介手数料を、法定上限額の半額とさせていただきます。

なお、対象の契約は売買金額・媒介金額が1,000万円以上になります。

【売却】インターネットより無料査定受付中です。

【中古マンション】マンションカタログ、瞬間査定機能付

〜追記〜

今日はこの寒い雨の中、高校野球の明治神宮大会が開催されております。この記事を書いている平成27年11月14日・12時24分現在、ネットの速報によると「木更津総合VS大阪桐蔭」の試合は、6回表の攻撃中で、2対3で木更津総合がリードされているとのことです。

その他の千葉県高校スポーツ予定:11月14日「高校ラグビー千葉県予選準決勝」、15日「高校サッカー千葉県予選決勝」、21日「高校駅伝関東大会(南関東予選)」

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2015年11月14日

作業や設計が信頼できないなら結果で判断するしかない

横浜のマンション傾斜・杭工事データ偽装事件から発覚した不祥事について、13日の夕方、旭化成建材(と親会社の旭化成)から調査報告が公表されました。調査を終えた2400件弱のうち270件弱の工事にてデータが偽装されたとのこと。

また、比較的しっかりと管理する企業文化がある旭化成グループで今回のようなことがあったということは、他ではもっとあるのではと思われていました通り、昨日、杭工事の大手「ジャパンパイル」でも同じような改ざんがあったと報じられました。

当初は、横浜のマンション1現場、担当した作業員のみという個々のことのように言われておりましたが、他の現場、他の作業員、他の会社、さらに、杭工事にとどまらず他の作業工程でもと、ありとあらゆるところから湧き出て建築業界そのものの構造的な問題ということが分かりました。

建築業界全体の構造的なことですから、居住用、事業用(公共も含む)、マンション、戸建て、分譲、賃貸問わず、いつ、どこで、なにが発覚してもおかしくない。

こうなってしまっては、建築業界も建築作業そのものも信頼することができない。欠陥とまでは言わずとも、なにかがあるかもという目で見ていくしかありません。

例えば、今回、旭化成建材施工の杭工事にてデータ改ざんが見つかったわけですが、逆に、9割近くの作業では適切に行われており、データ改ざんが行われた現場でも、杭工事そのもの不良なのか、作業は適切に行われたもののデータだけの問題なのか区別して考える必要があります。

他の杭工事会社でも同様の問題は発覚したことから、旭化成建材施工がすべてダメ、それ以外の会社ならすべて安心ということにもなりません。

建築の作業そのものを信頼できないなら、建物が竣工し、数年から十数年の年月が経った「結果」で判断するしかありません。

長い期間が経過し、特に大きな欠陥が見つからない、不具合が出てこない、多少の修繕はあったとしても構造的な問題ではない、などの結果で判断する。

新築ではなく中古を対象にする。購入前に調査点検をすると。売却する際にも調査点検を行い、購入者側へ安心材料を提供する。これが、購入、売却の必須になっていくと不動産流通の近代化と中古住宅の取引促進(空き家対策)にもつながります。

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2015年11月13日

下請けいじめは永久に不滅で構造的には変わらない

間違った地盤データを渡して工事内容を指示し、現場の状況が違ったら予算や工期はそのままに「下請けがなんとするもの」という発言をするゼネコンの三井住友建設。

金は出さず下請けの負担で追加工事をしろ、追加工事を工期を変えずに行え!という押しつけが、欠陥住宅を作る要因。

データ偽装はもちろん問題だが、マンションが傾斜した原因と杭工事の因果関係はまだ未確定にも関わらず、下請けの責任に押し付け逃げまくる姿勢はいかがなものか。

下請けいじめを実際に経験して苦渋を感じた身としては、やりきれない。現実には、半沢直樹や下町ロケットのように大企業や巨大組織への痛烈な仕返しはムリ。

構造的なもので、欠陥住宅そのものはなくならない。欠陥住宅をなくすという建築側での対応より、消費者側から物件を選別して欠陥住宅を避けるという対応が必要となる。

今回の事件で、へーベルハウス(旭化成ホームズ)への影響があるのか見ていましたが、10月期は空前の受注があったようで、風評被害は小さいものとなったようです。

鬼怒川の堤防決壊による水害に耐えたように、元々、品質には定評があり、さらに今回の事件で工事はより慎重になるでしょうし、さらに業績を落とさないためにも値引き幅を大きくしても受注するでしょうから、高品質な商品がより精度が高まり、それを安く買えるというビッグチャンスかもしれない。

ただ、名前の由来となっている建材の「へーベル」や断熱材などは「旭化成建材」の商品であるため、業務停止などの採決が下れば商品供給そのものに影響を与えかねず、今後の展開は予断を許さないものとなるのか。(現場の感触では問題なさそうで、皆さま明るく過ごされております)

不動産購入者としては、欠陥住宅である確率が小さいのはなにか、対象物件が欠陥住宅であるかどうかの選別をどうするのか、欠陥住宅にあたった場合どのようになるのか、リスクを小さくするためにはどうすればいいのか、このようなことを考える必要があります。

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2015年11月12日

住宅ローン破たんにならないための設定ライン

住宅ローンが返済できなくなり、最後に行きつくところは裁判所による強制的な売却と債権回収になる「競売」。

その一歩手前で、債権者と協議をしながら売却・債権回収をするのが「任意売却」。

不動産流通市場を見ていると、「任意売却物件」と表記されている物件が多く目につくようになった。

はたして、住宅ローンの返済ができなくなる人がどのくらいいるのだろうか。

住宅金融支援機構やネットの記事などから、住宅ローン破たん(ギブアップ)は0.5%強程度(200人に1人)ではないかと推測される。

これが多いのか少ないのかは判断ができないが、3ヶ月以上の延滞(ギリギリ踏ん張っている)は0.9%前後となり、ちょっと景気が悪くなれば、住宅ローン破たんは100人に1人以上の割合になることが予想される。

これも厳密なデータがあるわけではなく、あくまでも見聞した内容からの推察ですが、返済比率が25%を超えるか超えないかで、住宅ローン破たんの可能性は大きく変わるようです。

年収500万円なら年間の返済が125万円以下、年収800万円なら同200万円以下となりますが、個人的にはこれでも返済比率は高い(返済が多い)と感じます。

できれば返済比率を20%以下に抑えたい。 年収500万円なら年間の返済額を100万円以下、年収800万円なら同160万円、さらに、この金額を、住宅ローンの返済と固定資産税、管理費や修繕積立金も含めた「住居費」とするとより安全度が高まる。

これから、日本経済が高度成長し収入が増えていくのであれば、多少きつい返済でもやっていけるのかもしれません。(高度成長期の買い方)

しかし、根っこの景気に明るい兆しも見えず、さらに、消費税、物価、社会保険関係など、支出の増加は確実視されています。教育費も高くなる傾向から、住居費は抑えられる限り抑えた方がいい。

住宅ローンの返済が完了したあと、老後生活や住み替えなども考えられます。住宅ローン破たんまで考えないとしても、やはり、住居費負担は少なくしておいた方がよいと思います。

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2015年11月11日

「持っている」というのはこういうことを言うのか

「下町ロケット2 ガウディ計画:池井戸 潤 著」を読みました。直木賞受賞の下町ロケットの第二弾、前作のロケット部品から医療部品へと舞台を変えて、中小企業(私から見たら200人超の会社は大きい)が奮闘する内容です。

大企業による下請けいじめと横暴、権威をかさに妨害する医学部教授、厚生労働省系の許認可権を持つ審査機関からの嫌がらせ、医師と企業の癒着などなど、様々な妨害に遭い、さらに協力業者の資金繰り、本業の危機などの逆境にも陥りながら、これでもかも落とし、さいごに大逆転するという著者らしい痛快なお話しです。

さて、この小説から、なぜ持っているという思ったのか。

ネタバレになるので詳細を書くことはできませんが、今、世間を騒がせ、社会を不安に陥れた事件と、この小説の大逆転のきっかけになる事柄が、まさに、同じ言葉、同じ構造になっています。

現実の事件は先月半ばに表面化して騒がれ始めました。今月発表された小説が、半月前の事件を参考にしていることはありえません。この事件の騒動と小説の発売時期が重なったのは偶然です。

しかし、企業や業界の本質を見抜く力が、現実の事件が起きることを予見していたのかもしれず、タイミングは偶然かもしれませんが、必然だったかもしれません。

それにしても、著者原作のドラマは、半沢直樹シリーズを始め、いつもヒットしますね。水戸黄門、必殺仕事人など、勧善懲悪、最後に大逆転で正義が勝つという流れは、時代が変わっても定番ということでしょうか。

下町ロケットのドラマを放送しているTBSが、「白熱ライブ、ビビット」「ひるおび」で、他局よりも現在騒がれている事件を精力的に報じていることも、もしかしたら高度なドラマの番宣なのかもしれません。ひるおびのMCは下町ロケットでカッコいい助っ人役ですし。

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2015年11月10日

管理組合と管理会社の役割と判断ポイント

またまた横浜のマンション傾斜事件から始まりますが、今回のようにマンションそのものに欠陥があり、これを分譲会社や建設会社に対処を求める場合、所有者個々で行うことは難しく(効果を得づらい)、管理組合が所有者や住民の代表として対峙することになる。

管理組合はとても重要な役割をしており、マンションのことを取り決めた区分所有法でも、これはしっかりと明記されております。管理組合を結成した覚えもなければ、加入したくないということは現実的に不可能です。

区分所有法(建物の区分所有等に関する法律):第三条(区分所有者の団体)「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」

管理組合の役割を単純に言い表せば「マンションという資産の管理」。マンションそのものの建物や敷地・共有施設などを守るとともに、共同所有、共同生活のルール作りと運営を取り仕切る。

しかし、管理組合の役員や構成員は、プロではない一般の方で、仕事や生活もあることから、最終決定権者ではあるが、実際の運営は管理会社へ委任しているケースが多い。

この管理会社は、分譲当時に分譲会社で指定されており、それが長年にわたり続いているマンションが多い。言ってみれば、分譲会社側の立場にあるため、分譲会社(建設会社含む)と対峙するようなケースでは、まったく役に立たない。

ただし、これは非常時の話しで、特になにもトラブルがない日常では、管理組合と管理会社がどのような関係(意思疎通、信頼関係と適度な緊張感)になっているのか、上手に管理運営されているのか、管理組合の趣旨の通り、資産、財産に大きな影響を与える。

これが「マンションは管理を買え」と言われる所以である。

管理会社の主な役割は、清掃業務を含む建物の維持管理、管理組合運営のサポート、管理組合の会計業務、管理人を派遣しマンションの住環境保全や所有者や住民の生活サポートなど。

なお、マンションとは関係ない生活や所有者や住民間のトラブルなどは業務外であり、雑用係ではないので、ビジネスであることを所有者や住民の方は意識しておかなければならない。(お人よしの管理人さんはなにかと対応してくれますが、それはサービスでありあくまでも好意)

購入を検討・判断をする際には、マンションの現地では清掃などの業務が行き届いているか確認、掲示板などの掲示物からマンションでの生活や運営を推測、管理会社からの調査報告書にて会計などをチェックすることがポイントになる。

また、管理組合が運営するためには費用が必要となり、その分担金が管理費である。管理費には、管理会社への委託費の他、共用施設の運営費用、保険料や雑費などが含まれる。(建物の修繕関係は修繕積立金という別会計・別費用)

この管理費、当然の心境として安い方がうれしいが、あまりにも安いと、管理の質、マンションの運営に支障が出て、資産価値の低下や日常生活の不便さや不快さにつながる。

「このマンションは管理費等が安くていいね」と単純に判断してはいけない。なぜ安いのかを考えてみることが大事で、管理費・繕積立金が安いという理由でマンションの選定は行ってはいけない。

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2015年11月09日

欠陥住宅は見抜けない、その後の対応が大切

昨日(2015.11.8)の「新報道2001(フジテレビ)」は観ていて、とてもつらい内容でした。

放送された内容は、1.欠陥マンション(札幌市の三井建設・住友不動産)の被害にあった住民の悲哀。2.高齢者の貧困生活の現実(私自身にもあり得る話し)、の二本立てでした。

生活の基礎となり、人生に大きく影響を与える住居。さらに、少し掘ると次から次へと出てくる業界の構造的な暗部が、警察や食品と並び取り上げられやすい。

マンションの場合、1事件の被害金額が大きくなるので取り上げられることが多いが、戸建てでも同じくらいか、それ以上に欠陥(故意、過失、不可抗力は問わず)は多いはず。

取り上げられた事例を見ていて、欠陥自体も問題だが、それ以上に、非を認めず逃げまくり時間を浪費する企業側の対応に問題があるのではと強く感じます。

今回の横浜のマンション傾斜事件では、旭化成建材が前面に立って責められている(それだけの問題も発覚しているので当然だが)が、逆に、問題が分かった以上、迅速に逃げることなく対応している。

表に出てこない分譲会社、元請けゼネコンや名前だけで利益を取る一次下請けなどよりも評価できるのでは。※三井不動産は中間決算報告で、にやにやした顔をしながらメディア対応していましたが、これはついでの会見です。

それにしても、三井不動産も旭化成も、横浜のマンション全戸を買い取っても建て替えも風邪をひいた程度にしか感じないほど儲けているのですね。この利益額を見て、会社そのものは安泰でヒューザー社のように倒産して所有者の方が全面的に背負うことはないだろうと最低限の安心。

大京も欠陥が見つかったら即刻建て替え対応したし、11年はかかりましたが住友不動産でも全戸買い取りしたりと、大手はすごく儲けていて羨ましい。

話は戻しますと、契約前から「うちはアフタフォーローしません、売ったら終わりです」とは、どこの会社も絶対に言わないだろうが、ここを見抜くしか(賭けるしか)ない。

賭けるのはリスク高すぎるのであれば、欠陥が出尽くしただろう10年超の建物を買うか、購入金額を減らす(その分リスクも減る)か。

番組では高齢者の貧困生活を取り上げられていました。欠陥住宅の被害にあれば貧困に陥りやすいのは当然ですが、現役時代に不必要な高額の住宅取得(それ以外の家計出費も)も、貧困予備軍かと思わせる内容でした。

各地の欠陥マンションが取り上げられるなか、衝撃的だった映像は、11階から外壁が剥がれて地上に落ちたコンクリートの塊(かなり大きい)と、部屋の中で滝のように流れる雨水でした。

20年超の期間、業界にいて多くの建物を見ていますが、こんな事例を見たことも聞いたこともありません。映像として流れていますからホントのことなのでしょうが、驚愕です。

さて、本日発売の週刊ダイヤモンドでは、欠陥マンションを見抜く秘策が掲載されているとのこと。いつもの内容で、落胆する結果になるとは思いつつ、もしかしたら、新しい内容が書いてあるかもと期待して、買いに行ってきます。

コンクリート内部の鉄筋、渡された図面と違う施工(施工用の安普請図面と販売用のハイスペック図面の二種類が存在)、偽造され本物は実在しないデータなど、見抜けるとは思えない。

考え方としては、新築時や築年数が新しく欠陥が表に出ていないときは諦めて、竣工後、数年、十数年が経過して、欠陥が現れるであろう時期の建物を見て、欠陥の有無を見て判断する、というものかな。

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2015年11月08日

マンション生活の快適性は風・熱・音の性能

横浜のマンションで起きた傾斜は論外として、マンション生活での快適さを左右するのは、風、熱、音に関する性能です。

1. 風

最近のマンションは気密性がとても高くなっています。窓を閉め切った状態で玄関を開けようとした際、鍵がかかっているのではと錯覚するほど開けづらくなることがあります。気密性が高いことによる現象です。

気密性を高める目的は、省エネルギー性能(冷暖房費の節約)、外部の汚れた空気を流入しないようにするためです。現在のマンションは、戸建て住宅の10倍超の気密性があるとまで言われております。

高気密といえば性能が高い象徴でもありますが、あまりにも高すぎると弊害もあります。汚れた空気の流入を減らすということは、内部の汚れた空気も排出されないということになり、汚れた空気の滞留による健康被害も起こりました。

現在の建築基準では、24時間換気が義務付けられており、空気の滞留による弊害も減りました。しかし、夏場などは外部の自然な空気を取り入れられると、気持ち的にも、経済的にも、身体的にも良い影響があります。

マンションの場合、角部屋以外では風通しが悪くなる間取りが多くなります。

典型的な間取りの場合、採光などから居室をバルコニー面と廊下面に配し、中央部に閉鎖的になる水まわりや仕切りの建具などが多くなること、廊下側の居室や玄関は防犯面、プライバシー性などから開放しづらいということがあります。

2. 熱

風と熱は相関関係があり、気密性が高ければ熱に対しての性能も高くなります。夏の快適性が風であれば、冬の快適性が熱になり、夏が快適の場合、冬が厳しくなる。

熱は、外気と接する窓や壁を通じて交換されます。角部屋の場合、外気に触れる面が多いため、寒さ暑さが室内に伝わりやすい。特に窓が多いほど伝わる度合いが高まります。

中部屋であること、上下に部屋があると、外気との間に他の部屋が挟まり(さらに他の部屋で暖房を使えば暖かい空気層が挟まる)、外気からの影響を受けづらい。これは夏冬ともに共通する性能です。

窓に関しては、ペアガラス、二重サッシなどにすることにより断熱性能は高まる。特に冬場はありがたい。なお、結露に関しては換気など住み手側の対策も必要。

同じバルコニー面の窓で、締め切りの部屋と開放している部屋で結露の付き方が違うのを見ると、部屋全体の温度調整などが必要と感じる。また、空気層があると熱の伝わり方が大きく影響されることも感じます。

3. 音

音に関しては、空気から伝わる音(話し声、外からの騒音)と建物を通じて伝わる音(衝撃音)があります。※空気音が固体音になることもあるが、それは音響などの爆音レベル。

マンションの場合、壁・床・天井で隣室と繋がっているため、音が近隣関係に影響を与えることが多い。築年数が古いマンションに何度か暮らした経験からみて、空気音に関しては常識的に暮らしていれば問題は起こらないと思われます。

トラブルなどの深刻な事態になるのは、建物を通じて伝わる固体音、左右(壁)よりも上下(床)での関係です。

日常生活での通常使用で音が伝わることは少ない(分譲マンションクラスでは)ものの、物を落としたり、飛び降り、走り回り(子供やペット)などの音は伝わります。(壁も叩けば伝わりますが、起きる頻度は少ない)

このため、床に対しての性能はどのマンションも気にしており、カーペット敷きに限定される、フローリングの場合は遮音性能が高い求められる(フワフワのフローリングなど)。※二重床・二重天井のような仕様のマンションであれば、硬めのフローリング材も使える。

外部からの騒音対策は、二重サッシにするしかない。窓は基本的に共用部分にあたるため個々に直すことができないが、内部にサッシを追加することは専有部分なので支障がない。なお、ペアガラスは遮音性能は小さいため効果は期待できません。

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2015年11月07日

管理会社の情報整備と対応向上が必要

横浜マンション傾斜事件により、管理会社からの情報が取得が大切なことが改めて認識されたが、この情報取得は、現実的にはかなりハードルが高くなっている。

報道や書籍などで、仲介会社を通じて管理会社から情報を取得せよ!ということがかかれているが、管理会社から情報を取得するのは一苦労あり、入手できないことが多々ある。(ほとんどできない)

分譲マンションのほとんどが管理会社へ管理を委託しており、管理会社の業務力や考え方により対応はさまざまになる。(管理会社へ委託しない自主管理も稀だがある)

入手できない理由は二つに大別され、管理会社が情報そのものを押さえておらず提供しようにも提供できないケースと、手間がかかるから(乱暴に言えば面倒だから)提供しないというケースがある。

不動産取引をするに際して、購入者(不動産業者)が取得したいのは、管理に係る調査報告書、管理規約・使用細則、総会や理事会の議事録である。

調査報告書と管理規約や使用細則は、お金と時間はかかるが、ビジネスとして対応しているものなので、入手することは可能です。ただし、一部の管理会社は所有者の承諾がなければ対応できないこともあります。

調査報告書については、管理会社ごとにより記載される内容はバラバラで、必要なことがきちんと記載されている会社もあれば、記載内容が不十分で手間がかかるケースもある。

不動産業(宅地建物取引業)については、高度成長期からバブル期に「悪くて、いい加減、スキル不足、儲け至上主義」の業者が大量に参入した結果、消費者保護のために、宅地建物取引業が整備され続けてきました。

しかい、マンションの管理については、近年ようやく整備が始まった段階で、まだまだこれから近代化していく必要があると思われます。

管理会社は、新築分譲時に分譲会社の息がかかった会社が予め選定されており、入居開始後はなかなか変更するのは難しく、その結果、かなり殿様商売、上から目線の対応(意識)になっています。

競争原理が働かず、整備も進まないなか、管理会社の対応が向上していくことは難しい面もありますが、空き家問題や資産価値の健全な維持にも不可欠になります。

購入する方は、どのような管理会社なのか、所有している方は管理会社の対応に問題がないか、気にしていただけるとよろしいと思います。

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2015年11月06日

営業は不要でもプロとしてのスキルは活用すべき

横浜のマンション傾斜事件が発覚して以来、不動産のニュースがジャックされたように染まっています。今後は、旭化成建材1社から他の会社へと飛び火するのか(しない方がおかしい)、いまだ表に出てこない三井不動産、三井住友建設、日立ハイテクノロジーズが出てくるのか、という動きがない限り、毎日のように偽装が発覚していくのみで、泥沼状態のままになっていくと思われます。

このコラムも、さすがにマンション傾斜事件に関連することばかりではいけないかと思い、事件に動きがあるまで、通常の一般的な内容に戻ります。

11月に入り、購入者の動きが落ち着いてきたように感じております。これは、先のマンション傾斜事件が心理的な悪影響を及ぼしたのか、年末に向けてシーズンオフへと入った季節要因なのか、日本経済そのものに元気がなく購入意欲が落ちているのか、それの複合かもしれません。

秋のハイシーズン期は、目の前のお客様、業務をこなしていくことだけでスケジュールをコントロールすることができないことも多く、また、忙しさに比例して成績も上がっていれば、営業的なことをとくに考えなくてもいいかもしれません。

11月から12月に入り、市場の動きが鈍り、お客様の数が減ってくると、営業マンは成績を上げるために営業のテクニックを使い始めることになります。例えば、今日、金曜日は、週末に予定されているお客様に対して、どのような営業をしようか、準備や作戦の検討などを行います。

一番典型的なのは、週末に見学を予定している方へ、どのような物件を見せようか、どの物件を買ってもらおうかと作戦を考えることで、代表的なのは、本命物件、当て物件、捨て物件などの選定と見せ方です。

古くからの古典的な基本は、本命物件が明らかに優れていると錯覚するように、捨て物件(ダメ)、当て物件(比較対象)を揃え、悪い順番にご見学いただく(見せる)ものです。これは心理的に一番最初がスタート(標準、基準)になることで、後からみる物件がプラス評価されるためです。

しかし、近年、ネット(情報公開)が浸透し、この営業手法と物件探しの方法に変化が生じてきています。以前なら、お客様が営業マンと話しながら、どの物件を見ようかどうかと相談しながら進めていきましたが、ネットでの物件探しが一般的になった現在、この物件を見たいとお客様から選定することが多くなりました。

このことから、不動産営業マンからの影響は少なくなりましたが、逆に、物件探しで彷徨ってしまう方も多くなったと感じます。

不動産営業はレインズなどで一通りの情報を把握したうえで、お客様の要望や状況から考えてこれがいいかなと選定しています。一般の方がネットで見ている物件は、その一部であり、かなり情報は出ているが散らばっているので全体を把握しづらいため、全体像が見えず、比較なしに見てしまうため、判断ができなくなります。

認識力がある方、洞察力がある方は、見学数が少なくても判断できることもありますが、ごく稀のケース(経験が豊富など)で、やはりプロを活用するということは重要になります。

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2015年11月05日

施工不良・データ偽装から身を守るために

建て替えてやる、買い取ってやる、慰謝料も加算してやる、と、横浜のマンション傾斜事件で、相変わらずの上から大名目線の三井不動産。会見さえ開かず、雲隠れの三井住友建設、日立ハイテクノロジーズ(そもそも建築業?)、と、先行きがまったく見えない状況になってしまっております。

旭化成建材が手掛けた建物で相次ぎデータ偽装が発覚しておりますが、他の工事業者、ゼネコンでは問題ない、ということではなく、調べていないから発覚していないというだけで、まず間違いなく業界全体で起こっている。一マンション、一企業、一個人の問題ではなく、不動産全体にまで波及してくる。

データ偽装や施工不良などを見抜くことは非現実的であるなか、これから購入する、今住んでいる(所有している)、今後売却する、のいずれにせよ、考えておきたいことはなにか。

今回、これだけ多くの不適切な施工(データ改ざんなど)があった中、横浜のマンションのみで問題が起こっているのはなぜか。同じく杭工事の施工不良で傾いた住友不動産・熊谷組のマンションも横浜市であった。

もともと施工数が多いということもあるが、専門家が指摘しているのは、横浜の複雑な地盤状況である。横浜は山あり谷ありの起伏に富んだ坂道の街で、これが、地層内部の支持層でも同じような状況であると言われている。

傾斜してしまったマンションでも、杭が届いてない部分だけ支持層が急激に落ち込んでいたため、他の場所で効果が得られている杭の長さでは不足していたことが要因にある。

今回、14m〜16mの深さに支持層があった。工場で製作された既製品の杭を使用したと報じられているということは、杭の長さはそれ以上になる。新幹線の輸送ではないが、この長さの杭を工場から出荷して運搬できるのかという違和感があった。

もし、支持層までの深さがさらに深い場合、現場で杭を製作することになるが、やはり短い方がないかと良いのではないかと思える。(単純な揺れやすさなども考えて)

これから購入しようする方は、地盤の良さそうな地域(安定してそうな地域)を選んでいくことが、リスクを減らすことにつながる。すでに所有している方、売却を検討されている方は、ご所有している不動産が所在する地域の情報を集めたうえで判断や行動を起こしたい。

あとは、建物の経過年数による実績を確認できる中古住宅にするかどうか。現在、新築住宅には10年保証が義務付けられているが、単純に裏を返せば10年経過して問題なければ、少なくとも施工不良ではないだろうと判断しているものと思われる。

戸建てなら、施工時から後々のメンテナンス状況まで把握されていることが多い注文住宅の方が施工不良に当たるリスクは少なくなる。

マンションの場合、築12年から15年程度の時期に行われることが多い大規模修繕が実施された後であれば、安心してもよいかもしれない。これは、大規模修繕が行われるに際して、なにかしらの問題があれば発覚することが多いためです。さらに管理状況が良いマンションであればなお安心です。

世界的なデータ偽装事件となった自動車(フォルクスワーゲン)は、同社はさすがに厳しいようですが、トヨタは史上最高の利益を出していると報じられ、現在開催中の東京モーターショーも活況のようで、自動車そのものから離れるところまではいかない、いけないようです。

横浜のマンション傾斜事件が発覚後、約半月が経過しましたが、当該企業(その関連)でも、住宅・建築業界でも、現時点では風評被害、過敏すぎる反応は出ていないようです。

不動産もクルマ以上に生活に密着して縁が切りづらいものですから、短絡的に、マンション危ない、不動産は危ないとならずに、冷静に判断されております。(年末という時期や景気の動向による変化はあります)

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