2015年10月16日

マンション傾斜問題から考える購入

世界トップクラスの自動車メーカーであるフォルクスワーゲン社で、データの偽装があり、世界経済にも影響を与えるか、などと話題になっていたら、身近なところでも同様の問題が発覚した。

三井不動産レジデンシャルなどが販売した横浜市都筑区の大型マンション「パークシティLaLa横浜」で、建物を支える杭の一部が強固な地盤に届いておらず、建物が傾いている問題で、原因は人為的ミスの隠ぺいと地盤データの改ざんねつ造によるもの。

今回のマンション傾斜問題は、昨年から確認されており、住民(マンションの管理組合)は、分譲主の三井不動産レジデンシャルに対して、早急に安全対策を実施することや、契約の解除や風評被害による資産価値の減少分の補てんなど入居者が必要とするすべての補償に応じるよう求めていた。

しかし、分譲会社側では、のらりくらりと逃げ、最低限の補償で済ませようとしていたようだが、どこから漏れ出したのか、急に大騒ぎとなって、マスコミが連日報道を開始するや、建替え(おそらく全面的に住民側が求める補償も含む)となる方向に変わった。

これは、直接的な原因を作った杭工事施工会社(旭化成建材と親会社の旭化成グループ)が、住民側の求める補償に全面的に対応する(すべて旭化成グループで負担する)と即座に発表したことによるものと思われる。

旭化成グループが全面的に負担するのであれば、直接的な資金負担がないから、だったら、建替えちゃえと判断した模様。そして、そのかっこいい部分は、三井不動産レジデンシャルの社長が登場した。

旭化成グループで住宅と言えば、へーベルハウス(旭化成ホームズ)が有名だが、数年前に部材の製造元(ニチアス)の耐火性能データ偽造事件では、お客様から見たらへーベルハウスを信頼して購入していただいたのだから、まずは旭化成ホームズ側が全面的に補償すると即座に決断して発表し、営業が一丸となって対応した。

このときと同様に、旭化成グループでは自身に問題があったときは全面的に補償するという姿勢は、アフターサービスで一番の評価を得ているだけのことはあり、社風・企業文化なのかもしれない。(逆に会社側に問題がない際は強気でお客様にも協力会社にも厳しい)

この他にも、東洋ゴム工業がマンションなどの免震ゴムの性能データを改ざんしたり、昨年騒ぎとなったSTAP細胞事件など、日本が誇りとしていた理系分野で不祥事が続く状況は、長い目で見て日本経済の衰退の予兆かもしれない。連日のノーベル賞受賞で盛り上がった理系分野に水がさされた結果となり、とても残念なことです。

話は戻りますが、この杭工事データのねつ造事件で、連日、各局のニュース番組等で特集が組まれております。(キーワード自動録画機能で多くのニュース番組が録画されていました)

その番組のどこかで「安心なマンションの見分け方」という表記があったので、どんな見分け方があるのか教えてもらおうと、今か今かと待っていましたが、結局、見分け方の見の字くらいかすったかという内容で、実際は見分けるすべはない、ということが言いたかったのかもしれない。(番組内容説明の誇大広告では)

他のニュース番組に出演していた、ゼネコン勤務経験があり一級建築士の資格を持つ弁護士さんは、「私には見抜けないし、見抜くすべは持っていない」と仰っておりました。

問題があるデータが公表されているのであれば、その内容を見て、これだと性能的に問題があるのではと指摘できるかもしれないが、データそのものが改ざんねつ造されているのであれば、改ざんねつ造そのものを知りえない限り不可能になる。

すべてのことに、改ざんやねつ造があると考えてしまえば、不動産そのものを買うことも、家に暮らすこともできず、さらに、食品や医薬などの日常生活でも同様になり、暮らしていくことさえできなくなる。

今回の事件で出てくる名前を列記すると、三井、住友、日立、旭化成と日本を代表する企業ブランドばかり。こうなると大手だからと安心という安直な考え方はもちろん、具体的な企業ブランドでも信頼することはできない。

消費者自身で身を守るすべとしては、一極集中を止めてリスクを分散すること。住宅に問題が発生した場合、1,000万円、3,000万円、5,000万円と高額な物件になればなるほど、跳ね返りで実害も大きくなる。

なにがあるのか分からない、確かめようがないのだから、資金を集中的に投入しないことが被害を少なくすることになる。(ここがポイント)

今回はたまたま旭化成グループという全面的に補償する会社が絡んだから、マンション所有者の方はある程度救われることになると思われますが、もし、分譲会社や施工会社(下請け含む)が倒産していたり、資金力がなければ、購入者が被害を背負わなければならなくなる。

余談であり、こういう考え方はいけないのかもしれませんが、こういう時こそ、三井不動産系や旭化成系の住宅や不動産は買い時かもしれません。施工は慎重になるでしょうし、対応はいいでしょうし、なにより安くしてくれるかもしれません。

[PR]「中古マンション購入・売却ならプレシークへ
中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、マンション専門情報サイト、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。
posted by preseek_shibata at 11:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月09日

下落していく住宅市場での狙い方

先日改造された内閣。実質、官僚が支配している状況で、大臣経験という経歴欲しさとそれを利用する政党幹部の政治劇としか思えませんが、内閣改造が実施されました。

1億総活躍という言葉を聞いても、明るい期待感はなく、活躍しなければならないんだ、働け働け、介護介護、子育て子育て、と追い立てられるようにも感じ、先日の安保問題もあって、1億総玉砕、1億総懺悔という戦時のようにも感じました。

子どものように根拠もなく、具体的な行動内容もなく、スローガンや目標だけで簡単に行くなら誰も苦労せず、前回のアベノミクスと同様に落ちていく国民も増加することでしょう。

老後難民、下流老人、など高齢者の貧困が取り上げられるケースが増えてきました。1杯100円のコーヒーで夜明けを待つマック難民という現象も見られるようになりました。

高齢者も、現役勤労世代も、若者も、日本人が"豊かさ"を実感できない背景には、住めば住むほど価値が下がる住宅事情にあると言います。

日本の家の平均寿命は約30年、借りた住宅ローンの返済期間は35年。多額の借金を負って買った家は、売り払っても元手を回収できるほどの価値がありません。

空き家は700万戸超、三大都市圏でも300万戸超。人口は減り続けているにも関わらず、新築住宅の大量供給は止まりません。

この新築の大量供給を支えているのが、「新築大好き」「新しい建物、初めての設備には大きな価値がある」「中古になるほど価値が下がる」という日本の住宅への意識です。

政治も行政も業界も、この意識を上手に利用し、新築偏重の政策と営業活動を行ってきました。

政治面では、建築土木不動産をはじめ関連業界への経済寄与が大きく、その見返りに選挙支援と政治資金の提供を受けられます。

行政面では、新築が建築されることにより、直接、間接的に税収が増加し、関連省庁では、利権と天下り先が拡大していきます。

経済界では、直接関わる不動産、住宅、建築土木以外にも、大量のお金が使われる広告業界、家電、家具、インテリアなどの住宅関連需要、利息などの安定収入を確保できる銀行と保険などの金融機関など、企業収益が確保できます。

これら、購入者も政治行政も業界も、それぞれの意識と思惑が住宅市場を不健全にさせ、住宅購入者、大きくは日本国民の貧困さを助長させています。

これを改善するには、大きく社会的には「中古住宅市場の改善と新築偏重の是正」、小さく個々では「資産価値が落ちない住宅の購入と維持管理の意識」が必要になります。

この先、空き家はどんどん増加していきます。それだけ供給過多、在庫が膨れ上がるということですから、住宅価値は(大きな流れとして)下落していきます。

このような状況を考えて、下落してくる中古住宅を積極的に狙ってみる、という考えもありとなります。なんだかんだと、新築偏重の政策と供給は止まりそうもありませんので。下落方向の流れの際には、大きな金額になるほど、損する実額も大きくなります。

[PR]「中古マンション購入・売却ならプレシークへ
中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、マンション専門情報サイト、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。
posted by preseek_shibata at 10:29| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月03日

法規制のない下でのビジネス

今朝の出勤時、南柏駅から光ヶ丘へのバス通りに、さながらイベント会場のように多くの人が、ひしめき合いながら歩いて、あるいは、小走りする姿がありました。柏市立光ヶ丘小学校の校庭を借りて、南柏幼稚園の運動会が行われることによるものでした。

今日、明日とお付き合いある建築家の方が開催する建築現場完成見学会が、今日は午後からの開催になるとのことで、理由は、子供さんが通う幼稚園の運動会が実施されるからとお伺いしていましたが、この運動会(ご自宅兼設計事務所のご近所)かな。

柏市立第二小学校の校庭では、親子運動会が開催され、昨日のラジオで、松戸市のリスナーが本日どこかで開催される子供の幼稚園の運動会の場所取りで徹夜で並ぶ、という投稿が紹介されていました。爽やかな天候に恵まれてなによりです。

昔は、10月10日といえば体育の日で、スポーツの秋です。この体育の日は、私が生まれる前に実施された東京オリンピックとの関連で制定されたのではなかったかと記憶しております。

2020年に開催が予定されております東京オリンピック。今度の開催は夏に予定されておりますが、なぜ、前回と同じく爽やかな気候である秋の開催にしなかったのか、東京の夏と言えば、例年、酷暑、猛暑であり、とてもスポーツをする状況ではないのではと思われます。

いつ頃からか(ロス五輪か)、オリンピックも祭典よりもビジネス(興行)の要素が強くなり、悪い意味での大人の事情から、夏の開催になっているようですが、外出は控えるようにと訴えるほどの気候で、選手には運動させ、観客には耐えさせるのはいかがなものかと。

そして、外国はどうか分かりませんが、日本では確実に夏休み期間中にあたります。夏休みで観客動員、五輪関連での行楽や旅行とビジネス的にはいいのかもしれませんが、問題になっているのはホテル・旅館などの宿泊施設です。

2015年現在でも、外国旅行者などの増加により、都市部の宿泊施設は稼働率が高まっています。稼働率が高まった結果、宿泊代金も高騰しています。これに東京オリンピックも加われば、都内の宿泊施設はどうなってしまうのか。

このような状況下から、民泊と呼ばれる個人宅の宿泊スタイルが新しく生まれました。国民全体が、ビジネス的な要素を持つことは、バイタリティーや活力が高まることから良いのかなと思われますが、宿泊者の健康や安全を確保するために定められた法律や規制との兼ね合いが問題となります。

これと同じようなことは不動産分野にも当てはまる部分があります。

不動産を不特定多数に反復継続して販売するという不動産売買、不動産の売買を斡旋する媒介行為には、宅建業(正式には宅地建物取引業)の免許が必要となります。

自宅を買って売って、また買って売ってを繰り返していく分には免許は要りませんが、キャピタルゲインを目的として売買を繰り返すと免許が必要になることがあります。(判定は難しいところで、監督官庁はトラブルが起きるまでは積極的に取り締まれないのが現状)

売買の斡旋では、不動産業ではない個人や法人が、不動産売買の営業活動(契約締結に向けた活動)を行うことは禁じられています。(しかし、契約締結時に宅建業社が介在すると、やはりトラブルが起きるまでは静観となる)

宅建業法の対象内であれば、なにかの時に法規制、監督官庁からの指導や摘発などがありますが、宅建業法の対象外となるのが、賃貸の管理分野と賃貸行為そのものです。(賃貸の媒介は宅建業法適用内)

大家さんとなるには宅建業の免許は不要です。賃貸の管理だけであれば、同じく宅建業の免許は不要です。極端に言えば無法地帯です。

なんでもかんでも規制し、法律でがんじがらめにするのは基本的に反対です。

しかし、民泊も賃貸業・賃貸管理業も、さらには不動産売買や媒介でも、免許や資格がない人が好き勝手に介入してくるのは、消費者、利用者、さらに、業界や市場も混乱、困惑、困窮することになりますので、きちんとした最低限のルールは必要です。

余談ですが、大手仲介業者の営業マンは、物件の囲い込みなど、規則違反を認識していても、いまだに、明らかに悪意を持って違反行為をしています。結局、監督不行き届きなのでしょうか。

[PR]「中古マンション購入・売却ならプレシークへ
中古マンションの購入や売却を全面バックアップ、マンション専門情報サイト、仲介手数料の優遇で購入諸費用が安くなります。
posted by preseek_shibata at 10:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月01日

平成27年10月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.960%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.050%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.250% ※2
全期間固定:1.730%〜1.820%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.790%〜1.970%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

10月の住宅ローン金利は、10年固定の中長期タイプがわずかですが上がりました。長期金利の動向によるものですが、0.05%の引き上げ幅なのでほぼ横ばいと考えてよさそうです。

今後の金利動向は、短期的には乱高下を繰り返している株式市場、中長期的には景気の動向に左右されます。どちらも金利上昇を抑える動きになると予想されておりますので、日本経済の破綻、政治や日銀の意味不明な動きがなければ、このまま低金利状態が続くと思われます。

10月より、とうとう「マイナンバー制度(マイナンバーカードの支給)」が始まります。適切に運用されている限り。普通に暮らしていく分には大きな影響はない制度と思われます。影響を受けるのは、富裕層、隠し資産や隠れ収入を持っている人と言われております。

これが、金融や投資市場にどのような影響を及ぼすのか。じっくりと出てくるものでしょうが、金利動向にも影響を与えるかもしれません。(日本経済にも)

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 11:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする