2015年09月23日

現役世代も高齢者世代も格差拡大

弱者ほど貧しくなるのがアベノミクス。「下流老人」「老後破産」「貧困老人」などが流行語となった今日、弱者・高齢者に厳しいことがアベノミクスの代名詞となってきた。

先日、安倍総理が、祖父の岸信介元総理、父の安倍晋太郎元外務大臣の墓参りをしたというニュースを見て、あまりにも立派(巨大)なお墓に、これでは一般庶民の生活は分からないのだろうなと納得しました。

それは、まるで、江戸時代、中世のような、お大名、貴族と庶民との格差を見ているようです。

安倍総理は、「親父とそして祖父の墓前に、国民の命と平和な暮らしを守るための法的基盤が整備されたこと(を報告し)、強い経済をつくっていくことに全力を挙げていくということを誓いました」とコメントしていましたが、空しいものを感じました。

今日は秋のお彼岸の中日、先日は敬老の日ということで、老後のことを報じている内容が目につきましたが、どれも、ネガティブな方向のもので、アベノミクスをより顕著に表していた。

報じられていました内容を要約すると次のようなものです。

・遺品整理は故人が使っていた家財道具一式を片付けること。それとは別に「特殊清掃」というものがあります。特殊清掃とは、自殺、殺人、孤独死などでご遺体の発見が遅れた部屋の清掃です。不動産取引の場合、特殊清掃のような状況になった場合、「告知物件」という扱いでの売却になることが多くあります。

・高齢者を狙い撃ちする「オレオレ詐欺(振り込め詐欺)」。社会問題としてクローズアップされる反面、被害者に対する世間の目は厳しいのが現実。

・定年後も中流意識を持っている人は多く、意識と実態のギャップから貧困化に陥るケースが増えている。

・老朽化した持ち家であっても資産と見なされるため、貧困に陥ったとしても、生活保護の申請が認められない事例が増えている。地方や郊外ではクルマが生活の必需品だが、これも「贅沢」と見なされるため、持ち家と同様に生活保護の申請が認められない。さらに、葬式用や緊急用の預貯金があっても同様になる。

・認知、介護などの身体的な問題、老後資金、年金、医療費などの金銭的な問題などから、高齢者も現役世代も経済的、身体的、精神的に追い詰められてきており、さらに、社会全体の閉そく感、犯罪やトラブル、争いの増加など、日本全体が暗くなっている。

以上、取りまとめてみました。

このような内容を見ている一方で、週末(今回のシルバーウィークも)の度に高速道路は行楽渋滞を起こし、飲食店では行列ができて大繁盛している状況を見ると、どっちがホントの姿なのか分からなくなるのも事実です。

不動産業界でも、毎月のように海外へバカンスに行く人もいれば、成績が上がらず休みなしで働く人もいる。どちらが実態を反映しているのか。どの世界でも格差が拡がってきているということか。

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2015年09月17日

平成27年基準地価の内容と今後の動向

国土交通省より平成27年の基準地価(7/1時点)が発表されました。公式見解は次の通りです。

平成26年7月以降の1年間の地価について(国土交通省土地・建設産業局地価調査課の総括)

【総括】全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落幅は縮小傾向を継続。三大都市圏をみると、商業地については総じて上昇基調を強め、住宅地については、東京圏・名古屋圏で小幅な上昇を継続。地価公示(1月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、全国の住宅地は前半0.2%の上昇、後半は0.3%の上昇。また、商業地は前半0.5%の上昇、後半は1.1%の上昇。上昇地点数の割合をみると、三大都市圏では、住宅地の4割以上の地点が上昇、商業地の7割弱の地点が上昇。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに上昇地点及び横ばい地点は増加しているが、依然として7割以上の地点が下落。

【住宅地】緩やかな景気回復基調が続く中、低金利の継続及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えに加え、株価上昇による資産効果等もあって、住宅地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。東京圏は、上昇地点の割合はやや減少しているが、半数の地点が上昇している。また、平均変動率は2年連続上昇となったものの、上昇幅は昨年よりやや縮小した。なお、半年毎の地価動向は、前半(H26.7〜H27.1)0.4%、後半(H27.1〜7)0.5%の上昇 となった。

【基準地価とは】都道府県知事が毎年7月1日における標準価格を判定するものです。土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています。

地価データには時差が生じるため、リアルタイムの状況を反映しきれないという弱点があります。7月1日時点となる基準地価に関しては、今年前半の動きがどうだったかというもので、約3ヶ月が経過した現在に当てはめてしまうと相場を読み違えてしまうリスクがあります。

不動産市場といえども、大きくは世界経済と連動している面も強く、経済活動のスピードがこれだけ早まってきていると、不動産、土地の相場の潮目が変わるのも早くなります。

基準地価の基準となる7月1日以降、上海の株式市場が大幅に下落しその結果、日本を始め各国の株式市場も乱高下しました。現時点でも、今年のピーク時よりは1割程度安い水準となっております。

今回の不動産値上りに関して、大きな役割を担ったのが「中国を中心とした海外投資家」と「国内の富裕層(相続税対策と投資)」です。

今回の世界同時株安、上海株式市場の暴落と中国の景気後退などにより、投資家・富裕層の資金力が低下する、不動産からの撤退、投資意欲の減少するなどの動きが強まると、不動産市場でも売り色が強まり、絶好調の都心部でも下落傾向に進み、その余波で地方や郊外は今以上に弱くなります。

先日、日銀は金融緩和を当面続ける方向性を示しました。株式から債券へと資金が流れていることも含め、長期金利は低い水準で推移しており、この面だけが現在の不動産市場を支えております。

人口減少・世帯数減少、経済力の低下という需要の弱さに、大量に供給され続け住宅があまりに余っている過剰供給などの需給関係から、長期的に見れば、下り坂傾向にあるなか、短期要因も下落の流れが見えてきたとするならが、不動産へのスタンスは自然と決まってきます。

今後、売却する面が強い人は少しでも早く動く、購入するだけの方は慌てずに見極める、というのが基本となります。不動産は個々の要素が強い(特に住宅系は)ため、実際には、個別に判断していくことになりますが、大きな流れは抑えておくことをお勧めします。

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2015年09月15日

災害にはいろいろあることを忘れずに

昨年の御嶽山に始まり、箱根山、桜島から今回の阿蘇山と噴火が頻発に発生しております。

今回の台風による鬼怒川の堤防決壊はとても甚大な被害となりましたが、ゲリラ豪雨、土砂災害は各地で毎年何回も起こっています。先日は千葉市で竜巻突風被害にもあいました。

先週末には、調布周辺で震度5弱を観測した東京湾直下の地震もあり、これだけの自然災害が続くと、この地震は首都圏直下地震の前触れかと恐れおののきます。

このような自然災害が増えていること、被害金額も高額になることなどの影響か、損害保険会社では10月より火災保険料率の見直しを実施します。

保険料率の見直し幅は、地域や構造によりバラバラですが、10%以上の引き上げになるケースも多く、近々、火災保険に加入予定の方は早めに確認された方がよろしいかと思います。(地域では千葉県、種別ではマンションが大きく値上がりする)

鬼怒川の堤防決壊では、これだけ治水対策が進んでいても、土木技術が進んでいても、自然の力には敵わないのだということが実感されました。

力技で自然災害を押さえつけるのではなく、自然災害に遭うのは仕方ないが被害は最小限に抑えられるようにと、上手に受け止めて流すような方法に転換した方がいいのかもしれない。(北斗の拳でいうと、ラオウではなくトキのように)

堤防決壊による浸水被害状況を伝える報道のなかで、浸水に耐えて建ち続けた白い家が映り込む映像が多く、ネットなどで話題となりました。(この白い家:へーベルハウス・旭化成ホームズ)

地震、火事、浸水被害など、災害が起こるたびに、質実剛健で堅牢な建物であるへーベルハウスは特需を受けるが、これは建物から災害対策を考えたケース。

この他に、土地(地域)から考えて、危険度が高い場所には住まない、災害リスクをなるべく軽減するという考え方。経済面(お金)から考えて、不動産の所有そのものをしない、もしくは、被害金額が小さくなるように安い家とする考え方もある。

世界の中でも、災害危険度が格段に高いのが日本と言われます。その中で暮らしていく限り、災害そのものから逃げることはできません。であれば、災害とどう付き合うか、リスクをどのように分散・軽減させるかを考えなければなりません。

これから家を買う人は、災害リスクを考えて判断をすることが大切なことになります。

仕事でもお付き合いがあり、すぐ近くで活動されている設計士さん(建築家)が、このたび、本を出版されました。>>著書とオープンハウス(弊社のお客様)のお知らせ

その本にこんなことが書かれていました。「夏に打ち合わせすれば寒さのことを軽視し、冬に打ち合わせれば暑さを軽視する、家づくりは1年間全体を見て考えなければならない」と。

災害についても、その時々、話題となっているときは、そのことばかりを考えて重視する住まい探しをされる方がおられます。

しかし、災害にも様々なことがあり、さらに、自然災害以外にも、社会的な変化(経済、金利、物価など)もあります。幅広く考えなければなりません。

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2015年09月13日

単身世帯が増える傾向は続きます

昨日、世界で一番有名なテーマパークの近くにある世界的に有名なホテルで行われました知人の結婚式に出席させていただきました。仕事関係のかなり年下の方で、その方が社会人になってからのお付き合い、まだかまだか、いつかいつかと待ちに待ってのご結婚でした。

ご出席者も名だたる会社の方々と、オーラ・風格がある方ばかりでした。それでも、この会場で、この豪華な挙式では、元を取るのは厳しいのだろうな。

結婚する前も、結婚するときも、結婚した後も、下世話な話ですが、経済力、お金はついて回ります。このことが、結婚を躊躇わせる一番の要因であると報じられています。

現在、5年に一度の国勢調査が行われておりますが、今回の調査でも、一番世帯数が多い家族構成は「単独世帯(一人暮らし)」であると予想されます。

前回、初めて最多の家族構成となりました。その割合は約31%でした。この傾向に拍車がかかっていることを考えると、今回は3分の1を超える33%超となるのでしょうか。

4人家族が2人づつに分かれれば2世帯、その2人家族が1人づつに分かれれば2×2で4世帯となり、世帯数は増えます。世帯数が増えれば、暮らす家も必要となります。

しかし、1人暮らし世帯は家を買わない割合が高い世帯層でもあります。買う人でも、大きなファミリータイプは必要とせず、それよりも小さくてもいいから利便性が高い地域の住宅をと考えます。

このこともあって、現在、一戸建てよりもマンションの方が売れ行きがよいという傾向につながっています。

今後もこの世帯傾向は続くと思われます。なぜなら、結婚そのものの費用は一時的でも、結婚後(子育て)の費用がかさむ傾向は続くためです。

これらのことを考えると、戸建てよりはマンション、大きな住宅よりもコンパクトな住宅、新しくても不便よりは古くても便利、という性向が進み、これらの組み合わせ方で資産価値も変わってくるものと思われます。

今年は「空き家の増加」を取り上げられることが多かったですが、この空き家は暮らす人の性向とのミスマッチ度が高いほど空き家になりやすいという傾向にあります。

そもそもの住宅数を減らす(増やさない)ということは、住宅建築への内需依存度が高い日本経済としては難しいと思われます。結婚から子育てへの費用負担を軽減する社会にして、結婚、住宅購入層を増やしていく、ということも現実的ではありません。

ならば、社会の動向、将来への流れなども考えたうえで、自分自身の住宅も考えなければなりません。

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2015年09月10日

災害には対抗ではなく逃げるのみ

台風が過ぎ去ると、台風一過でウソのような青空になり暑くなる、というのが一般的だが、今回の台風は過ぎ去ったあとも大雨をもたらし、関東各地で被害を出しています。

先日読んだ「東京大洪水」、昨日観た「NHKスペシャル・避難」も、脅かしでもなく、近い将来に迫ってきているのが、今回の台風で実感されました。

どちらにも共通することを列記しますと、
・台風最強地点が北上し日本に近づいている。首都圏にスーパー台風が直撃する日は近い。
・高潮が怖い、5mクラスの高潮が川を遡上し、まるで津波。
・人口増加、過密化が進行している東京では、人命に関わる避難、浸水による経済損失と生活困窮で多大な被害が出る。
・最大風速85m、屋根が飛び、身近なものが凶器となって人を襲う。
・荒川と江戸川に挟まれた「江戸川区、足立区、葛飾区」の全域が浸水被害に遭う。堤防決壊二時間で浸水、180万人のうち20万人が命の危険にさらされる。
・避難行動の遅さ、楽観的考えが被害を拡大させる。ギリギリになって慌てて避難が開始され、北千住駅、千住大橋、新小岩駅など、駅や道路がパニックとなり大混乱となる。
・ゼロメートル地帯は2週間は水が引かない、救援も困難となる。天気がいいときから早めに行動を始めることができるか、24時間前から行動開始できるかが明暗を分ける。
・ただし、避難する場所があるのか、どこに逃げればいいのか、という現実的な問題も残る。

地震のときにも液状化のリスクがある埋め立て地で、5000万円を超える不動産を購入することはいかがなものかと思っていましたが、今回の水害に関しても、明らかにリスクがある地域で不動産を購入することは考えさせられます。

今回の大雨では、ゼロメートル地帯に限らず、千葉県内でも各所で避難勧告・避難指示が出ております。

このような地域は、周辺よりも低い、水が集まってくる、水の逃げ道がない、などという特徴があり、暮らす場所として考える際、現地を見ると容易に判別できるものです。

水害の被害リスクが高い地域は土砂災害のリスクも持ち合わせているケースがあります。

地球の歴史や規模から考えれば、自然災害を人が科学技術や力でねじ伏せることはできません。被害を予測し逃げること、逃げた後に生き延びることを考えるのみです。

その際、経済的な面で余力があるかどうかは大きな分かれ目となります。

こんなことを書くのは怖いですが、明らかにリスクがある所は買わないという判断までしてもいいかもしれません。価値がなくなるだけではなく、負担として残ることさえあります。

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2015年09月08日

家づくりは暑さ対策から

猛暑の夏も終わり、9月に入って秋雨前線に台風で大雨という例年通りの季節と移ってきました。暑さが終わるとすぐに忘れがちですが、温暖化傾向が続く状況では、家づくり(住まい探し)では暑さ対策が大事になります。

このことを伝えている古来から有名な一説があります。

「家の作りやうは、夏をむねとすべし。冬は、いかなる所にも住まる。暑き比わろき住居は、堪へ難き事なり。深き水は、涼しげなし。浅くて流れたる、遥かに涼し。細かなる物を見るに、遣戸は、蔀の間よりも明し。天井の高きは、冬寒く、燈暗し。造作は、用なき所を作りたる、見るも面白く、万の用にも立ちてよしとぞ、人の定め合ひ侍りし。」(徒然草・第五十五段)

感覚で現代文に訳してみますと、「家づくりは夏を考えて造りなさい。冬は住もうと思えばどどうにでも住める。暑さをしのげない家は我慢ならない。深く流れる水よりも浅く流れているほうが遥かに涼しく感じる。小さい物を見るには影ができる戸よりも引き戸の方が明るくて良い。天井が高い部屋は冬は寒くて暗い。余裕をもって作れば余裕もできていざという時にも使えるかもしれないと。」

蒸し暑い日本の気候条件で、古来から考えられていた家づくりの代表的なフレーズです。これが好きな営業マン(使うと都合がいいケース)では、よく使われています。※最近の営業マンでは使われないかもしれませんので断言は致しません。

暑さ対策をどう考えるか。

古来からの考え方は、風通しを良くして暑さを逃がすこと、よしずやひさしなどで影を作り直射を避けて暑くならないように遮ること、などがあった。

しかし、大気汚染、騒音など外部環境が悪化したことと、建築設備技術が進化したことにより、気密性も高めて外部環境を遮断する方法が主流となってきた。開放の夏、密閉の冬と言われてきたが、夏も冬も密閉に変わってきている。

行政側でも、密閉性を高める方向を推進させ、高気密な住宅に対して「省エネルギー性能」として評価し、恩恵を与えることで普及の手助けをしている。

以前、マンションの見学に行った際、何度も鍵を右に左にと回して試行錯誤しても玄関が開かないということがあった。鍵が違うのではないかとも疑ったが、鍵は回っているので間違いない。結局、十数回のチャレンジの末に開いたが、開かなかった原因は気密性の高さにあった。

個人的には、窓からの自然換気に馴染みがある古いタイプの人間だが、玄関や窓が開けづらくなるほど進化した気密性や高機能の24時間換気システム、高断熱サッシなどを見ていると、気密性方向の流れは加速していくのだろうと思います。

ただし、空気、熱などの数値的なところは良いとして、人や動物などが外気から遮断され過ぎるのが生命的にもいいのか気になります。

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2015年09月07日

大物に育てるなら天井が高い家?

どこのハウスメーカーで聞いた言葉(セールストーク)なのか、どこかのメディアなどで見聞きした言葉なのか忘れましたが、単純な私は信じてしまいそうな言葉「大物に育てるなら天井が高い家」。

確かに、天井が高い家の方が、同じ面積の部屋でも広く大きく感じられる。気持ちにもゆとりができて、大物(のんびりやさん、ゆったりとした柔和な方)になる可能性もある。

ただ、あくまでも可能性であり、昭和、大正、明治以前の天井が低い家の人は総じて小物なのかと聞かれれば、現代人よりも大きくて温和でゆとりがあったのではないかと思い、家よりも外部環境のストレスや将来不安などから見れば、家の天井高による影響は微々たるものかもしれない。

これと似たような言葉に「年々、日本人の脚が細くて長くなったのは洋室文化で椅子を利用することが多くなったから。和室で胡坐や正座、寝ころでばかりいると脚が太くて短くなりますよ。」というのもある。

大人になってからではもう遅いのでしょうが、言われてみればそのようにも感じます。子供の脚(将来)を考えた結果だけで、洋室ばかりの家が増えたとまではいかないでしょうし、洋室だったから脚が細くて長くなったのではなく、食生活、運動習慣などにもよるとは思います。

それでも、この天井高や洋室和室の他に、間取り、広さ、方位、などなど、家によって快適さが大きく異なるのも事実で、住まい探し、住まいづくりの際には、大いに気にされた方がよい。

方位について、南向きが一番人気であり、その分、価格も高くなる。古来より湿気の多さや日照の明るさから南向き信仰があったが、気密性の向上、換気や冷暖房設備の発達、ライフスタイルの変化、特にマンションであれば、南に絶対的な強みはないのではないでしょうか。

南がダメということではなく、同じ価格なら問題なく選んでいただいて構いませんが、価格差が大きい、他の条件と比べて、南方向に固執しすぎて心配しないよう。午前重視(朝陽)で東向き、午後重視(夕陽)で西向き、価格重視(眺望)で北向き、など、柔軟に考えて、その他の条件も併せた総合的な判断をお勧めします。

洋室、和室は生活スタイルや好みにもよるのでしょうが、どちらにも共通して「扉よりは引き戸、引込戸」にした方がなにかと使いやすいのは共通していると思います。特に、高齢化が進むと扉では暮らすことさえ苦労することになります。

マンションの場合、住戸へのアクセスは、大きく分けて「外廊下方式」と「階段室方式」となり、そのタイプにより間取りも変わってきます。(都心部、高層、古いマンションなどでは、内廊下方式、集中方式、スキップフロア(複合)方式などがあります)

外廊下タイプの場合、玄関を入って両サイドに居室があり、廊下の突き当たりにLDKと和室があるというのが一般的です。さらに、LDKと和室を横に並べる(両方がバルコニー面する)、LDKがバルコニー全面に接し和室が奥に配されるというタイプに分けられます。

階段室タイプの場合、玄関が中心部に位置し玄関を入って左右に分かれる。片方に「LDKと和室」、もう片方に「居室」と分かれ、マンションによっては両サイドにバルコニーが設置される。このタイプの場合、外廊下からのプライバシー性が高まり、風通し、防犯面などからも評価(価格)が高くなる傾向にある。

広さに関しても「一人当たり7坪が標準面積です」というセールストーク?があった。3人家族なら21坪(約70平米)→マンションが売りやすい、4人家族なら28坪(約92平米)→建売が売りやすい。

この広さも人や家族によってまちまちなので、あまり標準面積に左右されることなく、ご自身でご判断されることをお勧めします。マンションの場合、壁厚による数字と現実の差があり、居室では柱の出っ張りなどで図面だけではわかりづらい面もあるので、現場にてしっかりとご確認されることをお勧めします。

いろいろ長々と書いてきましたが、つまるところ、セールストーク、他の人のことではなく、ご自身やご家族の生活からご判断ください。他人に左右されないように(私自身への戒め)。

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刑事ドラマでは現場100回と言われます

夏の猛暑が終わったかと思ったら、秋の長雨が始まり日照不足になっております。これから秋雨前線がされば爽やか秋を迎え、そして、あっという間に晩秋から冬の始まりとなるのでしょう。

不動産の見学に現地へ出向く際、条件が違う日に出かけることが推奨されております。

晴れの日、雨の日、平日、土日、朝昼晩、これらを組み合わせると何通りのパターンの見学が必要になるのか、今の時期みたく雨続きの天候ならいいが、晴れた日ばかり続くと見ることができない。さらに、春夏秋冬と季節の変化まで考えたら、いったいいつ買えるのでしょうか。

雨が降ると水たまりができる、道路が冠水する、水はけが悪いことがわかり水災のリスクがある。

平日は静かだったけど、平日は仕事用のクルマの通行が多い、生活道路として抜け道になっていた、通学路で子供の声がする(幼稚園バスなども)、店舗や倉庫工場などが稼働して騒がしい、学校などの騒々しさが気になる。

平日と土日ではバスや電車の運行状況が異なる(道路の渋滞など)、夜はかなり暗くて人通りも少なく防犯面で不安がある、通勤通学路に治安が悪い地点がある。

夏の西日がきつくて暑い、冬は陰が伸びてきて寒い、季節風が強くて窓が開けられない。

この他にもあるのかもしれませんが、家や地域を取り巻く環境による影響をすべて把握し見極めてから判断する、理想ではありますが、そうはなかなかいきません。

春夏秋冬の季節は極端にしても、仕事がある中の平日、朝昼晩など、多忙な生活を送る中で、物理的にそこまでできるのかどうか。

これだけ科学技術が発展しネットも普及したので現地にいかなくても調べられることは増えました。とても便利な時代になり、重宝しております。

それでもやはり、不動産の取引では現地に出向かなければなりません。出向くことでわかる情報、出向かなければわからない情報が多くあります。

時間とお金に余裕があれば、近隣に一度仮住まいをして、その地域の暮らしや日常の動きなどを知ったうえで購入するのも一つの方策となります。

そこまで時間がない方、対応できない方は、地元を良く知る人(プロ)で、きちんと調査してアドバイスしてくれる人を頼るしかありません。

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2015年09月06日

刑事ドラマでは現場100回と言われます

夏の猛暑が終わったかと思ったら、秋の長雨が始まり日照不足になっております。これから秋雨前線がされば爽やか秋を迎え、そして、あっという間に晩秋から冬の始まりとなるのでしょう。

不動産の見学に現地へ出向く際、条件が違う日に出かけることが推奨されております。

晴れの日、雨の日、平日、土日、朝昼晩、これらを組み合わせると何通りのパターンの見学が必要になるのか、今の時期みたく雨続きの天候ならいいが、晴れた日ばかり続くと見ることができない。さらに、春夏秋冬と季節の変化まで考えたら、いったいいつ買えるのでしょうか。

雨が降ると水たまりができる、道路が冠水する、水はけが悪いことがわかり水災のリスクがある。

平日は静かだったけど、平日は仕事用のクルマの通行が多い、生活道路として抜け道になっていた、通学路で子供の声がする(幼稚園バスなども)、店舗や倉庫工場などが稼働して騒がしい、学校などの騒々しさが気になる。

平日と土日ではバスや電車の運行状況が異なる(道路の渋滞など)、夜はかなり暗くて人通りも少なく防犯面で不安がある、通勤通学路に治安が悪い地点がある。

夏の西日がきつくて暑い、冬は陰が伸びてきて寒い、季節風が強くて窓が開けられない。

この他にもあるのかもしれませんが、家や地域を取り巻く環境による影響をすべて把握し見極めてから判断する、理想ではありますが、そうはなかなかいきません。

春夏秋冬の季節は極端にしても、仕事がある中の平日、朝昼晩など、多忙な生活を送る中で、物理的にそこまでできるのかどうか。

これだけ科学技術が発展しネットも普及したので現地にいかなくても調べられることは増えました。とても便利な時代になり、重宝しております。

それでもやはり、不動産の取引では現地に出向かなければなりません。出向くことでわかる情報、出向かなければわからない情報が多くあります。

時間とお金に余裕があれば、近隣に一度仮住まいをして、その地域の暮らしや日常の動きなどを知ったうえで購入するのも一つの方策となります。

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2015年09月05日

共用施設の必要性と管理運営

古いタイプのマンション(団地)でよく見受けられるのが、かなり広い集会室。良くも悪くも昭和期はコミュニティが盛んで、集会室での行事ごとも多かったように思う。

平成に入り27年目を迎え、子供がいるいないに関わらず、同じマンション内での家族や世帯単位の付き合いは減ったことに伴い、広い集会室も使われることも少なくなってきた。

付き合いが減ったからイベントごとがなくなったのか、イベントごとがないから付き合いが減ったのか、この結果、隣に住んでいる人はだれ?という状況になっているマンションも多い。

古くからのマンションでは、管理人室におじいちゃんおばあちゃんが日中からたむろしてお茶をしている姿が見えることもあるが、新しいマンションではそのような習慣もない。

それではと、近年、新しいマンションでも季節ごとにイベントを開き、マンション内での交流を深めようとしている。

さて、この集会室だが、昭和期のマンションや大規模なマンションでは見受けられるが、近年の単体マンションでは集会室そのものがないことが多い。

このようなイベントを開こうとすると近くの集会所を借りることもある。また、管理組合総会もマンション外の施設で行ったり、少人数の理事会はマンションのエントランスホールにパイプ椅子を持ってきて行っていることもある。

集会室はマンション全体の共用施設にあたり、維持管理費も必要になる。小中規模のマンションの場合、維持管理費の1住戸あたりの負担も大きくなってしまうため、共用施設を少なくして簡素シンプルに負担も少なめでという傾向にある。

購入する側としては、必要以上に共用施設が充実して、その分、負担が大きくならないか、ご自身はよくてもマンション全体としての維持管理運営(お金)は大丈夫なのかを考えてみた方がいい。

ある大手マンション分譲業者が、不要な共用施設について、顧客にアンケートを取った。利用しない(不要だった)という共用施設・サービスを順番に並べてみる。※基準は稼働率10%未満で稼働率が悪い順

1.音響ルーム 2.ホビールーム 3.パーティールーム 4.ハウスクリーニングサービス 5.キッズルーム 6.テニスコート 7.ゴルフクリニック 8.トランクルーム 9.有線放送 10.浴室施設 11.トレーニングルームとプール 12.図書室 13.ミニショップ。

テニスコートやゴルフクリニックがアンケートの項目に入ってくるのは、ちょっと浮世離れした印象を受けましたが、都心部のマンションではトレーニング関連(プール、テニスなど)と併せて採用されているのでしょうか。

キッズルームやトランクルームはちょっと意外でしたが、全体的な傾向を見ると趣味に関する施設(音響、ホビー、パーティー、図書、運動)が軒並み下位に並びます。

購入する時は積極的に趣味に興じるゆとりある生活を夢見たものの、現実的には時間や生活に追われてそこまでの余裕がないということか、もしくは、マンションの専有部分、または、マンション外で過ごし、共用施設を利用することをされないのかもしれません。

このように稼働率が悪い共用施設がたくさんあると、利用もしないのに維持管理費の住戸負担が増えるばかりでいいことがありません。また、マンション全体の管理運営にも懸念が生じます。

マンションを選ぶ際の一つの材料として、共用施設が負担にならないくらいの規模があるのかどうか、負担になるような共用施設がないかを確認してみてください。

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2015年09月01日

平成27年9月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年9月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.910%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※2 期間限定キャンペーン

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.000%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.750% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.200% ※2
全期間固定:1.730%〜1.820%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.200%〜1.500% ※1
全期間固定:1.820%〜2.000%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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9月の住宅ローン金利は、10年固定、全期間固定などの中長期タイプが下がりました。株安、円高などの影響により長期金利が下がったことによります。

また、各銀行ともキャンペーンなどにより住宅ローン獲得競争を強めています。千葉銀行の10年固定1.1%、三菱東京UFJ銀行の全期間固定1.7%台など、今までにないくらいの低金利を打ち出してきています。

本日の株式市場でも、日経平均700円超安と8月からの下落傾向が続き、18,000円近くまで落ちてきています。それと引き換えに長期金利も下がり0.360%という水準になっております。

これらは中国ショックによるところですが、株式市場だけではなく、爆買いなどと言われた個人消費、投資マネーで潤った都心部のマンション市場にまで影響するのかどうか、日本経済の一角を占めていたことから左右されることになります。

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posted by preseek_shibata at 18:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする