2015年08月23日

さまざまなマンションタイプ

先日、数年ぶりに大手ハウスメーカーの美人所長さんが突然来社された。いらっしゃった目的は当然仕事のことであり、都内から千葉、茨城とあらゆる地域の物件資料を置いていかれた。

こちらからはなにもお返しする物もなかったので、とりあえず、一流企業に勤め、都内のJR駅直結タワーマンションの角部屋を所有し暮らす独身男性を紹介しておいた。※美人所長さんも仕事一筋だったのか独身であらせられたので。

さて、この所長さんが置いていかれた物件資料の中に、都内で手掛けておられるタウンハウス形式の新築住宅があった。このタウンハウス形式というのは近年では珍しく、一般の消費者もどう考えるかで評価が分かれる。

タウンハウス全体は緑を多く配した邸宅タイプになるので雰囲気や見た感じでは「戸建て」という印象を受ける。しかし、敷地を共有し、1棟の建物を区分所有することから、権利関係・法律から見ると「マンション」ということになる。

上下階を使うメゾネットタイプで、敷地と建物全体を所有者全員で共有し管理していくマンションなんだと考えれば、このタウンハウス形式も受け入れられる。しかし、戸建てからの発想をすると、権利関係、維持管理などの自由度が減り束縛されること、資産価値としての考え方に違和感を感じてしまうのかもしれない。

このタウンハウス形式は特徴的なタイプになるが、マンション(区分所有)にもさまざまなタイプにより特徴が分かれる。

■戸数規模による違い

明確な基準があるわけではないが、50戸以下を小規模、50〜100戸を中規模、100戸以上を大規模マンションというようである。※近年は100戸程度でも大規模とは言わない傾向になってきている。1棟あたりが小中規模でも複数棟で構成され総戸数が100、200戸となる場合は大規模マンションとなる。

小中規模マンションは既に街が形成されている市街地でも用地を取得しやすく、利便性を重視した場合は結果的に小中規模になることが多い。戸数規模が小さいほど管理や共有施設の1住戸あたりの負担が大きくなる傾向にある。分譲価格にも反映されるため、共有施設を必要な内容にスリム化して企画される。

戸数が少ないため、マンションの運営や維持管理において意志の疎通もしやすく機動的に動ける。ただし、戸数が少ない分、役員などの手間や負担が増えることもある。

大規模マンションは逆の傾向になり、新規の郊外エリアに多く見られるケースが多い。マンションそのものの施設や設備は充実する傾向にあり、さらに、マンションの敷地内に公園や商業施設まで揃うこともある。

■高さによる違い

これも明確な基準があるわけではないが、3〜5階建てまでを低層、6〜20階までを中層、20〜40階までを高層、41階以上を超高層マンションと区分するのが一般的らしい。※以前は建築的な基準から20階以上を超高層と呼んでいた時期もあったが、これだけ乱立したことから、超高層の基準が高まった。

低層マンションは、法令上の制限の用途地域が「低層住居専用地域」でも建てられる3階建て、エレベーターの設置なしでも建てられ、以前の団地タイプが5階建てだったことから、イメージしやすいと思われます。

低層住居専用地域に建てられているということは、住環境が良好と言われる地域に所在することが多い。団地タイプの場合、敷地内に緑や公園などの割合を高めてマンション敷地内で住環境を良くするように配慮している。

中高層になると、高くなる分だけ「住戸数」が増える傾向にあり、戸数規模の時と同様に共有施設が充実してくる傾向になる。超高層ともなれば、マンション敷地の広さなども求められ一つの街を形成するまでに至る。

マンションの高さが高くなればなるほど、それに比例して高さからの影響を受ける。高層階になるほど引きこもりがちになるという生活への影響、雨風などの気象、地震などの災害の影響も大きくなる。停電などの人為的トラブルでも同様である。

さらに、超高層ともなれば、マンション内の所在階による差が生じて、共同所有し共同で生活するなか、精神的な問題も発生する事例も増えてきている。今後は、マンションの維持管理に関しての費用負担の問題も出てくることが予想されている。

■敷地の所有形態による違い

一般的には敷地を敷地権もしくは共有にて建物所有者が所有するマンションが多いが、昔からのマンションでは地上権や借地権の敷地、近年では定期借地権マンション、等価交換マンションという形態もある。

管理費等の負担に加えて地代の負担、解体費用の負担が発生するケースもあり、同じマンション内で資産状況や立場が違う人と共有しあうということもある。

このように、戸数、高さ、権利形態など、マンションにもさまざまなタイプがあり、その特徴を理解しながら購入すると、暮らし方や考えに合ったマンションを選べます。

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2015年08月22日

見た目や雰囲気に惑わされない

住まい探しをするに際しての三大要素は、立地(地域)、住宅(土地建物)、お金(住宅ローン)になる。

一般論ですが、この中で柔軟性があるのは「住宅」の部分になります。

立地は、抽象的な要素になる「生活利便性、住環境」などもあるが、具体的な地域と絡む「通勤、通学、親などの親族との関係、地縁、居住歴」などの要素が強く、極端なエリア変えとはなりづらい。

お金は、持っているお金(貯蓄、自己資金)と借りれる金額・返済していける金額もある程度は見えてくるため、よほどの状況変化や営業からの影響がなければ予算が状況を変えるほど増えることにはなりづらい。

その結果、住宅の部分にて調整することになる。

新築を中古に変更する(中古で築年数の許容範囲を変える)。土地や建物の広さを調整する。戸建てからマンションに種別を変更する(逆パターンも)。注文住宅から建売住宅に切り替える。

どのケースとなるかは、暮らす方、探す方のお考え方や家族構成などの状況により異なるが、おおむねこのいずれかのパターンとなる。

暮らしてみないと分からないこともあるが、住まいの満足度調査で不満に思う人が多いのが「広さ、収納力」という項目になる

この広さや収納については、購入する前、暮らす前からある程度わかることで、住まい探しの際に対応もできたのではないか。

住まいの見学にお出かけされた際、つい、きれいさ、雰囲気の良さ、設備の機能などに目を取られ、心を奪われてしまう。

不動産や住宅の現場では「アプローチから玄関でほぼ決まる」という言葉があります。

これは、第一印象などで買うか買わないかが決まってしまうということを言っており、庭からアプローチ・玄関と外壁などのデザインに力点を置いた住宅づくりをした方が売れやすく(高く売れる)、商売としてはそこに重点を置く。

購入される方は、そのような雰囲気や見た目に惑わされることなく、広さや収納などの使い勝手を考えて判断していただくと、満足度も高まるのではないでしょうか。

きれいさや最新機能の設備などにお気持ちが高まる心理は私とて同じですが、それよりも広さなどを重視した方がよいです。

お客様には「買った後に変えられない点を重視してください」と伝えております。暮らした後に不便だからと「立地を直したい」「広くしたい」「方位や見晴らしを変えたい」と言われてもムリです。きれいさや機能ならば、後々、リフォームなどで対応できます。

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2015年08月21日

マンションの所有形態

これだけ世に普及し一般的な不動産となっているマンション。今後も利便性、居住性などから、マンションの所有・居住は増えていくと思われます。

そのマンションは、戸建てとは異なり、さまざまな特色を持っているが、一番特徴的であり、だからこそマンションというものは土地(敷地)や建物の所有形態です。

敷地の所有形態はマンション(建物)の所有者全員の共有物になる。1階に専用庭や専用駐車場が付く住戸もあり、庭として利用されるが、あくまでも「専用使用」をしているだけで、その庭や駐車場を「所有」しているわけではない。

敷地全体を建物所有者が共有し、建物などに使われる部分、専用庭など特定の住戸に専用使用させる(使用料を徴収するケースが一般的)、駐車場・駐輪場などとしてマンション所有者に賃貸し賃料を管理組合の収入とする、などとして利用する。

建築時期にもよるが、マンションの敷地として提供される土地について「敷地権」という権利が設定されていることが一般的です。敷地権とは、この土地は建物や駐車場などの共有物の敷地ですよ、と権利を固めてしまうもの。

これにより、一戸建ての土地のように、個人の所有者の裁量で分割したり、他の目的で使用したりすることができないようになる。

マンションの建物は、共有部分(土地と同様)と専有部分(所有者個人の所有権が及ぶ部分)に区別される。一戸建ての場合、建物全部が専有部分であり個人の所有権が及ぶ部分であることと比べ明確に異なる。

マンションの共有部分で代表的なのは、エントランスや階段・廊下、エレベーターなどのマンション全体の設備、外壁や屋上などの主要構造部、さらに玄関、窓(ガラス)、バルコニーなども共有部分となり、専用庭と同じように「専用使用」している状態になる。

さらに細かく言えば、隣住戸との壁(上下階との天井や床)は共有部分になる。隣の部屋も買ったからといって、区分されている住戸の壁を壊して一つの部屋にすることはできない。マンション全体の共有部分を破損したことになる。※専有部分内の壁は権利上は壊すことができるが、規約で承諾の必要性が定められていることもある。

専有部分は壁や天井・床で仕切られた内部空間、壁の内側となる。この部分が区分所有権の目的となる部分で、この専有部分を区分所有すると、土地の敷地権や共有部分の共同所有もセットでくっついてくるということになる。

これらの権利形態や仕組みは「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法、マンション法)」にて決められ、さらに、この法律をベースとして個々のマンションごとに不動産登記や管理規約で定められてマンションの所有形態が決まってくる。

このように、一戸建てと比べて、共同所有であり、共同利用されるマンションは、決まりごとが多く、仕組みが多岐にわたってくる。これらのことを嫌がって一戸建てにする方もいらっしゃる。

マンションの所有形態は堅苦しいと感じられる一方で、利便性が高い地域でも暮らせる(一戸建てよりも安く)、共同所有で多彩な共有部分の設備が利用できる、管理会社などに委託することにより安心で手間がかからない不動産の所有と管理ができる、というメリットもある。

決まりごとを煩わしく感じるか、それを上回るメリットを感じるか、どちらが正しい、正解というものではなく、個々の考え方や生活との相性次第になる。

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2015年08月20日

時代とともに変化する住宅事情

横溝正史原作の「八つ墓村」、再放送されるたびに観てしまう。落ち武者の祟りと推理サスペンスが絡んだ内容以上に、撮影された田舎の風景と舞台となる旧家の邸宅が和ませてくれるというのがある。

男はつらいよシリーズで一番好きな作品が「口笛を吹く寅次郎」、これも、旅先の街の雰囲気とお寺で癒されることが大きい。この両作品が共通しているのは、ともに岡山県の備中高梁が撮影場所となっていること。

少年時代に初めての一人旅が松江(島根県)でそこまでの道中で、伯備線(やくも)を通ったことが私の深層に刻まれているのか、日本の原風景としてDNAに組み込まれているのか。

歴史や社会学の考察をしたことはありませんが、戦前までは、幾世代も続き受け継がれる家で生まれてから死ぬまで過ごす。何世代も同居して暮らす。このような地方・田舎で生まれてから死ぬまでの人生を過ごす人が多かったと思われます。

戦争が終わり、戦後、高度成長期に入って、地方から都会へと移住する人が増えてきました。昭和30年代から、このように地方から都会へ出てくる人とその家族の受け皿として、旧公団が中心となって、いわゆる団地が作られていきました。

この団地は住宅を提供する面では多大な貢献をしましたが、人の向上心(欲望)は強く、大きなリビング、機能的な設備、趣味も満喫、ペットとの共存、お洒落な外観、ホテルのようなサービス、医療や介護まで対応するなど、現在まで、かなり進化してきました。

映画の再放送を見ながら、大きな邸宅(戸建て)は素敵だけど、これだけ広い建物の掃除、風情ある庭の手入れはどうするのか、とても家族だけではできずに、外部に頼まなければなりません。

作中の多治見家は放映当時(昭和50年代)で数十億円の資産家という設定ですから、これだけの邸宅を維持するのも問題ないでしょうが、一般的なサラリーマン世帯では一戸建てを長く維持する費用負担が重たくなります。

これが、マンションという共同所有建物、共同運営という住戸なら、費用負担が各戸に分散されて軽くなり、さらに、日常の掃除(共用部分だけ)から建物の修繕まで行ってくれるのですから、現代社会との相性がよく、これだけ増えてきました。

働き方、休日の過ごし方、家族構成などから、暮らす場所は都会、暮らす住宅はマンションという世帯は、ますます増えてくると思われます。

しかしながら、完全所有の土地として残るものでもなく、幾世代にもというものでもないマンションですから、作中のようにいつまでも同じ地域、同じ住宅に根付くというわけにもいきません。

マンションを所有する、生活するというのは生活や社会に合ったものになりますが、必ず将来(売却なり住み替えなり)を考えておかなければなりません。

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2015年08月18日

希少性と固有性が営業を熱くさせる

今日8月18日は、知人の誕生日です。この知人、とにかくすごい営業マンで次から次へと契約していきます。周りからは「この人からだけは買いたくない」と言われるほどですが、いったいどのようなことなのでしょうか。

実際に営業の現場を生で見たことはないので、憶測の域を出ませんが、不動産営業でよく行われている営業手法の典型的なタイプではないかと思っています。

皆さまも具体的な営業手法はお耳にしたこともあるかもしれませんが、改めて、思いつくままに書き出してみたいと思います。

・案内(お客様への物件紹介)の前にあらゆる不動産情報を集め、その中からお客様の状況や希望などを考えて、どの物件を買ってもらうか検証して抜かりなく準備をする。(凄まじいばかりの労力です)

・案内中は、物件を見せる順番で印象を操作しながら、不動産の市場動向、金利や住宅ローン、地域の裏話を織り込み、“事前に決めておいた物件”を、“今”すぐに買うように物語を語っていく。(高度な頭脳戦です)

・とにかく「今日」「今」にこだわり、粘りに粘って、購入する方向に進むまで対応する。懸念事項、検討材料が出たら、その場でどんどん解決していく。(とても情熱的です)

・決断ができずに煮え切らないお客様には、架空のライバルを作り、今ここで決断しないと買えなくなってしまうと背中を押す。「他のお客様が買うかどうか迷っているので今のうちに」と。(迫力満点)

・買主からの値引き交渉は受けるが、あくまでも満額でも購入する旨の意向を取っておく。それだけの価値があるこの物件を今買うためには本来は値引き交渉をしてはいけない、それでも、一肌脱ぎましょうというスタンス。(決して下手にはでません)

・交渉がまとまったら、契約は翌日など、時間を空けずに行う。物語を作っての営業、感情を操作しての営業の場合、時間を置くと物語が破たんしたり(なにかが発覚)、感情が覚めて(冷めて)きたり変わったりしてしまう。そうならないうちにさっさと契約してしまう。(驚異のスタミナ)

およそのこのような感じかなと考えてみました。それでも、約20年、このようなコテコテの不動産営業から離れてしまったので、営業手法も進化して、もっとスマートにお客様にも分からないようにしているのかもしれません。

このような営業手法が行われているのも、この営業に乗っかってしまうのも、根っこには不動産特有の個別性(同じものが二つはない)、希少性という要因があります。

同じものが二つとないため、取り逃がすと代わりがきかない、二番では意味がない、この物件を売るために、この物件が売約となってしまう前に、スピードと強引さをもって営業をします。

お客様も、代わりがきかない、誰かに買われてしまう、次に出てくるかわからない、今しかない、という心理になりやすく、この営業に乗ってしまう。

それでも、欠陥がある不動産、問題がある取引でないならば、この営業そのものだけで否定されるものではない。ポイントは、その不動産が買ってもいい条件や状況なのか、自分たちに合っている不動産なのかどうかの見極め。

営業を好意的に見てみれば、お客様にピッタリの不動産がある、売り出されている条件も悪くない、問題もなさそうだ、買ってもらえればお客様も満足してもらえて喜ばれる、そのために、多少強引でも売れてしまう前に売ってあげよう、ウソも方便というではないか、と。

問題ある営業は、とにかく何でもいいから、今すぐに買ってくれればいいから、と、相手を見ていないケース。

結局のところ、営業は売ろうとしてくるわけですから、営業がどうあっても、自分自身で見極めできれば問題ないということです。身もふたもないまとめ方で申し訳ございません。

それでも営業マンの素養()の中を兼ね備えている人は営業の中でも100人に1人程度でしょうから、会う人会う人、警戒する必要もありません。

余談ですが、スーパー営業マンの知人は本日は九州博多で豪遊中、貧乏人の私はお盆休みもなく労働です。

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2015年08月17日

仲介手数料を狙う手練手管への対策

「御社の手数料はどこからもらうのですか?」 これは、不動産の売却依頼を受けた売主さんからのご質問です。

ご質問の真意をお伺いしてみると、他の不動産業者が買主を見つけてきた場合、弊社へ支払った仲介手数料をそちらの業者に支払わなければならないのかと思われていたようで、売主さんは弊社のみにお支払い、先方の業者は買主から手数料を受領するから大丈夫ですとお答えしました。

不動産流通の仕組み、複数の不動産業者による共同仲介、役割分担と手数料などについて、ご依頼時に説明させていただきましたが、馴染みのない業界内部のことについては、すぐにピンとこなくても仕方ありません。

改めて、不動産流通の仲介手数料について、ご説明させていただきます。

不動産売買が成立した際に不動産業者が仲介として介在した場合、報酬を支払わなければなりません。仲介の手数料なので仲介手数料と呼ばれておりますが、法律的には報酬となります。売主、買主ともに不動産売買の仲介を依頼したとして、それぞれが、それぞれ依頼した業者へ支払う必要があります。

この報酬の金額は宅地建物取引業法で「上限」が定められております。上限額は、次の即算式で計算されます。「契約金額(消費税抜き)×3%+6万円の合計額×1.08(消費税)」

この上限額は、売主、買主の一方から受け取ることができる報酬の上限額になります。業界用語で使われる「両手」「片手(分かれ)」というのは、売主と買主の両方から手数料を受け取るという言葉を略して「両手」、同じく、片方からのみ手数料を受け取る「片手」の意味となります。

この手数料の仕組みから、不動産業者や担当者は、自身の収入を増やすために、次のようなことを画策します。

・上限額を「法律で定められた金額、決まり、正規の金額」と説明して、依頼者と業者間で金額の取り決めができる機会を奪っている。法律の内容を故意(悪意)に間違った方向へ誘導しているのであるから、これは悪質なことである。

対策は「依頼する前から報酬について取り決めること」になる。

・買主側の条件などから、B(両手物件)よりA(片手物件)の物件の方が好ましいのにも関わらず、虚偽の説明を行い、Bの物件へと誘導する。

対策は「1.両手片手関係なしに対応する会社へ依頼する、2.各物件について買主自身で判断する」になる。

・不動産売却の場合、B(両手顧客)よりA(片手顧客)の方が良い条件(高く買うなど)にも関わらず、買主情報を秘匿、もしくは、不動産情報を隠して提供しないことにより、Bとの契約へと誘導する。これがいわゆる囲い込み問題。

対策は「1.一般媒介で依頼する、2.囲い込まれていないかチェックする」になる。

この他にも問題点はあるかもしれないが、つまるところ、収入と業務との兼ね合いで不動産業者や担当者がどのように動くかという「行動経済学」「経済心理学」によるもの。

手間がさほど変わらず収入が倍になるなら、誰しも両手を目指したくなる心理は当然のこと。お客様のためになる方で考え、結果的に両手になったというならいいが、そう考えられる人は少ない。

これは不動産営業に中途採用が多く稼ぐことに対しての意識が強い世界であること、給与体系の仕組みに歩合給(成績に応じた収入)の割合が高いことによる。

不動産業者や担当者の収入が増えることは問題ないが、これにより消費者が不利益を被る(それも業者や担当者の悪意で)のは大問題である。取引に直面したとき、業界や仕組みを変えることはできないので、依頼する側で対策を取らなければならない。

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ぬる湯のススメ〜街中温泉・三郷近郊編

お盆休み明けの月曜日、朝から天の恵みで雨降りのスタートとなりました。昨日までは行楽日和で、今日から猛暑から解放されて過ごしやすく仕事もしやすい気温になり、今年は曜日配列、天候に恵まれたお盆休みとなったようです。

今週の平日の夜から今週末は、行楽疲れ、近所の外出となり、スーパー銭湯などの温浴施設は混雑しそうです。柏市では手賀沼リゾート・満天の湯で恒例の「満天セット(入浴と岩盤浴がセットとなったお得商品)」が始まります。

それでは、ぬる湯のススメ〜街中温泉の第四弾・三郷近郊編をお送りさせていただきます。

1. 湯快爽快『湯けむり横丁』みさと(三郷市) ★★★☆☆(近くにあるなら) http://www.yukaisoukai.com/sat/

温泉名:三郷温泉 泉質:ナトリウム-塩化物強塩温泉 浴槽は「野天元湯風呂(ぬる湯)、野天元湯風呂(あつ湯)、壷湯、庵湯、うたた寝之湯、白湯、電気風呂、水風呂、座湯、サウナ」

ノスタルジックでレトロな雰囲気を醸し出した施設が特徴のチェーン店のひとつ。この雰囲気と食事を楽しみにくるかどうかで、この施設を利用するかどうかが決まる。流行りの炭酸泉浴槽はないが、天然温泉をぬる湯・あつ湯(かなり熱かった記憶)と分け、さらに木造建物で囲んだ「庵湯」が癒し効果を発揮している。

2. 早稲田めぐみの湯(三郷市) ★★★☆☆(近くにあるなら) http://www.meguminoyu.com/

温泉名:早稲田天然温泉 めぐみの湯 泉質:ナトリウム-塩化物強塩温泉 浴場は「天然温泉を利用した内湯と露天風呂」

源泉、泉質に自信を持っているのか、これでもかというほど「源泉、天然温泉」にこだわっていることを感じられる施設。確かに、泉質は関東平野部の一般的な温泉だが、濃さが違うように感じる。他の施設は赤茶けてはいるものの透明感があるが、この施設の温泉は赤茶に黄土色も加わり濃さを感じる。内湯も露天風呂も二層に分けているが、もう少しメリハリ(ぬる湯、あつ湯)をつけてもらえるとうれしい。スーパー銭湯というより湯治場の印象に近い。★4に近い★3。

3. やまとの湯 草加店(草加市) ★★☆☆☆(無理していかなくても) http://www.soukayamatonoyu.com/

泉質:ナトリウム-炭酸水素塩温泉

かなり前に訪れたため記憶が薄いのですが、落ち着いた雰囲気とバランスが取れた施設だったように記憶しています。露天風呂に出る際、階段を上って上層になる分だけ開放的に感じました。

4. よしかわ天然温泉ゆあみ(吉川市) ★★★★☆(満足度高くてお勧め) http://www.yuami.com/index.html

泉質:ナトリウム・塩化物強塩の弱アルカリ性 浴場「源泉風呂、薬草風呂、鉱石風呂?、露天風呂など」※2回行きましたが男女入れ替え制のため各1回となり記憶が曖昧です。

吉川駅前にある立地の良さ(その代わりに駐車場が離れる)、天然温泉と薬湯(特注)を売りした健康センターに近い施設。智光薬湯と名付けられた泉質は日本一と言い切るほどの自信、浴室には説明文の他、スポーツ選手(ちょっと前のレジェンドの方々)が利用していることで効果を立証している。薬湯の評価を高めにする個人的な主観により★4にしていますが、評価は分かれるかもしれません。

以上、4つの施設をご紹介させていただきました。今回ご紹介した施設は個性的で、お近くの方はその日の気分や時間で使い分けているのかもしれません。

個人的な評価表 ★★★★★(人生で一度は行くべし) ★★★★☆(満足度高くてお勧め) ★★★☆☆(近くにあるなら) ★★☆☆☆(無理していかなくても) ★☆☆☆☆(話のネタに)

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2015年08月16日

まずは適正価格(相場)を知ることです

「安ければ安いほどいい」と買主側は言います。(売主側なら高ければ高いほどいい)

この「安い」という言葉は抽象的であり主観的なものであるため、人によって感じ方は違います。それでも、一定の基準はあると思われますので、記事を書きながら探ってみます。

2,000万円が相場のマンションの場合、1割安い1,800万円であれば確かに安くは感じます。それでも驚くほどではなく、それなりに反響もあり、ほどなく売れていくでしょうが、大騒ぎになるほどではないかもしれません。

買主側から見れば、金銭的に得したというより良い買い物をしたという満足度が高くなるひとつの要素というところかと、売主側から見れば、金銭的に安くしてしまったというより早めに売れてよかったという満足度が高いというところまで。

逆に1割高い2,200万円の場合、相場よりも高く感じるかもしれませんが、地域的事情(なかなか売り出されない、買う側の地域限定条件)や物件的条件(東南角部屋、隣地など)から、許容範囲と買主側が納得することもあり、売主側は期待値よりも高く売れてよかったなと。

私の感覚的なところもありますが、この1割というのが買主、売主、それぞれの許容範囲の限界値ではないかと思います。

このことから、相場よりも5%程度安ければ金銭的には良い成果であり、それ以上の金銭的な成果は期待して交渉はしてみても結果までは固執することはお勧めしません。折角のよい物件を買いそびれるリスクも一気に高まります。

また、相場よりも5%程度高い程度の範囲であれば、不動産そのものの良し悪し、購入者側の事情なども加味して総合的に判断してみてはいかがでしょうか。

売主側は5%程度安い程度なら売れることを優先し、5%以上高く売ることは挑戦するまでにとどめ固執しない方がいいと思います。

買主側の交渉の仕方としては、挑戦値(初期提示額)として1割を目安として5%程度の値引きが取れれば成功、値引きなしや相場より高くても、5%程度までなら、事情によっては致し方ないと判断することもあり。

ここまでは一般的な不動産市場の中で日常的に行われている範囲の話しでした。

相場から1割前後の幅を超えた場合は、また違った様相を示してきます。

2,000万円が相場のマンションが2割安い1,600万円で売り出された場合、まず、市場に出る前に不動産関係者の中で売買が成立し、一般の方が目にすることはないかもしれません。※不動産業者の仕入れ、不動産関係者の資産(自宅、投資のいずれも)。

もし、2割安い価格で市場に出てきて、それが売約とならずに販売が継続されている場合、不動産そのもの、もしくは、所有者などに何かしらの事情があると考えてみてもいいと思われます。

買主側としては、2割以上安く買える機会があった際には、なにがあるのだろうと確認することが肝心です。それでも、たまには、問題もなくたまたまただ安いだけということもないとは言えませんので、安ければ安いほどいい、という言葉通りになることもあります。

売主側としては1割高いところまではチャレンジ価格として販売活動を開始してもいいですが、それ以上高い場合、よほどのプレミア(私個人としては京浜東北線の王子駅から赤羽駅間の新幹線が一望できる高層マンションなら)がない限り諦めた方がいいと思います。

これから、不動産を買おう、売ろう、という方は、まず、相場を知ることです。相場が分からなければ、相場をはき違えていれば、値付けした、交渉した価格が高いのか安いのか、許容範囲内に収まっているのかさえ分かりません。

安いと思って買ったけど、実際は相場通りだった、相場よりも高かったというのでは目も当てられません。

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ぬる湯のススメ〜街中温泉・草加川口越谷編

今年のお盆休みは、街中の人も車も多くて、いつもの長期休暇とは様相が異なるように感じるのは私だけでしょうか。今年に限らず、長期休暇中のスーパー銭湯などは大混雑ですが、今年は特にそう感じます。

これも不景気の影響で旅行などには出かけられずに近所で過ごしているのかもしれません。私はそれ以上に、貧乏暇なしで休みなしのお盆休みでした。

それでは、ぬる湯のススメ〜街中温泉の第三弾・草加川口越谷編をお送りさせていただきます。

1. スパロイヤル川口(川口市) ★★★☆☆(近くにあるなら) http://spa-royal-kawaguchi.jp/

源泉名:川口 スパロイヤル温泉 泉質:ナトリウム-塩化物泉 浴槽は「源泉の露天風呂のあつ湯・ゆる湯、天然温泉の電気風呂・壺湯・寝ころび湯、天然温泉の炭酸泉など」

閉館したスーパー銭湯がリニューアルされてオープンしました。アジアンテイストな雰囲気の店づくりに、天然温泉をふんだんにつかったたくさんの湯船、清潔感とマンガなどの長期滞在アイテムもあります。湯船には、ぬる湯とあつ湯に分かれた天然温泉の露天岩風呂と天然温泉を利用した広い炭酸泉とがあり、私個人の好み通り。さらに、露天風呂に鮮明に映るテレビが設置されているのも好みに合う。

2. 湯パーク ラヂウム温泉(川口市) ★★★☆☆(近くにあるなら)

泉質:ラジウム鉱泉 浴場は「ラジウム鉱泉を利用した内湯と露天風呂」

木造の和風建築が銭湯の典型的な建物なら、こちらも庶民的な銭湯の一つである合理的な建物の銭湯。いわゆる銭湯形式なのでアメニティなどはなく、近所の方の憩いの場にもなる日常生活施設(スーパー銭湯は規制されるがノーマルな銭湯は低層住居専用地域でも建てられる)。私の好きなラジウム鉱泉、スーパー銭湯とは異なるのんびりとした雰囲気を味わえる。駐車場も完備で、近くにあれば、たまに通いたくなるような施設。

3. 湯屋処まつばら(草加市) ★★☆☆☆(無理していかなくても) http://www.tobufoods.co.jp/spa/matubara/

露天風呂、替わり湯、電気風呂、リラクゼーションバス、ジェツトバス、スチームサウナ(男性)、塩サウナ(女性)ほか15種類から成り、充実したデラックス銭湯施設となっております!(公式サイトより)

施設そのものは良い印象ですが、思い出せるのは駐車場が止めづらかったこと、ガード脇にあることから道が分かりづらかったこと(道路も通行しづらい)など、たどり着くまでに一苦労したことが強く残ってしまっています。

4. 越谷天然温泉美人の湯ゆの華(越谷市) ★★☆☆☆(無理していかなくても) http://www.yunohana.co.jp/koshigaya.html

以前、柏市柏という柏の中心地にあった「ゆの華(閉店解体済み)」と同系列で施設づくりも似ている(当然か)。このため新鮮味がなく印象に薄いが、けして悪い印象ではない。※古い記憶のため鮮明ではありません。

5. 越谷健美の湯(越谷市) ★★★☆☆(近くにあるなら) http://koshiken.3riku.co.jp/index.html

こちらも、柏市南増尾にある「健美の湯」の姉妹店で、施設内容は「高濃度炭酸泉、入浴剤の温泉、日変わり浴槽など」。施設そのものはバラエティに富み、コストパフォーマンスが高い。柏市でも同じ内容のため、こちらからわざわざとはならないが、近所にあるならうれしい施設。

以上、5つの施設をご紹介させていただきました。どれも、遠方からわざわざというものではありませんが、日常生活施設として近くにあるといいなと思える施設です。街中の温泉ですから当然です。

埼玉県は西側に秩父山系を抱えて良質な温泉が多いことに加え、東部地域にも温浴施設が多いように思える。特に「ぬる湯」を積極的に採用しているのは、熊谷、越谷など夏は猛暑で厳しい気候の影響もあるのでしょうか。

個人的な評価表 ★★★★★(人生で一度は行くべし) ★★★★☆(満足度高くてお勧め) ★★★☆☆(近くにあるなら) ★★☆☆☆(無理していかなくても) ★☆☆☆☆(話のネタに)

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2015年08月15日

ぬる湯のススメ〜街中温泉・春日部近郊編

圧倒的なストレス社会、スマホやPCばかり眺め、飽食美食で生活習慣病が広まる今日この頃、そんな中で身体的にも精神的にも救世主のように癒してくれるのが、温泉(広義でスーパー銭湯なども含む)。

人の目を気にせずストレスフリーのように思えて羨ましいクレヨンしんちゃん。その地元「春日部市」にも温泉、スーパー銭湯があり、もしかしたら、その恩恵を受けているのかもしれません。そこで、今回は春日部市近郊の温泉・スーパー銭湯をご紹介させていただきます。

1. かすかべ湯元温泉(春日部市) ★★★☆☆(近くにあるなら) http://www.kasukabeonsen.com/

泉質:弱アルカリ性単純温泉 浴槽は「源泉の露天風呂・あつ湯・ゆる湯・アトラクションバス、薬湯、檜風呂、サウナ」 ※ナイトサービスがお勧め。

この施設は建物も浴場内も飲食処も駐車場も広い。温泉施設の他に、プール、フィットネスジム、岩盤浴、複数の飲食店にあらゆるマッサージなど多彩なラインナップ。適度に古びて馴染んでおり、個人的には情緒感があって好き。温泉が単純なものですが薬湯とぬる湯があるのは好感が持てる。

2. 湯楽の里 春日部店(春日部市) ★★★☆☆(近くにあるなら) http://www.yurakirari.com/yuranosato/tenpo/kasukabe.html

源泉名:湯楽の里 春日部温泉 泉質:ナトリウムー塩化物強塩温泉 浴場は「天然温泉かけ流しの露天風呂などと一般的な浴槽数種類」

施設のサイトには「極上温泉、日本天然温泉審査機構にてオール満点評価(全6項目審査で最高得点5点満点!」という表記がある。確かに良い泉質だが、関東平野では一般的な泉質であり、この泉質だけで人を呼べるほど(表記ほど)ではない。それでも関東一円に展開している施設であり外れることはない。オーソドックスな天然温泉利用のスーパー銭湯です。駐車場がもう少し広くて利用しやすければ。近くにある喫茶店「羅布乃瑠沙羅英慕」は、ぜひ一度の★4つです。

3. 七光台温泉(野田市) ★★★☆☆(近くにあるなら) http://www.yaz-mimatsu.co.jp/yaz-nana/

源泉名:源泉野田七光台温泉 泉質:ナトリウム塩化物強塩温泉 浴場「天然温泉の内湯と露天岩風呂、ちょっと熱い源泉風呂、二種類のサウナと水風呂、腰かけ湯」

埼玉県に所在する春日部市から江戸川を渡ったお隣の野田市「イオンタウン野田七光台」内に所在している。源泉の熱い湯、そこから流れ出る温泉を溜めた浅い岩風呂(ぬる湯)、内湯と温泉を利用できる。温泉そのものはオーソドックスな泉質です。この施設の特徴は薬草スチームのサウナ。その独特の匂い(私は好き)に惹かれて入ってしまう。飲食処の他、ゆっくり寝ころべる暗室もあり、ゆったりくつろぐのに最適な施設です。

以上、3つの施設をご紹介させていただきました。どれも、遠方からわざわざというものではありませんが、日常生活施設として近くにあるといいなと思える施設です。

温泉の泉質でナトリウムという文字を入力し、クレヨンしんちゃんによく登場するアクション仮面も相まってウルトラマンを思い出しましたが、あれはスペシウム光線でした。さすがに温泉成分のナトリウム光線では怪獣を倒せない。

個人的な評価表 ★★★★★(人生で一度は行くべし) ★★★★☆(満足度高くてお勧め) ★★★☆☆(近くにあるなら) ★★☆☆☆(無理していかなくても) ★☆☆☆☆(話のネタに)

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2015年08月14日

ぬる湯のススメ〜街中温泉・大宮近郊編

江戸っ子は熱い風呂が好き、などと言われ、熱い風呂に入ることがステータスのようになっているが、私はそこまで根性も我慢強さもないため、のんびりできるぬる湯がいい。

最近、「高濃度炭酸泉」を採用している施設が増えてきた。炭酸泉は37〜38度くらいの温度で炭酸の溶解率が高まるということで、ぬる湯にしている施設が多い。この温度と炭酸泉効果から、炭酸泉に長くのんびりと浸かるという入浴方法が好まれるようになった。

とは言っても、子供みたいなところがあって、じっとひとつの湯船に長く浸かっていることもできず、複数の浴槽があって、それを渡り歩いて長く入っていることができる施設が好みになる。

夏休みの疲労回復、猛暑残暑から涼むため、ストレス解消にと、お勧めの温浴施設を紹介します。今回は「さいたま市近郊、ぬる湯」の特集です。

1. 杉戸天然温泉 雅楽の湯(杉戸町) ★★★★☆(満足度高くてお勧め) http://www.utanoyu.com/

源泉名:杉戸みやび温泉 泉質:ナトリウム-塩化物温泉(高張性・中性・高温泉)。浴槽は「内湯生源泉湯、生源泉つぼ風呂・石風呂、源泉あつ湯、シルク湯、高濃度炭酸温泉、岩風呂、根湯・寝ころび湯、水風呂、アトラクションバス、足湯、サウナ」

多彩なお風呂、清潔感と癒される木の造りなど、落ち着いた施設となっております。お風呂そのものもお勧め度は高いですが、この施設のビュッフェレストランがさらにお勧めです。ホテルの高い価格なら、味も種類も良いのは当然ですが、ここは味も種類も良いのに安い。このビュッフェがあるだけでもう一度行ってみたいと思います。

2. 見沼天然温泉 小春日和(さいたま市見沼区) ★★★★☆(満足度高くてお勧め) http://www.koharubiyori.co.jp/

ナトリウム−塩化物強塩温泉、入浴することにより皮膚に塩分が付着し、汗の蒸発を防ぐ為、保湿効果がよく、湯冷めしにくいので「温まりの湯」と言われております。浴槽は「非加熱源泉かけ流し(生源泉、やや加温したぬる湯、あつ湯、あさ湯)など」

この施設は緑が多く静かな環境の中に所在し「大宮や浦和などの都会と同じさいたま市なのか」と驚きます。この緑と日本庭園、木質の建物の良さが期待を高めます。温泉そのものは関東平野の典型的な泉質ですが、温度が違う浴槽に分かれ、どれも適度の大きさもあり、ゆったりくつろぐことができます。施設内のお食事も味量価格と三拍子揃います。

3. さいたま清河寺温泉(さいたま市西区) ★★★★☆(満足度高くてお勧め) http://seiganji-onsen.com/

源泉名:清河寺温泉 泉質:ナトリウム一塩化物温泉。浴槽は「高濃度炭酸泉×天然温泉×桧の浴槽、入浴剤を用いた内湯、アトラクションバス、生源泉(ぬる湯)、適度な温度の岩風呂、熱い源泉かけ流し風呂、寝ころび湯など」

大宮に近いこともあり、施設前に商業施設があることなどから、周辺雰囲気は緑が多く残る近郊住宅地そのもの。それでも木質系の建物は良く造られており良い感じの和風施設です。露天風呂でも竹林を配して良い雰囲気を醸し出しています。この施設の良さは、天然温泉と高濃度炭酸泉と桧風呂を3つ合わせたハイブリッド浴槽、いつまでもくつろげそうな生源泉のぬる湯とその反動なのかかなり熱い源泉かけ流しの露天風呂、さらに、ライトアップされた竹林は外気で身体を冷ます際に癒しを与えてくれます。この施設で飲食はしませんでしたが、他の入浴客が「ここは食事も美味しい」と仰っていました。上記1番の杉戸と同じ系列とのことですのでうなずけます。

以上、大宮近郊の三施設、どの施設も、ぬる湯、緑を多く配した木質和風系、食事も良い、という条件を揃えております。千葉県、埼玉県のすべての施設を比較したわけではありませんが、この3施設を見る限り、入浴施設では埼玉県に分がありそうです。遠くてなかなかいけないことが残念です。

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2015年08月13日

地震と同じくらい雨や風による被害想定も大切です

お盆休みに入って、関東では恵みの雨となり連日の猛暑から逃れ一息入りそうです(予想気温は30度ですが湿度が高くて蒸し暑いかもしれません)。

お盆休み、夏休みと終わり、9月に入ると、今度は秋雨から台風と雨の季節となります。現在読書中の「東京大洪水 (高嶋哲夫著、集英社文庫)」では、台風による豪雨の被害に見舞われた首都圏とマンション建設会社を描いております。

まだ読みかけ(最終章が未読)ですが、雨も降りだしたことですので、雨つながりでご紹介させていただきます。

書籍紹介分より:大型台風23号が接近。東京上陸はないとの気象庁発表。が、日本防災研究センターの玉城はコンピュータ・シミュレーションで24号と23号が合体、未曾有の巨大台風となって首都圏を直撃することを予知。要請により荒川防災の現場に入る玉城。設計担当者として建設中の超高層マンションに篭もる妻・恵子。残された子どもたち。ひとつの家族模様を軸に空前の規模で東京水没の危機を描く災害サスペンス。

読みながら気になった点は次の通りです。(あくまでも小説の中ですが現実にもありそうなこと)

・気象学者が「荒川防災研究」をまとめるも、現実的な事情などから後手に回る行政。しかし、その中でも意識が高い人々がいるという点は、著者の人柄なのか、本書のきれいさ。

・マンション建設会社は、納期が遅れることによる損失を考えるばかり、人的被害などに目をつぶり強行突破を図る。その結果、マンションそのものも含め被害を拡大させてしまう。

・マンション分譲業者は、政治家を通じて(利用して)、荒川防災研究をまとめた気象学者からセールスに利用できる言葉を得ようと画策する。マンション購入者の災害リスクよりも、販売完了することを優先させる意識が強い。

総じての感想は、この本を読んだら、下町6区と呼ばれる隅田川・荒川・江戸川に絡む平野部(ゼロメートル地帯とも呼ばれる)と東京湾岸エリアには怖くて暮らせなくなる。高額な家を買うなどというのは、リスクが相当高い。

さらに、建築・不動産業界は、地震への対策には力を注いでいるが、雨や風に対しての対策は後手に回っている。しかし、地球温暖化もあり、毎年のように襲われる雨や風への対応も必要ではないか。

今回の本では、過ぎ去った台風が次の台風に吸収されてスーパー台風となって襲ってくるという相当な設定であり、小説というフィクションのなかであるが、記録的な猛暑の中にいれば、近い将来に起きてもおかしくないとも思われる。

警告的な意味合いとして、人的な被害も、経済的な損失も少なくするために、とても参考になりました。

下町だけではなく、関東だけではなく、河川がある平野部にお住まいの方、湾岸近くにお住まいの方、これからこれらの地域で暮らそうとする方、家を買おうとする方は、ぜひ一読していただきたい本です。そのエリアで暮らす(買う)にしても役立ちます。

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2015年08月11日

販売価格に80万円が多い理由

480、580、760、780、850、870、980、1,000、1,080、1,100、1,120、1,130、1,200、1,250、1,280、、、この数字(単位:万円)は、弊社最寄り駅の南柏駅利用地域で売り出されているマンションの価格です。

不動産という高額帯のため一万円単位の値付けは珍しいですが、ほとんどの物件で十万円単位の値付けとなっており、特に一番多くて目立つのは十万円の位が「80万円」となっている金額です。

不動産の評価や査定では、ここまで80万円に揃うことはありません。一万円の位は四捨五入なりして調整しますが、十の位がいくつになるかは確率的に考えて10分の1になるはずです。

しかしながら、売り出されている不動産価格は、冒頭のデータであれば、十万円の位が80万円となっているのは、15分の6と3分の1以上の割合となっています。これは今だけのことではなく通年で同じような傾向にあり、一般の方でも同様に感じていらっしゃると思います。

この80万円という金額が多くなる理由は、主に二つです。

1. 大台を切ることによる買主誘因効果

スーパーなどと同様ですが、2,000万円が1,980万円、1,500万円が1,480万円など、大台を切ることにより、買主側の心理が好意的になり、それが見学、検討、購入へと繋がる。

特にネット時代になってからは、検索の際に価格設定をすることから、検索にかかるように大台を切っておくケースが増えました。

2. 値引き交渉の含み

本来、1,400万円で売却できればいい、1,400万円で売却したい(しなればならない)、というケースで、そのまま1,400万円と正直に出してしまうと、値引き交渉があった際に値引き不可という回答をせざる負えなくなる。

それが買主側の心理に悪い印象を持たせることとなり、取引の諸条件などで売主側に負担が生じたり、さらに最悪の場合、購入自体を見送るということにもなる。

このため、値引き交渉用の含みとして80万円を上乗せしておこう、あわよくば30万円引きで収まればうれしいという売主側の戦術にて行われる。

それでは、なぜ80万円なのか。そもそも80万円の値付け自体が感情的な理由であり、当然、80万円という金額自体に理論的な根拠はありません。90万円(大台からの10万円引き)では少なく感じられ、70万円(大台からの30万円引き)では多すぎるので、ちょうどよく落ち着くのが80万円であること。

さらに、スーパーなどでも8という数字が使われていることから、売主も買主も馴染みやすいという面もある。また、値引き交渉の際に70万円よりは80万円を下げた方が買主側に良い印象を持っていただけるのではという売主側の心理もあります。

一般の方が売り出す不動産(新築以外)では、不動産業者が査定金額(売却見込み額)の提示を行い、売主の状況や意向などを踏まえながら、販売開始の金額と販売戦略の助言を行います。これを参考にしながら売主が販売条件を決定します。

買主側としては、上記のようなこともあるので、売主の想定している金額を下回らなくても、上乗せ分は外したい(値引き)と考えるのは当然のことになります。

ただし、売主によっては「駆け引きなしの直球勝負」が好きな人もいますし、元々、販売価格でなければ売却そのものができないケースもあります。

肝心なのは、その不動産の適正価格はいくらなのかであり、その価格との乖離があるのかどうかを確認することです。そして、適正な金額であるなら「値引き」そのものへの執着は減らしておくこと、下がるに越したことはないが下がらなくても適正価格ならいいや、というのが大事です。

求めている不動産の条件がピッタリ、なかなか出てこない希少性など、不動産を探すのに根本的なことがあります。価格は大事ですが、値引きは副産物であること、もし、値引きにこだわりすぎて、いい不動産を逃すことの方が、結局、損失が大きくなります。

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2015年08月10日

制御できないものに手を出さない

今月4日に、京浜東北線の横浜〜桜木町間で架線切断のトラブルがあった。これは停止禁止区間に列車が停車したため(再出発時のショート)と伝えられている。

8日には、山陽新幹線で停電が起きた。これは車両のカバーが脱落後に舞い上がって架線と接触してショートしたのが原因とされる。このカバー脱落では車両にもぶつかり乗客にケガ人も出た。カバー脱落はボルトの締め方の問題と伝えられている。

日本の交通、特に鉄道では、運行の正確性、安全性は、世界的にも評価され、そのノウハウはハード面以上のセールスポイントになり鉄道インフラの輸出拡大にも寄与しております。

しかし、今月の二つの事故は、どちらも人為的な要因であるが、鉄道そのものを貶めるものでもなく、人為的なミスが無いに越したことはないが、ミスがあるという前提に立っていた方がいい。

鉄道ならまだ人間が制御できる範囲だが、現実の話しであれば原子力、SF映画(将来的)の話しであれば恐竜(ジュラシックワールド)、コンピューター(ターミネーター)など、人間が制御できないものは手を出さない方がいいのではと思う。

もし、手を出すなら完全に制御できる、ミスが起きてもすぐに対処できるというほどに研究や技術が進歩してからにしてはどうか。また、人為的なミスだけではなく、災害や不測の事態なども起こりうることで、なおさら緊急時の対応力が必要となる。

住宅購入でも同じことを考えてみたい。

まず、不動産そのものにも、建物新築でも、人為的なミス、災害や致し方ない事故や事態があることを前提に立たなければならない。

不動産取引実務では、文章や数字などが中心のため、ある程度の知識を持った人が意識をしっかり持っていればミスは生じづらい。それでも、ボルトの絞め忘れなどうっかりミスもあるので、購入者もプロだからと信じ切らずに確認していくことが必要である。ミスの確率が小さい担当者を選ぶことも肝要です。(実名は避けますが、大手でも担当者しだいであり、フランチャイズ系はイメージに惑わされないように)

建築でも、ミスが生じることあり、過失も悪意もない場合でも不具合が生じることもある。ミスや不具合がないことを目指すよりも、そのようなときにどのような対応をする会社なのかを見極めた方がいい。

また、不動産そのものや取引の中では問題はなくても、購入された方ご自身に不測の事態が生じることもある。

一番多いのが収入の減少に起因するもので、住宅ローンの返済や家計が苦しくなって、破たんまではいかなくても手放すことになる。また、家族間の状況変化も多い、病気、介護、離婚など後ろ向きのケースばかりではなく、子宝に恵まれ過ぎた、子供に才能がありすぎてお金がかかる、など。

このように、人為的なミスもあれば、不測の事態が生じることもある。この時、どれだけの対応力があるのかを考えて住宅は購入しなければならないが、収入を増やすことや不測の事態を避けることは神がかり的な部分もあり、一番簡単で実践しやすい方法は、制御できない物件(金額)には手を出さないこと。

極端ですが、経済力に余裕があれば、いかようにも対応できます。2,000万円の物件を買う力があるなら1,000〜1,500万円程度に、3,000万円の力なら2,000万円程度にと、余裕を持った購入をすることが、あらゆるミスや事態から対処できる力を備えることにつながります。

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2015年08月09日

ピッチャー(営業)は心理的に攻めてきます。

高校野球真っ盛り、TV中継を見ていると、「緩い球に体勢を崩して空振り」とか「どうしてそれを見送っちゃうの」と思うようなことはございませんか。

例えば、速い球を何度も見た後に遅い球を投げられると速い球の感覚が残っているために崩れてしまう、インコースばかりに球が何度か来た後に急にアウトコースに投げられると遠く感じてしまい手が出ない、ということがあります。

これは、速い球、インコースに意識と感覚が引きずられてしまい、遅い球がさらに遅く感じる、アウトコースの球がより遠く感じる、というように、実際の球以上に特徴を強調された印象を持つことによります。

中継を見ていて、これを考えた際、住まい探しにも同じことが言えるのかなと、半ば強引なこじつけですが、考えてみました。

一般的には、一番最初に見た物件が物件選定の軸になると思われます。例えば、一番最初に見た物件が「駅徒歩10分、築10年、100平米、2,000万円」だったとしますと、同じ条件で1,800万円の物件があれば安いと判断し、2,200万円の物件があれば高いと判断します。

ただし、不動産はもっと細かい条件の積み重ねで構成されており、例えのように単純にはいきません。また、同じ条件で価格差に1割の違いがあれば、高い物件には高いなりの、安い物件には安いなりの理由があるはずです。もしくは、物件ではなく売主自身の都合かもしれません。

ここで問題なのは、もし、基準となる物件(一番最初に見た物件)の条件が相場を逸脱したものだった時、他の物件の判断も変わってきてしまいます。基準が相場よりも高ければどれも安く感じ、基準が安ければどの物件も高く感じる。

このことにより、適正価格などがわからなくなって、判断ミスをしたり、判断ができなくなってしまうことになります。

また、最初に見た物件の印象が良すぎた場合、頭ではなく気持ちの部分に基準ができてしまいます。

一番最初に見た物件の設備が豪華、室内がきれい、眺望や陽当たりが抜群などなど、このような場合、2件目以降の物件は、設備がいまいち、状態が不満、条件に満足がいかない、となります。このようなケースでは、判断ミスよりも購入そのものができなくなってしまうことになります。

買う人がバッターだとしたら、売る人(営業マン)はピッチャーになります。当然、ピッチャーはこのような心理を利用して相手を攻めます。

不動産営業の鉄則のように言われるのが、物件の見せ方(見学順など)です。最初に、ボロボロの物件(俗:つぶし物件、単につぶし)を見せて、次にやや悪いの物件(俗:当てブツ、当て物件)、最後に普通の物件(俗:本命、決めブツ)を見せます。

そうすると、ボロボロを見て、やや悪いを見ての後ですから、ごく普通の物件を見れば、これがとてもよく見える、という心理的な効果を発揮します。そうすればお客様のテンションもあがり、購入へと導くことができる。これを徹底するように(特に大手や販売系は)上司から徹底的に叩きこまれます。

週末になると、お店の会議で、今週の決めブツはこれとこれ、それに合わせて「絵を描け(ストーリーを作れ)」、その材料のつぶしや当てブツを用意しろと指示が入ります。

まさに、速い球を見せてからの遅い球、内角を見せてからの外角、など、比較することによる心理的な影響を考えて、ピッチャーも営業マンも攻めてくるのです。なので、バッターも購入者も注意してかからなければなりません。

近年では、ネットの普及で、営業マンの情報操作による上記のような心理作戦は取りづらくなってきました。その代わり、お客様自身がネットの情報を見ながら、自らはまってしまう方が増えています。

しかも、ネットの場合、現物を見ることなく文字だけのため、誤解、間違いがより大きくなっていることがあります。お話をお伺いしているとびっくりすることも。そうなると、誤解が大きい分だけ、より買えなくなるか、判断ミスがより大きくなるかもしれません。

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2015年08月08日

良い物件を買っても大丈夫か

私自身の体験談として、いつも、クルマを買い替える時、長年依頼している中古車屋さんの社長に「予算は100万円(できれば乗り出し※)で」とお願いします。※乗り出しとは諸経費も含めた込み込み料金。

それでも、結局、車両価格が120〜130万円、乗り出し価格で130〜140万円程度となります。なんども同じことを繰り返しているので、私も社長も、いつものことで予算は上がるのでしょ、という予定調和になっています。

なぜ、スタートの予算が100万円だったのに、3割も予算が上がってしまったのか。

最初は、贅沢禁物、上を見たらきりがないと、予算の中で探そうとします。それでも、いろいろなクルマを見ていると、年式は新しい方が、走行距離は短い方が、事故歴もない方が、色は・・色がいいかな、この機能も付いているといいな、車種のグレードも、、などと考えているうちに、気持ちも入ってしまって、結果的に予算が上がってしまうのです。

何度も同じことを繰り返しているので、本来の予算は150万円弱、でも、最初から150万円以内と設定すると、同じ過ちで結果200万円となりそうなので、戒めのため、予算を超えないために、あえて、予算は100万円からスタートとしています。

最近の中古車売買はネットなどの普及もあり、地域を問わずに購入できるようになったため、以前よりは幅広い中から選べるようになりました。それでも、予算の中でうまく希望が折り合うのが難しい。それは、オーダーではなく、今、市場にあるものを、売主側の意向(条件)とにらめっこしながらとなるためです。

買おうとしたそのタイミングで、売り出されている物から選んで購入する。中古車の購入は不動産の購入と実に似通っています。

不動産を買うために探す際、当初の予算は2,000万円として、具体的な物件を探すうちに、やっぱり・・駅が、駅からは徒歩・・分、広さは、築年数は、機能や設備は、街並みは、生活利便性は、などなど、希望が満載となって、予算が2,500万円、3,000万円と上がっていくことになります。

ここで、ハタと気づき、希望条件の整理、優先順位をつけて、条件の選別などができればいいのですが、ほとんどの方は、予算の方を上げるかどうかの検討をしてしまいます。

これは、不動産営業の鉄則「いかに予算を上げられるかが営業マンの腕だ」という風習も影響しているかもしれません。「毎月の家賃で考えれば月1万円増えるだけですよ、家計の節約、年2回の旅行を1回に、毎月の外食を1回見送るだけで、買えるようになりますよ」と、営業マンはささやきます。

予算が上がることを想定していなくても、たまたま当初の予算が小さく見積もられていたという方も多く、ご購入される方の状況などから予算を上げるという選択肢があるケースもあります。

しかし、住宅ローン破たんまではいかなくても、返済が苦しくなったというケースは、そもそもの購入段階から踏み間違えていることが原因になっている。

不動産は、今しか売り出されていない、次はいつになるかわからない、どんな物件が出てくるかわからない、という予測が難しいという側面があります。

待ってみて、良い方向に進むことも想定できますが、もし出てこなかったら、と考えてしまうと、買える時に買ってしまおう(もしくは見たら買いたい気持ちになってしまった)となります。

私も、今、スタート予算を1,000〜1,200万円くらいから物件を見ていますが、駅からの距離、状態(築年数や内装)、所在階(陽当たりは気にしていませんが眺望とプライバシー性)などから2,000万円超まで上がって、しかし、肝心のお金がないので諦めて(自分で自分に水をかけた)、今、1,000万円台前半まで戻しているところです。

不動産探しでは、100万円単位で予算がどんどん上がっていきます。日常生活では考えられないような金額です。この金額分だけ現金が減ります、住宅ローンなら利息分も加算されて100万円は120万円にも150万円にもなります。

当初の予算を想定すること、想定する際に現実的な不動産市場や売り出されている内容なども含め、プロと相談しながらするのがベストですが、せめて、ご自身のなかでは行ってください。

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2015年08月07日

契約直前にドタキャンとなる理由

契約直前になってキャンセルとなることがある。私自身が直接お会いしているお客様のときは相手方(窓口になっている不動産業者)に平謝りすることになる。

キャンセルになるのは、致し方ない理由であったり、私自身の問題ではないケースが多いが、それでも謝ることは避けたいので、キャンセルにならないよう、問題点があればそれをクリアしてから前に進むよう助言し対応している。

最近、月に1度は直前のキャンセル(いわゆるドタキャン)に遭遇するが、ほとんどの場合、こちら側ではなく相手方の意志や都合によるものである。

この場合、こちらは謝られる側なので心理的な負い目はないが、それでも、弊社側のお客様(売主)に事情説明をしたり、悪くなくてもお詫びしたり、契約の準備したり、スケジュールを組んでいたり、売れると思って他の予定や出費(気分よく少し高めの外食などは余計か)など、少なからずとも被害には遭う。

どうして契約直前(ここ最近の傾向は前の日の夜が多い)にキャンセルとなるのか。

お客様と直接お会いしているわけではないので、相手方の業者から事情を聞くしかないが、ここ最近聞いたのは「預貯金が減るのが怖い」「買った後の返済が怖い」だった。

キャンセルとなる理由としてはいろいろ考えられるが、そのほとんどが資金的な部分である。それを大別すると、資金を用意できなかった(買うまでの問題)、購入後の返済が心配(買った後の問題)に分けられる。

資金を用意できないケースは、住宅ローンが組めない(組めない事情が発覚)、親の援助など当てにしていた資金が見込み違いだった、所有不動産が思うような価格で売れない(査定を事前に行っておらず売主自身の甘い見込み金額だった)、など。

購入後の返済が心配のケースは、単純に返済していけるかどうかの他に、収入面の見込み違い(転職を考えていた)、教育資金や老後のことなどで必要に以上にネガティブになるなど。単純に決断力、行動力がないという精神的な部分もある。

物件を選定している場面では、最終判断まで時間も段階にも余裕があるため、大きく構えていたが、いざ、最終判断のタイミングになると、急に小さくなってしまう方もいる。

書いていて思い出しました、数年前、かっこいいことをずっと言っていたのに、いざという時、どんどん小さくなっていく人を、服装やクルマは派手だったのですが。散々振り回され、皆さまにご迷惑をおかけしました。

高額な買い物であり、買ってしまうと、やり直す(住み替え)のに負担が大きい不動産ですから、慎重になること、購入を見送ることは問題ありません。

問題なのは、資金の用意、返済の検証をすることなく(甘い期待値も同じ)、購入にひた走り、最後にひっくり返すことです。

例えていうなら、スーパーに買い物に行き、レジで支払う段階になって、お金が入っていなかった、とか、やっぱりお金がなくなるのが嫌だからキャンセルと言っているようなものです。

大人が判断しているのですから、やむを得ない事情以外でのキャンセルは厳禁です。一度口に出したら守りましょう。スーパーに買い物に行くとき、財布の中身は確認していくはずです。スーパーならまだいいですが、飲食店なら下手をすれば無銭飲食になります。

そうならないために、物件情報収集の前に、資金面を含め、キャンセルになりそうな要素(例:親御さんの意向など)は事前に検証しておくことです。くどいようですが、購入を見送るは構わないのです、軽く申し込んで軽くキャンセルすることがダメということです。

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2015年08月06日

直感や第一印象で決めて問題ありません

不動産営業をかれこれ25年以上していて、なんども購入を決断する場面に遭遇し、それ以上に購入を見送る場面に遭遇しています。

購入を決断するにしても、購入を見送りにしても、長年見てきた印象として、物件を見た瞬間に決めている、決まっているのではと感じております。特に、ネットの情報量が増えれば増えるほど、この傾向に拍車がかかってきたと思います。

購入される方の心理として、ネットで何度も何度も物件の概要を見て、最近は画像の掲載数も増え、グーグルのストリートビューやグーグルアースなどもあることから、ある程度、よしこの物件を買おうという気持ちでご見学されております。

以前でも、この傾向は同じで、ネットではなく足で稼ぐ、実際に現地を見る回数は多かったかもしれませんが、見た瞬間に決める、判断するという傾向でした。

心理の流れとしては、次のような流れになるでしょうか。

1. ネットで購入候補を絞り込み、さらに深く情報を収集し、購入の可否を判断する。場合によっては資料請求を行う。

2. 購入しよう、購入してもいい、という物件のみを見学する。

3. 見学して、「よしここだ」という印象ならそのまま購入し、「ちょっと違うぞ」という印象なら購入を見送る。いずれにしても直感、第一印象による。

4. 購入しようという判断した場合、問題がないかどうか、判断に間違いがないかどうか、調査したり、説明を受けたり、質問をしたりする。

5. 問題がない、対処できると確認できれば、購入手続きに進む。

いずれにしても、買う、買わない、というのは、ある程度の購入意思を持って現地を見学し、現地を見た第一印象や直感などで判断をする。

不動産取引、不動産調査などに関しては、専門知識や経験がないため、この点はプロとの力量差が生じるのは致し方なく、プロに依頼し、プロを活用する、素人判断をしない、きちんと確認するのは必要になります。

しかし、購入される方でも、生活する、街で暮らす、家に居住することは、生まれてからずっと行ってきたことであり、ここにプロとの差は生じない。生きること、暮らすことに関しては、みなプロと同等であり、その経験値からくる直感は得てして正しいことが多い。

直感で判断する(直感でダメならいくら考えてもダメ)、そして、問題がないかどうかプロに確認する、この流れが住まいを購入する際の王道であり、成功の道です。(プロの選定に失敗すると成功しません)

逆に、買えない人というのは、本来持っている本能、感情を活かすことなく、頭だけで判断しようとする人、もしくは、外部からの情報のみで自身の内面から考えられない人となるでしょうか。

何年か前に読んだ「直観力(羽生善治名人・棋士)」で書かれている内容は、そのまま住まい探しでも、人生でも通じるものと思います。

余談ですが、できる不動産営業マンは、お客様の直感がどちらに働いたかを見極めます。買うという判断をした方には熱心に、買わないという場合はその物件を推さず次に向かいます。できない営業マンは、これとは逆に、買うサインを見逃し、買わないのに熱心だったりします。お客様との共感力が大事と言われます。

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2015年08月03日

平成27年8月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.700〜2.100% ※2
全期間固定:1.950%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※2 期間限定キャンペーンあり

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.600%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.040%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.650% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.300% ※2
全期間固定:1.770%〜1.850%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.250%〜1.550% ※1
全期間固定:1.850%〜2.040%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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全期間固定系はやや下がり、短期系固定は上がるとこもあれば下がるとこもあり、変動金利は相変わらずの横ばい、変動幅はどれも0.05%の幅で、ほとんど変わらずという様相です。

不動産市場、特に郊外の住宅地では、様相はあまりよくありません。売りが鈍い、価格が下落傾向、このような状態なので売り出しも少ない、景気も不透明感があり、持ち家の方も賃貸暮らしの方も様子を見ている、という印象を受けます。

市場ですから、定期的にこのような状況になることがあります。こういう時、いつも、今が買いだな、買い時だなと毎回思う。お金があれば買い占めたいとさえ思う。

金利も低い、不動産価格も低迷、買えるなら、買ってもいい状況であるなら、今がチャンスです。(市場から見てなので無理したりタイミングが違うなら別です)

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2015年08月02日

生兵法は大怪我のもと

「殿様商売」商売上の売り手としての工夫や努力をせず、買いたければ買え、いやなら買うな式の余裕のある構え方で商売を行うさまを意味する表現。(実用日本語表現辞典より)

日曜日の日中、予定があって会社を留守にする際、スタッフが全休になってしまったため、会社への電話を携帯電話に転送設定をした。会社へお問い合わせの電話があり、外出先へ転送となり受けたら、「殿様商売してるね」と言われました。

会社への連絡を、休み、曜日、時間帯に関係なく、可能な限り対応しようと携帯電話へ転送するのは、どちらかと言えばあくせくしている方で殿様商売とは逆のようにも思えますが、日曜日に会社を留守にするということそのもので、お客様にとっては許されないことなのでしょうか。

出だしからこのような感じでしたので、物件への質問も特徴的なお言葉が多くなりました。客観的な質問は主観的な要素が入りづらいためたんたんとした部分がありましたが、お金の部分になると、感情的な部分が入りました。

「この物件は・・・・万円は高い」「法務局に行ったら不動産価格を調べられるのだから騙されないわよ」「この辺の相場は坪単価・・万円※」などなど。※相場よりも3割程度安く、その金額で売り出されているのであれば、弊社も含めた業者が買い取るであろう金額。

ご自身から見て、相場よりも高い、予算を超過している、という判断はまったく問題ありません。交渉してみて結果、希望値にならず見送ることになるのも問題がありません。

それでも、この方の場合、他県からのお問い合わせで、物件所在のエリア・駅に来たことがなくグーグルアースで見ただけ、不動産そのものを現地で見たものでもないという状況で、不動産の評論と批評をしても仕方ないように思えるのです。※他県でもさらに全国的なブランドがある港で有名な市。

この他にも「知人・友人で、不動産投資をしていて儲かっているから、自分にも同じような境遇が得られるはず」「ママ友の誰々はこういう家を買ったから私たちも買える」「(根拠なく)これくらいで売れるはずだ」など、希望、思惑、楽観的な結果を期待するような話が多い。

もし、このような方に不動産業者が適切な助言でもしようものなら、セールストーク、やる気なしと言われる。

確かに、セールストーク的な部分が話の一部に入ることもあるかもしれません。現実的に厳しい状況を冷静に分析して助言することが、スタート前からやる気なしと判断されても致し方ないのかもしれません。

不動産の購入・売却に成功している方は、根拠ない思い込み、感情的な希望を排し、プロからの助言を聞きながら現実をきちんと見て行動し判断されています。

長年、営業に携わっている中で、助言を聞き入れて成功される方の特徴は見えてきています。社会的な地位や実績もある方(だからこそ成功している)、または、自分自身は不動産の素人だからプロに任せようとされる方、このような方々は購入も売却も成功しやすい。

逆に、半端に知識があって生兵法に陥る人は、結果的に失敗しやすい。

このような方を不動産会社は相手にせず、なかなか売れない物件を当てて、これを買うなら対応しよう(売れずに困っているのが売却できたらうれしい)、断られたら面倒に巻き込まれずラッキー、とどちらに転んでもいいような二段構えの営業をする。

そして、お勧め物件情報も取引の助言も得られることはない。(不動産営業担当者も人の子、そんな方にお勧め物件を紹介しようとは思わない)

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