2015年07月02日

今年の路線価は象徴的です

平成27年の路線価が発表されました。毎年、路線価などの地価指標が発表された後、経済誌が不動産に関しての特集を組むので、詳細は改めて確認するとして、速報で報じられた概要をお知らせ致します。

特徴としては、大都市は軒並み大幅に上昇、地方は軒並み低下、郊外など都会と地方の両面を持つ地域は、個々の地域による、というように地域間格差が地価に色濃く出たというものです。

・全国平均では7年連続の下落、東京・大阪・愛知などの大都市圏では去年よりも上昇しました。1〜2年後には地価がピークに達するという見方が多く、上昇が続くかは見通せない。

・全国の平均で去年を0.4%下回り、リーマンショック以降7年連続の下落も、下落幅は前年より0.3ポイント縮まった。都道府県別で上昇したのは10都府県と前年の8都府県より増えた。大都市圏が引っ張る形で、地価全体に底入れ感が出ている。

・海外からの投資資金が集まっている東京・大阪・愛知の大都市や、東日本大震災の被災者が移転するための住宅地の需要が大きい宮城、福島など10の都府県では、去年より上昇しました。

・都道府県庁所在地の最高路線価の上昇率は首位が14.2%(14年は9.7%)だった東京都の銀座中央通り、2位は名古屋市の名駅通りで、広島市の相生通り、大阪市の御堂筋が続いた。投資マネーの勢いも旺盛だ。ただ、一部には過熱感も出ており、今後は上昇の勢いが鈍る可能性もある。

・円安などが買い材料となり、海外マネーの流入が進んでいるのが大きな要因となって、東京を中心に不動産価格が上昇し、これらにけん引される形で地方都市でも下げ止まりや上昇に転じる状況となっている。

・東京五輪への期待と円安によるお得感で、外国人の「日本買い」が広がっている。東京都心から北海道のリゾートまで、各地の路線価を押し上げている。コミュニティーをどう保つかなど、課題もあがっている。

・都心部では過熱感も指摘されているが、今のところバブルにはなっておらず、回復をさらに地方にも波及させていくことが重要だ。ただ、今後は値上がりを期待して不動産を購入するといった動きがエスカレートしないか、十分気をつける必要がある。

■路線価は主な道路に面した土地の1平方メートル当たりの評価額を国税庁が1月1日の時点で算定したもので、相続税や贈与税を計算する基準になります。

都心の地価が上昇する、都心の価格が高すぎて周辺へと需要が流れてくる、それに伴い周辺も上昇する、という好循環が、以前なら見られました。

今回の地価上昇は、都心の地価が上昇する、都心は高すぎるも周辺には行きたくない、それならば、中古にするか、購入の時期を先送りするか、賃貸とするか、という流れになっています。

また、人口が増加、世帯数が増加しているのであれば、全体のパイの大きさで、都心周辺地域や郊外へと勢いも普及しましたが、根底の需要そのものが少ないので、好循環までに至れません。

おそらく、今後もこの傾向は続くと思われます。需要が少ないのに、戸建てもマンションも宅地も供給され続け、ストック(潜在的な供給増加)が溜まっていくからです。

そして、海外情勢なのか、国内の政治や財政状況からなのか、災害なのか、経済が下降する流れになれば、さらに、この傾向に拍車がかかります。

今、住宅や不動産を考える前提として、売却するなら早い時期に、購入するなら下落しても気にならない程度の消費として判断する、なるべく不動産や住宅に資金を投下しないことです。

賃貸と所有の中間くらいで、消費財として所有するというポジションです。

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posted by preseek_shibata at 15:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

平成27年7月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.650〜2.050% ※2
全期間固定:2.020%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※2 期間限定キャンペーンにて10年固定1.25%

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.650%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.110%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.750% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.350% ※2
全期間固定:1.830%〜1.910%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.300%〜1.600% ※1
全期間固定:1.890%〜2.070%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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6月の長期金利が0.5%台の水準へと上昇したため、各金融機関とも、10年より長い固定期間の金利を上げてきました。10年固定では横ばいとした金融機関もございます。※7月2日現在では0.520%(長期金利)。

現在、国際金融市場では、ギリシャ、プエルトリコなどのデフォルト問題の影響がどのように出てくるのか読みづらく不規則な動きとなり、日本の為替、株式市場も迷走しているような印象を受けます。

日本と破たんした国の状況や仕組みが異なるため日本で同じようなことは起こらないと、専門家の方々は仰います。短期的にはそうなのかもしれませんが、相変わらずの財政状況から考えると中長期的には同じようなことが日本でも起こるのではと思います。

日本経済全体の問題となれば、個々での対応も限られて、住宅ローンの借り方どうこうではない根本的な問題(収入や雇用)なのかもしれません。

それでも、ハイパーインフレと想定すれば、住宅を借入金で購入しておいたほうがとなり、かつ、固定金利であればという対策が考えられます。

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posted by preseek_shibata at 12:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする