2015年07月31日

なくならない違法な捨て看板

街中をクルマで走っていると目につくのが、不動産の現地販売の看板や広告など。中身は何百万円下げました、現地売り出し中、などなど。

大別すると、不動産の画像やキャッチコピーを大きく印刷した広告タイプ、現地への矢印を示して誘導する案内タイプの二種類に分かれる。

これは「捨て看板」「誘導看板」と呼ばれるもので、道路上に三角コーンで置いたり、電柱に貼ったりするのは法律違反です。

どの会社も建前上は法令順守と言っておりますが、法律に反してでも止めないのは、集客できる、集客しなければならないからです。

この捨て看板、誘導看板に、事実と異なる内容(簡単に言えば嘘)を書いてまで宣伝をすることは少なく、記載されている内容そのものは間違いは少ない。

しかし、法律に違反することわかってまで行う確信犯ですから、良い物件と錯覚させるような記載を行うことは当然のことです。

そもそも、法律違反を確信的に行う会社は信頼できるのでしょうか。

物件に関しても、取引に関しても、定められたことをきちんと行わず、売っちゃったら後は知らない、という古き悪しき不動産業者そのものの典型的なパターンが目に見えている。

消費者の方は、これらの営業活動が法律違反かどうかを知らないので、その背景や裏に隠されたことまで見抜けないのかもしれない。

それで効果があるものだから、不動産業者も法律違反と分かっているものの止められない、というのが現状。

物件の囲い込み、抜き行為などなど、不動産業界内は大手から零細まで、法律やルールに反してでも、営業成績、業績を上げようという風習が根強く残っています。

消費者側からは、どの会社に問題があって、どこが大丈夫か、という情報を得ることは難しい。

消費者保護のために、行政や公益団体などが、取り締まりを強化して告知するしかないが、やる気がないのか、裏から手が回っているのか、なにもできていないという状況です。

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2015年07月30日

下流老人になる要因と予防

「下流老人」という言葉が新しく出てきたらしい。

TV番組内で「新しい言葉」として使われていたが、老後不安、貧困、などなど、社会不安の言葉が多く使われすぎていて、「下流老人」という言葉もすでにあるものと思っていた。

言葉の通り、高齢者の貧困、老後の生活不安を表している。番組内では3つの“ない”が揃うと危ないとしていた。

その3つとは、1.収入が少ない 2.蓄えが少ない 3.頼れる人がいない。

生活に十分な収入があれば、お金の力である程度はカバーできる、蓄えも同じ。収入や蓄えが少なくても、頼れる人(もしくは話相手でも)がいれば、生活面や精神面での支えになる。

そして、下流老人(高齢者の貧困)に陥る3つの要因として、1.熟年離婚、2.独立しない子ども、3.思わぬ病気や事故に巻き込まれる、というものがあげられていた。

番組内では、老後にどれだけの生活費が必要か、年金収入は、老後資金の蓄えはいくら必要か、など、具体的な金額を示して生活モデルを出していたが、その前提が「持ち家、住宅ローン完済済み」であった。

以前は、高齢者に家を貸してくれないということも言われていたが、これだけの空き家があれば入居はなんとかなるようになった。しかし、その先の家賃支払いが続けていけるかどうか。

自宅の所有でなければ、その家賃分を老後資金の蓄えとしてプラスして考えておかなければならない。家賃5万円なら年間60万円、20年分で1,200万円。さらに諸雑費も必要。

このお金を老後生活資金として加えて、年金収入と貯蓄で賄えるようにする。年金は先細り(減額)傾向にあり、支える力(財政)も弱く、蓄えがどの程度あるかが明暗を分けると言う。

このことを考えて、現役時代の家賃部分を老後の住居費の前払いと考えよう、というのが現在の老後対策の一つになる。ただし、やみくもに家を買えばいいというものではなく、人生プラン、物件選定も重要になる。

老後も長く安心して暮らせる家、老後が始まる前に完済できる住宅ローンと資金計画、将来の生活にも支障がない地域、など。

老後のために家を買うべき、とまでは言いません。

しかし、住居については老後を前に考えなければならず、現役時代の過ごし方(生活全般)次第で変わってくることから、今だけを見て判断しない方がよいと思います。

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2015年07月28日

自宅の危険度は人生に大きな影響

飛行機が住宅地に墜落し、乗員の他、住宅内にいた方が亡くなるという痛ましい事故が起こりました。

原因や背景などは今後分かってくると思いますが、それとは別に、リスク回避の大切さを感じました。

今年の春、お寺巡りのひとつとして、深大寺に参詣いたしました。

深大寺へは、京王電鉄の調布駅からバスに乗っていくと便利です。その調布駅から、今回事故があった調布飛行場へもバスが運行されています。

調布駅は地下化が完了し、もともと駅(ホーム、駅舎)があった場所がポカリと空いて、その両側に商業施設が構えています。

調布駅から新宿駅まで直通でアクセスできる立地からベットタウンとして発展し、周辺には住宅が建ち並びます。

地縁がない方はこんな住宅地で都市化された地域に飛行場があるのかと驚きますが、調布周辺の方は、飛行場の存在をもちろん認識されていたと思われます。

それでも、飛行機墜落という稀な事故は現実的で身近なものではなく、イメージしづらい。

住宅を買うとき、地震、水害などのリスクは確認される方も増えましたが、飛行機墜落までは考えないのは致し方ない。

これと同じように、最近活発な動きを見せる火山に対しても、やはり滅多にないことから、なかなか想定はできない。

ここまで考えたら、もうどこも住むところなんてないよ、という側面もあります。

しかし、飛行機墜落、火山、地震に水害など、ニュースになるレベルではなくても、自動車が突っ込んできた、とか、身近な危険性はあります。

日常生活、社会活動を行うなか、リスクをまったくなくすことはできないかもしれません。

それでも、滞在時間が長い自宅のリスクが軽減できれば、人生全体でのリスク軽減に繋がります。

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2015年07月27日

オススメ情報!掘り出し物!

「なにかオススメ情報が入ったら連絡して」

最近、特に、お客様よりこのお言葉をいただくことが多くなりました。良い物件の情報を欲しいと思うのは当然のことと思います。

しかし、漠然とオススメをとお伝えいただくよりも、「こういう物件、こういう条件に合う情報があったら」と具体的、明確にお伝え頂いた方が、ご紹介しやすく、結果的にオススメ情報を得ることができます。

冒頭のような発言の場合、状況や事情など、もっと言えばお客様の印象などにより、営業担当者の熱意も変わり、その後の連絡が一切ない、ということもあります。

それならば、担当者が判断しやすいように「この条件!」と遠慮なく言い切った方がよい結果に繋がります。


これと同じような話で「掘り出し物があったら教えて」というのもあります。誰しも、有利な条件で購入したいというのは共通です。

しかし、相場よりも割安な物件があれば、不動産会社かその関係者が購入します。情報をいち早く得ることができるのですから当然です。

では、一般の人が掘り出し物に巡り会うにはどうすればよいのか。

単純には、売り出されている物件に値引き交渉をして、掘り出し物にしてしまうこと。たまたま、早く売らなければいけない事情や状況などから、思った以上の交渉結果が得られ、結果的にお得になったとする。

もう一つは、物件の見方を変えてみること。

土地価格のみで販売されている古家付の売地や中古住宅を購入し、建物をしばらく利用する、生き返らせて価値をつける。

内装状態がよくないマンションを購入して、リフォームして生き返らせる。イメージが良くないと販売が思うようにいかず、割安になることも。


オススメ情報、掘り出し物を、労力なく、他人頼りで、巡ってくることはありません。なにかしらのリスクを背負う、労力をかける、考え方を転換するなど、工夫が必要になります。

これを一般の方が独力で行うには、少しハードルが高く、時間や手間も難しいことがある。ここにプロの出番があります。

スキルや意識など信頼出来るプロを見つけ、上手に活用することが購入成功の秘訣。オススメ情報、掘り出し物に出会えることになります。

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2015年07月24日

重要事項説明の重み

宅建(宅建業ではなく取引士)の免許を更新するのには、法定講習を受講しなければなりません。このあたりは運転免許証の更新と同じですね。

運転免許と違うのは、更新前の状況により講習の内容が時間が変わるということはなく、みな、一律に同じ内容の講習を受けることです。

確かに、宅建の場合、更新前の期間(5年)の間に、違反をいっぱいして点数がないよ、違反が多いから長時間講習(と厳しい内容)なんてことはない。

宅建は、不動産という高額になり人生が左右されることもある大きな物を扱うからこそ、違反をすれば、一発退場になり更新そのものができない、となることが多く、厳しい措置となる。

運転免許証も、人の命に関わることが多いのだから、違反した人への対応は厳しくしてもいいのではと思うが。

さて、その法定講習を受講すると、講習で使われる何冊ものテキストを拝領する。その内容をすべて取り扱うと何日何カ月となるため、その年ごとに大事なポイントに絞り講習することになる。

その他の部分は、帰宅後、各自復習するようにとなる。そのテキストのなかで、特に意識して読むところは、トラブル事例について。

取り上げられる事例は、テキストに掲載されるだけあって、こんなケースあるのかと驚くものも多い。

毎回取り上げられる定番に、「目の前の空き地には建物が建たないからずっと安心」というようなセールストークに乗って買ってしまった、というものがある。

言った言わない、言葉のニュアンスなどの錯誤や誤解が生うような内容で担当者が語った可能性もあるが、最後の決め手になるのは書面であり、それが重要事項説明書になる。

前期の例であれば、目の前の空き地の状態がどうこうではなく、何を建てられるのか・高さはどこまで許されるのか・大きさの限界はどこまでか、などを法的な根拠を持って確認する必要がある。

重要事項説明書に記載された法令上の制限で、目の前の空き地には高い建物を建てることができると記載されていれば、それを認識したうえで購入したとなり、購入後にクレームを言っても、知ってたでしょ(見落としは買主の責任)となってしまう。

トラブル事例は、販売会社そのものが目の前の空き地にマンションを建築した例とかなので、販売会社側が弱い(負ける)が、第三者敷地で第三者の建築であれば買主が弱くなるかもしれない。

このように、重要事項説明(宅建)は重いものなので、セールストークで言われたから大丈夫とは思わないように。いずれにしても信頼できる会社や担当者を選ぶことです。

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イメージ先行には要注意

リノベーション済みの中古住宅、中古マンションの販売が日常的になり、資料を見る機会が多くなってきた。

我々が販売図面と呼ぶその資料には、物件の概要から間取りなど情報や特徴などが1枚にまとめられている。

その資料には、インテリアコーディネーターによるアーバンテイスト、心地よい空間を創造、モダンなアクセント、などなど、お洒落な言葉が並ぶ。

さらに、完成予想図、当社施工例、完成イメージなどの画像やイラストなどが掲載されている。

これらの言葉は、右脳に訴えかける主観的なもので、先入観やイメージを頭に描きやすい。

しかし、その反面、客観的な事実ではないため、抱くイメージは人それぞれ千差万別で、現地に行くと、あれあれ、と思うことが多い。(お客様と一緒に苦笑いすることも)

完成した新築住宅、リフォーム・リノベーション済みの中古住宅なら、現地に行って、あ、イメージと違ったね、で終わらせることができる。

もし、施工中の状態で購入し、完成したらイメージと違った、では、泣くに泣けない。

もちろん、良い方向に違うこともあるのでしょうが、人の心理は、期待値というものもあるので、頭でわかっていても、さらに良くならないかなと期待してしまう。

施行中に購入するのであれば、イメージよりも具体的に特定できる事実を押さえておくこと。

新築、中古問わず、抽象的な言葉(文学的になればなるほど)やイメージ図などが多ければ多いほど、客観的、具体的なセールスポイントがないものです。

これらを多用している物件や会社(イメージ先行の宣伝)には、要注意です。

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2015年07月23日

所有の欲望と大量生産

不動産に限らず、クルマ、洋服、など、所有欲は際限なく、その欲望を満たすことが経済活動の根幹でもある。

その欲望は厄介で、なにかを所有しようとしたとき、あれもこれもと欲望のおもむきままに行動してしまうと、身の丈に合わないものを買ってしまうことになる。

例えば、これは最上階の角部屋でいいけどアクセスが良くない、これは静かでいいけど道が狭い、これは新しくて割安感があるけど低層だし、など。

これらをすべて満たす物件となると、お値段が高くなる、そして、買った後の返済が苦しくなって、結局、短い期間の所有で終わってしまうような方もいる。

話は変わり、不動産市場全体を見ると、大量生産・大量消費の時代は終焉を迎えているのかと感じる。

街中で、販売中の新築建売住宅の現場を多く見かけ、ネットではいつまでも販売を行っている新築マンションのサイトを見かける。

人口も世帯も減少していくなか、昭和期からの住宅ストックが大量にあり、これ以上の大量生産は必要ないのでは。

自宅の近くを歩くと、一戸建てもアパートも空き家、空室が目立つ。

よりハイスペックな物が欲しい、という欲望のなか、大量生産されれば、スペック比較で劣る物件は取り残される。

人は、より高みを目指す欲がある、需要の数が同じで供給も同じであれば上から順番に埋まっていく。

この関係が崩れ、需要の数を供給が上回れば、上から順番に埋まっていき、すべての需要が満たされて後、取り残される物件も出てくる。

肝心なのは流動性を高めること。

流動性が高まれば、一定数の空き家があったとしても、適切に管理がなされていく。

普通に経済活動が行われていけば、新規供給は今後も継続される。ストックが増加するのは避けられないのであれば、どう対応するかを考えるしかない。

そのために、ライフスタイルに合わせて気軽に住み替えができる仕組みと価格帯の市場となる。市場原理で将来そのようになるのかもしれない。

そう考えると、欲張りすぎて高価格の物件を買っても、気軽に買える価格まで下落圧力がかかるかもしれない。

ならば、下落する金額が小さくなるように、必須と希望を区別して選別して購入金額を抑えるようにした方がいいのではないか。

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2015年07月20日

買った後の費用にご用心

不動産を購入する、と、引っ越す、までには、時間以上に、費用に差が生じます。購入はあくまでも所有権を得るところまでとなり、その後、引越し、入居するまでに、時間もかかり、費用も増えていきます。

土地の場合、購入する時点で、建築代金は考えている方は多くいらっしゃいます。ただし、土地購入と建築の狭間にあるような費用について、見落としているケースが多く見受けられます。

不動産会社と建築会社の役割分担の問題になりますが、不動産会社は「不動産取引を完結する」ところまでが担当となり、その後、その土地をどのように利用するのか、利用するにあたってどのような費用が必要となるのかは、購入された方に任せるところになります。

※不動産会社に教えてと依頼するのはトラブルの元です。あくまでもお金を支払う先からの金額を聞いておくべきです。(付帯工事費用は建築会社に支払うものです)

とは言え、一般の方が建築コスト以外の付帯工事関係について把握するのは難しく、建築会社次第になるというのが実情です。

気の利いた(消費者思いの)建築会社や担当者であれば、建築コストがいくらで、付帯工事がこの土地の場合はいくらで、合計いくらになりますよと、概算金額段階から教えてくれます。

その金額を押さえた上で土地購入の判断をしていただくことが肝要です。

なかには、建築の受注を受けたいがため、付帯工事部分を意識的に省き、契約後に、この土地の場合は、こういう付帯工事が必要です、とか、この土地の場合、建築コストそのものに加算が必要です、などのようなことを後から言い出す建築会社・担当者もいます。

ただ、そうは言っても、不動産会社が知らん顔ということもありませんので、具体的な金額までは別としても、こういう費用が余計に発生すると思われますから、確認・注意が必要ですよ、という助言くらいはもらえます。

まずいケースは、建築コストを依頼する建築会社にも確認することなく、だいたいこのくらいでできるだろう、などと素人判断をしないことです。楽観的な部分とプロでないと見落とすことのダブル効果で、そうとう安く見込んで、後からどうしようどうしようと困ることになります。

これは、土地だけではなく、中古戸建て、中古マンションでも同様です。中古住宅を売る理由で「こんなにリフォームにお金がかかるなら売って新しい家を買おう」というものがあります。

売却の動機がそのような場合、買う方から見たらどのくらいお金がかかるのか心配になります。事前に確認した上で購入するなら良いのですが、もし、確認もせずに買ってしまったら、入居できるようにするまで、どのくらいのお金と時間がかかるのか。

さらに、中古住宅のリフォームの場合、工事に取り掛かってみて(壁を剥がしてみてなど)、初めて内部の状況が分かることから、思わぬ追加工事が発生し、工事代金が加算されることがあります。

これらのことを考えて、安心して購入するためにはどうしたらよいのか。信頼できるプロに依頼することに尽きると思います。(もしくは出来上がった物件)

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2015年07月18日

不動産購入の諸経費には要注意

3000万円の不動産を購入しようとした場合、金額の1割300万円の貯蓄があれば住宅ローンは残り2700万円と、単純に考えられるほど、不動産購入は単純ではありません。

イケイケの不動産会社の広告に「頭金なし、毎月・・・円(家賃よりかなり安い)の返済、ボーナス加算なし!」というキャッチコピーがあったとしても、安易に乗ってはいけません。

「頭金」とは購入する不動産の支払いに充てる現金部分のことを言います。3000万円の不動産で300万円の現金を充てれば、頭金1割で残りをローンという冒頭のようなケースになります。

これと同じような意味で混同して使われる似たような言葉で、「自己資金」というものあります。これは不動産購入に充てる際の現金総額となります。

だったら同じではないのかと思いやすいですが、なにが違うのかと言えば、冒頭のケースやイケイケ不動産会社の広告で “売りやすくするために” あえて触れていない不動産購入に伴う諸経費の有無です。

解りやすく式にすると、「自己資金」=「頭金」+「諸経費」となります。この諸経費は、思ったよりも高額になります。目安として購入金額の5〜10%程度です。

冒頭のケースなら少なくとも貯蓄の半分は諸経費に消え、チラシのキャッチコピーでは「頭金はなしだが諸経費分は現金で用意してね」となります。

なお、金融機関によっては、諸経費も含めた住宅ローンを提供しており、頭金も自己資金もなしで購入することができるケースもあります。それでも、現金のやりくりから手持ちゼロでは難しいですが。

さて、この不動産購入に必要な諸経費の主だったところを書き出してみます。

1. 登記・税金関係 : 不動産登記に必要な登録免許税や司法書士報酬等の登記費用、印紙税、不動産取得税、固定資産税等清算金

2. 融資関係 : 金融機関に支払う手数料、保証会社への保証料、印紙税

3. 保険関係 : 火災保険料、地震保険料、団体信用生命保険料(民間金融機関の融資は利息に含まれる)

4. 不動産関係 : 不動産会社への仲介手数料、検査などの手数料、(マンションの場合)管理費等清算金

※仲介手数料は法律で “上限” を定めていますが、金額や率を決めているものではなく、消費者と不動産会社の間で取り決められた金額となります。初めて会う段階から取り決めをしておかないと上限額になりますので、ご注意ください。諸経費の具体的な金額などについては、取引する不動産や内容により諸経費は変動しますので、担当者へご確認ください。

また、購入後にも、引越し、建築やリフォーム工事代金、家財・家電などの費用が掛かります。不動産価格以外の部分にも十分に配慮ください。

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2015年07月16日

高層マンションの低層階はどう?

タレントの島崎和歌子さんが高層マンションの低層階に住む人について発言した番組をたまたま見ていました。発言を聞いた瞬間、内容そのもの以上に、そんなこといって大丈夫(好感度など)と心配しましたが、案の定というか、物議をかもしているようです。

番組内での発言内容は、主に二つです。

「私の友達夫婦がすごく高いタワーマンションの3階に住んでるの。ふつう、タワーマンションだったらエレベーターで上がるけど、3階だから階段で上がるの(笑)」

「レインボーブリッジが見えるロケーションなのに、ベランダに出たら何も見えない。でも『設備は他の階と一緒だから』と言って住んでるの(笑)」

この”高層マンションの低層階”に暮らすこと、所有することには、表裏両面それぞれがあり、どのように受けるか、感じるかによって、判断は分かれます。

新築時も中古でも、低層階と高層階では大きな価格差が生じる。近年、40階、50階などというのも珍しくなく、同じマンション内での価格差が大きくなることにより、所得格差、住民層が異なることで、文化や考え方の違いが生じて軋轢を生む。

また、実害がなくても、高層階の方が蔑んだり、逆に、低層階の方が妬んだり、コンプレックスを抱いたりするなどの精神的な問題が生じることがある。

この精神的なうっぷんが家庭や家計などに影響してしまうこともあるようです。

管理費や修繕積立金は、同じマンションの場合、専有面積で案分されていることが多く、所在する階による違いはないことが一般的です。そうすると、低層階の部屋を所有する人は、高層のメリットを享受することもないのに、割高な負担を強いられることになります。

ただし、高層マンションは多くの世帯が暮らすことから共用施設が充実していることが多く、これは、所在する階で利用に制限を設けているわけではないので、割安な部屋を買っても利用する権利もある。

ゲストルームやパーティールームなどが高層階にあれば、低層階の人でも眺望を味わうことができる。(マンションを所有していなければ享受できない)

さらに、災害時などのなにかの時には、自力で動ける高さであり、高層マンションの超高層部分に長く暮らすと健康被害もあるという話もある。携帯電話の電波が届かないということも。

この辺りのことを総合すると、日本人ぽく、じゃ、中層階(10〜30階?)がバランスが取れていていい、ということになるのでしょうか。

将来的に売ったり貸したりという資産価値の部分を重視するなら、そこそこの眺望は得られる部屋の方がいい。

高層マンションは利便性が高い地域に建てられていることが多くその立地や、高層マンションならではの利用価値など実際に暮らしていくことを重視するなら、低層階で予算を抑えてもいいと思います。

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2015年07月14日

判断ミスをしないために

住まい探しで、なぜ、選択・判断ミスをしてしまう人がいるのだろうか。考えられる理由はいくつかある。

たとえば、最近、特に多いと思われるのが、選択肢がありすぎて、どれを選べばいいのかわからなくなってしまったようなケース。これは、住まい探し、不動産の購入(売却も)は、人生の中でそう何度もあるような出来事ではなく、経験値が足らないからだ。

しかし、高額な不動産取引を何度も経験するわけにもいかず、その経験値をどこからか補う必要がある。ネットの普及で知識という面は充実しているが、経験値という部分ではプロに頼むしかない。

身体に不調が出たとき、症状から病気の見当をつけることができる。ただ、それが正しいかどうか判断はできず、最終的には医師に、しかも、重たい場合は複数の医師に確認して、初めてなんの病気だったか分かる。

プロがどのように考えて助言するのか、資金、家族、親族、勤め、学び、などの状況をを認識し、そこから客観的に判断し助言する。自分が住むわけではないので、冷静な視点で考えることができる。

住まいを購入しようとするとき、感情や好みなどの主観が大きな影響を与えるのは間違いのないところだ。いくら客観的に冷静に状況を判断して助言したとしても、気に入らないものは買わない。

すべての感情を押し殺して、常にクールでシビアに選択をすれば良いのだろうか。私自身はそれはベストだとは思わない。

この家はいい、この地域はいい、この雰囲気はいい、という感覚は、うまく説明できなくても、そこには必ず、そう感じるだけの根拠が埋まっているはず。

客観的で冷静さを失って、感情的に舞い上がって購入すれば、選択・判断ミスをする確率は高まってしまうが、まずは主観的な感覚を重視し、そのうえで、プロに助言をしてもらって、判断するというのがミスの確率を下げることになる。

あと、統計を取ったわけではなく、住まい探しや不動産取引ではなく、自分自身の日常的な買い物などで、候補が二つ三つあるなか、どうにも判断がつかなくて、ふと思いついた新しい選択肢が良く思えて選んでしまうことがある。

この後から入ってきた選択肢を選んで購入した結果、成功した確率は低いように思える。

当初の選択候補になったものには、なにかしらの感覚的な根拠があったからこそだと思うが、後から入ってきたのは「迷い」という隙を突かれたという一時的な錯覚かもしれない。

マンションがいい、柏駅がいい、と思って探していたところ、どうにも判断がつかない時に、ふと、柏の葉キャンパスなんかが出てきて、ふらふらと買ってしまう。こういうとき、横道にそれず、柏駅を貫いた方がいい。

炒飯と餃子を食べたいという気持ちになっているところで、お店に入ったら「味噌ラーメンが美味しそう」と変更して、あ、やっぱり、炒飯にしておけばよかった、というミスなら、取り返しもつきますが、家ではそうもいかないので。

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2015年07月13日

プロを活用した住まい探し

ここにひとつの有名な問題がある。

「多くの可能性から一つを選択するのと、少ない可能性から一つを選択するのとでは、あとになって、どちらが後悔しやすいか?」

答えは前者である。

「いくつかの選択肢のうち、時分が選ばなかったものの方が、もしかしたら良かったのではないか」と思うことに起因している。選ばれなかったオプションが少なければ迷うことは少ないし、あとになって自分の選択を悔いることも少ないのである。

これは、現代の住まい探し(も含めて人生のあらゆることで)にも当てはまるものかもしれない。

現在の住まい探しの現場では、ネットの普及により、不動産知識、物件情報、データが山のように存在している。それらのうちのどれを選択して、どう活かすかという以前に“取捨”すること自体が大変な作業になっている。

知識、情報、データが多ければ多いほど、選択肢も増えて、いろいろな可能性があるということになるが、そのぶん、迷いや後悔は多くなる。これが現代の住まい探しのジレンマでもあるし、贅沢な悩みと言えるのかもしれない。

正しく、クールに決断するのも重要であることは疑う余地はないが、それと同じく、自信をもって後悔しない道を選択し、決断するのも大切ではないかと思う。

前者は理論・論理・セオリーであり、後者は感情・情緒と言えるかもしれない。すべてを合理的にきっちり割り切れるわけではないし、感覚的なものにすべてを委ねるのも運が伴う。

このあたりは、適切なバランスが取れるかどうかの問題である。このバランスの問題を解決するには、プロを活用すると効果的である。

どのような住まいにするのか、資金計画は大丈夫か、どの地域で暮らすのか、物件は大丈夫か、取引の手続きや流れはどうなっているのか、日程はどのように進むのか。

知識、情報、データなどの収集と取捨、分析、解析、助言などをプロから受け、現地の状況や日頃の生活から感覚、感情を加味して、判断し決断していく。

会社組織でも、膨大な業務が上層部に上がるほど取捨選択、選定され、シンプルに洗練されていくはずです。そして、上層部が最終判断を行う。この上層部という部分がユーザーで、そこまでの作業を行うのがプロ、という役割になる。

住まい探しから購入、入居まで、さまざまな場面があり、それぞれの場面で有益なプロは変わる。営業、総務、経理、製造、広報、物流など、同じ会社だからといって何でもできないように、住まい探しでも、状況や内容によって適性は変わる。

その時の状況に合ったプロを活用しながら(費用は発生する)、住まい探しを進めていく、これが、クールで賢い探し方になっていくのではないか。

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2015年07月05日

生活に関わることのチェックも大切です

西の明月院に、東の本土寺、今年は梅雨らしい雨降りの日が続き、紫陽花が映えた年になりました。昨夜も、梅雨の季節通り、雨が降りしきっておりました。

その雨降りのなか、とあるマンションの来客用駐車場からクルマを出そうとしたときのお話しです。

そのマンションには三台分の来客用駐車場があります。総戸数とのバランスから考えれば多い方になります。マンションの敷地は角地になっており、その角の部分に植栽と来客用駐車場が整備されています。

このマンションの敷地に限らず、角地には電柱が敷設されていることが多く、さらに、地震や事故などでも倒れないように物理的な観点から支線(黄色いカバー付きのワイヤー線など)が付されていることが多くあります。

三台分の来客用駐車場は、二本の電柱とその支線、さらに植栽などから、斜め置き、縦置き、ずれて縦置きと複雑な配置がなされています。また、事故防止のカーブミラーに、道路標識もあり、複雑さに拍車をかけております。

クルマを上から置くことができるなら、この来客用駐車場はまったく問題ありません。他の区画にクルマが止まっていなければ問題ありません。問題となるのは、三台すべてに駐車がなされたときです。

近年、クルマは大型されてきて3ナンバークラスの車体は珍しくありません。小柄なご婦人が、Sクラスやアルファードの大型車を乗りこなしている?姿もよく見かけます。

その大きなサイズのクルマが来客用駐車場をすべて埋め、電柱に支線、カーブミラーに道路標識、さらに、植栽からブロック塀、駐車のポールから、さらに昨夜はなぜか自転車まで。

こうなってしまうと、もう出られません。夜の暗さに雨も加わり、空間認知がしづらくて、前後左右の感覚が分からず、当然ぶつけるわけにもいかず、夜遅くに他の区画に止めている人を呼び出すわけにもいかず、途方に暮れて泣き出したくなります。

結局、雨の中、クルマをおりて空間を確認してクルマを動かし、ということを何回も繰り返しながら、おそらく10回以上、前後にクルマを移動しながら、どうにか出ることができました。

今回は、来客用駐車場でしたので、次回の駐車から気を付ければいいだけの話しですが、これが購入した家の駐車場だとしたら大変な話です。

実際に、クルマの出し入れが極めて困難だということで、解決金で和解すした事例もあるようです。

なお、買主からの質問に、売主業者が、確認もせず大丈夫と回答したという営業の根本的な部分での解決金で、駐車の困難さイコール解決金ではありません。そこも見越して価格を下げているという織り込み済みで、買主が認知していれば問題にはなりません。

この他にも、ペットの飼育細則の内容、ゴミ集積所の利用方法、部屋からの眺望など、安易で楽観的な取引で購入後に苦労や心労が生じることがあります。

中古住宅(戸建て、マンション)ならば、購入前に、確認することが可能ですので、営業担当者の言葉だけでなく、きちんとご自身の目で確認する、資料で確認することが大切になります。※解決金をもらっても苦労心労はなくなりませんので。

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2015年07月04日

管理費等の滞納、住民モラル

「給食費の未納が3カ月間続いたら給食の提供を停止しますので、お弁当を持参させてください。」、埼玉県の中学校で保護者にあてた支払い催促通知(給食支給停止予告)が話題となっております。

この通知を出したところ該当するほとんどの保護者が納付するか、その意思を示したとのことで、当面、給食支給の停止はなさそうですが、このやり方には賛否両論あるようです。賛成派は、他の人との不公平感からくるもので、反対派は、子供がかわいそうという同情論からくるようです。

支払いをしない人は、経済的な理由が大半かと思いきや、頼んだ覚えがない、義務教育なのにという、支払い能力はあるものの故意に支払いを行わないという方も多いようです。そもそも義務教育で強制的な給食制度を採用するなら、授業料と同じく公的な負担にすべきかとは思います。教材費なども強制のものも同様です。

それでも、サービス等の提供を受けているにも関わらず、その対価を支払わないというのは不法行為(無銭飲食などと同様)であり、それに不満があるなら、支払ったうえで、政治や行政に正当な手段で訴えかければいいのです。選挙でどこまで変わるかは別として。なお、生活保護などの経済的困窮者には無償とすべきと思います。

さて、この給食費未納問題と関連しているのかどうかは別として、ここ最近、件数も増え、1件当たりの金額も増え、当然総額も増えているのが、マンションの管理費等の滞納問題です。

1件も滞納が発生していないマンションというのは希少ですが、今までは、この程度かなと感じていた滞納金額や件数が、こんなにあるのと感じるようになりました。統計を取ったり分析しているわけではありませんが、肌感覚で、マンションの管理費等の滞納問題が深刻化していると感じています。

※国土交通省のマンション調査(平成25年度)によると、3ヶ月以上滞納があるマンションは37%、6ヶ月以上滞納があるマンションは22.7%、1年以上滞納があるマンションは15.9%となっております。私の感覚よりは少ない。

マンションの管理費等が滞納金額が増加すると、管理そのものが円滑になされず、さらに、建物を維持管理していくための必要な修繕工事にも影響し、建物の劣化が進み、資産価値が落ちていくスピードが早くなります。

また、管理費等の滞納が多いマンションというのは、それだけモラルが悪い人が多いということにもなり、モラルが悪い人が多いとマンションそのものも荒れて、リアルタイム的に資産価値が落ちていくことになります。道路や街並みを見ていても、モラルの悪さは連鎖反応が起こります。

分譲マンションを購入する際に、最初からモラルが悪い人というのは少なく(と思う)、きれいに使っていこうという意識で入居され始めます。その後、経済的な困窮もあり、また、マンション全体の風紀やモラルなどから心も緩んでいくという流れかなと思われます。

しかし、他人の影響で自身の資産価値が落ちることは、他人にお金を奪われていくことでもありますから、事情に同情の余地はあるかもしれませんが、マンションを所有する方々は厳しく対応していく必要があります。

マンションの資産価値を維持するためにも、適切な管理が運営されていくこと、適切な時期と内容の修繕工事が行われることが必要です。そのためにも、管理費等の滞納問題は、なるべく小さくしていくようにしていかなければなりません。

マンションの管理費等の滞納をしたとしても、マンションに立ち入ってはいけない、ポスト・宅配ボックス・エレベーター・廊下を使ってはいけない、駐車場を使ってはいけない、というような強制措置はありません。

管理組合の理事や管理会社の担当者を除き、どの部屋の人が対応しているのか、どういう事情なのかもわかりません。生命ではなく不動産であること、子供の保護ではなく大人であること、他人の財産を浸食していることから、冒頭の給食費未納問題よりも制裁は厳しくしてもいいくらいです。

近年、中国系の爆買が不動産にも来ていると話題になっており、さらに、モラルの悪さから所有の制限をしようというマンションも出始めているそうです。※弊社で個々にお会いしている感じでは、そういう印象がないのですが、これは、日本へ馴染んでいる時間が長い人だからでしょうか。

この制限は、新築時はできても中古になると厳しいのではと思います。中古の場合、売主は部屋ごとに違い(個人、法人とも)、売却後はマンションと縁が切れる(売却後のマンションには関心なし)、少しでも高く売れるなら国籍は気にしないとなるのが一般的だからです。※仲介会社も同様であり、かつ、区別はしてはならない。

管理規約で、プロスポーツのように外国人枠を決めることもできないでしょうし、売却先に国籍等の制限をすることもできないと思います。※国際問題、人種差別までに。

ならば、管理費等の滞納問題、マンションの使用などのモラルについて、管理規約・使用細則で決めていくしかないでしょう。これから購入する方は、マンションの管理状態(現地の現況)、滞納状況(調査に時間は必要)などの確認が大事になります。

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2015年07月02日

今年の路線価は象徴的です

平成27年の路線価が発表されました。毎年、路線価などの地価指標が発表された後、経済誌が不動産に関しての特集を組むので、詳細は改めて確認するとして、速報で報じられた概要をお知らせ致します。

特徴としては、大都市は軒並み大幅に上昇、地方は軒並み低下、郊外など都会と地方の両面を持つ地域は、個々の地域による、というように地域間格差が地価に色濃く出たというものです。

・全国平均では7年連続の下落、東京・大阪・愛知などの大都市圏では去年よりも上昇しました。1〜2年後には地価がピークに達するという見方が多く、上昇が続くかは見通せない。

・全国の平均で去年を0.4%下回り、リーマンショック以降7年連続の下落も、下落幅は前年より0.3ポイント縮まった。都道府県別で上昇したのは10都府県と前年の8都府県より増えた。大都市圏が引っ張る形で、地価全体に底入れ感が出ている。

・海外からの投資資金が集まっている東京・大阪・愛知の大都市や、東日本大震災の被災者が移転するための住宅地の需要が大きい宮城、福島など10の都府県では、去年より上昇しました。

・都道府県庁所在地の最高路線価の上昇率は首位が14.2%(14年は9.7%)だった東京都の銀座中央通り、2位は名古屋市の名駅通りで、広島市の相生通り、大阪市の御堂筋が続いた。投資マネーの勢いも旺盛だ。ただ、一部には過熱感も出ており、今後は上昇の勢いが鈍る可能性もある。

・円安などが買い材料となり、海外マネーの流入が進んでいるのが大きな要因となって、東京を中心に不動産価格が上昇し、これらにけん引される形で地方都市でも下げ止まりや上昇に転じる状況となっている。

・東京五輪への期待と円安によるお得感で、外国人の「日本買い」が広がっている。東京都心から北海道のリゾートまで、各地の路線価を押し上げている。コミュニティーをどう保つかなど、課題もあがっている。

・都心部では過熱感も指摘されているが、今のところバブルにはなっておらず、回復をさらに地方にも波及させていくことが重要だ。ただ、今後は値上がりを期待して不動産を購入するといった動きがエスカレートしないか、十分気をつける必要がある。

■路線価は主な道路に面した土地の1平方メートル当たりの評価額を国税庁が1月1日の時点で算定したもので、相続税や贈与税を計算する基準になります。

都心の地価が上昇する、都心の価格が高すぎて周辺へと需要が流れてくる、それに伴い周辺も上昇する、という好循環が、以前なら見られました。

今回の地価上昇は、都心の地価が上昇する、都心は高すぎるも周辺には行きたくない、それならば、中古にするか、購入の時期を先送りするか、賃貸とするか、という流れになっています。

また、人口が増加、世帯数が増加しているのであれば、全体のパイの大きさで、都心周辺地域や郊外へと勢いも普及しましたが、根底の需要そのものが少ないので、好循環までに至れません。

おそらく、今後もこの傾向は続くと思われます。需要が少ないのに、戸建てもマンションも宅地も供給され続け、ストック(潜在的な供給増加)が溜まっていくからです。

そして、海外情勢なのか、国内の政治や財政状況からなのか、災害なのか、経済が下降する流れになれば、さらに、この傾向に拍車がかかります。

今、住宅や不動産を考える前提として、売却するなら早い時期に、購入するなら下落しても気にならない程度の消費として判断する、なるべく不動産や住宅に資金を投下しないことです。

賃貸と所有の中間くらいで、消費財として所有するというポジションです。

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平成27年7月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年7月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な7月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775〜1.175% ※1
10年固定:1.650〜2.050% ※2
全期間固定:2.020%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※2 期間限定キャンペーンにて10年固定1.25%

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.400%(キャンペーン中)※2
10年固定:1.650%(キャンペーン中)※2
全期間固定:2.110%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775〜0.975% ※1
10年固定:1.250〜1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.775%〜0.975% ※1
3年固定:0.750% ※2
5年固定:1.000% ※2
10年固定:1.350% ※2
全期間固定:1.830%〜1.910%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
変動金利:0.775%〜1.075% ※1
10年固定:1.300%〜1.600% ※1
全期間固定:1.890%〜2.070%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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6月の長期金利が0.5%台の水準へと上昇したため、各金融機関とも、10年より長い固定期間の金利を上げてきました。10年固定では横ばいとした金融機関もございます。※7月2日現在では0.520%(長期金利)。

現在、国際金融市場では、ギリシャ、プエルトリコなどのデフォルト問題の影響がどのように出てくるのか読みづらく不規則な動きとなり、日本の為替、株式市場も迷走しているような印象を受けます。

日本と破たんした国の状況や仕組みが異なるため日本で同じようなことは起こらないと、専門家の方々は仰います。短期的にはそうなのかもしれませんが、相変わらずの財政状況から考えると中長期的には同じようなことが日本でも起こるのではと思います。

日本経済全体の問題となれば、個々での対応も限られて、住宅ローンの借り方どうこうではない根本的な問題(収入や雇用)なのかもしれません。

それでも、ハイパーインフレと想定すれば、住宅を借入金で購入しておいたほうがとなり、かつ、固定金利であればという対策が考えられます。

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posted by preseek_shibata at 12:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする