2015年06月30日

買う借りる論争にも終結の時が

月曜日のゴールデンから深夜帯に移動して観る機会が減ってしまった「ビートたけしのTVタックル(テレビ朝日)」。

昨夜の放送は「今、家は買うよりも借りた方がお得!?アベノミクスと東京五輪でマイホーム事情に異変!不動産のプロが断言「家は借りた方が絶対にお得」ってホント!?」という番組内容と知り、久々に観てみようかと思っていました、が、年齢とともに早寝となってしまい、見逃してしまいました。

今朝、番組を見逃したことを思い出し、TV朝日のサイトから放送内容をチェックしてみましたが、情報量が少なく、もちろん、結論も紹介されておらず、どのような放送だったか皆目見当もつきません。

サイトで紹介されていました放送内容の概略は次の通りです。http://www.tv-asahi.co.jp/tvtackle/backnumber/0066/

家は借りるべき!派「山崎元(経営コンサルタント)、小澤邦宏(競売不動産取引主任者)、大久保悦次(高齢者住宅経営研究所)」。家は買うべき!派「沖有人(不動産コンサルタント)、岸博幸(慶應義塾大学大学院教授)」。

■その差1000万円以上!? 生涯支払額 『賃貸料』 と 『毎月ローン返済』 どっちがお得? 生涯支払額を徹底比較!!

試算結果、どちらが1,000万円以上少ない負担だったのかわかりませんが、話の展開上、購入した方が負担が少ないという結果だったと思われます。ただし、損得は売却(死去)などの状況により変わります。

■やっぱり家は買うべき!?『近』『高』『70』資産価値を下げない!マル得マンション購入術

近いとは、都心に近い、駅に近いということだろうと思われますが、高いとはなにを指しているのか不明です、高層階ということでしょうか。70はもっとわかりませんが、70平米なのか。

■「頭良くないと買えない?」藤本美貴の悩み

これは購入から賃貸への話しの切り替えのためかと思われますので、特に内容はないと思われます。

■話題の『サ高住』って何?三食・送迎・健康チェック付きで終の棲家≠熬タ貸に!

サ高住は、サービス付高齢者住宅の略、高齢者住まい法の基準により登録される介護・医療と連携し高齢者の安心を支えるサービスを提供するバリアフリー構造の住宅を言います。核家族化が進むなか、高齢者が安心して暮らせる住まいを提供するため、公的な関与の上、設置運営されている住宅です。

放送の画像で、入居費無料、家賃4.5万円、生活支援サービス3.5万円、設備使用料1万円、食費4.5万円と表示されております。一部施設の例かもしれませんが、月額合計13.5万円で暮らせることになります。

月額15万円程度の年金と、別途、医療費や生活費の備えがあれば暮らしていくことができるということで、これが普及充実してくれば、老後の生活費の目安を立てることができます。

賃貸暮らしで家賃の支払いと並行して老後資金を蓄えるのが難しければ、持ち家でローン返済を続け、完済後、自宅を売却してその資金を老後資金(サ高住なら別途部分の支出)に宛てる。年金が必要月額を超えている前提にはなります。

住宅を購入するかしないか論争で基準になるのは、支払い負担金額と老後の住宅です。サ高住という老後の住まいの目途が立てば、この論争にも判定が出やすくなります。※売れる住宅を購入するのが大前提です。

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2015年06月29日

大久保佳代子さんから学ぶ住まいと資産形成

なにかしらの情報が得られるかもしれない、知っておかなければならないことがあるかもしれないと、TV録画機器のキーワード検索自動録画機能を利用している。

設定しているキーワードは「不動産」「マンション」など(他には鉄道)。そのどちらか(まさか鉄道ではないと思われる)に該当したのか、「大久保佳代子さんの上京から現在までに暮らした家の足跡を辿る」という番組が録画されていた。

この番組の基本的な構成は、暮らした家をベースに大久保さんの思い出(主に恋愛)を語るというものだが、恋愛話を紹介するのは場違いなため、家の方に焦点をあててみたい。

大久保さんは千葉大学に進学し、最寄り駅である西千葉駅付近のビルかマンションかアパートか判別できない微妙な建物で一人暮らしが始まった。

当時暮らしていた部屋の間取りを手書きで描かれ、和6、和4.5、Kという構成から典型的な「直の2K」だと判明し、この業界に入りたての頃(平成2年〜3年)を思い出した。※対称の間取りは「和6、和4.5、DKの振り分けタイプ」

現在もこの建物は現存し(番組では記憶違いで取り壊され駐車場になっているというくだりがしばらく続く)、大久保さんが暮らしていた部屋は、きれいに洋室へと改装され、千葉大学に通う女子大生が暮らしていた。

建物外観からのイメージからは、失礼ながら冴えない感じ(築年数などから)だったが、一新された内装を見て(居住者もきれいに使用)、構造躯体がしっかりしていれば内装を変えることにより価値が維持されるのだなと実感した。

中古の戸建てもマンションも、新築後一定期間が過ぎて内装の寿命となったとしても、構造躯体さえしっかりしていれば、生き返ることができる。それこそ、こういうところに掘り出し物があるのだろう。

千葉大学卒業後、大久保さんは都内での居住を目指し総武線小岩駅周辺へと引っ越した。元々、千葉大学に進学したのも「東京に出たい」という目的のための手段であった。4年間の遠回りとなったがここに夢が実現した。

東京で暮らす(23区)という名目的な部分では目的を達したが、総武線の小岩駅は江戸川を挟み千葉県への玄関口となる地域で地理感としては千葉県に近い。それでも下町情緒は都内独特のものがあり、東京らしさも感じることができる。

この小岩、総じては庶民的な街で暮らしやすい地域だが、駅周辺は歓楽街的な要素もあり、一部の通りでは、夜の一人歩きは成人男性でも怖いと感じる(私が怖がりなこともある)。

番組では「環境が良い」ことのみのニュアンスだったが、住宅環境に関しては、人の言うことを単純に信じるのではなく、また、思いこむことなく、実際に生活圏は歩いてみることをお勧めします。※平日休日、朝昼夜、晴雨と変化を加えて。

小岩の後、なぜか、川崎市の登戸(東京都ではなくなった)へ移り、もう一度、東京に戻って、世田谷区の桜新町、三軒茶屋と都内でも屈指の人気の街で暮らした。※現在は違う地域に居住しているようです。

桜新町では今流行りのルームシェアをし、同居人との生活の難しさを語っておりました。三軒茶屋の家は、大久保さんご自身には特に不満がなかったようですが、私は驚きました。

世間一般の方から見れば家賃18万円は高いかもしれませんが、数億の収入(資産)があると言われる大久保さんにしては安い。しかも、暮らしているお部屋は「三軒茶屋の家賃18万円」ですから、ほんとに普通の賃貸住宅でした。

ほんとにここで暮らしていたのかと違和感がありましたが、庶民派の大久保さん(近年までOLとの兼業)らしいのかな。こうでなければお金が貯まらないのかと参考になりました。

大久保さんほどの収入がない我々がお金を貯めようと思ったら、住居費を節約しなけばなりません。

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2015年06月28日

マンションの価格推移と売買のタイミング

都心と郊外では新築マンションの売れ行きが違い、背景は異なってくるが、建築コストが上昇しているときに建築される新築マンションでは、販売価格を抑えるために、部屋や共有施設の面積、天井高を抑える傾向になると言われております。

これは、都心なら手が届かない価格まで上昇すると売れ行きが悪くなるため、販売価格をそのものを抑えるために一部屋当たりの面積を減らします。

70平米平均であったものを65平米平均にすれば、一部屋あたり5平米があまり、13戸で1戸分の面積を生み出すことができます。

そうすることにより1平米単価×5平米分の価格を抑えられ、一部屋販売が増えることにより、全体の販売総価格を増やすことができます。これにより単価設定を下げることができて、さらに、販売価格を抑えることができます。

郊外では年収からの価格高ではよりも、新築建売住宅や中古住宅との値段の兼ね合いから、いくらコストが高くなっても、そのまま販売価格に転嫁することはできません。

土地の仕入れ値を抑えるにも限界があり、このため、上記と同じような手法により、販売される一部屋あたりの価格を抑えるようにします。

さて、話は変わりますが、今年の夏、円安、原油高などにより、一般消費財から必要光熱費まで値上りがラッシュになる予定です。物価高には、良い物価高と悪い物価高があります。

良い物価高は、収入が増えて需要が高まり(単価も総額も)、その結果、物価が上昇するケースです。悪い物価高は、供給するための原価が上昇して価格に転嫁せざる負えないため、その結果、物価が上昇するケースです。

今回のマンション価格上昇は、都心の一部地域で発生しているバブル(外国資本や富裕層限定)を除き、建築コストの上昇が主要因になっています。これは、悪い物価高の典型です。

販売原価が上昇し、そのため建物のクオリティを削っての販売価格維持は、購入後、中古マンションとしての資産価値に影響します。

この傾向は東京五輪前までは続くと予想されておりますから、それまでは新築マンションの購入は、資産価値という面ではマイナスに作用するかもしれません。

かといって、資産価値が住宅購入のすべての価値観ではありませんので、その前提で新築マンションを選択するのは否定されるものではありません。

中古マンションとしての価値は、新築として購入した後にがくんと落ちます(新築プレミアの喪失)。その後、築年数に応じてなだらかに落ちていき、11年目、21年目、26年目に一段階大きめに落ちます。

これはネット社会の普及に伴い、情報を検索する際に足切りが行われるためです。築10年以内で、築20年以内で、と設定することによります。築26年目は住宅ローン控除などの優遇条件から外れてくるからです。

これと同じように、駅からの所要時間、面積、所在階、最寄り駅など、資産価値は区切りでステージが変わることが多くあります。

これらを考えれば、買うなら一段落ちた時(例:築11年)を狙うといい。経年劣化は区切りに関係なく同じ1年分です。逆に、売るならこの区切りが来る前に行うのがお勧めになります。

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2015年06月27日

求める利便性が変わってきた

今朝は、梅雨時らしく朝からシトシトと雨が降っていた。本日は朝一番の仕事は、船橋駅の近くであった。

船橋駅へ向かうバス通りは、午前9時頃から、まだ駅までかなりの距離を残する地点から渋滞が始まっており、船橋駅北口のロータリー地下の駐車場へ入る車列が延びていた。

湿度が高くて蒸し暑く不快指数が高く、午前9時台では駅周辺の百貨店は開店前にも関わらず、多くの歩行者がいた。

千葉県第二の都市である船橋市の中核駅の船橋駅周辺には多彩な商業施設がある。大型店の他にも、お洒落な飲食店、健康ブームで盛り上がるさまざまな運動系のお店、教育熱を支える学習塾など、ありとあらゆるお店がある。

クルマなどで少し足を伸ばせば「ららぽーと東京ベイ」「幕張新都心」にも届き、さらにJR総武線・船橋駅(京成船橋駅)、近くの東葉高速鉄道(東西線直通運転)・東海神駅から都心へ30分で到達できる。

船橋駅周辺に暮らす方は、これらの商業施設に、徒歩、クルマ、鉄道を利用することで容易にアクセスすることができる。現代の利便性を享受することができる。当然、都心居住者にも同じことが言える。

このような人群れを見ていると、不動産はやはり立地(ロケーション)だよなとつくづく感じる。

渋滞、混雑、行列などは、ストレスがかかることであり、避けたいものであるが、それを分かっていても、得られる便利な生活を求めてしまう。

そして、高度成長期の昭和から高齢化社会の平成へと時代が移り、これからは、クルマ主体の郊外型利便性よりも、徒歩が主体の都心型利便性が求められる。今後はこの傾向がより強くなると思います。

不動産も経済も利便性も、人が集まるところが強くなります。人が集まれば経済活動は活発となり、利便性も高まり、さらに人が集まる。企業も人も集まれば、自然と不動産価格も上昇します。これが都心・都会エリアです。

これとは逆に、人が離れていけば経済活動は低迷し、利便性が悪くなり、さらに人が離れる。企業も人も離れれば、自然と不動産価格は下落します。これが郊外・地方エリアです。

以前は都心から30キロ圏内、いわゆる国道16号線より内側エリアまでと言われてきましたが、現在はさらに都心部へエリアが縮まり、都心から20キロ圏内までと言われている。

ワークライフバランス(仕事と生活の両立)への意識が高まったことに伴う「職住接近」志向で、時間距離で考える傾向が強まり、都心への時間(鉄道乗車時間+最寄駅からの所要時間)が短い地域へ、老若男女こぞってなびいている。

この結果、千葉県北西部のように都心へ通勤するベットタウン地域では、駅から近い地域でなければ競争力が弱い。

このため、駅から近い中古マンションが新築一戸建てよりも価格が高いという逆転現象が起きて、これが当然のように受け入れられるようになった。

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2015年06月26日

東京スラム化となれば不動産大暴落

「東京劣化 (PHP新書 – 2015/3/14 – 政策研究大学院大学名誉教授 松谷明彦著)」を読みました。不動産に関して直接触れている書籍ではありませんが、人口問題は不動産市場の根幹であり、影響も大きいので、大きな流れをつかむのには必読かと思った次第です。

書籍内容紹介(Amazonより)
地方の集落の消滅を危惧する声が高まっているが、これまでの政策の方向性を変えれば日本の農業や集落を維持する術(すべ)はある。むしろ、地方よりも東京のほうがより急激な変化に見舞われると考えられる。東京の高齢化はすさまじい。2040年には、2010年に比べて高齢者が143.8万人増加する。1.5万人減少する秋田県とは対照的だ。その結果東京の貯蓄率は低下し、インフラが維持できず、都市がスラム化するおそれがある。年金の給付水準は大幅に引き下げられ、その結果多くの高齢者が家を失い、老人ホームが新たに100万床以上必要になると考えられる。もちろん、税率も上昇する。ならばどうするか。人口減少問題の第一人者が、欧州の事例も参考にしながら、現実的な処方箋を提案する。

読了後の全体的な印象としては、今は東京圏に人口もお金も集中し、限られた富裕層は我が世の春を謳歌しているが、高齢化が進むと人口が集中した弊害が出てくる、いつまでも勝ち続けることはできないのが世の常なのだなと。

東京は「人口がさほど減らない、高齢者は急激に増加する」という人口の構成が急激に悪化することにより財政運営が厳しくなり、その結果、社会インフラが維持できずにスラム化するというのです。

不動産価格は上昇しているが、スラム化した都会からは富裕層や現役世代、若者、企業は逃げ出し、貧困層と高齢者ばかりとなって、さらに悪循環が続き、不動産価格は暴落することは必至である。

これは一昔前に米国ニューヨークでも実際に起きたことらしく、日本の現在の政治や行政、殺人事件などの凶悪犯罪のニュースが次から次へと報じられる社会情勢を見ていれば、現実的に東京でもあり得ると思う。

この現象が起き始めるのは、2020年の東京五輪開催後で、徐々に進行していくことになる。著書で区切りの年とした2040年に私が生きているかは微妙なところだが、残された子供たちの未来を考えると不安この上ない。

それまでに、落ちるところまで落ちて暴動や革命などの最悪な展開となるのか、救世主が現れて劇的に改善されるのか。漫画やアニメの設定のようだが、現実に起きようとしていることです。

住宅、不動産に関して、著書の中で「都市の中心に住宅を最優先で配置すべきである」というくだりがありました。

都市計画ではないですが、住宅が中心にあって職場が郊外となれば、都心に集中する通勤ラッシュが改善されるかなと。ネットが普及し発展した現在、そういうスタイルも不可能ではないと思われます。著書でも、地方分散的な方策は提案していました。

また、老いて置いていかれる低所得の高齢者世帯向けに「公営住宅の建築を促進すること」と提案されていましたが、支出や管理運営面で楽観的過ぎて厳しいだろうと思います。※人口問題は悲観的過ぎるのに提案は楽観的過ぎる。

この提案は「高齢となった際の住居費負担が重たい」ことへの対策としてでした。このことから、とりあえず雨露しのげる住宅を確保しておくことが最低限の備えなんだと言えます。

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2015年06月25日

足が早い物件と対策

昨年の消費税増税の反動が残る郊外の不動産市場。弱い市場なら、飛ぶように次から次へと売れていくわけでないが、さすがに「これだ」と感じる物件の足(売れ行き)は早い。

景気後退傾向の時期は、高額物件は厳しくなる一方、低額物件は安定して取引がなされている。これは、家賃が景気に合わせて連動するものではなく、不動産価格が下がり、それに伴い、購入後の住宅ローン返済の金額が下がって、家賃よりも下回る、大幅に下回ることになる相関関係から。贅沢をするかどうかは景気に左右されるが、暮らしていくための最低限の物は必要になるからである。

千葉県北西部・常磐エリアの場合、1,000万円以下の中古マンションの売れ行きが良い。2,000万円以下までもそこそこ売れ行きが良い。

さらに足が早い物件には、次のような特徴がある。

・地域の中でも特に人気のある駅(松戸、柏、新松戸など)、人気のある地域(具体的な地域、徒歩5〜10分圏内など)

・周辺が住宅街(できれば低層)、空間(空)が開けている

・広さは50平米超(登記簿)、築年数は20年以内、マンションの敷地内やエントランスなどの管理状態が良い

個々の要素にもよるので、これに当てはまらなくても足が早い場合もあれば、条件を満たしても売れ行きが悪い物件もある。

もし、これだと思う・感じる物件があれば、そこからはスピード勝負になる。たった一日違うだけでも、1組、2組と先を越されて、申し込んだら3番手、4番手などということもある。購入の決断(申込)が早くとも、資金の裏付けがないと仮となってしまい、後ろの番手に抜かれてしまうことがある。

誰が見てもという属性(勤務先、勤続年数、年収など)ならまだしも、ちょっと不安を感じるなら、物件が見つかる前から住宅ローンの相談をしておいた方がいい。

その際、源泉徴収票が必要となるが、確定申告や住宅の購入を考えていなかった場合、捨ててしまっている人も多い。この場合、事前に勤務先へ再発行をお願いすることになる、ここで時間のロスをするのも勿体ないので、予めご準備しておくことをお勧めする。

周りに反対意見が出ることを恐れたり、即決する決断力、判断力を持ちづらい方もいらっしゃると思う。この場合は運に任せるしかないが、恨みっこなしで、ダメだった場合は割り切って忘れるしかない。しかし、釣り逃がした魚は大きい(と思いこみ)という格言通り、なかなか次には行けなくなってしまいます。

なお、購入の判断がつかないのに「とりあえず申込」は、道義的に問題があり、状況によってはトラブルまで発展しますので要注意です。

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経済不安へのリスク回避策

昨日、日経平均株価が15年ぶりとなる2万0900円台となり、ITバブル期のピークだった高値(2万0833円)を超えた。

この株高は、アベノミクスによるもので、日銀の異常な金融緩和と年金資金の株式市場への流入によるもので、まさに「官製バブル」と言われる。官製バブルがITバブルを超えたということになります。

今後、安倍政権の支持率は株価に連動すると思っている政府は、さらに株高へ誘導するように郵政資金にも手を出そう(資金流入)としており、今しばらくは続きそうです。

確かに以前は、株式市場は日本経済・景気を映し出す鏡とも言われていましたが、官製の金融政策や国際的な投資による影響が大きくなり、これまでのように実際の経済状況を反映するものではなくなりました。

時価総額第一位のトヨタ自動車でも、生産見込みと実際の生産量がマイナスにずれることが続いていると言われ、これは実態景気のピークが過ぎたことを示すのではないかと推察されている。

日本一のトヨタ自動車でさえこのような状態であれば、中小零細企業などはどん底の状態であり、さらに、9週連続で上昇しているガソリン価格が追い打ちをかけ、生活者も含めて、瀕死の状態まで追い込まれている。

株式市場での連日の高値更新が話題にされているその一方で、ハチャメチャな財政運営と実態経済の弱さから国債(長期金利)に関して、危惧する声も上がってきている。

現在、日本国債の格付けは、中国や韓国より下位にあり、イスラエルやチェコ、オマーンと同レベルと位置づけられている。これにギリシャの財政問題が悪い方向へと流れれば、日本国債も引きずられるように状況が悪化(金利上昇)へと進むかもしれない。

日本経済の実態が悪く、さらに、金利上昇というダブルパンチで弱っているところで、再来年の消費税増税がとどめのパンチになるでしょうか。

不動産市場は、ストックの増加(供給過剰)・人口減少(需要の現状)という需給関係からマイナス方向へ下りている大きな流れがある。その先に、ダブルパンチにとどめのパンチという三段滝があるということですから、がくんと落ちるということでしょう。

今後のスタンスとして、所有欲がなく、生活の変化が短期スパンである方は家を買わない(賃貸)こととし、それでも持ち家の方がなにかといいのであれば、住宅ローンの借入金額をいかに減らし貯蓄をするかというポジションへ。

最近、火山や地震のニュースも増えています。これらのこともあるのか、地震保険料が20%近く値上げされるらしいです。

地震保険も経済不安も実は考え方は同じ。不動産を所有しない(賃貸生活)が一番のリスク回避で、持ち家の場合は、住宅ローンの残高を減らして貯蓄をする(現金残高を増やす)ことがリスク対策となります。

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2015年06月23日

ロケーションは最優先で

休みの日には、午前中は休息しながら読書して、下駄を鳴らしながら、お昼に日暮里駅近くのラーメン屋さんでチャーハンを食べて、谷中銀座を散歩して、小粋な茶店で寛いで、夕陽を浴びたお寺と庭園を味わいながら家に戻り、テレビを観ながら晩酌を。

別の日、日暮里駅を通り越し、寛永寺の裏から上野公園に入り、博物館、美術館を横目に見ながら不忍池へ。上野動物園はパスして、今の時期なら不忍池の紫陽花か。午後に映画を見て、アメ横商店街でB級グルメを食し、腹ごなしをするために徒歩で帰宅。

これは日暮里駅周辺で暮らした場合に、どのような休日の過ごし方をするか、イメージしたもの。私にとっては遠い夢のような話であり、柏で働く限り日暮里駅近くで暮らす理由はない。

しかし、都心で働く皆さまにとっては、このような生活をすることも可能であり、通勤時間の短縮と考えれば、現実的に選択することも十分考えられる。

なお、先のイメージのような生活を望まれるかは分かりません。あくまでも私の個人的な要素が強く入っているものです。そもそも日暮里駅を選択していますから。

自然、文化、都市生活施設などが融合した街は、私が思いつく範囲でも、巣鴨と駒込、大塚(護国寺と池袋)、目黒(不動、武蔵小山)、等々力(不動や渓谷、自由が丘と二子玉川の中間)、清澄などなど、代表的な吉祥寺ではなくてもたくさんある。

このようなTVに出てきそうなイメージの生活を過ごせる立地、ロケーション、環境は、田中角栄でもない限り、個人の力では変えられない。※例えが古いか。

どこに住むか、どのような生活をするのかにより、人生の明暗を分けることさえある。このように充実した生活を送ることができるような地域は、当然のように地価は高い。ネックとなるのはお金(住居費)のことである。

華やかなマンションのモデルルームやサイト・カタログ、高層階から見ることができる眺望・夜景、これらにうっとりとして、新築を購入する人は多い。

理想的な生活が送れる立地、満足することができる住宅、これらを両方を兼ね備えようとしたら、それは予算が高くなり、融資が受けられる限度まで借りて、家計を圧迫させることになる。

ここで、どちらを取るのか、立地なのか、住宅なのか。私個人は、立地>住宅という考え方をする。新築じゃなくてもいい、オートロックさえなくてもいい、狭くてもいいから、立地、ロケーションを優先したい。

現在、間取りさえ変えてしまうフルリノベーションも珍しくなく、内装はいくらでも手を加えて作り替えることができる。立地は変えられない。ならば、立地を優先したい。

さらに予算を抑えるなら、山手線徒歩圏、23区内にこだわらず、都心へ30分圏内くらいの郊外の駅で生活利便性や住環境が整った立地にするのもある。これなら、住宅に関しても、広さや新しさなどが充足できるかもしれない。

富裕層限定でしか恩恵がないアベノミクス。物価が上昇し収入は増加しない状況なら、新築から中古に変更して立地重視、同じ立地なら新築から中古に変更して予算を軽減がお勧めです。

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2015年06月22日

責任の押し付け合いになる土地と注文建築

空いた時間に不動産取引の紛争事例に目を通していたところ、日常の取引でも頻繁に起きる事例が掲載されていたので、詳細を読んでみました。

紛争事例:規制内容に関する告知義務違反(重要事項説明の不備)、東京地裁・判例、平成21年4月13日

概略:購入した土地の建築規制により希望する建物が新築できなかった。この責任の所在をめぐる争いとなり、不動産会社に転売費用の負担を認めた判決。

買主は土地を購入するに先立ち、建築士に「その土地での新築計画に問題がないかどうか」を確認していた。

買主側の不動産会社は、重要事項説明の中で「規制があることそのものは説明していた、規制の内容まで深く説明していない」。内容を説明せず、買主の建築計画がとん挫したのだから結果責任として不備があると認められた。

売主側の不動産会社は、重要事項説明を買主側の不動産会社へ任せきりにした。建築士にも事前確認がなされ、買主の事情を知る不動産会社が重要事項説明したのだから問題と認識したが、それは甘いと断罪され、重要事項説明の不備の連帯責任を課された。

この判例を表面だけ見れば、判決通りなのかなと思いますが、現場の取引状況を知る者からすると、怖いし、なかなか現実は難しいと感じる。

ポイントは、建築士が買主側に土地購入前から助言しているということ。

土地の建築規制そのものを伝えるのは不動産会社の役割の中になるが、その規制が買主の建築計画にどのように影響を与えるかまで考慮して責任を持たされるなら、不動産会社の責任を重く大きすぎる。

なんのための建築士(ハウスメーカー等)が土地購入前から関与するのか、それは、「購入しようとする土地に希望する建築計画が成り立つのかチェックし、助言と計画実現の手伝いをするため」。それで建築士や建築会社は報酬を得ている。

もし、不動産会社に建築計画の実現の責任まで求めるなら、買主は建築計画を事前に不動産会社へ伝え、かつ、建築計画の実現に寄与する分だけの報酬を不動産会社へ支払うべきである。

営利のための経済活動を行う企業に、無料で業務を行わせ、さらに、責任まで持たせるのは、そもそも人として、社会人としての倫理に反することではないのか。※こういう買主さんは無給で労働を提供するのでしょうか?

マンションや戸建ての取引の場合、土地と建物が一体となって取引されるため、建物部分まで不動産会社が役割を担い、責任を負うのは当然のことになる。

今回のように、誰にどこまでの責任があるのか揉めるのは、土地と建物の取引を別々の会社で行う「土地購入と注文住宅の新築建築」である。

不動産会社から土地そのものの内容や法規制を調査報告を受け、建築会社や建築士へその内容を基に建築計画の実現を確認する。

土地そのものや法規制の調査伝達不備は不動産会社、そこに問題がなく建築会社の助言判断ミスなら建築会社の責任とするべきである。もしくは、すべての責任を負ってもらうために土地も建築も同じ会社へ依頼することです。

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2015年06月21日

マイナンバーで不動産取引も捕捉される日は近い

マイナンバー制度のスタートが気づかぬうちに近づいてきました。先日の年金機構からの情報流出など危険視もされておりますが、批判もどこ吹く風と、着々と実施へ進んでおります。

マイナンバー制度がスタートすることにより、今もこれからも利用方法や活用される仕組みなどが、ぞくぞくと増えていき、伝わってくることでしょう。その第一弾が先日報道されました。

「医療費控除、領収書不要に 17年メドにマイナンバー活用 (日本経済新聞、2015年6月19日付朝刊)」

 政府は家族の医療費が一定額を超えた場合に税負担を軽くする医療費控除を使いやすくする。現在は1年分の領収書を保存、確定申告の際に提出しなければならないが、税と社会保障の共通番号(マイナンバー)制度で集積する医療費のデータを使うことで、大半の領収書は出さなくてよくなる。インターネットで手続きする場合でも領収書の内容を入力する必要がなくなる。2017年夏をメドに始める。

医療費控除とは、1年間の医療費(扶養家族全体、保険で補填された額を除く)が10万円を超える場合、超えた金額を所得から差し引き、課税所得を減らすことができる。

その結果、所得税が減るが、確定申告の必要性があり、その際、会社経理以上の手間がかかる。このため、金額が小さい場合などは、煩わしさから申告を行い人が多い。

これが、マイナンバー制度を活用することにより、領収書の添付がなくなるため、煩わしさが軽減され、国民の利益につながるというもの。

まだ運用が始まっておらず、また開始後も改善されていくことになるだろうから、この仕組みの評価はできませんが、取り組みそのものは近未来の走りのようで、ありだと思います。

ただし、先の情報流出など、運用するソフト面(人)に問題があれば、いくらよい仕組みでもマイナス効果ばかりが強くなってしまう。

この仕組みを聞いて、将来的には、不動産取引とマイナンバー制度が連動して運用されるようになるのだろうなと思った。

マイナンバー制度運用開始後に不動産を購入した人が、その不動産を売却するときに、購入費用、売却金額と費用などがすべて税務署に捕捉され、申告なしに課税され、通知書と納付書が届くようになる。

売却までいかずとも、住宅ローン控除、贈与税、登録免許税、不動産取得税、さらに、不動産取得後の固定資産税等、不動産貸付業(賃貸業)なら不動産取得まで、マイナンバー制度との可能性は多い。

これを、税務署などが勝手にやってくれて手間が省けていいと思うか、すべての行動(お金の流れ)が捕捉されて気味が悪い(悪さはできない)と思うか、その人の性格や資産状況によって変わるのでしょうね。

私は基本的に、特に見られても知られても困るようなお金のやり取りもないので、便利になればいいなと思います。

余談:先日届いた健康保険料の通知を見てその金額の高さに怒りさえ覚えました。税も年金も社会保険料も延滞なく支払いますが、無駄に使われたくない気持ちが強まりました。

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2015年06月20日

当事者の権利と意志の確認

不動産業者は、不動産の売却活動・販売にあたって、売主・所有者から委任を受けて行うことになるが、その不動産の所有者が誰か、どのような権利関係があるのを確認する必要がある。

一般的には法務局にある不動産登記の内容を確認するところから始めるが、不動産登記は不動産の権利状態を公示しているも、公信力まではないとされる。

※不動産登記:権利を告示し一定の推定力まではあるものの、必ずしも実体を示すかどうかまで担保されない。

このため、売却の依頼をされた方が、実際に所有者であるのか、売主であるのか、複数の手段で確認をしなければならない。

また、高齢化社会が進み、所有者が高齢者であることが増えてきている。この場合、子息が所有者の代理として手続きを行うことも多い。

代理人が売却の手続きを行う際には、所有者から代理の権限を与えられているかどうかの確認が必要となる。

通常、印鑑証明書を添付した実印押印の委任状を徴することで取引に臨むが、所有者そのものに売却の意思があるのか、代理人として託したのかどうかを確認することも必要になる。

※白紙委任状の場合、所有者の意向が異なる内容であれば本人に効力が及ばないようです。ドラマや小説などとは違う。

高齢者が当事者となる(大半は売主)場合、代理人の選定や売却の意思を示したとしても、判断能力そのものが疑われるケースもある。

この場合、家庭裁判所の許可や後見人制度の利用などが必要となることもあり、時間や手続きがかかることもあるので注意が必要となる。

これらの実務は不動産業者が行うことになるので、消費者の方は業者が適切に業務を行っているのかチェック機能を担うことになります。

無権代理:代理権がない、与えられた代理権の範囲を超えた、以前は代理権があったが消滅した、などの状態で行われた代理行為。無権代理が行われた後、本人が追認すると有効な代理行為となる。追認しなければ本人に効力は及ばない。

相手方の催告権:相手方は期間を定め本人に対して「追認するか否か」を催告することができます。回答がない場合は「追認しなかった」とみなされます。また、善意無過失の場合、無権代理人へ契約を履行するように迫ることができます。

相手方の取消権:相手方は、無権代理であることを知らなかった場合で、本人が追認する前であれば、契約を取り消すことができます。また、善意無過失の場合、無権代理人へ損害賠償を請求することができます。

表見代理:無権代理なのだが、本人にも落ち度があり、代理行為があると信じられる状態で取引がされた場合。この場合、本人にも責任が及ぶケースもある。

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2015年06月19日

要除却マンションに認定されたら

都心に次々と出現する高層マンション。何十年後に老朽化したら、大規模修繕するにも、売却するにも、建て替えするにしても、一体どうするんだろうか、さっぱり見えてこない。

高層マンションにならずとも、昭和期からマンションが次々と建築され、役割を終えつつある建物が増えてきている。

今までは、マンションを建築することばかりに気を取られ、その後のことはなにも知らないと、原発政策と同様、その場のしのぎの政策だったが、中古住宅の促進と併せ、老朽対策にも取り組みが始まった。

平成25年末時点でマンションストックは約600万戸、そのうち旧耐震基準(昭和56年以前)で建築されたマンションは100万戸を超えており、その多くは耐震性が不足していると見込まれている。

従来からのマンション法(建物の区分所有等に関する法律)では、建て替えの基本的なことは定めているものの実務的な部分が抜けており、これを補うためにマンション建替法(マンションの建替えの円滑化等に関する法律)が制定された。

その後、建替えのみの選択から、マンションの除却・敷地の売却等も考えられるようになったため、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」と改められた。※等の位置が変わった。

「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の概略

1. 耐震診断が行われたマンションの管理者等は特定行政庁に対し、当該マンションを除却する必要がある旨を申請でき、特定行政庁はその旨を認定できる。

2. 認定を受けたマンション(要除却マンション)の区分所有者は、そのマンションを除却しなければならない。

3. 都道府県知事等は、要除却マンションの区分所有者に対し、除却の指導、助言、指示ができ、その指示に従わない区分所有者を公表することができる。

4. 要除却マンションの建替えにおいて、一定の要件に該当する場合、容積率が緩和されることがある。

5. 要除却マンションでは、区分所有者集会において、一定の割合の多数でマンションと敷地の売却する旨の決議ができる。※マンション敷地売却決議、買受人は事前に認定を受ける必要があり、敷地売却組合が結成され売却後に分配される。

--以上。

法律の文面に、除却が必要と認定、指示に従わないと公表する、など、強行的な表現が入っています。

同法の趣旨に「マンションの倒壊等による被害から“国民”を守る」ということがあり、区分所有者のみならず、マンションとは関係ない国民を守ることまで含めたことにより、危険性があれば権利よりも安全を優先するという色が強く出ております。

マンションを建替えするにも売却するにも、区分所有者の中で利害や意向が対立することがあり、全員のことを考えていると社会全体に悪影響があるから、多少強行でもやむを得ないということです。

社会の全体最適、区分所有者の権利や資産を守ることを考えた場合、このくらいの強行さは必要であり、この方針は良いと思います。※過半数ではなく4/5以上などですので。

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2015年06月18日

所得税の減税措置・住宅ローン控除の延長

消費税の再増税時期の延期により、住宅ローン控除や所得税の税額控除の適用期限が延長となりました。従来の平成29年12月31日までに居住開始から、平成31年6月30日までに居住開始での適用となります。

適用期限までに居住を開始した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンを有し、一定の要件を満たすとき、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて所得税額から控除できます。

※控除可能金額が残る場合は住民税にも適用されます。控除限度額は9.75万円。

この控除できる金額は、建物の内容と消費税の課税状況により異なります。

一般住宅の場合、消費税8%もしくは10%が適用された建物の取得であれば、年末残高4000万円以下の部分の1%となり、それ以外(消費税非課税)では2000万円以下の部分までが対象となります。

認定住宅※の場合、消費税8%もしくは10%が適用された建物の取得であれば、年末残高5000万円以下の部分の1%となり、それ以外(消費税非課税)では3000万円以下の部分までが対象となります。

認定住宅とは、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅を言います。

すでに消費税が5%ということはありえませんので、消費税が課税されていれば4000万円(若しくは5000万円)が対象となります。

新築はまず課税されておりますが、中古住宅の場合、宅建業者や法人が売主なら課税対象、一般の方が売主なら非課税となります。土地はいずれの場合でも非課税です。

住宅の取得以外でも、特定の増改築工事に係る住宅ローン控除、認定住宅の新築工事、または既存住宅の耐震改修※などの工事をした場合の所得税額の特別控除も平成31年6月30までに延長されました。

※住宅ローンの利用は問わず工事代金の一定額を控除。耐震改修以外にバリアフリー工事、省エネルギー工事も対象となります。一定の要件はございます。

それぞれの適用要件などは、税務署もしくは税理士へご確認ください。一般的な内容であれば不動産会社やハウスメーカーでも確認できます。

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登録免許税と不動産取得税2015

不動産購入時に係る税金の主なものは「登録免許税」と「不動産取得税」になります。この二つの税金にて2015年(平成27年度)に改正された内容をお知らせいたします。※一般的な住宅に該当するものを抜粋。

1. 登録免許税

土地の売買による所有権の移転登記等に対する税率の軽減措置、住宅用家屋の所有権の保存登記若しくは移転登記又は住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記に対する税率の軽減措置は、平成29年3月31日まで延長されました。

所有権移転登記:土地1000分の20を1000分の15、住宅用家屋1000分の20を1000分の3(特定認定長期優良住宅は戸建て1000分の2・マンション1000分の1・認定低炭素住宅1000分の1)

所有権保存登記:住宅用家屋1000分の4を1000分の1.5(特定認定長期優良住宅は1000分の1・認定低炭素住宅1000分の1)

抵当権設定登記:住宅用家屋の新築または取得をするための場合、1000分の4を1000分の1

※各軽減措置を受けるにあたり一定の要件がございます。適用の可否は担当する不動産会社、ハウスメーカーへご確認ください。

2. 不動産取得税

住宅及び土地の取得に係る標準税率4%を3%とする特例措置、宅地評価土地の取得に係る課税標準を価格の2分の1とする特例措置を、平成30年3月31日まで延長する。

登録免許税と違い、自己居住用の不動産購入に対する不動産取得税は軽減措置が充実しており、課税されないケースが多くなります。※登録免許税は税額の大小は別としてほとんどのケースで課税されている。

購入する土地の面積が200平米を超えなければ税額ゼロとなるケースが多く、築年数が20年以内(マンションなどは25年以内)の建物も税額ゼロとなることが多く、さらに築年数が軽減措置の基準より古くても耐震基準適合証明書の取得などでカバーされる。

原則、自宅の購入なら不動産取得税は軽くしようという方針のようです。※千葉県のケース。

注意:税務のことは税務署および税理士への確認や相談が基本です。不動産業でも基本的な部分でのフォローは行いますが、税務の専門家までには至りません。

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2015年06月15日

住宅資金贈与の特例改正

消費税の再増税(2017年春)を控え、前回の消費税増税後の消費低迷の結果を見て、次回の再増税時には反動を抑えようと税制が改正されました。

消費税の再増税がされるのはまだ2年先、駆け込み需要が始まるのは早くても来年からかと、まだ、消費税の再増税に備えた営業まで行っておらず、勉強ができていなかったなか、昨日ご相談にお越しになられた方より質問され、即座に回答できなかった。

質問された内容は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置」という税制についてです。

改正後の税制内容を列記いたします。

適用期限:平成31年6月30日まで

非課税限度額イ):消費税10%が適用された住宅用家屋の取得等の資金贈与の場合、平成28年10月から平成29年9月まで良質住宅なら3,000万円、一般住宅なら2,500万円、平成29年10月から平成30年9月まで良質住宅なら1,500万円、一般住宅なら1,000万円、平成30年10月から平成31年6月まで良質住宅なら1,200万円、一般住宅なら700万円。

非課税限度額ロ):上記イ以外の住宅用家屋の取得等の資金贈与の場合、平成27年12月まで良質住宅なら1,500万円、一般住宅なら1,000万円、平成28年1月から平成29年9月まで良質住宅なら1,200万円、一般住宅なら700万円、平成29年10月から平成30年9月まで良質住宅なら1,000万円、一般住宅なら500万円、平成30年10月から平成31年6月まで良質住宅なら800万円、一般住宅なら300万円。

特記:通常の暦年単位の贈与税基礎控除110万円との併用適用は可。例:住宅資金の特例1,000万円+通常基礎控除110万円=1,110万円までは贈与税は非課税。

適用条件:贈与を受ける人は20歳以上で所得金額2,000万円以下、自己の居住用に供すること、直系の尊属から贈与を受けること。一定の家屋の要件に該当すること。

一定の家屋:登記簿上の面積(マンションは注意)で50〜240平米、1/2以上が自己居住用建物、中古住宅の場合は築20年以内(マンションなどは築25年以内)、築年数が超過している場合は耐震基準適合証明書などの取得があること、増改築工事も一定の条件の元に対象、土地も家屋とともに取得もしくは建築前の先行取得なら対象(期間注意)。

良質住宅の条件:省エネルギー対策等級4、耐震等級が2以上、免震構造建築物、一次エネルギー消費量等級4以上、高齢者配慮対策等級3以上、このいずれかの基準を満たしている住宅。

--以上。

金額を贈与時期によって変えているのは、特例を終わらせる時期に向かって衝撃が少なくなるように緩和措置を設けているのだろうが、毎度、景気対策などで、延長なり改変されるのであれば、区切りを少なくしてもいいのではないか。

また、中古住宅の流通を促進しようという大きな流れの中、こういう現場の小さな一つ一つの政策では、やはり新築偏重の傾向が出るのはいかがなものか。

既存の住宅を有効に活用してもらおうというのなら、一般住宅と良質住宅の区別、築年数による可否などを無くすくらい思い切って、自宅であることと、所得制限だけという政策にしてもいいのではないか。

税制全般に言えることですが、複雑怪奇にしすぎて、使いづらくなり、かえって、政治や行政の真意を汲みにくいものになっているように思えます。

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2015年06月13日

国も本気で中古住宅の後押しを始めた

宅地建物取引士の免許更新に義務付けられている法定講習。国家資格の更新事務であり、公的な機関(公益社団法人不動産流通近代化センター)が監修している。この法定講習の講義内容は一定の方向に偏ってはいけない性質を持っている。

その法定講習の教科書に「これからは中古住宅の流通促進に寄与するように」という項目があった。新築と中古、戸建てとマンション、所有と賃借、都心部と郊外など、これらが絡み合って、住まいの要素はさまざまである。この中の「中古」を促進するようにと、資格の公的な講習で表明することに違和感を抱いた。

空き家も増加し、中古住宅の流通を促進することは必要であり、間違っているものではない。現場で働く宅地建物取引士に意識させるのは、効果的だと思う。ここまで中古住宅を後押しするとは、行政側も本気なのかと感じた。

中古住宅の流通促進をするために、どのようなことが必要になるのか、今後どのようになっていくのか、法定講習で講義された内容を列記してみます。

1. 住宅性能評価・表示制度

既存住宅の性能評価では、現況調査により認められる劣化等の状況に関すること、住宅の個別性能に関することの2種類があり、これを表示(買主側へ伝える)ことにより、安心して、適正に取引できる環境を整える。※質や状態がいい建物は高く評価され売り主の利益となる。

2. インスペクション関連制度

建物検査、住宅診断など、建築士等の専門家が住宅の欠陥や補修すべき箇所の有無などを客観的に検査し、購入者が建物の状態や品質を把握できるようにする。このことで、安心して購入の判断ができ、購入後の見込み違いやトラブルを防止する。※売り主にも安心。

3. 瑕疵保険制度

住宅に目に見えない、購入するときには分からなかった欠陥に対して保証する制度。取引する時点で保険加入のための検査を行うことにより、取引時に瑕疵を把握し、購入後の安心につなげる。※売り主は売った後は手放れできて負担が少ない。

4. リフォーム関連サービス

既存住宅の購入にリフォームが行われるケースは多く、見積もり、手配から施工、アフター対応まで、質を高め、明朗な状態とし、頼みやすく、トラブルを減少するように環境を整備する。※売却に伴うリフォームにも対応し、より早く、より高く売却できるようになる。

5. 住宅履歴情報

住宅の新築時から使用保有しているなかで、設計図書、点検記録、修繕工事内容の記録を保持し、売却時の適切な評価につなげられるような仕組みを整える。※購入者は履歴が分かって安心、売主は適正に評価されて納得。

以上のような環境を整備したうえ、売主・買主と直接相対し取引に携わる宅地建物取引士が積極的に支援する。このことにより中古住宅の流通の促進を図るというものです。

上記の内容はすべて「建物」に関するものです。従来より土地に関しては、地価評価制度、土地の履歴の整備などが整い、調査もしやすいことから、ある程度の取引支援は現行でも可能であり、土地の取引は円滑に行われている。

ただ、土地としての取引ということは新築住宅の供給(注文住宅の建築)ということになるので、中古住宅の流通促進のためには、遅れている建物側の取り組みを行うということになります。

中古住宅の取引環境が整備され、流通が促進されることは様々な面から見てもいいことです。この流れがどんどん前に進み、早く環境が整うことを願います。

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2015年06月12日

立地適正化区域の内外で格差

今日は昨夜遅くから降り続く雨模様で、梅雨らしい天気になりました。この時期になると、もうすぐ夏の大会(高校野球)だなと感じます。

このように前向きに考えられることばかりだといいのですが、梅雨の時期になると、一番わかりやすいのでは株価の下落、他にも犯罪や病気の増加など、嫌な現象が多くなります。※梅雨の病気にはその名の通り「梅」が有効だそうです。

先日発表された「高齢者の地方移住の推奨」、昨年の「地方消滅」など、人口減少と高齢化社会に向けて、国も地方も民間でも対策が始まりました。本日閣議決定された「土地白書」でも明記されたことから、今後、さらにこの流れは加速すると思われます。

人口減社会へ「コンパクトシティ」有望 15年版土地白書 (日本経済新聞2015/6/12)

政府は12日、2015年版の土地白書を閣議決定した。地方を中心に急速な人口減少が見込まれるなか、住宅や医療・福祉施設、商業施設などを集積して民間・行政サービスを容易に受けられる都市「コンパクトシティ」の形成が中長期的に望まれると指摘した。都市の機能性や利便性の強化を通じて、地価の維持・向上につながる期待もあるとした。

先進的な取り組みとして、富山市の「お団子と串」によるコンパクトシティへの取り組みを紹介した。徒歩圏(お団子)を効率的な公共交通(串)でつなぎ、自動車を自由に使えない人も日常生活に必要な機能を享受できる生活環境をめざしている。

景気が緩やかに回復するなか、全国の地価動向については、住宅地が下落したものの下落率は縮小、商業地は下落から横ばいに転換したと指摘した。住宅地は住宅ローン減税などで需要が下支えされ、商業地では低金利による良好な資金調達環境で投資用の需要が強まっているなどとした。

地方移住を提言されても、そうは簡単に引っ越せないよという方が大半だと言われております。もし、都心部や近郊に住宅を構え、老後も過ごしていくなら、大事なポイントが一つあります。

それは、「立地適正化区域内」で、「都市機能誘導区域」や「居住誘導区域」に指定される見込みがあるかどうか。※先の土地白書でいう「お団子」の中に入れるかどうか。

白書ではネガティブが伴いそうな表現はしていませんが、お団子の中は行政の取り組みもあるが、お団子の外は知らない、地価でいえば、お団子の中は価値が維持されるが、お団子の外は価値が落ちるということになります。

まだ、計画のアウトラインもできていないので、現時点で対象の区域にあるかどうかを調べる手立てはありません。千葉県では、流山市、柏市が先駆けて実施する予定ですが、計画を制定しますという一行のみで中身は未知の世界です。

しかし、お団子の中に入るかどうかは、現状の街を見ていれば、およその確率は分かるもので、これから買おうとする方は、お団子の中に該当する確率が高い地域で買うこと、現在、すでに保有している方は、区域内外の確率を推測し、区域外になりそうであれば、早めに住み替えることをお勧めします。

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資格名称を変更したからと言って

宅建(旧:宅地建物取引主任者、新:宅地建物取引士)の免許証を交付を受けている者は、5年に一度、法定講習を受講して、免許証の更新をしなければなりません。※運転免許証と同じ。

先日の水曜日、この法定講習を受講してきました。本年から業法の改正により免許の名称が変更になり、本年度以降に更新する人には「宅地建物取引士」の免許が交付されることになります。※希望者には更新前でも切り替え可能。

約25年の免許保有で何度目かの法定講習ですが、基本的な講習の構成は変わりません。監督官庁のお偉い方より挨拶があり、紛争事例、税制、法令改正内容の説明の講義が朝から夕方まで続き、最後に免許証の交付が行われます。

今年度は、免許名称が変更になったことから、この点についての講義が重点的に実施されました。

そもそも、業法を改正し、免許名称を変えたのは「主任者」から「士」に変わることにより、倫理観や意識が“自動的に”高まり、消費者保護と業界の発展につながるとのことでした。

主任者から士へ変更するに伴い、三つの規定が新設されました。(内容は要約)

1. 業務処理の原則:専門家として、消費者の利益保護、円滑の流通促進、公平かつ誠実な事務の遂行と関連業務者との連携を行わなければならない。

2. 信用失墜行為の禁止:宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。

3. 知識及び能力の維持向上:取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。

その他、業法の関連項目の改正として、宅地建物取引士は社内の従業者に対して必要な教育(アドバイスなど)をしなければならない、宅地建物取引士に反社会的勢力の関連者はなれない、免許の個人的な住所はシールで伏せてもいい、というものがあります。

そもそも、名称を変えただけで、能力と意識が向上するなら、他の業界でも会社でも名前を変えればいい。名称を変えたとしても、中身が変わらなければなにも意味がない。

そういう批判に関して、行政や業界では、上記のような倫理的な項目を追加したが、新設された内容を見て、いまさらなの?、いままでなかったの?、言われないとダメなの?、と思い、逆に、業界の意識の低さを認めたようなもの。

物件の囲い込み問題を始めとして、業界の模範となるべきトップ企業からして法令違反を行っている現状では、名称の変更などのまやかしや倫理観に訴えることだけでは、消費者保護にも業界の発展にも寄与しない。

自民党の委員会でも、「業界の現状では問題を解決するのは難しいのではないか」という提言まで出される始末。※政治家に言われるほどではないと思いますが。

最近では、家よりも高いクルマや時計もあり、不動産が一番大きい買い物とは言えなくなりましたが、それでも、一般の方にとって、大きな取引(売り買い)であることには違いありません。

そこに携わる者や業界の意識と能力を向上させることは必要であり、安全な取引を行うための仕組みは必要です。その対策が、倫理観や名称の変更ではないだろうというまでです。

個々の会社や人で意識と能力の向上をするしかなく、安全で公平な取引となるように工夫していくしかありません。消費者の方は、ご自身の目で選定する必要があります。※規模の大小と信頼は比例しません。営業所内の会話を聞かせてあげたいくらいです。

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経済に不穏な気配が漂う

円安による物価高により、特に原材料を輸入に頼る割合が高い飲食店は、利益が減少(黒字であればまだいい方か)し経営が厳しくなっているようです。※月100万円の原材料費が月200万円に。

ガソリン代も、一時期安くなっていましたが、最近、毎週のように値上がりし、消費者を苦しめています。※車への依存度が高い田舎暮らしの方はガソリン代だけで月に8万円。

本日の為替相場は、1ドル123円台で推移しております。この円安について、先日、日銀の黒田総裁がなにかを発言し、円安に歯止めをかけたと言われております。

もし、この発言がなければ、1ドル130円台まで円安が進み、さらに、円安の流れに歯止めがつかなくなって、たいへんな事態になっていたかもしれないらしい。

その結果、さらなる円安による輸入物価高が起これば、一般生活にも、企業活動にも悪影響が出たことでしょう。

高度成長期は、輸出による日本経済への貢献が大きく、この思い出が忘れられない団塊世代の政財界の方々は、円安イコール日本に好影響と考えているようですが、世の中は大きく変わり、円安が単純に好影響となる時代ではありません。

むしろ、莫大の利益を上げた輸出企業が利益を従業員や企業活動を通じて社会に還元できない仕組みとなった現在、円安は悪影響の方が大きくなっている。

さらに、長期金利も上昇しております。※一時期0.535%、本日時点で0.5%

長期スパンの金利グラフで見れば、まだまだ低いところで推移していますが、円安に続き、金利上昇もなにかと一般生活へ影響を及ぼしてきそうです。

長期金利の上昇と不動産の関係では、これから購入する人の資金力が落ち不動産価格の下落圧力になります。住宅ローンを変動金利で借りている人は返済額が上昇し家計の余剰資金が減少します。売却しようとしている人には価格が下落することにより、次の購入の資金力低下や家計の圧迫にもつながります。

株式市場は今のところ2万円台を維持しており、日本全体を大きく見て問題が表面化しているわけではありませんが、ダメージが蓄積しつつあり、なにかのきっかけでダウンしてしまう気配がうかがわれます。

最近偶発している地震や火山噴火などの天災地変、世界的な政変や紛争、連日のように報道される凶悪犯罪など、経済事由以外にもきっかけになりそうなことはたくさんあります。

これらの経済的なリスクに備えるためには、資産を分散すること、リスクを分散することです。

経済力のすべてを自宅に注ぎ込まず、購入できる資金力の半分程度の予算で抑えて、残りは蓄えておくと、かなり理想に近づくと思われます。※買わない、保有しないというのもありです。もし買うなら資金を投下しすぎないように。

余談:市の中心地(人口40万人の中核市)、ターミナル駅から徒歩5分から10分程度でも、新築マンションは売れ残り苦戦しているようです。消費者の方は感じているのかもしれません、高額な住宅を買うリスクを。

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2015年06月09日

老後の住処を自由に選ぶために

昨年の「地方消滅」に続き、今年の「介護難民」でも話題を提供した「日本創成会議」。

提言そのままに実現することまでは期待していないのだろうが、有識者のなかで論議、発言がなされ、メディアで取り上げられて、関心が広まるだけでも十分な効果が出ており、これだけでも思惑通りなのではないか。

提言がなされれば、それに対して反対意見が出るのはいつも通り、少子化、高齢化問題では、どんな提言がなされたとしても完璧はありえず、どこかしらには問題点は残されるもの。その問題点を批判し反対するのは簡単だが、提言すること、行動することが大事なのではないか。

提言の要点は、現役を引退したら、都心部での介護医療負担を軽減するため、地方に住み替えてくれという。

都心部では介護施設が不足し、入れたとしても高額な費用が必要となる。医療の供給も足らず、現役世代に優先して回したい。地方に移り住むことにより、医療介護系の経済活動が活発になり、単純に人口が増えた分、経済効果が生まれる(財政負担との兼ね合いは不明)。

これに対しての反対意見は次の通り。

高齢になってからの住み替えは、肉体的にも精神的にも大変。縁もゆかりも知人友人もない地域にはいけない。受け入れる地方側の負担も大きい。究極は「高齢になったら追い出すのはまるで姥捨て山」というものまで。

提言のイメージや負の部分から見れば、その通りなのでしょう。でも、強制しないものであれば、そういう方向もあるよという提言をすることはいいことで、親の仇みたいに批判することはない。

老後になっても、馴染みの地域で暮らしたい、子供や孫のそばで暮らしたい、都心の最先端な感度と便利さを享受したい、というのであればそれでいいし、都心はなにかと騒がしい、物価も高いし、医療や介護も受けづらいから、のんびりと暮らせる地方へというのであればそれでいいのではないか。

人は老いることと死ぬことからは逃れられません。逃れられないなら、どのように迎えるか、どのようにしたいのかを考えておくことが大事。

批判でもあるように、高齢になっていきなり見知らぬ地方へ行けと言われれば、それは確かに腰が重くなり不安もある。住み慣れた地域、便利な都心、現役世代の近くで暮らしたいなら、暮らせるような経済力があればいいだけです。

現役時代から老後資金の手配をしておくこと。これがあれば、残ろうが住み替えようが選択は自由です。むやみに、高額な自宅(住居費)、過剰な教育費の出費をすることなく蓄えておきたいものです。※子を持つ親の心理として教育費が抑えづらければ住居費で、あとはクルマか。

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posted by preseek_shibata at 13:47| Comment(0) | TrackBack(0) | くらしと生活 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする