2015年05月31日

初めての管理組合総会

今日、初めて、「マンションの管理組合総会」に出席した。

不動産営業をしているにも関わらず、今まで参加したことがなく、管理組合総会は未知の世界だった。

管理組合総会は、ほとんどのマンションで、週末に開催される。週末が書き入れ時となる不動産営業を生業にしていると、週末に予定が入るかもしれないと思ってしまう。開催通知が届いても、検討することなく、欠席・白紙委任を提出していた。

これではいつまでたっても参加することはできず、マンションの仲介をすることが多い仕事柄、一度は参加してみないと話にならないと思い、今回、意を決して参加してみた。

業界の総会などと同じく、シャンシャン総会なのかと思っていたが、自身の財産に関わることでもあり、積極的に発言されている方も複数いらっしゃった。

総戸数が100戸を超えるマンションで、理事側を含めて20議決権の参加だった。この割合が大きいものなのか、小さいものなのか、他のマンションの総会に参加していないことがないからわからない。

総会の参加に必要な定数、一般的な議決に必要な議決権数と委任状は集まっていたと思われる。通常の議案では、質問はあったものの議案内容を総会参加者のみで覆せることはできないことから、諦めムードというか盛り上がりには欠けていた。

唯一の見せ場、盛り上がった場面は、管理規約の改正の採決を取ったとき。規約の改正には3/4の賛成が必要とのことで、わずかな人数でも総会参加者の反乱が起きてしまうと否決されてしまう。このため、理事と管理会社側は、この採決のときだけは挙手を数え、可決されたときには歓声があがった。

今回、総会に参加してみて、自身の財産なのだから、やっぱり参加したほうがいいなという感想を抱いた。

今回の管理規約の改正は、内容として否決されるようなものではなく、波乱の要素は小さかったが、各議案(修繕、予算)の内容は把握しておいた方がよい。

今回のマンションに限らず、どのマンションでも問題になるのは、長期修繕計画に関すること。修繕の必要有無、予算という工事そのものと、計画に影響を与えかねない滞納者問題。

管理会社はしょせん他人事(人の財産)であり、輪番制の理事では継続的な対応ができず、滞納者問題は先送りにされがち。しかし、自身の財産に影響することだから、対応していきたい、対応していかなければならない。

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住宅双六に揺り戻し、崩れる郊外戸建て相場

週末、街中をクルマで移動していると、建売住宅の販売現場、ステ看をあちこちでたくさん見かけた。

「330万円値引き」「200万円値引き」「6月中の決済(引渡し)条件で大幅値引き」という直接的なお金面の記載が目立った。

この他にも「購入されると家族でハワイ旅行にご招待」から、クルマや家電、建物のオプションなど、間接的な値引きで注目を引きつけるものもある。

都心部を中心に利便性が優れているマンションは、新築中古を問わずに高い評価を受け、売れ行きがよいと聞く。

その反面、郊外の戸建て、特に供給過剰な建売住宅は、大幅な値引きで相場から逸脱した安値で売られている。

今日、情報を入手した中古の戸建て2件。

どちらも築年数が新しく、外見からの雰囲気も良くて、2500万円前後の値付けがされて販売されている。

この中古戸建ての近くでは、冒頭のような大幅な値引きで販売攻勢をかけている建売住宅がある。この価格は2000万円前後である。

2件の中古戸建ては、周辺雰囲気や建物の様子からおそらく建売住宅で販売されたものと思われる。これが、新しいとはいえ、建売住宅よりも500万円近く高い価格では、販売活動は厳しくなる。

昭和高度成長期を支えた団塊世代の方々は、地方から首都圏へ出てきて、住宅双六の通り、郊外に庭付き一戸建てをゴールにしてきた。


今、この住宅双六に揺り戻しがきている。

郊外の一戸建てで育った現役世代。ライフスタイル、仕事環境などの変化により、郊外から都心部へのマンションへ流れている。

子供が巣立ち二人暮らし、そして、介護や死別など単身世帯となって、庭付き一戸建ては広すぎて、使いづらいものとなった。

子供に近づく、段差が少ないマンション、生活利便性が高い都心部へと、親世代も移り住む人が増えてきた。この時、親世代は戸建てを売却することになる。

大量に供給される建売住宅、移り住むために売却される戸建て、都市部へと移り住む現役世代と団塊世代、穴埋めする世帯は人口減少でいない。

この需要と供給の関係になっている郊外の戸建て市場は、今後も厳しくなることが予想される。

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戸建てが最適な期間は10年程度

人生で、戸建てが住宅として最適な時期は10年から15年くらいである。

現在、3年生と1年生の高校生二人の子供がいる。

上の子は、すでに大学が内定(体育会系で)し、高校の卒業前から入寮することになるらしい。

下の子は、特に先が見えているわけではないが、現在の近くから通える範囲の大学や専門学校は少ないため、進学先によっては独立していくかもしれない。

あと3年もしないうちに、二人の子供が巣立ち、夫婦二人の家族構成となる。共働きで家にいる時間も少なく、庭の手入れをする余裕もない。

子供が小学校に入る前くらいからは、戸建ての方がなにかと便利だったかもしれない。

しかし、子供が高校卒業した後は、マンションの方が住宅としての適性が上回る。生活との相性がいい。

あるじがいなくなって荷物部屋と化した子供部屋。広い家は掃除するだけでも大変で、必要以上には要らない。

戸建てでは、庭の手入れも大変で、外のことは管理会社がやってくれるマンションの方がなにかと楽である。

高齢になってくると、段差がないマンション、生活な便利な都市部の方がなにかと暮らしやすい。

人生全体の住宅変遷を考えた場合、結婚する前から結婚前後、子供が生まれる前は、賃貸住宅もしくは手頃なマンション。

子供を授かる前提であれば、結婚前後から戸建てを購入するのもいいかもしれない。

子供が大きくなって巣立った後は、マンションに移り住む。このような流れがいいのではないか。

これを成功するための秘訣は、購入した住宅を、速やかに見込んだ金額で売却できる(貸すことができる)ことである。

売りやすい、貸しやすい住宅を購入することが大事であり、価格が大幅に下がりそうな住宅は避けておくことが賢明になる。

もしくは、売れる、貸せるを気にしなくても進める程度に、自宅への資金投下を抑えておくことです。

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2015年05月26日

空き家対策特別措置法

昨日今日と新聞のTV欄を眺めていると朝や昼のワイドショーから夕方・夜のニュース番組の概要に「空き家」という文字が目立っていた。

これは、本日5月26日より「空き家対策特別措置法」が全面施行されたためであると思われる。

同法は、放置しておくと倒壊したり、衛生上問題があったりする危険な空き家の所有者に、市町村が空き家の撤去勧告、命令などを出すことができる権限の法的な根拠となるもの。

市町村は、まず、空き家への立ち入り調査を行い、危険と判断すれば「特定空き家」に認定して、所有者に修繕や撤去の指導→勧告→命令することができ、最終的には代執行まで行う。

撤去勧告、命令を出す判断基準は、「建物が著しく傾いている」「屋根や外壁に脱落、飛散の恐れがある」「看板などが外れて落ちそう」「ごみの放置などで多数のネズミやハエなどが発生している」「多数の窓ガラスが割れたまま放置されている」「シロアリが大量発生して周辺に飛来し悪影響を及ぼす恐れがある」などを挙げている。

敷地に住宅があると土地の固定資産税が最大6分の1になる優遇措置が空き家を増やす要因になっていると言われてきたが、市町村が特定空き家として勧告すると優遇措置適用の対象外となる。

総務省の調査では、全国の空き家総数は2013年時点で820万戸あり、そのうち賃貸や売却の対象外の居住者のいない住宅は318万戸で10年前の1.5倍に増えているとなっている。

人口と世帯数の減少、新築の大量供給の継続、建物耐久性の向上(長期利用)、日本経済の縮小など、さらに空き家は増加する要素しかない。

税負担も増え、不動産市場に明るい展望が見えないなか、空き家を所有している人は、早めに利用するなり売却するなり対策に動くことが大切になる。

住宅を購入しようとする人は、このような状況を考え、不動産にお金をつぎ込む度合いを弱めておくことをお勧めします。

空き家対策特別措置法による定義
○ 「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいう。
○ 「特定空家等」とは、1.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態、3.適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態、にある空家等をいう。


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2015年05月25日

社会が変われば住宅スタンスも変わる

人口減少・少子高齢化社会に入り、日本の経済も縮小傾向となった現在、なにかと高度成長期の名残が残る住宅への考え方を変えていく必要があるかもしれません。

高度成長期の特徴である「終身雇用、年功序列、右肩上がりの収入」は崩れつつあります。この雇用と収入を前提とした住宅ローンも変えていかなければなりません。

一般的な住宅ローンは最長35年まで借りられます。借入期間35年で住宅ローンの申し込みをする際に、自らに対して「今後35年間、本当に今以上の給料をもらい続けられるか、少なくとも収入は下がらないか、解雇されないか、健康でいられるか(働き続けられるか)、会社の業績は安定しているのか」と尋ねてみてください。

大丈夫と言い切れない(不安を感じた)方は、35年という期間を短くし、このくらいの期間ならいけそうだと思えるところまで縮めることをお勧めします。

もしくは、返済額をどう転んでもこの金額なら大丈夫でしょ、と思える金額になるまで借入金額を抑えるという考え方もあります。

「住宅ローンの返済が苦しくなったら売ればいい」と、不動産価格が右肩上がりに上昇する時代であれば考えられました。しかし、人口減少、景気後退、経済の縮小などから、基本的な流れとして右肩下がりとなってしまった不動産価格の動向を考えれば、売却してチャラにするという発想は捨てなければなりません。

住宅ローンの返済が苦しいという理由以外にも、なにかしらの事情や生活の変化から、自宅を売却することが必要になることがあります。

このとき、売却しなくても大丈夫、いくらで売れても大丈夫という状態、すなわち、借入金がないか、売れなくても住み替えに影響しない程度の返済内容にしておければ、進めていくことができます。

背伸びした(余裕がない)住宅の購入は、人生のリスクを高め、チャンスを逃してしまいます。住宅に求める内容は、自身や家族の状況により変化します。無理した購入は、その変化に対応することができません。

リスク的な考えであれば、隣人(マンション内)とのトラブル、罹災する、マイナス的な事情では介護、手狭、古い、プラス的な状況では栄転、留学、隠居など、売れれば住み替えると悠長なことではなく、売ることの必要性に迫られることがあります。

このようなリスクや可能性など将来的なことを考えて、それでも、予算を上げるというであれば、それは個人の価値観であり、自身の責任と意志ですから、とやかく言うものではありません。

どのような状況になっても、最悪、逃げることができるような身軽な状態にしておくこと、このスタンスが、いい意味でも悪い意味でも大切なことになってきます。

住まい探しをしていくなか、地域性(交通や生活の利便性や環境)、土地や建物の不動産そのものの希望を考えていくと、どうしても予算が増えていってしまいます。

少なくとも、これから購入する方は、今その時(購入する時)の満足感の前に、これからのリスクを考えてみることが大事だと思います。

日本の経済や社会を考えた場合、大事になるのはキャッシュフロー(現金)です。現金の重みが大きくなりますので、資産配分を不動産(自宅)に偏らせないこと、現金を目減りさせる借入は減らすことです。

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乱れる不動産相場

先週の週刊現代につづき、ライバル誌でもある週刊ポストより、行き過ぎたマンション価格の特集記事が組まれました。

週刊ポスト2015/6/5号(5/25発売):[アベノミクス「ドーピング相場」の限界] マンション相場に大暴落のサインが出た。「完売御礼」看板が立ち並ぶ裏で既存物件は値崩れ寸前。

ー売りたくても売れないローン地獄、担保割れで中小企業経営者は廃業危機ー

「高級マンションが飛ぶように売れている、アベノミクスで不動産バブルがやってきた――そう煽る新聞、雑誌の報道が氾濫している。だが、踊らされてはいけない。不動産市場に起きている異変を緊急レポートする。」

記事の概要は、次の通りです。

現在好調なマンション相場は、アベノミクス(金融緩和)がドーピングというカンフル剤によるもので、真の実力が伴っていない。クスリに頼ったこの相場はいずれ瓦解するが、その兆候が出始めていると。

なにがカンフル剤なのか、現在のマンション価格がどのように形成されているか、今後どのような道をたどるのか、興味ある方は同誌を手に取ってください。

記事内では、国債暴落により金利が上昇すると「すでに住宅ローンを組んでいる人の金利が上昇して住宅ローン破産の危機」というくだりがありますが、これは組み方次第の面もある。

それよりも、これから借りる人、すなわち、これから家を購入する人への影響が大きい。金利が上昇すれば、返済額は増え(借入金額は減り)、購入金額は低下する(不動産価格は下落する)。

また、不動産価格の下落で、担保価値が下がり、そのため廃業危機にと結びつけるのは行き過ぎ。※景況や消費低迷、円安物価高などの根本的な理由の方が大きいのではないか。

昨日、松戸市内のとある中古戸建てのご見学に立ち会いました。すぐ近くでは、パワービルダーの建売住宅が完成し、現場で販売活動を行っていました。

中古戸建ての方が敷地は広いですが築年数30年を超え、建物内部はフルリフォームが必要と思われる状態。これで新築との価格差はわずかしかないのですから、購入者は建売住宅の方へと流れるのは自然の道理。

逆に考えると、新築住宅の価格から、内装リフォーム工事費用と築年数による構造躯体の評価減を差し引いた金額が中古戸建ての評価となり、それは土地の評価を下回るものとなる。※まだ使える中古戸建てでも土地で売った方が高くなる。

パワービルダーの建売住宅が戸建て相場を破壊しているのは事実ですが、現実に新築建物をその価格で提供できるという現実もあるのですから、中古戸建ての価格を下げるしかない。

郊外の戸建て、都心部のマンションという極端に明暗が分かれた相場もあれば、その両者の要素を持つ相場もある。今、市場は全体的に一方へと進むというものではなく、あちこちにバラバラに進んでいる。

購入しようとする不動産、売却しようとしている不動産、それがどちらに進んでいる種目なのか、見極めておくことが必要です。

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2015年05月23日

囲い込み問題は悪質に進化していた

ウィルスに薬を投与しても、しばらくすると耐性ができて効かなくなるように、そもそも悪さをする人や会社は、規制をしても、それをかいくぐる技を身につけ、より強く進化?して、悪さを重ねることになる。

1ヶ月前に「物件の囲い込み問題」が雑誌で特集された。実名でやり玉にあがった会社が最大手で政治力もあることから、行政は見て見ぬふりをして不問とした。メディアは大スポンサーであることから後追い記事を掲載することはなかった。

それでも、掲載された雑誌が経済誌ではトップクラスであったことから、取り上げられた会社では、目に見える、分かりやすい「物件の囲い込み」は行われなくなった。

しかし、この会社の考え方は、いけないことをしたから改善しようというものではなく、ばれてしまったからばれないようにやり方を工夫しよう、という発想だったらしい。1ヶ月もの時間があれば、より高度(悪質)に進化を遂げるには十分である。

ことの発端は、昨日の午後から始まった。MのR社へ物件の確認、「紹介っ可能っすよ、地図を送ります」と情報提供には積極的で、この時点では囲い込みと認定されるようなことは行われていない。

その物件の状況やお客様の生活(住まいへの要望)などを打ち合わせを行い、お客様より本日ご見学させてほしいという意向を預かり、MのR社へ今朝一番で申し出を行った。

まず、午前10時までは営業時間外のアナウンスになるため、申し出の一方は早出をして午前8時にFAXにて提出した。案の定、午前10時を過ぎても、うんともすんとも連絡がなく、こちらから電話しても「担当者は接客中」との回答で取り次がれない。(外から偽名で電話すると担当者が出たので居留守を使われたことを確認→囲い込みの進化)

この間も、お客様は見学ができるのかどうか、何時になるのか分からないので、動くことができず、予定を組むこともできずに自宅待機。そして、午前11時頃、先方の担当者とようやくつながることができた。

見学の申し出を改めて行うと、担当者からの回答に驚いてしまった。

「見学するにあたり、見学者の年収、勤務先、年齢、家族構成、健康状態、借入状況を教えてください」「見学して気に入ったら5月・・日に契約できますか?(期限ではなく期日指定)」「これを審査・検討させていただいたのち、ご見学していただくかどうか決めて連絡します」とのこと。

見学する段階から個人情報をペラペラしゃべれないし、見学した上で購入するかどうかを決めるのであり、この段階から契約の期日まで指定され、これに対応できない、審査に合格しないと見学できないなんて、異常なことである。

結局、この内容を確認したいのではなく、見学をさせたくないというのが本音であり、見学しなければ契約まで至ることもなく、結果的に「物件の囲い込み」と同じ効果が得られる。しかも、情報は提供しているのだから「物件の囲い込み」はしていないというアリバイも作れる。※同じMのR社の柏店では何も聞かれずに「どうぞどうぞ案内してください」と気持ちよく鍵を貸してくれたので、会社ぐるみというよりお店かユニットか個人単位の問題。

こういうことを平気で行える神経、悪党クラスの度胸がなければ口にも出せないはずである。以前に他社の人からその人のことを評して「チンピラね」と聞いたことを思い出した。

お客様にそのまま話したら、お客様の方が心得ていて「出したくないんですね、それならその物件はいいです」とお断りになられました。

販売されている金額満額でも購入されようとしていたのに、ご縁をもつことができなかった。結局、この物件はいくらで売れるのだろうか、もし値下げしての契約になれば、その損失分がMのR社の収益へと転換されたことになる。

なお、この問題が起こった後も、素知らぬ顔で囲い込みを続けている猛者の会社(大手)もある。悪質に囲い込まれるなら、最初から情報を出されない方がいいとも思った。

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マイナンバーと不動産取引

会社の決算業務を依頼している会計事務所より「マイナンバー制度」説明会の案内状が届いた。

社内総務的な部分でわずかに手続きがあるかもしれませんが、個人的には、マイナンバー制度を気にするほどの収入も資産もないことから、さほどの危機感(興味)を持たずにいました。

会計事務所の担当税理士さん曰く、今は税務や社会保険関係のみだけど、近いうちに、不動産取引や住宅ローンの借り入れなどにもマイナンバーが必要になってくるだろうとのこと。

不動産取引では、犯罪収益移転防止法により不動産契約時の本人確認が業務として必要となっております。

住宅ローンの借り入れを始め、預貯金の払い出しなどでも、金融機関で本人確認が行われております。

これに加え、不動産取引をした際に、本人確認と同時にマイナンバーをお客様(消費者)より聞き取り記録しておくことが求められる。

さらに、不動産取引の内容をマイナンバーと併せて申告するまで求められるかもしれません。

実務的に考えれば、不動産登記をする際に、法務局へマイナンバーの通知が必要となる、というのが現実的なところでしょうか。

法務局へマイナンバーを知らせると、不動産取引した事実がマイナンバーによって紐づけされ、税務署、市町村役場、県や国などから実態を確認できるようになります。

金融機関の住宅ローンを始めとした取引内容もマイナンバーで紐づけられることから、金融資産(負債)と不動産や債権など、資産状況がすべて把握されるということになります。

これを聞いて、どういう思いを抱かれるのか。

先にも書きましたように、気にするほどの収入や資産がない方は実害はないと思われます。ただ、気味の悪さを感じてしまうことはあるかもしれません。

不動産取引でも、不動産業者、司法書士、取引関係者などが、マイナンバーを知りうるということを、気味の悪さも相まって抵抗を感じる方もいらっしゃると思います。

お客様と不動産会社では、そもそも信頼関係が大事ですが、さらに、安全性も問われるようになってきます。

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2015年05月21日

マンション価格高騰の裏では

今週は、雑誌、ネットで不動産市況を取り扱う記事が多く、市場の潮目が変わるときなのかと感じております。

次の流れが、良い方向に進む(2020年の東京五輪まで上へと突き進む)のか、悪い方向に進む(消費税の再増税や景気悪化や経済情勢の変化により下へ落ち込む)のか、専門家でも予想は分かれます。

不動産を購入する人、所有する人、売却する人、所有しない人、それぞれのポジションで、さまざまな見解もあろうかと思われます。

ここで右か左か、進むか退くかの判断により、次の段階での明暗を分けることになります。最終的には、各自の判断になりますが、どれかひとつの見方に偏ることなく、さまざまな角度からお考えください。

目についた記事の概要をご紹介させていただきます。

1. 庶民はもう「買えない」マンション暴騰(週刊東洋経済2015/5/23号、特集「不動産 マンション バブルが来る!?」より)

■「収入倍率10倍 マンションが買えない」歴史的な低金利で消費者の購買力が高まっている。数年前は7000万円が上限だったが、現在は8000万円でも買うようになった。郊外でもターミナル駅直結などの物件は強気の値段でもあっという間に売れた。世田谷区や目黒区ではもう買うことができず、多摩川を越えて川崎方面に逃げる人が増えている。

■「郊外マンションも値上がり」柏駅直結?(雨には濡れない)のタワーマンション(建築中)が取り上げられていた。「正直、当初はありえない価格だった」と言われるが売れ行きは好調。他の郊外エリア(千葉埼玉)でもミニバブル期の水準は超えている。とはいえ、建築コストの比率が高い郊外エリアでは建築高騰を価格に転嫁することはできないため、面積を狭くするなど総額を抑えるようにしている。

■「中古マンション 本当に買いか」新築マンションの価格上昇は中古マンション市場にも影響を与えている。新築よりも利便性(地域)にこだわる傾向が強まったことにより、利便性が高い中古マンションの売れ行きは好調。2012年から中古マンションの平均価格は右肩上がりになっている。※不動産市場の底である平成15年前後に供給されたマンションでは値上がりしている事例も多数(都心部・郊外一等地)。

■「郊外で進む戸建てデフレ」これまた千葉県北西部の東武野田線(アーバンパークライン)沿線での新築建売が取り上げられていた。パワービルダー(プライベートブランドと同じPBと略されるのはなんとも皮肉)による過剰供給と大幅値引きで戸建て市場は郊外の戸建て市場はガタガタであると。新築マンションに引っ張られるプラス面と激安建売住宅に引っ張られるマイナス面の両方の影響を受けるのが中古マンション市場。あまりにも建売住宅が強い地域では中古マンションも通り越して新築マンションまで引っ張られる。

2. 新築4カ月連続前年比割れ…不動産バブル「崩壊」衝撃データ(日刊ゲンダイ2015/5/20号)

■「早ければ夏から」と専門家 4月の首都圏新築マンション発売戸数が前年同月比7.6%減(4カ月連続で減少)、4月としては25年ぶりの低水準を記録したことに業界関係者や専門家が危機感を募らせている。

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低金利で購入予算は伸ばしやすいが、果たしてそれでいいのか。都心部の価格高騰は海外資金の流入や富裕層の相続税対策という要素もあるが、一般的な実需層も予算を伸ばしているからこそ、マンション価格は上昇しているのだと思われる。

マンションに限らず不動産やハウスメーカーの営業マンは、いかに予算を引き伸ばせるかどうかが営業力そのものに直結している。特に最新設備を揃えた新築の場合、建物の良さでテンションを上げ、その盛り上がりに乗じて予算も上げるように誘導してくる。

年収500万円で借入金額3,000万円、年収700万円で借入金額4,000万円。営業マンは大丈夫、大丈夫と言うが、どこが大丈夫なのか。金融機関から融資は受けれるかもしれない(大丈夫)、買ってくれれば(営業マンは大丈夫)ということなのか。

都心部で買う人は、もっとすごい収入を稼いでいるのでしょうが、それに比例して借入金額も大きくなっているのではないか。そのものすごい収入が返済終了まで続くのか、スキルはあっても疲れないのか、状況は何年何十年と変わらないのか。

50歳代(60歳まで)の完済、収入の3〜4倍程度の借入金額(購入予算)、購入時の世帯それぞれの状況にもよるでしょうが、この程度がいいのではないかと。市場・経済がいい方に進む分には問題ないのですから。

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2015年05月18日

どっちが正しいの?(これからの不動産市場)

相場に関する格言で、「極端な強気と弱気が混在し始めたらピークである」、という趣旨のものがあったかなかったかはわかりません。

ここ最近、不動産相場、市場に関する話題で、もっともっと上がるというような強気のものと、大暴落するというような弱気のものが混在している。

どっちが正しいのか、どっちも正しいようにも思え、結局、終わってみないと分からないのかなと割り切るしかない。

目についた話題(特集記事)を紹介します。

大特集 あなたの財産がパーになる前にすべきこと 2015夏「不動産が暴落する」全情報 これからは「家を持っている方が負け」(週刊現代5月23日号)

特集見出しより「結局は投資マネーが引き起こした束の間の夢なのかー都市部で局地的に起きている不動産バブルがすでに危険水域にあることを示す兆候が、そこかしこで見られる。暴落の訪れは意外なほど近い。」

業界では、実力とかけ離れた値段の物件が出てきたから、相場はいつ崩れてもおかしくないと話題に。東大のスパコンによる解析でもバブルと同じ傾向にあると示唆。金融政策や海外の投資マネーの影響で不動産バブルの崩壊も。

地方はもちろん、都内の郊外住宅地でも、相続した不動産が負担になるケースが増加している。そんなお荷物物件が当たり前のようになっていく今後は注意が必要。

不動産・マンション バブルが来る!?(週刊東洋経済2015年5月23日号)

特集見出しより「都心で次々と立ち上がる再開発プロジェクト。マンションでは価格上昇が郊外にまで及び始めた。この活況はどこまで続くのか。」

“湾岸タワーマンションの高騰がまだ続く理由” 実需と投資の両方が好調な足元は、デベロッパーにとって絶好のチャンスだ。公共工事の増加で施行費が高水準であることも、マンション価格を上げる動機となっている。東京オリンピックまで、あと5年。湾岸タワーマンションの価格が下げ止まる様子はまだ見られない。

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一方では、今年の夏、不動産は大暴落する(都心部でも)と推測し、もう一方では、不動産の高騰(都心部限定だが)がまだまだ続くと強気の姿勢。

あくまでも予測のため、状況やデータの取捨と捉え方次第でどちらの見解もできる。

共通して言えるのは、不動産だけ、日本だけで考えることはできなくなっており、金融との兼ね合い、世界経済や国際情勢などに影響されるということ。

都心部は象徴的だが、都心部から近郊、地方へ、新築から中古へ、売買から賃貸へと連動しており、うちは金融や世界とは無縁だからとは対岸の火事のように眺めているわけにはいかず、自ずと巻き込まれることになる。

投資家は考え方でスタンスを決めればいい。一般の実需(自宅)の場合、いざとなっても動けるように身軽な状態を維持することが大事なことになる。

借入金額(残高)をなるべく少なくする、売りやすい地域や不動産にする、現金残高を維持する、ということが、リスクへの対応策となる。

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2015年05月15日

皆さん、予算上げ過ぎ〜

「妻が新築マンションじゃなきゃイヤと言って譲りません」〜奥さんの説得には数字を示すことが大事です〜(日経ビジネスオンライン/2015年5月12日)をとても面白く読ませていただきました。

記事は、新築がいい、面積は80平米以上なければいや、(豊洲のマンションを買った友人に触発されているのでエリアはおそらく都心)、と主張して譲らない妻をご主人がどのように説得するかという内容です。

モデルルームを見に行って、素敵な物件を見て「もうここしかないわ!」と思い込む。

「やっぱり新築よね。中古? 何で、私が中古なのよ」と気持ちが高ぶっていく。営業マンも銀行も、いけますよ、買えますよとプッシュしてくる。

記事では、奥様の喜ぶ顔が見たいからというあまーい夫婦なので、買ってしまいそうになるところを、ちょっと待った!と止めている。

止める理由、住宅購入への考え方から住まいの選び方まで、詳しいことは記事をご覧ください。

どこかのサイトか雑誌か忘れましたが、FP(ファイナンシャルプランナー)が、かじれる親のすねはとことんかじりましょう、というような趣旨の記事を書かれておりました。

あ、こうやって、持てる階級と持てない階級が分かれていくだなと思い、さらに、親のすねをかじり過ぎて、親が長生きや介護・医療で老後資金に困って、子供に戻ってこないのか心配になった。(住宅資金の提供は受けるも、親が困ったときには知らん顔、ができるならいいのですが)

金銭的に余裕があるなら、やっぱり新築がいい、住むなら都心ね、広さは、採光は、駅からの距離は、生活施設は、地盤は、などなど、高くてもより良いものを買うのは構いません。

資金提供をしても老後資金にまったく困ることがなさそうであれば、資金提供を受けて、より満足するものを買うのもいいでしょう。

しかし、将来どのようなことが起こるのかまったく分からない状況の場合、より資金を抑えて身軽にしておくことが、自身や家族の生活を守ることになります。

親御さんから援助を受けても、予算を上げるのではなく、借入金を減らす方向に使うべきかと。余力で貯蓄するなり、返済を早めるなりして身軽になっておくべきです。

収入の5倍、7倍の借入金額(購入金額ではなく借入金額!)なんて大丈夫なのでしょうか。借入金額は収入の3倍、4倍、もしくは、購入金額が収入の3倍、4倍くらいだと安心だと思うのですが。

さらに、早ければ今年の夏、通常なら来年から再来年をピークに、不動産価格は下落すると言われております。

10%下がるとしたら、5000万円の10%で500万円、3000万円の10%で300万円、その差200万円。高額になればなるほど、下落したときの金額は大きくなります。

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2015年05月14日

アパート空室問題は大家さんにも一因が

クローズアップ現代「アパート建築が止まらない〜人口減少社会でなぜ〜(2015年5月11日(月)放送)」を見ました。※録画のため時差があります。

放送内容は、空き家が増加しているのに、アパートの新規建築が進み、さらに悪循環へと陥っている。

この元凶であり、問題なのは、“サブリース”形式のアパート運営方式と、それを強引かつ詐欺まがいの方法で売り続ける住宅メーカーと断罪。

コメンテーターの長嶋修氏は、政治と行政の住宅に対するあり方そのものが問題であるとしている。

この放送を見ていて、まず思うのは、以前から指摘されていた政治や行政の無策ぶりが如実に現れているということ。

国家レベルでは、空き家が増加(近い将来3分の1は空き家に)している現状を考えず、住宅の総量を規制しないこと。※賃貸住宅を建てるにしても、量は抑えて質へと転化させるべき。

地方レベルでは、建てられるエリアを絞るべきにも関わらず、逆にエリアを倍増させた(放送で取り上げられた羽生市)。そして、インフラ維持のため財政支出が増加し、市の財政を圧迫することになった。

アパート建築を持ち掛けることは、住宅メーカーの営業であるから否定はされない。「空室保証」を「家賃保証」と誤解させる営業手法の問題。※上場企業など規模が大きいほど悪質度とモラルは低下するという反比例の法則。

ただし、放送でもきちんと流されていたが、契約書類にも、家賃そのものは保証しない、2年毎に改定する可能性があるということは表記されている。

契約書を読まない、楽観的(自分に都合がいい)解釈をする、説明と文言が違った場合に口を信じる(文章を信じるべき)、会社が大きいから大丈夫と根拠ない過信をする、など、建築主にも半分は問題があるのではと思った。

さらに、見渡す限り、農地と住宅しかない(賃貸需要がない)地域の農地にアパートを建てても入居者の確保は難しいだろうという感覚がない。※賃貸経営をする経営者であり一般消費者とは違う。

建てるのであれば、安易な保証などを信じず、最悪の展開まで考えてリスク保全をするべき。ましてや、需要(人口)は減って、供給(空き家)は過剰になると分かっているのだから、なおさらのことです。

同放送は、NHKオンデマンドでご覧いただくことが可能です。

「全国で深刻化する「空き家問題」。とりわけアパートなどの賃貸住宅は5戸に1戸が空き部屋となる一方、新規の建築は増え続けている。そのおよそ半数を占めているのが、住宅メーカーや不動産会社が提案する“サブリース”形式のアパート。会社は、空き部屋があっても「30年家賃保証」するとして、土地を持っている農家などにアパート建設を提案。土地の持ち主は税金対策にもなるしリスクも少ないと、多額の借金をしてアパートを建て、運営を会社にまかせる。しかし、取材を進めると、想定されていた家賃が保証されないなどとしてトラブルが相次いでいる。また、実際の需要を超えて、次々と新しい賃貸住宅が建設され、地域の空洞化が深刻な状態となる地域も出てきている。増え続ける「空き部屋」を通じて、日本の住宅政策のあり方を問う。NHKオンデマンドより」

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2015年05月08日

じっくり好条件で売りたいなら

中古マンション(戸建ても土地も)を売る場合の流れは、まず、不動産会社(仲介)へ、売却の相談を持ち掛けます。

最近は、オンライン一括査定という仕組みが定着し、ネットを通じてたくさんの会社へ同時に持ち掛けることができるようになりました。

一括査定依頼を行うと、5〜10社程度の会社から一斉に、電話(何度も繰り返し)、メール、郵送、そして、突然の訪問(とっぽうと呼ばれる)が行われます。

日常の生活や仕事ができなくなるくらい怒涛の営業攻勢がかかり、キレてしまうくらいの精神状態になりますが、そうはいっても売らなければならないため、どこかしらの会社を選びます。※最近は複数の会社を選ばれる方が増えました。

運よく(強引に)、査定を行うことができることになった担当者は、対象物件の比較となるデータや現在の市場状況を調べ、物件の状況と照らし合わせて査定価格を算出して提示します。

売主は、その査定価格と市場動向、売却の事情などを総合的に考えて売り出し価格を決定し、不動産会社へ売却の依頼を出します。

査定価格とは、一般的な市場動向と時期であれば1ヶ月〜3ヶ月程度の期間で売却ができる金額の目安になります。

不動産会社と担当者にとっては、一刻も早く終わらせたいというのが本音です。従って、売り出し価格をなるべく査定価格に近づけたい。できれば、査定価格のまま始めたい。

このため、なるべく売り出し価格を抑えさせ、さらに、査定価格も低めに出していれば、早く、かつ、より好条件で売却できたと売主にも喜んでもらい、自身の成績をあげ、手間を減らすことができます。

売却金額の100万円は、売主から見たら約100万円(諸経費・税金は別)です。不動産仲介担当者から見れば3万円の違いです。さらに大手仲介会社では、3万円入金が増えても給料にはほとんど影響しません。

収入が増えないのであれば、とっとと終わらせてしまいたいとなります。※担当者が悪いのではなく、当然の心理です。

大手仲介会社は毎月毎月(半期末や年度末はさらに強く)ノルマがあり、月末に数字が足らない場合、上司(さらにその上)からお説教をいただくことになるため、なんとかその月に(契約を)入れようとします。

大手仲介会社で「できる営業マン(成績優秀)」とは、売り出し価格をなるべく抑えることができるかどうかで決まります。逆説的に考えれば、成績優秀な人や会社、店は、これが上手ということです。

多少安くてもいいから早く売りたい、という方であれば、大手仲介会社がいいかもしれません。

時間に余裕があって、じっくり、少しでも好い条件で売りたい、という場合は、大手仲介会社よりも販売力のある会社や売り主により沿う会社を選ばれることをお勧めします。

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2015年05月03日

家のプロが秘密をぶっちゃける?

行楽日和が続くGW。事務所はスタッフが休みで雰囲気はお休みモードですが、個人的には毎日仕事で特に変わらない日常を過ごしており、昨夜は、ごく一般的な過ごし方「家でテレビ」でした。

昨夜、TBSテレビ「ジョブチューン、アノ職業のヒミツぶっちゃけます!」で「家にまつわるプロフェッショナルが大集合!『家』3時間SP!」が放送されました。

※「ジョブチューン」とは、様々な職業の“プロフェッショナル”が、自らの“職業のヒミツをぶっちゃける”という独自のスタイルの新型職業情報バラエティ。(TBSサイトより)

放送された内容を列記しますと、以下の内容でした。

・とてもすてきな家を建てていますよ(という工務店の宣伝としか、すてきな家でしたが放送というよりコマーシャルのように感じました)

・キッチンなどの水回り最新機能の紹介(技術進化をしていかないといけないメーカーのつらさがひしひし)

・耐震性の強弱と間取りの関係(プロならみな既知の内容ですが、とても基本的なことで大事な内容。模型や実験で大切さを伝えて好感)

・ネットに掲載されている賃貸物件情報はオトリと断言、反響を受けてから成約までの営業手法を公開(営業としては特に目新しいものではないが、テレビ受けしそうな内容)

・庭もインテリア家具も内装も、良いものは高い。高いけど、やっぱりいいな。一流の大工や技術を持つ人が作るものはいいな、高いけど長い目で見たら。

・現在、都内で注目のエリアは北千住。都心への交通路線が充実し商業施設も増えて利便性が高まる、その分、地価も上昇した。(すでに前から言われているエリア、言われたら遅いので、まだ認知されていないエリアを)

・狭小住宅、リノベーション物件など現在の住宅トレンド紹介。利便性が高い地域で暮らしたい、でも、価格が高い、それなら物件で工夫しよう、古さ、狭さをプロの知恵と最後は思い切った割り切りで(良い意味で)。

さらに、私自身がもっとも気になって、頭に残ったのは次の二点。

■木造三階建て、建売住宅などの欠陥住宅の実情。正直、この内容を見たら、怖くて手が出せなくなるのでは。外壁のヒビなどから、どのような問題があるのか、とても興味深い。

■不動産価格のピークは2020年と断言。買うなら2020年以降でというのは良かったと思いますが、実際のピークは2017年の消費税の再増税時期前までかと。

2017年をピークに、2020年まで良くて横ばい、緩やかに下降し、東京五輪終了後、下落に拍車がかかる。この話そのものは都心部や横浜などの富裕層エリアでの話で、郊外の一般エリアでは上昇そのものが起きていない。

今朝、新報道2001で、ニュージーランドの住宅価格が爆発的に上昇していると取り上げられていた。上昇した理由は中国人の「爆買い」。オークションでは100万円単位で競り上がり、売主希望値の1000万円オーバーで落札されることも。

また、本日の日本経済新聞では「豪、住宅違法購入を厳罰化 中国人投資に歯止め」という記事も掲載され、中国資本による不動産価格への影響は国際的な影響を与えていることが分かる。

都心部で不動産が過熱気味なのも、ニュージーランド、オーストラリアと同様に中国資本の影響が大きい。

余談:テレビ朝日で「ぶっちゃけ寺」という番組が始まり、今、テレビでは「ぶっちゃける」というのがキーワードになっているのか。

さらに余談:このような番組が放送されると「テレビでこう言っていた!」という人がまた増えるのかな。断片的で、一方的な見方に固執しないことをお勧めします。

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2015年05月02日

行楽時期のニュースには要注意

GW本番の後半5連休が始まりました。今朝は6時台から、関越、中央、東名と各高速道路で発生した渋滞のニュースが流れていました。夏のように眩しいくらい天気も良くて、行楽日和でなによりです。

年末年始、GW、夏休みと行楽シーズンに入ると、暗くなるニュースや発表(告知)がひっそりされるのもいつも通りです。

今回のGW前半で報じられたニュースをピックアップしてみました。

■築7年でも 超高層マンションで表面化する漏水トラブル
http://mx.nikkei.com/?4_116197_121576_5
「大都市圏を中心に新しいタイプの漏水事故が表面化している。超高層マンションや地下居室で発生するトラブルだ。どちらも莫大な補修費がかかるうえ、被害拡大を容易に止められない。」

超高層マンションが世に出始めて、最近、大規模修繕の時期が到来し始めた。構造的な問題から、施工できる会社は限定され、足元を見られて維持修繕の費用はかなり高額となっている。

上層階の富裕層は資金的に問題ないとしても、高層マンションに憧れて無理して購入してしまった低層階の一般的な家計でどこまで負担ができるのか。その格差も問題になりつつある。

眺望を味わえる共用施設があるとはいえ、日常での眺望が得られない低層階を購入するなら、同じ予算で買える一般的なマンションを買われた方がいいのではないかと思う。

■配偶者控除、17年に新制度 首相が検討指示
http://mx.nikkei.com/?4_116211_121761_1
「政府は専業主婦らがいる世帯の所得税を軽くする配偶者控除を2017年にも見直す検討に入った。配偶者控除を意識して女性が就労時間を抑えるケースが目立つため、働きやすい制度に改めて共働きの子育て世帯を後押しする。」

専業主婦を重視するのか、共働き世帯を支援するのか、政治的な判断が試される時期が来ました。※以前から検討事項でしたが、面倒で反発ばかり、旨味がないこのような政策は政治家が嫌がるため、先送りされ続けただけとも。

働く現役世代を中心に人口が減少していくなか、日本経済としても、個々の家計としても、働く意欲を阻害するような政策は現状に合っていない。

専業主婦をされることは個々の自由ですが、税制の優遇措置はもう不要なのではないかと。働きたくて、稼ぎたくても、半端に働くなら収入以上に支出が増えるなんて、おかしいのではと。

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GW後半は、安倍総理の米国外遊によるパフォーマンス的な成果発表がされると思われます。安倍総理がらみは、富裕層、大企業向けの政策を取るため、一般家庭や中小企業には厳しい内容になるはずです。

株式市場の下落はGW前の季節要因かと思われますが、国際金融規制など不安事項もあります。GW明けから夏に向かって、季節と同じように明るく熱くなれるように祈りたいです。

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2015年05月01日

平成27年5月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.650〜2.050% ※2
 全期間固定:1.840%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※ 公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
  実施されているようです。(記載通りならかなり低いです)

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.930%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.650%〜1.710%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.200%〜1.500% ※1
 全期間固定:1.790%〜1.960%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

--

4月の長期金利が0.3%以下の低水準に戻ったため、各金融機関とも、10年より長い固定期間の金利を下げてきました。全期間固定が2%を切る水準と、またまた史上最低水準の金利です。

※4月28日より長期金利は急激に上昇し、5月1日現在では0.360%となっております。

4月30日の日銀展望レポート(経済と物価の展望)では、2017年の消費税の再増税まで経済も物価も順調に推移すると見ている一方、目標である物価上昇2%は黒田総裁の任期中に達成できるか微妙な状況であるとのこと。

大企業や都心部、富裕層などでは、好材料が多くて景気がいいという一方、税負担や物価上昇に収入増加が追い付かず(人によっては減収)に苦しんでいる中小企業、地方、貧困層も多い。

この二極化傾向は今後も続き、さらに顕著になっていくだろうと予測されている。不動産でも同様の傾向になると思われ、今後の購入、所有、売却の戦略では慎重な判断が必要となる。

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