2015年04月29日

設備につられて失敗しないように

新築マンションのチラシやサイトを見ていると、最新機能を備えた設備がてんこ盛りとなって紹介されている。主な設備をピックアップしてみました。

■床暖房:南向きであっても、あった方がうれしい。特に角部屋の場合、外気の寒さが入ってくるため必要となる。窓が単板ガラスの場合はなおさら必要となる。

■ペアガラス:断熱性能がいいマンションとはいえ、ガラス面は戸建てと変わらない。ぜひ採用したい設備となる。ただし、遮音性能を求めるなら二重サッシにする必要がある。

■浴室換気乾燥暖房器:換気機能は必須、さらに、乾燥機能(洗濯やカビ防止)、暖房機能(冬場の入浴に)まで備わっているとより良い。

■フルオートバス:近年に建築されたマンションや入れ替えられた給湯器では標準機能。さらに、マホービン浴槽(保温浴槽)がついているとなお良い。お風呂をセットした後、入浴まで時間をあけてしまうと保温機能が作動し光熱費が高くなる。

■食器洗浄乾燥機:これは家事の考え方や感覚によるところが大きい。水道代は手洗いよりもかなり節約になるらしい。ビルトインタイプは交換がしづらく(費用が高い)、据置型は作業スペースが狭くなる。

■浄水器:あれば便利な機能だが、フィルター交換の手間や費用は発生する。交換を怠ると逆効果に。

■ディスポーザー:シンクに三角コーナーが不要なことは、臭い、スペース、印象などから効果が大きい。ゴミの臭いも軽減される。

■暖房洗浄便座:基本的には標準化されているが、もし備わっていなくても、後付けが容易で費用も高くないことから、この有無だけで判断する必要はない。

■スロップシンク:ベランダにある外用水道。ペット飼育やガーデニングを行う家庭、小さいお子様がいらっしゃる家庭には便利。

■IHクッキングヒーター:オール電化でなくても採用されることがある。好き嫌い、慣れ不慣れな部分が大きいので、人によって判断は変わる。ガスでもガラストップが主流となりメンテナンス性は向上したので、拭きやすいかどうかで選ぶ必要はない。

■エコキュートなど:省エネルギー性能から急速に普及し採用されることが多くなった。実際に利用されることにより低周波騒音などのマイナス面も見えてきた。メンテナンスコストなども考えトータルで判断する必要がある。

■マルチメディア対応:地上デジタル、BS/CS/CATV対応は標準化されている。ネットへの対応がマンションにより異なる。ネット利用料を管理費込みにするなど、マンション全体での対応している方が好ましい。

この他にも、マンションによってさまざまな設備が採用されております。

本来なら構造面、敷地全体や共用部分なども基本的な要素を重視して選んでいただきたいところですが、売る側としては、設備などの華やかな部分に注力する方が効果が得られやすいため、設備部分を強調する傾向にあります。

マンションを選ぶ際には、設備については、後からつけられるのかどうか、どこまで必要性があるかを検討し、あくまでも、基本的な部分が大事であることを忘れずに。

設備につられて、基本的なところがないがしろになったら、本末転倒な話です。でも、生活者の視点から断熱性能は大事かなと感じています。これを考えて、角部屋・最上階よりも中部屋・中間階がいいとさえ思います。

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2017年から不動産価格は下落する

長期金利が低水準になって久しいが、もしかすると、近々、金利上昇へと動き出すかもしれないというニュースが報じられている。

そのニュースとは「バーゼル規制(金融機関の国際ルール)の見直しにより、国債や住宅ローンを保有する金融機関に資本増強を義務付ける」というもの。

金融の専門的なことは説明できませんが、要約すると次の通り。

金融機関の国債保有残高や住宅ローンの貸し出し金額に応じて、資本の準備をしなければならない規制を設ける。この規制による影響を、国債と住宅ローンのそれぞれで考えてみる。

1. 国債

国債の保有残高に応じて資本増強が求められる → 金融機関は保有残高を減らす方向へ動く → 国債を売却する → 国債の価格が暴落する → 長期金利が上昇する。

長期金利が上昇すると住宅ローンなどの資金調達コストと調達力が下がるため、不動産の購入力が低下し、それは、不動産価格の下落圧力となる。

2. 住宅ローン

住宅ローンの貸し出し残高に応じて資本増強が求められる → 金融機関は貸し出しを抑制する → 金利の上昇や審査基準の厳格化する。

金利が上昇すると購入資金力が低下する。審査基準が厳格化されることにより借入金額が減少し、借入できる人も減少する。この結果、不動産価格の下落圧力となる。

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かなり以前のこととなるが、BIS規制(自己資本比率の基準)が導入された際にも、今回と同じように、資本増強が求められることから住宅ローンの貸し出しを絞り込んだ。

また、企業への貸し出しはさらに顕著で、社会現象や流行語にもなった「貸し剥がし」「貸し渋り」が横行し、多くの中小零細企業が倒産に追い込まれた。

不動産業界でも、新興マンションデベロッパーを中心に大型倒産が軒並み続いたのも、この影響だったと記憶している。

今回の規制は2015〜16年に詳細が決まり、2019年以降に適用される見込み。金融機関は適用される2019年まで時間をかけて対策を行うことから、適用前から金利の上昇、住宅ローンの貸し出し抑制が始まるかもしれない。

さらに消費税の再増税時期なども合わせて考えると、2016年を不動産価格のピークとして2017年から不動産価格の下落傾向へと流れていくと思われます。

特に今回は、貸し出し抑制と長期金利上昇のダブルパンチで襲われるところに、消費税の再増税という足元のキックも来ることから、かなりのダメージがあるかもしれません。

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2015年04月28日

維持管理をしないと大変なことに

自動車整備の専門学校を卒業し、最大手のタクシー会社へ就職、整備部門に配属された中学校の同級生に聞いたことがあります。

「クルマをトラブルなく長く(距離)乗るためには、オイルなど液体系の交換をまめに行うこと」

クルマのメンテナンスで、液体系だけでもさまざまな部位があり、さらに、バッテリーやタイヤなど一定期間で交換する部品もある。

クルマを動かせば燃料を消費し、事故のリスクを考え保険に入り、持っているだけで税金がかかり、保管するための駐車場確保も必要となる。※戸建ては土地代金。

日本では、良くも悪くも、クルマをきれいに保つ文化があることから洗車のお金と時間がかかり、ドレスアップなどにも費用がかかる。

丁寧に乗れば10年超も利用可能だが、機械物であり、ある程度の期間が経過すれば、買い換えることとなり、またまたクルマの購入費用が必要となる。マイカーローンを利用すれば利息も発生する。

こうやって考えると、クルマの維持利用には相当なお金が必要となる。近年、スマホの普及などで通信費も高額になってきているが、それでも、クルマの維持費用に比べれば安い。

本来なら、クルマよりも高額になる住宅には、同程度かそれ以上に費用と手間をかけて維持管理すべきだが、現実には、住宅の維持管理費用をそこまで負担していない。

マンションであれば、管理費、修繕積立金で建物としての維持管理費用を強制的に徴収されているが、厳しいのは自主管理となる一戸建て。

クルマ、スマホにこれだけの負担があれば相当に家計は苦しくなる。そうなれば、自己の意思と管理に委ねられる一戸建てへの支出は後回しになりがち。

そして、維持管理にお金と労力をかけていない建物は、いざ売却となったときに評価が低くなり、本来ならまだまだ使える築年数内であったとしても土地の評価が大半となってしまう。

これは個々の事情というより、全体的な傾向となっている。このため、中古住宅市場も維持管理がされていない前提の評価が基本となってしまっている。

中古住宅市場のこの状況を変えようと、行政や各業界や会社でさまざまな取り組みが始まっているが、今まで維持管理されてきていなかった建物まではカバーできない。

これから購入する、家を建てるとしても、維持管理がされていないと、制度が整備され明確化されることから、より厳しい評価が下されることになる。※みな同じで隠れていたマイナス面が浮彫りに。

維持管理に意識が高い(努力した)人は報われ、そうでない人にはより厳しい、という勝ち負けがはっきりした時代になる。

時間がない、ノウハウがない、そういうの苦手、という人は、管理会社や組合で動いてくれるマンションか、メンテナンスに対応した会社の建物にすることをお勧めします。

ある日突然、しかも、よりによってこの日にと動かなくなるクルマ。これと同じことが住宅に起こるかもしれません。しかも、クルマみたく急に替えることはできません。

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2015年04月27日

購入後の愛情で経済的な恩恵を

4/27、日本経済新聞一面トップで、中古住宅の取引を活発にするための方策を紹介した記事「中古住宅、販売時の診断義務化 活発な取引促す」が掲載された。

同記事で紹介されたポイントは二つ。

■インスペクションの義務化

専門家が建物の劣化状況を調べる診断を行い、取引時に不動産業者による説明を義務化する。この結果、取引後のトラブルが避けられ、売主・買主ともに安心して取引を行うことができるようになる。

※インスペクションとは、住宅の耐久性や劣化状況を第三者が点検する仕組み。

■仲介業者への監視強化

売却を依頼された不動産業者による物件情報の取り扱いについて、監視強化を進め、透明化、健全化を促進する。

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住宅に限らず、日本の消費社会では、最新の性能、きれいな状態など「購入する物はきちんとしている」というのが当然のように浸透し、経年変化と劣化、最新機能がない設備などの中古は敬遠気味になりがち。

さらに、新築に比べ、建物の状態や性能に関する情報も不足していることが、さらに中古住宅から遠ざけている。これを改善していこうと動き出した、というのが今回の記事。

日本の住宅に対する評価基準は、立地や環境などの外部要因(土地)が占める割合が多く、住宅そのもの(建物)は築年数や広さなどの単純な項目から評価され、初期コストからみて割安な評価額になることが多い。

この建物に対する情報が増えて、購入を検討する人に見えやすくなれば、建物部分が適正に評価されるようになる。そうなれば、売る人にも、買う人にも、家計に余裕ができ、ひいては、人生全体にゆとりをもたらすこととなる。

ただし、これが採用されたからといって、すべての建物・中古住宅に恩恵があるわけではない。適正に評価されるなら、プラスばかりではなく、適正にマイナス評価が下されるということもあり得る。

「手入れをせず乱暴に使用した」「粗悪な住宅を購入(建築)しました」「(マンション)管理状態が悪い」など、建物評価が落ちてしまうケースはあり、もしかしたら、この仕組みがは逆効果になるかもしれない。

それでも、10年、20年先を見越し、本来あるべき姿の不動産・住宅市場にするためには、乗り越えなければならない。※マイナス面があっても長期的な視野で導入すべき。

これから購入しようとする人は、良質な住宅を購入し、丁寧に使用し、きちんとメンテナンスを行い、維持管理をしっかりしていく。

買ったら終わりではなく、その後も住宅に愛情を注ぐこと。それが経済的な恩恵にもつながる。

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2015年04月26日

耐用年数の短さは社会の重大問題

私は現在46歳、小学生5年生・10歳の時に、千葉ニュータウンの千葉県供給公社が建てた建売住宅に居住を開始した。今でもそこは実家として母が暮らしており、今年の3月にて築36年が経過したことになる。

現在、住宅ローンの借入期間は最長35年までが一般的である。

もし、35年返済の住宅ローンを組んで実家を購入した場合、繰り上げ返済をしなければ、昨年でようやく完済したことになる。

今の実家に引っ越してから、小学校、中学、高校、大学、就職、結婚、子供ができて、さらに子供が保育園、小学校、中学校、高校に入学した、とここまでの人生が過ぎて、ようやく返し終わったことになる。

実に長いものです、35年は。いろいろなことがありました。それだけ過ごして、ようやくの完済です。

(親にとって)住宅ローンを完済し、借金がなくなって、ようやく正真正銘の自己所有の家となりましたが、その家を見てみると、隙間風が入り冬寒くて夏暑い、耐震性もなく、とりあえず暮らしてはいけるものの価値はないものになっている。※土地分はかろうじて価値あり。

ここで、今後の住処を考えた場合、1.(だましだまし)このまま暮らす、2.建て替える、3.住み替える、の三択になります。

もう80歳目前では資金的に「2.建て替える」の選択はありません。「3.住み替える」にしても土地の売却代金だけでは新しい家を購入するには資金が不足します。

結局、消去法で「1.(だましだまし)このまま暮らす」しか選択の余地はありません。

どうしてこのようなことになってしまうのか。

住宅ローンの返済以外に、住み替え(建て替え)の資金を貯めておけばいいのでしょうが、子供の教育費、老後資金、家の修繕費に、税や社会保障負担などもあって、よほど収入に恵まれた人でなければ厳しい要求です。

土地を売った売却金額で購入できる家(老人用施設なども)をと思い通りにいけばいいのですが、それだけの土地であれば住宅ローンの返済もきつく、そうそう買えるものではない。

この悲惨な事態が起きてしまう一番の要因は、「住宅の耐用年数の短く、中古住宅の評価が低い(流通されていない)」ことにあります。

耐用年数が最低でも50〜60年あれば、住宅ローンの返済が終了後も長く暮らしていくことができ、建て替えや住み替えに必要となるお金を老後資金などに回すことができる。

耐用年数が長く、中古住宅として評価されれば、建物分の評価が土地に加わり、売却資金で新しい住宅や施設入居資金に充当することができる。

現在の住宅事情だと、人生で得られる収入のうち、かなりの部分を、住宅資金として業界に、住宅ローンの利息として金融機関に注ぎこむことになる。そして、生活に我慢を強いられ貯蓄も心もとないという状況に陥る。

耐用年数が短く、中古住宅の売却時期が限定されるような状況では、住宅・不動産業界と金融機関を儲けさせるだけで、結局、一般的な消費者には資産が蓄えられない。これは日本の社会的な重大問題です。

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2015年04月25日

マンション運営方法との相性

「囲碁・将棋クラブ」「麻雀クラブ」などのコミュニティ活動に、ゴミ当番やサークルなどの自治会活動。居住者が交流するためのサイトを立ち上げ、マンション内での交流が盛んなマンション。

エントランスから敷地まで、きれいに清掃され、居住者みんな一緒に建物の維持管理を行っている。良くも悪くも、昭和以前の村社会のような印象。

その一方、エントランスホールの掲示板に、「ペット禁止」「たばこの吸い方(煙)」「ゴミの出し方」などなど、管理会社による徹底的な管理で運営されているマンション。

明文化して規定でわかりやすく一方、他の居住者との交流も少なく、殺伐とした雰囲気さえ感じることもある。

今日、仕事で出向いたマンション2件が対称的な印象だったと感じた。

このように、マンションの建築時期、立地、居住者層などにより、マンションの運営方法はさまざまである。

どちらが正しいとかいうものではなく、暮らす方の性格や生活などにより、相性がいい方を選ぶことが大切。

共働き世帯で、子供もいなく、休日は外にでかけることが多い人は、自治会活動が活発で、居住者自ら運営や日々の維持管理に携わらなければならないマンションよりは、管理会社がなにからなにまでやってくれるお任せマンションの方がいい。

定年を迎え、老夫婦がのんびりと第二の人生を歩むなら、自治会やサークル活動が活発なマンションの方が活動も増えて好ましい。一人暮らしになっても、孤立化が避けられるかもしれない。

もし、相性が悪いマンションに居住してしまうと、せっかくの寛ぐ自宅がストレスの元になってしまう。最悪の場合、購入して早々に売却することになってしまうことも。

賃貸の場合は合わなければ住み替えるというのも容易だが、購入の場合はそうもいかない。

購入する前にどのようなマンションか確認しておくことをお勧めします。現地に出向き、特に、エントランス周辺を観察すると、なんとなくわかるものです。

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2015年04月22日

災害リスクと不動産価格の関係

先日、情報系バラエティ?番組で、不動産評論家の二大巨頭である櫻井幸雄氏(マンション)と長嶋修氏(インスペクション)が揃って出演されておりました。

日頃からお二方が発信される内容の大半は、著書などさまざまな媒体で確認しているので、ほとんどは既知の内容でしたが、一つだけ初耳に近いものがございました。

■不動産に関わる各種情報を一元管理するシステム「新住宅情報システム」稼働

これを紹介されたのは、不動産流通システムの在り方に問題提起し続けている改革者の長嶋修氏。

国土交通省では「防災情報や各種の不動産情報を一元化して提供するシステム」の運用を予定しており、情報が広く知れ渡ると「水害などの災害に弱い地域の不動産評価は急落する」ことになると。

番組ではセンセーショナルな表現が求められるのか編集による演出なのか、少し大げさで断定的な言い回しかなと思いましたが、いわんとすることは分かります。

長嶋氏は、このシステムが稼働し始めた場合の影響を洪水を例にして説明されておりました。

現在、災害被害の危険度と地価に連動性が薄い。これは各種情報がバラバラに管理され、個別の物件に関する情報を集めきることがしづらいためである。

このシステムが本格的に動き出し、不動産に関する情報を漏れなく確認できるようになれば、災害面のネガティブ情報は地価に反映するようになるだろうと予測している。

この番組は不動産は副で、主はお金です。このことからお金を考えれば、このシステムが運用される前に、危険性の小さい地域を購入していれば儲かるかもしれないと結論を出しておりました。

モデル:危険性の小さい地域に、新規購入層と危険性の高い地域からの住み替え層の需要が流れてくる。逆に、危険性の高い地域に不動産を所有している人が運用前に売却した方がいいことになる。

今回は、水害を例としておりましたが、地震による揺れやすさや液状化・津波のリスク、土砂災害なども同様のことが言えます。

また、たくさんの情報を確認できるようになったとしても、この情報を分析し判断できるようにならなければ宝の持ち腐れになる。

当事者の方では事情や欲・感情もあることから、冷静に助言するような業態(仲介からの発展)のプロを利用することも必要になる。

番組:有吉のバカだけど…ニュースはじめました

詳細:日本経済新聞/マイホーム選び・ここがツボ/洪水マップが不動産価格に影響する日

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不動産流通・仲介もグローバル化へ

大手不動産会社で行われている不正行為を告発した週刊ダイヤモンド2015/04/18での巻頭特別レポート「スクープ!大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃」に触発されたのか、住宅新報一面トップ記事でも物件情報の囲い込み問題について取り上げていた。

住宅新報2015/4/21第3412号「流通市場、悪質「囲い込み」、改善へ」の見出しで掲載された記事の概要は次の通り。

物件情報の囲い込み問題とは、両手取引を目的に情報を秘匿し売主買主双方に不利益をもたらす行為が横行しているが、問題の性質上表面化しづらく真相を確かめるのが難しいことを指す。

■国土交通省が指定流通機構へ「ステータス管理」と呼ばれる新機能導入を要請。

1. 売主が指定流通機構のシステムへ直接アクセスし、売却を依頼した物件情報が登録されているかどうかを確認できる機能。

2. 販売状況(販売中、商談中などのステータス)を直接確認できる機能。これは他社からも確認が可能(紹介する際の状況確認に利用)。

この二つの機能をステータス管理と呼び、2015年度に運用開始予定。この機能により、売主や他社からの監視できることになり、囲い込みができないようにするもの。

現在、罰則規定は具体化していないが、そもそも物件情報の囲い込みが発覚した場合は厳重に処罰すると国土交通省が明言していることから、なにかしらの規定は設けられることになるだろう。

同紙では、不動産営業の給与体系や仲介業そのものの抜本的な見直しも必要としている。

また、佳境に入ったTPP交渉では話題になっていないが、不動産仲介の仕組みにも影響すると言われている。

もし、アメリカ仕様となれば劇的に変化することになる。両手取引そのものの禁止、情報提供から交渉、取引の仕組みも変わることになる。

近年、中国や台湾などの外国籍の方が一般的な住宅を購入することが多くなってきた。このことから、システムは日本流でもビジネス的には国際的な考え方にする必要があるのかもしれません。

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2015年04月18日

マンション(区分所有建物)の登記簿

古くは謄本、現在は登記事項証明書という不動産取引には必須の書類。法務局にある登記簿に記録された内容が記載されており、不動産の権利関係を確認する際に利用します。

登記事項証明書は、不動産について表示されている表題部、所有権に関する内容が記載された甲区、所有権以外(代表的なのは抵当権、賃借権など)の権利に関する内容が記載された乙区で構成されています。

権利関係の甲区、乙区は、土地、建物、さらにマンション(区分所有建物)とも記載される内容は同じ形式になります。

しかし、マンションの場合の表題部は、その特殊性から土地、建物の表題部とは異なる構成がされております。

一言でいえば、土地と建物の表題部、マンション全体(共有部分)と部屋(専有部分)の表題部が、すべて表示されている。

情報量が多く、かつ、日常で見る書類ではないため、一般の方には馴染みづらい面があると思います。

まず、マンションの特徴として、原則、土地と建物は一体化され、それぞれ別々に処分(売買など)を行うことができないというものがあります。

そのため、土地はマンションの敷地であるという権利設定(敷地権)を行い、マンションの権利移動があると敷地権も付随して移動するようにします。

敷地権が設定されている場合、その土地の内容(表題部)も区分所有建物の表題部にも表示されます。これで、建物には敷地権がついていることが分かります。

ただし、敷地権は絶対ではありませんので、特に古いマンションでは、敷地権の設定をせず、土地を共有で所有しているケースもあります。※不動産実務として大変な手間がかかり、不動産屋泣かせ。

建物の部分の表題部は、マンション全体(共有部分)の内容が表示され、その後に、該当する部屋(専有部分)の内容が表示されます。

<マンション全体の表題部>

「専有部分の家屋番号」の一覧、「所在」「建物の名称」「構造」「床面積」「登記の日付」「敷地権の目的たる土地の表示」が記載されております。

◆敷地権の目的たる土地の表示

「所在及び地番」「地目」「地積」「登記の日付」が記載されております。※土地登記簿表題部と同じ内容

<マンションの専有部分の表題部>

「不動産番号」「家屋番号」「建物の名称」「種類」「構造」「床面積」「原因及びその日付(登記の日付)」「敷地権の表示(敷地権の種類、敷地権の割合)」が記録されています。

以上がマンションの登記簿の記載内容となります。

不動産売買は、どの不動産の、どの権利を、どういう権利状態で、売買するのか、というものです。だからこそ、この登記事項は重要であり、これが読めない(理解できない)と、その次の約定事項には進めません。

脅かしめいた結論となりましたが、一般の方は心配する必要はございません。宅地建物取引士という国家資格を所持する者(厳密には登録後免許交付を受けている者)より、親切丁寧にひとつひとつ教えてもらえます。

もし、担当する人がこの資格を所持していない、ということであれば、高額な不動産取引を担当する資格がない(補助まで)ということですので、要注意です。登記事項が読めない(読めるという確証がない)ということですから。

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2015年04月17日

媒介契約(売却)の依頼方法

不動産を売却する場合、個人間をつなぐ仕組みもできていないことから、現状、不動産会社へ依頼するほかありません。※相手が親族などで見つかっている場合は除く。

この依頼を「媒介契約」という手続きで行います。媒介契約では、どのような販売活動を行うか、成約した際の報酬※、トラブルになった際の取り決めなどを明確にします。

※法的に媒介契約の締結が義務付けられ、報酬の“上限額”が定められております。説明もなく上限額をこっそり盛り込んでいたり、これが決まりですと問答無用で押し付ける会社は要注意です。弊社では金額に応じた報酬額を定めております。

この媒介契約は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、依頼できる会社や報告義務などに違いがあります。

1. 専属専任媒介契約
不動産会社1社のみ依頼する契約です。他社に重ねて依頼することは禁じられています。また、自分で買主を見つけてきても、依頼した会社を通して(報酬を支払って)取引することが義務づけられています。
法規定:有効期間は3ヶ月以内。指定流通機構へ5日以内に登録する義務。1週間に1回以上の報告義務。

2. 専任媒介契約
専属専任媒介契約との違いは、自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通すことなく契約することができます。依頼できる不動産会社は1社のみです。
法規定:有効期間は3ヶ月以内。指定流通機構へ7日以内に登録する義務。2週間に1回以上の報告義務。

3. 一般媒介契約
複数の会社に依頼することができます。自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通すことなく契約することができます。支払う報酬は契約を取り持った会社のみで、依頼したすべての会社に支払う必要はありません。
法規定:有効期間の規定はない(3ヶ月が推奨)。指定流通機構への登録義務なし。売主への報告義務なし(報告を求めることはできる)。

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(以下、専属専任と専任を併せて専任とします)

業者側からは「専任」の方がお勧めといわれ続けてきました。その根拠は「やる気になるから」というものでしたが、そもそも、専任でも一般でもやる気にならなければおかしくて、この言葉を使う時点で業者失格だと判断できます。

専任の唯一のメリットは、販売管理を任せることができるというものです。一般の場合、依頼する会社すべてを売主自身で打ち合わせや手続き、連絡をする必要があります。また、販売状況の報告もばらばらとなり、判断しづらい面も出ます。

一般のメリットは、一社独占的に扱わせないことで、業者の恣意的な対応をけん制することができます。※物件囲い込みの排除 詳細は、週刊ダイヤモンド2015/04/18での巻頭特別レポート「スクープ!大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃

業界関係者として、私個人は消費者に権限(選択権)を残し柔軟に対応でき、業者間の競争とけん制を行えることから「一般媒介」での依頼を強くお勧めします。

今回、売主側からの売却依頼として紹介しましたが、この媒介契約は買主側からの依頼にも共通しています。

買主は、購入する不動産を探すにあたり、どこか1社に任せ切ることなく、幅広く探されています。それは、1社に限定すると情報範囲が狭くなり、偏った情報や知識から守るためですが、それと同じことが売却でも言えます。

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物件囲い込み問題のまとめ

業界の中でも、当事者である大手仲介業者と長年被害に遭ってきた業者だけに留まりそうな"物件囲い込み問題″。

※週刊ダイヤモンド2015/04/18での巻頭特別レポート「スクープ!大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃

そもそも、この物件囲い込みがなぜ起こるのか、どこに問題があるのか、一般消費者はどのように対処すればいいのか、この由々しき状況を改善するためにはどうすればいいのか、簡潔にまとめてみました。

1. 背景

不動産仲介会社は、売主と買主を仲介することにより報酬(仲介手数料)を得て営業しております。不動産売買契約が締結すると、報酬を得ることができます。

報酬は売主・買主がそれぞれ支払うため、売主と買主の両方を担当すれば、双方から報酬を受領できます。しかし、売主・買主の一方を別の不動産会社が担当した場合は、一方からしかもらえません。

つまり、不動産売却の依頼を受けた業者(担当者)は、買主を自分で担当することができれば、売主だけでなく買主からも報酬が入るのです。※一つの契約で報酬が二倍になる。

そこで、業者(担当者)は、売主・買主の両方から報酬を得ようともくろんで、恣意的に紹鴎を秘匿するために画策します。これを物件の囲い込みと呼びます。

2. 問題点

売主・買主の両者を担当することを両方から手数料をもらえる(両者の手をつなぐ)ことから、業界では両手と呼ばれています。※人によってはダブル

両手取引そのものが、立場が違う双方の担当すると利害関係に矛盾が生じることから問題があるという指摘もありますが、今回は物件の囲い込みについてですので割愛します。

両手取引を目指し物件の囲い込みを行うことは、売主の利益を反する行為であるため、それを恣意的に行うことは背任行為に準ずるとされる。※より好条件で購入する機会を損失させる。

今回、この不法行為を糾弾された会社も同系統の会社でも、公的には物件の囲い込みを禁止しており、現場を知らない本部では「うちではやってないだろう」と間の抜けた認識で、対策を取っていない企業風土も問題視されている。

3. 一般消費者(売主)の対策

このような不法行為の被害に遭わないためには、物件の囲い込みができないような状況にするしか防衛策はありません。※具体的には「専任(専属専任含む)」一社ではなく「一般」複数社に依頼する。

そもそも、物件の囲い込みが行えるのは「一つの業者(一人の担当者)」が独占的に扱えるからこそであり、独占させなければ(競争させれば)、このような不法行為は行えない。※競争により、より好条件での売却も。

4. 改善策

今まで、罰則規定もなく、実態調査もなく、改善する気もなく、見て見ぬふりをしてきた監督官庁である国土交通省が動くかどうか、ただそれだけです。

会社や人は、みな倫理観や道徳心を持って営業している、と、信じる性善説は否定されたのですから、自助努力での改善は不可能です。

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物のトラブルより怖い人間トラブル

月9のドラマを観るなんて、何年ぶりだろうか。※と思って調べてみたら、ガリレオ(東野圭吾原作、福山雅治主演)が月9だったので、期間はあまり空いていなかった。

ドラマでは半沢直樹(原作はバブル入行組シリーズ)、ルーズベルトゲーム、小説では下町ロケット、空飛ぶタイヤ、鉄の骨などで有名な池井戸潤原作がドラマ化されたので、第一話を様子見してみた。

話の内容は、駅で注意した男性に逆恨みのうえストーカー行為の被害に遭うというもの。若手系の配役がジャニーズ系などの美的重視だが、中年系が大物ベテランを配し、ドラマに重みをもたせていた。

このドラマ、演技や今後の展開以上に、ストーカー行為が怖くて怖くて、それだけで観るのを止めたくなるほどでした。

もう少し、被害に遭わないようにやりようもあったと思うが、ほらほらとやきもきさせるのがドラマの演出であり、次の視聴へつなげるものだから、そこを責めても仕方ないか。

ドラマの中で示されたストーカー行為の被害は、花壇の破壊、自転車の破損、郵便ポストへの死骸投入、ゴミ荒らしのうえ仕事の妨害、など。

このストーカー行為の酷さ、巻き込まれたくない恐怖から、自分の身に起きないようにするためには、どうすればいいのか。

対処療法だが、被害を受けた行為は、戸建てならではのものが多く、マンションであれば回避できる可能性が高い。花壇(マンション共有)、部屋の特定回避、ゴミ(鍵付きなら荒らされない)、ポスト(防犯カメラ)など。

ストーカー行為の被害にあったことはないが、戸建てに暮らしていて、庭に動物の排泄物、庭荒らし(動物)、リビング覗き、車上荒らし、などは体験したことがある。

また、日経新聞・法廷ものがたりに「隣人トラブル、枯れていく草木」という記事が掲載された。

初期のきっかけは不明だが、庭木で隣人とトラブルになり、薬品をまかれて草木が枯れてしまったという事件とその裁判について、紹介されている。

戸建て(厳密には土地)、マンションともに、不動産は必ず他社の所有不動産と接している。接していれば、なにかしらのトラブルに派生する可能性は秘められている。

土地で代表的なのは、境界が絡むトラブル。境界の確定から越境物、騒音や悪臭、プライバシーなど。

マンションでは音の問題が多く、さらに、共同住宅ということから運営や建物維持についての問題も起こる。マンションの場合、管理会社(管理人)がいることから間接的な部分も残り、そこで解決できれば救われる。

いずれにせよ、賃貸なら大家さんや管理会社、購入しても隣人など、暮らしていく限り、誰かしらと関わっていくことになる。特に購入した場合は簡単に住み替えできないから注意が必要になる。

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2015年04月13日

進歩しない不動産業界

週刊ダイヤモンド2015/04/18での巻頭特別レポート「スクープ!大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃」で、大手不動産会社で行われている不正行為が告発された。

実名を出して濁すことなく書かれた記事とその根拠となった調査報告内容が衝撃的だったので、どれだけ注目されているか、久しぶりにツイッターで検索してみました。※コメントなしの記事紹介のみがこんなに多いとは(感想)。

書かれているコメントを要約してみますと次の通りでした。

行政に対しては、役所が動かないことへの怒りと、徹底調査・抜本対策への願い、違反者に対しての厳罰化と適切な運用、不動産流通の透明化の推進と啓蒙。

調査に対して、調査内容への素直な感服、最新の市場動向から裏の背景を読みこんだものまで。

業界の実態に対しては、こんなのどこでも、大手は本当にひどいけど、中堅から零細まで会社の規模に関係なくやっている。こんな話は昔からで日常的に行われ、なにをいまさらと。

対抗策は、大手だから短絡的な信用は禁物、細心の注意が必要。一社でなく複数社に声をかけることが重要。

今後について、手数料を取ることでビジネスし、生き残りに関わるため、分からなくもないが、不正行為は自分で自分の首を絞めている。抜本的な仕組みの改革が必要。

最後に、ここにきてダイヤモンドの闘魂あふれるスタンスが顕著になってきた。さて、この不正行為と実態を消費者はどう見るか。

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ほとんどが業界関係者のもので、話題の特性的に、一般社会うけするネタではなく、ここまでに留まりそうです。

ヒューザーの社長や姉歯元設計士のように、キャラやカツラなどの特徴がないとメディアも飛びつかず(視聴率が稼げない)、広がりそうにもありません。

そして、結局、なにも変わらずに、このまま繰り返されていくのでしょうね。

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物件囲い込みの実態と対策

週刊ダイヤモンド2015/04/18での巻頭特別レポート「スクープ!大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃」で、大手不動産会社で行われている不正行為が告発された。

不正行為の内容は、物件の囲い込みと呼ばれるもので、情報操作により売主の利益をないがしろにし自社利益を獲得するもの。

宅地建物取引業法では、売却の依頼を受けた際には販売情報を指定流通機構に登録し広く買主を探索しなければならない(第34条の2)と定められています。その指定流通機構は通称レインズと呼ばれ、その運用規定では次のように定められている。

第18条(客付業者からの物件照会等) 元付業者は登録物件に関し、客付業者から物件詳細照会、現地案内申込みの連絡を受けた場合には、正当な事由がある場合を除いて拒否してはならない。

施行細則第6条(正当な事由) 規程第18条及び第19条で定める正当な事由とは、次のとおりとする。一 既に購入等の申込みを受けていること 二 売却等希望価格と購入等希望価格との著しい乖離 三 売却等希望条件と購入等希望条件との乖離 四 依頼者の意思

今回の不正行為とは、正当な事由がないにも関わらず物件詳細照会の拒否を行ったというもの。これにより売却情報が他社(他店・他の担当者含む)に流れることなく手元に留め置けることから「囲い込み」と呼ばれる。

この効果は、買主から支払われる仲介手数料を自社へ誘導できる可能性が高まることになり、この行為の問題点は売主(消費者)の利益と相反する可能性を否定できないというもの。

例:2,000万円で販売されている物件に対し、他社なら値引きなく満額で購入する買主がいるにも関わらず情報が提供されないため取引が成立せず、満額では売れないという結果から値引きに応じざるを得ない結果となり、消費者が不利益を被る。※仲介会社は利益倍増!

実際の現場では、どのように照会の拒絶をしているのか。

一番多い言葉が「話しが入ってます」「商談中」です。これが「申込があったうえでの交渉中、ローン審査中、契約予定」であれば正当事由にあたるが、ただの資料請求、さらに、まったくその気配もなく寝かせるだけのために拒絶するケースもある。

また、言い訳めいた言葉ではつぎのようなケースがある。

「資料作成中」→早く作らないのは売主の利益相反にも関わらず数週間経っても放置、しかし、ホームページにはしっかりと資料が公開されていたりする。

「所在地は教えられない」→どんな物件なのか分からなければ紹介できないので実質囲い込み。

「担当者不在」→組織として対応する意識がない。自社の都合が依頼者の利益よりも優先する。

さらに、業法で定められているので登録はするものの「登録した証明書」だけを取得し、瞬間蒸発のようにすぐさま登録削除をする。→そもそもの問い合わせをなくす。

この他にもレインズの規定では、下記のようなものがあり、情報照会は受けられても、申込段階で操作されたり(条件がいい買主ではなく業者にとって都合がいい買主へ)、売主へ虚偽の報告を行われている。

第19条(購入等の申込みの交渉順位) 元付業者は、正当な事由がないかぎり、原則として客付業者から物件の購入等の申込みの連絡を受けた順に交渉を開始しなければならない。

第20条(顧客への報告) 元付業者は、客付業者から物件の購入等の申込みの連絡を受けたときは、速やかに売却等の依頼者へその旨を報告し、売却等の意思の確認をするものとする。

とにかく、さまざまな方策で、売主の利益を考えることなく自社の利益獲得へ邁進する。これに売主(消費者)が対抗するには買主へのルートを複数確保すること、そのために売却の依頼を一社に頼らず一般媒介にすること。これだけで物件の囲い込みは防げる。

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先送りされていく不正行為

4/12の朝方、JR山手線神田―秋葉原間で架線の支柱が倒れたため、山手線と京浜東北線は運転を見合わせた。

昨日は日曜日だったが、これが平日の朝なら通勤時間と重なり大混乱になったであろうし、時間帯的にはすでに始発が走っており、並行する京浜東北線の運転手が見つけなければ大惨事になっていたかもしれない。

JR東日本では数日前から支柱が傾いていることを認識していたものの問題ないだろうと先送りしていた結果、このような事態になってしまった。

これと同じように、会社として認識していながら対策を怠り、大事になったという事例は数多くある。その事例に一つ加わることとなった不正行為が発覚した。

不正行為を告発しているのは、週刊ダイヤモンド2015/04/18での巻頭特別レポート「スクープ!大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃」。

その不正行為は、会社として認識していたものの抜本的な対策は取らずに蔓延していたという。※不正行為は情報操作による不正な自社利益の確保、詳細は記事にてご確認ください。

記事の中で告発された大手不動産会社は「そのような不正行為は発覚したケースはない」「不正行為を行っている事実はない」と回答し否定しているが、それは建前であり、もしそう信じ込んでいるなら上層部がなんと間が抜けていることか。

この不正行為を毎日のように目の当たりにしていれば、これが組織ぐるみであることは明白であることはある。

不動産仲介の現場にいる人は、この不正行為をみな経験し、不正行為を行っている業者も、他の会社の不正行為の被害にもあっている。さらに、同じ会社内でも店舗が違えば、他社と同じように不正行為を行う。

この不正行為は、以前からなんどもなんども、さまざまな人や媒体から告発されてきたが、親元の監督官庁である国土交通省とその関連機関では、まったく動く気配もなく先送りにされてきている。

これは、どの会社(ほとんどが大手か中堅で零細ではほぼない)でも蔓延し、業界でも当然のように認識され、行政も把握しているが、まさに見て見ぬふり、対策を怠り、先送りしている現在進行形の事例である。

今回の告発があったにも関わらず、告発された大手不動産会社でも、告発を免れた会社でも、まったく気にすることなく、今日も不正行為は繰り返されている。

忘れた頃に、また同じ不正行為が告発され、先送りされて、不正行為が止まることなく、繰り返されていく、というのが続くのだろうな。

とはいえ、不動産を売却するのに、現実的にはどこかしらの不動産会社へ売却を依頼しなければならない。この不正行為の被害に遭わないためには自己防衛策を講じるしかない。その策は一般媒介で依頼することである。

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業界内部の抗争か!?

週刊ダイヤモンド2015/04/18での巻頭特別レポート「スクープ!大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃」で槍玉に上がっていたのが「三井のリハウス(三井不動産リアルティ)」。大手三社(他は住友不動産販売、東急リバブル)の不正行為データによると、同社はダントツの20%超※を示し、5件に1件の割り合いで不正行為を行っている。※他二社は4〜5%前後。

このデータは印象的で、現場で実際に感じる感覚では、20%超の数字には違和感がないが、三井のリハウスのみがダントツであることにはとても違和感を感じる。

現場では、他二社の方が三井のリハウスよりもひどいと感じられ、さらに、他の大手仲介会社ではどこでも同じ程度に不正行為は行われているのが実情であるにも関わらず、今回の記事を読むと、三井のリハウスだけが狙い打ちされたのかとも思えるくらい。

初めてこの不正行為を知った人、業界内部を知らない人には特にそう感じるはずで、この記事を読んだら、三井のリハウスに依頼しようとしていた人は、記事で対比された住友不動産販売や東急リバブル、または、比較対象にもならなかった他社へと流れるはず。

記事で紹介されている調査結果内容(画像によるレポート)を見ると、不正行為のやり取りは現実に行われているままの内容でとてもリアリティがある。しかし、どの機関がなんの目的で調査したのかが示されておらず、このレポートそのものの存在には疑問が残る。

NHKクローズアップ現代のやらせ事件ではないが、もしかしたら、三井のリハウスを陥れるための同業他社が行った調査かもしれない。または、同誌や取材者から嫌われるような行為を同社が行って恨みをかったのか。

調査レポートの出所がわからないし、行政側はまったく動くこともないだろうし、同社幹部が不動産情報流通機構の役員を兼務していることから罰せられる(利用停止などの処分)はないだろうから、いつもと同じようにうやむやになるのは間違えない。※犯罪組織の幹部が警察役職を兼務している状態と同じ。

いずれにせよ、このような不正行為が行われているのは紛れもない事実であり、そのことを消費者は認識して、自己防衛を行うしかない。

この自己防衛策はとても簡単で、売却を依頼する際には「一般媒介」で行うだけのことである。たったこれだけのことだけで、今回取り上げられたような不正行為の被害を防げるのだから、採用しない手はない。

この防衛策を講じないで被害にあった場合は、仲介手数料という報酬の他に自身の利益を不動産会社へ提供する意思があると考えらることもでき、被害とは言えず献上ではないのか。

記事でも最後のまとめで監督官庁である国土交通省に対して苦言を呈しているように、行政側の無策ぶりが悪習を蔓延らせている。不正行為を行うものも悪いが、それが発覚し認識しながらも放置している行政(警察)はもっと悪い。

追伸:スポンサーとの関係からメディアは追随しないだろうし(やったとしても東京マガジンくらいか)、お上に逆らわないことを公言しているNHKも知らん顔だろうから、この問題は単発で終わりそうである。スポンサーが絡まなかった耐震偽装事件とは対照的である。

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大手不動産会社の不正行為が発覚!?

先週末から公開された「ソロモンの偽証(後編裁判)」、人気作家の宮部みゆき原作で先月公開された「前編事件」との長編二部作ということもあり話題になっている!?(個人的には料金は二作分を払っても一気に観たかった)

話のあらすじは、中学校でのいじめを苦にした自殺事件について、関係者の心理や自殺に至るまでの背景を描いたものである。ストーリーの軸となり、強烈な印象を残すフレーズ(自殺した中学生の言葉)が「口先だけの偽善者は一番悪質だ」。

この言葉は、日頃、建前のかっこいい言葉を並べ立てるのに、いざ、現実、現場では、自身の利益や保身に走り、行動を起こさない、言行不一致であることを痛烈に批判したものです。

昨日は統一地方選挙でしたが、選挙の時には、有権者に甘い言葉、楽観的で無責任な言葉を並べ、当選したら発言をすべて忘れて、自己の利益に走る政治家のことを痛烈に批判するために公開日を合わせた、ということはないだろうが、まさに日本政治の象徴のような言葉。

そして、ホームページで公開されている会社の理念や代表者挨拶には、どこの会社でも「お客様のため、社会貢献」などの歯が浮くようなセリフが並ぶが、まさに「口先だけの偽善者は一番最悪」という事実が発覚した。

その不正行為が告発されているのが、週刊ダイヤモンド2015/04/18での巻頭特別レポート「スクープ!大手不動産が不正行為か、流出する“爆弾データ”の衝撃

不正行為の内容は、売主から売却の依頼を受けた後の販売活動中に、情報操作によって売主(消費者)の利益をないがしろにし自社の利益を優先する行為を行ったというもの。

このようなことは、以前から繰り返し指摘されてきたが、監督官庁の行政も、大手不動産会社も、業界も、有識者も、現状を把握しながら、まったく対策を行う気もなく、見て見ぬふりをしてきただけのことで、特に目新しいものではない。

大手不動産会社から高額な広告料収入を得ているため、不動産・住宅関連の不正に関しては見て見ぬふりをしがちなメディア(これも偽善者グループ!?)としては、とても珍しいことに、実名入りで告発しているのが印象的だった。

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2015年04月11日

自分にピッタリの住戸はどれ?

マンション買うならどの住戸がいいですか。私は角部屋や最上階は好まず(積極的に外したい)、南向きにも拘らず、高層階でなくても見晴らしがよい西向き中住戸を選択したい。

同じマンションでも、住戸によって、広さや間取りが違います。さらに、同じ広さや間取りであっても、方位や位置、階数によって住戸の特性も異なり、生活との相性も変わります。

市場で一番人気が高い(価格が高い)のは、最上階、かつ、東南角部屋です。土地でも東南角地が一番高評価(高価格)ですが、朝日を大事にする日本の文化、さらに、お天道様の日差しを一番受けることができる南向きを兼ね備えているためです。

農耕が中心の時代(江戸期まで)は、陽が出ている時間が貴重で朝日を大事にすることが働き者となり福(稼ぎ)を呼ぶということで大事にされてきましたが、夜型の社会・生活が中心の現代では、日中の日差しを有効活用できる西向きも評価されつつあります。

さらに、眺望を気にする人は順光となる北向き、夕陽に哀愁を感じるのが好きな人や千葉県の場合は富士山や都心・スカイツリーが望める西向き、と、感性によっても方位の相性が変わります。

北向き、西向きは割安ということで、共働き世帯にとっては日中の日差しよりも、同じ立地(利便性)で予算を抑えることができると判断する場合や、(都心限定で)新築マンションからの値上がり期待で北向きをあえて狙う人もいる。

もちろん、人気が落ちる(価格も安い)というからにはデメリットもあり、夏は西日で暑い(西向き)、冬は日差しで部屋が温まらず寒い(北向き)、さらに、売るときも安い。

角部屋は、方位や窓の配置などにもよるが、断熱性能が劣る※、風切音がうるさい、家具や家電製品の配置がしづらい、所在する階によってはプライバシー性が劣る、などのデメリットがあるかもしれない。※同じマンションの中住戸と比べた場合であり戸建てよりは建物構造上よいことが多い。

方位と同じく、住戸の所在階によっても、メリット・デメリットはあり、価格にも反映されます。戸建てと比べて明らかにマンションの特性である眺望や開放感から、上層にいけばいくほど価格は高くなります。

1階は専用庭・専用駐車場付だったり、エレベーター・階段利用なしなどから独自の人気があり、同じマンションでもっとも安くなるのは2階です。また、団地形式でエレベーターなしの場合、上に行けばいくほど安くなることもあります。

上層階にも高価格であること以外にもデメリットがあり、部屋までたどり着くのがエレベーター頼りで震災などの災害時や停電時に苦労したり、通勤ラッシュ時に時間を要したり、ひきごもりがちとなり運動不足になることも。

近年は性能が向上したとはいえ、最上階は同じマンションの他住戸と比べれば断熱性能が劣る。上階住戸からの騒音に悩まされることはないとわいえ、横住戸や外部騒音から確実に逃げられるとは限らない。

この他にも、メゾネットタイプや変形間取り、千葉では少ないですが地下住戸(表示上)、など、マンションごとに住戸の特性も異なります。

マンションを購入するときは、どうせならと価格が高くなってもより良い条件にしがちですが、そこまでの優位性が必要なのか、ごく標準的な住戸でも十分ではないのか、よくご検討してご判断してください。

また、新築・中古などの築年数、共用施設(特にコミュニティ系)、設備など、どこまで必要なのか、有益なのか、費用対効果があるのかも、お考えいただくとより一層よいと思います。

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2015年04月10日

地球の歴史と気候変化

一昨日は、柏市でも雪が降りました。春休みの3月後半に雪が降り積もったという記憶はありますが、4月に入り、桜が散りかけの時期に降雪があるのは驚きました。

暖かくなりつつあるなかでの、寒の戻りは体調を崩しやすい。4月の半ばになっても冬の装いで、このままだと、春があっという間に終わり、一気に夏まで走りそうですね。(ここ例年、同じような傾向かと)

最近、なぜか地球そのものの歴史に興味を持ち、まずは「宇宙戦艦ヤマト2199でわかる天文学」を読んでみたものの、これは宇宙物理学で地球のことではない(かつ難しくて分からない)、

そして「地球進化 46億年の物語(ロバート・ヘイゼン著)」を読むも、これも、文章はわかりやすいものの、あまりにも膨大な知識量で、とても頭に入りきらない、

次に「137億年の物語―宇宙が始まってから今日までの全歴史」を読み始めたところです。これは図鑑形式で、右脳派の私でも読みやすい。上記書と比べるとわずかに相違する点もありますが、そういう細かい点は気にせず、骨格だけ理解できればと。

さらに、より頭に焼き付けるため、NHKスペシャルで放送された「地球大進化」シリーズを観て、映像からのインプットをしています。

知能的には映像が一番わかりやすく、かつ、映像が美しくて癒されます。

地球創世記は岩石も溶け出す高温(6000度)になったり、赤道もふくめて地球がすべて凍りつくした超氷河期(零下50度)になったりと、地球そのものの歴史から見れば、桜の季節に雪が降ることなどは、微々たるものなのかと、そして、人間の力なんて弱いなと。

このように、地球の生い立ちとこれからを学んでいますが、少し本を読んで、資料を見て、たったそれだけで、専門家のように論じることができるのか、絶対にできない。(お酒は飲めませんが)酒のさかな程度の話しまでです。

さて、地球規模の科学からみればスケールが違いますが、不動産、住宅に関しても同じことが言えます。

ちょっと本を読んだ、一度か二度、取引を経験した、知人に専門家がいる(だけ)、と、このくらいの知識やキャリアで、人生を左右する不動産取引に、みょうな自信を持っている方がおられます。

ご自身のことであれば、自己責任で、最悪、自己の身にふりかかるだけですが、他の方のことに、無責任な助言をされる方が多い。

身内であり、なにかあったら助ける(金銭的にも)、というなら有責任ですから問題はありません。お気持ちはありがたいと道義的には思います。一つ一つの事柄が正しいことも多くあります。

しかし、お取り引きされる方々それぞれに、様々なご事情や状況もあり、総合的な判断になります。断片的なことで断定的にされるのはいかがなものでしょうか。

弊社に相談に来られる方は、そのような助言される方が少ないか、自分のことは自己責任でと思われている方が多いので、このような状況を見聞きすることは少ないですが、不動産関連の本を最近読んで感じたことです。

 ■半端な知識で動くと損することに http://www.preseek.jp/column/note/150410.html 参照:「不動産の法則(誰も言わなかった買い方、売り方の極意)」櫻井幸雄著、ダイヤモンド社

昔から、理科の中では、地学系、宇宙や地球関連に一番興味がありました。どこか、不動産に高額なお金をかけたり、縛られたりすることに懐疑的なのは、地球の歴史やこれからを考えてしまうからかなと思います。

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半端な知識で動くと損することに

著名な不動産評論家の新刊本を読んでいたら、およ、およ、これは自分が何年も前から言っているぞ(言い回しが同じというものまで)、という内容が100のうち20くらいあった。

自意識過剰かなと思う反面、このコラムで(日付入りで)書いているはずだから問題ないだろうと安心する面が半分。

残り80のうち60くらいは、言う機会がない、言うほどのこともでないけど、知っている内容になっていた。残り20くらいが、へぇ〜と感心する内容になっていた。

初めて知ることや感心する内容がある限り、大半が復習にはなるけど学ぶことを止めることができない。特に建築技術や建物設備は、進化が早く多岐に渡り、とても追い付けない。

さて、拝読させていただいた本のなかで、特に、感心したこと、その通りと膝を打ったこと、そうなんだよなとしみじみ実感したこと、ほんの少しだけご紹介させていただきたく思います。

「駅近、再開発、地域一番」が売れる。立川のタワーマンションが都心並みの価格で即日完売したと紹介されていましたが、立川と言えば柏※、柏で言えば今建築中のライオンズタワーでしょうか。※同マンション所在の二番街周辺は立川をモデルに再開発の計画がある。

富士山と花火が見れると価格が高い、というのも現場にいるとよくわかる。千葉県からだと富士山は小さくしか見えませんが、それでもお客様の反応はある。スカイツリーは思ったほどでもなく、やはり富士山は強いなとつくづく感じる。

そして、花火と言えば、我孫子・柏の手賀沼花火大会。これがよく見えるかどうかで、土地やマンションの価格には確かに影響している。

「金を出さない親ほど口を出す」。これもよくわかります。人間性が素晴らしいからお金を持っているのか、持っているから人間性ができるのかはわかりませんが、お金を出すことと口を出すことは思っているよりも比例しません。

上司や同僚、親戚などの意見を聞いて(頼んでもいないのに口を出す第三者が多い)、失敗した例も多く紹介されており、人生を左右することに無責任に安易に口を出せるものだと思った。

不動産を買う売るアドバイスをすることを仕事としていて、長年経験していたとしても、幅広く客観視できるとしても、やはり重圧を感じる。

プロでもこのような状況なのにも関わらず、経験も知識も格段に少ない一般の人が、気軽に断言されるのを見ていて、怖くないのかなと不思議に思う。

医師免許を持っていない人が、治療のアドバイスをする。弁護士資格を持っていない人が、争いのアドバイスをする。人生を左右する内容と考えれば、これと同じとまで言ってもいいのかもしれない。

そして、著者が数多くの現場を取材して書かれているのだから、言ってきたことが確かにそうだったんだと共感したのが、「夫が建物(室内)、妻が外部環境(立地・資産)」というケースが増えてきているというもの。

私は共働きなど社会の変化なのかなと抽象的しか考えていなかったですが、さすがに著者はきちんと分析されていました。

理由は、決断に重みをもつ方が外部と資産、軽い方が建物を気にする原則があり、夫は決められない・妻が決めるという男女逆転夫婦が増えたからでは、とのこと。

この他にも一般の方が思い込んでいる誤解や豆知識がふんだんに紹介されておりますので、(特にマンションご検討の方)これから買う人は一読されることをお勧めします。

参照:「不動産の法則(誰も言わなかった買い方、売り方の極意)」櫻井幸雄著、ダイヤモンド社

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