2015年03月30日

同じ買うなら落ち方がゆるいとこ

人口減少(高齢化)の時代に入り、下落傾向にあるなかで不動産を購入する際には、「出口戦略」がとても重要になります。

出口戦略とは、住み替えをする際に、所有している不動産をどのようにするのか、売るのか、貸すのか、そのままで放置しておくのか、を考えておくことです。

人口の動態が大きな流れを作っているのであれば、人口の流れが見えれば不動産相場の流れも読みやすくなります。

国立社会保障・人口問題研究所では、市町村ごとに2040年までの人口推移を予測しております。

柏市(15〜64歳):2015年、256,865人 → 2040年、229,519人 約10%減少
松戸市(15〜64歳):2015年、300,359人 → 2040年、216,415人 約28%減少
流山市(15〜64歳):2015年、100,418人 → 2040年、77,942人 約22%減少
我孫子市(15〜64歳):2015年、75,100人 → 2040年、49,697人 約33%減少
鎌ヶ谷市(15〜64歳):2015年、66,797人 → 2040年、57,175人 約14%減少
白井市(15〜64歳):2015年、37,480人 → 2040年、30,430人 約19%減少
印西市(15〜64歳):2015年、58,938人 → 2040年、46,688人 約14%減少
船橋市(15〜64歳):2015年、388,951人 → 2040年、310,565人 約20%減少
市川市(15〜64歳):2015年、302,708人 → 2040年、209,057人 約31%減少

市全体での傾向ですから同じ市内でも強弱はつくと思いますが、ひとつの不動産相場動向のイメージとして、柏市は25年後に10%下がる、松戸市は28%、などと思っていただければ参考になります。

※落ち幅が小さいのは今後も開発余地が見込まれ、落ち幅が大きいのは高度成長期に開発し尽くした(もしくは開発するほどの需要がない)地域と思われます。

今回のデータは考え方のサンプルとしてですが、この他にも、高齢化率を計算してみたりと、尺度を変えて推測してみることができます。

サンプル地域は千葉県郊外としましたが、2040年はすべての都道府県で人口は減少しますので、千葉県のみが負け組み(相場下落)ということではありません。

日本の中でどの都道府県の落ち方がゆるいか、どの市町村の落ち方がゆるいか、どの地域(駅)の落ち方がゆるいかを考えてみることをお勧めします。具体的なデータだけでなく、抽象的な事象でも有効です。

同じ金額の不動産を購入するなら、落ち方がゆるい、もしくは、探せば上がっていくところもあるかもしれません。

ポイントとして、不動産相場(住みやすさや各自の主観は除き)で考えるなら、住環境よりも利便性を優先された方が落ち方がゆるいと思われます。(市のさらに細部の地域選定で)

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posted by preseek_shibata at 16:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

担当者選びがいかに大切かのお話

「この地域※は・・・が建てられますか?」 ※現実的な地域(柏市など)ではなく、都市計画法・建築基準法でいう用途地域(第一種低層住居専用地域など)

ある日の電話で聞かれたことです。

一般の方からの質問であれば、なんとも思いませんが、この質問、同業の不動産会社(営業担当)からの質問なので驚きました。

驚いた理由は二つ。

1. そんな知識もなく営業活動をしているのか。

2. この会社は誰もがしるような大手にも関わらず、こんな零細な会社へ質問してきたのか。社内で聞ける人がいないのか。研修制度があるだろうに機能していないのか。

また、別の日。

「不動産取引のことはわからないのだから」

これは不動産業者ではありませんが、ハウスメーカー(超大手、かつ、担当は中堅クラス)の方から言われた発言です。

これも、一般の方からの発言であれば、その通りなのでなんともなく、言われる前からフォローします。

しかし、この担当の方は、お客様の前で、取引中(商談含む)に「数多くの不動産取引もお手伝い?してきたので、私(メーカー担当)にお任せください」と発言されておりました。(受注するためにお客様と絡みたかったのかと)

あなたは不動産業界の方ではないけど大丈夫?などと突っ込んで立場をなくしてもどうかと思われたので、影で支えて円滑・安全に進めていけばいいのかな、と思い、振舞っていました。

トラブルになったわけでもなかったのですが、一般的な契約条項の解釈を説明したら、冒頭の素人発言です。

よく、外人が都合が悪くなると「私、日本語分からない」と言って逃げに入るのをドラマなどで見ますが、それと同じです。それまでは「プロ」として振る舞い、都合が悪くなると「素人」に立場を置いて責任回避に走る。

宅建業者(その従業者)でもなく、不動産取引をお手伝いした(という発言)もどうかと思いますが、責任取れないなら、最初からホントのプロに任せておくべき。お客様にも関係者にも迷惑がかかる。

さらに、別の取引の現場で。

「権利証確認していません」「鍵を持ってきていません」「(手続き書類を確認すると)それなんですか?」

一般の方が取引に臨むなら、きちんとフォローして抜かりなくしますが、相手側の宅建業者(一般の方から報酬を受領する仲介会社)に対して確認することはありません。相手もプロなのだし(報酬も受領)、できて当然、確認するのも失礼な話です。

しかし、先日の取引では、相手側の業者がなにも業務を行っておらず、決済当日に相当バタつきました。(司法書士をはじめ機転を利かせた対応で無事に完了、しかし、次の予定に支障がでました)

※別取引にて、司法書士が手配していた書類を法務局から受け取るのを忘れてきたということもありました。

このように、不動産業界人でも、その周辺関係者でも、意識やレベルはさまざまです。(私は完璧ではないので気をつけなくてはと意識しています)

近年、住み替えをするケースも増加し、一般の方でも複数回の取引を経験されている方も増えましたが、個性の要素が強い不動産取引では絶対的な経験値が足りないのは致し方ありません。

そのフォローを行い、円滑・安全な取引をサポートするのが不動産営業担当者です。この担当者が、紹介したようなレベルだと安全そのものが危惧されます。

信頼できる不動産業者、担当者を選ぶことが、いかに大切か、この事例だけでもお分かりいただけるかと思います。

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posted by preseek_shibata at 09:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする