2015年03月30日

同じ買うなら落ち方がゆるいとこ

人口減少(高齢化)の時代に入り、下落傾向にあるなかで不動産を購入する際には、「出口戦略」がとても重要になります。

出口戦略とは、住み替えをする際に、所有している不動産をどのようにするのか、売るのか、貸すのか、そのままで放置しておくのか、を考えておくことです。

人口の動態が大きな流れを作っているのであれば、人口の流れが見えれば不動産相場の流れも読みやすくなります。

国立社会保障・人口問題研究所では、市町村ごとに2040年までの人口推移を予測しております。

柏市(15〜64歳):2015年、256,865人 → 2040年、229,519人 約10%減少
松戸市(15〜64歳):2015年、300,359人 → 2040年、216,415人 約28%減少
流山市(15〜64歳):2015年、100,418人 → 2040年、77,942人 約22%減少
我孫子市(15〜64歳):2015年、75,100人 → 2040年、49,697人 約33%減少
鎌ヶ谷市(15〜64歳):2015年、66,797人 → 2040年、57,175人 約14%減少
白井市(15〜64歳):2015年、37,480人 → 2040年、30,430人 約19%減少
印西市(15〜64歳):2015年、58,938人 → 2040年、46,688人 約14%減少
船橋市(15〜64歳):2015年、388,951人 → 2040年、310,565人 約20%減少
市川市(15〜64歳):2015年、302,708人 → 2040年、209,057人 約31%減少

市全体での傾向ですから同じ市内でも強弱はつくと思いますが、ひとつの不動産相場動向のイメージとして、柏市は25年後に10%下がる、松戸市は28%、などと思っていただければ参考になります。

※落ち幅が小さいのは今後も開発余地が見込まれ、落ち幅が大きいのは高度成長期に開発し尽くした(もしくは開発するほどの需要がない)地域と思われます。

今回のデータは考え方のサンプルとしてですが、この他にも、高齢化率を計算してみたりと、尺度を変えて推測してみることができます。

サンプル地域は千葉県郊外としましたが、2040年はすべての都道府県で人口は減少しますので、千葉県のみが負け組み(相場下落)ということではありません。

日本の中でどの都道府県の落ち方がゆるいか、どの市町村の落ち方がゆるいか、どの地域(駅)の落ち方がゆるいかを考えてみることをお勧めします。具体的なデータだけでなく、抽象的な事象でも有効です。

同じ金額の不動産を購入するなら、落ち方がゆるい、もしくは、探せば上がっていくところもあるかもしれません。

ポイントとして、不動産相場(住みやすさや各自の主観は除き)で考えるなら、住環境よりも利便性を優先された方が落ち方がゆるいと思われます。(市のさらに細部の地域選定で)

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担当者選びがいかに大切かのお話

「この地域※は・・・が建てられますか?」 ※現実的な地域(柏市など)ではなく、都市計画法・建築基準法でいう用途地域(第一種低層住居専用地域など)

ある日の電話で聞かれたことです。

一般の方からの質問であれば、なんとも思いませんが、この質問、同業の不動産会社(営業担当)からの質問なので驚きました。

驚いた理由は二つ。

1. そんな知識もなく営業活動をしているのか。

2. この会社は誰もがしるような大手にも関わらず、こんな零細な会社へ質問してきたのか。社内で聞ける人がいないのか。研修制度があるだろうに機能していないのか。

また、別の日。

「不動産取引のことはわからないのだから」

これは不動産業者ではありませんが、ハウスメーカー(超大手、かつ、担当は中堅クラス)の方から言われた発言です。

これも、一般の方からの発言であれば、その通りなのでなんともなく、言われる前からフォローします。

しかし、この担当の方は、お客様の前で、取引中(商談含む)に「数多くの不動産取引もお手伝い?してきたので、私(メーカー担当)にお任せください」と発言されておりました。(受注するためにお客様と絡みたかったのかと)

あなたは不動産業界の方ではないけど大丈夫?などと突っ込んで立場をなくしてもどうかと思われたので、影で支えて円滑・安全に進めていけばいいのかな、と思い、振舞っていました。

トラブルになったわけでもなかったのですが、一般的な契約条項の解釈を説明したら、冒頭の素人発言です。

よく、外人が都合が悪くなると「私、日本語分からない」と言って逃げに入るのをドラマなどで見ますが、それと同じです。それまでは「プロ」として振る舞い、都合が悪くなると「素人」に立場を置いて責任回避に走る。

宅建業者(その従業者)でもなく、不動産取引をお手伝いした(という発言)もどうかと思いますが、責任取れないなら、最初からホントのプロに任せておくべき。お客様にも関係者にも迷惑がかかる。

さらに、別の取引の現場で。

「権利証確認していません」「鍵を持ってきていません」「(手続き書類を確認すると)それなんですか?」

一般の方が取引に臨むなら、きちんとフォローして抜かりなくしますが、相手側の宅建業者(一般の方から報酬を受領する仲介会社)に対して確認することはありません。相手もプロなのだし(報酬も受領)、できて当然、確認するのも失礼な話です。

しかし、先日の取引では、相手側の業者がなにも業務を行っておらず、決済当日に相当バタつきました。(司法書士をはじめ機転を利かせた対応で無事に完了、しかし、次の予定に支障がでました)

※別取引にて、司法書士が手配していた書類を法務局から受け取るのを忘れてきたということもありました。

このように、不動産業界人でも、その周辺関係者でも、意識やレベルはさまざまです。(私は完璧ではないので気をつけなくてはと意識しています)

近年、住み替えをするケースも増加し、一般の方でも複数回の取引を経験されている方も増えましたが、個性の要素が強い不動産取引では絶対的な経験値が足りないのは致し方ありません。

そのフォローを行い、円滑・安全な取引をサポートするのが不動産営業担当者です。この担当者が、紹介したようなレベルだと安全そのものが危惧されます。

信頼できる不動産業者、担当者を選ぶことが、いかに大切か、この事例だけでもお分かりいただけるかと思います。

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2015年03月29日

購入するもしないもハーフハーフ

住宅ローンの返済で家計のやりくりに悩み、毎日不安な日々を過ごす。金銭的な余裕を持つことができずに節約ばかりの生活。家を購入することのみを考え毎日の通勤で疲労困憊。

なんのための住宅購入なのか。住宅をどのようにするかによって人生に大きな影響を与えます。しかし、あくまでも人であり、物(不動産、住宅)は道具・手段でしかありません。

道具、手段のために、本来の目的である生活や人生に悪影響を及ぼすのでは本末転倒です。

私のコラムでも取り上げますし、TV、新聞、雑誌、ネットなどでも、あちこちで話題に上がる「購入と賃貸ではどっちが得」のお題。

でも、これって、物から考えている発想。不動産に詳しくなくても、本質から考えられる人であれば、そんなのわからない(どっちもどっち)という答えを返すはずです。

さらに、不動産に詳しい人、詳しくなればなるほど、そんなのわからない(どっちもどっち)という答えになるはずです。

※決めつけてくる人は、この問題に答えることが目的ではなく、答えを利用してさらになにかしらの利益を取ろうという背景があるのかと思われます。(買った方が資産になるから得です→買わせたい)

生活、人生から考えてみて、地域、資金、家族などの状況、さらにお好みや考え方、性格などを加味して、購入した方がよい、購入しない方がよい、という結論になる。

年齢が重なり、本人や家族の状況が変わり、経済情勢なども変化することにより、以前は購入した方がいい(購入しない方がいい)と判断したとしても、現在なら購入しない方がいい(逆も同)ということもある。

購入した方がいいか、購入しない方がいいか、を考える場合、金利や不動産相場などを考えるのではなく、自身の収支、家族、好み、地域の住宅事情や相場、いつまで暮らすのか、など、自身のこれからを客観的に考えてみる。

さらに、購入しよう(購入した方がいい)となった際にも、物の優劣で、戸建てがいい・マンションがいい、新築がいい・中古がいい、建売がいい・注文住宅がいい、と判断できるものではない。

自身の収支から資金計画(購入後の家計)を考えた場合、資金はどの程度なのか、それで買える住宅(地域)はどのようになるのか、その中から、物の優劣や好みの判断となる。

やっぱり戸建てでしょ、やっぱり新築でしょ、やっぱり注文でしょ、という物からの発想は厳禁です。※なにを買っても大丈夫というほどの資金力があると判定されれば、何も言いません。

これから東京五輪まで、都心部を中心に住宅(マンション)の建築ラッシュが続きます。1棟で1000戸クラスの大型マンションが次々に供給される予定です。この人口減少時代、空き家で住宅飽和の時代にです。

建築されるマンションは一番強い立場にあるので問題ないでしょうが、その余波で、中古マンションが、郊外の地域が、一戸建てが、賃貸が、と弱い立場にあるものがさらに弱くなります。

そんな状況下(値下がり圧力)で、物を中心に発想するのは危険です。あくまでも、生活する人、利用する人を中心に発想することです。(さらに加えれば、いつでも逃げやすいように負担を軽くしておくことをお勧めします)

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2015年03月20日

平成27年(2015年)公示地価

2015年(平成27年)公示地価が、国土交通省より発表されました。

ニュースでは、中国人が不動産でも「爆買い」して地価も上昇などと報じられましたが、それほどまでに海外の特に中国系の人や会社による不動産購入は進んでいるようです。

会社の大小問わず、「中国語を話せます、中国人スタッフがいます」というお店紹介コメントが目につくようになった。無視できない存在、業績を上げるために取り組まなければならない状況にある。

しかし、これは都内、都心での話であり、浦安市や市川市・船橋市・松戸市の好立地な地域ではちらほら見えるものの、千葉県内の奥までは購入層が入ってきていない。

日本人客層にも強い需要があれば、都心から押し出されるように千葉県にも需要が伸びてきて、地価や不動産価格の上昇へとつながるが、日本人の需要が小さすぎて都心、都内で止まり、江戸川を越えることができない。

もしくは、鉄道に乗って最初に降りる駅までは、中国人の需要やアベノミクスなどの恩恵を受けているが、駅から降りたつところまでで、乗換えやバス便で奥まで入ってくることはない。

中古マンション相場は、地価動向と連動すると言われる。(同じような動きをする)

千葉県常磐線エリアの中古マンションを見ていると、TX沿線の駅前マンションは好調な売れ行きを示しており、価格も高く感じられるが強い需要で飲み込んでいる。

常磐線のターミナル駅(快速停車駅、市の中心駅)でも、数が多いため価格はこなれているが堅調に推移している。一般住宅地駅でも駅から近い徒歩圏内では弱含みもある程度の価格で取引されている。

駅からバス便利用、新京成線や東武野田線では、売れないということはないものの価格はかなり下落基調にある。また、物件そのものに難があると止まってしまうことも多い(飲み込める強さがない)。

まさに、これは今回の公示地価の動向とまったく同じになる。中古マンションを購入、所有、売却する人も地価動向は他人事ではない。

今後、土地も中古マンションも、TX沿線は強め、常磐線沿線は堅調、郊外は弱め、という傾向は続くと思われるが、TX沿線は開発が進むことにより不透明さもある。

人口減少、景気後退、将来不安、金利上昇など、不動産市場には懸念材料が揃うので、不動産取引の際には深い検証が必要になる。

※公示地価:「公示価格とはかたよらない価格です」土地は、取引する人によっていろいろな事情や動機があることが多く、取引価格もこのような事情や動機で左右されがちですが、公示価格は、それぞれの特殊な事情などが取り除かれた、自由な取引において通常成立すると考えられる1平方メートル当たりの価格を示しています。「公示価格は更地評価です」建物の古さの違いや建築費用の違いといったいろいろな特徴が反映された価格は、それぞれの比較がとても複雑で難しくなります。したがって、土地の本来の価値を示すため、建物が建っている現在の土地ではなく、更地としての評価をします。(国土交通省土地・水資源局)

千葉県北西部・常磐線沿線各市の公示地価一覧
柏市
松戸市
流山市
我孫子市
鎌ケ谷市
白井市
印西市
船橋市
市川市

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2015年03月14日

常磐線東京駅乗り入れで影響が出るか

3.14、北陸新幹線の開業を迎え、テレビ局では1番列車から中継などを交えるなど、朝から報道合戦が繰り広げられた。

この北陸新幹線(東北・上越)の上を通る「上野東京ライン」も本日同時に開通した。

北陸新幹線の開業が北陸地方の悲願であったように、常磐線沿線の方々には上野東京ラインの開通が悲願でした。

上野東京ラインは、常磐線(松戸、柏、我孫子、取手、土浦、水戸など)の列車に加え、宇都宮線、高崎線の上野行列車が、東京駅、新橋駅、品川駅へと直通運転する路線です。

※乗り入れる列車は一部に限定されます。これは、三路線すべてで直通運転すると駅や東海道線のやりくりもつかなくなるためです。

赤羽以北の宇都宮線・高崎線(浦和、大宮〜)は、先に開業している湘南新宿ラインで、池袋、新宿、渋谷を経由し神奈川方面へと直通運転をしています。

常磐線と同じ千葉県と都心をつなぐJR総武線も、東京、新橋、品川を経由し横須賀線(横浜)へと直通運転をしており、総武緩行線は御茶ノ水を経由し新宿方面へと直通運転しています。

しかし、常磐線はすべて上野止まりで、山手線のターミナル駅へのアクセスが他の路線よりも弱かった。これに伴い、経済力も他路線の地域よりも弱くなってしまっていました。

正直なところ、すべての列車が東京、新橋、品川まで運転するわけではないので、根っこから盛り上がるほどの力はないと思われます。

現に、不動産市場でも、上野東京ラインの開業で東京駅方面への直通になることを見越した需要は出ておりません。※市場を動かすほどでは。

今回の開通で、東京駅方面へのアクセスが良くなったことは間違いありません。

今まで上野駅で乗り換えをしていた宇都宮線、高崎線の乗客が、そのまま東京駅方面へ向かうことから上野駅の乗り換えもしやすくなります。

時間はかかるかもしれませんが、この効果がじわじわと現れることに期待したいと思います。

※浦和・大宮方面も交通利便性が高まり盛り上がりそうです。武蔵小杉よりも利便性は高いはずです。上野駅は乗降客が減ってしまいそうですが影響はあるのでしょうか。

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2015年03月13日

権利証(登記識別情報通知)の受領時期

よくドラマや小説で呼ばれる「権利証」とは俗称で、不動産の登記が完了したことを示す「登記済証」が正式な名称でした。これが現在は、不動産登記が電子化されたことに伴い「登記識別情報(通知)」と変わっております。

これまたドラマでよく出てくる権利証をぽんと渡すシーンがあるが、お金とは違って、権利証(登記済み証、登記識別情報通知)そのものが不動産の権利ではなく、権利内容を確認する書類の一つである。

イメージが先行しているとは言っても、権利証は大事な書類であり、一般の人から見るとさらに重く感じられると思う。

不動産取引を行った際、権利証はいつ手元にくるかと気になってしまうのも致し方ないかもしれないが、法務局が登記手続きが完了したことを証する書類であることから、手続きは即日には終わらないこともあり、お手元に届くタイミングは、取引完了後10〜20日経った頃になります。

取引(決済)完了後から不動産登記完了までの流れの概略は次の通りです。

・法務局(司法書士)

決済当日に司法書士にて法務局へ所有権移転の登記申請を行います。法務局内での事務手続き(約7日間)が完了した後、司法書士にて内容に間違いがないかどうか確認し、法務局より権利証を受け取り、その後、買主へお渡しすることとなります。

決済当日に法務局へ登記申請を行うことにより、当該申請に関わる不動産登記は、法務局により閉鎖(ロック)されます。この状態になることにより権利証発行までの間、法務局にて権利が保護される状態となります。

この状態になったことを確認するために、法務局より受領書(登記申請受付書類)を発行していただきます。この受領書を確認することにより、権利書発行までの間、ご安心いただけます。

・不動産取引

不動産取引において、残金支払い時に所有権は売主より買主へ移転します。残金支払いと同時に、所有権が移転され、さらに、引渡しと登記申請手続きの売主義務が履行されます。

売主の決済時の登記申請手続きとは「所有権移転登記に必要な書類を買主へ渡す」という行為になります。その後、登記申請は買主の権利として司法書士を通じて行われます。

※不動産登記は、所有者の権利ではありますが、法律で義務化されているものではございません。※売買では稀ですが、諸事情によりあえて登記をしない所有者もいます。(特に地主系)

下記に日本司法書士会連合会の不動産売買説明文を抜粋しました。

「不動産の売買契約が成立すると、法務局に所有権移転登記を申請しますが、司法書士は、不動産売買の代金決済の場に立ち会い、代金支払いと引換えに登記に関する書類を確認し、代理人として登記の申請を行います。登記簿に抵当権や差押えなどの登記がなされている場合には、これらの登記を所有権移転登記と同時に抹消して、登記簿上問題なく買主が所有権を取得できるように取引の安全に寄与しています。」

以上が主な流れとなります。

お金を払ったら、その場で鍵と権利証を受け取りたい(受け取ることが当然)と思われる方がいらっしゃるかもしれませんが、鍵は引渡し行為なので代金と引き換えになりますが、不動産登記は以上のことから権利の保全までとなり権利証は時間差が生じます。所有権は移転していますので、所有自体はお金の支払いと同時に始まっています。

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2015年03月10日

アップルが家を売ったら怖い

本日未明、アップルより新製品が発表されました。今回の目玉は「Apple Watch」、iphoneと連携した時計型端末(もちろん時計機能あり)です。

アップル以外からはすでにこのような端末は発売されておりますが、ユーザー数が多いiphoneに対応する機器だからこそ注目を集めています。

公共放送であるNHKが、ひとつの民間企業の製品をニュースで扱うのは公平性の観点から疑問に思いますが、それくらいのニュース性があるということでしょう。

さて、この新製品。購入する人は、どのような機能があるかは確認すると思いますが、自分の生活にどのような影響や変化があるかを考えることが必要です。

ウルトラマンの科学特捜隊やガッチャマンの科学忍者隊の隊員のように、時計端末で会話をすることがどの程度あるのか。

体に接触し続けることから、運動や体調管理の機能との融和性が高いが、そもそもそんなに運動するのかどうか。メールもリアルタイムで確認する必要があるのかどうか。

情報との接触機会が多いビジネスマンや、体調管理、位置確認(徘徊対策)などが有益な高齢者などには、相性がいいのかもしれない。

さて、同じ買い物である住宅でも、考え方は共通している。

物のスペック評価比較、物件の良し悪しで購入する物件を選んだり、購入そのものの可否を判断してはいけない。

何のために、どんな目的で、どのような生活を送るのか、どのくらいの期間を過ごすのか、住み替え後は売却するのか賃貸にするのか、などを考えて、それにあった物件を選ぶようにする。

目的や生活にあった家にするために何を優先するのか、どうしても新築なのか、立地優先、価格優先、広さ優先で中古も視野に入れるのか。

情報機器なら、金額から考えて、とりあえずチャレンジ、趣味的に、近未来への進歩に乗り遅れないように、という動機でもいいのかもしれない。

しかし、住宅は高額なため、ちょっと良さそうだから、周りが買っているからという飛びつき方はよくない。

しっかりと方針を立て、分析をし(物ではなく自分自身)、情勢(市場)を確認して条件面を整理することから始めなればならない。

初めての方で、自信がない方は、とにかく予算を抑える方向へ考えておくといい。後々、挽回のチャンスで動きやすい。

おまけ:もし、appleが家を売ったら、雰囲気で買う人が続出して、後々困ってしまう人が増えてしまうだろうな。そこまで消費者もついてこないかな、無印良品の家が試金石。

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2015年03月09日

空家だけではなく問題が山積

今朝は不動産(住宅)に関する記事が目についた。どれも興味深く、良い記事なのでご紹介させていただきます。

■週刊ダイヤモンド「【高く売れる家、売れない家:拡大版】自己破産に絡めて空き家処理!?不動産業界で囁かれる“奥の手”」
http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/12778

「極端に売値の低い物件は、商売にならないから手を出さない。 〜〜 どこも査定価格を出さなかった件数はこの5年で40倍にも膨れ上がった。要は不動産会社が手を出さない「売り物にもならない土地建物」は確実に増えている。」

手数料問題が空き家の主因ではないが、ひとつの要素。そもそも仲介手数料(報酬)の法規定が時代遅れになっている。資格者の名称変更に注力するなら、報酬なり、免許制度なり、実務に役立つものに取り組んで欲しい。

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■日本経済新聞「エコノ探偵団 日本の家 なぜ資産にならない 中古住宅 質への評価なく 「築20年で無価値」が定着」
http://www.nikkei.com/article/DGKKZO83862390S5A300C1TJP000/

「日本では戸建て住宅の価値は約20年で失われ、資産にならないんですね」「新築よりも中古の方がリスクが小さいとみられています」「古い家を買っても、将来より高く売れる可能性があるため、住宅購入が個人の資産形成につながるのね」

いい記事です。ポイントが簡潔に網羅されています。

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■日本経済新聞「物件囲い込む仲介業者」
http://www.nikkei.com/article/DGKKZO83862460S5A300C1TJP000/

「中古物件が高く売れない一番大きな理由は情報の囲い込み」

以前よりくすぶるように小さく取り上げられてきましたが、今回は、思い切って言い切りましたね〜。

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先日、朝日新聞に、大学で宅建業法などの実学を教えるべき、という論が掲載されておりました。趣旨は、少数の学術的な大学と多くの実務的な大学(専門学校)に役割を区別し、実務的な大学では、金融や不動産などの必ず関係するであろう社会的な内容をと例示していました。

購入するかしないかは別として、もしくは、購入の可否を判断するにあたっても基礎的な不動産の知識は身に付けておくべきとは思う。

先日読んだ漫画でも、不動産営業マンが「このお客様は無知すぎる、またカモだよ」と営業する方が同情している皮肉めいたセリフと場面がありました。実情も業界も変えるために、広く一般の方が実状を理解していただくことが必要です。

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2015年03月07日

両手仲介を目指す手練手管

週刊ダイヤモンドでは、大手不動産会社からの広告も多く掲載されているが、そのスポンサーを気にすることなく、業界のタブーに踏み込んだ。(過去に表面的な内容は他誌でも紹介されているがが今回は本気か)

週刊ダイヤモンド3/7号の特集「高く売れる家、売れない家」では、売却経験者の失敗例が多く紹介している。(具体的な例は同誌にてご確認ください。)

今回、業界関係者が見たら、そこまで書かないでよと思うような業界の裏側や営業の現場・実情を紹介しているが、その記事の冒頭で「日本の不動産市場の健全性は先進国の中でぶっちぎりに低い」と書かれ衝撃を受けた。

日本の不動産流通市場が外国に比べて劣っているのはわかっていましたが、ぶっちぎりという表現まで使われてしまったことに驚きです。だって、ぶっちぎりですよ。

健全性が低い理由としてあげられたのが、情報公開(透明性)の遅れと、両手仲介の存在(諸外国では禁止されるような取引形態であり、それを会社が推奨し、しかもその会社は超大手)です。

ある関係者のコメントとして「米国より100年遅れている」というコメントも紹介されていた。

どのような営業活動が行われているのか、どういう仕組みになっているのか、どのように依頼したらよいのかなど、とても詳しく分かりやすく書かれておりますので、近々売却をお考えになっている方は、是非、同誌をご覧になってみてください。

「干す」「値こなし」「囲い込み」など、昔ながらの業界イメージそのままの言葉と事例を紹介してくれます。

なお、宅地建物取引主任者(4月からは宅地建物取引士)の資格を取るとレインズ※のIDとパスワードが発行されるという記述があるが間違いですのでご注意を。※レインズ:業界専用の不動産情報データベース。

この記事を書いて思い出したのが、超大手不動産仲介業者の人(以下、超大手君)の言葉「なんだ、つけられかよ、なさけねぇ」。

この言葉は、業界の懇親会の席上、参加者の1人が携帯電話終了後に、契約になりそうだと発したところ、この言葉が出てきました。

意味は、契約と言っても自分が売主から依頼された物件に他社の営業マンが決めただけでしょ、自分で決めたわけじゃないでしょ、それじゃダメじゃん、という感じです。

この超大手君の発言からも分かるとおり、大手仲介会社では両手でなければダメ、なにをしてでも両手を目指せ、ということ。

実際、大手仲介会社の手数料率実績を見ても5%前後になっていることから、データからも両手志向であることがわかる。

大きく解釈をして、両手仲介はいいとしても、そこに至るまで「売主よりも会社を優先」があってはならない。しかし、記事ではどのようなことが日々行われ、売り主が不利益を被っているかが紹介されている。

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特定空き家指定で相場に影響がでる?

不動産(投資や事業ではなく住宅系)に関する本は、経済的に許される限り、なるべく目を通しておくようにしている。

今週発売された週刊ダイヤモンド(3/7号)に、「マンション・戸建て、高く売れる家、売れない家」という特集が組まれたので、早速購入して読み始めてみた。

まだ、最初の漫画(全体の内容を目次代わりに紹介)と第1章の2ページ目までしか読み進んでいないが、冒頭の読者引き付けのためのセンセーショナルな部分で、千葉県が紹介されて、わかってはいるものの寂しさを感じた。

紹介されていたのは、暴落したリゾートマンションの越後湯沢※、雪下ろし費用が年間30〜50万の負担で苦しむ秋田、そして、高度成長期に開発されて今は高齢化し空き家も増加した郊外の住宅地として千葉県木更津市。

※バブル期から70〜80%下落して悲惨なリゾートマンションが多いと紹介されていたが、千葉県内の一般住宅用マンションでも、バブル期5,000万円で分譲されたマンションが、今は1,000万円(80%下落)というのは珍しくない。取り上げられれば、そりゃ悲惨だと思うのかもしれないが、特別なことではなく日常的なこと。

さて、昨年から流行のように取り上げられる「空き家問題」。

身近な話であり、分かりやすく、目にも留まりやすいことから、少子高齢化、人口減少、さらに地方の衰退や格差社会などの例示として使われやすいのか。

人口、高齢化、地方の問題まで絡めると、どこに問題があるのか分かりづらい。実際、密接に関係しているのだろうが、住宅・不動産の部分だけを抽出すれば、新築偏重と使い捨てに行き着く。

近年、リサイクルショップが日々の生活に根付いてきたが、それでも新しいものがいいという文化は根強い。とくに、潔癖性、不具合に対して異常なまでの執着する消費者の動きを見ていると、中古じゃダメなんだろうなと思う。

中古でもいい、と仰ったとしても、新築並みの保証やスペック、状態まで求めてしまう。無料サービス、過剰サービス、よく言えば、おもてなしが充実した日本社会で長年育ってきてしまっては、いまさらある程度許容するという感覚には戻れない。

このような消費者文化に加え、政治・行政側も、理想論として中古の普及を言ってはいるが、景気対策(選挙や金銭的に?)で新築偏重は変わっていない。官が後押しすれば、ビジネスとして民が動くのは自然であり、責められない。

2015年から、空き家のうち、倒壊の恐れ、治安や環境への悪影響などがありそうな「特定空き家」と認定されると固定資産税の特例がなくなるという制度ができた。

特定空き家に認定される要件は、1年間使用していないことを基準とし、電気や水道の利用実績がなかったことなどで判断するという。

日本全国で、一気に、特定空き家が指定されると、売却数が増加して不動産相場が暴落するなどと極端な話もあるが、指定された空き家の所有者が、そんなスムーズに動くとも思えない。

それでも、売却圧力(潜在的な供給)が強まることは確実であるから、大量に供給されそうな地域(首都圏なら高度成長期に造成開発された宅地や建築されたマンションが多い地域)では、早めに動いて売り抜けることがお勧めかもしれない。

購入側としてみれば、潜在的な供給力があるのかないのか、どの程度ありそうかなども考えながら、地域や物件の選定、価格の妥当性を考えてみることが大切になる。

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2015年03月06日

事故物件とひとくくりにしないで

事故物件、過去になにかしらの問題・事故があった物件は事故物件(通称)と呼ばれる。

私の個人的な事故物件になる事故の定義は、警察が関わったか(出動したか)どうかで判断している。当然、殺人事件や自殺などの事件はもちろん、火災、不審死、泥棒、などなど。

しかし、一般の方々と話していると、事故と欠陥を混同しているように思われる。

欠陥とは物件に問題があることで、物件に問題があるからといっても警察は介入してこない。あくまでも物件上でなにかしらの事件事故があってから、警察は関係してくる。

クルマに例えたら、事故を起こした、事故に巻き込まれたクルマを事故車と呼ぶ。自損事故もあるかもしれないが、事故には警察が関係してくる。

一方、クルマにサビが出ている、シートが汚れている、エンジンの音がうるさい、などなど、クルマに欠陥があるのかもしれないが、それで事故車とは呼ばない。

事故歴がある車は事故車、事故はないが欠陥がある車は欠陥車。

不動産も同じで、事故があった物件は事故物件、事故があったわけではないが欠陥を抱えている物件は欠陥物件、問題を抱えている物件は問題物件であり、事故物件とは区別すべきもの。

なんでもかんでも事故物件と決めつけ、事故物件と呼ぶのは間違っているし、ちょっと詳しい人が聞いたら、浅はかに思われて冷めた目で見られるから要注意。

逆に、これをきちんと区別できる人は、お、やるなって一目置かれること間違えない。

さて、偉そうなことを言っても、私自身がきちんと区別できているか、改めて整理してみたいと思う。

事故物件:警察が関係した物件。例)殺人、自殺、犯罪現場、容疑者の居住や作業、不審死(結果的に事件性がなくても)、孤独死(警察が関係する可能性もあり)、火災、近隣トラブル(警察が仲裁に入るレベル)など。

欠陥物件:物件に問題がある物件。例)雨漏り、傾き、腐食、災害歴、陥没、著しく断熱性・遮音性などの性能が劣る、使用するにあたって高額な費用負担が生じる、さらに欠陥という呼び方を越えた再建築不可物件など。

問題物件:欠陥物件が物理的、法律的な内容になるのと区別し、心理的もしくは第三者による問題がある物件。例)嫌悪施設が隣接もしくは近隣にある、近所トラブル、境界や越境問題、設備や道路の第三者敷地利用、管理状態が悪いなど。

注意物件:事故、欠陥、問題があるわけではないが取引に注意が必要な物件。例)債務超過物件(価格よりも担保金額が大きい※)、相続トラブル(権限の関係)、取り扱い不動産会社や建築会社への不審など。

※住宅ローンなど取引金額よりも債務が少なければ問題ではありません。

この他にも区別はありそうですが、いわゆる「これは事前に伝えておかないとな」と不動産屋が思うような内容を区別してみました。

このように事前に伝えておかないといけないなって思うような内容は、広告や紹介段階では守秘義務やトラブル防止のため、抽象的にぼやかした表現方法を用います。物件概要や広告のすみに小さく書かれる「告知事項あり」がそれです。

一般の方が、なんでもかんでも事故物件とひとくくりにしてしまうのは、不動産屋が紹介する(広告する)際に、なんでも告知事項としてひとくくりにしてしまうからかもしれませんね。

購入する方は、告知事項の内容を吟味し、影響や効果(価格が安いなど)を見極めたうえでご判断ください。

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posted by preseek_shibata at 17:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年03月02日

本末転倒になられませんように。

各銀行より平成27年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.650〜2.000% ※2
 全期間固定:1.870%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※ 公式サイトでは非公開(店頭問い合わせ)の特別金利が
  実施されているようです。(記載通りならかなり低いです)

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.960%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.710%〜1.780%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.150%〜1.450% ※1
 全期間固定:1.820%〜2.030%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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新年1月の異常な金利低下から、それでも低金利程度に戻り、10年超の中期で0.5%、全期間固定で0.1%程度上昇しました。それでも10年固定で1.2%前後、全期間固定で2%弱の金利はまだまだ低い状態です。

長期金利市場は、2/16に0.44%まで上昇しました。これが影響して3月の住宅ローン金利は上昇したわけですが、3/2時点では0.345%まで低下しており、この流れでは、このまま上昇一途というわけではなさそうです。

3月は年度末で、住宅や不動産業界では大手を中心に「期末」の追い込み営業が展開されます。そのなかで、早くしないと金利が上昇しますよ、というセールストークが展開されるかもしれませんが、年単位ならまだしも、3月が4月になるくらいでは、慌てるほどの金利上昇はないと思います。

住宅、不動産という大きな取引をするなかで、金利は大きな要素ではありますが、メインではありません。買うべき状況なのか、売るべき状況なのかがあってこその、金利によるタイミングです。くれぐれも本末転倒になられませんように。

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posted by preseek_shibata at 20:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする