2015年02月23日

ババ抜きで勝つ鉄則と同じ

2014年の新設住宅着工戸数は、前年と比べて9%減少したとはいえ90万戸弱(国土交通省発表)。

消費税増税前の駆け込み需要の反動が大きかったと、減少したことは悪い結果だという論調だが、空き家が増加し続け、さらに、人口が減少する中、住宅供給が減るのは当然の結果である。

こういう論調になるのは、景気対策を安易に住宅を使って行ってきたからであり、急に発想を切り替えることが難しいが、そのうち、供給が減少するのは当たり前になれば慣れてくる。

供給が減少したとはいえ、交通・生活利便性が高い都心では、高層マンションが次々と建築され供給が続いている。

時間を重視するライフスタイル(やることが多くなった生活)から、職場に近くて、商業施設も充実していることから、現役世代の人が集まってきている。

さらに、経済的に余裕がある高齢者世帯も生活施設や医療施設が充実している都心部へ移動してきている。

人が集まり、住宅が求められれば、ビジネスとして住宅を供給するのは、経済活動の自然な結果である。

しかし、世代を問わず都心部への集中、人口の減少と高齢化、日本経済が縮小していくなか、今までに蓄積された住宅の在庫が積みあがっていくにも関わらず、せっせと新築住宅を供給していける状態が今後も継続していけるのか。

地方に限らず首都圏でも、都心から離れた郊外なら、空家だらけになり住宅地内にあったスーパーなどはみんな閉店してしまって、クルマがないと生活ができない陸の孤島のような地域も増えている。

住宅の質(広さ、耐久性、快適性、安全性など)を高めていくことは大事なことである。質的に劣る住宅から高品質な住宅への転換は、向上心がある限り止められない。

これは地域(土地)に言えることである。

そうなると、土地にしろ、建物にしろ、品質により勝ち組、負け組にと、自然に選別される。

土地、建物ともに高品質であれば資産。土地、建物のどちらかが高品質であれば(どちらかといえば立地面で土地の要素)、ギリギリセーフだが、両方ともに時代と合わないようだと資産ではなく負債になる。

不動産の言葉を分解すれば、動かない財産だが、内容によっては、負債となった財産、負動産となってしまう。(所有しているだけなら負担があるので)

負債になるリスクだけを考えるなら所有しないという選択肢もあるが、所有するなら負債にならないような住宅を選ぶのが必須となる。

トランプのババ抜き。ジョーカーを引っ張ってこないか、ジョーカーを渡してしまえばいい、上がるまでに。住宅をジョーカーに例えるのは気が引けるが、現実ではまさにそうなってしまった。

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posted by preseek_shibata at 18:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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