2015年02月19日

判断基準は世間一般から当事者同士へ

不動産取引では、民法が大きな骨格を担っております。その民法の大改正が迫ってきました。

実際には法改正の内容が正式に決まり、施行までの期間に対応をすることとなりますが、いきなりで理解できない恐れもあるため、講義を受けてきました。※まだ分かっておりませんが。

改正の根本的な趣旨として、一般化されたルールを基準にしていた考え方を、当事者同士の合意内容を重視する考え方に切り替えるものです。

例えば、契約違反の考え方として、現行では「一般的なルールから見て」責めに帰すべきかどうか判断していた。

これを「当事者同士ではどのように決めていたか」を重視し、犯罪的なものなど例外はあるのだろうが、基本的には世間ではどうこう、一般的には、というのは通用せず、レアな内容でも当事者同士の合意が優先する。

いわゆる欧米化(アメリカ)しようというもので、日本らしい「世間的に見て、他の人は」が通用しなくなる。背景には広義でグローバル社会、狭義でTPP対応なのかと思われる。

世間一般的な考え方を基本にしていた現行では「取引慣行、規定」などの共通認識があったため、特に定めなくてもよかった内容でも、今後は、ひとつひとつ合意していくことが必要になる。※世間一般的には、が通用しないのだから。

不動産業務としては、約款の項目、特約が相当増加することが予想される。プロだから、条文が増えても、強弱、緩急の配分ができるが、慣れない一般の人では大変になるかもしれない。

また、細かいことをひとつひとつ取り決めをしていくことや、いざという時の責任の所在を決めるため、さらに責任を回避するために、不動産取引における調査会社の役割が強くなってくるかもしれない。

運用が始まり、時間が経過していくにつれ、ちょうどいいバランスの取引形態に落ち着くと思われるが、それまでに取引する方々は、下手なことに巻き込まれないよう注意が必要となる。

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posted by preseek_shibata at 18:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住宅不動産が一人負け

今日19日、日経平均株価が18,264円79銭まで上昇し、リーマン・ショック前の高値を上回ったらしい。1990年のバブル経済崩壊から続いていた「高値を切り下げていく右肩下り」傾向が破られたと騒ぎになっているらしい。

らしい、らしい、と連呼しているのは、郊外や地方、一般的な生活圏では、まったくピンと来なくて、まるで別の世界のようなニュースだからで実感が伴わないから。

16日に内閣府が発表した2014年10〜12月期の国内総生産(GDP)では、住宅投資のみががくんと落ち込み一人負けの様相。(住宅に連動しやすい家電も落ち込み)

これは、昨年の秋頃からの傾向で、消費税だ、さらに再増税だ、円安物価高だ、という経済的なものから、老後や介護、さらに連日の凶悪犯罪など、暗い世相を生き抜くのが精一杯で住宅・不動産にまでお金も気持ちも回らないため。

夫婦における家計の役割は、主に消費などの使う側は妻が、収入を得てくることや最終的な責任を負うのは夫が、と分担されている。(あくまでも一般的)

自宅を買う、リフォームする、などなど、これは妻が強く思い願って、ようやく動き出すもの。これには強い動機付け、気持ちに左右される。

この「妻」の「気持ち」が、先のように、水をかける材料が多く、住宅、不動産にまで入ってこれない、たどり着かない。

日々の生活、これからの生活に明るい雰囲気と展望があって、初めて、家を買おう(住み替えよう)となる。

この典型が、アベノミクスで沸いている層で、気持ちが乗りに乗っているから、都心のマンションは強い。※バブルになる心理と同じ。

逆に、ごく普通の世帯では、気持ちが落ち込むことが多く、なかなか入ってこれない。

投資的な発想であれば、金利も安い、需要層が動いていないタイミングこそ、本来なら購入するチャンス。

この暗い雰囲気を乗り越えて、チャンスを掴みにいけるかどうか。投資家、消費者の分かれ目になるのかもしれない。(どっちが良し悪しではなく、タイプとして)

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老後破産にならないためには

毎週、日曜日の午前中はサラリーマンの休日らしく報道番組が並びますが、フジテレビの新報道2001(毎週日曜日7:30〜8:55)の2月15日放送で「老後破産」についての特集がなされておりました。

番組で取り上げられた内容を抜粋しますと、次のような内容となります。(朝の身支度中なため趣旨のみ)

老後に破綻しやすい特徴として、1.どんぶり勘定、2.老後に入って高額なリフォーム、3.投資の失敗、4.バブル期の不動産購入、5.高額な教育費、6.老後になってできた時間を消費(特に海外旅行)で埋める、など。

とにかくまずいのは、老後に入っても残る住宅ローン残高が多いこと。予期せぬ出費などで返済が滞るきっかけになる。現役時代なら収入でカバーできても、老後は年金収入のみで厳しい。

年々、退職金支給額が減少し、物件価格も下落傾向で、売却しても住宅ローン残高が残る。特に郊外の戸建てが厳しく、利便性が高いマンションがギリギリ保っている。

多額な教育費を費やして育てても、子供を頼ってはいけない、子供を頼みにしてはいけない、背負わせてもいけない。自分で身を守るしかなく、身の丈に合った生活をすることが大切。

番組を通して感じたことは、老後の生活で明暗を分けるのは「住宅ローン」。

老後に返済が続くような返済計画で住宅ローンを組んではいけない。老後に入る前に完済するような返済計画で借りられる金額に抑えること。

その借入金額と自己資金を足した金額で購入できる自宅として、それ以上は欲張らないことが肝要。

もちろん、返済に対して絶対的な自信があるとか、自宅に対する思いなど、人それぞれの考え方はあるかと思われますが、安全第一なら、とにかく借入金額を少なくすること。

さらに、いつでも、売却金額が住宅ローン残高を上回るような関係を維持できればなお良しです。

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posted by preseek_shibata at 16:47| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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