2015年02月08日

不動産でも撤退戦が重要で難しい

公益社団法人千葉県不動産鑑定士協会(高橋繁会長)では、定期的に千葉県内の不動産市場動向のアンケート調査を行っている。

そのアンケート調査に協力した会社(弊社)には、調査結果を取りまとめた冊子が送られてくる。その中から気になった点についてご紹介させていただきます。

・震災の影響は2〜1年前にはなくなってきている。(約75%)

・平成25年秋と比べて、平成26年秋は「横ばい〜やや下落」の回答比率が高まった。今後の市場予測でも同様に下落傾向を予測する回答が多かった。

・種別毎の市場動向予測では、堅調に推移するのは「店舗事業用地、中古戸建て、中古マンション」、弱含みなのは「住宅用地、新築戸建て、新築マンション、投資用住宅」

・消費税増税の影響について、大きな影響があった23%、多少の影響があった58%、合わせて81%の業者が消費税の影響を認めている。

・常磐線エリアの今後の動向について、平成25年の改善に比べて、平成26年は下落に転じた。先行きについても下落傾向が続くと予測する。

以下に回答した業者のコメントから秀逸なものをピックアップしてみました。

「旧分譲地の空家率が高くなった」「新市街地と旧市街地との格差が顕著である」

「所得が増えないなか、物価上昇の影響が強く消費が低迷し、さらに消費税の再増税は影響が甚大だと思う」

「東京オリンピックは大半の地域が(経済的な恩恵とは)関係ない、オリンピックの影響で建築コストが高くなると悪影響も」「職人不足で(価格が)強気」

「建売用地仕入れで新築戸建て価格の低下に伴い仕入れ土地値が低下し地主と調整がつかなくなった」

「アベノミクスは完全に失敗している、早急に新たな方向性を持った施術が必要」「報道や公的発表の内容が現実と乖離しすぎている、年々ひどくなるのは(情報操作か?)」

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現場に直接対峙し、生の感触を得ている不動産業者の生の声とその分析結果では、総じて悲観的な意見が多かった。

千葉県という地域性なのか、一般住宅に関わる業態性なのか、地域や業種を超越したマクロ的なことなのかは、この結果だけでは分かりませんが、千葉県の一般住宅部門では厳しい状況にあることは間違いないようです。

都心に近い千葉県北西部では、安定した需要と地域経済があるため、どこかのラインで歯止めはあるでしょうが、緩やかに縮小傾向にあるのではと思われます。

この状況を踏まえて、購入するのかしないのか、いつにするのか、いくらにするのか、どのようなものにするのか。逆に、所有している不動産を売却するのかしないのか、いつにするのか、どこで見切るのか。

不動産を取り巻く環境から、慎重に、かつ、大胆に判断していく必要がありそうです。(弱含み、撤退戦の方が難しい)

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posted by preseek_shibata at 15:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

平成27年度の住宅税制改正案

先月のマンション売買契約の席上で、リフォーム会社の人が「住宅エコポイントが復活して対象になる」と熱く語られていた。

これは、平成26年度の補正予算案に、昨年の消費税増税による大きなマイナスの影響を受けた対策として、「省エネ住宅ポイント」という住宅エコポイント制度の復活と、住宅金融支援機構「フラット35S」の金利優遇の拡充が盛り込まれたことが元になっている。

住宅エコポイント制度は、不動産仲介の分野では関連はするものの近くないため、詳細に関しては把握しておらず、基本的にはリフォームや建築会社の人(専門)にお任せしている。

対象になる工事を行うとポイントによる現金還元(ヤマダ電機などと同じ)であるとだけ認識している。このエコポイントや金利優遇は短期的な内容だが、中長期的な政策として平成27年度の税制改正内容が伝わり始めてきた。

(不動産・住宅関連)

1. 住宅取得資金等贈与に係る贈与税非課税制度の延長及び拡充
適用期限を平成31年6月30日まで延長し、最大3,000万円まで非課税限度額を拡充。限度額が高くなる「質の高い住宅」の適用要件を拡大。※適用になる消費税率と住宅要件で限度額は変わります。

2. 中古住宅の買取再販に係る特例措置の創設
一定の要件に該当する場合、買取り再販業者への不動産取得税を軽減。※より安く消費者へ提供が可能になる。

3. 住宅ローン減税、すまい給付金等の適用時期の延伸
消費税の再増税が延期されたことに伴い、各制度の適用時期も延伸されました。

4. その他
空家対策の推進に伴う税制改正(固定資産税等)、諸税の特例措置の延長など。

※上記内容は税制改正大綱のため、今後の政治情勢などにより変更となる場合もございます。

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posted by preseek_shibata at 14:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする