2015年02月24日

不動産に絶対はない。

”土地さえあれば”、が通用しない時代になってきた。

つい最近、数年前までは、建物が古くなっても土地として売ることができた。これが、土地さえあれば、土地の分だけは資産になると言われてきた要因です。

最近では、土地さえあればが通用せず、”立地さえよければ”、に変わってきた。

立地さえよければ、土地としても売ることができ、建物が古くてもそのまま売ることもできる。

逆に、立地が悪いと、いくら立派な土地でも売れない。

当然、不動産の取引はご縁ものであり、たまたま需要があって売れることはある。

しかし、その土地や地域にご縁があるような需要がなければ、立地が悪いと売れない。※価格や土地そのものの要素などもあり、必ずしもではなく一般論で。

戦後から高度成長期、地方から上京して、職を得て、家庭を築き、都心は高いからと郊外に自宅を購入した。

毎日、朝早く自宅を出て、ぎゅうぎゅうづめの満員電車で1時間以上も通勤するという辛いことを何年も何十年も耐えてきて、日本経済を支えてきた。

住宅ローンをせっせと返し、塾だ予備校だと高額な教育費をかけて子供を育てあげてきて、家庭も支えてきた。

ようやく定年を迎えてみたら、子供は都心近くへと移り住み、夫婦二人には家も庭も広くて、便利な街のマンションにでも引っ越そうと思って、家を売りに出してみたら売れない。

売れないけれど、住宅地内の商店も店を閉め、生活に不便だからと移り住める人はまだ救われている。※このようなケースが増加して空き家も増えた。

このケースを見れば、では立地がよい不動産なら買っても大丈夫か、と思うが、ポイントはそこではなく、移り住めるような軽い負担にしておくこと。

今、移り住めなくて苦しんでいる人も、購入するときにまさかこのような状況になるとは思ってもいなかったはず。

結局、10年後、20年後、30年後の状況(不動産だけでなく、日本、社会全体)なんて読みきれるものではない。

それを読みきろう(立地がよければ未来永劫大丈夫、など)と思わず、どうなっても対応できるというくらいの負担にしておくべきということ。

バブル崩壊は読みきることもできたが、二度にわたる震災、リーマンショックや紛争などの国際情勢の変化、ネットの普及などの社会変化など、高度成長期に家を購入した人が読みきれるはずもない。

こうしておけば大丈夫(土地は売れる=土地さえあれば)と思い込まないことです。

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2015年02月23日

ババ抜きで勝つ鉄則と同じ

2014年の新設住宅着工戸数は、前年と比べて9%減少したとはいえ90万戸弱(国土交通省発表)。

消費税増税前の駆け込み需要の反動が大きかったと、減少したことは悪い結果だという論調だが、空き家が増加し続け、さらに、人口が減少する中、住宅供給が減るのは当然の結果である。

こういう論調になるのは、景気対策を安易に住宅を使って行ってきたからであり、急に発想を切り替えることが難しいが、そのうち、供給が減少するのは当たり前になれば慣れてくる。

供給が減少したとはいえ、交通・生活利便性が高い都心では、高層マンションが次々と建築され供給が続いている。

時間を重視するライフスタイル(やることが多くなった生活)から、職場に近くて、商業施設も充実していることから、現役世代の人が集まってきている。

さらに、経済的に余裕がある高齢者世帯も生活施設や医療施設が充実している都心部へ移動してきている。

人が集まり、住宅が求められれば、ビジネスとして住宅を供給するのは、経済活動の自然な結果である。

しかし、世代を問わず都心部への集中、人口の減少と高齢化、日本経済が縮小していくなか、今までに蓄積された住宅の在庫が積みあがっていくにも関わらず、せっせと新築住宅を供給していける状態が今後も継続していけるのか。

地方に限らず首都圏でも、都心から離れた郊外なら、空家だらけになり住宅地内にあったスーパーなどはみんな閉店してしまって、クルマがないと生活ができない陸の孤島のような地域も増えている。

住宅の質(広さ、耐久性、快適性、安全性など)を高めていくことは大事なことである。質的に劣る住宅から高品質な住宅への転換は、向上心がある限り止められない。

これは地域(土地)に言えることである。

そうなると、土地にしろ、建物にしろ、品質により勝ち組、負け組にと、自然に選別される。

土地、建物ともに高品質であれば資産。土地、建物のどちらかが高品質であれば(どちらかといえば立地面で土地の要素)、ギリギリセーフだが、両方ともに時代と合わないようだと資産ではなく負債になる。

不動産の言葉を分解すれば、動かない財産だが、内容によっては、負債となった財産、負動産となってしまう。(所有しているだけなら負担があるので)

負債になるリスクだけを考えるなら所有しないという選択肢もあるが、所有するなら負債にならないような住宅を選ぶのが必須となる。

トランプのババ抜き。ジョーカーを引っ張ってこないか、ジョーカーを渡してしまえばいい、上がるまでに。住宅をジョーカーに例えるのは気が引けるが、現実ではまさにそうなってしまった。

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2015年02月22日

事実上のマイナス金利でも予算は控えめに

今年1月、長期金利(10年物国債)は0.2%を割り込んだ。それからおよそ一月が経過し、2月20日現在の長期金利は0.390%まで上昇した。

上昇したといっても、長期的な視点から考えれば、まだまだ低い水準だが、アベノミクスも後半に入り、日銀も手仕舞いに向かい始める時期と考えれば、今後の金利動向には注目するべきとなる。

現在、住宅ローンの金利は、変動金利や短期系の固定金利で優遇利率が適用となれば1%を切る。

住宅ローン控除は残高の1%の税額を還付するという税制だから、控除限度額以内の借入金額(残高)で、かつ、控除額以上の税金を納めている方で、1%を切る金利で借り入れた場合、支払う利息を控除額が下回り、お金を借りたら利息が支払われた、というようなマイナス金利現象が起きる。

もし、現金で購入する予定だった場合、上記の条件に当てはまるなら、現金は手元に残し、住宅ローンを借りた方が有利になる。さらに、手元資金を運用し、多少でも利息が得られれば、なお有利となる。

※借入に伴う諸経費などもあるため、すべてのときに有利となるわけではなく、個々に検証が必要となります。

アベノミクスでは、このように資産や資金を持つ富裕層を先に優遇し、そこで生み出されたお金が消費に回って景気を刺激し、一般的な層に波及するという効果を狙っている。

このまま、絵に描いたように進んでいくのか、それは、エコノミストやピケティにでも任せておくとし、富裕層がどうなろうが気にならないが、危ういのは一般層がこの流れに乗ってしまうことである。

金利が低いことを上手に使えればいいが、当面の返済額の少なさに、ついつい予算を上げてしまい、高額な買い物にならないようにしなければならない。

金利が低い、それは良し、しかし、予算を引き上げることは抑え気味にした方がいい。

金利の上昇には固定金利などの対策もあるが、そもそもの予算超過は、住み替え・売却や、教育、老後などへも影響を及ぼしかねない。

身の丈にあった消費にすることが肝要です。

参考)長期金利チャート
http://www.nikkei.com/markets/marketdata/chart/jbtdl/#tab4

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2015年02月19日

判断基準は世間一般から当事者同士へ

不動産取引では、民法が大きな骨格を担っております。その民法の大改正が迫ってきました。

実際には法改正の内容が正式に決まり、施行までの期間に対応をすることとなりますが、いきなりで理解できない恐れもあるため、講義を受けてきました。※まだ分かっておりませんが。

改正の根本的な趣旨として、一般化されたルールを基準にしていた考え方を、当事者同士の合意内容を重視する考え方に切り替えるものです。

例えば、契約違反の考え方として、現行では「一般的なルールから見て」責めに帰すべきかどうか判断していた。

これを「当事者同士ではどのように決めていたか」を重視し、犯罪的なものなど例外はあるのだろうが、基本的には世間ではどうこう、一般的には、というのは通用せず、レアな内容でも当事者同士の合意が優先する。

いわゆる欧米化(アメリカ)しようというもので、日本らしい「世間的に見て、他の人は」が通用しなくなる。背景には広義でグローバル社会、狭義でTPP対応なのかと思われる。

世間一般的な考え方を基本にしていた現行では「取引慣行、規定」などの共通認識があったため、特に定めなくてもよかった内容でも、今後は、ひとつひとつ合意していくことが必要になる。※世間一般的には、が通用しないのだから。

不動産業務としては、約款の項目、特約が相当増加することが予想される。プロだから、条文が増えても、強弱、緩急の配分ができるが、慣れない一般の人では大変になるかもしれない。

また、細かいことをひとつひとつ取り決めをしていくことや、いざという時の責任の所在を決めるため、さらに責任を回避するために、不動産取引における調査会社の役割が強くなってくるかもしれない。

運用が始まり、時間が経過していくにつれ、ちょうどいいバランスの取引形態に落ち着くと思われるが、それまでに取引する方々は、下手なことに巻き込まれないよう注意が必要となる。

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住宅不動産が一人負け

今日19日、日経平均株価が18,264円79銭まで上昇し、リーマン・ショック前の高値を上回ったらしい。1990年のバブル経済崩壊から続いていた「高値を切り下げていく右肩下り」傾向が破られたと騒ぎになっているらしい。

らしい、らしい、と連呼しているのは、郊外や地方、一般的な生活圏では、まったくピンと来なくて、まるで別の世界のようなニュースだからで実感が伴わないから。

16日に内閣府が発表した2014年10〜12月期の国内総生産(GDP)では、住宅投資のみががくんと落ち込み一人負けの様相。(住宅に連動しやすい家電も落ち込み)

これは、昨年の秋頃からの傾向で、消費税だ、さらに再増税だ、円安物価高だ、という経済的なものから、老後や介護、さらに連日の凶悪犯罪など、暗い世相を生き抜くのが精一杯で住宅・不動産にまでお金も気持ちも回らないため。

夫婦における家計の役割は、主に消費などの使う側は妻が、収入を得てくることや最終的な責任を負うのは夫が、と分担されている。(あくまでも一般的)

自宅を買う、リフォームする、などなど、これは妻が強く思い願って、ようやく動き出すもの。これには強い動機付け、気持ちに左右される。

この「妻」の「気持ち」が、先のように、水をかける材料が多く、住宅、不動産にまで入ってこれない、たどり着かない。

日々の生活、これからの生活に明るい雰囲気と展望があって、初めて、家を買おう(住み替えよう)となる。

この典型が、アベノミクスで沸いている層で、気持ちが乗りに乗っているから、都心のマンションは強い。※バブルになる心理と同じ。

逆に、ごく普通の世帯では、気持ちが落ち込むことが多く、なかなか入ってこれない。

投資的な発想であれば、金利も安い、需要層が動いていないタイミングこそ、本来なら購入するチャンス。

この暗い雰囲気を乗り越えて、チャンスを掴みにいけるかどうか。投資家、消費者の分かれ目になるのかもしれない。(どっちが良し悪しではなく、タイプとして)

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老後破産にならないためには

毎週、日曜日の午前中はサラリーマンの休日らしく報道番組が並びますが、フジテレビの新報道2001(毎週日曜日7:30〜8:55)の2月15日放送で「老後破産」についての特集がなされておりました。

番組で取り上げられた内容を抜粋しますと、次のような内容となります。(朝の身支度中なため趣旨のみ)

老後に破綻しやすい特徴として、1.どんぶり勘定、2.老後に入って高額なリフォーム、3.投資の失敗、4.バブル期の不動産購入、5.高額な教育費、6.老後になってできた時間を消費(特に海外旅行)で埋める、など。

とにかくまずいのは、老後に入っても残る住宅ローン残高が多いこと。予期せぬ出費などで返済が滞るきっかけになる。現役時代なら収入でカバーできても、老後は年金収入のみで厳しい。

年々、退職金支給額が減少し、物件価格も下落傾向で、売却しても住宅ローン残高が残る。特に郊外の戸建てが厳しく、利便性が高いマンションがギリギリ保っている。

多額な教育費を費やして育てても、子供を頼ってはいけない、子供を頼みにしてはいけない、背負わせてもいけない。自分で身を守るしかなく、身の丈に合った生活をすることが大切。

番組を通して感じたことは、老後の生活で明暗を分けるのは「住宅ローン」。

老後に返済が続くような返済計画で住宅ローンを組んではいけない。老後に入る前に完済するような返済計画で借りられる金額に抑えること。

その借入金額と自己資金を足した金額で購入できる自宅として、それ以上は欲張らないことが肝要。

もちろん、返済に対して絶対的な自信があるとか、自宅に対する思いなど、人それぞれの考え方はあるかと思われますが、安全第一なら、とにかく借入金額を少なくすること。

さらに、いつでも、売却金額が住宅ローン残高を上回るような関係を維持できればなお良しです。

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2015年02月08日

不動産でも撤退戦が重要で難しい

公益社団法人千葉県不動産鑑定士協会(高橋繁会長)では、定期的に千葉県内の不動産市場動向のアンケート調査を行っている。

そのアンケート調査に協力した会社(弊社)には、調査結果を取りまとめた冊子が送られてくる。その中から気になった点についてご紹介させていただきます。

・震災の影響は2〜1年前にはなくなってきている。(約75%)

・平成25年秋と比べて、平成26年秋は「横ばい〜やや下落」の回答比率が高まった。今後の市場予測でも同様に下落傾向を予測する回答が多かった。

・種別毎の市場動向予測では、堅調に推移するのは「店舗事業用地、中古戸建て、中古マンション」、弱含みなのは「住宅用地、新築戸建て、新築マンション、投資用住宅」

・消費税増税の影響について、大きな影響があった23%、多少の影響があった58%、合わせて81%の業者が消費税の影響を認めている。

・常磐線エリアの今後の動向について、平成25年の改善に比べて、平成26年は下落に転じた。先行きについても下落傾向が続くと予測する。

以下に回答した業者のコメントから秀逸なものをピックアップしてみました。

「旧分譲地の空家率が高くなった」「新市街地と旧市街地との格差が顕著である」

「所得が増えないなか、物価上昇の影響が強く消費が低迷し、さらに消費税の再増税は影響が甚大だと思う」

「東京オリンピックは大半の地域が(経済的な恩恵とは)関係ない、オリンピックの影響で建築コストが高くなると悪影響も」「職人不足で(価格が)強気」

「建売用地仕入れで新築戸建て価格の低下に伴い仕入れ土地値が低下し地主と調整がつかなくなった」

「アベノミクスは完全に失敗している、早急に新たな方向性を持った施術が必要」「報道や公的発表の内容が現実と乖離しすぎている、年々ひどくなるのは(情報操作か?)」

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現場に直接対峙し、生の感触を得ている不動産業者の生の声とその分析結果では、総じて悲観的な意見が多かった。

千葉県という地域性なのか、一般住宅に関わる業態性なのか、地域や業種を超越したマクロ的なことなのかは、この結果だけでは分かりませんが、千葉県の一般住宅部門では厳しい状況にあることは間違いないようです。

都心に近い千葉県北西部では、安定した需要と地域経済があるため、どこかのラインで歯止めはあるでしょうが、緩やかに縮小傾向にあるのではと思われます。

この状況を踏まえて、購入するのかしないのか、いつにするのか、いくらにするのか、どのようなものにするのか。逆に、所有している不動産を売却するのかしないのか、いつにするのか、どこで見切るのか。

不動産を取り巻く環境から、慎重に、かつ、大胆に判断していく必要がありそうです。(弱含み、撤退戦の方が難しい)

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平成27年度の住宅税制改正案

先月のマンション売買契約の席上で、リフォーム会社の人が「住宅エコポイントが復活して対象になる」と熱く語られていた。

これは、平成26年度の補正予算案に、昨年の消費税増税による大きなマイナスの影響を受けた対策として、「省エネ住宅ポイント」という住宅エコポイント制度の復活と、住宅金融支援機構「フラット35S」の金利優遇の拡充が盛り込まれたことが元になっている。

住宅エコポイント制度は、不動産仲介の分野では関連はするものの近くないため、詳細に関しては把握しておらず、基本的にはリフォームや建築会社の人(専門)にお任せしている。

対象になる工事を行うとポイントによる現金還元(ヤマダ電機などと同じ)であるとだけ認識している。このエコポイントや金利優遇は短期的な内容だが、中長期的な政策として平成27年度の税制改正内容が伝わり始めてきた。

(不動産・住宅関連)

1. 住宅取得資金等贈与に係る贈与税非課税制度の延長及び拡充
適用期限を平成31年6月30日まで延長し、最大3,000万円まで非課税限度額を拡充。限度額が高くなる「質の高い住宅」の適用要件を拡大。※適用になる消費税率と住宅要件で限度額は変わります。

2. 中古住宅の買取再販に係る特例措置の創設
一定の要件に該当する場合、買取り再販業者への不動産取得税を軽減。※より安く消費者へ提供が可能になる。

3. 住宅ローン減税、すまい給付金等の適用時期の延伸
消費税の再増税が延期されたことに伴い、各制度の適用時期も延伸されました。

4. その他
空家対策の推進に伴う税制改正(固定資産税等)、諸税の特例措置の延長など。

※上記内容は税制改正大綱のため、今後の政治情勢などにより変更となる場合もございます。

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2015年02月01日

平成27年2月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.600〜2.000% ※1
 全期間固定:1.830%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.300%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.450%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.860%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
 変動金利:0.775〜0.975% ※1
 10年固定:1.250〜1.550%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.900% ※2
 10年固定:1.100% ※2
 全期間固定:1.520%〜1.570%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.100%〜1.400% ※1
 全期間固定:1.740%〜1.930%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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新年1月の長期金利低下に伴い、10年超の中期と全期間固定でさらに低下しました。千葉銀行を除き、10年固定で1%台前半と変動金利並みになり、全期間固定では2%を切るのが通常となっております。

今月より千葉興業銀行さんの金利も掲載を始めました。土曜・日曜とローンプラザを稼動させ、顧客本位の営業(成績を取るためとも)だった千葉銀行を利用しておりましたが、所長が変わってから対応が悪くなり(上から目線というか、銀行の言うことは絶対だ、言うことを聞け、文句なるなら他で借りればいい、という横暴な対応)、土曜・日曜にローンプラザを稼動させている千葉興業銀行を加えた次第です。

千葉興業銀行の特徴は「がん保障付住宅ローン」にあります。がん保障に伴う保険料は銀行負担で、実質、がん保障が付く分だけお得になります(金利が同一なら)。また、奥様ががんになられた場合の保障も付き、奥様が銀行に来店するとお米がもらえる(一度限り)というキャンペーンも開催しております。

同じ千葉県内で他に京葉銀行もございますが、こちらでは、奥様が保証人になれば保証料不要という取り組みをしています。保証料が0.2〜0.4%の金利換算になりますので、その分お得になります(同じ金利なら)。

このように、ライバル行がサービスとサポートの充実を図る一方、県内第一位だからとあぐらをかいている千葉銀行。例:千葉銀行だけは金利の発表が遅い(2月に入っても2月の金利を公表しない)

昨年度の住宅ローン取り扱いでは、かなり落ち込んだらしい。個人的に、子供の頃からメイン銀行としており、今まで借りた住宅ローンはすべて千葉銀行。会社でも唯一の取引銀行としている千葉銀行としており、顧客本位に変わっていただけることを期待したいところです。

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