2015年01月22日

空き家率が30%を超えるとスラム化

目新しい話題でもないのに、なぜか、突然、昨年から流行りのように取り上げられることが多くなった「空き家問題」。

1/10にNHKスペシャル「シリーズ日本新生 ニッポン"空き家列島"の衝撃〜どうする?これからの家と土地〜」、1/18にBS-TBSまるわかり!ニュース深堀り「増え続ける『空き家』問題。放置で倒壊、放火など恐い問題…。賢い活用術と再利用の対策は?」が放送された。

両方の番組を録画し、早朝、立て続けに拝見したため、ぐちゃぐちゃとなってしまいましたが、放送された概要は次の通りです。

地方のことと思われがちな空き家問題。実は東京都が数では日本一。放火、空き巣などが問題となっている。

現在13〜14%の空き家率が、20年後には32%強と3分の1(3軒に1軒)は空き家になると予想されている。

これだけ空き家が増加(住宅が余る)すると、売れない、貸せない状況になり、持っていれば安心と言われた時代から、持っていれば負担と言われる時代になりつつある。

人口が減少するなか、これだけの空き家ストックがあるところに、毎年100万戸の住宅を新築すれば、空き家率が上昇するのは当たり前。

宅地、住宅が増えれば、道路や水道などのライフラインなどを整備しなければならないが、景気後退、人口減少で税収入が減少する中、維持する負担を自治体は負えない、もしくは、増税しなければならない。

ライフラインなどの維持管理状態が悪く、さらに税負担も重くのしかかる自治体からは、人や企業が去り、さらに空き家が増加し、治安も悪くなって、ゴーストタウンのようになっていく。(維持管理問題は秩父市、ゴーストタウンは米国デトロイトが例として取り上げられた)

これから空き家問題が顕著になるのが郊外の住宅地。高齢化が進み、社会の変化(共働きが普通になって職場近くに居住する)で若者に敬遠され、売れない、貸せない状態となる。

新築にニーズがあり、景気対策もあって、新築供給は止まらない。営利企業であるから供給側からセーブすることは期待ができず、政治・行政側から対策を実施しなければならない。

都市計画を厳しくし、住宅地を狭くするゾーニング制度が重要となる。先駆的なモデルとして富山市で実施されているコンパクトシティ化、狭いエリアに集まって暮らすことを国、都道府県、市町村レベルで取り組まなくてはならず、中央からビジョンを示さなければならない。

この他に、リゾートマンションで老後生活、リバースモーゲージで老後資金、移住住みかえ支援機構を利用した賃貸経営など、空き家をどう生かすなどが紹介されていた。

これから購入する人、すでに所有している人が考えたいのは「売れない、貸せない」不動産をつかまないこと。

これからの人は空き家問題を念頭に置きながら選択すればいいが、問題は、すでに所有している人。もしかしたらうちは?と思った方は、一度、検証してみた方がいいかもしれません。

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2015年01月21日

呼び名が変わって何が変わる?

先日、本屋へ行った。就職コーナーには、資格ガイドや参考書などがずらり。

早速、宅地建物取引主任者(現行)から宅地建物取引士(新)へと、本のタイトルが変更されていた。

主任者が取引士へと、ただ名前が変わっただけで、なんのメリットがあるのか(消費者)。

業界団体からの圧力で、この名称変更の件、特にデメリットもないことから、国土交通省や政治家はすんなり受け入れた。

名称を変更すると、業界全体の資質が向上され、消費者への信頼に応えられるようになる、との理由らしいがなんのことやら。

団体トップは団塊世代の方々が多く、「なにごとも気合だ、根性だ、死ぬ気でがんばれ」などの根性論全盛時代に育ち、活躍した。

イチローは先駆的過ぎても、テニスの錦織選手、スケートの羽生選手、駅伝の神野選手(青山学院大学)など、ほっそりとした体型の選手が活躍している。これは、とにかくパワーという偏重した考えから、合理的なトレーニングに変わったことによるらしい。

不動産業界を始め、実業の世界でも、考え方を変えていかなければならない。

不動産営業と資格の点では、5人に1人の割合で在籍していればいいという宅建業(不動産業)の要件が見直されない限り、根本的な改善にはならない。

保険営業では、募集人資格がなければ営業ができない。証券営業では、証券外務員の資格がなければ営業ができない。

しかし、保険や証券などと同等かそれ以上の重みがある不動産・住宅を取り扱うのには資格が要らない。後で監督する人がいれば、昨日まで違う業界でいた人でも営業することができる。

せっかく名称を変更したのだから、5人に1人の監督者(宅地建物取引士)と営業に携わる者全員に必須の不動産外務員のような資格を創設すべきである。

年に1度では人手不足になりがちなので、月1回程度で試験を行い、取引士よりも基礎的な内容で合格正答率を高める、賃貸、売買などの分野別(保険でも生保、損保、さらに火災、自動車などで区分)に分けてもいい。

できれば、外務員で2年超の実務経験があることを、宅地建物取引士の受験資格になると望ましい。経験もない人でも資格者となれば、消費者の安全を図れるなんて、幻想、妄想に近い。

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2015年01月15日

住宅も中古で節約が人気

事故は予期せぬときに突発で起こる。そのために保険がある。昨年末、突然ipadがフリーズし、あちこち手を尽くしたが、息を吹き返すことなく亡くなった。(直すには新品並みの費用負担)

年末年始休暇に入ったばかりで、お客様との打ち合わせがなく仕事が少なかったことは運がよかったかもしれないが、1年も経たずに致命的な故障になるなんて想定していなかった。

割引期間の2年間だけ持てばいい、2年間なら逃げ切れるだろうと保険(高い保険料のアップルケア)に未加入だったのが災いとなった。

同じく、大晦日に、長男より「携帯がフリーズ(タッチパネルの反応がなくなる)」という報告を受けた。こちらは保険に加入していたので4,000円程度で同型の新品に変えてもらえることとなった。

自動車も家も身体も、なにもないときは高くて勿体無いと感じる保険料。積もり積もると住宅費用並みの保険料支払いになる。

住宅費、教育費、保険料に加え、依然とは比べ物にならないほど費用負担が増えた通信費(機器代)。少しでも節約しようと、ipadは通信キャリアなしのwifiモデルでもいい、さらに、新しめなら中古でさえいいと考えて、正月は電気屋さんめぐりをして過ごした。

お正月の新聞に折り込まれた大量の家電量販店チラシを見比べ、県内のPC専門店(PCデポ、ビックカメラ)、さらに中古を求めて秋葉原まで出向いてみた。

秋葉原までくると、新品も中古品も品揃えが豊富だった。価格は、新品の方が総額でも安くなるくらい中古品がかなり割高で、こんなんで中古品は売れるのかなとビジネス的にも余計な心配をした。

洋服や雑貨などのリサイクルショップが街に増え、PCや通信機器でも中古品がそれなりの市場となってきたように、住宅の世界でも中古住宅・中古マンションの比重が高まってきた。

もともと日本では、木造住宅が多いことから耐久年数が短く、かつ、ちょっとしたキズや不具合でも赦せない気質が、新築への比重を高めてきていた。(国の政策的な部分も大きい、木造だからすべて耐久年数が短いわけでありません)

これが近年、中古住宅の比重が高まってきた。その理由として考えられるのは次の通り。

1. 社会的に「中古」への許容度が高まった。(中古が日常的に)

2. 新築よりも安くなるため、資金的な負担が軽減できることに加え、同価格で住まいへの条件が満たされやすくなる。(立地、広さなど)

3. 都心部を中心に利便性が高い地域での新築供給が少なく、中古住宅へと流れてきた。

4. 古い家を改装することによりオリジナリティが高い住宅になる。さらに芸術性、歴史的、文化的な部分も味わえる。

5. 政府が長期的な住宅政策として、耐久年数の長期化、中古住宅市場の整備など、中古住宅への転換を図ってきた。(短期的な景気対策としては新築偏重)

私個人としても、新築中古への拘りは小さく、新築が上・中古が下という序列もナンセンスで、それよりも、生活そのもの(ライフスタイル、家計)から考えた結果、中古住宅を積極的に選んでもいいのではと思う。

折角の原油安にもかかわらず、円安や諸政策の影響で家計は厳しい状況が続きます。

いくら子供のためとはいえ性格が曲がりそうなほどの高額な教育費、便利になった代わりに負担も増えた(通信費など)今日、住居費で節約できるとうれしい。

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富裕層優遇の税制改正

年末は慌しく過ぎさり、忙しさになにかとつい見落としがちとなる。さらにお正月を迎えると、昨年のことは遠い昔のことのように意識が薄れていく。

そのようなタイミングに合わせたのか、昨年12月30日に、政府は平成27年度の税制改正大綱をまとめた。(総選挙も時期に影響は与えたとは思います)

なぜ、人知れずひっそりと進めたのかと言えば、改正される内容が、富裕層にしか優遇されないもので、消費増税や円安による物価高で苦しむ中間層以下を無視したものであるから。

今回の目玉は「祖父母や親から子供・孫へ、非課税で資産移転を行う手段を増やした」。

1. 親や祖父母が20歳以上の子や孫に結婚・出産・育児にかかる資金をまとめて贈与する際、1人当たり1000万円まで贈与税が非課税とする。

2. 教育資金の贈与税の非課税制度も、2019年3月末まで延長され、30歳未満の子や孫ら1人当たり計1500万円までが非課税となる。

3. 住宅資金の贈与税の非課税制度も、2019年6月末まで延長され、最大3000万円までが非課税となる。(現行非課税枠1000万円)

自身が富裕層である政治家・政府関係者で構成され、大企業と密接な関係にある自民党が中心となって決めたものだから、こういう内容になるのは至極当然。(国民が望んだ結果です)

政府側は、お金持ちの高齢者から現役世代へと資金を移し景気を良くする、所得格差の助長よりも景気回復効果の方がはるかに大きいと、正当性をアピールしている。

しかし、NISA(少額投資非課税制度)の代理運用(祖父母や親が子供や孫の代わりに)などは、暦年贈与なども含め、資産を非課税で相続させる手段にしか思えず、景気回復とは関係ない。(貯めるだけで使われないから)

結局、恩恵は富裕層に限られ、格差の世襲につながるだけで、6人に1人の児童は貧困である現実を変えようとはせず、貧困を拡大していくだけである。

その他の税制改正(住宅関連)

1. 住宅ローン減税と住まい給付金の期限を、2017年末から2019年6月まで延長する(消費税の再増税延期に伴い連動)

2. 老朽化し安全上問題のある空き家の敷地に対して、固定資産税等の住宅用敷地の軽減措置を適用外とする。

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2015年01月06日

外国資金の流入が続いたら

カゴメでは約25年ぶりにトマトケチャップなどの出荷価格を2015年4月1日から4〜13%値上げすると発表しました。

バブル崩壊後、デフレが続いたとはいえ、25年間も値上げをせずに企業努力で対応してきたのは立派の一言ですが、ついに限界がきたようです。

日本などの先進国とは逆に、世界的には人口増加が続いており、さらに経済規模も大きくなって、世界的な食料需要が高まることで原料代が高くなり、さらに、円安の影響も加わったためと思われます。

この他にも、1月からインスタントラーメン類、食用油、ティッシュ、2月に冷凍食品、カレールー、3月にアイスクリーム、冷蔵麺、オリーブオイルなどの食料品、さらに電気・ガス料金も2月から上がる予定。

アウディでも値上げを実施したようですが、これは生活に直撃することもないでしょう。

しかし、このまま円安傾向が続くようであれば、波及に波及を重ね、あらゆる分野で値上げが起きるかもしれません。※報酬上限が決められている不動産仲介手数料は別ですが。

債券市場では長期金利(10年物国債)が過去最低の0.280%(終値)をつけました。

日銀が大規模な金融緩和を行っているためですが、これは市場に出回るお金を増やし景気が好況になったうえでのインフレ・物価上昇を目指したもの。

しかし、好景気は訪れず、円が増えて力が落ちて円安となった結果の物価上昇ということになりました。※インフレ目標という結果は確保できました。

円が安くなったことで、外国からの資金の流入が活発になりました。観光客の増加が目に見える部分だとしたら、外国資本の流入が目に見えない部分です。

株式市場が好況なことに加え、不動産リート市場が世界第二位の規模になったことも円安になったことが影響しております。また、金利が低いことで投資家や金融機関がより活発に動けるようになっています。

現在、都心を中心にビルや物流施設などの事業用だけではなく、居住用、投資用の両面から、外国籍の人の購入が増加しております。

このまま円安が続き、日本の経済規模が縮小していくと、そのうち、不動産分野の面から征服されてしまうかもしれませんね。

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2015年01月05日

平成27年1月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成27年1月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な1月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 2年固定:0.575% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.830%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 期間限定キャンペーン金利

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.300%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.500%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.920%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.900% ※2
 10年固定:1.150% ※2
 全期間固定:1.690%〜1.780%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.150%〜1.450% ※1
 全期間固定:1.790%〜1.980%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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あけましておめでとうございます。新年1月の金利は長期金利の低下に伴い、中期・長期固定でさらに低下しました。三菱東京UFJ銀行ではキャンペーン金利ですが、5年固定で1%を切り、10年固定で1.15%と驚きの金利です。

昨年は、もうこれ以上下がることはないだろう、もうここまでだろうと思っていても、さらに下がっていくという1年でした。今年もスタートから金利が低下し、今年も同様の傾向が続くのかと思われます。※これ以下には下がる余地もなさそうですが。

日本経済全体は別として、住宅購入、不動産市場としては、金利が低いことは好ましいことです。購入する方、購入した方には負担が少なく、購入資金力があるということは不動産価格が支えられ、売却する方にも好ましい状況です。

ただし、異常な状態なので、どこまで続くかは不明です。揺り戻しへの対策は必要です。

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