2014年12月30日

団地、SNS、シェアハウス、みな繋がり

日本経済新聞(12/30)に〜「団地ともお」に見る「現代を生きるヒント」〜という記事が掲載されました。

現45歳の私自身、高度成長期に幼少期を過ごし、子供とともに団地に暮らした経験があり、親族のために団地を購入し売却するなど、団地に馴染みがあり、不動産屋としても興味があって読んでみました。

私も今回の記事まで「団地ともお」の存在をしりませんでしたので、まずはご紹介を。

「団地ともお(だんちともお)」とは、架空の団地「枝島団地」とその周辺地域を舞台とした物語、「ビッグコミックスピリッツ」にて連載中の漫画で、昨年よりNHK総合テレビでもアニメが放送中。連載は10年を超える。とあるマンモス団地の29号棟に母と姉と共に暮らす小学生、木下ともお。父は単身赴任。彼のくだらなくも楽しい日常生活を周りの同級生、少し変わった大人たちを交えてときにギャグたっぷりに、時にはシュールに、時にはせつなさ、哀愁を漂わせながら描く。なお、各話のエピソード名には必ず語尾に「ともお」と付く。Wikipediaより


NHKで放送しているほどですから、クレヨンしんちゃんほどの過激さはないでしょうが、ちびまるこちゃん、サザエさん系統の漫画、アニメと推察しました。

日本経済新聞の記事では、この漫画を通し団地で暮らした経験から、現代でも生かせる暮らし方、考え方を提言しています。以下に要約。

■住民全員が「家族」だった時代

団地は各部屋がふすまで仕切られているだけです。当然、プライバシーはありませんでした。思春期には苦痛に感じましたが、今思えば、逆に良い面の方が多かったような気がします。今の住宅は部屋ごとに鍵が設置されるなどして引きこもりが問題となっていますが、団地では家族が嫌でも密接にならざるを得ず、引きこもるのが難しいですから。

幸いにして読者の支持を受けたのは団地の懐かしさだけではなく、団地住民の親密な関係への憧れもあるのではないかと思います。団地は住民全員が好むと好まざるとに関わらず、ある種強制的に近所付き合いをせざるを得ないというところが魅力。何となくみんな顔を知っていました。悪さをすれば、怒ってくれるおじさんがいて、夕食をお裾分けしてくれるおばさんもいました。

人間は支え合ってこそ輝くのだと思います。作品の小学4年の主人公、「ともお」も団地の多くの人々に助けられて生きています。現代社会は単身世帯が急増し、団地住民の高齢化も懸念されています。若年層を中心に近所付き合いを面倒に思うなど、人間関係の希薄さが指摘される時代ですが、実はみんな閉鎖的な環境に苦しんでいるのではないでしょうか。高度成長期の団地には現代を生きるヒントが隠されているような気がします。

日本経済新聞(12/30)〜「団地ともお」に見る「現代を生きるヒント」〜


これを読んで、ツイッターやfacebook、LINEなどのSNSを利用し常に繋がっていることが当たり前になり、シェアハウスが流行っている世相を見て、形は違えど、今も昔と変わらないじゃないと感じた。

公開中のインターステラーという映画で、移住先の星を探すために旅立った科学者が「孤独に疲れた」という言葉が印象的だった。

会社でも社内運動会などが復活し、マンションでも住民内交流が盛んになってきたのは、平成に入ってからの個人情報だ、プライバシーだと意識されすぎたことの揺り戻しかもしれない。

補足ですが、同日の日本経済新聞に「自宅担保に老後資金融資、マンションも対象 みずほ」という記事が掲載されました。

老後資金として注目されるリバースモーゲージ(自宅を担保にして老後資金を借り、死後に売却して清算)。今までは土地重視でマンションは対象外であったが、今後はマンションにも拡がればと期待したが、記事を読むと条件がかなり厳しく、結局、都心の富裕層だけが対象で、郊外の一般的な家庭では使いづらい。

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2014年12月29日

住宅購入は危機回避対策を優先に

年末押し迫った12月26日、長期金利が一時0.300%まで下がり、過去最低金利を更新したというニュースが流れた。12月29日、東京株式市場では1万8000円に届こうかという勢いで推移している。

原則として、低金利は景気が悪い、株高は景気が良い、という方向に繋がっているものだが、これが両立しているということはどういうことか。格差社会を象徴しているのである。

株や不動産などの資産を持つ富裕層や大企業は調子よく、下流から中流層は円安や増税の負担増と収入低迷から苦しんでいる。不動産の世界でも、都心などの強い地域(高い)ほど調子がよく、弱い地域(安い)ほど苦しい。

経済評論界では、格差が広がっている、格差は縮小している、という二つの考え方があり、どちらも間違っていないらしい。これは階層を上中下に分けた場合、上VS中・下で見れば格差拡大、中VS下でみれば格差縮小、という分析結果になる。

結局、これからは、富める者はより富み、そこそこの者はずるずる苦しさが強まり、厳しい者はより厳しい、という明暗はっきりした時代になるのでしょう。

不動産も同様で、評価が高い地域ではより高まり(都心)、そこそこの地域ではずるずる下がり(郊外)、厳しい地域ではより厳しくなる(地方)。

都心は非現実的で、地方は不動産という1分野だけの話ではないとして、一番悩ましいのは中間層の郊外エリア。個々(所有者)の判断しだいで、ぎりぎり踏ん張れるか、ずるずる引きずられるのか、明暗が分かれそう。

購入するしない、所有するしない、という根本的な判断は別として、もし、購入するなら、所有するなら、不動産(物)、資金(人)のリスクを考えて対応しておくべき。

こうしたいという満足よりも、こうなったらという危険回避を考えておくべき。リスクが少ない、なにかしらの対応策を持って、その上で、希望を叶えるべきかと。直近1年、2年ではなく、5年、10年、20年と中長期で考えた場合、この点で大きく左右されます。

今年一年間を振り返ってみますと、年明けのスタートから月日が進むほど、暗く、厳しく、苦しくなってきたと感じました。

弊社はぎりぎりトントンで推移しておりますが、不動産市場としてはどんどん落ちていることを感じ、来年はどうなるのか不安を強く感じております。

金利と不動産は相関関係があります。金利が低いと資金力が強くなり不動産価格(株も)は上昇します。

来年、長期金利は政府と日銀が反目しあわない限り、今年と同様に低金利が続くと思われ、株と同様に不動産価格も上昇傾向に入るといいのですが、やはり、より富める者だけに集中する傾向から郊外は厳しい状況が続くのでしょうか。

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2014年12月26日

【プレシーク】年末年始休業のご案内

いつもお世話になっております。プレシークの柴田誠と申します。
本年は格別の御厚情を賜り、誠にありがとうございました。厚く御礼を申し上げます。

早いもので、年末のご挨拶をさせて頂く時期となりました。来年もさらに内容を充実させ、ご活用頂けるサービスの提供に努めて参りますので、より一層のご支援を賜りますようお願い申し上げます。


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 1.年末年始休業のご案内
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誠に勝手ながら、2014年12月29日(月)〜2015年1月4日(日)まで休業させていただきます。
何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。


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 2.不動産取引支援サービス
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弊社では、従来の不動産会社とは異なる住まい探しのサービスを提供しております。
住宅購入に、お役立ちできる内容がございましたら、ご活用ください。

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具体的な相談をご希望の方は、お気軽にお申し付けください。

今後ともよろしくお願い致します。

株式会社プレシーク 代表取締役 柴田 誠


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2014年12月21日

被災しても立ち直れるための住まい方

12月19日、政府の地震調査委員会が2014年版「全国地震動予測地図」を発表した。

相模湾から房総沖にかけた相模トラフ地震の発生確率を盛り込んだうえ、首都圏の地下にあるフィリピン海プレートの位置を従来より浅く設定したため、関東地方の多くの地点で30年以内に震度6弱以上の揺れが起こる確率が上昇した。

震度6弱の揺れとは、立っているのが難しく、固定していない家具のほとんどが移動してしまう。耐震性の低い木造の住宅などは倒壊する恐れもある。(気象庁)

地図を見ると、都心を中心にほとんどの通勤住宅圏で真っ赤に染められており(確率が一番高い)、場所がどうこうと選べる状況ではない。

今年は、御嶽山噴火、土砂災害(広島など)、大雪など、地震以外の災害が多かった年だったが、今後、いつかは地震が来るという想定で暮らしていかなければならない。ある学者さんの説によれば「2030年代前後」になるらしい。

大地震がある想定で住宅を考えた場合、いくつかの考え方がある。

まずは、単純に地震に強い住宅に暮らす。耐震はもちろん、制震、免震などの地震に技術で対応するという対策。これは、被害に遭わないようにする、被害を軽度にするというもの。

つぎに、地震保険に加入し、被害に遭うのは避けられないから、その被害から立ち直るための準備をしておこうというもの。ただし、地震保険は基本の火災保険金額の半分までとなるため、残りをどうするかを考えなければならない。

住宅ローンを組んでいたら、地震保険で残債を返しきるように調整しておく必要がある。阪神でも東日本でも、住宅ローンの二重負担が問題になり、生活再建へ進めるかどうかのポイントになった。

発表された予測内容、東日本大震災以降に言われている「次は南海トラフとその連動」であれば、関東から四国、九州までが被災地域となり、被災規模は東日本大震災とは桁が違うと言われる。

こうなると日本経済、国そのものが壊滅的になることも考えられ、生活の基本である収入面も大打撃を受けることになる。

これらを総合すると、住宅は買わずに災害リスクは家主(投資家)に負担してもらおう、もしくは、被害に遭っても立ち直れるくらい軽い負担での購入にしておこう、というのが賢明な判断となる。

どのような地域で、どのような住宅に暮らすか、住居への負担をどの程度にするか、人それぞれにあると思いますが、軽くしておけばおくほど、立ち直りやすくなります。

ちなみに、私はクルマを購入する際、いつ壊れるか、どのようなことになるのか分からないので、あまり高額なクルマは買いません。もちろん中古です。壊れたり、事故に遭ったりした際、精神的にも金銭的にもショックが少なくすみますので。

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2014年12月20日

常磐線の品川直通運転内容が発表

2015年3月のJR東日本ダイヤ改正では、待望の「北陸新幹線開業」、哀愁の「北斗星運行取りやめ(青い車体のブルートレイン全廃)」が注目されます。

千葉県東葛エリアで、それ以上に注目されるのが「常磐線の東京〜品川直通運転の開始」です。

松戸、柏、我孫子と千葉県北西部の常磐線主要駅から東京、新橋、品川まで乗り換えなしで行くことが可能になり、混雑緩和、時間の短縮という直接的な効果から、人口の増加、不動産価格の上昇などの間接的な効果まで期待されます。

【2015年3月・JR東日本ダイヤ改正(常磐線)】

1. 上野東京ライン開業。宇都宮線、高崎線と東海道線の直通運転、常磐線は品川駅まで直通運転を実施。

2. 常磐線快速。8時頃の上り9本のうち5本を品川駅まで直通運転、柏〜東京間39分(△7分)、柏〜品川間49分(△8分)。

3. 常磐線普通(土浦方面)。データイムで全41本中28本を品川駅まで直通運転。特別快速は北千住駅停車。快速はすべて上野発着。

4. 夕方〜夜。下り列車の全60本中25本を品川駅始発に変更。上り列車も品川駅発着あり。(品川から着席して帰宅、乗り換えロスの改善)

5. 常磐線特急「ひたち」「ときわ」。全74本中44本を品川駅発着、データイムはすべて品川駅発着。これにより東海道新幹線(東京駅、品川駅)、羽田空港(京急品川駅利用)と常磐線方面のアクセス向上。通勤利用で快適性と時間短縮効果も。

詳しい時刻表や運行体系、北陸新幹線など他路線の運行内容はJR東日本公式発表資料にてご確認ください。


上野東京ライン(常磐線の品川駅直通運転)は、かなり前より計画され、工事が進められてきました。

常磐線の乗り入れに関しては、車両(電流)、上野駅の線路形状など物理的な問題から、かなり限定されるものになり、期待はずれに終わるのではないか、乗り換え路線の山手線や京浜東北線の混雑緩和だけでもいいのではという、大変弱気な観測・空気が流れていました。

先日の運行概要発表、今回の運行詳細発表で、期待以上の内容(宇都宮線、高崎線と対等近く)となり、実際に運行が開始されると、徐々に沿線にも効果が出てくると思われます。

松戸、柏、我孫子、さらに天王台(ここだけ市の中心駅ではないが快速停車駅)の不動産価格は強くなり、その波及が乗り換え路線(常磐線各駅、私鉄)にも及ぶかもしれません。少なくともマイナス効果はありません。

早く実際の運行を見てみたいものです。

予断ですが、北陸新幹線の開業により、北信越方面も大きく変わると思われます。鉄道ファンとしては、新幹線が開業すると在来線が貧弱になるため、プラスマイナス両面ですが、日本が近くなることは気軽に旅に出られるようになります。

しばらく北陸方面が賑やかになりそうなので、そこに人が流れて空きそうな地域に行ってみたいと思います。

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お金を使うことしか発想できないのは芸がない

金融政策決定会合(12/19)後の記者会見で、日銀の黒田総裁が「原油急落で物価を押し下げる」とインフレに進まないことを懸念するという趣旨の発言があった。

日銀・黒田総裁の思索にとやかく言うほどの理論を持ち合わせてはいないが、生活者としては物価が上昇すればいいとは単純に受け入れられない。

収入や経済が拡大増加することにより、この結果、自然に後から物価が上昇してくるという一般的なインフレなら、それは大いに結構である。

今回のインフレは、収入は増加せず、経済も低迷している中、円安や増税などによる物価上昇であり、単純に生活が苦しくなっているだけ。

不動産分野では、破天荒な金融緩和により、長期金利を市場空前の低水準(12/19現在0.350%)へと誘導していただき、投資を中心に不動産市場へお金が流れてきた。

一般住宅分野でも、金利が低いことにより住宅購入の負担が減少し、また、返済中の方の負担も増加することないことから、悪いことではない。

参考)千葉銀行・住宅ローン金利優遇キャンペーン 当初2年固定:0.575%、同3年:0.70%、同5年;1.05%、同10年:1.20% ※平成27年3月まで。

ただし、一時的なイレギュラーな要因では、いずれ反動がきたり、効果が薄まる。景気回復、将来や生活不安の軽減、負担の軽減など、根本的な部分が改善されなければならない。

今回の原油安によりロシアでは大変なことになっているらしいが、国内ではガソリンや灯油の価格も値下がり傾向で、特に郊外や地方では、円安や増税による負担増が和らぎそうでなによりである。

さて、総選挙が終了し、さまざまな政策が表に出てきた。内容は、根本的な政策(頭)ではなく、一時的なばら撒き予算といういつも通りのものである。

住宅・不動産分野に関連しそうな項目を拾い出してみた。

・住宅ローン減税の延長:2017年末に期限が切れる住宅ローン減税を2019年6月末まで1年半延長する。

・住宅資金贈与の住宅特例を拡大:住宅資金の贈与税の非課税措置を最大3000万円に拡充する。

・固定資産税の特例見直し:危険性ある空き家の敷地に対する住宅用軽減措置を除外する。

・住宅用エコポイントの復活:省エネ性能が高い住宅への改修や新築の際に一定の物品と交換できる「エコポイント」で還元する制度を復活させる。

固定資産税の特例は社会問題から改正されるものだが、それ以外は、税金を軽減する・還元するというお金のばら撒きである。

政治や行政には、お金を使わず、もっと頭を使って、根本的な仕組みの改善による経済や生活への効果を出してもらいたい。

住まい探しでも、お金を出す(予算を上げる)というのは、一番簡単で単純で効果があるが、芸がないやり方。予算を変えずに、生活のあり方・考え方、割り切り、見直しなどにより最適な住まいを見つけるのが良策である。

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2014年12月16日

住宅購入時に節約しないと怖い

総選挙、けっきょく変わらず、任期が延びただけの結果になりました。アベノミクスの信任が得られたかどうかは別としても、当面の間、現在の経済情勢が続きそうです。

円安による原材料費の上昇、公共工事、復興、東京五輪などの建築需要増で人件費が上昇し、さらに職人の高齢化と人手不足で工期も延び、これはすべて建築費の上昇につながります。

建築費の増加は、高額帯の都心部であれば価格に吸収できるが、郊外では建築コストを価格に吸収できないため、新築分譲の採算が合わず、自然と供給が減少する。

新築が減少すれば、需要は中古に流れ、中古住宅市場は活性化する。

中古住宅の供給(売り出し)はコントロールできない面もあり、人気の地域や住宅、希望される条件面が満たされると、高値安定することも考えられる。(都心では上昇までつながったが郊外ではそこまで望めないか)

逆に、新築の供給が減り、需要が中古市場に流れてきても、人口減少、世帯数減少、ストック量の増大(供給)などから、なんでも売れる、高くなるわけではなく、選別されることになる。(中古市場でも勝ち組負け組の格差)

また、購入側を見ても、消費税の他、税金や社会保険関係の支出が増加し、さらに円安による物価上昇、給与水準の低迷などから、価格を上昇させるほどのパワーもなく、消極的な意味で中古住宅へと進むケースもある。

大手ハウスメーカーの超高級商品は絶好調らしいので、これらを総合して、5年後、10年後の住宅状況を予測してみると、金銭的な意味での勝ち組が「都心、高額住宅」、一般的な日とで「郊外、中古住宅」という感じに大別されるのか。

「新築を買える(住める)なんて、すばらしい(すごい)ですね」と言われるような時代に。

今、60歳代の住宅ローン破綻が急増しているらしい。

30〜40歳代に、定年後に完済となるような計画の住宅ローンを借り入れて購入し、繰上げ返済で定年までに期間短縮を見込むも、想定外の家計状況により計画通りできず、年金生活に入っても返済が残り、耐えに耐えるも耐え切れられなくなった。

このような残念な結果の要因は、購入時(資金計画に無理があった)と購入後(返済が厳しくなった・収入の変化)に分けられる。

どちらもポイントは、購入時の資金計画で購入予算(返済額)を抑えること。購入時に背伸びしてまで新築へと進まない。あえて中古住宅を選ぶという選択肢もある。

増税、社会保険料の増加、物価上昇、教育費や介護の費用負担など、返済開始後は、自分自身でコントロールできないことも多い。

だからこそ購入時に、余裕に余裕をもった返済計画にしておくことが大事になる。最初から定年前に完済する計画にし、ボーナス加算なし、収入の増加を見込まない、副収入もあてにしない。

生活に豊かさが感じられない、生活の基盤となる住宅が苦しめている部分もある。住宅の購入は幸せな人生・快適な生活のための手段・道具であり、目的ではない。住宅購入が暮らす人を苦しめることになるなら、それは本末転倒である。

生き残ることそのものに直面する世の中になりつつあるなか、その場限りの満足、ちょとした見栄を割り切れるかどうか。

日常の買い物では、1円にもこだわるのに、何十万円(経費)、何百万円(物件)へのこだわりがなくなるのだろうか。(大きな買い物こそ節約効果は大きいと言われる)

住宅購入は一生に一度かライフスタイルの変化に合わせて住み替える時代になる。そのような時に「一生に一度だから」と旅行気分ではいけない。

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2014年12月06日

ワンパターンな住宅政策の公約

争点がないからか、政権交代の可能性がないからか、いまいち盛り上がりに欠ける今回の総選挙。投票率も低くなりそうで、中間予想では自民党圧勝という結果が並びました。

共産党を除き、そもそも立候補していないのだから、過半数を超えるはずもなく、従って、政権交代することもなく、このままの政治が続くことになる。ということで、公約としてみるべきは自民党の内容で、その実現性を考えればいい。※内容がいいかどうかは別です。

自民党の公約のうち、住宅・不動産のことを抜き出してみた。

・物価安定目標2%の早期達成に向け、大胆な金融政策を引き続き推進します。

・大幅に拡充した住宅ローン減税と減税の効果が限定的な所得層に対するすまい給付金の給付措置を引き続き講じます。

・住宅金融支援機構の金利引下げや住宅に関するエコポイント制度の創設等により、良質な住宅取得や住宅投資の活性化を図ります。

・不動産市場を支える制度面の整備により、不動産市場の活性化や投資の喚起を促し、経済再生との好循環を図ります。

・空家の除去や再生支援等空家対策を推進するとともに、住宅評価の客観化、取引情報の透明化、リフォーム産業の活性化等を通じ、中古住宅市場の活性化を図ります。

総括すると、今まで通りのワンパターン、進歩も芸もない。相変わらずの小手先政策です。

金融緩和を続けるということで、当面の長期金利は低金利水準を維持されそうです。中長期的には国債価格や財政状況、景気動向に影響しだいですが、この揺り戻しはあると考えられ、しかも大きなうねりになるかもしれない。

住宅金融支援機構(フラット35)への利息補助、エコポイントなどがまさに小手先でワンパターンの象徴である。建前上、中古住宅やリフォームにも対応しているが、実質的に新築での利用が主となり、結局、新築偏重主義である。

消費税の増税後、住宅着工件数は落ちこみ、建売住宅も在庫が膨らみ、さらに、人手不足(公共工事)や建設資材の高騰(円安)などの建築費が上昇して、住宅系の建築、不動産業界は苦しい状況にある。※ゼネコン、公共系は儲かっている。

景気浮揚効果が大きく、業界からの圧力(飴とムチと泣き)も加わり、なにかにつけ、新築住宅の促進に力をいれる。これしか発想できない単細胞なのかと疑うくらいに。メディアも大手スポンサーのため、新築住宅促進を諌めるような報道はできない。

他の公約では、空き家対策、中古住宅推進などと書いてあるが、結局、政治家の頭の中に住宅政策の構想があるわけでもなく、ただ、うわべ面で耳障りの良さそうな言葉を並べただけになる。※さらに利権がらみで。

少子高齢化社会が進み、空き家も増えて社会問題となるなか、地球環境にも、国民の家計負担にも悪影響が及ぶスクラップアンドビルドの住宅政策をいつまで続けるのであろうか。

いい加減、既存住宅の利用、新築の抑制へと大きく舵取りをしてもらいたいものである。きつい言葉かもしれないが、新築への補助は全廃して、新築はお金に余裕がある人が買う建てる、新築=ステータスというくらいでいいのでは。

住宅新設への財政支出をするくらいなら、既存住宅政策、都市整備などの近い分野、もしくは、教育や保育などの子育て、など他に使っていただければいい。もちろん、借金返済でも構わない。

そして、永遠に実現しないだろうが、都市再生機構(旧公団)、住宅金融支援機構は、もう要らないのではないか。今までの功績に経緯は評するが、住宅余り、住宅ローン獲得競争のなか、住宅部門に官製機関は不要である。※官僚、利権など実現性はありません。

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2014年12月02日

政治家が無関心な住宅の課題

今日、衆議院選挙が公示され、12月14日投票までの選挙戦が始まった。選挙戦が始まると、弊社事務所前のバス通りを、選挙カーが業務に差しさわりがでるほどの大音量で名前を連呼しながら右へ左へと走る。

自分の選挙のためなら、日常生活や社会業務がどうなってもいいという勝手さを見るだけで、それだけでその人には入れたくなくなるほどうんざいする。ただ名前を連呼するだけで票が増えると思う政治家が減らないのは、そこまでの有権者だからか。

そういう選挙戦を見ていると、義理・人情・プレゼント(保険営業のGNP)、夜討ち朝駆け、断れてからが営業のスタート、などという一昔二昔前のど根性営業みたいである。(そういう側面もある程度は必要かもしれないが)

さて、選挙戦が始まる前に、各政党の公約が出揃った。「公約は破るためにある」などという暴言を吐いた方がいらっしゃったが、本音が出ちゃったのだろう。毎度、公約は守られないのだから、公約で判断するのではなく、個人なり政党なりを見て判断するしかない。

誰かしらは選ばれるのであり、どうせ選ばれるのならこの人(この政党)がいいかな、もしくは、この人(この政党)だけは落としたいな、という判断に行き着いてしまうのだろう。

空しい論戦かもしれないが、今日から選挙日まで、経済政策「アベノミクス」、消費税増税と社会保障・年金、子育て・教育・貧困などの生活面から、外交・防衛・基地、原発、など、選挙に関わる報道がなされるだろう。

衆議院という国家最高の機関の選挙なのだから、大局的な内容になることは致し方ない。細部は官僚に任せることとなり、官僚を選ぶことはできないのだから、政治家を選ぶことしから手段はなく、人や政党の方向性に頼らざるおえない。

人生最大の出費で、生きていくうえでの基礎である住宅。昨日のラジオで「人が集中しすぎると住宅面積が小さくなり、自然と出生率が減るというデータが出ている」と話題が流れていた。

このように住宅問題は人生や生活に大きな影響を与えるが、選挙で話題になることは皆無である。せっかくの機会であるから、住宅に関して、現在の問題点と変えてほしい内容を個人的な意見として書き出してみたい。政治家(官僚)には届かないだろうが。

1. 空き家問題

本年、急激に話題として取り上げられるようになった。空き家が増えることによる周辺への悪影響、処分できない所有者への重しなどを解決するために、住宅の新設を抑制する政策、中古住宅流通の促進が必要となる。また、今後はマンションの空き家増加に伴い、運営が厳しくなるマンションが増加する。建て替えや売却(マンション整理)がスムーズに進むようにする。

2. 消費税

使い道を精査してから増税だろうと思うが、なぜか社会保障の大義名分のもと、再増税が行われようとしている。建築やリフォーム、法人の建物売却には消費税が課税される。自宅であることが条件として軽減税率の適用、もしくは建物も資産(消費ではない)と考え土地と同様に非課税とする。

3. 住宅ローン

相変わらずの新築偏重の住宅ローン控除。これを築年数問わずの適用にする。もしくは、住宅ローンの利息を所得から控除する恒久的な税制への変更。また、家賃も住宅ローン利息と同様に所得控除できるようにする。さらに、ノンリコースローンを推進し、住宅ローン破綻のリスクを消費者と金融機関で応分に負担する。※金利は高くなる。

4. 都市計画・街づくり

20世紀は、高度成長とともに住宅増やすことと都市を整備し街づくりを推進してきた。少子高齢化、人口減少の21世紀では、住宅を抑制することと同時に、街の集約化など、国家レベルでの判断が必要になる。

厳しいが、すべての地方、すべての街が、日本中で同じように維持していくことは厳しい。地方消滅ということも今年話題になったが、消滅ではなくとも、産業やサービスなど個性的な地方へと変革する必要がある。生き残れるかどうか、地方それぞれの創意工夫と熱意次第になる。

国は邪魔をしたり、利権でダメにしてしまう。お金と権限を与えて、国としては何もしません、というのが一番の良策になる。勇気を持って、何もしません、ダメなところは仕方ない、と口に出してもらいたい。政治がダメだから経済成長したように、なにもしないことが一番。

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2014年12月01日

平成26年12月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成26年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 2年固定:0.575% ※2
 10年固定:1.200% ※2
 全期間固定:1.880%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%
※2 期間限定キャンペーン金利

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 5年固定:1.350%(キャンペーン中)※2
 10年固定:1.600%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:1.970%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:0.950% ※2
 10年固定:1.250% ※2
 全期間固定:1.790%〜1.890%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.250%〜1.550% ※1
 全期間固定:1.760%〜1.970%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

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12月の金利はほぼ横ばいの傾向となりました。これは10月末の日銀追加金融緩和後、長期金利が低水準で推移したことによります。※変動金利は変わらず。※全期間固定金利が各行ともわずかに低下。

政治、経済の分野では、解散総選挙モードとなり、アベノミクスがどうだったのか、現在の経済的状況に問題がないのか、様子見となり、しばらくは大きな変動なく推移すると思われます。

足元の景況では、円安による物価高(生活苦)と消費税の「痛税感」が二重の重石となってのしかかり、消費者心理はかなり落ち込み、住宅・不動産の購入では様子見姿勢が強まっている。

大手住宅メーカー幹部のコメントを並べると、「消費者心理が一気に冷え込み、住宅どころではなくなった」「しんどい状況が続く。いつまでこのレベルが続くか予測がつかない」「回復が想定より遅れ、大変厳しい状況だ」「昨年10月以降、あれだけ落ち込んでくると『このまま行ったら本当にどうなるんだろう』という強迫観念をどこの社長も持ったと思う」「(消費税増税緩和策は)想定外に効かなかった」、など。

「住宅ローン金利は十分に低く、家を買ったり建てたりするにはこれ以上ない良い状況」という指摘もある一方、「商談の期間は長くなっており、それだけ(消費者は)慎重になっている」というのは、目の前の物価高や消費税増税以上に、長期的な不安感から来ているのではないかと思う。

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posted by preseek_shibata at 16:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする