2014年10月09日

再増税の駆け込み需要を前に

消費税の再増税を実施するかどうか、7-9月期の景気動向(11月中旬発表)を見て決定するといわれている。

もう既に再増税することは決まっている(根拠はそれを前提とした来年度予算が組まれているから)、再増税しないと海外からの信用が落ちる(国債が暴落、金利上昇するとまずい)からやらざる負えないという論調がある。

その一方、円安による家計負担上昇、燃料や原材料費高騰による中小企業の業績悪化、伸びない給与水準(一部高所得者のみ伸びており平均値を上げている)、前回の消費税増税による世相の重たさから次回の選挙(政権運営)から、再増税は見送る(延期)という論調もある。

私個人は、再増税する可能性が強いと考えております。不動産・住宅業界も同じように考えているようで、二匹目のドジョウ狙い(消費税増税前の駆け込み需要)が始まっているようです。

再増税「10%」首都圏はや駆け込み商戦(2014/10/9付日本経済新聞朝刊)

来年10月に予定される消費税率の10%への引き上げを見据えた商戦が、首都圏の住宅販売や結婚式場などで早くも熱を帯びてきた。住宅ローンの説明会に力を入れたり、増税後も現行税率の料金で対応したりするなど、消費意欲を喚起する取り組みが目立つ。4月の消費増税後の景気の回復がもたつく中で、早くも「再駆け込み需要」の取り込みに備え始めた。

〜中略〜

消費税率が予定通り10%に上がる場合、来年3月末までに工事請負契約を結べば、同10月以降の引き渡しでも消費税率8%が適用される見通しだ。

〜以下省略。


消費税が予定通り10%へ再増税されることが決まれば、前回と同様、駆け込み需要が発生すると予想されます。(前回が3%、今回が2%の引き上げなので、前回の2/3程度か)

住宅ローン控除や住まい給付金などを考慮すると、消費税が8%で適用される時期が一番有利※になるケースが多く、市場空前の低金利状態が続く今が購入するベストタイミングになるのかもしれない。※年収や購入金額、ローン金額などの条件により異なる。

消費税増税時にどのような状況になるか、前回の記憶も新しいことから思い出してみると、購入者層が活発に動き、種別問わずに満遍なく売れ行きがよく、値上がりとまでは言わずも、堅調に推移していた。※消費税非課税の一般売主物件でも同様。

消費税再増税が見通し段階で確定していませんが、近々購入を予定されている方は、早めに計画、準備、情報収集を始められることをお勧めします。勢いが出てからだと慌しく、じっくり検討する余裕がなくなります。また、条件に合う物件を見つけても売れてしまい購入を逃すということもあります。

あくまでも、購入を予定されている方というケースですので、消費税が再増税されるからと購入に動き出すことはお勧めしておりません。売却をご検討されている方は、再増税が決まってから販売できるよう、今のうちに準備しておくと良いかもしれません。

[PR]「中古マンション購入パック・売却パック
中古マンションの購入や売却をパック料金で提供するサービスです。(不動産取引の諸経費が軽減できます)
posted by preseek_shibata at 16:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

郊外でのマンション購入なら

同じエリアで同じ条件のマンションであれば、新築よりも中古のほうが単純に価格は安く※なるのが一般的ですが、どの程度安くなるかは地域によって変わります。※築年数や室内状況により割安なのかどうかは個別に検証が必要です。

新築マンションは、土地の価格に建築工事費や諸経費、利益などを積算して価格が算出されますが、中古マンションの場合、市場での取引事例(相場)から価格が決まることになるためです。

新築マンションを計画した場合、販売できるであろう価格(市場)から逆算して土地の仕入れ値を決めますので、市場をまったく無視した価格にはなりませんが、近年上昇している建築工事費や消費税増税などの影響もあり、下げるには限界があります。

中古マンションの場合、市場の需給関係(人気)により相場が形成され、価格帯が自然と決まってきます。需給関係(人気)に左右されるということは、地域の人気や他のマンションの販売状況により変動することになります。

地域による価格乖離率を数字に置き換えてみると、新築時を100%として、A地域では築10年で80%、B地域では築10年で60%、というように差が出ます。

マンションの場合、地域の人気は利便性によるところが大きくなります。交通利便性が高い、生活利便性が高いなど、利便性が高いところは人気があります。(マンションを購入したい層の生活スタイルや希望と利便性の関係が強い)

販売状況とは、同じエリアに既存のマンションが多数あり、常時、多くの中古マンションが売り出され、また、新築マンションを建てる余地があり供給が続いているなど、供給が多い地域は、どうしても価格競争になり価格が下がりやすい。

好景気(ややバブル的に)のとき、都心の利便性が非常に高い地域で、新築の供給がないような場合、中古マンションに需要が集中し、新築よりも高くなるケースも見受けられるのも、要因は同じ。

全体的には、都心に近づけば近づくほど価格乖離幅は小さく(新築からの値下がり幅は小さい)、郊外になればなるほど大きくなる(新築からの値下がり幅が大きい)。※個々の物件や地域ごとに精査は必要。

このことから、郊外でマンションを購入する場合、新築時よりも価格が落ちて適正価格になった中古マンションを購入するほうが、資産形成(家計)のうえで有利になる。逆に、新築にこだわるなら価格が落ちづらい地域で買うべき。

また、郊外の場合、消費財として割り切って購入するという考え方もある。(実際、建物は消費税が課税されている)

クルマや家電製品で5〜10年の耐久年数と考えれば、マンションを20〜30年程度の耐久年数の消費財と考えてみればいい。2,000万円のマンションを20年で価値がなくなると考えれば年100万円ずつ消費していることになる。

年30万円の管理費や固定資産税等がかかるとして年130万円の消費となり、毎月約11万円を家賃として支払っているとなる。10年後に半値以上、20年後なら売れた金額そのままがおまけとなり、この分だけ家賃が安くなったことになる。

空き家問題で語られるように、マンションなどの不動産の場合、簡単に放棄することはできず、所有している限り責任が生じる。クルマや家電製品は廃棄することにより所有から逃れることはできるが、不動産の場合、誰かに購入してもらわなければならない。

建物としての利用価値が問われるマンションの場合、築年数や設備などの建物状況により売れ行きが左右される。消費財と割り切って購入する場合でも、ゴール(売却)を考えておかなければならない。売れなくなる前に住み替えが必要となる。

本来なら、老朽化したマンションが比較的容易に建て替えなり解体なりができれば、売却して逃げる必要もなく換金できるようになる。しかし、法的なハードルや他の所有者の状況に左右されるため難しい。

[PR]「中古マンション購入パック・売却パック
中古マンションの購入や売却をパック料金で提供するサービスです。(不動産取引の諸経費が軽減できます)
posted by preseek_shibata at 12:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする