2014年10月30日

購入費用を抑えることが一番のエコ

中古の戸建てやマンションの場合、水回りの印象が、見学された方の判断に大きく影響を与える。

先日、築10年のマンションをご見学された方は「お風呂は替えたいわね」と一言。お部屋はハウスクリーニングが入って、きれいさっぱりとしており、キッチン、お風呂、洗面所もまだまだ使用できる状態で、デザイン的にもそんなに古くないにも関わらず、このようなご判断になってしまうことがある。

同じようなケースで、キッチンを取り替えたいというご意見を頂戴したこともある。現行の新品と比べれば見劣りするのは致し方ないが、さすがに入れ替えをするには、まだまだ勿体無い。

新品の宣伝を見れば、お風呂を替えたい、キッチンを替えたいとなってしまう感覚も分からなくもないが、その分の費用は購入費に加算されることとなる。

マンションの場合は設備の話しだったが、戸建てでは建物そのものの話しになる。

近年増加している風水害や地震などの災害が多いことも影響しているかもしれないが、日本の戸建ては諸外国と比べ、取り壊される時期が早い。なぜ、そのようなことになってしまうのか。

取り上げた例のように「新築、新品がいい」という消費者の志向が強ければ、商売をする売り手もそれに応えようとする。※商売だから当然の成り行き。

新築に近ければ近いほど評価されるように「築年数が建物の評価基準」となってしまう市場では、築20年程度で評価がゼロになるならお金をかけて耐久性を高めても仕方ない。

築30年程度で壊されるならと、建築側もその程度の耐久年数でいいと作ってしまう。※20〜30年前

新しくて最新の機能を備えた設備や住宅を見れば、表面的には豊かさを感じられるかもしれない。しかし、建て替えスパンが短いことでローンが終わる頃には建物評価もゼロでは、内情は火の車になる。

ローンが終わっても住宅にまだまだ価値が残っていれば、住み替えるにしても、そのまま暮らしていくにしても、生きていくために必要な費用は軽減され、生活にゆとりが出る。

最近、住宅建築の広告を見ていると、古い家と新しい家の性能比較でエコな生活とアピールしているが、本来は、家を新築しないことが一番のエコであり、環境対策にもなる。

住宅事情を良くするためには、需要側を誘導する方策を取ることが必要で、これが唯一できるのは政治であるが、長期的な展望なく、その場しのぎや選挙のために政治が行われているのは、現在の空き家率を見れば一目瞭然。

憲法25条では健康で文化的な生活を送れることになっているが、政治が充てにならないのなら、みずから考えて生きていかなければならない。

自宅をどのようにするか、義務でも強制でもなく、暮らし方が自由に決めることができる。お金に余裕があるなら、新築でも、リフォームにお金をかけてもまったく問題ない。

もし、そこまでの余裕(将来の安心)がなければ、あるものを上手に使って、過剰なローン負担を背負わないほうがいい。※私は古い中古住宅(戸建て・マンション)ばかりです。

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2014年10月28日

自宅に大きく賭けるリスク

安倍内閣の相次ぐ閣僚辞任、エボラ出血熱、地球温暖化、原発放射能汚染水、振り込み詐欺、消費税増税、円安物価高、貧困率の悪化、非正規雇用、ブラック企業、介護地獄、など、話題に上るのはネガティブなことばかり。

一般消費者の意識がネガティブになればなるほど、消費・投資・挑戦の意欲が萎縮して守りに入り、世の中全体の活力が失われていく。

人生、幸せはお金じゃない、とはいえ、貧すれば鈍するというように、日々の生活に困るような状態では、心に余裕もなくなる。

古くは、争いごとを嫌った人たちが大陸から渡ってきたのが日本人と言われるが、金銭的にも精神的にもゆとりがなくなると、争いごとも起こりやすい。

※奈良盆地に初期の文明(大和)ができたのは四方を山に囲まれ安全な地であったからとも言われる。

不動産という高額な資産が絡めば、このような時世、争いごとが起こるのは当然の成り行きであり、購入するときに「近隣の人は?上下左右の人は?」と気にされる方も多くなる。

人気を集め高値上昇中の湾岸高層マンションでは、階層による住民意識の差がトラブルの火種になっていると話題になることも多い。

高額な湾岸高層マンションは、価格に見合う高所得な人が多く、それは、向上心が強い、競争心が強い、プライドが高い、自分の思い通りになる立場にいる人が多いのは容易に想像ができ、トラブルに発展しやすいのも分かる。

さらに、都心に近い高額マンションでは、外国人の居住者も増え、生活習慣やマナーの悪さなども問題になっている。街の中であれば避けるという手もあるが、共同住宅であり、同じ組合員として一緒に運営しなければならないのは辛い。

単独所有となる土地や戸建てと言えども、土地は下で、建物は空間で繋がっており、近隣トラブルを完全に避けられるものではない。

土地では境界に伴う越境、建物では視界や日照通風、クルマの出し入れから、ゴミの出し方、騒音など、トラブルが起こる理由はある。マンションのような管理会社・管理人がいないため、自身で対応しなければならないため、トラブルが生じた際のダメージは大きい。

ネガティブで事件的だからこそ、話題にも取り上げられニュースとなるもので、ほとんどの地域とマンションで問題はないが、その低い確率に当たってしまったらと心配になる方は、住み替えがしやすい(逃げられる)ように購入を避け賃貸を選択するのが一番簡単なリスク対策になる。※問題がない、ということは話題にもニュースにもならない。

それでも、もし、購入するというのであれば、あまり際立った特徴のある不動産、地域などを選ばず、中和的に馴染めるような物件を選ばれるといいのではないでしょうか。

さらに、高額になればなるほど、トラブルに巻き込まれた際の被害は大きくなるので、予算は控えめ控えめにするとリスクを減らすことができます。

一点勝負で大きく賭けると、外れた際のダメージは大きいです。

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2014年10月27日

中期的な不動産市場を四季に例えると

今春に消費税増税が行われて半年が経過し、さらに来年の再増税へ動きが本格化しようとしているなか、不動産・住宅市場への影響を取り上げた報道や調査結果が目に付くようになった。

消費税増税前は、住宅ローン減税の拡充などから、駆け込み需要や反動減は抑えられるのではと行政や業界では考えていた。

ただ、これはあくまでも理屈の話であり、消費税増税に対する一般消費者の感情や反応は大きく、想定していた以上に駆け込み需要が起こり、反動減が起こった。

来年に予定されている再増税に対して、民間調査会社の調査結果によると、前回以上に意識している人が多く、更なる駆け込み需要と反動減が予想されている。

また、これとは少し様相を変え、消費税以外の相続税増税、配偶者控除の廃止なども含めて、購入費用の増加と先行きの不安から、購入そのものを見直す(保留)人も多くなる。

駆け込まずに購入を見送る人が多勢となれば、駆け込み需要がないまま反動減だけが起こるということもありえる。

現在、駆け込みの反動減で需要が急減し、住宅価格にも下落圧力がかかっている。※都心(相続対策や五輪効果)の一部は除く。

少額帯から高額帯へ徐々に反動減がなくなってくると思われるが、高額な不動産は一番最後の順番になり、回復が回ってくるまでの低迷期は長期化しそうな雰囲気になっている。

このような状態で、消費税の再増税が行われれば、風邪を引いている人に冷水をかけるようなもので、景気が悪化する恐れもある。

人口は減りつつも、更なる細分化が進み世帯数が増加しているためぎりぎり支えられているが、それもあと5年程度と言われている。

空き家もさらに増加し、世帯の増加が止まり、人口もさらに減り、増税による家計の圧迫が続き、介護福祉の負担が増え続けることは避けられない。

2020年の五輪まではなんとか保てても、その後、不動産市場は厳しい冬の時代を迎えることになる。

不動産市場を一年の四季に例えれば、今年から2019年までが秋、2020年直前がクリスマスのように五輪直前で盛り上がり、2020年が楽しいお正月で、五輪終了直後から冬の厳しい時期が続く。

この冬が長く、雪解けに時間がかかって、春が訪れるのが遅くなるのか、さらにその先の夏も冷夏になることもあるのか、そこまでは分からない。

これから5年以内に購入する人は、冬を迎える寒さ対策を考えておかなければならない。春から夏になるまで売らなくても済むように備えておく必要がある。

そして、チャンスを掴む人は、秋から冬にかけて仕込んで、春から夏に開花させる。冬にきっちりトレーニングをしたチームが、春夏のシーズンで活躍できる野球と同じ。

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2014年10月25日

再増税目前で不安感がピークに

長期金利の低下が一層強まっている。10月24日の長期金利(新発10年物国債)は、一時は0.460%まで下がり、0.470%で終えた。

今年の前半は0.6%を下回ることがたびたびあり、そのたびにすごい低金利だな、いつまで続くかな、そのうち上がるだろう、と思っていたが、今年後半に入ると0.5%台で推移するようになり、10月に入ってとうとう0.5%も切るようになった。

金融市場の現場を知らないので実際はどうかわからないが、金融機関ではマイナス金利でも国債を買っているらしい。

※マイナス金利とは、預金者が預けた先に利息を支払う(通常は貰う)ような状態。お金を支払うから預かってくれ、お金を支払うから国債を所有させてくれ、ということ。

なぜ、利息を支払ってまで国債を買うのか。それは、後々、日銀が買ってくれるから。※日銀は市場から国債を購入する金額を増額した。

長期金利(国債の金額)は、株式市場や海外の影響を受けるため、単純なものではなく、素人には到底理解できるものではないが、なんとなく違和感、異常な状態であるように感じる。

今年の春、消費税が増税された。

国債を大量に発行している赤字体質の財政再建をするため、厳しい財政状況の中で益々増大する社会福祉費用に対応するため、ということで消費税の増税が行われた。

その結果、日本経済は低迷することとなり、それを口実に公共工事だ、大企業限定の法人税減税だ(中小企業は増税)と財政支出をして、結局、国民から税金を取り、政治家に近い関連先へお金を撒いているだけではないのか。株式市場だけは堅調だが、それも資産家、高所得者への還元となる。

増税分は社会福祉関連に使うという約束だが、その減った分の通常予算を他の使途に回してしまっては、増税した意味はまったくないと思う。

さらに増税分以上に景気対策としてお金を撒くために、さらなる国債を発行することになる。その担保となるのが日銀による国債の買い入れである。

このような状態がいつまで続くのか、特に波乱もなくこの先の未来はあるのか、怖くて深く考えることを避けてしまいたいが、自然に不安を抱いてしまう。

毎週末、行楽地の賑わい、商業施設の混雑を見ていると、大丈夫なのかなという根拠ない安心を感じる一方、大きな夢や明るい将来を抱けないため、身近で小さな幸せを追求しているのかとも思う。

このような不安心理が根底にくすぶり、消費税の再増税があるかもという間近に迫った不安があれば、住宅を購入しようとする人も減少気味になる。

この状況を逆手にとり、低迷しているからこそ買う(安く買えるかも)、金利が低いから買う(返済の軽減)、インフレがあるかもしれないから買う(資産維持)、という人もいるかもしれないが、不安で様子見という人が多数を占める。

消費税の再増税をして、さらなる不公平なお金の再分配を行うのか、年内にははっきりすると言われている。

進むも地獄、退くも地獄と言われ、どちらになるのか、人によって意見はさまざまだが、いずれにせよ、再増税の可否をはっきりしてもらったほうが、不動産市場の動きもはっきりする。

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2014年10月24日

購入VS賃貸の事例研究

新婚時に借りた2DKの部屋。子供が生まれ、手狭になったので少し広い部屋へと引っ越したいと、ネットで賃貸情報をカチカチと検索してみると、南柏駅徒歩7分の分譲マンションが賃料月12万円で募集されていた。

月12万円×12ヶ月=年144万円の負担、もし10年間住み続けたら1,440万円。こんなに払うんなら買っちゃった方がいい、というのが、住まい探しを始める際の動機となる方も多い。

家賃として1,440万円(10年)を払っても何も残らないけど、持ち家なら資産として残るからと。家賃は消費で、持ち家購入は投資、と区別すればその通りだが、果たしてそれは正しいか検証してみた。

募集していた分譲マンションは、安めでみても2,000万円を下回って売り出されることはない。最下限の2,000万円に購入諸経費100万円を加え、賃貸の時と同様、自己資金を50万円とし、残り2,050万円を住宅ローンとした。

借入期間10年の場合、毎月18.4万円×12ヶ月×10年で支払い合計2,208万円。さらに管理費・修繕積立金を月2.5万円×12ヶ月×10年=300万円、固定資産税を年10万円×10年=100万円の支払いを加えると、総合計は約2,600万円となる。

購入した場合の10年間の総支払い約2,600万円と、賃貸で借りた場合の10年間の総支払い1,440万円の差額は、1,160万円になる。

10年後の資産は、賃貸の場合は支払いが少なく済んだ分をそっくり貯蓄していれば1,160万円の金融資産がある。購入した場合は住宅ローンの残債がないマンションを所有している。

もし、購入したマンションを10年後の資産価値がざっくり1,200万円を超えているなら超えた分だけ購入した方が得したとなり、下回っていれば下回った分だけ購入した方が損したとなる。

事例の借入期間10年の場合、返済18.4万円+管理費等2.5万円+固定資産税等約1万円の合計約22万円を毎月支払わなければならない。このペースで返済するためには月収約80万円(年収約1,000万円)が目安となり現実的ではない。

賃料と同じく毎月の負担を12万円として考えた場合、管理費等2.5万円+固定資産税等約1万円を差し引き、毎月8.5万円の返済に抑えなければならない。

この場合、借入期間は24年となり、購入後10年を経過した際の住宅ローン残高は約1,280万円。売却価格から売却諸経費を差し引いた金額が1,280万円を超えれば超えた分だけ手元に残り、購入した方が得だったとなる。

不動産流通近代化センター(実質は国)の価格査定システムの基準だと、築8年から築18年になると査定ポイントが19.5%下がる。

このまま事例に当てはめれば、2,000万円×(1-0.195)=1,610万円となり、売却諸費用を引いても1,500万円超は残ることとなる。この通りなら購入した方がいい。

判断を悩ませるのは、国のマニュアル通りに売却できるのかどうか。金利は現在の10年固定金利で計算したので上昇リスクは考えなくてもいいが、単純な不動産相場の変動リスクは残る。

購入したマンションのエリアで、マンション相場が上昇していれば上乗せになるが、もし大幅に下落していた場合、1,200万円を下回ってしまうこともありえる。

今回のたった一つの事例だけで購入の有利不利は判断はできない。地域性もあれば、経過築年数や賃貸相場など、実際には個々に判断しなければならない。

分譲マンションのステータス性、設備や共用施設の充実など、お金には置き換えづらい点もあり、損得だけで判断できるものではないが、購入前に一度計算してみるのもいいのではないでしょうか。

賃貸の場合で一番気になるのは、少なくなった負担の差額を貯蓄に回せるかどうか。家賃と貯蓄を並行させるには、やはりそれなりの収入が必要となる。

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2014年10月23日

老後破産にならないための借入目安

このまま流行語大賞にノミネートされてしまうのではないかという「老後破産」。週刊文春でも警笛キャンペーンとして特集が組まれ、本日発売号では住宅ローンにつて掲載された。

記事は、一流企業で年収が高くても、何かしらの誤算により退職後の住宅ローン返済が苦しくなり、自己破産や債権整理などに追い込まれてしまうことがあると警笛を鳴らしている。

破綻に陥る要因(誤算)は、そもそも無理な高額購入、退職金や年金の減額、リストラなど収入減少、病気などの支出増加、離婚や介護などの家族状況の変化など、多岐にわたる。

高額購入は未然に防ぎようもあるが、その他の要因は当初より想定することは難しく、つまるところ、なにかあっても、なにがあっても、大丈夫なくらいの返済負担に抑えることが大事になる。

記事では、推奨される住宅ローンの目安は「頭金3割、返済額は月収の20%以内」とし、月収の35%を超えると赤信号と警笛を鳴らしている。

これを私なりの基準で加筆修正させていただくと、住宅ローンの目安は次の通りになります。

1. 頭金の割合は固定せず、購入する物件の総費用から住宅ローン借入額を差し引いた残り全額。物件と購入者によっては1割となる場合もあれば、5割となることも。さらに、ある程度の余剰資金を現金で残せるように。

2. 返済額は月収の20%以内、25%を超えると赤信号。収入や家族構成などにより変化あり。記事では、手取り額、かつ、月収基準としておりそのまま見習いたい。ボーナス加算は考えず(月収基準とする)、手取り額(可処分所得)を基準とする。

3. 完済年齢をできれば60歳、定年延長などにより多少見込めても65歳に設定し、できれば、繰上げ返済で縮めるではなく、借入時から繰上げ返済なしで完済できるような期間設定とする。

上記の目安を基に事例を考えてみると、月の手取り額が30万円、30歳であれば、毎月の返済額6万円・30年の住宅ローンとなり、借入金額は1,600万円となる。

参考)月の手取り額が40万円、40歳であれば、毎月の返済額を8万円・20年の住宅ローンとなり、借入金額は1,600万円となる。※同じ1,600万円となったのは偶然です。

毎月の収入を手取り額ベースではなく額面ベースで計算しなおすと借入金額は2,000万円まで増える。ボーナス分も含めた年収から月割りで考えた場合、手取り額ベースで借入金額2,200万円、額面ベースで2,700万円となる。

このように、営業トークや物件の魅力でついつい甘く楽観的に考えを進めれば、借入金額を増やしていくことも可能です。

地域や種別、収入を問わず、希望する物件の条件と現実の不動産相場では約1,000万円の開きがあると言われております。(2,000万円の予算の人は3,000万円程度の物件を希望する)

先の計算例のように、ここをこう考えてみればと計算し直すことにより、この1,000万円の差を埋めることができます。(後は返済期間を延ばす、退職金による一括返済、他の収入確保などでも)

お客様自身(物件を購入したい欲)、営業担当者(売るための技術)のいずれかが導くのかわかりませんが、想定外の誤算が生じた際の老後破綻の確率は上がります。

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2014年10月21日

住宅ローンを平均13.7年で完済!

アットホームが行った住宅ローンに関する調査結果には驚いた。首都圏在住・子供のいる男性サラリーマン(320人平均)は、住宅ローンを13.7年で完済してしまうらしい。さらに自己資金は購入費用の4割弱。

30年、35年の借入期間で当初借りたとしても、繰上げ返済により期間を縮め、完済日を待たずして返しきっているとは思っていたが、想像よりもかなり早い時期に返済しきっている。

繰り上げ返済にて縮めた期間の平均は11.2年ということだから、平均を足し算すると、当初25年返済で借りて11.2年縮めて13.7年で返しきったというのが標準モデルとなる。

購入時の資金計画の平均値は、住宅価格3,911万円、自己資金1,439万円(うち贈与136万円)、住宅ローン借入金額2.472万円。※購入時の諸経費は不明

金利タイプとしては半数以上の人が全期間固定を選択したということで、これを今に当てはめてみると、毎月の返済が約10.5万円(ボーナス時加算なし)。

これを13.7年分借入期間を縮めようとしたら、半年毎に約42万円(年間84万円)の繰上げ返済が必要となる。

どうでしょうか?このような返済スケジュールを実行できそうでしょうか?購入総予算の4割弱(モデルなら1,500万円超)の自己資金を用意できそうでしょうか?

私にはかなり厳しいように思えます。もしくは、アンケート調査した対象者の平均収入がかなり高いか、共働きで二つの収入があるような世帯ではないか。

アンケート調査によると平均年収は787万円とのこと。繰り上げ返済も含めた返済比率は26.7%となる。年収が高くなるほど返済比率も高くすることができるが、それにしてもかなりのハイピッチで返済したことになる。

住宅ローンを返済している心境についても、アンケートが実施されているが、「利息負担を減らしたい」「借金が精神的に嫌」など、日本人らしい答えが多数を占めていた。

今回のアンケート調査は、対象者に総じて余裕が感じられ、現実はもう少し厳しいが、返済に失敗した方はアンケートに答えないでしょうから、成功(無事完済)する方程式ともいえる。

自己資金を3〜4割程度用意すること、当初の返済期間を25年に設定すること、繰上げ返済により15年足らずへ完済することは、とても良いことで可能な範囲で返済計画には反映させたい。

年収別にモデルような返済計画を立てると次のようになる。
400万円:借入金額1,200万円、毎月5.4万円、年間36万円の繰上げ返済
500万円:借入金額1,500万円、毎月6.4万円、年間50万円の繰上げ返済
600万円:借入金額1,800万円、毎月7.6万円、年間60万円の繰上げ返済
700万円:借入金額2,100万円、毎月8.9万円、年間70万円の繰上げ返済

試算をしていてわかったことは、アンケート平均(モデル)のような返済を行いたい場合「年収の3倍程度の借入金額を25年返済で借りる」が目安となるというもの。

このことから購入資金計画を立てると、購入総予算(価格+諸経費)=年収×3+自己資金。(計算例:価格2,000万円、諸経費100万円の住宅購入なら、年収500万円の場合、自己資金600万円が必要)

どうしてもモデル資金計画と購入したい物件の価格差が開いている場合、アンケートで320人中1人の「宝くじがあたった」に賭ける、、、もしくは、年収や自己資金の増加を検討となる。

アットホーム「ローンを完済した男性サラリーマンに聞く「住宅ローン完済」の実態調査

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2014年10月20日

時代が変われば不動産の流れも変わる

総戸数300戸を超えるような大規模マンションでは築15年も過ぎると、常に数件の部屋が中古マンションとして販売されている。

不動産が動くシーズン期の週末ともなると、同じマンション内でオープンルームが同時に行われることもある。※各部屋売主が違えば、オープンルームを開催する業者も変わる。

そのような週末の午後半ばになると、お目当ての部屋はバラバラでも、ご見学に来た方が重なり、多くの見学者が同時にマンション内を右往左往と歩くことになる。

歩いている様子を見ると、明らかにお客様だなと分かる。この大半をご高齢の方が占めるようになった。

以前なら、お子様連れのファミリーというのがオープンルームへお越しになる定番だったが、時代とともに様相も変わったようである。

高度成長期からバブル期までは「閑静な住宅地の一戸建て」が理想といわれ、郊外に大規模開発のニュータウンなどがぞくぞくと造成され街が開かれていった。

バブルが崩壊してから20年を越えた今では「都心へアクセス良いマンション」が人気を集め、湾岸エリアをはじめ高層マンションがぞくぞくと建設されている。

この移り変わりは、住まいへ求める条件の変化が如実に現れたもの。以前は、利便性よりも緑もあって静かな住環境を求められたが、現在は利便性がすべてといえるような求められ方になった。

緑もあって静かな住環境とは、裏返せば、街中や都心から離れたエリアになることが多く、駅から遠かったり、商業施設が不足していることも多い。

利便性が高いマンションの場合、クルマに乗らなくても生活しやすい、商業施設・生活施設(病院など)が徒歩圏に揃っている、部屋の外(庭やエントランスなど)は管理会社が手入れをしてくれる、など、住まいへの労力が軽減される。

利便性を重視した住まいというのは、激しい勤務や休日に外出することが多くなった今の現役世代にも相性がいいが、それと同時に高齢者の方にも相性がいい。

現役世代にも高齢者世帯にもとなれば、それは購入層のかなりの割合を占めているということになり、今後、この大きな流れは続いていくものと思われる。

利便性高いマンションには需要が高まり、郊外の戸建て・土地は需要が減少する。これは当然価格に反映される。※利便性高い地域の戸建ても需要は高まり、マンションでも利便性が低い地域では需要が減少する。

人口減少・供給ストックの増大という根っこの需給関係があり全体的に弱含みだが、その中でも落ち方の緩急が、マンションと戸建て、もしくは、利便性の良し悪しによる地域差で、大きく変わってくる。

そして、この傾向が続けば、平日は利便性の高いマンション、休日は戸建て(別荘)というような二つの住宅を使い分ける世帯が増えてくるかもしれない。※クルマや家電などの二台持ち感覚。私なら平日は千葉、休日は地方に観光拠点を持つというのもいいな。

郊外の戸建てが安くなるということは悪いことばかりではない。そもそもの日本の住宅環境や生活が充実・改善されることにも繋がる。

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2014年10月18日

家も法律も状況次第で見直す

昨年10月、不動産流通(仲介)業界に衝撃的な事件があった。レインズに「元付け業者による正当事由ない紹介拒否の禁止」が規定されたことである。

※レインズ:国土交通大臣より指定を受けた不動産業者専用の不動産流通データベース(ネットワーク)。宅建業法でもここへの登録が義務付けられるほど公的なシステム。

紹介拒否とは、売主から販売を依頼された不動産業者が自社の利益増大を図るため、販売情報を提供しないこと。情報が提供されなければ、好条件で購入する顧客を逃すことにもつながりかねず、それは売主の不利益となる。

一般消費者である売主の利益をないがしろにし、自社の利益増大を図るとは、消費者保護の観点、倫理道徳的にも許されることではない。

今までは各社の倫理観に任されていたが、利益優先の当世、自社の利益を優先する会社が多いため、情けないことだが、あえて規定されることになった。

それから丸1年が過ぎた。現実は、なにも変わっていない。

さすがに法律で規定されていることから、登録そのものをしない業者は少ないが、レインズに登録後すぐに削除する、話がある・商談中であると架空の話を作る、資料作成中として実質提供しない、場所を教えない、など、紹介を拒否する。

近年、どの業界でも様相は変わってきたように(大手企業=信頼できるではない)、会社の規模や知名度と反比例し、大手になればなるほど、紹介を拒否する確率は高くなる。

もう、抜本的に改革するしかない。古くなりすぎて現実に対応できなくなった民法と併せ、もう、ガタつき始めている宅地建物取引業法も見直さなければならないのではないか。

紹介を拒否するのは利益増大のためであるが、現在の報酬規定(法定)では適切な利益さえも確保しづらいことも影響している。※400万円のマンションを取引すると18万円(税別)の報酬で業務と責任は同じ。

年々、カバーする領域が広がるにも関わらず、不動産の下落基調が続くと、取引価格に比例し上限が決まっている報酬規定ではやりきれないのも現実である。

いっそのこと、報酬を自由化してしまってはどうか。ある程度の期間は業界内でけん制しあいながら今の状態で進むかもしれないが、いずれ、適切なところで落ち着き、サービスと報酬額を事前に提示するスタイルに切り替わる。

大手ならではのフルサービスで高報酬、逆に、大手でも量販店タイプで割安に提供したり、肌理細やかなサービスと報酬など、会社の特色で依頼する会社を選べるようになり、また、会社の信頼性も事前に確かめるようになる。

報酬の規定以外にも、無資格未経験でもその日から営業活動ができる資格制度など、宅地建物取引業法には改めなければならないことも多い。

高額となる不動産取引は、一般消費者が当事者になるケースが極めて少なく、また、一人一人ばらばらにサービスと不動産の提供を受けるため、まとまった力になりづらく、声もあがりづらい。

このため、政治・行政側が動かなければならないが、選挙の票にもつながらず、業界との密接な関係から期待することはできない。宅地建物取引主任者が宅地建物取引士と名称変更することで、業界のご機嫌を取ることくらいが関の山である。

何も変わらない現実を考えてばかりいてもむなしいだけで、不動産取引のサービス(仲介)はこうあるべきかなと模索しながら、細々と営んでいくだけである。

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2014年10月17日

家は将来を考えても決まらない

「家は買ったほうがいいか、賃貸のほうがいいか」、「変動金利か、固定金利か」、住宅を購入しようと思ったときに論じられる定番の選択。

この他にも、「新築か、中古か」、「戸建てか、マンションか」、「建売か、注文住宅か」、「木造か、鉄骨造か」、「地元か、大手か」、など、いろいろとある。

結論から言えば、どの選択肢も購入する時点では正解を導き出せない。

持ち家か賃貸住宅かの場合、損得で考えるなら、これから数年数十年後の不動産相場が上昇するのか下降するのか次第で結果は変わる。上昇していれば買っといてよかった、下落すれば買わなくてよかった、と。

金利の選択では、これからの金利がどのように動くのか次第で変わる。金利が今のまま低迷すれば変動金利でよかった、金利が上昇し固定金利でよかった、と。

この他の選択肢も同様であり、自宅と言えども不動産の購入であり、投資の要素があることから、終わってみなければ、どちらがよかったと結論付けることはできない。

もし、上記のような話が出たとき、担当者が「絶対買うべき、買ったほうがいい」「金利は上がらないから変動にすべき」「他よりもうちにすべき」など、断定的な言い方をするなら、疑ってかかったほうがいい。

その担当者は、神様・預言者か、もしくは、その場さえ良ければいい・買ってくれさえすればいいという自分本位な考えの持ち主です。その人、その会社から買わないか、担当者を代えてもらうべきです。

不動産の相場も、金利動向も、将来が読めてたとしても数ヶ月から1年くらいまでです。それでも、ちょっとした流れや出来事で予想通りにはいかない可能性も残す。

ましてや、5年後、10年後、20年後の不動産価格や金利動向なんて読めるわけがない。期間が長くなれば、流れを変える出来事も多くなる。まっすぐ一本道で進み始めたが、進んでいくうちに曲がり角が何個もあって、気づいたらとんでもない所にいた、という感じ。

つまるところ、先のことを考えても決まらないとなる。

購入する場合、いろいろな出来事があっても対応できるように備えておくこと、身軽になっておくこと。100の資金力があったら住宅に50も70も使うのではなく、余力残しの20とか30程度にしておく。

資金力に余裕があれば、不動産価格が変動しても、金利動向が変動しても、災害やら突発的な出来事があっても、それなりに対応できる。最終的には売り切れるかどうか。(売れる不動産であり、かつ、売れる状況)

そして、金銭的な損得ではなく、どういう住宅に暮らしたいのか、どういう地域で暮らしたいのか、どういう家族状況・生活なのか、など、満足度と快適度で決めてもいいのではないか。

一個人や一会社で対応できる次元ではないが、住まいを決める要素(住宅、地域、状況)も年月が経つことにより変わることから、その変化に応じて住み替えがしやすいような環境づくりを政治や行政ができるといいのだが。

不動産とは字のごとく「動かない資産」であるから、人のほうで動くしかない。不動産に取り込まれて身動きできないようにはならないように。

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2014年10月16日

マンション買うなら10年後を見てから

最寄り駅は「東京」のキャッチに惹かれ、新築マンションの広告を眺めてみた。15階所在の77平米3LDKが5,500万円ちょっとの価格で、あれ、こんなに安いんだと心動かされた。

この価格が安いのか、それとも都心へのコンプレックスと先入観を持ちすぎているのか、いくら不動産屋とはいえ、日常で扱わないエリアの感覚は一般の方と同じかそれ以下で、適正な価格かどうか一瞬では判断できない。

最寄り駅が東京駅といってもバスで25分(さらにバス停から徒歩15分)かかり、実際の最寄り駅は「ゆりかもめ・新豊洲駅(徒歩6分)」もしくは「豊洲駅(徒歩14分)」。

それでも東京オリンピックを控えた豊洲エリアで、共用施設も充実(スパやフィットネス、天体観測ドームなど)、広い敷地に緑も多く、眺望が良さそうな階であれば、やはり安いのではと思った。

それよりも気になったのは、完成が「平成28年の夏」で入居は「平成28年の11月前後」というとこ。

一般の会社員の方であれば、今と2年後に大きな差もなく計算ができるのかもしれない。しかし、私みたいな自営業者は2年後も収益があげられているのか、もしかしたら廃業しているのでは、などと考えてしまう。

今、収入があっても2年後が見えなければ、2年後に完成するマンションの購入を考えることはできない。

収入面が計算できたとしても、その時の金利がどうなっているのか、今は価格が適正でもその時の不動産相場はどうなっているのか(割高、割安、変わらずのいずれの可能性もあり)、私なら不安で手が出せない。※せっかちという性格もあり。

金利や景気の話は割愛して、不動産相場だけを考えてみようと豊洲エリアの中古マンション販売状況を確認してみたところ、29件がヒットした。※平成20年築以降、60〜80平米、豊洲駅・新豊洲駅エリア。

これを多いと見るか少ないと見るかは需要数との兼ね合いなので一概には言えないが、豊洲も含めた湾岸エリアは高層マンションが乱立し、今後、増えることはあっても減ることはないだろう。

東京オリンピックまでは湾岸エリアも活気があって値持ちも良さそうだが、その後はどうなるか未知数。オリンピック開催による街や交通の整備がされ、とても便利で値崩れしないかもしれない。

自宅の購入であり、生活を考えなければならないため、値上がり値下がりと金銭面だけを見るわけにもいかないだろうが、それでも5000万円を超える金額であり、同じ10%減でも実額は大きい。

同じ世代が同時に入居する、最新設備が備わっている、プランやインテリアを変更できる、まっさらできれい、売主が分譲主で保証が備わっている、など、新築マンションのメリットも多い。

でも、私は新築マンションを買えない。

上に記載した時期の問題もあるが、新築というプレミア分が価格に入っていること、中古になった後の相場感が分からないため損するかもしれないなど、自宅を不動産として割り切ってしまう感覚が手を出させない。

もし、新築マンションを買うなら、中古を探してもなかなか無くて(売り出されていない)、たまたま買えそうな価格帯で感性間近の新築が売り出されていたら、新築中古関係なくマンションというひとくくりとして判断するかもしれない。

マンションの母数が少ないエリアで、完成間近の新築ということは、おそらく希望条件(所在階や方位、間取り、広さなど)は満足できない。条件がいい部屋は売約済みとなっているはず。※なっていなかったらそれはそれで怖い。

だからといって販売開始当初に条件がいい部屋を多くの予算を割いて購入はできないだろうな。そういう部屋を購入するのは、お金に余裕がある方にお任せしたいと思う。

新築にしろ、中古にしろ、マンションを購入するなら、10年後に購入したマンションの市場はどうなっているのか、ぜひ一度考えてから。値下がり傾向を想定した場合、購入予算を抑えることをお勧めします。

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2014年10月14日

所有リスクを減らすために

とある場所で耳にした「うちの会社も平成生まれがどんどん増えて、もうおばさんよ、、」

平成26年は単純計算で平成3年生まれが新卒(大卒)、高校卒業で就職なら平成7年、もし早生まれなら平成8年の人が就職していることになる。

今年就職した人は、子供の頃はバブルも崩壊していて、ほとんどの期間で景気が悪く、就職に苦労し、給料は安くて伸びも期待できず、終身雇用以前に雇用の継続も怪しく、将来の年金や財政も不安な状態しかしらない。

高度成長期(団塊の世代)に社会で過ごした人は、雇用も安定し、年功序列で出生し収入も伸び、年金ももらえ、住宅ローンを完済した家もあって、それなりの老後を過ごしている。

私は40代半ばですが、いわゆる団塊ジュニア世代(の少し前)で、団塊の世代と今の若者世代との両方の要素を持っています。社会に出るまでは高度成長とバブルで景気が良く、就職後にバブル崩壊で不景気になった。

ただし、不景気と言っても将来の不安(年金や財政)はまだ見えておらず、今ほど深刻さはなかったかもしれない。

生まれてから不安感が漂う世相で育ち、倹約することが日常となっている今の若者世代。クルマを持たない、家を持たない、恋人もいらないなどの無欲さが仏教の悟りに通じて「さとり世代」と呼ばれている。

現実では、欲を捨てて悟っているわけではなく、危険をはらむ大きな欲を持たず、安全志向な小さな欲に分散しているのではないかと感じる。または、安全に暮らしたいという欲が強いのではないか。

住宅は、買うにしろ借りるにしろ、暮らしていく上で必須となる。実家があって、そこが自身や家族の生活に合っているならよいが、そうでない場合、自ら手当てしなければならない。

購入する行為は瞬間的なもので、リスクは所有する責任・負担と住み替えのしづらさにある。所有するリスクを逃れるための究極が、買わないで借りるというもの。

悟りという仏教的な話が出てきたので、もう一つ同じようなニュアンスの話として、生きていくうえで絶対安全とか絶対大丈夫ということもないように、賃貸だからといってリスクを100%避けられない。

賃貸の場合、所有者は第三者となるため、自宅について第三者の影響を受ける。家主自身の問題かもしれないし、建物のことかもしれない。

さらに、自宅を所有するメリットや満足感、気楽さや快適性など、所有するリスクと引き換えにメリット(投資的にいうならリターン)もある。

結局は、買う(所有)方がいい、借りる方がいい、という結論が出ることはない。どのリスクを背負ってどのリターンを受けるかの選択次第であり、状況や考え方次第で結論は変わる。

もし、買う方のメリットを享受したい、でも、リスクを減らしたいという場合、なるべく購入する金額を小さくすること。現金で購入できればベストだが、住宅ローンを組むにしてもなるべく少なくすること。

住宅ローンの金額が少なければ、住み替えや緊急時の対応がしやすくなり、先のことを考えても老後資金にゆとりをもつことができる。

なお、買う買わないとは別に、小さな欲であるちょっとした外食や通信費・趣味などの方が家計に与える影響は大きいかもしれない。

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2014年10月13日

リフォーム前提での購入注意点

新築マンションは、新品だから状態で部屋ごとの差はない。中古マンションの場合、建築の時期、リフォームの有無、使い方などにより、ほんとにさまざまで、現場で状況を確認しなければならない。

リフォーム(リノベーション)済みのマンションが売り出されることも増加し、これらの場合も室内に関しては差は少なくなる。

部屋ごとに違いが大きくなるのは、所有者居住中や賃貸中、空室でも一般の所有者が売却するケース。

どうしたらこんなに汚せる(毀損)できるのと不思議に思うような部屋もあれば、まったく手入れ不要(掃除さえ)という部屋もある。設備も新築された時期により内容が異なる。

中古マンションを購入する際には、お部屋の状態によりリフォームを行ってから暮らし始めるケースも多い。

この場合、管理規約でリフォームする際の手続き方法や期間、リフォームの制約内容を確認する必要がある。例)フローリングはLL45等級以上の遮音性能を有すること、など。

リフォームを行う場合、段階に応じておよそ次のようなパターンに分けられる。※目安は新築時よりリフォームされていない場合。

1. ハウスクリーニングや一部の補修程度
2. 間取りを変えずに内装一式(クロス、畳、襖、床)+1 ※築10年目安
3. 水周りの交換(浴室、洗面、キッチン、トイレ)+2の内装一式 ※築15〜25年目安
4. 間取りや水周りの位置も変更し室内をすべて一新する ※リノベーションと呼ばれることが多い。築30年超目安

リフォームを前提として中古マンションを購入する場合の注意点は、工事の金額と可否。

当然、金額について、購入価格と諸経費に加え、リフォーム代金を見込んで資金計画を立てることから事前に把握しておくことが必要となる。工事開始後に可変することは多々あるが、およその金額を把握していなければ購入の判断もできない。

工事の可否とは、上記例のように、フローリング不可などの規約面以外に、床や天井・パイプスペースの状況により水周りの位置が変更できない、一部の壁は壊せないなど構造面がある。

最近のご購入者は賢い方が多いので、ご購入前にリフォームの金額や工事可否を確認しない方は少ないかと思われますが、念のためお知らせいたしました。

購入する際にはリフォームしないが、暮らしてからしばらくしてリフォームするかもしれない、状態によってリフォームするかどうか考えたい、という場合は、まず、建物の点検を依頼してみることをお勧めします。

リフォームしやすい構造かどうか、今すぐリフォームすべき不具合があるのかなど、点検した上で報告をしていただけます。

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2014年10月12日

中古マンション見学の際に

事件、審査、不服、裁判、、、

私自身が購入しようかと思ったマンションを見に行った際、エントランスの掲示板に貼られていた警告文のような掲示物の文章にあった言葉です。マンションの掲示板に貼られる文章としては似つかわしくない言葉ばかり。

内容は部外者が見てもよく分からないものでしたが、マンション内で住民同士(所有者)が揉めているか、一癖ありそうな方が住んでいるんだなと推測されました。

当然、あとあと面倒なので、このマンションを購入することは取り止めです。

「マンションは管理を買え」という言葉が金言であるように、立地、建物、管理の三要素が相まってマンションの価格(評価)が決まることから、マンションを購入するにあたって管理状態を確認することは必須です。

新築の場合、管理組合も立ち上がってなく誰も住んでいないことから、どのように管理されるか、どのような方が住んでいるのか分かりません。※新築時に分譲会社が準備し、みな新参者であることから大人しくスタートすることがほとんどです。

中古の場合、すでに管理組合ができ、運営と管理が始まっていることから状況を確認することができる。

管理会社が付いている(委託されている)か否か、管理人の勤務状況(巡回、日勤、勤務時間と曜日)、エントランスや建物周りの清掃状況などを確認する。

入居している方について属性を知ることは個人情報保護もあり難しいが、ある程度の推測はできる。

特に重視したいのは掲示板。紹介した例は極端ですが、なにかしらのトラブルがあれば掲示板に掲載され、また、コミュニティの有無なども確認できる。

また、ゴミ集積所、駐輪場などが整然としてれば管理が行き届いているのか、住民の意識が高いことがうかがえる。外部廊下を歩くことにより、どのような方が住んでいるかなど漠然だが推察もできる。

マンションを見学する際には、お部屋以外の確認も大切になります。

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2014年10月11日

ローンがない自宅が前提の老後

昨夜、ニュースのようなバラエティのような番組で、旬な話題の「老後破綻」について取り上げられておりました。出演した著名人(エコノミスト、評論家、専門家など)の方々のご意見が新鮮だったため、少しご紹介させていただきます。

現役高齢者の後悔で一番多かったのがお金に関する内容でした。人生お金じゃないとはいえ、お金があればなんとかなるのも現実です。お金があれば子供(孫)や友達も寄ってくるし、さまざまなサービスも受けられ、趣味などの楽しみにも走れる。

高齢者の方々も当然分かっていて、お金がなくなることを心配し、相当な預貯金残高を所持していると言われている。(番組では6人に1人が4,000万円超と紹介。気になったのは6人に5人の貯蓄額)

このような高齢者に、老後はそんなにお金がかからないよ、相続税も増税されるよ、子供に資産を残すと子供がダメになるよ、人生楽しまなかったら損だよ、高齢者がお金を使わないと景気も良くならないよ、など、お金を使うことを推奨し、使っても大丈夫だと後押ししていました。

フィリピンでは月8万円で十分暮らせる。日本の年金は世界どこに移り住んでも追いかけて支給してくれるから安心。帰りの飛行機代と日本に住居を確保して、いざというときの逃げ道を用意しておけばいい。

介護の費用も昔は高額だったが、今は介護保険制度ができたので負担も少ない(平均500万円ちょっと)。リバースモーゲージを活用すれば、自宅を担保に老後資金が賄える。健康でいられる(活動できる)年数は短い。

この他にもいろいろ説明されておりましたが、これらは「自宅を所有している(ローン完済)」「生活費のある程度を賄える年金支給」「いざというときの貯蓄」という前提があるのではないかと感じました。

年金に関しては、日々の収入と年金制度の将来に係るため、割愛させていただき、老後を迎える前に住宅ローンが完済した自宅を所有する点について、紹介させていただきます。

◆老後(60歳)時点で住宅ローンを完済するために

1. ローン完済年齢を60歳に設定し、繰上げ返済なくその期間で返済が完了する借入期間にする。例)40歳での購入なら20年返済

2. 毎月の返済のみでらくらく返せる借入金額にする。余裕を持った返済計画で教育資金をカバーし老後へ備える。返済満了が60歳を超える設定の場合、繰り上げ返済に回して早期完済を目指す。

◇推奨借入金額(百万円単位)※購入総予算(価格+諸経費)=推奨借入金額+自己資金となります。

30歳・30年返済)年収400万円→1,800万円 年収500万円→2,200万円 年収600万円→2,700万円 年収700万円→3,100万円 年収800万円→3,600万円・・・年収100万円増加ごとに500万円ずつ増加。

40歳・20年返済)年収400万円→1,300万円 年収500万円→1,600万円 年収600万円→2,000万円 年収700万円→2,300万円 年収800万円→2,600万円・・・年収100万円増加ごとに300万円ずつ増加。

この推奨金額は少し厳しい(安全な)ものです。さまざまな状況により判断も異なると思いますので、あくまでも目安の参考程度と考えていただき、個々には購入時の担当者にご相談ください。

追伸:老後破綻チェック
1. 仕事以外でほとんど他人と会話がない。 2. 家事全般一人でこなす自信がある。 3. 安全志向 出来れば危ない橋をわたりたくない。 4. 趣味に毎月3万円以上費やしている。 5. 日々忙しく毎日頑張ったと思っている。
→1と2は「おひとり様老後破綻」、3は「無知型老後破綻」、4は「寂しさ型老後破綻」、5「ごほうび型老後破綻」になりやすいだったかな。

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2014年10月09日

再増税の駆け込み需要を前に

消費税の再増税を実施するかどうか、7-9月期の景気動向(11月中旬発表)を見て決定するといわれている。

もう既に再増税することは決まっている(根拠はそれを前提とした来年度予算が組まれているから)、再増税しないと海外からの信用が落ちる(国債が暴落、金利上昇するとまずい)からやらざる負えないという論調がある。

その一方、円安による家計負担上昇、燃料や原材料費高騰による中小企業の業績悪化、伸びない給与水準(一部高所得者のみ伸びており平均値を上げている)、前回の消費税増税による世相の重たさから次回の選挙(政権運営)から、再増税は見送る(延期)という論調もある。

私個人は、再増税する可能性が強いと考えております。不動産・住宅業界も同じように考えているようで、二匹目のドジョウ狙い(消費税増税前の駆け込み需要)が始まっているようです。

再増税「10%」首都圏はや駆け込み商戦(2014/10/9付日本経済新聞朝刊)

来年10月に予定される消費税率の10%への引き上げを見据えた商戦が、首都圏の住宅販売や結婚式場などで早くも熱を帯びてきた。住宅ローンの説明会に力を入れたり、増税後も現行税率の料金で対応したりするなど、消費意欲を喚起する取り組みが目立つ。4月の消費増税後の景気の回復がもたつく中で、早くも「再駆け込み需要」の取り込みに備え始めた。

〜中略〜

消費税率が予定通り10%に上がる場合、来年3月末までに工事請負契約を結べば、同10月以降の引き渡しでも消費税率8%が適用される見通しだ。

〜以下省略。


消費税が予定通り10%へ再増税されることが決まれば、前回と同様、駆け込み需要が発生すると予想されます。(前回が3%、今回が2%の引き上げなので、前回の2/3程度か)

住宅ローン控除や住まい給付金などを考慮すると、消費税が8%で適用される時期が一番有利※になるケースが多く、市場空前の低金利状態が続く今が購入するベストタイミングになるのかもしれない。※年収や購入金額、ローン金額などの条件により異なる。

消費税増税時にどのような状況になるか、前回の記憶も新しいことから思い出してみると、購入者層が活発に動き、種別問わずに満遍なく売れ行きがよく、値上がりとまでは言わずも、堅調に推移していた。※消費税非課税の一般売主物件でも同様。

消費税再増税が見通し段階で確定していませんが、近々購入を予定されている方は、早めに計画、準備、情報収集を始められることをお勧めします。勢いが出てからだと慌しく、じっくり検討する余裕がなくなります。また、条件に合う物件を見つけても売れてしまい購入を逃すということもあります。

あくまでも、購入を予定されている方というケースですので、消費税が再増税されるからと購入に動き出すことはお勧めしておりません。売却をご検討されている方は、再増税が決まってから販売できるよう、今のうちに準備しておくと良いかもしれません。

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郊外でのマンション購入なら

同じエリアで同じ条件のマンションであれば、新築よりも中古のほうが単純に価格は安く※なるのが一般的ですが、どの程度安くなるかは地域によって変わります。※築年数や室内状況により割安なのかどうかは個別に検証が必要です。

新築マンションは、土地の価格に建築工事費や諸経費、利益などを積算して価格が算出されますが、中古マンションの場合、市場での取引事例(相場)から価格が決まることになるためです。

新築マンションを計画した場合、販売できるであろう価格(市場)から逆算して土地の仕入れ値を決めますので、市場をまったく無視した価格にはなりませんが、近年上昇している建築工事費や消費税増税などの影響もあり、下げるには限界があります。

中古マンションの場合、市場の需給関係(人気)により相場が形成され、価格帯が自然と決まってきます。需給関係(人気)に左右されるということは、地域の人気や他のマンションの販売状況により変動することになります。

地域による価格乖離率を数字に置き換えてみると、新築時を100%として、A地域では築10年で80%、B地域では築10年で60%、というように差が出ます。

マンションの場合、地域の人気は利便性によるところが大きくなります。交通利便性が高い、生活利便性が高いなど、利便性が高いところは人気があります。(マンションを購入したい層の生活スタイルや希望と利便性の関係が強い)

販売状況とは、同じエリアに既存のマンションが多数あり、常時、多くの中古マンションが売り出され、また、新築マンションを建てる余地があり供給が続いているなど、供給が多い地域は、どうしても価格競争になり価格が下がりやすい。

好景気(ややバブル的に)のとき、都心の利便性が非常に高い地域で、新築の供給がないような場合、中古マンションに需要が集中し、新築よりも高くなるケースも見受けられるのも、要因は同じ。

全体的には、都心に近づけば近づくほど価格乖離幅は小さく(新築からの値下がり幅は小さい)、郊外になればなるほど大きくなる(新築からの値下がり幅が大きい)。※個々の物件や地域ごとに精査は必要。

このことから、郊外でマンションを購入する場合、新築時よりも価格が落ちて適正価格になった中古マンションを購入するほうが、資産形成(家計)のうえで有利になる。逆に、新築にこだわるなら価格が落ちづらい地域で買うべき。

また、郊外の場合、消費財として割り切って購入するという考え方もある。(実際、建物は消費税が課税されている)

クルマや家電製品で5〜10年の耐久年数と考えれば、マンションを20〜30年程度の耐久年数の消費財と考えてみればいい。2,000万円のマンションを20年で価値がなくなると考えれば年100万円ずつ消費していることになる。

年30万円の管理費や固定資産税等がかかるとして年130万円の消費となり、毎月約11万円を家賃として支払っているとなる。10年後に半値以上、20年後なら売れた金額そのままがおまけとなり、この分だけ家賃が安くなったことになる。

空き家問題で語られるように、マンションなどの不動産の場合、簡単に放棄することはできず、所有している限り責任が生じる。クルマや家電製品は廃棄することにより所有から逃れることはできるが、不動産の場合、誰かに購入してもらわなければならない。

建物としての利用価値が問われるマンションの場合、築年数や設備などの建物状況により売れ行きが左右される。消費財と割り切って購入する場合でも、ゴール(売却)を考えておかなければならない。売れなくなる前に住み替えが必要となる。

本来なら、老朽化したマンションが比較的容易に建て替えなり解体なりができれば、売却して逃げる必要もなく換金できるようになる。しかし、法的なハードルや他の所有者の状況に左右されるため難しい。

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2014年10月08日

南向き信仰の善し悪し

南向き(マンション)が絶対条件という方もいれば、旗状敷地(敷地延長)の土地がいいという方もいる。ここ最近の実例から思い出された典型的なケースを紹介しましたが、方位や向きは価格や売れ行きが左右されるため、重要な要素になります。以下、・・向き(マンション)、・・道路(土地)を統一して・・向きと表現しますが基本的な考え方は同じです。

購入する方に「南向き」の人気が根強い。割り切って不動産を考えるプロは、価格が高いし、なんでもかんでも南ならいいというものではないだろうと心の中では思っているが、お客様の目の前では「やっぱり南向きがいいですよね」と売りたいがために迎合する。

南向きの良さは、なんと言っても日当たりが確保されやすいということ。生活の中心となる部分が南に面し、これからの冬の季節は時にありがたさを感じる。逆にマイナス面としては、価格が高くなることに加え、マンションなら逆光となり眺望がかすむこと、戸建てなら開口部が広い面が道路(公衆)にさらされプライバシーを確保することにケアしなければならないこと。

日当たりを重視する場合、総じて南向きのほうがよい傾向にあるが、他の方位だからといって日当たりが確保できないとは限らない。土地の場合、例え北向きでも、南側に庭(空間)が取れる、高窓や中庭で光を取り入れることができることもあり、北向きだから絶対日当たりが悪いとイコールになるわけではない。東、西も同様であり、旗状敷地でもプランニングと敷地形状次第となる。

マンションの場合、北向きだと直接の日当たりは厳しいかもしれないが、周りに所在する部屋よりも高い建物がない場合、採光(日当たりではなく)は得られる場合もある。眺望も順光で見やすく、なによりも価格が安い。

お伝えしたいのは、物件選定をする際、方位や向きだけに固執しすぎることがないようにということ。南向きがダメというわけではなく、向き・方位は他の項目も含めて判断する一つの材料でしかない。

南向きにも関わらず安い、地域限定(マンション限定)でたまたま南向きしかない、ということで南向きを選ぶこともあるでしょうし、南向きでも庭が広くてプライバシーも確保できる、南向きでも目の前に高い建物があってマイナス評価になることもある。逆に、北向きでも採光(日当たり)が確保できそう、地域限定で北向きしかない、予算的に北向きを選ぶと他の条件が希望に適うといことで北向きを選ぶことになることもある。

例:南、南西、西向きの3つの棟からなるマンションで南向きの棟ばかり売り出される(南側に二路線の高架がある)、角部屋で一方向が隣のマンションの玄関・廊下に面しマイナス評価になっている。敷地が狭く南向きリビングの窓が道路すぐそばにきてフェンスもなく不安になる建物。

情報を収集しているとき、現地にて確認する際に、向き・方位のみで取捨しないことをお勧めします。希望しない向きでも、現地に行ったら問題ない、安い、その他の条件が希望以上、という掘り出し物に出会うこともある。家相やなにかしらの条件でどうしてもというなら仕方ないが、日当たりとかなんとなくの信仰という抽象的なものであれば、とりあえず見るだけ見てから判断しても遅くはない。

購入するときは売るとき貸すときの出口戦略を考えなければならないが、都心部や駅近くのマンションであれば、日中は部屋にいることが少ない人が購入層になるため、向き・方位は選定するなかで重要度の順位は下になる。逆に郊外なら敷地の広さで日当たりは確保できるのかもしれない。とは言っても、南向き信仰が根強いことからあえて南向きを選ぶことも。

不動産には、向き・方位以外にもいろいろな項目がある。どの項目でも不動産を構成する一部分(一項目)に固執することなく、さまざまな角度から総合的に見て、比べて、判断することが大切になります。

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2014年10月07日

中古マンション購入・売却パック

このたび弊社では、これまでの不動産購入・売却支援に加え、中古マンションの購入・売却をパック料金にて対応するサービスを開始いたしました。これに伴い、従来の不動産購入・売却支援サービスも見直しております。

消費税の増税にともない、不動産の取引にかかる諸経費を軽減することは不可欠となってきていますが、従来の不動産取引の慣行では、不透明性が高く、最終段階で提示されるため、仲介手数料の値引きは難しいのが現実です。

法律では受領できる金額の上限を定めているだけにも関わらず、上限金額がそのまま仲介手数料であると、さも法律で決まっているように、かつ、後戻りできない段階で始めて提示・請求されております。

このような現状を踏まえ、弊社では、「購入・売却の依頼をする前に予め」「業務内容と取引金額に応じた固定金額を」「仲介手数料を含めた諸経費をパック料金として」ご提供し、諸経費を軽減して取引して頂こうと考えた次第です。

弊社は、諸経費を軽減できる料金体系のみならず、専門知識の提供、お客様の立場になって助言、迅速で丁寧な対応を心がけて不動産取引のお手伝いをしておりますので、今後ともご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。

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2014年10月06日

災害対策は不動産購入前に

大型で強い台風18号は6日朝、静岡県浜松市付近に上陸し、太平洋岸をなめるように進み、関東では警戒が強まっている。

柏市(弊社前)では、ちょっと雨が強いかな程度、目の前のバス通りでは、クルマ・バスがいつもと変わらず通行している。通勤途中の道すがらでは、校庭が池となり波打っている中学校、川を遡るように錯覚する坂道などもあった。収穫期の田んぼを見ると刈り取られている田が多く、被害が少なそうでほっとした。

御嶽山噴火とは違い、台風は広範囲に及ぶものの前もって影響が予測できる。交通機関では台風体制をひいて対策を取り、利用者も前泊、時間調整などを行い、学校などは前もって休校にするなど、今のところ、大きな影響も被害も出ていないもよう。

不動産についても、火山噴火は購入する前提ならどこでも大差ない(特に千葉県では)が、年に数回はある台風や豪雨、数年数十年に一度の地震では、購入する地域(広域)や不動産そのものの地勢を見ることにより対策(購入不動産や地域の選定)も取れる。

今回の台風のように、リアルに具体的に現実として目の前に見えてくると対策を取ろうとするのは当然としても、不動産購入の場合、まだ見えぬものに対しての対策のため、現実に見える予算や目の前の物件に意識が強まり、リスク対策が疎かになりがち。購入する際には、地域選び、物件選びの際、非常時のことまで配慮しながらご判断していただきたい。

出勤前にNHKのニュースを見ていると「船橋市で土砂災害警戒情報により土砂災害危険個所付近に避難勧告が出ました」と報じられ、通勤途中のラジオからは「柏市で土砂災害警戒区域等に指定されている一部地域において避難勧告を発令された」と流れてきました。

千葉県は比較的災害が少ない県で、40年以上暮らしてきていますが、千葉県で避難勧告が出たということそのものに驚きました。こうやって冷静にしていられるのも、自宅も会社も高台で平坦な安全地域にあるからこそだと思います。

今回の避難勧告が発令された地域は、今なら市のホームページに地域名が掲載されておりますので閲覧することができます。※ここで紹介してしまうと不動産業界から営業妨害だとクレームが入るため省略します。(予断ですが、すごい圧力なんです、業界の圧力は、一般の方が抱く不動産業界のイメージのままに)

今回、船橋市、柏市でしたが、他の市でも発令されているかもしれません。今回発令されなかったとしても、次回以降発令される地域もあるかもしれません。読む解くキーワードは発令された公式文章(市)の中にあります。

両市とも複数地域に避難勧告を出しましたが、「土砂災害危険個所」「土砂災害警戒区域」、この言葉を基にしております。これらに指定されている地域では、今回はなくても次回以降、避難勧告(指示、命令)が発令される可能性がある、指定されていない地域よりも可能性が高いということです。

最終的には皆様の判断となりますが、このような地域内、地域付近をご検討の方は、不動産会社などのプロ(営業優先ではなく顧客のことを考えてくれる前提)と相談してみてください。なお、このようなネガティブ情報を提供しないでくれと言ってくる建築会社もありました(そのまま書けないほどきつい言葉です)。不動産業界が信用できないではなく、業界問わず人としての部分になるかと思います。

「土砂災害危険個所」「土砂災害警戒区域」は一般の方でも知ることができます。
千葉県「土砂災害危険個所」 http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kikenkasho/
千葉県「土砂災害警戒区域」 http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/keikai/

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posted by preseek_shibata at 10:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする