2014年06月29日

今後の千葉県不動産市況

消費税増税後、日常的な消費は需要減の反動から立ち直りつつあるようだが、住宅やクルマなどの高額商品は低調なようだ。

「自動車購入費を含む「交通・通信」への支出は4月に実質で前月比19.4%減り、5月も減少率は縮まったものの4.3%減った。高額な自動車は増税前の購入が大きく膨らんでいたため、4月以降も販売減が続いている形だ。リフォームや修繕などにあたる「住居」への支出も5月は26.8%減り、まだ底打ちが見えない。(所得目減り、消費に重荷〜日用品は回復、車・住宅、反動減続く、物価高に賃金及ばず〜。2014.06.28日本経済新聞朝刊)」


一般個人が売主となる中古住宅は消費税課税の対象外だが、少なからず影響はあった。※宅建業者や法人が売主の中古住宅は消費税対象。

「不動産調査会社の東京カンテイ(東京・品川)が23日発表した5月の首都圏の中古マンション平均価格(70平方メートル換算)は、1戸2842万円と4月から横ばいだった。需要が底堅い東京都は上昇したものの、埼玉県や千葉県で下落。地域によって高額消費を控える動きが出ているようだ。東京都は4月比0.6%上昇し3805万円。新築の平均価格が上昇しており、割安感の強い中古の需要は底堅い。「投資目的の購入も需要を下支えしている」(中古マンション価格、東京は5月も上昇、埼玉や千葉下落。2014.06.23日本経済新聞web)」


千葉県の人口は3年連続で減少している。都心へ近い通勤エリアでは社会増(転入と転出)となっているが、大規模な新築マンションや新しい街づくりに伴うケースが多く、既存住宅地への流入は少ない。

※総武線沿線なら新船橋駅前(船橋駅北口)の大規模マンション、津田沼駅南口の再開発。常磐エリアはTX沿線の新しい区画整理地など。

従来より住宅余りが指摘されており、人口の減少がさらに不動産市況を低迷させてしまう。そこに消費税増税という一波がきたため、厳しい状況となっている。

先日、東名道と中央道・関越道を結ぶ圏央道の一部区間が開通した。鉄道も副都心線の乗り入れを始め、都心への乗り入れを強化し利便性を高めようとしている。

神奈川県、埼玉県と東京都は、接する都県境が長く、地理的に都心への利便性を得られやすいことに加え、さらなる利便性向上のために道路、鉄道ともに発展している。

千葉県は、都心への入口が狭く地理的に不利な状況で、さらに交通網の整備も遅れ、利便性の重みが強くなっている需要層から外されがちである。

消費税増税後の反動が落ち着き、通勤時間と不動産価格のバランスから、ある程度の水準で落ち着き、需要も戻るだろう。※都心や他県から見て割安と判断される水準になれば。

この需要(流入増)を今後も長く続くためには、すべての要素で個々に底上げされ、千葉県が魅力的になる必要がある。サッカー日本代表のように。

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2014年06月20日

公拡法の届出と申し出

公有地の拡大の推進に関する法律(略、公拡法)では、一定条件に当てはまる土地を売却する際、契約を結ぶ前に市長や県知事(町村の場合)へ届けをする必要があると定めております。

届出が必要となる土地の条件は次の通りです。(千葉県)

1.都市計画区域内で、都市計画施設等(例、計画道路など)の区域内に所在する200平米以上の土地。

土地の全体面積が200平米以上かどうかで判断し、土地のほんの一部分でも都市計画施設にかかる場合でも対象となります。公簿面積が200平米未満でも実測面積が200平米以上であれば対象となります。

2.都市計画区域内の市街化区域内で、5,000平米以上の土地。

3.都市計画区域内の市街化区域外(市街化調整区域を除く)で、10,000平米以上の土地。

4.都市計画区域外で、都市計画決定された施設の区域内に所在する200平米以上の土地。※取り扱いは上記1と同じ。

この届出をすると、行政側で買い取らない、もしくは、買い取り協議をする、という通知がきます。もしくは、3週間を経過しても通知がない場合は、届出完了とみなされます。

販売を開始し、買主候補が見つかってから、届出を行い、通知を待ってから契約するというのが、この規則でイメージする流れとなります。

この場合、届出から通知を受けるまで、契約を締結することない契約予定という状態が続くことになります。そのまま契約まで至ることができればいいのですが、途中で買主が契約をキャンセルするということも想定されます。(理由はさまざま)

届出を行った際の結果が未定である、もしくは、届出している間の不安定さを避ける場合、事前に市や県へ買い取りの申し出を行うことができます。

この申し出を行い、買い取らない旨の回答が届いた場合、上記の届出対象から外れます。

土地買い取りの申し出は、都市計画区域内であれば100平方メートル以上から、都市計画区域外であれば都市計画決定された施設の区域内にある前提で100平方メートル以上から対象となります。

細かい取り扱い方法、届出対象とならない行為(例、贈与など)などは、管轄の市や県へご確認ください。

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2014年06月08日

世帯数の減少=住宅余りは短絡的

明日は新聞の休刊日ということで、明日のTV欄に加え、明日発売予定の週刊誌広告が新聞に掲載されていた。個人的にはW杯の試合予定(放送予定)を食い入ってみた。

月曜日発売の週刊誌といえば、カラフルな写真系表紙の週刊現代と週刊ポストが代表的で、そのどちらかの見出しで「人口減少に伴う将来の衰退ぶり」がダイナミックな言葉で躍動している。

超高齢化社会とは、高齢者と現役世代や子供の数とのバランスが悪いことだが、問題なのは高齢者の増加ではなく、現役世代と子供の数の減少である。

先日、どこかの経済誌に、昔は酒やタバコを国が率先して推奨し、ある程度の年齢となったら死亡させて高齢化に歯止めをかけていた、かつ、酒もタバコも税収にもなり一石二鳥、なんてブラックジョークが掲載されていた。

健康と医療の番組がTV番組で席巻し、健康への意識が高まることにより、平均寿命が年々伸びて80歳が健康で活動的でも違和感ない時代になった。

健康番組と並び旅番組も増加し、中高年をターゲットとしたTV東京の視聴率が躍進するように、高齢者は日本経済と社会の中心であるが内容は変化し、それは不動産・住宅事情も同様である。

人口減少、世帯数減少という大きな面からは、住宅余りが象徴的である。毎年一つの100万人都市が消滅するペースで、新築の供給は留まらないのだから、必然的に統計上は住宅が余る。

新築住宅の供給の中には、いわゆる介護福祉系の住宅のほか、健康な高齢者向けの専用マンションが含まれているので、新築そのものを否定するものではないが、一般的な住宅は確実に余る。否定しても、業界の構造的に住宅の供給は止まらないが。

また、不安定な雇用(収入)、不安な老後、持つことによるリスク(災害)、価値観の変化(所有欲の減退)などにより、なにがなんでも持ち家という時代でもなく、特に購入者層は減少する。

このような大きな流れのなかで、一般的な住宅を取り巻く環境はどのようになるのだろうか。

楽観的、期待が含まれているのを承知の上で、所有する人は、一人で複数の不動産を所有するケースが増加するのではないか。

高額な不動産だからイメージしづらいかもしれないが、昔は、TVだって何軒かに1台、一家に一台、一家に複数台、クルマだって持っていなくても普通が、一家に一台、一人に一台、一人で複数台という時代となった。

不動産も、通勤用(職場近く)と休日用(郊外、地方)、夏用(北)と冬用(南)、日常用と長期休暇用などなど、生活や用途に合わせて使い分ける。

これが実現する前提として、TVのように価格の低下、クルマのように長く壊れない、などの条件が必要となる。

仮に、価格の低下により、必須のレベルが2000万円となれば、今まで4000万円の予算が半分あまり、もう一軒を購入する資金的な余裕ができる。住宅が余る(供給過多)であれば価格の低下に繋がるのだから、不自然ではない。

所有することにも費用は必要で、あちこち壊れやすかったり(修繕費負担増加)、すぐにダメになってしまう(資産価値の磨耗も負担に繋がる)のでは、広く普及しない。

AKBの総選挙では、政治とは違うのだから一人一票ではなく、15万票の得票が15万人の支持者とはならない。例えが乱暴だったが、人口・世帯数と住宅の単純比較で住宅余り、ではなく、その状況に合わせた住宅事情に変化していく。

世帯の細分化、価格の低下、人口構成、利用用途などから考えた場合、広い・新しいけど高い住宅よりも、コンパクトでお手ごろな住宅の方が需要が増える。時代が求める住宅を変えたのかもしれない。

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2014年06月07日

売却募集おとり広告の対処法

売却の依頼を受けているお客様より、今朝、こんな連絡がございました。

「・・という不動産会社より、購入条件が販売されている物件とピッタリのお客様がいるので、ぜひうちに依頼して欲しい、というDMが入っていた。」

弊社は、売主の利益や不動産流通の仕組み変革への思いなどから、売却の依頼は一般媒介を採用しています。(一般媒介とは複数の業者へ同時に依頼できる、逆に、専任媒介は1社のみにしか依頼できない)

なお、一般媒介だからといって、必ず複数の会社へ依頼しなければならないものではなく、弊社へ依頼される方のうち8割くらいの方は、一般媒介だが他社へ依頼していません。

不動産の売却依頼を受けた場合、レインズ・アットホームなどを通じ、業者間へも情報公開を行います。

業者は、そこに一般媒介と記載されているのを見て、一般媒介だから、甘い言葉をささやけば、うちでも依頼を受けられるかもしれない、と考え、先のようなDMを送るわけです。

このような営業をするのは大手が多いのですが、この話のオチは、届いたDMの送り元が、弊社へ依頼する前、長く依頼していた会社(営業所は別)からであったこと。

今まで依頼していた担当者は、すべての営業所に情報を伝え、すべての営業担当が認識して積極的に紹介していますと聞いていた、ので、だったら、その時に取り組んでくれればいいのに、と、やぶへびになってしまった。

「・・(ストーリー)・・で、このマンション限定で探している人がいます」、「・・(ストーリー)・・で、この近くで不動産を探しています」、このようにイメージしやすいことが書かれたチラシが投函されていたことはありませんか?

弊社は一目で不動産屋とわかるような店ですが、それにも関わらず、その目の前にあるポストに入っていたことがあります。

売却を考えている人なら、もしかしたら、すごいいい条件で買ってくれる人かもと夢を膨らませ、期待をもって連絡してみたりするかもしれません。

100%ウソとは言いませんが、大半は、他の物件を買っちゃったんですよ、また新しくお客様を探しますので、とりあえず、売却の依頼を、という回答になります。

物件情報の場合、実際に売り出されていない物件を告知すること(おとり広告)は禁止され、特に、都内の賃貸業者で広く横行していることから取り締まりも厳しくなっています。

売却物件募集の広告に探している人の個人情報を載せることはできませんから、抽象的な文言となり、募集広告のようなおとり広告は取り締まりようがありません。ほんとにいたのかと聞いても個人情報だからと教えてくれないことでしょう。

その会社に依頼することまでは否定するものではございません。ポイントは、その会社だけでなく他の会社からも話を聞く、一般媒介で保険をかけておく、ということです。

予断ですが、今日は特徴的な話が多い日です(まだ午後2時過ぎですが)。

夫が勝手に売却を依頼しているが、私(妻)は聞いていない、どうしたらいいのか、という相談(売却依頼先の会社を教えました)や、売却代金の一部を内緒で受け取れるか(おいおい)、など。

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2014年06月06日

購入時こそ専任、売却時こそ一般

不動産を購入する場合も、売却する場合も、不動産会社が媒介(仲介)に入るときは、媒介契約を締結することになります。

この媒介契約は、宅地建物取引業法により、専任(専属専任を便宜上含む)と一般に大別され(法規上は3種類)、いずれかを依頼主が選択できます。

この媒介契約締結によって依頼主と不動産業者関係が明確化され、専任と一般の違いにより、権利や義務、取り扱いが異なります。一番の違いは、専任の場合は1社のみにしか依頼できず、一般の場合は複数の業者へ同時に依頼できることです。

現状では、売却時は専任とされるケースが多く、購入時はほとんど一般で取り扱われます。この違いはどこから生まれてくるのでしょうか。

不動産を購入しようと探しているシーンを考えてみると、購入者としては多くの情報の中から一番最適な(条件のよい)物件を選びたいと考えるのは自然な発想である。

たくさんの不動産情報が氾濫している現在、1社のみではなく、たくさんの会社から情報を取り寄せるためには、1社に独占的な立場で依頼するわけにはいかない。

もし、独占的な立場となる専任で物件情報の提供を依頼すれば、業者にとって都合の良い情報しか出てこないことが考えられる。

レインズなどにより他の業者の情報も依頼した会社経由で得ることはできるかもしれないが、業者が自身に都合のよい物件に対して好意的に紹介し、都合が悪い物件に対して否定的な紹介となることは想像しやすい。

これらの状況から、購入者側は不動産会社へ情報提供の依頼(購入依頼のスタート)を一般で行うこととなり、業者も購入者側の心理を踏まえ、誘導できないことをわかっているので、購入者側に専任で依頼してくれとは言わない。

購入者は複数の業者から情報を提供を受けることになるのだから、業者側としては、少しでも早く、でひ自社へ依頼してもらうために一生懸命となる。これが行き過ぎて、購入者から嫌がられるのだが。

このことは売却時にも言えるはずだが、なぜ、売却を依頼するのは専任が多くなるのか。

売却側は多少プライバシー部分は控えても物件情報であるため情報を公開しやすいが、購入側は人の情報であるため公開しづらい。業者によっては、購入希望者リストを公開しているが、個人を特定するものではないため、いくらでも創作できる。

購入者情報を売主が独自に集めることはできないため、売却に際しては業者への依存度が高まる。依存度が高まれば、当然、業者の立場は強くなり、業者の都合がいいように誘導もしやすくなり、その結果、専任で依頼する流れとなる。

例えば、売り出し価格も、業者により査定評価された価格を参考にしながら決めるのだが、実際に取引された成約価格は一般の人が知るのは難しく、この周辺相場はこのくらいと言われれば、信じざる負えない。(売り出されている価格と成約価格は別物)

よくある例:他の業者から好条件で購入を希望している人がいても、業者が情報を売主へ適切に伝えなければわからない。購入を希望している人はいませんので値下げしないと、言われれば反論できない。

もし、専任ではなく一般で売却を依頼すれば、複数の業者から価格に対しての助言を受けられ適切な価格が判断しやすく、購入者情報も複数のルートから入るため、より条件がよい購入者を逃しづらくなる。業者も、購入時と同様に、自社での取引を得るべく一生懸命に営業するはずである。

これが、法規的な面から自然とこのような形に落ち着いたのであればよいのだが、一生に何度もない不動産取引で経験値が小さいことから、たぶんに業者業界側からの意向で落ち着いてしまっている。

情報を容易に取得できるからこそ、それを客観的に分析助言するプロが必要で、自社へ依頼される機会を逃しかねないマイナス情報を隠して営業してしまう一般よりも、購入時こそ専任が向いているのではないか。

情報を取得することが難しいからこそ、情報を操作されやすい専任よりも、広く情報を得るために一般が向いているのではないか。

この話をすると、一般の方は賛同していただけるが、業界関係者は反対反発される。反発される理由は、営業しづらくなるからというのがほとんどである。

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2014年06月05日

購入も結婚も、その後が大事

自宅の購入は結婚に似ている。購入も結婚も幸せになるために行い、そのまま幸せになる方もいれば、残念ながらそうはならなかった方もいる。

肝は目的と手段を区別すること。”購入する”、”結婚する”、その行為を目的と勘違いしてしまうと失敗しやすい。

自宅の購入も結婚も、その後の幸せな生活、人生を送るための手段でしかない。

購入も結婚も、その行為を目的とした場合、見た目のかっこよさ(ブランド)に惚れたり、他人に話したときの優越感を満たせるように動くことになる。

必然的に、購入や結婚という行為が目的だから、いかに購入時、結婚時の満足を高めるかに力点がおかれ、他の不動産や人との比較で判断しがちとなる。

長く続く買った後、結婚後の将来ではなく、買うとき、結婚するときの現在を見ているため、住宅購入では買えるかどうかで判断された資金計画になり、結婚ではその後の生活を考えずに結婚費用に散在してしまう。

購入できて、結婚して、優越感に浸れても、その後の生活が火の車になったり、つまらない日常を送ることになっては、本末転倒になる。

当然、両方を兼ね備え、また、兼ね備わっていると思っているのだろうが、結婚はともかく、自宅の購入では、それはちょっと違うのではないかと思うことは多い。

こっちの方がいい、あっちの方がいい、これはダメ、あれはダメと、不動産の比較論評を、結婚に例えれば、この人がいい、あの人がいい、この人はダメ、あの人はダメ、と人物論評しているようなもの。

他人から見てうらやむ不動産、うらやむ人かどうかではなく、自分にとって合っているかどうか、(一般的には)自宅の購入も結婚もたった一度、万人に受けるかどうかではなく自分に最適な家や相手であればいい。

一般の方とは別格のお金持ちであれば話は違うのかもしれないが、普通はあれもこれもと考えれば、購入資金は高くなる。結婚なら、対外的には満足しても、日々の生活で苦労することになる。

話が支離滅裂となってしまいましたが、お伝えしたいのは、買って終わり、結婚して終わりではなく、買って始まる、結婚して始まるということ。

購入時、結婚時に100点かどうかではなく、その後の人生を歩んで、点数を加えていき、最終的に100点になるかどうか。

大きな危険が迫った家の中で、そうとは少しも気づかずに遊びに夢中になっている人々のことを火宅の人と呼ぶそうですが、将来に危険性がはらんでいることに気づかず、購入や結婚の行為に夢中になりすぎているのも似ている。

ちょっと一歩離れてみて、冷静に考えて、自分のこと将来のことも俯瞰しながら、高望みをせず堅実に、欠点も包みこんで築き上げていくというのではいかがでしょうか。

がんばって、がんばって、稼いで、稼いで、でもいいのかもしれませんし、購入も結婚もしなくてもいいのかもしれません。

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2014年06月01日

家相からみた業界の違い

不動産と建築は、隣り合っている業界だが、感覚、考え方は似て非なるものがある。

私個人だけで業界全体とは違うかもしれないが、不動産業界のなかで建築実務に携わらない関係者は、建物の家相とか風水を、神秘的な発想では信じていない。縁起が悪い、運気が、と言われても懐疑的に考えてしまう。

ただ、家相(風水)も、自然と調和することで、生活に反映する仕組みを現実的に説明されれば、なるほどと納得し、忘れないように、言い伝えるために、家相となったとなれば、人間心理からすっと入ってくる。

玄関や門は東、東南が大吉:朝、仕事へでかけるときに朝日を浴びることで活力が湧き、体内リズムが整えられ健康的になる。逆に、もの悲しげな夕日を見て出かけると暗く沈みがちとなりネガティブとなって仕事も進まない。

台所:東、東南方向が大吉:上記と同様の効果のほか、火を使うことから暑い南や西を避けるほうが作業効率も高まり、食べ物の傷みづらくなる。

居間:基本的に凶方向はないと言われている。家族が集まりやすい場所なので、温かい関係ができる南方向がお勧め。西や北は暗くなりがちでトラブルも。

部屋:勉強だけを考えれば北方向が集中力が高まる。開口部が多いと気が散り集中しづらくなる。

北:神聖な方位とされ、不浄なもの(トイレ、風呂、流し台など)は配置しない。北側の特に冬、暖房設備が整っていない昔は、厳しい寒さから心筋梗塞などを起こしやすいため、発症しやすい場所を設けないようにする。

北東:表鬼門と呼ばれ、北方向と同じ内容。

南西:裏鬼門と呼ばれ、不浄なものは配置しない。これは北方向とは逆に、冷蔵庫がない昔は、午後、西日が強いと腐敗が進みやすく台所にはむかない、トイレや水ものも臭いが出やすく、夏の南風で家中に拡がる。

東、東南:間取り配置の通り、吉相な方向。太陽エネルギーによるものと、朝日とともに働くことで「早起きは三文の徳」と同様の効果が得られ、家庭全体が幸多くなりやすい。

以上、聞きかじりの思いつくものを紹介しました。家相を紹介したり、助言するものではありませんので、上記内容の正確性は問わないでください。改めて、専門家や専門書籍等をご参照ください。

お伝えしたいことは、家相や風水は迷信の部分と理にかなう部分があり、どれをどこまで採用するかの選択が大切であり、家作りの考え方へ柔軟に取り入れることです。

家相ができた昔、特に農村部では、現在の都会のように家が密集しておらず、広い敷地で思うがまま家相を取り入れて建築できたかもしれない。

しかし、都市部の住宅事情を考慮すると、家相にこだわりすぎれば、家を建てることそのものが難しく、また、建てられたとしても使いづらく、かえって問題がある建物になってしまう。

古の知恵である家相も、現在でも通用する理にかなった部分を上手に採用し、柔軟に考えていくこと、現在風にアレンジして新しい家相を作るんだという織田信長風の発想でもいいのではないか。

良い面、悪い面を含めてそれが不動産であるという不動産業界、理想を追求し100点を目指す建築業界、この根本的な考え方の違いが、似て非なる理由です。おそらく。

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