2014年04月25日

耐震基準適合証明書で見る現実

消費税増税をきっかけに、税制が話題になることが多くなった今日。特に不動産では、売る、買う、貸す、持っているなど、さまざま場面で税金に絡み付いてくる。

不動産を購入する際にかかる主な税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税(都市計画税)、消費税がある。※印紙税は平成26年度から期限付きで減税となった。

消費税は、売主が課税業者であるか否かで必要になるかどうか分かれるが、価格に含まれているため、購入者側の用途で変わることはない。それに対して、不動産取得税、登録免許税は、購入する目的と不動産の内容により税額が変わる。

不動産取得税と登録免許税の軽減を受けるためには、購入目的が自宅だという前提条件があり、対象不動産はその建物が新築もしくは築20年以内(耐火建築は25年以内)が要件となっている。

※新築用の土地、対象となっている建物に供している敷地も対象。建物面積など、その他の要件は要確認。

登録免許税(建物)の軽減:1000分の20→1000分の3、不動産取得税の軽減:建物は築年により定められた金額を控除、土地は200平米までは実質税額なし※要計算。

この軽減を受けられる建物(対象の土地含む)を購入する際には、住宅ローン減税の対象ともなる。

なお、この要件で築年数の条件が満たされていなくても、新耐震基準に適合していることが証明(耐震基準適合証明書)されている場合、この軽減措置が利用できるので、築年数だけで諦めることはありません。

耐震基準適合証明書は、登録済みの建築事務所に所属する建築士か、もしくは指定確認検査機関、指定住宅性能評価機関などに発行を依頼することができます。

当然のことながら、耐震診断が行われ、その建物が新耐震基準を満たすと確認された場合は、耐震基準適合証明書が発行されることになります。

もし、新耐震基準を満たさないとなった場合、基準を満たすように耐震補強工事を行い、再度、耐震診断を受けて発行を受けることも可能です。

木造の一戸建て、中古マンションの場合、ほとんどの機関で耐震診断に対応できますが、やっかいなのが、大手ハウスメーカーの独自工法による一戸建てです。

独自工法の場合、建築士や検査機関では耐震性能の判断ができないことが多く、このような場合、施工したハウスメーカーによる耐震診断と耐震基準証明書の発行となります。

アフターサービス、入居者のサポート体制が確立しているメーカーは、以前より問題なく対応していただけますが、メーカーの中には、この診断と証明書の仕組みさえ知らないことがあります。(誰でも知っている超大手でも)

これは、今でこそアフターを重視とうたっているかもしれませんが、今まで長年にわたり、売ったらそれっきりで、アフターの体制も記録もない状態で、対応しようにもできない。

このようなメーカーで建てた施主は、資産価値が落ちてしまうことになる。

当時は、このような仕組みがなかったため、対応なんてできないというメーカーの言い分ですが、現に、対応できているメーカーもあるわけで、アフターへの意識が小さかったツケが回ってきただけです。

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2014年04月24日

問題山積の宅建業法

名神高速道路で観光バスが逆走した事故があった。観光バスを運行するにあたり「会社としての運送業免許」が必要で、かつ、各運転手に「運転する車両にあった運転免許」が必要となる。

宅建業(不動産業)を行うのには、「会社としての宅建業免許」が必要で、かつ、監督する人には「宅地建物取引主任者の免許」が必要となる。しかし、取り扱う人は「経験も知識もない素人」でも許される。

不動産業では生活・人生を左右することに携わる。これで一般消費者の不動産取引の安全が確保されるのだろうか。

車両を運転するのに免許が必要なように、取り扱う者にも、最低限の知識が求められる資格を必須ではないか。取り扱う内容ごとに細分化しても。(保険のように)

さらに、それを監督する人として、宅地建物取引主任者であれば、士への昇格も意味があるのでは。ただ、名前だけを変えても意味はない。(現在、検討されている)

不動産営業としてのモデル「見習い:単独営業不可→(試験)→ 取扱者:単独営業可、単独取引不可→(経験年数×試験)→ 取引士:単独営業可、単独取引可(任意、上級資格)→ 宅建マイスター、不動産コンサルティングマスター」

最低限、これなら重みもついて、士への格上げに意味も出る。

弁護士登録(弁護士事務所)なきものが、弁護士業務を行ったら、結果ではなく、その行為だけで処罰される。

しかし、宅建業者の従業員でもない人が、関連業界とはいえ、不動産営業(契約誘引)を行っても、無資格、無免許営業とはならず、罰せられることはない。

※(無資格の)一般人と同じ。例え、宅地建物取引主任者の資格があっても。契約への貢献に応じて報酬を受け取るのが宅建業、報酬を得なければ免許がなくてもいい、というのは、そもそも間違えではないか。

さらに、報酬(仲介手数料)を受け取らないとはいえ、なにかしらの利益を得ているのであるから、それは報酬を得ていると広義に解釈できるのでは。

しかし、宅建業の従業員でもない無責任でいられる立場で、不動産営業が行われており、問題ない、という感覚が常識化されている。

こんな実質無免許営業を、認識しながら放置している政府は、消費者を守る気はあるのか、はたして。

ソニー銀行やソニー生命など、電気機器から金融へと事業を広げているソニーが、ソニー不動産を設立し、不動産業界へと進出してきた。前記の事業と同様、コールセンターやIT(情報技術)をフル活用して個人向けの売買仲介などを手掛ける。

現在の宅建業法では、契約前に重要事項説明を義務付けているが、これを見直し、オンラインでもできるようにすることが検討されている。取引歴が少ないケースが大半となる不動産取引で採用しても消費者を保護できるのだろうか。

資格制度、報酬と業務内容、運用の仕組みなど、宅建業法が時代遅れになっていることは紛れもない事実である。ただし、現場から考えた消費者保護よりも、業界の利益だけに目を向けた改革になるようである。

これぞまさに、アベノミクス。(配偶者控除の廃止、残業代支給なしの社員制度、派遣社員の扱い、などと同様の企業重視の方針)

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2014年04月14日

住まい探しでまずすべきことは

昨日、今日と、住宅購入そのものの相談が続いた。共通してお伝えしたのは、家を買うとなったら、まず第一にすべきは、情報収集(物件探し)ではない。

それよりも先に、なにを優先するか、なにを妥協できて、なにを妥協できないのか、しっかりと決めておくことである。

通勤時間が短く(都心に近く)、さらに駅からも近く、しかもターミナル駅で商業施設や生活施設が充実している駅がいい、住環境も落ち着いて雰囲気もよい。災害にも強く平坦な地勢で、周辺に緑も多い。

建物は新しくて、広くて、耐久性・耐震性にも優れ、有名ブランドで、最新設備が充実して・・・など、希望を出し始めればキリがなく、そもそもこれだけの条件を兼ね備えている物件があるのか、あったとしても、どのくらいの金額となるのか。

予算無制限でもない限り、どこか予算の中で取捨選択をしなければならない。

取捨選択をするに際して、物件情報から入ってしまうと、この物件はこの点がダメ、これはここがダメと物件の良し悪しから判断してしまうこととなり、購入した後に後悔してしまうこととなる。もしくは、購入する物件がない、予算を超過してしまう。

共働きで子供がいない、なら、都心に近くて駅にも近い立地が優先されるかもしれない。

休日は家にいることが少ない(庭を手入れしない)ならマンションかもしれない。

子育て環境重視なら、地域の安心度(道路事情など)、教育環境、庭や家の広さかもしれない。

通勤時間なのか、居住エリアなのか、生活利便性なのか、広さなのか、災害への安心度なのか、自分たちの優先順位が決まっていれば、おのずと取捨選択する項目も決まり、さらに、物件も決まってくる。

仕事も引退し老後のための住まいを購入しよう・・都心への距離感はさほど重要ではない。

今はいいがさらに高齢化したとき、階段や段差と庭の手入れが大変だな・・マンションの方がむいている。

将来、運転がしんどくなるかもしれないな・・周辺に生活施設が整っている、できれば徒歩圏に揃い、平坦な地勢のエリアがいい。

老後資金を考えたら購入にお金をあまり使いたくないな・・新築よりも中古のほうが予算を抑えられる。さらに、夫婦二人だから広さもさほど必要ない。

このようなケースの場合、都心への距離や新しさ、広さの条件で価格が高いなら、少し離れても生活施設や駅への距離などの立地を優先したコンパクトな中古マンションをとなる。

その中で、物件情報を収集し、ここで物件の良し悪しと価格などを見比べながら、購入する物件を選ぶことになる。

相談に来られる方のほとんどが、優先順位が決まらず(決めずに)、物件を見て、あれがだめ、これがだめ、と、すべての希望条件と物件を漠然と比べている。

今日の相談でお一人だけ、かなりプレミアな条件だけを満たしてくれれば、その他の条件は多少融通しますという方がいらっしゃった。

極端だが、このくらい割り切って優先順位をつけている方が満足・納得した住まい方をしているように見受けられる。

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2014年04月12日

不動産評価査定総論

不動産の購入、売却にあたり、不動産価格が適正かどうかは、とても重要なことになり、法律でも消費者に不利益を与えないよう規定しております。下記に主な内容を列記いたします。

宅地建物取引業法(第三十四条の二・2、以下「業法」)では、宅地建物取引業者は、当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない、と規定しております。

一見、ネットも普及し不動産相場が見えるように思われますが、現実の取引は個人情報でもあることから、一般の方が情報を得ることは難しいものであり、業者の思惑で動かないようにしております。

さらに、業法の規定に関して解釈と運用の考え方を国は示しています。

まず、業法でいう意見の根拠としては、国が定めた価格査定マニュアル(準じていればオリジナル可)や同種の取引事例など、”合理的な説明がつくものであること”としています。

オリジナルが否定されるものではありませんが、あまりにも逸脱したものを根拠とされると、消費者の利益が守れないため、国として、ひとつの基準を示しています。

この根拠は、宅地建物取引業者が意見を説明するものであるので、合理的であれば、必ずしも依頼者の納得を得ることは要しないとしています。※査定評価額で必ずしも売却する必要はない。

根拠の明示は口頭、書面のいずれでも問題ないが、書面の場合は鑑定書ではないことを明記しなければならない。また、この根拠の明示を含む不動産評価査定の業務に対して報酬を得てはいけない。

これは、不動産取引の前段階の法律義務として行うもので、査定そのものが本来の業務ではないためです。※これを業務とし報酬を得ることができるのは、不動産鑑定士のみ。

また、取引事例の取り扱いについて、個人情報を含むため、業者がみだりに情報の収集、発信、漏洩することを禁じ、さらに、依頼者にも口外しないように要請しなければならない。

この根拠を示す手法として、一般的には、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つに大別される。それぞれに特徴があり、査定する対象の不動産種別により使い分け、もしくは、併用される。

取引事例比較法とは、対象地に類似した取引事例を選定し、個別要因から加減修正して算出する評価方法。

主に土地やマンションで利用され、国のマニュアルでは1事例のみでの比較だが、現場の実務では、これを複数事例で行い加重平均して誤差を減らす。

収益還元法とは、その不動産から得られる収益(生み出すと期待される利益)から算出する評価方法。

主に投資物件が対象となるため、単純な利回り比較として不動産以外の金融市場からも影響を受ける。さらに、投資回収(売却)までを考えた場合、時差による修正(現在価値への置き換え)も必要となる。

原価法とは、その不動産を生み出すためのコストから算出する評価方法。主に戸建ての建物部分を評価する際に用いられる。新築する際に必要な金額と経過年数が基礎となり、さらに、構造部と設備に分ける、リフォーム部分の修正を行う。

現在の原価法では、経過年数で一律に評価しているため、まだまだ価値がある建物でも評価されず、資源・社会資本の損出を生み、資産形成を阻害していた。現在、国土交通省を中心に見直しを行っている。

不動産の価格は奥深く、ネットで「あれがいくらだから、これはいくら」と単純に決められるものではありません。購入するにせよ、売却するにせよ、それを採用するかどうかは別として、プロの意見を聞いてみることが大切なこととなります。

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瑕疵担保責任の取り決め

不動産取引の条件として重要なポイントになるのが瑕疵担保責任の有無についてです。言葉を分解すれば、瑕疵、担保、責任、有無となり、この中で日常的に使われない言葉は”瑕疵”がダントツだと思われます。

瑕疵とは、通常有すべき(取引通念上期待されている)品質や性能に欠けているところがあることを指します。

例えば、キッチンの蛇口をひねれば水が出ると思っていたが出なかった場合、通常有すべき性能(当然のように使えると期待)として水がでると取引通念上では思われるので、水が出なければ瑕疵となります。

この例のように判断しやすければいいのだが、どこまでが瑕疵であるか、日常的に使われていない言葉であるため、解釈に疑義が生じ揉めることもあります。

瑕疵の判断基準として、目的物の客観的な品質や性能を基準に判断する場合と、契約の趣旨(利用目的や予定)によって判断する場合があります。※建てられるかどうか(客観的)、希望する建物が建てられるか(主観的)。

不動産取引においての瑕疵担保責任については、”隠れた”瑕疵についてと記載されます。

隠れたとは、取引時には売主買主ともに知らない(知りえない)ことを指し、もし、売主が瑕疵を知っていて黙っていた場合は瑕疵担保責任ではなく不告知となります。

売主が瑕疵を知りながら不告知した場合は、瑕疵担保を免責とするという約定があったとしても、責任を免れることなく、賠償責任を負います。

買主が瑕疵を知りながら購入した場合、それを認識の上で購入したこととなり、後から責任を求めることはできないと言われております。

不動産の資料に「現況を優先する(現況有姿売買)」という言葉が記載されていることが多くありますが、瑕疵と混同しやすいので注意が必要です。

現状を優先するとは主に状態のことを指し、例えば、汚れなどの状態のこととなります。瑕疵は性能ですから似ているようで異なります。例:柱が汚れている(状態)、柱が腐って支える力がない(性能)

瑕疵担保責任免責、現況有姿売買となれば、状態が悪くても、性能が満ちていなくても、不告知さえなければ、売主側に責任・負担が生じません。

買主としては、このような取引の場合、状態を確認すること、性能面で支障がでないこと、それを見込んで価格などの条件面で含んでおくことを確認することが重要となります。

この瑕疵担保責任について、免責(責任なし)と約定できるのは、売主が一般人である場合のみです。建築会社、不動産業者、一般法人の違いにより、規定される法律は異なりますが、免責不可は共通しています。

住宅品質確保促進法(新築分譲業者、建築会社):新築住宅を引き渡す業者は、主要構造部の瑕疵について10年間の責任を負う。

宅地建物取引業法(不動産業者):不動産業者が売主として一般人に売却する場合、引渡しから2年間の責任を負う。

消費者契約法(法人すべて):法人が売主として一般人に売却する場合、瑕疵を発見してから1年間の責任を負う。(品確法、宅建業法が優先)

民法(一般人も含めすべて):瑕疵を発見してから1年間の責任を負う。ただし、両者合意の上であれば免責とすることができる。

なお、仲介業者は、瑕疵について、取引上の取り決めや瑕疵発見時の対応業務を行う役割とされ、瑕疵そのものを積極的に調査する義務はないとされています。

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建築物の高さ制限(高度地区、日影規制)

不動産取引に関連する規定は、全国共通、都道府県単位、市区町村単位、独自の地域毎と、さまざまに絡み合っており、不慣れな地域の取引をする際にはプロでも注意が必要です。

例)全国:建築基準法・都市計画法など、都道府県:県条例など、市区町村:条例・運用規定など、独自の地域:地区計画・建築協定など

柏市に事務所が所在する不動産会社では、取引のほとんどが千葉県内であり県外の取引は稀ですが、県外のときは、役所調査の赴く先の所在地(役所がどこにあるか、調べ方)から、規定の内容まで初心者のように行います。

今回、縁があって東京都練馬区の取引を手伝うこととなりました。以前から認識していましたが、同じ言葉の”第一種高度地区”で規定される内容が、千葉県と東京都では異なります。

第一種高度地区(千葉県):北側境界線から垂直に5m立ち上がった点より南側へ水平4mまでは1対1.25の斜線、同4mより先は0.6対1の斜線を建築物の高さが越えてはいけない。

第一種高度地区(東京都):北側境界線から垂直に5m立ち上がった点より南側へ0.6対1の斜線を建築物の高さが越えてはいけない。

※上記の比較では東京都のほうが建築への制限が厳しい。

※高度地区(都市計画法)とは、住居地域などで良好な住環境を維持するために建築物の高さに関して規定を定めた地区を言います。斜線制限型と高度指定型(複合型)があります。

このことを知らないと(特にプロが陥りやすい)、資料や窓口で「第一種高度地区」と見聞きした際、規定について慣れ親しんだ地域の内容で把握してしまい、間違った内容で認識してしまうことがあります。

高さに関する制限で、地域(用途)で異なるものに”日影規制”があります。※私は「にちえいきせい」と呼びますが、「ひかげきせい」という呼び名もあり、どちらが正しいのか、私は存じ上げません。

2階建ての低層住宅を建築する場合、ほとんどが対象外となるため、規定の存在は認識していても意識することは小さくなることは否めません。

※日影規制(建築基準法)とは、測定ラインを設定してそのラインを越えて一定以上の日影を生じさせないように建築物の形態を制限し、日照権を確保するもの。

高度地区の規制が建物の敷地内(建築物そのもの)を対象するのに対し、日影規制では敷地の外部、影が落ちる地点で判断され、規制内容も敷地が属する地点の規制内容ではなく、影が落ちる地点の規制内容となります。

例えば、敷地が商業地域(工業地域)に属し日影規制の対象外であったとしても、建築物による日影が日影規制の対象地域(第一種低層住居専用地域など)に落ちる場合、日影規制の対象になるということです。

不動産業者(宅地建物取引業者)は、不動産”取引”という文系分野のプロであり、設計分野という理系分野には苦手意識を持つ人も少なくありません。(私も含め)

より細心の注意を払い取引に携わるようにしておりますが、特に土地の購入時には、その敷地の規制内容で予定する建築に支障がないかどうか、設計的な確認も必要となります。(戸建ての場合は確認通知書で適合性の確認)

私も含め、不動産取引時に宅地建物取引主任者が「こういう規定があります」とは説明しますが、その規定内容と予定(希望)される建築内容との関連性まではフォローしません。(義務もありませんが、それ以上に、依頼されない限り携われないため)

そこまでも含めてフォローして(責任もって)という場合、土地と建物のトータルでご依頼されることをお勧めします。

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道路と不動産評価の関係

”道路”は不動産(特に土地、戸建て)の価値に大きな影響を与えます。 このため、不動産業務を携わる者にも重要な項目になります。

道路と敷地の関係の大原則として、「建築物の敷地は幅4m以上の建築基準法で定められた道路に2m以上接していなければならない」というものがあります。これを”接道義務”と呼びます。

ポイントは、1.道路幅員4m以上、2.建築基準法で定められた道路、3.間口(道路に接する長さ)2m以上、の3つです。

1の道路幅員4m以上、と、3の間口2m以上は、数字のままですので説明を省略し、2の建築基準法で定められた道路について記載します。

建築基準法で定められた道路とは、下記のいずれかに該当する道路です。(すべて建築基準法の条項)
・42条1項1号道路:道路法による道路(一般的な公道)
・42条1項2号道路:都市計画法、土地区画整理法等による道路(開発道路、所有は公私ともにあり)
・42条1項3号道路:建築基準法施行前より存在する4m以上の道路(既存道路、所有は公私ともにあり)
・42条1項4号道路:2年以内に事業施行が予定される都市計画道路(計画道路、特定行政庁指定≒事業決定)
・42条1項5号道路:特定行政庁が位置の指定をした道路(位置指定道路、ほとんどが私道だが稀に行政が所有しているケースも)
・42条2項道路:4m未満の既存の道路で特定行政庁が道路とみなした道路(二項道路、セットバックが必要、所有は公私ともにあり)

このように、建物を建てることから道路を判断する場合、建築基準法により厳密に定義されています。人の主観や現場の状況だけで、「これは道路でしょ」という判断はできません。建築基準法による道路か否かは、市町区村役場で確認する必要があります。

さて、接道義務を満たしているかどうかは根幹ではありますが、不動産取引でもう一つ大事になるのが、公道か私道かの区別、道路の所有者についてです。

私道の場合、通行権(人、車)の確保、掘削の可否、維持管理の負担、など、公道では気にする必要がない内容が増えます。必然的に不動産の評価は下がりますが、不動産そのものや立地の良さ、価格などから取引することもあるかと思われます。

その場合、私道の種別(建築基準法のなかで)、上記の内容がどのように取り扱われているか、取引の中でなにを取り付けるかを十分に確認する必要があります。

不動産評価として、接道義務を満たしていない場合は評価が50%以下(根幹だから相当影響する)になり、道路の幅員、接する間口と公道・私道の区別などにより、評価に5〜10%程度影響します。(個々の要素や地域性により評価の加減幅は変わります)

この他にも、道路の舗装状況、傾斜、電柱などの設置物、周辺道路との関係、方位など、細かい要素も評価に影響を与えます。

再建築不可(接道義務を満たしていない)は根本的な問題なので別とすれば、その他の要素がどのような影響を与えているのか、プロによく相談してみてください。

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2014年04月05日

家計を自己防衛する住居費検討法

資格取得のための授業料は、法科大学院ならOKで会計大学院はダメ。仕事着のうち、社内規定があればOKで自由裁量ならダメ。

消費税増税を筆頭に家計の負担が増える中、今まで「自腹(自己負担)」だった出費が「特定支出控除」として認められやすくなった(所得税の還付)。

ただし、例のように、要件のハードルは高く、首をかしげることも多くて、一般の方にも配慮しているよというアピールまでか。どこかの政党党首のように、ぽんと億単位で借入ができるような方でない限り、家計を自己防衛する必要がある。

三大出費と言われる「住居費、教育費、老後資金」のほかにも、外食機会が増えた現在では食費も大きく、一人に一台の携帯端末の通信費、税や保険・年金などの社会負担、円安による燃料費・光熱費の負担増など、出費が重い時代となった。

サザエさん時代の家計を、贅肉が少ない筋肉質とすれば、現在の家計はメタボ体質になった。ならば、世の中、健康志向が高まったように、家計も健全な体質へと変換しなければならない。

子供の将来(出世という前向きなものから貧困にならないため)を考え、過剰にまでは必要なくとも、ある程度の教育費は必要不可欠で、授業料など自身ではどうしようもないことも多い。

払った金額ではなく生きた時代で判断される年金制度の場合、年金の支給を受ける時代背景を考えなければならず、少子高齢化や日本経済などから満足な支給を得られる時代に老後は迎えられないとなれば、老後資金も自身で対応しなければならない。

社会負担も自身ではいかんともしがたいもので、外食を控え気味とし食費を抑える、節約術を駆使して通信費や光熱費を減らす、旅行などの嗜好性出費を我慢する、そして、満足度を高まるための出費単位が大きい住居費削減など、自身で制御できる項目で家計負担を減らし貯蓄性を高める必要がある。

現金で買う(買える範囲で買う)ということが、住居費の削減に大きな影響を与える。それでも最低限の住居要件もあることから、多少の住宅ローンは必要とした場合、どの程度の金額で抑えればいいのか。

まず、不動産を購入し保有すると固定資産税等の税金が毎年必要となる。さらに、マンションの場合は管理費と修繕積立金、クルマがあれば駐車場代も必要となる。戸建てでも積み立てするかどうか別として修繕費用は必要となる。

(返済期間中の)収入が変わらない前提として、現在支払っている住居費(家賃)と、貯蓄に回せる金額の合計から教育費や老後資金の分を差し引いた貯蓄額を足した金額が住居費となり、そこから諸雑費を差し引いて残った金額で支払うことができるように住宅ローンを組むことになる。

式1:家賃+(貯蓄金額−教育用貯蓄−老後用貯蓄)=住居費 → 式2:住居費−固定資産税等−管理費−修繕費※−駐車場代=住宅ローン返済可能額 → ※変動性が高く貯蓄も含め余剰資金として活用したいボーナス返済は利用しない前提。

モデル:家賃10万円+(貯蓄5万円−教育用貯蓄3万円−老後用貯蓄2万円)=住居費10万円 → 住居費10万円−公課1万円(月)−管理費1万円−修繕費1万円−駐車場0.5万円=返済可能額6.5万円

30歳で購入する場合、60歳完済の30年返済を目指し、金利2%で借りた場合、毎月の返済額を6.5万円に抑えるためには、借入金額を1,750万円以下としなければならない。

この金額に自己資金を足した金額が住宅購入費用となり、ここから購入諸費用を差し引いた金額が不動産購入金額となる。例)1,750万円+自己資金500万円=2,250万円−購入諸費用250万円=2,000万円→この金額以下の物件を探す。

戸建てであれば管理費や駐車場分の金額も返済に回すことができたり、住宅ローンの組み方、年収、年齢、ご家族構成、さらに購入対象の不動産など、さまざまな要因で判断も異なるが、基本的な考え方はこの通りとなる。

バイクを8台、80インチ超の4Kテレビ、クルマが買えるほどの盆栽など、家計を考えたらあり得ない嗜好的な出費をする人もおりますから、一概に教科書通りがいいと決まるものではありませんが、少なくとも現金なり、換金性を考えておくことが家計を守ることになります。

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2014年04月03日

資産価値を維持するための購入法

一般家庭の資産を維持するためには、資産の大半を占める自宅不動産の価値を維持することが必要不可欠であり、資産は現金に換算して評価され、自宅の価値を現金に置き換えるといえば、売却価値(いくらで売れるか)となる。

この売却価値を高めるために、国では有識者を集めて制度改革を議論している。課題は二つあり、1)売却の市場整備、2)売却物件の適正評価、を中心に議論されている。

1)売却の市場整備

買主へ必要かつ十分な情報が伝えられずに、中古住宅の購入=価格で割り切って購入という図式となっている。

悪意的に情報を隠すのは論外だが、売主は出したくても出せない(知らない)、出し方が分からない。費用負担の分担なども含め、情報提供制度の充実、普及が必要となってくる。

2)売却物件の適正評価

どのようなリフォームをしようとも、あるいはきちんと手入れをして大切に使用してこようと、建物評価は築年数が占める割合が大きく、修繕や管理に対しての意識が低くなり、費用軽減、耐久年数の短期化、という悪循環になる。

こうした悪の常識を改善するために、建物の評価方法を一から見直して再構築する必要がある。

これらのように売却時のあり方を改善することで、売りやすくなり、適性評価されるようになってくるが、根本的な”不動産の要素”が満たされていないと、売りやすくなっても売れない、適正評価されたら逆に下がった、ということにも成りかねない。

資産価値を維持する(落ち方を緩やかにする)、売りやすくする、ためには、根本的な不動産の要素を購入時から考えておかなければならない。

「売りやすい、価値が落ちづらい」不動産の要素

1)立地

土地の価値を構成する要素のなかで立地が占める割合は高い。空間利用権であるマンションも同様。利便性と環境に優れているかどうかで、土地の価値もマンションの価値も大きく影響される。

時代の流れとして、”職住接近(時間の有効活用)”、”安全・安心(治安や災害)”のトレンドが、今後さらに強まっていくと思われる。この二つとも、もしくはどちらか一つでも備える立地であれば、価値は維持されやすい。

2)建物

中古住宅として売るとき、買主へ安心してもらうことが大切になる。新築とは異なり、性能的な面よりも情報開示におうところが大きくなる。どこで施工されたのか、どのように使われてきたのか、どのような状態にあるのか、買主へ伝えられるようにしておく必要がある。

さらに、最上位までとはいかずとも、ある程度のセールスポイントは欲しい。最上階ではなくても中高層階、東南角部屋ではなくても南向き、など。また、特徴的な間取りは当たり外れの振幅幅が大きい。普遍的なプランのほうが売却しやすくなる。

特徴的というのは土地にも言えることで、くせがある土地も価値の振幅幅が大きい。地域にあったちょうどいい広さ、道路との高低差や方位、など。

中古住宅流通市場の整備や建物評価方法の見直しなど、これら社会的な仕組みの部分は、考えたとしても見守るしかなく、個々にどうこうできるものではない。

購入する(所有する)個々でできることといえば、不動産の選定と資金計画のみ。不動産を選定する際、出口戦略(売却・賃貸)を考えておくことが大切なこととなる。

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2014年04月02日

マンション難民、単純な問題ではない

不動産会社を経営する方より、新年、新年度の営業初日に必ず挨拶の連絡をいただく。昨日も例年通りに連絡があったが、その際、「マンション難民って言葉を聞いたことある?」と尋ねられた。

マンション、難民、それぞれの言葉で造語された新語であり、この言葉が示す結果は「マンションに住んでいる人がにっちもさっちも行かなくなって困る」ということだろうとイメージをしやすかったが、その原因がどこから来るのかはピンと来なかった。

ピンと来なかった理由は、原因となりえそうなことがたくさんありすぎたため。どれが原因となって困ってしまうことを指して”マンション難民”と呼ぶのか、マンションを購入して困るケースのすべてをひっくるめて”マンション難民”と呼ぶのか。

ただし、一戸建てなら万能でマンションは劣る、一戸建てでは問題ないがマンションなら問題が発生する、という単純で乱暴なものではない。どちらにもそれぞれ当てはまることもあり、ただ、住宅難民だと賃貸も含めた総合的な話になるので、持ち家難民とでもなるのか。

今回、尋ねられたきっかけは、今週発売のフラッシュに記事が掲載され、その見出しだけを見て興味を持ったとのことです。なにが原因としてマンション難民と定義しているのかだけ知りたく、立ち読みでちらりと見てみた。

同誌では、最近頻繁に起きている”超一流ブランド”の分譲業者やゼネコンでも構造的な欠陥が見つかっており、このようなマンションを購入してしまうと経済的な負担から”マンション難民”になってしまうよ、と位置づけていた。

問題が発覚した事例では、さすがに超大手ということもあって経済的な補償もしており、さらに広告主であることもあって、ヒューザーのようなバッシングにはならないと思われる。バッシングで盛り上がることを目指したのか、なにを伝えたかったのか、記事から感じることはできなかった。

構造的な欠陥をかかけた建物を購入する(所有する、暮らす)ことも大きなことだが、マンション難民という言葉にも直結するかと言われれば、現場としては少し違うのではないかと思った。

恐れながら、私がマンション難民という言葉を使う定義するとしたら、次のような問題で、マンションを所有(購入)することが負担となり困ってしまう人たちを指すのではないか。

・マンション居住者のモラル、問題住民による悪影響(空室率の上昇、賃貸化が進み、さらに、老朽化も加速して、という悪循環につながることも)

・マンション老朽化の進展(経済的な理由や意思統一の難しさ、法的な規制などから建て替えもできず、といって、経過年数から先行きの悲観から修繕もままならず、速度を速めて老朽化していく)

・空室率の増加(老朽化の進展、モラルの悪さなどから、所有者も暮らさず、賃貸で募集しても埋まらず、空室が増え、マンション全体の活気も消え、最悪、スラム化することも)

・所有者や住民の高齢化(建物ではなく人の高齢化。経済的、価値観、生活スタイルなどの世代間ギャップで意思の疎通が円滑さをかき、管理組合の運営にも支障がでたり、修繕積立金などの負担も重くなる)

・資産価値の下落(社会的な要因に加え、上記のような問題も含めて、資産価値が下落し売却もままならず、維持費を支払い続けることにも)

上記のような理由が個々に、または複合的に絡み合って、マンションを所有する(暮らす)ことに苦しめられることが、現実に増えてきており、人と建物の超高齢化社会が進行することから、この問題はさらに増えてくることは確実と思われる。

では、一戸建てなのかといえば、そんな単純でもなく、建物的な部分は共通する項目も多く、マンションを地域(近隣)と考えれば一戸建てでも該当する。

どちらにしろ”住宅を所有する”ということはリスクを伴うものであり、賃貸なら完全にリスクを回避できるかといえば、そうでもなく、生きている以上はなにかしらのリスクが伴う。そのリスクをどう対処するのか。

リスク対処の王道に”分散”がある。同じ5,000万円なら、5,000万円の1物件よりも1,000万円の5物件、5,000万円の不動産よりも不動産と現金に2,500万円ずつ、というように。これなら、被害にあっても難民まではいかず、ぎりぎり逃げ切れるか。

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posted by preseek_shibata at 12:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月01日

平成26年4月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成26年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な4月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
 変動金利:0.775〜1.175% ※1
 10年固定:1.800%〜2.200% ※1
 全期間固定:1.990%

※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3〜1.7%

◇京葉銀行
 変動金利:0.975% ※1
 10年固定:1.700%(キャンペーン中)※2
 全期間固定:2.080%

※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇みずほ銀行
 変動金利:0.775%〜1.075% ※1
 10年固定:1.400%〜1.700% ※1
 全期間固定:2.000%〜2.250%(借入期間による)

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4〜1.7%

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.775%〜0.975% ※1
 5年固定:1.050% ※2
 10年固定:1.450% ※2
 全期間固定:2.150%〜2.260%

※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5〜1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

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4月の住宅ローン金利は、10年固定でわずかに上昇、全期間固定でわずかに下がり、変動金利は変わらずの金利という、借入タイプによりさまざまな動きをしました。

4月1日より消費税増税が実施され、景気や財政面での懸念した市場か、年度末で金融機関の資金繰りか、素人の私に内情は分かりませんが、今後の情勢が読みきれない不安定さではないかと感じております。

消費税増税は今回が第一弾で、来年に第二段が控えており、その実施判断を年内には行うと予定されております。12月に第三四半期の景気動向が公的に発表され、その結果を受けて判断するようです。

増税を決行したい政府・行政側は、強引でも第三四半期に財政投入などを行い、無理やりにでも好景気と判断できるような数字を作ってくるでしょう。

その危うさ、相変わらずのその場しのぎ政治を見ている市場関係者が、失望して国債を売ることになれば、金利は上昇することでしょう。

すでに購入した人、これから購入する人で、10年超の固定金利タイプを選ばれた方は、これからの金利上昇の影響を当面受けないので慌てる必要はございません。

これから購入する人は10年超の固定タイプ、変動金利で住宅ローンを組んでいる人※は借り換えを考えてもよいかもしれません。※貯蓄などの家計状況によって判断は異なります。

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posted by preseek_shibata at 17:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする