2014年02月15日

ソチ五輪と大雪の記事に隠れて

千葉市で観測史上最高の積雪になった先週に続き、今週末も大雪に見舞われた。(千葉市では週半ばにも10cm超の積雪を記録)

この記録的な大雪に関してのニュースが入ったものの、TVでは「ソチ五輪」の話題ばかりで一般ニュースが飛ばされてしまっている。

五輪にもスポーツにも日本選手団にも人並み程度の興味はあるが、どのチャンネルに合わせても、ソチ、ソチ、しかも、同じ競技ばかりでは、TV局(特に報道番組)のあり方に疑問(個人的な不満ですが)を感じる。

舛添氏が当選した東京都知事選挙も、国民(都民)の意識が選挙から遠ざかるように、ソチ五輪の開幕に合わせて一週間遅らせたとか。

政治家は国民の意識よりも上にはならない、という格言があるらしい。ラジオ番組で外国人識者が、このような政治を許し続ける(かつ、低い投票率)都民のことを「バカ」と連呼していたが、返す言葉もない。

その中で、微々たるもので貢献にもならないですが、気になった記事を埋もれないように、本日の日本経済新聞(web)に掲載された記事を2つ紹介します。

「青写真なき住宅政策 空き家増加で負のスパイラル〜不動産コンサルタント・長嶋修〜」 http://www.nikkei.com/money/features/73.aspx

住宅の購入、所有のあり方を提言し続ける長嶋氏が、現在の住宅政策に対しての疑問点を述べている。

ひとつは、空き家率が上昇し税負担も生じているにも関わらず単調な住宅建築の促進政策であり、もうひとつは、中古住宅を活かして住宅を社会資本とし、家計の改善を図ろうとしているものの、新築促進の政策も従前以上に続けていること。

このふたつの矛盾した政策。理想はあるものの、業界のことを考慮しなければならない政治。規模が大きい不動産・住宅市場、生活に占める割合が大きい住居費のわりには、政治も消費者も意識が弱い(小さい)。

「人手不足、経済に足かせ」 http://www.nikkei.com/article/DGXNZO66878110V10C14A2EA2000/?dg=1

先日来より、松戸市立病院の建て替え工事が、入札する建築会社がなくて計画が進まないという話題が取り上げられている。これは、建築資材の上昇、人手不足などにより採算が合わない(割にあわない工事)であることが要因。

また、販売価格から逆算して建築工事を行う分譲マンションも、建築費との兼ね合いがつかず、建築会社は避けているようで、今後、分譲マンションの販売価格に転嫁されていかざる負えない様相。

この分譲マンション価格上昇は、中古マンション、新築建売住宅、土地、賃料と、住宅市場全体へ波及していくことになる。

今回の記事では、保育園の建築が遅れて待機児童問題に影響していることや、人手不足で物流・交通などが円滑に動かないなど、生活に影響が出始めることが紹介されている。

舛添氏は東京都知事選挙の公約として、待機児童(保育園)・待機高齢者(介護施設)の解消を掲げていたが、建築費の高騰、人手不足などを理由に公約違反の言い訳をするのではないかと予想される。

ただ、理想を掲げるだけなら、それは評論家までであり政治家ではない。具体的な実行計画もなく、理想だけの公約で当選し、当選後は手のひら返しというパターンから脱却することを祈りつつ、現実には対応しなければならない。

長期金利が0.6%を下回った、株式市場が下落基調になっている、FRBから日本銀行へ資金供給の負担が押し付けられた、なども含め、不動産市場の動向を考えながら、購入、売却の様々なことを考えていく必要がある。

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2014年02月08日

千葉県(東葛)の不動産市場動向〜業者編〜

平成23年3月の東日本大震災が発生した後の千葉県の不動産市場動向を探るため、公社)千葉県不動産鑑定士協会では、県内の不動産業者を対象に、不動産市場についてのアンケートを行っており、第4回の調査結果報告書が届いた。

「第4回千葉県不動産市場動向に関するアンケート調査結果(平成25年10月1日調査)」の概要、注目すべき点は以下のとおりです。(柏、松戸の東葛エリアを対象に抜粋)

・政権交代後の景気回復過程の恩恵を受け不動産市場にも明るさが見えてきており、下落傾向は継続しつつも縮小してきている。

・常磐線沿線エリアでは、住宅地、商業地のいずれも相当の改善傾向に推移しつつあり、震災以前の状態に戻りつつある結果と考えられる。

以下、アンケート結果抜粋

・増税前の駆け込みは感じられ活況を示したが、先行きに関しては、需要の先食い(反動)、コストアップ(税制、価格上昇)、所得の伸びが見られていない、ことなどから悲観的に考えられている。

・政権交代による期待感により需要増はあったものの、実態が伴っていないため、短期的な影響に留まり、長期的には下落基調であることは変わらない。

・金融緩和による金利の低下(低水準の維持)と貸し出しのゆるさは、購買意欲を促進し需要を支えている。将来の金利上昇気配も早期購入へと導いている。

・賃貸需要(退去の増加)は減少しており、投資物件の供給が続くことから、賃料下落は避けられない。投資物件に関しての融資は厳しく感じる。

・耐震基準など、築年数や構造への意識が高まり、良質な物件は動きが早いものの、耐震基準不適合(築年数による一律の判断含む)など、安心面での不安や対策への費用が高い物件は見送られ気味である。

・地盤の良否は購入の強い判断基準となっている。地盤の強い地域(台地面)への注目度は高い。

・比較的安い価格帯の売れ行きは良い。土地やマンションなら1,000万円台、中古住宅は2,000万円台が動いている。特に中古マンションの取引が急激に増加した。

・環境が整ったところは、駅から離れていても動きがある。

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個々の回答を見ていると、悲観的に見ている人が7割、好意的に見ている人が3割といったところでしょうか。

短期的には良し、長期的には懐疑的というのが全体像です。なお、回答する不動産業者と回答しない不動産業者とでは、根本的な考え方や意識が違うため、このような割合になるとも言えます。(悲観的な意識の方ほど回答する傾向)

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2014年02月07日

住まい探しの選択肢

住宅に関しての永遠の命題とも言えるお題を3つ。「賃貸か、持ち家か」、「マンションか、一戸建てか」、「新築か、中古か」。

これらのお題は、ネットや紙媒体で常に特集されるが、結論は「終わってみないと分からない」ということになる。なお、媒体の裏に誘導したい方向があれば、その方向が有利と導かれることが多い。

不動産や住宅業界そのものは持ち家推進は当然のこと、マンション業者であればマンションの有利性、ハウスメーカーなら一戸建て(新築)の有利性、などなど、売りたい種別を有利に働かせる。

それらの会社からの広告収入で成り立っている媒体も中立のように見えても、”お客様(広告主)”の意向に沿うことが多い。特に、大手のマンション分譲業者や大手ハウスメーカーの広告費は膨大であるため、持ち家、新築指向が強い。

政治の世界でも、大手の業者および関連企業からの恩恵を受ける政治家や行政が運営しているため、新築偏重の政策(税制や規制)と成りがちである。

これらのお題を改めて整理してみた。

・賃貸か、持ち家か

住まいの満足度、生活の状況変化やリスクへの対応力などは比較しづらいため、金銭での比較になるが、結局、購入後の資産価値の変動や景気、住宅ローンを借りた場合の金利動向は、終わってみないと分からないため、設定(結果)次第で優劣が変わる。

持ち家を有利にするためには、資産の流動性(換金のしやすさ)、資産価値の維持(値段が下がりづらい物件や地域)が優れていなければならない。数年後に、買った値段よりも高くはもちろん、同じ金額で売れるなら、必然的に有利となりやすい。

・マンションか、一戸建てか

これは生活スタイルや家族状況によって選択されるべきものであり、金銭的な比較には馴染まない。共働き(特にバリバリのキャリアを積む方)なら利便性が高い地域を選択することが望まれ、マンションの相性がいい。

大家族、専業主婦などの子育て中心であったり、郊外型の地域であれば、一戸建ての方が価値を維持しやすい傾向にある。さらに、地域にあった広さや特性も加味して選別する必要がある。

・新築か、中古か

大きく、金銭的な比較から考えれば、中古の方が有利になることが多い。ただし、中古の場合、その時の不動産の状態に大きく左右される。同じ築年数でも、長く使えるのか、修繕費用が少なく済むのか、見極めの重要度が増す。

新築では、最新の設備を使用することができる満足度(快適)、中古よりも確実に厳しい基準をクリアした建築(構造)であること、自分自身で物件の選択をすることができる(選択肢が多い)など、金銭的な部分以外での価値が高い。

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結局のところ、どの選択肢に進んでも、さまざまな状況により有利不利は変化するため、選択肢である不動産(住まい)から選ぶことはできない。

生活、リスク、家計、好みなど、自分自身のことを考えて導き出された結果がいいのであり、人によって答えは変わるもので、他人から、こっちがいいと決めつけられるものではないということです。

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2014年02月06日

消費税増税より影響が大きい金利動向

中古マンションは原則として消費税増税の影響を受けないが、昨年末から年明けにかけて、中古マンションのお問い合わせ、ご見学、ご契約が多かった。

中古マンションでも不動産業者などが売却する場合は消費税課税対象。諸費用や家財などは消費税の対象であり、消費税増税の影響がまったくないとは言えず、駆け込み買いもあったかと思われる。

ただし、消費税の対象かどうかを明確に理解して探している人は少数派で、不動産以外も含めて、駆け込み買いの報道や流れが現れていたとも考えられる。

消費税増税の第1弾である5%から8%への引き上げが4月に迫ってきたが、本来は、税制なら住宅ローン減税の拡充や住まい給付金、さらに、金利や市場動向、購入する状況にあるのかも含めて総合的に判断しなければならない。

まだ正式決定ではないが、来年の10月には8%から10%への引き上げ第2弾があり、改めて、中古マンション購入の判断材料を列記してみた。

マンションに限らず、需給状況に大きな変動があった場合、その反動も大きい。駆け込み需要は、もう少し後に購入しようとした人が日程を前倒しすることにより起こる。

新しい需要を喚起して、需要そのものが増加されるものではないため、駆け込み需要が過ぎ去った後、需要が細ることになり、供給が過剰になるため、金額の調整(下落)がなされる。

また、消費税増税そのものが家計に影響を与え、大きな視点では景気を低迷させる。このことにより、資金力の低下から不動産価格の下落へと連鎖する。

需給状況が悪化(供給過剰、需要減少)と景気の低迷(家計の圧迫)により、不動産価格は下落する。種別や個々の不動産により下落幅に違いはあるが、下がるときは消費税増税の引き上げ分程度の下落は考えられる。

さらに、消費税の対象は「建物部分」のみであり、土地は非課税となる。マンションでも土地の持ち分はあり、売買金額そのものが消費税を計算する基になるわけではない。(売買金額−土地=消費税対象金額)

数字を当てはめてみると、売買金額のうち課税対象額3000万円(建物部分2700万円)の消費税は5%で3135万円となる。このまま8%になると3216万円(81万円増)。

不動産価格が変わらなければ単純に引き上げ分だけ購入費が増加するが、消費税増税分の3%下落した場合、課税対象額2910万円(建物部分2619万円)の消費税8%で3041万円となり、消費税増税前よりも購入費は減少する。

さらに住宅ローン減税の拡充や住まい給付金も加われば、消費税増税後にこそ購入するべきとなる。

不動産を購入するにあたって、消費税増税よりも怖いのは住宅ローンの金利である。現在、長期金利は0.6%台とこれより下は考えづらいというほどの低金利状態になっている。

3000万円(30年返済)借りた場合の支払い利息合計は、金利1%で約473万円(繰り上げ返済なし)。金利が1%上昇すると単純に473万円の支払いが追加されることになり、消費税増税とは桁が違うほどの影響がある。

不動産を購入するにあたっては、消費税増税よりも金利にこそ注意を払うべきであり、駆け込み買いをするなら、消費税増税前ではなく、金利が上昇する前であることが正しく、第2弾の引き上げ時期が先だからとのんびりする訳にはいかない。

なお、消費税増税と購入時期の関係を示したもので、本来、買うタイミングではなかった人(状況)は、有利不利、金額の増加減少などに関係なく、買うべきでなく、買うタイミングになってから考えるべきである。

参考)住宅ローン減税拡充と住まい給付金 http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

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