2014年01月07日

新しい認定資格「宅建マイスター」

複雑な社会への流れは、不動産業界も例外ではなく、関連分野も複雑に絡み合う。

不動産に関連する分野としては、建築、金融、税務、法務などがあり、さらに、リフォーム、住宅ローン、投資、所得税、相続税、不動産登記、権利関係などに細分化される。

不動産業務に従事する者が、どの分野に精通し、どのような業務(顧客)へ対応が可能かを示すために、公式非公式を相まって、資格や認定などが細分化されて増えてきた。

世間で言われる”不動産屋”は、宅地建物取引業法にて規定され、公式名称は”宅地建物取引業”となる。これは免許制度を取っており、定期的な更新と有資格者の専任従事が義務付けられている。

不動産業を営むため(宅地建物取引業の免許を受けるため)に必要な公的な資格を”宅地建物取引主任者”という。従業員5人に対して1人以上の資格者がいなければならない。

そもそも、不動産という高額な取引を”プロ”として携わるのに、有資格者が1人いれば無資格者4人が活動できるという制度そのものに問題はある。

事務スタッフは別として、消費者に対応する営業社員には最低限の知識と実務能力がなければならないはずである。現行制度では、業界経験だけでなく社会経験さえなくても、何千万円という取引を一人で携わっていいことになる。

こんな抜けた制度で、消費者保護をうたうなんて、宅地建物取引業法第一条の目的に矛盾しているのではないかと、常日頃思うが、まったく政治力がない零細企業が、大手企業の利益を考えた政治に対向するすべもない。

宅地建物取引業法・第一条  この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

さらに、宅地建物取引主任者という資格は、形式的な手続きを行うことはあるものの、実質、永久資格である。運転免許と同じだが、知識や技能が古くなっても”有資格者”としての地位は脅かされない。

有資格者のなかには、だらだらと資格を継続しているものと、日々研鑽に励んで継続しているものの差別化を図りたい意向もあり、宅地建物取引主任者の資格取得後、5年超の実務経験が受験資格となる上級資格が生まれた。旧:不動産コンサルティング技能登録→新:公認不動産コンサルティングマスター。また、不動産アナリストという投資系の上級資格もある。

このコンサルティング資格は、宅地建物取引主任者の上級とはいえ、不動産取引よりも不動産活用の方向に向かい資格の活用する場面が離れてきた。

これらのことを鑑み、宅地建物取引主任者資格の研修業務(登録や更新時に必須)、公認不動産コンサルティングマスター制度の運用(試験、研修)など、不動産業界の向上と発展のために活動する”不動産流通近代化センター”では、不動産取引のエキスパートを育成するために新しい資格制度を今年より発足させた。

新しい資格(認定)である”宅建マイスター”は、「宅建主任者の資格登録後、実務経験3年以上の方を受講対象とし、実戦的な専門知識と実務遂行力のレベルアップを図ることで宅建業界を牽引するプロフェッショナルを養成することを目的としています。(不動産流通近代化センター説明文より抜粋)」

資格を得るためには養成講座を受ける必要がある。通信とスクーリングの二部構成となっており、それぞれに研修と修了試験がある。宅建マイスターに認定された後、さらに3年の実務経験と論文提出を行えば、さらに上位となる”フェロー”認定も予定されている。

このコラムでは、不動産取引に焦点を絞って紹介しましたが、関連に金融(FP)、相続、既存住宅、建築などなど、様々な資格がある。これらの内容を見ることにより、依頼するに足る人物なのか、求めている実務能力を有しているかの参考になる。

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posted by preseek_shibata at 18:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年01月05日

土地購入と新築の狭間で

新年に入り、各住宅展示場へ挨拶回りを行って参りました。例年、一年の中でも、お正月の新規来場者は多くなりますが、今年は、5日までの連続休日となることから、例年よりは分散している傾向にあります。

明日6日から仕事始め、学校が再開される人も多いことから、今日5日を休養(正月の休みボケ解消)としているご家庭も多いと思われ、空いた時間で住宅展示場に行かれる方も多いと予想されます。(各住宅展示場でも5日は子供向けイベントを予定しております)

住宅展示場に訪れる方の半数以上は、これから土地を購入されて新築される方です。これも毎年同じ傾向ですが、新年から3月の年度末にかけて、土地需要が旺盛になる時期となります。

そこで、土地購入と新築に際して、微妙な関係にあり、初めてご購入される方が混同してしまいがちな部分をご説明させていただきます。

(解体費用)

昨年より、消費税増税の駆け込み需要や震災復興、公共工事の増加により、解体工事費用がかなり高くなってきております。

依頼する会社や解体をする建物の規模や構造、庭木庭石や外構などの状況により費用は変わりますが、一般的な木造住宅の場合、約200万円程度見込んでおく必要があります。

(地盤調査)

建築する際には、適切な基礎工事と補強の必要性を判断するために、更地でも、建物が建っていても、地盤調査は必要となります。

土地をご購入される際に、地盤調査ができるタイミングは、土地の契約後になることが一般的です。なお、土地の契約をする前でも、売主側より承諾が得られれば可能な時もございます。

契約前後のいずれの場合でも、地盤調査に関わる費用は買主側の負担となります。

(地盤改良)

地盤調査の結果を踏まえ、地盤改良(基礎補強)の必要性は、実際に施工する会社(設計士)の判断により異なります。これは、同じデータでも、会社や設計士により判断基準が異なるためです。

また、予定している建物の構造や規模なども、判断結果に影響します。このため、買主側の建築会社により調査を行う必要があること、買主の希望により建築される注文住宅であることから、費用は買主側となる根拠となっております。

(瑕疵担保責任)

土地取引において瑕疵担保責任は、ほとんどのケースで地中埋設物になります。解体工事を行う場合には、その際にすべて撤去されるため問題はないと思われます。※地中埋設物が残った場合は、解体工事業者へ撤去を依頼することになります。

地盤調査の結果が悪くても、これは土地の性能的なものであり、瑕疵担保には該当しません。※乱暴な例えですが、瑕疵担保は故障・欠陥、地盤の強弱は性能とお考えください。

なお、不動産取引全般について、一般の方が売主の場合、瑕疵担保責任の有無と期間は、当事者間の任意規定で義務とはなっておりません。購入申込みの際の交渉内容に加えて付記することが必要となります。

※不動産業者が売主の場合、瑕疵担保責任(2年間)が義務と法律で定められております。※一般の方が売主の場合、瑕疵担保責任を負う場合は3ヶ月程度が一般的です。

各項目で記載させていただいた内容は、一般的な内容であるため、個々の取引では、それぞれにおいて例外的なこともあり、土地の購入を依頼する不動産会社、担当者にお尋ねいただき、よくご相談ください。

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posted by preseek_shibata at 12:14| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする