2013年10月05日

人口動態から購入を考える

アベノミクス(景気回復)の期待感から、震災以降、潜在していた需要層が動きだし、さらに、消費税増税、金利上昇前の駆け込みを加わり、不動産市況は都心部を中心に好転し始めている。

先月の基準地価発表でも、都心部では上昇、千葉県内でも一部では上昇し、横ばい、下落幅の縮小などから、地価の反転が明確になりつつある。

今回の地価上昇・下落の底打ちは、あくまでも短期的な流れであり、人口動態の影響を受ける長期的な流れは楽観視できるものではない。

千葉県では、首都圏で初めての人口減少県となった。きっかけは震災による影響であるが、少子高齢化による自然減、都心回帰現象による社会的動向が大きく影響している。

千葉県の住宅地は、昭和期の高度成長からバブル期にかけて、都心へのベッドタウンとして一気に開発された。

その時に住宅を求めた世代(団塊世代中心)は、現在60歳〜70歳代となり、現役を引退し、子供も独立して、広い家を持て余すように暮らしている。

残念ながら亡くなる方も増加し、元気でいらっしゃる方でも、田舎へ帰る、海外も含めて余生を過ごす地へ移住する、都心を含め便利な地域へ住み替える、子供の近くへ移る(二世帯含む)など、現役世代を過ごした地を離れていく人も増えている。

柏市の人口減少地区を見ても、豊四季台、松葉町、大津ケ丘、増尾台、布施新町、加賀など、昭和期に造成された郊外の住宅地が名を連ねる。我孫子市も、新木、湖北台、つくし野、並木、久寺家など、同様の傾向に。

これらの住宅地の特徴としては、ゆとりある敷地が整然と並ぶ街並み、道路幅にもゆとりがあり、空間が確保され、住環境としての条件が整っているものの、人口減少の大きな流れには逆らえず、地価は下落傾向にある。

日本人の新築・新車・新しいもの指向は有名であり、地域に関しても、新しく開発された街が好まれる。柏近郊では、TX沿線が典型的な地域で、地価も不動産も、人気が価格に直結するため、周辺から比べ飛び抜けて高い。

TX沿線で例えれば、新規区画整理地と旧開発分譲地では、1.5〜2倍もの価格差が生じている。

逆に、この新規指向さえ割り切れれば、住環境が整っている地域を割安に買える、購入費用負担の軽減と住環境の両立を目指せる地域と言える。

いつの時代も、需要の中心層は子育て世代。共働き、余暇を外に求める傾向から、広い土地の一戸建てより、小さくても利便性の高さが望まれている。

この利便性を、旧住宅地でどのように兼ね備えていくか。または、購入者層が発想の転換や工夫などでカバーできるか。このあたりに、旨みがあるのではないか。

それでもイヤというなら、それはそれでも。それぞれに状況やお考えはあると思います。

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posted by preseek_shibata at 15:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

相続税改正のポイント

国民に広く課税される消費税。低所得者より負担がきつくなるため、相続税の改正(増税)を行い、高所得者、資産家の税金も増やしますよとアピールして、国民感情を抑えるように告知されている。

平成25年度の税制改正で決まったため、消費税増税とセットのように言われておりますが、以前より持ち上がっていた内容なので、消費税増税に巻き込ませて行った感が否めない。

今回の改正で目玉となり、大きな影響が出そうなのが、相続税の基礎控除縮小です。平成27年1月1日以後の相続(平成27年1月1日以降に死亡)から適用になります。

改正内容)現行の基礎控除:5000万円+1000万円×法定相続人の数 → 改正後:3000万円+600万円×法定相続人の数(配偶者と子供二人で4,800万円)

基礎控除が6割に縮小され、単純に考えれば40%の増税。相続財産が基礎控除を超えると、相続税の申告が必要になります。※基礎控除以下の場合には、相続税の申告は必要ありません。

現状、相続税の申告対象になるのは4〜5%程度と言われ、改正後は、6〜7%程度になると予想されています。特に、都心部での影響が大きく「普通に自宅(特に戸建て)を持っているだけで相続税がかかる」と言われるほどです。

ただし、配偶者が生存し被相続人と同居している自宅の場合は、小規模宅地の評価減や配偶者控除などを使えば、よほどの都心一等地に広大な敷地の自宅でもない限り、心配は少ないかと思われます。

厳しい状況になるのは、二次相続(両親ともに亡くなった場合)の時です。

まず、当然ですが、配偶者控除は使えません。小規模宅地の評価減も、要件が厳しくなり、使えなくなるケースが増加すると予想されます。

現行では、1)同居親族が相続税の申告時期まで所有し暮らしている、2)過去3年間、持ち家がない別居親族が申告時期まで所有する、のいずれかの場合は80%の評価減、3)1または2に該当しない場合は50%の評価減、でした。

改正後は、3のパターンが廃止され、1と2に限定されます。3のパターンが廃止されると、持ち家を取得し別居している子供が相続する場合は評価減が受けられず、自宅が減額なしの評価100%になる。※持ち家は配偶者所有でもダメ。

相続財産が、退職金や配偶者の保険金なども含め金融資産が4,000万円を超え、さらに自宅などの不動産があれば、相続税の申告対象(相続税課税)になるということです。

仮に、金融資産3,000万円、自宅評価3,000万円の相続財産6,000万円を子ども二人で相続する場合、評価減なしなら、基礎控除を除き1,800万円の課税対象、相続税220万円となります。※現行なら基礎控除6,000万円なので相続税ゼロ。

この改正内容を踏まえて、どのように対応すればいいか。

もし、持ち家を取得していない子どもがいれば、申告時期まで相続した自宅を所有し、評価減を受ける。

金融資産3,000万円を不動産に代え、相続財産評価を減らす。※基本的に同じ資産額なら金融資産よりも不動産資産の方が評価が下がる。これは評価減の特例ではなく、根本的な評価手法によるもの。

例)3,000万円(土地、建物、各50%)→土地は路線価評価で約1,000万円、建物は固定資産税評価で約900万円。さらに賃貸用不動産であれば、貸家建て付け地評価で約790万円、貸家評価で約630万円となり、半分以下の評価額となる。

不動産に代えるのに不安を感じる場合は、生存時に、金融資産を子供に贈与してしまうか。その場合、基礎控除額を少しばかり超える金額とし、毎年、贈与税の申告をすることがポイントになる。

この改正で二世帯住宅が効果的と各ハウスメーカーが営業攻勢をかけている。これも小規模宅地の評価減の特例要件の改正に伴うもの。詳しくは二世帯住宅に強いハウスメーカーの各展示場でご確認ください。

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posted by preseek_shibata at 12:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする