2013年09月05日

実際の相場はさまざま

JR常磐線柏駅の土地相場を調べていたら、いまさらながら「立地」というものが地価にどれだけ影響されているのかを痛感した。

柏駅の東口を例にすると、駅から徒歩10分程度の相場は坪単価75万円(50坪で3,750万円)、これが徒歩15分になると坪単価は60万円(50坪で3,000万円)、さらに徒歩20分になると坪単価は45万円(50坪で2,250万円)となる。

不動産の価格査定マニュアルによれば、駅から1分離れるごとに1%下がるとなっている。

減価率を単純に考えると徒歩5分離れると5%ダウン、徒歩10分離れると10%ダウンとなるが、上記の例に当てはめると、徒歩10分・坪単価75万円→徒歩15分・坪単価71万円→徒歩20分・坪単価67万円となるが、実際はさらにダウンしている。

実際の相場から減価率を見てみると、徒歩10分を100として、徒歩15分で80(20%ダウン)、徒歩20分で60(40%ダウン)となり、とんでもない落ち方になっている。

不動産の市場は需給から成り立っており、その需給は売主・買主それぞれの思惑が絡んでいる。このため、理論では想定できないようなことが実際には起きている。

地域により個々の事情もあり、徒歩に対しての重みも変わると思われるが、徒歩圏(立地)という面が理論値以上に相場への影響は大きい。

立地がいいという言葉には、都心へのアクセスがいい、周辺の生活利便性が高い、住環境がいい、という面が絡み合って総合評価される。

また、戸建て、マンションなどの種別、さらに、単世帯、二世帯、老若、学生や単身などの住民属性なども、立地からの評価に影響を与える。

マンションや単身・学生向けならば、駅からの距離の重要度が増す。二世帯や一戸建てならば、駅からの距離と周辺環境のバランス。小さい子供がいる若い単世帯なら、駅、生活(教育)、環境の総合的な立地評価になる。

特にマンションの場合、極論では立地がすべてとも言われ、駅からの距離と併せて、駅そのものの利便性が重要となる。総じて、単価が高い地域は底堅く評価も落ちづらい。

今月、都道府県地価調査(基準地価)が発表される。おそらく、金融緩和、景気回復期待、金利の先高観、消費税の駆け込み、などの要因から、横ばい・上昇へ転じたという結果になるのだろう。

各地で地価の目安として参考にされると思われるが、上記のような例もあり、理論では計れない地域の事情や現場の思惑などがある。

個々の見解では、それぞれの立場(利益)からの発言となり差し引いて考えなければならないが、現場からの聞き取り調査(確認)は大事になる。

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posted by preseek_shibata at 13:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする