2013年09月29日

購入を決断するプロセス

「本当にこの物件(会社)でいいのだろうか?」「他にいいところがあるのではないか?」

多くの物件情報を収集したお客様の中には、「土地からの注文住宅が理想だが、マンションの利便性も捨てがたく、価格なら中古も・・。」と迷い、彷徨ってしまうことがある。

裕福なお金持ちの方を除いて、自宅は1つしかない。住宅の種別も、暮らす地域も、住宅ローンの返済も、自宅を決めるということは、生活を決めるという決断である。

住まい探しにおいて出会う物件には、それぞれ良い面・悪い面はたくさんある。住まい探しの基準が曖昧なまま決めてしまうと、「違う物件にしておけば・・」「こんなはずじゃなかった・・」と後悔しかねない。

それでは、どうやって決断すればよいのだろうか。

1)自身の生活を振り返る

改めて、自分や家族の生活を振り返り分析をする。日頃どのように暮らしているのか、今まで育った環境はどのようなものだったか、これらを考えたとき、どのような住まい、地域がいいか浮き彫りとなってくる。

2)判断基準(優先順位)を見直す

生活から住まいや地域のイメージが湧いてきたら、その条件を整理し順位付けをする。

3)選定した物件が住まい探しの条件をどれくらい満たしているか確認する

住まい探しの優先順位の中で、選定した物件で満たされている部分とそうでない部分を洗い出し、改めて優先順位の低い点に惹かれていないかを確認する。

4)相談する

住まい探しの条件と物件を照合した上で、漏れがないか、ずれがないか、生活や条件設定に見落としや思い違いがないか、相談して客観的な意見を求める。近接者より他人(プロ)の方がより客観視できる。

5)決断する期限を設定する

期限を決めないと、決断をいつまでも先延ばしにしてしまう。時期がずれれば状況(生活にも物件にも)にも変化が生じる。そのため、白黒どちらにしろ、いつまでに決断するという期限を設定する。

6)判断できない場合は、感情を優先する

長く考えても、結果は大きく変わらない。これは、今までの生活や家族、好み、性格が変わらないからである。考え抜いたあとは、人生を歩んでくるなかで身に沁みこんでいる感覚からの勘に委ねる。これだけは大満足すると惚れてしまうのも良い。

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住まい探しにおいては、(特に良い物件は)短い期間で決断が必要になる。勢いや気分で、安易な判断をし、購入することは後悔することになり、キャンセルするにしても道義的に責められるものである。

人それぞれに理想の住まいは異なる。判断自体に正解・不正解はなく、自分で決めた選択を正解にするという揺るぎない覚悟こそが最も大事となる。成人した大人が一度口にしたことをひっくり返すのは重たい。ビジネスや社会生活と同様である。

そうならないためにも、事前に住まい探しをどうするか物件探しをする前に、しっかり準備を行い、短い期間でも冷静で後悔しない決断をできるようにしておくことが大切になる。

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2013年09月22日

2013年(平成25年)千葉県北西部の基準地価

2013年(平成25年)基準地価が、国土交通省より発表され、千葉県北西部(東京通勤圏)の基準地価一覧を作成しました。

柏市 2013年(平成25年)基準地価:郊外の区域では下落が続くものの、柏駅エリアでは上昇に転じ、都心へのアクセスが良好な常磐線沿線では下落幅が縮小した。南北に長く広い柏市では市内での格差も大きい。

松戸市 2013年(平成25年)基準地価:松戸駅など利便性が高い地点で上昇に転じた。市の全域で下落幅は小さく、横ばい地点も多く見受けられることから、上昇に転換したと思われる。

流山市 2013年(平成25年)基準地価:南流山駅エリアなど利便性が高い地点で横ばい、他の地点も下落幅は小さい。例外は江戸川台だが敷地面積の広大さなどが現状のニーズと合っていないことが要因か。TX沿線の地点があれば上昇地点も多くあったと推測される。

我孫子市 2013年(平成25年)基準地価:我孫子市では常磐線沿線の我孫子駅、天王台駅圏内の徒歩圏では下落幅が小さくほぼ横ばい。成田線沿線ではなおも下落が続いている。

鎌ケ谷市 2013年(平成25年)基準地価:新鎌ヶ谷駅の新区画整理地の地価は上昇に転じた。他の地点でも横ばいか下落幅は小さく、上昇傾向に転じたことがうかがえる。

白井市 2013年(平成25年)基準地価:全地点で下落だが下落幅は小さい。成田延伸以降の需要増、災害リスクの小ささ、住宅環境の良さなど底堅い需要がある。駅から離れたエリアは厳しい面も残る。

印西市 2013年(平成25年)基準地価:旧印西町の従来からの住宅地では下落が続くも想定よりも下落幅は小さい。千葉NTエリアで唯一の基準点である木刈では横ばいとなり、成田空港延伸の効果によるものと思われる。新しい商業施設(コストコ)効果も今後は期待される。

船橋市 2013年(平成25年)基準地価:1地点を除き、上昇(横ばい含む)に転じた。景気回復期待以降、都心への近接と震災被害の少なさ、市川や浦安に比べた割安さなどから需要が集まったものと思われる。

市川市 2013年(平成25年)基準地価:一部下落地点はあるものの下落幅は小さく、ほぼ全市で上昇傾向にあることがうかがえる。都心に近い好立地と生活利便性が景気回復期待により需要を集めた。

公示地価は、各地点のの詳細な鑑定報告書を閲覧することができるが、本日時点で基準地価の鑑定報告書は閲覧することができない。これは国が所管か都道府県が所管かによる違い?。

今回の基準地価や公示地価、路線価、固定資産税評価など、土地価格にはさまざまなものがあるが、最終的な資産価値は「売却価格」になる。

公的な地価数値には時間差が生じることは致し方なく、さらに個々の土地評価には現状の相場の流れや需要の傾向などの細部検討が必要になる。あくまでも目安程度にとお考えください。

実際の売却価格を知りたい場合は、弊社も含め、不動産会社の無料査定を利用することをお勧めします。

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2013年09月20日

平成25年(2013年)基準地価

国土交通省より、平成25年(2013年)の基準地価を発表しました。三大都市圏では全用途で前年比上昇となり、これはリーマンショック以降5年ぶり。※全地点の上昇ではなく総合的な上昇、上昇地点と同数程度の下落地点もある。

昨年の政権交代以降の景気回復期待、株高、消費税増税前の駆け込み需要、金利上昇懸念の先取り需要の自然な結果となった。

ただし、日本全体の都市圏、都市圏の中での各地点、それぞれに上昇した地点もあり、下落した地点もあり、印象としては格差が広がったと感じ、高額地点が引っ張る構図は、経済格差と同じか。

千葉県でも、金利上昇懸念と消費税増税の駆け込み需要で、東京に近い住宅地ほど上昇している。※浦安エリアの被災地周辺は現時点でも厳しい結果に。

地価が緩やかに上昇することは好ましいと言えるが、今後、東京オリンピックによる過剰な熱気で上昇してしまうのは好ましくない。これから購入する人は、この上乗せ分には注意が必要となる。

さらに、東京オリンピックの開催エリアである湾岸エリアは、東日本大震災の被災から災害リスクが懸念された。オリンピック(とその整備)ムードで、忘れがちになるが、オリンピック後まで考えたい。

大きな視点で考えれば、東京圏とは言えども長期的な人口減少の影響を受ける。

近年の住宅は高耐久の優良な物件が増え、ただでさえ住宅余りの中、さらにストックが増加する。住み替えが制度改革などによりスムーズになったとしても、多勢に無勢、大きな下落の流れには抗えない。

この大きな流れがきたとき、負ける(下落が大きい)のは弱いところから。住宅購入は不動産価格動向で決めるものではないので、購入の可否ではなく、物件選定で考える。

購入するなら競争力があるものにする、下落しても影響を与えないくらいの予算にすることが考えられ、これは、予算を出して良質な物を買うか、住宅という必須消費財として割り切るかになる。

基準地価の発表で影が薄くなったが、昨日、長期金利が久しぶりに0.6%台水準まで低下した。

この低金利は、地価・不動産価格を押し上げる要因となるが、これ以上の低下は限定的で、金利がさらに低下して不動産相場を後押しすることは考えづらい。

(基準地価とは)

国の公示地価(1月1日時点)と並び、地価の市場価格の目安として、都道府県が実施している地価調査。毎年7月1日時点の「基準地」の価格を判定する。※土地を建造物のない更地の状態とみなして評価する。

公的な地価はこのほか、国税庁が課税価格評価のための路線価がある。路線価は主要な道路に面した土地が対象で、相続税や贈与税の算定基準となる。

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2013年09月19日

住宅購入にも時代の流れ

9月17日の火曜日・夜、不動産住宅市場が好況なことを示すかのように、テレビ放送で住宅購入のことが取り上げられていた。

TV東京(私は12chと言った方がしっくりくる)のガイアの夜明けでは、「"中古"で実現!自分好みのマイホーム」と題し、中古住宅が改めて見直されている現状を特集した。

クルマ離れ、リサイクルなど、高度成長期やバブル期世代とは違った現代世代の特徴そのものに、住宅購入でも時代の変化が起こっている。

以前は、新築が高くて手が届かないから中古で妥協するという消極的な理由が多かったが、現在は、あえて中古住宅を目指す人も増え、業界でもそれに目を付けたビジネスを展開する会社が増えた。

放送では、中古住宅の販売に目を付けた2社を取り上げ、ビジネス展開を軸に購入者の動向や意向などを探っている。

現場を知る業界人が見れば、特に目新しいものではなく、2社の宣伝を(広告ではなく)番組という形でしているのかなと思うくらいであったが、そのような状況になっているんだよ、こういう考えもあるんだよ、と世に知らしめる効果はあったと思う。

また、中古住宅をあえて目指す背景には、建物よりも立地(時間)を重視する意識が高くなっている消費者動向がある。立地がいい場所では土地はまだしも、マンションを新築する土地は少なく、立地を重視したら選択肢が中古しかない。

高額な予算設定をすれば、物件もあるのかもしれないが、時間と同じようにお金も大事にする(家にお金をかけるのを節約)傾向にもある。物欲よりも違う部分に人生の充実を感じ、有意義に過ごそうという思いか。

同日の夜、NHK教育テレビ(今はEテレって言うんでした)のオイコノミアでは、「やっぱり欲しい、マイホーム!?」と題して、住宅購入の基礎の基礎をやさしく解説していた。さすが教育テレビ。

この番組では、ガイアの夜明けとは逆に、「瞬間蒸発」と呼ばれるほど過熱している都心の新築マンションを題材に取り上げていた。

2LDKが6,000万円台”より”、3LDKが8,000万円台”より”という、千葉県では考えられないような価格設定でも、飛ぶように売れているらしい。※そういうマンションを選んだとも。※千葉県なら土地から注文住宅の予算帯。

放送の目的は、不動産住宅市場の解説ではなく、購入にあたっての初心者教室であるため、物件のことより購入する人にスポットをあてている。

住宅ローンを組む時、変動金利がいいのか、固定金利がいいのか。頭金はどの程度必要か。災害リスクに備えるためにはどうしたらいいのか。このようなことをやさしく解説していた。

住宅ローンの仕組みを説明する際、被災者の二重ローン問題や日本とアメリカの住宅ローンの違い(ノンリコースローン、リコースローン)など、高度で重たい問題を取り上げていたのは、さすがNHK。

どちらの番組でも共通していた、物件そのものより、暮らす人の人生を軸にした視点は好感を持て、時代が変わってきたのが実感された。

現場では、消費者の方も業界人も、すべてがこのようになったわけではないが、今回のような傾向が表れたのは吉兆だと思う。

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2013年09月16日

災害リスクと住まい探し

本日午前8時頃、台風18号が愛知県豊橋市周辺に上陸しました。関東地方は昼ごろ埼玉県北西部を通過し、熊谷市周辺では突風による被害が出ており、観光地で有名な京都嵐山では桂川の氾濫による浸水被害が出ております。

千葉県では目立った被害は(今のところ)出ておりませんが、街中を移動しているクルマは少なく、歩行者はほぼいませんでした。バスもガラガラですので、外出そのものを控えているのだと思われます。

さて、東日本大震災以降、住まい探しにおいて災害対策を意識する方が増えてきております。特に、東京湾岸の液状化現象は大きな衝撃を与え、地盤の良し悪しで住む地域を見直すことさえあります。

また、近年、ゲリラ豪雨、今回の台風のように、水害に対しても気にされる方が増加しております。

都道府県や市町村では、200年に一度のような大水害に対しての浸水警告は出しており、河川の氾濫によって被害が想定されているかどうかは、公になっているデータや資料などで確認することができます。

しかし、200年に一度の大水害にはそれなりの対策も取られていることから、より怖いのは、毎年のようにあるゲリラ豪雨や小さい川の氾濫による狭い範囲の浸水被害です。

市町村によってまちまちですが、過去の浸水履歴(市町村が把握している範囲)は、ホームページなり、役所の防災対策部門の窓口で確認することができます。

周辺の地勢や現場を目視した印象ではわからない微妙な地勢(高低差)により、たとえ高台の台地面でも、思わぬところで浸水被害が出ていることがあります。

大水害の浸水被害予想区域に該当するかどうか、小さい河川の氾濫による浸水がありそうかどうか(地勢)、目視では感じられない高低差により水が溜まりやすい場所になっていないかどうか、これらを確認し、浸水被害を避けることができます。

大雨が降ると、天気予報で「地盤が緩んでいるので土砂災害に注意を」というフレーズがよく使われます。

土砂災害については、土砂災害警戒区域(または土砂災害警戒特別区域)が指定されてるかどうか、土砂災害危険箇所と崖を特定して指定していることもあります。

土砂災害の可能性が高い土地は現地の地形でわかりやすく、急傾斜地の近く(上下とも)、土石流が発生しそうな山から川が出てきた低地部、ゆるい傾斜でも広範囲に及ぶ地すべりもあります。

さらに、道路や隣地との高低差がある場合も、土留め(ブロックや擁壁)が崩落することもあり、ガケ条例や宅地造成等規制法に基づいたものか(規制の対象になるのかどうか)を確認する必要がございます。

以前、とある不動産会社から、情報を消費者に伝えすぎると売れなくなるから止めろっていう強要(さらに脅迫的なことまで)されたことがございました。

不動産には様々な要素が関係し、また、良い面と悪い面がコインの裏表のように同居しています。なにか一つの事柄を一方から見て、購入の可否を押し付けるつもりはございません。

例えば、都内の平野部では、地盤や水害のリスクから見送る人もいれば、職住近接という利便性から購入される方もいます。

買うにしても、見送るにしても、様々な観点から検討して判断することが大事であるということ、リスクをきちんと認識してどう対応するか、一番怖いのは、後から気づくことになる知らなかったリスクです。

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2013年09月12日

海外の不動産流通システム

各国の流通システムを考えることにより、消費者にとって今後の住宅購入・売却がいかにあるべきかを考えることができ、事業者にとっても先を見越した仲介業務のあり方を考えることができる。

1)アメリカ

状況の変化により住み替えが頻繁に行われており、将来の売却を見越した資産価値としての意識が高い。高価格で売却できるように改修や補修が活発に行われている。

日本では不動産仲介業者(不動産会社)の比重が高いことに比べ、情報と営業を担う「仲介会社」、調査や取引業務を行う「エスクロー」、住宅の検査を行う「インスペクター」、購入時の適正価格調査の「鑑定会社」など業務を分担して行われている。

業務を分担することにより、売りたいがための情報操作(秘匿)がなく、透明性が高く保たれて、円滑に安心して取引を進めることができる。

仲介業者および携わる営業担当は、業務実績や試験が必須となっており、素人がいきなり営業の現場に立ったり、異業種が利益だけを考えて安易に参入できない。この点も日本より優れている。

2)イギリス

建築制限の厳しさや住宅環境から、新築の取引よりも中古住宅の取引が数段多く、よって、不動産流通システムの役割が大きい。

住宅取引の場合、1社の仲介会社が売主、買主の双方を担当する。日本の「両手取引」とスタイルは同じだが、原則売主側に立つため、両手というよりは「売主代理」という方が近いか。

実際の取引では、仲介会社の他に、売主買主の双方に代理人となる弁護士が付き、条件交渉は弁護士同士で行われる。この点は、情報・営業を担当する仲介会社と業務面を分けているアメリカに近い。

既存住宅が取引の大半を占めることから、省エネ性能の調査、住宅調査および担保評価者などの役割は分担される。

3)ドイツ

海外の流通システムを語られるとき、大半はアメリカとイギリスが取り上げられ、ドイツの調査報告が出てくることは珍しい。

ドイツは日本の土地神話以上に土地が重要視され、建物は土地に付随するものという考え方になっており、建物のみを独立して不動産とは扱わず、建物単独の取引はできない。※日本に例えると「木や石」と同じ扱い。

情報のやり取りから交渉までを仲介業者が行うのは日本と同じ。契約に際しては公証人が介在して行われる。登記手続きも公証人が行うことから、日本であればさしずめ、契約段階から司法書士が介在するというイメージ。

※公益社団法人不動産流通近代化センター「不動産コンサルティングに関わる海外調査」参照。

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日本の不動産流通市場で言われている問題点は、1.情報の不透明さ、2.仲介業者の非監督さ、3.調査に対する低意識であり、極論を言えば、仲介業者の意識次第(性善説の依存)であり、悪い方にあたれば、やりたい放題の抜け穴だらけというもの。

売主と買主を繋げる役割(情報)である仲介業者そのものは必須だが、仲介業者(担当者)次第で良くも悪くも決まってしまう日本のシステムは、それこそ「近代化」が必要である。

今のところ、国土交通省は改善案を模索しているが抜本的な改革には踏み込めず、試験、研修などによる業者と人の教育に留まっている。

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2013年09月09日

住まい給付金制度で中古住宅市場が変わる

国土交通省より、消費税率引き上げに対応して実施される住宅関連税制についてのお知らせ広告が、先週に引き続き、新聞の一面広告に掲載されました。 (全3回の第2回)

今回の告知は「すまい給付金」の概要についてとなりました。お知らせ広告に記載された「住まい給付金」について、当コラムでも改めてお知らせいたします。

すまい給付金制度は、消費税増税による負担増加を緩和するために導入するものです。住宅ローン減税の拡充により高所得の方は現行以上の還付があるが、低所得層の方は元々の納税額が少ないため、住宅ローン減税拡充の恩恵も少なくなります。

この恩恵が少ない人は、負担軽減効果が十分に得られないため、この給付金により負担軽減効果をまんべんなく(高所得者のみとならないように)行き渡るようにするものです。

給付金の対象者は、次の条件にすべて合致する方です。不動産登記上の持分保有者、住民票にて自己居住であることが確認できる、収入が一定金額以下(適用税率などにより異なる)。また、住宅ローンを利用しない場合には追加条件があります。

給付金額は、8%時と10%時で異なり、収入(県民税の所得割額により)に応じても異なります。8%時は10〜30万円、10%時は10〜50万円(それぞれ10万円単位)が、収入に応じて決まります。※収入上限を超えると対象外。

対象となる住宅は、自己居住用である、床面積が50平米以上である、などは住宅ローン減税とも重なるが、さらに、住宅瑕疵担保保険に加入した住宅などの条件が加わる。

また、消費税増税による負担軽減の目的であるため、中古住宅の場合、売主が「宅地建物取引業者」であることの要件も加わる。※業者以外の法人でも消費税は課税だが、給付金の対象外?になる。※自然人(個人)が売主の場合は消費税非課税。

この給付金は、平成26年4月以降に引渡しとなる場合に適用され、平成29年末以降に引渡しとなる住宅までが対象となる。

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今後、消費税率引き上げ判断の前後を問わず、国土交通省などの公的機関より、さらに同様の告知があると思われますので、よくご確認になってください。

この給付金制度が開始されると、中古住宅の流通現場では、劇的に変化が起こりそうです。

理由は、給付金の支給対象に「既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅」という条件が加わったためです。※その他の条件でも可だが、新築時に行われている必要があり後追いでは対応できない。

現在の中古住宅流通市場では、一般の方(業者外の法人含む)が売主の物件と宅建業者が売主の物件が、同じ土俵で一律(区別なく)に扱われている。(よく見れば違いは分かるが)

購入側から見れば、見比べている中古住宅が、短期的な視野では「給付金の対象となるかならないか」、長期的な視野では「安心できるかどうか」の違いを明確に意識することになる。

それは当然、中古住宅の価格にも反映されてくる。

現在でも、業法の縛り(瑕疵の責任など)や販売状況(空き家か居住中か、リフォーム済みか)などから、業者が売主の方が安心だし、取引もスムーズであるが、これが明確に意識するようになり、流通市場に影響が出てくる。

極論では、一般の人が自宅を流通市場の中で売却することは厳しくなり、中古車市場のように、業者が買い取り、再生して販売する形態になる。それはつまり、自宅売却価格が安くなるということ。

もしかしたら、国土交通省は消費税増税の負担軽減策の中に、次なる一手を含んで一石二鳥を目指しているのかもしれない。

近年、中古住宅の流通市場整備は国土交通省の大きな課題となっている(※理由は別項で)。さらに、瑕疵担保責任保険業界の拡大(国土交通省の勢力拡大)という裏目標まであるのかもしれない。

ここまで考えるのは邪推でしょうか。

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2013年09月08日

五輪開催と不動産市場

2020東京五輪開催決定。深夜(本日丑三つ時)、テレビをなにげにつけてみたらNHKを始め、五輪開催地決定前特番をやっており、あれ、今日決まるの?と思ったくらい、そこまでの執着がなかった。

五輪の地元開催には、良し悪しそれぞれあり、どちらに転んでもそれはそれでいいのかなと思っておりました。それでも、良い方が多いのかなと肯定的に受け止めております。

個人的には、五輪出場を賭けた熾烈な予選がなくなるのは寂しく、しかし、クジ運に恵まれるホスト国枠であれば盛り上がるでしょうし、世界トップとの対戦が底上げになるのでよいのかとも。

空想夢想の私案として、日本で開催するなら広島長崎平和五輪がよかった。東京は二度目であること、すでに近郊も含め開発されていることから、名古屋、大阪も含めた都心エリアではなく、地方圏での開催が経済発展・地域振興にもなる。

広島と長崎は離れているが、中心地へのアクセスが良い福岡空港(博多駅より地下鉄2駅)を玄関口とし、博多を中間とし東西を新幹線で繋ぎ(長崎新幹線が開通する前提)、中国・九州地方の広域で経済効果がある。

余談が長くなりましたが、東京開催と決まり、不動産や住宅にどのような影響があるか、小さな不動産会社の一個人として、思いついたまま書き連ねてみます。

まず、競技会場の東京湾沿岸エリアは、交通基盤、都市の整備などで活況を示すことでしょう。具体的には江東区、墨田区、江戸川区でしょうか。東京スカイツリー開業の地元波及効果と同様です。

会場エリアと相性の良いエリアも、短期長期ともに効果がありそうです。観戦の前後して、東京スカイツリー(浅草含む)、TDLなどの観光などの直接的効果。交通などの整備に伴う都市力増加による地価・不動産価格の上昇もありえます。

7年後の開催であるため、ここから鉄道の新設(延伸)がどこまでできるか懐疑的ですが、ゆりかもめや地下鉄が開通・延伸されれば、その沿線に関係する地価・不動産価格の上昇があります。

千葉県への波及で考えると、同じ東京湾岸エリア(京葉線、東西線と近接の総武線など)は、知名度上昇や経済効果などから、間接的な不動産市場の好転が考えられます。※雰囲気も住宅市場では大きな影響力を持ちます。

また、世界の玄関口、国内LCC拠点の成田空港と都心を繋ぐ沿線も、観客・観光客は素通りとはいえ、なにかしらの間接的な効果はありえるのではないでしょうか。(北総線、京成線の運賃収入増加など)

マイナス要素としては、開催までの準備期間中、建設・土木工事需要が高まり、建築コストの上昇に繋がると考えられます。工事中の混雑・渋滞なども足をひっぱることになります。※賃料も上昇しそう、不動産投資家は(短期で)狙い目?

五輪開催の経済効果から、株式市場が好況になると、まわりまわって不動産価格も上昇すると思われます。企業、個人の資金力増加と経済成長の勢い(雰囲気含む)がでるためです。

株式市場に資金が流れると国債需要の資金が減り、長期金利が上昇する恐れもあります。金利が上昇すると、住宅ローンを組む方の資金力低下につながります。

日本全体が人口減少・少子高齢化で活力が減少していく中、活況の東京にさらに人やお金を集めて、地方は大丈夫なのか心配です。個人的には、五輪開催中、混雑した東京圏を離れ、地方の旅行が空いていて狙い目だなと考えております。

日本経済全体や高度で大きなことは、研究職や大企業、メディアにお任せしますので、ここでご紹介したことをあまりつっこまないよう、お願い申し上げます。末筆ながら、日本勢の健闘をお祈りいたします。

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2013年09月05日

実際の相場はさまざま

JR常磐線柏駅の土地相場を調べていたら、いまさらながら「立地」というものが地価にどれだけ影響されているのかを痛感した。

柏駅の東口を例にすると、駅から徒歩10分程度の相場は坪単価75万円(50坪で3,750万円)、これが徒歩15分になると坪単価は60万円(50坪で3,000万円)、さらに徒歩20分になると坪単価は45万円(50坪で2,250万円)となる。

不動産の価格査定マニュアルによれば、駅から1分離れるごとに1%下がるとなっている。

減価率を単純に考えると徒歩5分離れると5%ダウン、徒歩10分離れると10%ダウンとなるが、上記の例に当てはめると、徒歩10分・坪単価75万円→徒歩15分・坪単価71万円→徒歩20分・坪単価67万円となるが、実際はさらにダウンしている。

実際の相場から減価率を見てみると、徒歩10分を100として、徒歩15分で80(20%ダウン)、徒歩20分で60(40%ダウン)となり、とんでもない落ち方になっている。

不動産の市場は需給から成り立っており、その需給は売主・買主それぞれの思惑が絡んでいる。このため、理論では想定できないようなことが実際には起きている。

地域により個々の事情もあり、徒歩に対しての重みも変わると思われるが、徒歩圏(立地)という面が理論値以上に相場への影響は大きい。

立地がいいという言葉には、都心へのアクセスがいい、周辺の生活利便性が高い、住環境がいい、という面が絡み合って総合評価される。

また、戸建て、マンションなどの種別、さらに、単世帯、二世帯、老若、学生や単身などの住民属性なども、立地からの評価に影響を与える。

マンションや単身・学生向けならば、駅からの距離の重要度が増す。二世帯や一戸建てならば、駅からの距離と周辺環境のバランス。小さい子供がいる若い単世帯なら、駅、生活(教育)、環境の総合的な立地評価になる。

特にマンションの場合、極論では立地がすべてとも言われ、駅からの距離と併せて、駅そのものの利便性が重要となる。総じて、単価が高い地域は底堅く評価も落ちづらい。

今月、都道府県地価調査(基準地価)が発表される。おそらく、金融緩和、景気回復期待、金利の先高観、消費税の駆け込み、などの要因から、横ばい・上昇へ転じたという結果になるのだろう。

各地で地価の目安として参考にされると思われるが、上記のような例もあり、理論では計れない地域の事情や現場の思惑などがある。

個々の見解では、それぞれの立場(利益)からの発言となり差し引いて考えなければならないが、現場からの聞き取り調査(確認)は大事になる。

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2013年09月03日

販売活動のアリバイ作り

レインズに登録して、登録証明書を発行したら、瞬殺で削除。※登録証明書の発行義務が業法で定められており、そのアリバイ作り。

売主に「業者間に情報を公開し広く募集しているけど決まらない」と、ある程度の期間が経ったら(干したら)、価格変更を提案。

価格変更後、既存の育てた買い候補者か、業者に流して、両手仲介成立!「倍返し!ならぬ、倍儲け!」

さらに業者なら折り返しの売却依頼で「クイズダービーならぬ、さらに倍!」

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同じ仲介業者が、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることを、業界では「両手」と言います。※片方からのみ手数料を受け取ることは「片手」※両手のことを「ダブル」と呼ぶ業者もごくまれにいます。

遠い過去のようなことですが、民主党が総選挙で圧倒的多数を獲得した時に打ち出されていたマニフェストには、この両手取引を禁止する項目が入っていました。

このマニフェストが発表されて、上場している大手仲介業者の株価は急落し、さらに総選挙後に、二段落ちまでしたように、大手仲介業者では当然のように「両手」狙いの営業手法を取ります。

なぜ「両手」取引を狙うかと言えば、ひとつの取引で収益が倍になるということにつきます。仲介手数料はそのまま粗利となるため、商売から見れば当然のことです。

取引を依頼した消費者は、手数料を支払うことに変わりなく、手数料額も変わりないのであれば、直接の金銭的なデメリットは生じません。

問題なのは、手数料そのものではなく、「両手」を目指すための営業手法による弊害です。

売主から見た場合、その物件情報を広く早く、業者・業界に伝達し、インターネット上も公開することによって、より条件の良い買主を探すことが利益となります。

情報を広く公開していれば、100万円、200万円と高く購入する人がいたかもしれないが、「両手」狙いの業者の場合、100万円、200万円安くても売主が損するだけで、手数料が倍加する買主を探します。

高くも売れて、結果的に「両手」となるのであれば否定はしません。これを目指す場合は、業者が「両手か片手かは時の運、売主(消費者)の利益が最大になる方が最善」というような意識、モラルが必要です。

今、売却の依頼をしている方は、他の業者や知人を通じて、販売情報がどのように取り扱われているか確認してみると、依頼している会社・担当者の意識が、自己利益に向いているのか、消費者に向いているのか分かります。

両手狙いの業者・担当者の場合、業者を通じて確認してもらうと「契約予定、商談中」、一般人として直接問い合わせをすると「販売中」というちぐはぐな回答になるはずです。

最近、ブラック企業という言葉が流行語大賞にノミネートされる気配ですが、自社の利益を最大になるために、道徳、モラルが落ちた企業風土、民度では難しいのが現実的です。

企業や人を信頼してという性善説が打ち砕かれた現状では、性悪説に立った法規制や仕組みが必要となっており、それが民主党のマニフェストに表れました。

消費者(国民)の利益を打ち出したら株価が下がるような会社がトップに君臨する業界ってどうなんでしょうか。業界や行政には頼れない不動産流通(不動産購入)の現場では、自己防衛が必要になります。

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2013年09月02日

消費税率引き上げ後の改定内容

国土交通省より、消費税率引き上げに対応して実施される住宅関連税制についてのお知らせ広告が、新聞の一面広告に掲載されました。

政府による消費税率引き上げ判断によっては、対応税制の検討から今回の告知までムダとなってしまいますが、それでもお知らせを実施するのは、国土交通省では消費税の増税は絶対おこなわれると確信(情報?)があるのかと。

お知らせ広告に記載された「消費税率引き上げ対応内容」について、当コラムでも改めてお知らせいたします。

1)消費税について

消費税率は平成26年4月に8%、平成27年10月に10%と二段階で引き上げ予定。

住宅については土地は非課税、建物(及び諸費用)のみ課税対象。中古住宅の買い取り販売(業者が売主)は課税対象、個人間売買(個人が売主)は非課税。

消費税額は原則として引渡し日時点の税率により決定。

税率引き上げの半年前(平成25年9月末、平成27年3月末)までに契約された住宅は引き上げ前の税率。請負契約だけでなくマンション等の売買契約も概ね対象。

※マンション等の売買契約では注文者が特別注文(オプション)を付することができる場合に経過措置の適用。

2)住宅ローン減税の拡充

最大控除額が200万円から400万円に拡充。住民税からの控除額も9.75万円から13.65万円に拡充。

住宅ローン減税の拡充は、消費税率引き上げ後の税率が適用になる場合に限る。経過措置の適用(引き上げ前の税率)される場合は、現行税制の対象。

長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、最大控除額は500万円(現行は300万円)。

投資型減税(自己資金での購入)の対象に低炭素住宅を追加。現行の長期優良住宅はそのまま対象。

投資型減税の控除対象限度額(500万円→650万円)、最大控除額(50万円→65万円)、掛かり増し費用の拡充(33,000円/平米→43,800円/平米)。

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今後、消費税率引き上げ判断の前後を問わず、国土交通省などの公的機関より同様の告知があると思われますので、よくご確認になってください。

不動産会社やハウスメーカーなどは、9月中に契約していただきたい意向があるため、この点に関しては積極的に告知はしないと思われます。

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2013年09月01日

今が買い時と言われる理由

不動産やハウスメーカーの担当者は、いつでも「今が買い時」という。その理由を一面から見れば嘘ではないが、多面的に見れば買い時ではないということもある。

住宅を購入する人は、次に購入することは当分の間はないため、毎年同じことを言っているけど、いったいホントはいつやねん、と突っ込みを入れる機会もない。

営業マンはもちろんのこと、不動産・建築・金融機関から広告収入を得ているメディアや宣伝会社も、スポンサーの意向を配慮し、いつでも買い時であるという記事を掲載している。

営業の現場や媒体などを通じて、購入者が見聞きする「今が買い時」という理由を列挙してみた。

1)不動産価格は今が底値、もしくは、今後上昇するから、今買わないと損をする。

2)金融緩和や将来のインフレに備え、インフレに強い現物資産である不動産を購入した方がいい。

3)金利が史上最低水準である。将来金利が上昇すると同じ価格で返済負担が増加する。

4)消費税増税、住宅ローン減税など、現在の税制を有効活用しないと負担が増加する。

5)震災以降、災害に強い家に住み替えるべき。いつ来るかわからない災害に対して速やかに行動した方がいい。

6)地価の上昇、円安による建築資材や建築コストの上昇、震災需要による建築人件費増加など、今後、マンションや新築住宅価格は上昇する。その影響により中古市場も上昇する。

他にもあるかもしれないが、ぱっと思いつくところで書いてみると「損する、得する」という金銭的な面がほとんどを占める。

誰しも、私も、損はしたくないし、得をするのは好き。

ただし、株などの金融と同じく、将来の予測に、絶対や確実はない。それを断定的に言える担当者やメディアの知識や自信には脱帽する。小心者の私は、どうしても、物事を両面から見てしまう、保険をかけてしまう。

先の買い時理論が間違っているとは言わない。そうなるかもしれないし、そうならないかもしれない、先のことは分からないというまで。分からなければ、どちらに転がってもいいように抑えておく必要がある。

住宅購入を競馬に例えるのは恐縮だが、一発大儲けを狙って1点勝負に出るのではなく、抑えを買っておくべき。余剰資金でやる競馬なら賭けに出ても挽回できるが、住宅購入では難しい。

所詮、人の金のことだからと断言できてしまう人が担当者で大丈夫なのか。悪意はなくとも知識不足、意識不足の場合も同様である。

日曜日の夜は「半沢直樹」で世のなか盛り上がっているが、投資(金融機関)の大原則である「リスクは自己(消費者)責任」と同様である、不動産・住宅も。

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