2013年08月24日

マンション選びの項目

先日行われたアンケート調査で、マンションの場合は1に価格、2に立地となっておりました。(アットホーム調べ)

価格は、資産価値としての部分と、自身の購入力(返済)との部分で決まり、購入者側の事情も加味されることから、物件側(建物)としてどのような項目がマンションを選ぶ際に考えられるかピックアップしてみました。

この項目がすべてに優れていれば、その分、価格が高くなります。

1)立地

駅からの距離(3分、5分、10分、10分超)、騒音・異臭などの嫌悪施設、都心へのアクセス(乗車時間20分以内、30分、30分超)、生活利便性、居住環境、教育環境。

2)建物(全体)

管理体制(24時間対応、有人、オートロック)、外観、共用施設、駐車場(自走式か、戸数割合)、施工レベル・耐震性、設計プランニングの工夫。

3)建物(部屋)

間取り・広さ、設備レベル、採光・眺望・開放感・通風、プライバシーの確保、防音、メンテナンスのしやすさ、所在階。

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中古マンションの流通市場のなかで価格を見ていると、建物そのものよりも立地の方が大きく影響されているように見受けられます。

都内と千葉で比べてみても、同じような建物であれば都内は倍近い価格であることも多々あり、古くても都内だとある程度の価格で売れています。

資産価値から考えるなら、二つの路線が使えたり、駅から近いなどの立地面を重視する方がいい。

居住性能なら、立地を我慢する分、安いが建物クオリティが高いという選び方もあるが、その際には、資金面でかなり余力を残しながらの購入がおススメです。

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2013年08月23日

好循環の投資市場の恩恵を受けるために

税理士、司法書士といったお金や不動産に詳しい士業の方々の不動産投資が盛んだ。一棟の収益ビル、賃貸中の分譲マンション一室、金額や種別は違えど、不動産投資として購入するケースが増加している。

日銀の黒田新総裁が就任して以降の金融緩和で、不動産の値上がり傾向(気配)、不動産投資の成功例を身近で見ていて感化されたのかもしれない。

日本全体で見れば、人口減少、少子高齢化などの活力低下で、不動産が漠然と値上がりする時代や背景ではない。

バブル期はなんでも上昇したが、今回の価格上昇や購入対象の物件は都心などの立地がよいものに限定され、これがバブルではないという根拠となっている。

超低金利下で貯蓄をしておいても利息で稼げない、株式市場も上昇するかと思えばすぐに頭打ち、不動産も収益を生まない未利用(低収益)物件は固定資産税などの税負担と維持管理費用がかさむだけで、金融資産、不動産資産をトータルに考えた資産配分と有効活用が必要となってくる。

西新宿の副都心オフィス街のすぐ近くで60階建ての高層マンションを新築し販売することが発表された。

オフィス街とほぼ一体となり、日本最大のオフィス街に徒歩圏の立地では、相当の価格が見込まれるが、資産価値を見込んだ投資家や職住接近の時間に価値を見出すビジネスマン世帯によって、売れ行きはよいと思われる。

このマンションは、低層戸建てが建ち並ぶ区域の再開発によって生まれるが、新築マンション用地には限界があり、今後、都心の好立地での新築マンション供給は限界がある。

首都圏の新築マンション発売は高水準となる見通しだが、過去の教訓から採算を無視した売り上げ、シェア拡大の供給ではなく、消費税の駆け込みや金利の先高観、景気回復期待などによる需要の変動によるもので、この流れが続けば品不足になり、価格の上昇へと繋がる。

さらに、円安による資材価格上昇、震災復興や公共工事による人件費上昇に、用地取得競争と地価上昇による土地仕入れ価格上昇が加わると、新築マンション価格は今後上昇せざる負えない。

動機はそれぞれだが、(より利便性を求めて)都心に居住したいというニーズは強く、今後もこの傾向は続くと思われる。

新築マンションの供給が減り、価格も上昇すれば、そのニーズは既存の中古マンションに向かうことになる。都心にこれだけ多くのストックがあれば、それを活かした市場や社会が構築されるのも自然である。

そしてそのニーズを見込んだマンションの転売や賃貸を考える人が出てくる。もっと複雑な事象や計算があるのかもしれないが、冒頭のような不動産投資家の増加はこのようなイメージ。

この中に入るのは、利便性が高い(もしくは需要を生む理由がある)物件である。この分岐点が、俗にいう勝ち組負け組の境となる。

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2013年08月21日

2013夏の温泉

この夏に出かけた温泉施設をご紹介します。とくにこの夏は当たり年と思われるくらい、おススメ度が高い温泉でした。好みそれぞれでしょうが、どこもかなりおススメです。

有馬温泉:太閤の湯

有馬温泉駅より坂を登った川沿いに所在する日帰り温浴施設。黄土色の金泉、透明ラジウムの銀泉、銀泉を利用した炭酸泉、金泉と銀泉をブレンドした湯など、さまざまなタイプの温泉が楽しめる。さらに、30分限定で温泉を利用した蒸し風呂、岩盤浴も無料で味わうことができる(追加料金を支払えば再利用も可)。坂と川、山と温泉地としての味わいもあり、泊まって有馬温泉そのものを感じたいところだが、温泉のみであれば最適な施設。

ニセコ昆布温泉:鯉川温泉旅館

熱めの内風呂と原生林に囲まれた露天風呂がある。内風呂はさらにかけ流しのまま熱い浴槽とそれに繋がった第二浴槽(少しだけぬるい)があり、タイル張りの四角い浴槽から四万温泉を思い出される。露天風呂はのんびり浸かるのにちょうどいい温度。木造の旅館と昭和レトロの内装がさらに癒し効果を与えてくれる。

ニセコ薬師温泉

日本三大秘湯?らしく、細い道を山深く立ち入った森の中に所在している。混浴(脱衣所も)の茶褐色の濁り湯と、男女に分かれた透明の湯がある。どちらも、源泉かけ流しであることはもちろん、ごろごろ岩が敷き詰められた浴槽の直下から温泉がわき出すのがなんとも心地いい。日中は無人であることも多く?、券売機で入浴券を買い、かごに入れて旅館に入る。両替に不自由があるので、1,000円札もしくは100円硬貨が必要(万札、500円玉は不可)。確かに秘湯。

二股ラジウム温泉

山間にある湯治場としての色彩が濃い。携帯が繋がらないので、長期滞在時には注意が必要。浴室は男女別の浴槽と、混浴の大浴場と露天風呂に分かれる。大浴場は温度別に浴槽が分かれ少し熱め。露天風呂は石灰華の溶岩ドームと山林を眺めながらゆったり入れるぬるめの湯。さらに湯治としての機能として歩行湯(プール)もある。※三朝温泉のようなラジウム(ラドン)ではないと思われるが泉質は良い。

長湯温泉:ラムネ館

日本では数が少ない天然の炭酸泉。温浴施設でよく見かける「高濃度炭酸泉」の天然版であり本家なのが長湯温泉。長湯温泉の川沿いにある日帰り温浴施設。濁り湯の少し熱めの内湯と炭酸濃度が濃いぬるめの露天風呂がある。高濃度の露天風呂では顔を浸けるとひりひりとした痛さで濃度が分かる(施設が顔をつけて実感してと推奨)。プールなみの温度なので夏場は心地いいが、冬場は内湯と交互に入ることが必要か。

(おまけ)
船橋温泉:湯楽の里

関東一円に多くある湯楽の里。都心近郊にある温泉と同様、海水が閉じ込められたナトリウム塩化物強塩温泉。露天風呂にかけ流しの上段と加水した下段がある。内風呂に炭酸泉の通常浴槽に加え、ジャグジーの寝湯にも炭酸泉を利用したのは珍しい。

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2013年08月19日

二世帯住宅の計画に大切なこと

お盆休みの帰省ラッシュが報道されるたびに、大変だな(渋滞・混雑は嫌だな)と思う反面、自身の親と同居している身であることから、帰省に憧れる面もある。

私の父母は、それぞれ青森、群馬の出身だが、両親とも小さいうちから都内へ出てきており、私が産まれたときは東京で世帯を持っていた。

共に70歳を過ぎる現在も、出身地に戻るつもりもなく、このまま千葉で生涯を閉じるのだろう。私が関東圏から離れないかぎり、帰省ということは味わえない。

同様に、現在の現役子育て世代の親である団塊の世代の方は、就職から子育て時代に都心か通期圏の郊外にマイホームを持ち、そのまま暮らしているため、実家は都心・郊外ということになる。

震災以降、特に増加した二世帯同居を考えた場合、親のマイホームの敷地に二世帯住宅を建築するケースが多い。(土地を買って二世帯住宅も一定割合はある)

旭化成ホームズ(へーベルハウス)より、新しい二世帯住宅として「都市の実家」が発売された。

今までの二世帯住宅は、子供がいる子世帯の家族数を配慮して子世帯が占める面積が多いプランが多かった。

敷地も提供する、資金(退職金)も提供することもあるにも関わらず、親世帯が、子供のため、孫のために譲っていた。まさに親心である。

この親心に甘えているばかりではいけないと、親世帯のことまで考えてみたのが、この新しい二世帯住宅プランである。

具体的なポイントは、1.親世帯が使う面積を50%超にした、2.同居していない子世帯にも配慮した(大人数の団らん、宿泊)、3.親世帯の自分の時間を確保できる空間設置、など。

私の家の場合、完全同居タイプ(玄関から生活空間がすべて同じ)のため、私の妹家族が来た際に、どうしても同じ時間と空間を過ごさなければならない。

私は土日も勤務のため、疲れ果てて帰宅したときと、妹家族(子供4人で、いわゆるギャング)が来ていると、休まる空間もない。

血が繋がる親族でもあり、特に悪感情を持っているわけではないが、妹家族が来ているから機嫌が悪いと思われるらしい。ただ疲れているだけであり、勘違いでしかないのだが。

このように無用なすれ違いを生まないためにも、二世帯住宅を建てる際には、生活スタイルや家族・親族関係、性格なども考えたプランニングをする必要がある。

二世帯住宅で暮らした、二世帯住宅を建てた、などの経験を持つ人は身近でも少ないと思われるので、しっかり研究している会社、ノウハウを持つ担当者によく相談することが肝心である。(失敗しても建て直しできない)

いきなりの資料請求、展示場訪問では、どういう担当者にあたるかは賭けになる。知人、友人、親族などに紹介してもらう方がリスクは少ない。しがらみを持つのも怖い場合は、プロに紹介してもらうのも一案。

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2013年08月17日

持分がない位置指定道路

建築基準法では、道路の定義を定めており、幅員4m以上、かつ、第42条第1項の各号に該当することとしております。

その各号のうちの一つとして位置指定道路があります。建築基準法第42条第1項5号の条文に次のように記載されております。

(建築基準法第42条第1項5号)「土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの」

位置指定を受けた道路は、建築基準法第45条で廃止変更の制限をされており、建築基準法の接道義務(道路幅員4m以上、建築基準法上の道路、間口2m以上)が満たされなくなる場合、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができるとしています。

このため、道路所有者もちろん道路に接する敷地を所有・利用している人の全員より同意が得られないと、道路を廃止することはできません。※所有がなくとも接している敷地を所有していれば道路廃止を拒否できる権利を持ちます。

位置指定道路の持分を所有していなくとも、敷地が道路に接していることそのものが確かであれば、建築基準法の接道義務は満たされます。

現実的な利用に関して、私道の所有持分がなくとも、日常生活に不可欠な通行は認められます。

(最高裁平成9年12月18日判例)「建築基準法42条1項5号の規定による位置指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利(人格権的権利)を有する。 」

この判例では、歩行はもちろん、自動車の通行も、それによって所有者が相応以上の被害を被らない限り、許されるべきというものです。

ただし、その私道に接する敷地で生活をし、そこを通らないければならないような場合としていますから、関係ない他人が公道のように利用できるとはしていません。

不動産や住宅の営業の人が、公道と同じですから、というような説明があったら、それは行き過ぎとも言えます。

土地・住宅を購入する際、現所有者の方により長年通行利用をしてきた実績もあり、位置指定道路の利用が生活に不可欠なものであれば利用できると考えられます。

なお、私道の持分を持っていなくとも利用する権利を持つことになりますので、維持管理の際、持分所持と同じように協力を求められることもございます。※通行料のような類ではなく、清掃や補修などの維持費用などです。

取引においては、今後のトラブル防止のためにも、接する私道部分の所有者より、通行、掘削、利用の同意書の取り付けを、売主の負担と責任で行ってもらい、その点を売買契約書の特約に記載し、契約条件とすることをお勧めします。

同意書を取り付けることにより、トラブルとなりそうな背景があるのかを確認でき、また、今後の利用の際、書面により同意したという記録を残されます。

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2013年08月16日

売買契約の成立と内容

民法では、売主と買主の意思が合致すれば契約が成立するとなっているが、不動産の売買においては、高額であること、内容が多岐にわたることなどから、売主と買主の条件が合意に至り、契約書の取り交わし(署名押印)ことにより契約が成立するとされている。

大阪高裁の判例では、買付証明と売渡証明のやり取りが取りかわしがされ、条件面での合意が得られていたとしても、契約書の取り交わしがなければ適法有効に契約したとは言えない、としています。

その理由として、買付証明は、将来この条件であれば買うという希望があるまでとしており、売渡証明も同様であると。契約の”予約”という意味合いと考えるべきで、契約成立そのものとまでは言えないというもの。

ただし、予約だからと言って、買付証明を乱発するのは道義的に反し、あまりにもひどいと、公序良俗違反、業務妨害などにも取られかねません。

予約をしたがやむを得ない事情ができてしまい、という際に、キャンセルができるという理解に留めておいた方がよろしいかと。

また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者は契約が成立した際に所定事項記載の契約書発行(業者および主任者の記名押印)を義務付けており、実務的にも契約書の取り交わしが行われることになる。

この売買契約書には、売ります、買います、という意思表示の他、金額、引渡し内容、解約の際の取り決めなどが記載される。

ほとんどの不動産業者は、どこかしらの協会、所属団体のフォーマットと利用しており、基本的な約束事は予め印字された約款に記載されている。

その基本的な部分は、法律家が監修し、さまざまな事例などから進化し、売主買主それぞれが一方的に不利にならないよう、公平に策定されている。

契約書の中でポイントになるのは、特約と呼ばれる当事者間のみ、当該契約のみで特別に定めた内容である。

特約にはさまざまなものがあるが、民法では公序良俗に反しない限り、特約内容をどのように定め合意しても有効であるとし、後から申し出ても当事者両方が合意しない限り、そのまま効力が発生します。

特約内容の主な内容は、建物の解体や補修、現状の状態確認、引渡し条件などとなるが、難しくなるのは第三者が関与してくるケースである。

第三者にとっては、当該契約がどうなろうが気にすることなく、自身の都合や意見が優先される。

第三者にとって不利益にならない内容であれば、よほど偏屈ではない限り、ある程度の対応はできるだろうが、もし、特約事項をクリアすることができなかった場合はどのような処置をするかまで考えておく必要がある。

売買契約時に、急に特約の内容を追加や修正する旨を意思表示しても、実務的、心証的に対応できないケースも多い。

購入の申し出をする際から、内容を吟味し、詳細まで打ち合わせをしておく必要がある。ただ、現実的には、不動産業界の慣習と携わる人の意識、流通の仕組みとその報酬などが足かせとなっており、理想通りにはなっていない。

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2013年08月10日

不動産売買の諸費用が軽減できれば

今頃と言われるかもしれませんが、”シェアハウス”が世間に認知され、家賃(地価)が高い都心を中心にじわじわ広がっている。

シェアハウスとは、自室と共同利用できる共有スペースを持った賃貸住宅で、共有スペースには、キッチン・浴室・トイレなどの水まわりと入居者同士が交流出来るリビング(ラウンジ)などがある。

震災時で再認識された”絆”という非常時の助け合いと同様、日常的に人とのつながりを求める社会の深層心理が大きく影響し、家賃負担の軽減以上にコミュニティというソフト面で支持されている。

分譲マンションでも、隣に住んでいる人を知らないという近代的、都会的な部分から、昭和・田舎のような近所付き合いを求める人が増加し、コミュニティを積極的に図る管理組合が増えてきた。

分譲マンションは元々、ハード面でエントランスから廊下などの必須である共有部分があり、さらに、近年の建物では付加である共有施設も充実し、そこにソフト面が備わってきたものである。

ただし、家族構成、年齢、育ってきた環境や価値観、勤務体系などから、生活スタイルは個々の世帯により異なる部分も大きい。

ハード面でも、共有施設が増加すると、維持管理の手間と費用、ルールと運用、トラブルなどもあり、ソフト面、ハード面共に、それぞれに良し悪しがある。

どちらの方向が正しい、間違っているというものではなく、自分たちに合っているかどうか。無理に合わせようとすれば疲れるだけである。

シェアなにがし、というのは住宅だけではなく、クルマにも広がっている。都心への居住はクルマの維持費負担が重く、公共交通、生活利便性も高いことから、クルマの所有に拘らないという流れを生んだ。

費用負担の軽減ではシェアハウスと重なる部分がある。その一方、近年、ベンツ、BMWなどの高級外国車が日常的に走っていても驚かないようになった。

新車価格、維持費がどの程度かかるのか、経験がない私には分からないが、なになにを所有したい、乗ってみたいという欲も、お金という合理的な発想だけでは棄てられない。

旅行に行くたびに、仕事柄からどうしても、ここで暮らしてみるとどうなるのかシミュレーションしてしまう。

家賃や住宅価格はどの程度か、気候、食事、風土、生活利便性、自分の生活スタイルと地域性の相性などを考え、現実的に心配なのは仕事があるか、収入が不足ないか。どこでもではないが、ここに住んでみたいなと思うことは多い。

収入のことを考えると、旅行に行く範囲と同じような住み替えは難しく、現実的には関東圏で暮らしてみたいという地域で住み替え、街を味わうまでになるのか。

それでも住み替えることにより新鮮味を味わえるのは、乗ってみたいと思うクルマの乗り換えと同じ。

そのためには、中古車市場と同じように住み替えしやすいような不動産流通の仕組みが必要であり、そのネックになるのか不動産取引の諸費用負担である。

流通の仕組みと費用負担の軽減が図れれば、中古住宅を資産価値として見れることにもつながる。ただし、価値が評価されるような立地、建物であるという基本的な条件は必要となる。

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2013年08月07日

成年後見制度を利用した居住用不動産の売却

少子高齢化社会となって右往左往している社会保障制度。「社会保障制度改革国民会議」は、年金や医療など社会保障分野の今後のあり方に関する改革を盛り込んだ報告書を正式決定しました。

内容(要約)は、高齢者の医療費窓口負担の変更(1割→2割、※同日よりも前に70歳になった患者は1割負担維持)。健康保険の保険料見直し(多くのサラリーマンの保険料上昇、低所得者の国民傾向保険料は軽減)。介護の一部を自治体へ移行、自己負担額の見直し。年金収入への課税と支給額の基準見直し。少子化対策としての保育面の拡充。など。

数年前、年金100年安心プラン、という言葉もあったが、10年も持たずいつのまにかうやむやになったように、この改革によって改善されるのか、安心できるのか、まったく見えない。また、近いうちに改革という名の見直しがあるやもしれない。

不動産取引の分野でも高齢化社会の影響が大きくなってきている。

不動産の売却理由で多くなっているのが「相続」関係。父も母もなくなり、子供が利用しない自宅などの不動産を売却するケースが増加している。また、相続人がいない場合は、裁判所から選任された管財人(弁護士や司法書士)が処分にあたることもある。

相続は亡くなった後のことだが、高齢化社会が進み、認知症などにより判断能力が欠けている(適切な判断ができず被害にあう可能性など)など生存中の場合は、成年後見制度を利用して推定相続人が売却することがある。

成年後見制度とは、判断能力が欠けているのが通常の状態にある方を保護・支援するために設けられたもので、不動産や預貯金などの財産管理,介護などのサービスや施設への入所に関する契約締結,遺産分割協議などの必要があった際に、裁判所から選任された成年後見人が、本人の利益を考えながら,本人を代理して契約などの法律行為をすることができます。

成年後見人には,本人の親族や、法律・福祉の専門家、公益法人が選ばれる場合があります。

成年後見人が選任されると、その内容(成年被後見人,成年後見人の住所・氏名,権限の範囲など)が法務局に登記されます。登記事項証明書の申請は、不動産の場合と違い、誰でも申請できるものではなく、権限を有する者からの請求が必要です。

成年被後見人の居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要となります。もし、許可を得ないまま売却してもその契約は無効となります。居住用以外は家庭裁判所への事前報告となります。

居住用不動産とは、現に生活している自宅、以前に自宅として住んでいた不動産、将来居住用として利用する予定だった不動産などが該当します。※確実なのは家庭裁判所への事前確認。

成年後見制度を利用した居住用不動産の売却の流れは、1.購入者が決まってから、売買契約書案と購入者の住民票を添えて「居住用不動産処分許可申立」を家庭裁判所へ申請、2.家庭裁判所により申立許容の審判(許可)を受けて、売買契約の締結となります。

このような流れとなること、家庭裁判所の許可がおりなかった場合、白紙解約となる旨(手付金などの返還)を特約に定めておく必要がございます。

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2013年08月06日

公立・私立拮抗の千葉県

夏の甲子園(高校野球)がまもなく開幕する。千葉県代表の木更津総合は大会4日目・11日(日)の第一試合で、長野県代表の上田西と対戦する。

千葉県は、良くも悪くも戦国模様で代表校は毎年変わります。しかし、今年は久しぶりに連続出場となりました。和歌山県では連続出場記録の智弁和歌山が予選で敗れ、オールドファンにはたまらない箕島が出場します。

優勝候補は、選抜優勝の浦和学院、昨年の覇者で激戦の大阪代表大阪桐蔭、同じく激戦の神奈川で松井擁する桐光学園を破った横浜、昨秋の明治神宮大会優勝の仙台育英、猛打日大三、安楽要する選抜準優勝の済美などでしょうか。

この優勝候補に挙げられたのはすべて私学ですが、西東京では都立が決勝まで勝ち上がって話題となったように、予算や部員集め、活動方針などに制約がある公立校は厳しい状況にあるものの、公立復権の兆しが見えてきています。

これは、日本経済と政治が遠因としてあるというのが定説です。私も高校時代、野球部に在籍しており、母子家庭ながら、かなりのお金をムダ?に使わせてしまったと、子を持つ身となって実感しております。

高校無償化により基本的な学費負担は軽減されたものの、子供の扶養控除の廃止による税負担の増加、景気低迷による収入減など、部活動費の負担が家計状況を苦しくさせるため、才能ある子が公立を選んでいる。

扶養控除の廃止により年10万円超、消費税の増税も加わってくるとさらに家計負担が増加することが予想され、ますます公立校へ流れることが予想される。

わかりやすく表に出てくるので高校野球が取り上げられるが、おそらく学業の部分でも同様のことが言えると思われる。

基本的な学費に加え、部活動費、塾などの習い事費まで負担することが厳しい家庭が増えたことで、優秀な子どもが公立校に進む割合が増加しているのではないか。

千葉県では、県立千葉高校が中高一貫教育となり、私立の中高一貫校の高額な学費負担を嫌った家庭・子息に注目されている。(千葉県予選のスタンドでも千葉中高の話題が親御さんで出ていました)

高校野球の秋春夏の決勝進出高校は、公立3:私立3で五分の戦い。過去10年の代表校も、公立5:私立5と互角。注:準公立の成田高を公立に加えた。

学業も、最上位は私立に譲るものの、上記の千葉高を始め公立高も健闘している。

都会に私立が多く、地方は公立が強いが、千葉県の場合、都会でもあり田舎でもありという地理的要因が、高校野球も学業の部分も、公立と私立が拮抗させているのではないか。

九州で高校総体が開催されており、サッカーの部では、千葉県代表の2校が共に準決勝(4強)に勝ち進んだ。市立船橋(公立)と流経大柏(私立)である。

公立も選べ、私立もあり、利便性も享受できて、自然もあり、冬は暖かく、都心の熱気がそれて夏はやや涼しい、どっちつかずの県ですが、ほどよい地域というオチです。

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2013年08月05日

住宅ローンをどう想定するか

住宅購入相談、住宅ローン相談を受け始めて10年が経過しました。当初は、気軽に相談できるところがないことから、遠くからお見えになる方も多かった。

近頃は、同じような窓口が増えたことと、ネットで広く情報を収集でき、借入シミュレーションまでできることから、皆さまそれぞれ独自に研究しているものと思われ、単純な住宅ローン相談は減少した。

住宅ローンを検討してみるうえで、どのような想定をするかにより、結果は大きく変わる。

想定事項は、変動金利(1%弱)なのか長期固定(2%〜)なのか、借入期間を最長の35年とするか定年までに完済とするか。

さらに、借りた後、収入の変化、生活費の変化、金利の変化、繰り上げ返済の実行有無と時期・金額なども検証するには重要になってくる。

試算の想定として理想論を言えば、一番厳しい条件・状況にすること。

金利は高め、返済期間は短め、収入は最悪のライン、繰り上げ返済なし、として、生活の変化があってもやっていけるのであれば間違いない。

しかし、もう少し出せれば(借入が増やせれば)、住まいが希望に近づく、条件が良くなるというのもよくあること。この場合、どの部分の想定を緩めるかが難しい判断になる。

組み方を工夫して金利設定を緩めるのか、繰り上げ返済などを見越し借入期間を延ばすのか、収入が増加することを想定するのか。

実際に相談を受けた場合、住まいに求める内容や家族の状況、働き方や生活スタイル、地域性や不動産の特性などにもより、回答は異なり、一概に言える妙案はない。

助言するとしたら、住宅ローンだけを考えずに、総合的に大きな見地から考えてみること、でしょうか。

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2013年08月04日

消費税増税の動きと購入時期

消費税増税の実行を決める時期である今秋が近づいてきました。消費税増税は確実視されてきましたが、増税率の変更や先送りなどの憶測(ガス抜き?)も出てきて、決定するまで注目の話題となりそうです。

今年に入り、消費税増税が確実と思われての駆け込み需要に、景気回復の期待感も加わり、不動産住宅市場は活況な状態になっております。

このような状況を見て、日本経済新聞では、「住宅は消費税が上がる前に買うべきか、上がった後に買うべきか――。」という切り口の記事を掲載(7/29)しておりました。

記事を要約すると、消費税増税による負担増と、住宅ローン減税(現金給付)の負担軽減を試算し(みずほ総合研究所)、8%に上がって時点では年収が多いほど恩恵が大きく負担が減少する、10%に上がった時は一部の収入以外はすべて負担が増える、というもの。

下記に、消費税、住宅ローン控除、現金給付の金額を列記してみました。家族構成(妻1・子2)、借入金額は年収の5倍、総予算は年収の6倍としその半分が課税対象の建物としました。▲の数字が大きいほど税負担が軽い。

年収500万円:借入金2,500万円、消費税(5%)75万円、消費税(8%)120万円、消費税(10%)150万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)20万円、現金給付(8%時)10万円、現金給付(10%時)40万円
→税負担(5%時)▲125万円、同(8%時)▲90万円、同(10%時)▲90万円

年収600万円:借入金3,000万円、消費税(5%)90万円、消費税(8%)144万円、消費税(10%)180万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)30万円、現金給付(8%時)0万円、現金給付(10%時)30万円
→税負担(5%時)▲110万円、同(8%時)▲156万円、同(10%時)▲150万円

年収700万円:借入金3,500万円、消費税(5%)105万円、消費税(8%)168万円、消費税(10%)210万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)40万円、現金給付(8%時)0万円、現金給付(10%時)10万円
→税負担(5%時)▲95万円、同(8%時)▲232万円、同(10%時)▲200万円

年収800万円:借入金4,000万円、消費税(5%)120万円、消費税(8%)192万円、消費税(10%)240万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)40万円、現金給付(8%時)0万円、現金給付(10%時)0万円
→税負担(5%時)▲80万円、同(8%時)▲208万円、同(10%時)▲160万円

年収900万円:借入金4,500万円、消費税(5%)135万円、消費税(8%)216万円、消費税(10%)270万円、住宅ローン控除(現行)20万円、住宅ローン控除(新)40万円、現金給付(8%時)0万円、現金給付(10%時)0万円
→税負担(5%時)▲65万円、同(8%時)▲184万円、同(10%時)▲130万円

まず、この結果はモデルプランで試算したものであり、購入後の収入、家族構成、購入不動産の内容、などにより変化があるため、個々に検証する必要があるので鵜呑みにはしないことをお願いします。

ここで見えたのは、税負担だけを考えるなら、消費税8%時に住宅ローン拡充と現金給付の恩恵を受けた方がどの年収帯(1,000万円以下を想定)でも有利になるということ。

もし、今年に駆け込み需要が来ているなら需要の先食いをしていることになり、増税後(土地なら今年10月以降)の需要減少・地価低迷の恩恵も加わり、さらに有利になる。

ただし、このようなことは私に言われなくても購入をご検討している方は試算している可能性もあり、増税後(8%後10%前)まで待っているかもしれない。その場合、価格の下落の恩恵を受けることはできない。

不動産価格は、100万円単位で動くこともあり、税負担の増減分を軽く超えていく。現金で購入する方は、消費税額と市場動向のみであるため、さらに大きな影響となる。

結局、賭けになる部分もあり、税や市場動向の外部要因よりも、ご家族の内部要因で購入時期は決めるべきと思う。私見ですが。

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posted by preseek_shibata at 13:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする