2013年06月29日

上半期の市場動向

日頃、弊社サイトをご利用いただきまして、ありがとうございます。

早いもので、今年も半分が過ぎようとしています。梅雨らしい日が続くなか、ここ数日は青空が広がり、溜まっていた下見三昧の日々を過ごしました。

例年、梅雨時は天候の影響もあり、不動産市場は落ち着いてくる傾向にあります。

ところが、今年は、年明けからの活況が続き、弊社だけではなく、市場全体が賑わっておりました。

販売状況の確認をすると、次から次へと売約済みとなっており、どんどん売れていることを感じます。

先週の土曜日には、弊社のお客様も含め、一つの物件に、5件もの購入申し込みが重なったということもございました。

それだけ探している人がいるということになります。

梅雨の終わりから夏に向かう頃、毎年、購入希望者が減り、不動産市場は低迷しますが、今年の流れ、勢いを見ていると、例年通りになるか懐疑的です。

低金利(金利上昇気配)、消費税増税(見込み)、景気回復(収入増加期待)、など、社会的な要因があり、売れているという状況が、さらに勢い、流れを作っていると思われます。

だからといって、慌てて購入してしまうのは禁物です。しっかり、事前準備ができたうえで、良きご縁があれば購入する。物件を見てからでは時間がないため、探す前に準備を整えることが肝要です。

住宅ローンの金利も、6月、7月と2ヶ月連続して上昇しました。これから参議院選を控えており、どのような結果にしろ、なにかしらの動きがあるかもしれず、注意が必要です。

下半期の土地市場は、9月まで売れ行きは良いことが予想され、10月から落ち込むことも考えられます。これは消費税の駆け込み(建築は9月中の契約が必要)によるものです。

新築住宅は年度末入居が間に合うタイミングまで好況で、中古住宅、中古マンションは景気が良くなりそうな気配があるうちは好況が続くのでしょうか。

アベノミクス?で、景気が良くなりそう(良くなる)か、期待外れに終わるのか(先行きに暗雲)、そろそろ結果が見えてくるころで、その結果次第で不動産市場も動きそうです。

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2013年06月07日

不動産相場の長期的な展望

安倍政権後、株価上昇による景気回復の雰囲気が、不動産市場にも勢いを生み、地価、不動産価格も上昇している。6月に入り、株式相場が低迷し、今後、不動産市場への影響があるのか注目である。

企業業績の回復、株や債券市場との連動などは、不動産市場の中でも投資や都心部のニュース的な部分であり、一般的な住宅関連の不動産市場(以下、住宅市場)はどのようになるのか。長期的な観点から検証してみた。

1)物価上昇

物価上昇率が2%になれば、収入も2%増になったとしても、収入増による負担も増加するため、同水準の生活レベルが維持できるかも懐疑的。さらなら収入増がなければ実質収入源。このため、住宅購入資金力の低下し、住宅市場の下落要因となる。

2)円安

円安で企業業績が増収となっても、結局、海外で稼いでいるわけだから、日本国内の収入増加に直結するのか疑問視。逆に、輸入物価、資材や原料費の上昇によるコスト増により生活費を圧迫する。さらに建築資材や原料のコスト増により建築費が上昇すると地価は下落要因となる。低コスト系が伸び、不動産デフレの流れになることも考えられる。

3)地価

地価は底値圏から上昇中だが、不動産投資系による都心の一等地が牽引しているのみで、根っこからの地に足がついた上昇要因があるわけではない。今後、社会的、政治的になにかが変わらなければ、住宅地系の地価、特に利便性に劣る地域は厳しい。人が集まる都心部、利便性が高い地域はまだしも、人口が減少傾向の地域は下落傾向に拍車がかかる。

4)住宅

戸建て、マンションは、消費税増税前の駆け込みで需要が供給を上回り、好調な売れ行きを示しているが、需要の先食いをしているだけで、人口減少、住宅余りの中、さらなる需要増があるとは考えづらい。今後、売り上げ確保のために、値引き合戦が起こると下落傾向に入る。

5)金利

長期金利が上昇し、新規の住宅ローン実行金利も上昇している。金利が上昇すると利息負担が大きくなり、購入価格(借入額)を落とさざる負えなくなり、不動産価格の下落要因となる。

6)消費税

消費税増税後、住宅ローン控除の拡充があるが、恩恵を活かせるのは、高所得で税負担が元々大きく、さらに高額な物件を買う人に限られる。郊外の標準的な価格帯、平均的な所得層の人は恩恵が少ない。

7)相続

高齢化が進む中、相続による不動産の移動がある。土地やアパートなどは継続するが、住宅は引き継がれず売却に回るケースも多い。このため、住宅用地や中古住宅の供給が増え、供給増による下落要因になる。

以上、思いつく項目で考えてみたが、下落要因を飲みこむほどの景気上昇・収入上昇がなければ、下落方向に進む要因がずらっと並ぶ。負け戦をどう戦うかが、経営でも試合でも大事であり、住宅にも同じことが言える。

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2013年06月06日

中古マンションの取引

今年に入り、中古マンションの取引が激増しました。アベノミクスが騒がれ始めた以降、景気の上昇気配で明るい雰囲気が出たことに加え、千葉県はマンション価格が上昇しなかったという購入環境が整ったからでしょうか。

土地や一戸建てと違い、マンションの不動産取引は独特の内容があります。敷地や建物を共同所有し、共同利用している形態であり、区分所有する建物(敷地)の取引になります。

マンション独自の項目は、敷地も含めた共用部分、共用部分と専有部分の利用に関する定め、建物の維持管理のための定め、管理に関する内容などです。

通常の取引に加えて特に重要になる書類として、管理規約、使用細則、管理に関する重要事項説明(調査報告)になります。

1)管理規約

共用部分に関する定め、専有部分の用途や利用の制限、専用使用権に関する定め、維持管理修繕の定め、管理組合の設置や運営、など

2)使用細則

専有部分、駐車場、駐輪場などの利用方法や制限、手続き書類、など

3)管理に関する重要事項説明

区分所有者が負担する管理費・修繕積立金の額と滞納額、マンション全体の滞納額、管理形態(管理人、管理会社)、アスベスト・耐震診断の有無、など

これらの内容を確認し、不動産取引(購入)することになります。

購入した後、知らなかった、聞いてなかったとならないために、しっかり確認しておくことをお勧めします。

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2013年06月04日

住まい決定4つの要因

住宅購入に係る意思決定は4つの要因が相互に作用しながら行われる。要因のいずれか1つに偏った意思決定をすると誤った判断になる恐れも高い。以下に4つの要因を個々に紹介する。

1)資金

住宅購入において資金は、圧倒的な決定要因であることは間違いない。これは、昔も今も変わらない。ただし、買えるかどうかだけではなく、買った後の返済、負担も考慮する意識が高まった点は進化した。

つまり、買えるからとハイクオリティを目指すものではなく、身の丈に合った住宅を選択するようになった。家がすべて、家が最終目標、持ち家のステータスよりも、人生、生活全体を見えるようになり、価値観の変化も現れた。

2)損得

今買った方が得か損か、持ち家が得か損か。以前から現在に至るまで、万人共通の結論が出ることがなく、議論し続けられてきた話題。

不動産相場もさることながら、税制、金利、雇用など、政治経済から社会全般の影響を受ける。さらに個々の事情もあるため、絶対間違いないという判断は下せない。

3)優劣

露骨に、知人友人と住宅の優劣を比べることはないと思われるが、よりいい土地、よりいい住まいを目指し、数多くの中から優れていると思う不動産を選ぶ。

少数派ではあるものの人本位の住まい探しが徐々に生まれ、物本位のスペック評価で選ぶ時代ではなくなったが、それでもやはり、よりいい住まいへと流れる。資産価値を重視する傾向もこれと同様。

4)満足

好ましい地域、愛せる住宅、暮らし始めて幸せな生活を送れるかどうか。環境がいい、使い勝手がいい、など、住宅や地域への愛着が生まれ、満足を得られるか。

投資ではなく実需である住宅は、この満足度が占める割合は大きい。客観的な条件をすべて飛び越えて、主観による気に入った、惚れたという気持ちで選ぶケースも多い。資金などの状況が許されるなら正解。

通勤時間が短くて肉体的負担も減り時間も有効に使える、実家が近くて交流や支え合いができる、など、日々の生活に満足し、ひいては幸福につながる住まいとなるかどうか。

以上、4つの要因を関連させ、検証し、どの住まいを選択することが最適か判断することが大切になる。

探す本人や知人友人は、主観や一部の側面に左右されることも大きいため、感情を外してみることができるプロのアドバイザーを交えると、より深い考察と適切な判断ができるようになる。

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2013年06月03日

住まい探し成功の秘訣は担当者との関係

住まい探しを成功、満足する住まいへと導くのは、営業担当者次第であると言っても過言ではありません。

スキル、意識、行動力など、担当者の力量もさることながら、お客様と担当者との関係、深い意味での信頼関係が築けるかどうかです。

担当者がお客様のことを思うのは、お金をくれるからという面以上に、この人たちのためにと思う気持ちが大きく占めます。

そう思ってもらうためには、客だからと上からの姿勢ではダメです。かと言って、下から低姿勢になる必要もありません。

担当者が、この人とは関わりたくないな、売りたくないな、取り引きしたくないな、という心理になってしまうのは、どのようなケースかあげてみました。

1)クレーマー(予備群)

細かく注文を言われることだけで、担当者はクレーマーとは思いません。クレーマーとは、客観的な状況(法律、慣習、取引慣行)などを伝えても理解しようとせず、自分の考えを感情的に押し付けてくるケースです。

特に、不動産仲介において、相手方(売主、買主)が一般の方の場合、お互いに消費者となるため、双方の調整が必要となります。さらに共同仲介の場合、相手側の業者・担当者の影響も受けます。この事情を考慮することが必要です。

2)ウソや隠し事

最近あった事例では、口頭で聞いていた年収が違う、借入(延滞含む)がないと聞いていたが実はあった、など。自宅の住所や電話番号を(意識的に)間違えるというものもあります。

3)意思が変わる人

買うと言ったり、止めると言ったり、言うことがコロコロ変わると信用がなくなります。新しい事実が発覚した場合はやむを得ないことですが、前もって伝えていたこと、当初から分かっていたことで、二転三転するケースです。

ダメならダメ、迷っているなら迷っていると素直に伝えた方が、関係は保たれます。下手に遠慮するより、思っていることはお伝えしましょう。

4)反応が遅い人

反応が遅い、返事がない。このような状況を見ると、いい物件を紹介しても買えないんだろうなと思い、後ろに回されます。契約することになっても、円滑に進まないかもしれないと危惧されることにもなります。

4つほど例を出しましたが、担当者に、この人にはいい取引をしてもらおう、と思われるようにすることが大事です。気持ちとして不満があるかもしれないですが、損して得取れです。

同じ方でも、担当者次第で変わることもあると思います。その場合は、例のようにならなくて済む担当者を見つけることをお勧めします。

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2013年06月02日

資産の目減りを防ぐために

住宅ローンを利用した住宅購入の理想形は、元金分の返済が貯蓄(資産形成)になること。

これは、購入した住宅の資産価値が変わらず、住宅ローン残高が減る分だけ差し引き後の正味資産が増える状態。

ここまで理想形ではなくても、資産価値が住宅ローン残高を上回り、元金返済額の一部が積み重なって、価値と残高の差がプラスに増加し続けていればいい。

土地は地価が横ばいであれば、買った金額と資産価値(売却査定額)は同価格となり、この状態を維持できる。問題なのは建物の方である。

購入時の建物価格が2,000万円、利用できる限り残価200万円あるとした場合、1,800万円が経年による価値の下落分になる。

税務署の住宅耐用年数は22年であるから、1,800万円÷22年=1年あたり約80万円強の資産価値が減少する。建物分の元金返済が年80万円を超過した金額が貯蓄されていくことになる。

建物返済の元金部分80万円に利息分を加え、さらに土地の返済も加わると、住宅ローンの返済額はとてつもないことになる。

このペースで返済できるほど収入に余裕がある方はいいが、このペースよりも下回る場合、資産価値の下落に返済が追い付かない状態が続き、いくら返済しても資産額が目減りしていくことになる。

これを解消するには、住宅ローンの返済期間を短くしペースを早める必要があるが、その分を返済額が増えることになり、当初の借入額そのものから考えなければならない。

もしくは、建物の耐久年数を長くし、経年による評価減のペースを緩やかにして、住宅ローンの返済ペースが上回るようになればいい。

このことに政府も気づき、現在、長期耐久の住宅を推進し建物価値を長く維持するようにするほか、既存住宅の価値・評価が高まるよう、中古住宅流通の仕組みを変えようとしている。

耐久性の長期化は、新築分野になるため、各ハウスメーカー、建築会社がやっきとなって取り組み、浸透しているが、問題なのは中古住宅の方である。

ここを改善するには、行政以外にも、業界全体だけではなく、売主、買主双方の一般消費者、さらには、新築、新車指向が強い日本人の考え方そのものも変わる必要がある。

収入の増加が頭打ちの状況下で、資産価値の減少が食い止められれば、家計にも余裕が生まれ、消費の拡大、経済効果もある。

アベノミクスで表面的なこと、華やかな部分が注目されているが、根っこの部分を変える方が効果が大きい。ただ、人気取り、注目度で考える政治家では期待薄か。やはり、消費者自身が対応しなければならない。

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2013年06月01日

絡み合う不動産たち

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、昨年度の首都圏での中古マンション成約件数は、過去最高の2009年度を上回ったと発表されました。特に東京都区部と千葉県は二桁増となっています。

中古戸建でも、昨年度の首都圏成約件数は前年度を上回っており、堅調に推移しております。

今年は、中古に限らず、新築、土地と、種別、種目のいずれも好調な市況が続いております。ただし、土地は今年の秋以降、新築は来年に入り、消費税増税の切り替え時期以降も続くは見えません。

中古住宅は売買時に消費税が課税されないことから、増税の影響を直接受けるものではありません。しかしながら、増税の影響を受ける新築を嫌った消費者が、中古へ流れてくる可能性は十分にあります。

不動産の市場は、新築と中古、戸建てとマンション、賃貸と売買、建売と土地、など、様々な種別、種目が複雑に絡み合っています。

例えば、同価格・同条件の新築と中古なら当然に新築へ流れ、中古側では流れがくるまで価格を下げます。

下げすぎると中古側の需要が高まり、中古価格が上昇に転じるか新築側も下げてきます。これはデフレ下の市況例です。

インフレ下では、新築が高くなればつられて中古も上がり、戸建てが上がればマンションも上がり、建売が上がれば地価も上がる。

地価が上がれば、建売も上がり、中古も上がり、マンションも上がる。この勢いが強くなりすぎるとバブルに入ります。

賃貸と売買の関係では、購入価格が安くなると賃貸層から購入層へと流れ、購入価格が高くなると賃貸層に留まり家賃も上昇する。

種目のみで連動する流れの他に、個々の不動産要因、金利、経済状態なども複雑に絡み合って不動産市場は形成される。

先日、千葉県のマンション価格は下落傾向にあるというデータが発表されました。

冒頭のデータでは、千葉県の中古マンション成約数が急上昇と紹介しました。需要があるということは価格上昇にも繋がるのが一般的ですが、逆の結果になっております。

このあたりが市場の難しさ、奥深さなのでしょう。結局、市場から考えてはいけないということになってしまうのでしょうか。

儲けるために株を買うのではなく、その会社を応援(支援、参加)するために買うというのと同様、損得で自宅を買うのではなく、こういう生活(住宅)がいいと考えて買う。

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地価動向(25年第一四半期)

国土交通省が4月時点の地価動向報告を発表しました。東京圏では全65地点のうち38地点が上昇、20地点が横ばい、7地点が下落となった。商業地、住宅地のいずれも堅調で、地価の回復傾向が示された。

この調査「主要都市の高度利用地地価動向報告〜地価Lookレポート〜」は、四半期毎に地価動向を把握し、先行的な動向を明らかにするために行われている。

今回の地価回復傾向は、安倍政権の経済政策「アベノミクス」への期待を生んだもので、株高、円安による企業業績回復の流れ、勢い、雰囲気が影響したと思われる。

海外からの積極投資は都心部が中心だが、連鎖反応により、価格が引っ張られ、さらに、来年の消費増税をにらんだ駆け込み需要も地価を押し上げている。

一般住宅向けの不動産市場では、ここ数ヶ月、売り出される物件が少なくなり(公開される前に動いてしまっている?)、公開後一瞬に売約となるケースも目立ってきた。

この流れは、地価、不動産価格の上昇へと向かうものだが、このまま上昇傾向が続くのか、ここ数日の株式市場と同様に調整局面を迎えるのか、一瞬の泡となりはじけて下落傾向に戻るのかは不透明である。

中長期的にみると、ある程度のパワー(需要)がある地域では、ガタガタと下落することはないと思われるが、上昇傾向が続くとも思えない。

その理由は、金利の上昇による購入力の低下、実体経済が伴わずに景気回復が息切れ、円安による資材価格の上昇、消費税増税などの購入経費増加などである。

今現在は、勢い、流れ、雰囲気が強いので、いきなり潮目が変わることはないだろうが、消費税増税の分岐点である9月(土地)、来春(分譲)が節目か。

どのタイミングで購入するかを決めるのは、社会的要因(経済、市場)が主ではないが、調整できる範囲内で見極めていきたい。

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