2013年04月21日

今の好調さは心理面が大きい

新聞、雑誌、ネットなど、日銀の新総裁就任以降、金融緩和による影響を特集した記事が目立っている。

毎日、毎日、インフレになる、株や不動産が上がる、景気が回復する?などなど、目にすること、耳にすることから、実態がなくても、心理への影響を及ぼす。

インフレを目指す、ということから、株式市場が反応し、不動産も投資分野から徐々に住宅分野へも派生してきている。

不動産市場では、代表的な指標である新築マンションの販売戸数が大幅に躍進。今年度の販売戸数は、リーマンショック前と同水準まで伸びる見通し。

今朝のテレビでは、2,000万円超のマセラッティ、3,000万円超のフェラーリなど、郊外のマンションが買える金額帯の高級外車が売れていると報じていた。

マンションでは、億ションなどの高額物件で売れ行きが良いらしい。高級外車や億ションなどは、株高などの資産増加効果だと思われる。

一般的な住宅市場も好調に推移している。弊社でも、この4月は過去に記憶がないくらいの契約数となっており、大手仲介会社の発表でも、軒並み、件数の増加を示す数値が出ている。

この住宅市場は、株高よりも、金融緩和による低金利効果が大きい。去年までも変わらないくらいの低金利状態であったが、低金利、低金利、と日々耳にすることより、低金利であることを実感し、行動に移ったのではないか。

安倍新政権がなにをした、という実績がでているわけではないが、円安や株高による好景気になりそうな気配で、冷えていた消費者心理に熱が入ったことがあるかもしれない。

消費税増税前の駆け込み需要は、今のところあまり感じていない。注文住宅の場合は夏、完成物件の場合は来春まで期間があるので、これから駆け込みがあることも予想はされる。

ただし、住宅ローン減税の拡充、増税後の反動による需要減少と価格下落なども考えれば、駆け込む必要はないし、冷静な消費者は、そのあたりを分かっていることから、大きな駆け込み需要にはならないだろう。

今の状態が続く限り、不動産市場も順調に推移するだろうが、地に足がつかない心理面からの動きだけなので、今後、楽観視することはできないし、上昇傾向が続くとも思えない。

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posted by preseek_shibata at 13:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月20日

勝ち組住宅の特徴

総務省が発表した推計人口(2012年10月)によると、65歳以上の高齢者が初めて3千万人を超え、人口は28万4千人の減少となった。

高齢化と人口減に一段と拍車がかかっているこの現象は、不動産市場、住宅環境にも大きな影響を与えている。

28万人超の人口が減少ということは、それだけ、住宅需要の減少、居住空間の需要減少とも言え、千葉県なら、中堅どころの市が二つが失われ、その市の住宅がすべて不要になったと言える。

高齢者の増加は、老後生活施設などへの移住や二世帯住宅の増進などにより、今まで生活していた標準的な住宅の空きが増え、その分、供給が増えることになる。

人口動態から家が余る状況のなか、新規の住宅建設やマンション供給は継続されており、ますます住宅供給の過剰状態となり、不動産価格の下落要因となる。

マクロ的に見れば、家余りと供給過剰により、下落傾向にあるが、すべての不動産が同じように下落するわけではない。場所や物によっては、値上がりするものさえある、しかも珍しくない。

いわゆる勝ち組(値下がりしない、値上がりする)となる住宅、地域はどのようなものか。

最近の取引事例から、つぎのような特徴があると推察してみた。

マンション:高層階、南向き(開口広く)、駅近く(徒歩5分程度)

一戸建て:角地、区画整理地、子育て環境、地盤が良好、広い土地(建物は広さや個性は強みにならず)

地域:都心直結路線の駅近く(徒歩10分程度)、ランドマーク的な商業施設近く

これらのすべてに当てはまる必要はなく、地域、土地、建物のなにかに強みを持っていることが特徴。

不動産は、たった一人、気に入ってくれる人がいればいいのだから、その強みで売切れればいい。

国立社会保障・人口問題研究所より、2035年まで5年毎の人口動態予測(市町村毎)が発表されており、千葉県内の各市とも、2035年には、人口が大幅に減少することになる。

マクロ的に弱含みの市場環境に進む中、資産価値維持、売却までの出口戦略を考えて購入するなら、強みを見つけてこだわることが良い。

単純明快に強みになるのは、立地でしょうか。なお、この内容は、私の個人的な現場の感覚であることをご了承ください。

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