2013年02月27日

契約交渉の不当破棄(民法改正中間試案)

不動産業に身を置く者に必須となる資格が宅地建物取引主任者。宅地建物取引業法(以下、業法)では、この資格を有している者が5人に1人以上の割り合いでいればいいとなっているが、営業に携わる者は全員取得しておくべきものである。

この資格試験で、中心となっているのが業法と民法である。不動産業界であるのだから、業法に精通し、業務を滞りなく行えるのは当然であるが、その前に、一般的な社会経済活動の基本法である民法をしらなければ、商取引も行えない。

民法では、財産関係と家族関係を中心に、権利、義務、契約などを規律する。社会生活、一般的な商取引をするうえで、基本中の基本となる法律である。この民法が、大改正されようと動き出している。

法制審議会の民法部会が取りまとめた中間試案の一部を抜粋してご紹介します。

・契約の約款における無効条項

細かい字で膨大な量の取り決めが書かれている約款。ネット上などで、約款を読み同意するというボタンがあるが、私はまず読んだことがない。現実的に読む人がほとんどない現状から、消費者保護の規定が盛り込まれた。

内容は、消費者が「まさかこんな条項は含まれてはいないだろう」と通常考える「不意打ち条項」、消費者にとって「不当な条項」は無効とする、というもの。

・連帯保証人の一部廃止

金融機関から融資を受ける場合、代表者が個人として連帯保証人に入ることは多い。これは、会社と個人の境目があいまいで、財産隠し、信用補完などを目的としている。この代表保証は継続される見通し。

改正後に廃止となるのか、代表者以外への連帯保証人を認めなくする点。会社、代表者に信用が不足する場合、親族や友人を連帯保証人として融資を受けるケースがある。会社が倒産した場合、親族や友人まで巻き込まれ、最悪の場合、自殺などの悲劇が生まれる。

広義には、人権問題までに発展するため、改正を検討している。一部の保証制度(包括根保証など)は改正済み。

今まで、金融機関は、融資をする際、担保の要素を強く見ていた。物の担保は不動産や債権になり、人の担保が連帯保証人である。今後は、物の担保に対するウエートが高まることになる。

さらに、企業そのものの安定性、将来性など見抜く金融機関の審査力、考え方を改められば、さらに望ましい。住宅ローンでも、ノンリコースローン制度が普及すれば、人の経済的な再生もしやすくなるが、金融機関側の審査力が至っていないため難しい。

・契約交渉の不当破棄

通常、契約を締結するまでには、契約の申し出から交渉を経て合意するという過程がある。この交渉合意後、正当な理由もなく契約を一方的に妨げた場合、損害賠償の責任を負う、という但し書き規定が盛り込まれた。

不動産の現場まで適用されるのか、正当な理由とはどこまでか、など、民法が改正され、運用が始まり、裁判での争いがあって判決が出て、慣例となるまでには、10年単位の月日が経つと思われる。

この試案を素直に解釈し、慣例となれば、購入の申し込みをし、契約条件が合意された後、キャンセルしたら損害賠償が発生しますよ、となる。損害賠償だから、契約後の見込み利益補てんではなく、契約に際しての実害のみに留まると思われる。

行為能力者が判断したことは守りなさいよ、好き勝手にしたら、社会道徳的な秩序が乱れる、正直者がバカを見るので、防ぎますよ、ということか。常識的、道徳的なことが定められる民法だから当然と言えば当然。

以前に、私が体験したことで、見習うようにしているのが、「大の大人を動かしたんだから、それなりの支払いはさせていただきます」。こういう人が増えればいいのですが、ちゃっかり者が増えた現代だから仕方ないのでしょうね。

この他にも面白いと思うことが多々書いてあるのが民法です。興味があったら、現行の民法、改正案をご覧になってみてください。

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posted by preseek_shibata at 21:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

成果のためなら人の道に反しても

多くの誤認逮捕を生んだなりすまし事件で、真犯人と言われている男性が逮捕された。逮捕された男性は、否認しているらしいが、真犯人なのかどうかは今後の捜査に委ねるしかない。また、誤認逮捕でなければいいのだが。

この男性が真犯人かどうか、ということは別に、違和感を感じたことが二つ。

一つ目は、逮捕されたら容疑者であり、刑事被告にはなるが、裁判が終わるまで真犯人か、無実か無罪かは未確定であり、逮捕された直後から、真犯人であると確定したように報道するメディアのあり方はいかに?

今回のなりすまし事件では、多くの人が誤認逮捕された。無実であるにも関わらず、真犯人として大々的に報道したメディアは、警察と同等に罪があるのではないか。しかし、一切の謝罪はない、もしくは、報道と比べ小さすぎる。

二つ目は、今回逮捕された容疑者の私生活に関して、逮捕前から尾行され、盗み撮りをされていたこと。さらに、逮捕時の現場に数多くの報道機関が集結し、撮影できたことを不思議に思う。

なぜ、尾行し盗み撮りをできたのか。なぜ、逮捕時の瞬間を撮影できたのか。さらに、逮捕直後に容疑者の過去から今に至るまでの取材ができていたのか。

考えられることは、警察側が容疑者の情報を事前に報道機関に垂れ流し、報道は正義だと過剰に思い込んでいるメディアのおごりからなんでも許されると勘違いしているということ。

今までにも、逮捕前の様子として、数日も前からの映像が放映されるたびに、なぜ撮影することができたのか、関係者を片っ端から尾行し撮影しているのか、特定の人だけに絞っているのか、なぜ、特定したのか、その情報源は、など疑問に思うことが多かった。

今回のような刑事事件とは別として、日常生活、恋愛報道など、報道機関なら、他人のプライバシーからなにからなんまで、勝手に尾行し撮影していいのか。プライバシーの侵害にあたらないのか不思議でしかたない。

政治家という選挙で選ばれた公職、税金を使い所得を得ている公僕である公務員なら、業務的な面の部分で仕方ないときもあるだろうが、犯罪に関係のない私生活、一般市民、民間企業人まで対象とされるのはおかしい。

報道機関の社員、記者などが、同様に、家庭の問題、恋愛など私生活を、尾行され、撮影され、公開されたら、どういう反応をするのだろうか。自分たちもしているから仕方ない、と理解してもられるとは思わない。こういう人に限って、騒ぎそうにさえ思う。

結局、自社の都合、自分の成績成果のためなら、他人がどうなろうが関係ない、という風潮が蔓延している社会であるということではないか。

不動産、住宅業界でも、自社、自身の成績のためなら、道義、仁義、人の道に反し、さらには、法律の抜け道をつき、法律さえやぶっても構わない、という人や会社が非常に多い。財閥系の銀行系でさえ例外ではない。(最近の経験より)

経営者として、業績のことを考えることは当然であるが、現場に立ったとき、うまくいってくれたらありがたいと思うまでで、正義に反してまでやらない節度は大切にしたい。

こんな甘ちゃんの発想だから、生き馬の目を抜くこの業界で伸びきれないのでしょうね。

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posted by preseek_shibata at 19:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

円安は消費者側には辛いだけ

アベノミクスなる効果、とは限らないが、円安が進み、輸出産業を中心に業績が好調らしい。内部留保となって、社員の給与に行き渡らないようだが、その影響もあってか株高となって、地価まで影響するのかもしれない。

円安が企業業績を上げ、生活者の所得を上げるなら歓迎であるが、所得が上がらないまま、円安になると、家計や内需の企業(不動産屋)にはとても厳しい状況に進むだけである。

円安が顕著に表れるのがガソリン価格。資源エネルギー庁は、レギュラーガソリン1リットル当たりの店頭価格が12週連続で上昇したと発表した。同じように、灯油も値上がり続けている。※円高の時は、なぜか顕著に下がらない。

ガソリン価格が上がれば、物流コストが増加し、生活物価が上昇、家計がより逼迫する。灯油の値上がりも光熱費の増加を招き、家計を苦しめる。円安が進めば、ガス料金、電気料金の値上げにもつながる。

家計と同様に、ガソリン価格、灯油、ガス、電気料金などが軒並み値上がりすれば、経費が増加し、内需産業の企業経営を苦しめる。不動産仲介業の場合は、経費が増加しても値上げが法律的にできないため、二重苦になる。

円安は、この他の輸入品の値上がりにもつながる。鉄、木材、石油製品など、海外からの資材調達が高い建築業界でも、資材価格の値上がりがコスト上昇を繋がる。建築コストに反映できれば消費者が、反映できなければ企業が苦しむことになる。

小麦などを始め、輸入される原料を利用する食品価格も、いずれ値上がりの方向へ進むことになる。海外のブランド品や高級外車などは、値上がりしても、個人的には痛くも痒くもないが。

日本は輸出で繁栄してきた歴史から、国全体で円安を歓迎する方向になるのは自然なことであり、その歓迎ムードと為替による企業業績の改善が株高につながるまではよしとして、問題は、そのあとの一般生活の部分。

円安の恩恵が、個人所得の増加、さらに、消費拡大、景気回復までつながり、円安によるさまざまなデメリットを打ち消して、初めてほんとうによかったとなる。

安倍政権は、企業側に1%の賃上げを要請したが、円安による値上げを含めて2%のインフレ(物価上昇)となったら、家計は差し引き1%のマイナス。ここに消費税増税までたたみ込まれたら、企業業績はよくても、家計の破綻者は増加するのではないか。

理屈を述べてみたが、つまり、ガソリン価格が高い。クルマ社会の生活者、企業は苦しい。せめて、ガソリンの暫定税率を止めて、円安の陰の部分を緩和してもらいたいな、という切実な願い、思いがあるだけ。

数多くのお客様に接していると、皆さま、朝から夜まで、休みも削って働いている方が非常に多いと感じる。この時間のすべてが給与の対象にはならず、サービス残業で貢献しているのではないかと思われる。

企業が、今後の不安から賃上げしづらいなら、せめて、サービス残業への規制を強め、残業分をきちんと支払うように、行政側が強くお達しを出せばいいのではないか。

ただ、賃上げしてくれ、と、頼むだけで、企業が言うとおりになるとは思えない。頼むだけで従わせるなら、反社会的な勢力が脅すのと同じ手法である。小説の中では、政治家はこの勢力のさらに上をいく強面だが、現実もそうなのか。

最後に、円安傾向が続くと、建築コストの増加にもつながります。今後の住まい探しのご参考までに。

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