2013年02月24日

資産価値が高いのは購入価格も高い

物から始まるのが、今までの不動産屋(仲介)であり、人から始まるのがこれからの不動産屋(コンサル)となる。さまざまな個性に対応できるか。

買いたい内容を聞いて、物件を探すだけから、購入者の考え方や背景などを考えて提案できるか。

購入の意思表示があってから(契約直前)の不動産調査、情報提供で済まされた時代から、購入の判断をするための不動産調査、情報提供の時代に変革した。業界人は、これに対応できるか、意識改革ができるか。

資産価値や住宅ローンという金融の側面と、物件そのものや生活という不動産の側面の両方から総合的に考える。それぞれの面から考察し、総合的に考え、提案する。

資産価値なら、売却までの出口戦略を考えておく必要がある。価値を高めるための工夫(リフォーム、リノベーション)、維持管理、情報の整備(履歴)が必要になってくる。

多様化した時代、価値を判断する物差しが増えた。さまざまな判断基準のどこに優位性を持っているのか具体化させ、こだわりを持ち続けるのも必要。

地価が下落傾向のなか、購入した建物価値が年々減少すると、資産減少のダブルパンチとなり、家計に余裕が生まれない。個々が集まる国富(国全体の資産)も減少し、国力低下、経済の足かせとなる。

家を作っては壊す、というスクラップアンドビルドの傾向をなくさないと、いつまで経っても国富は増えない。このためには、建物価値の経年による資産価値現象を緩やかになるような質のいい建物が増えないとならない。

国も業界も、人口減少、住宅余りという状況から、既存のストックである中古住宅の推進と建物の質の向上を目指している。

新築分譲をおこなっていた会社が、中古を買い取り再生販売に注力し始めた。中古住宅に安心を加えられる検査や保証のサービスが増えてきている。質が高い建物に優遇策を設け推進している。

また、防犯、周辺環境などに影響を与える老朽化した空き家への対応にも、行政は動き出した。大規模な金築物に対しては、耐震診断の義務付けをし、ストックの維持も図ろうとしている。

リスクとリターンは背中合わせ、コストも関連してくる。ハイリスク、ローリターンがないのと同様、ローリスク、ハイリターンもない。どの程度のリスクが許容でき、どの程度のリターンを求めるか。不動産以外の面も含めて、総合的に判断する。

不動産も住宅も、固有性が高い。それを、様々な基準に分解し、横並び、表にして点数化するように比較することも必要。その中で、どの基準を重点配分するのか、優先順位の整理も必要。

買うときは少しでも安く、というのは一般の人なら共通する思い。買ったあとは、資産価値が高く維持され、将来売るときは少しでも高く、というのも共通する思い。

資産価値が高く、また、高く維持されるようなクオリティを持つ不動産は、どうしても高くなる。でも、少しでも安く買いたい。ここが住宅購入の難しいところ。

※このコラムは思いつくまま作成したため、文章全体の脈略はございません。

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posted by preseek_shibata at 12:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

持ち家を資産価値で考えるか否か

不動産、特に持ち家には二つの顔がある。不動産は確かに資産であるが、持ち家は資産でもあり、資産だけでは考えられない側面でもある。

資産価値として考える場合、換金性、貨幣価値に置き換えることになる。不動産の他にも、預貯金、株、債券、会員権、クルマ、宝石、絵画、骨董品、広義には、時計、書籍、などもある。

貨幣価値に換算できる対象すべてが資産であり、不動産の資産価値とは、貨幣価値に換算して考えた評価。これは、不動産の枠を超え、相対的評価、客観的評価に基づく。

不動産の資産価値を考える場合、他の金融商品や資産とコストやリスクを比較し、お金を使う先として、不動産を選ぶか否か、さらに、どの不動産に、いくらなら使ってもいいか、判断することになる。

この考え方と同様、持ち家を資産価値として考える場合、賃貸との比較、換金性、金利、不動産の動向、社会などなどを検証し、購入するか否かの判断になる。

購入するとなった場合、現在と今後の貨幣価値を考え、一戸建てなのかマンションなのか、広さを取るか利便性を取るか、新築か中古か、資金投下額をいくらにするか、償却率の高い割安な物件か償却がゆるやかな高品質なものを買うか、などを検証し判断する。

不動産投資の場合、金融商品も含めた資金の運用と今後の資産形成を考えるのであるから、資産価値、貨幣価値という面から考えることが基本となる。

しかし、持ち家の場合、資産価値だけでは考えられない、お金には代えられないという側面も持つ。

例えば、この学校に入れたい、実家の近く、周辺環境の雰囲気、生活スタイルに合った利便性、満足度、納得度などの抽象的な幸福度、災害などの安全面、日当たりや開放感など。

交通利便性を考慮する場合、通勤時間を貨幣に換算するなら資産価値になるが、肉体的な疲労や苦痛からの解放ならあてはまらない。(健康もお金に関係するので貨幣価値へと変換できるかもしれない)

資産価値で考えるのは、相対評価、客観評価であるのに対し、お金に変えられない部分は、購入者と家族の絶対的評価、主観的な評価になる。

持ち家が不動産である限り、資産価値をまったく気にしないというわけにはいかないと思われる。

資産価値の面を考慮しつつ、資産の反対語である消費という満足度の部分に、どの程度の金額拠出をするのか、ここが持ち家を選ぶ再の判断を迷わせる。

我々不動産業界に身を置く者は、二つのグループに分かれる。日々、資産価値で考える環境であるがゆえ、不動産、持ち家をドライに考え、消費、満足度の部分を割り切って考える者。

こんな家に住んでいるんだぞと満足度に浸る者は、高級なクルマや時計など見栄を張るタイプの古きイメージ業界人。(これは悪い意味ではないです)

なお、資産(お金)を重視するタイプはリスクを取る変動金利、生活を重視するタイプはリスクを避ける固定金利を選ぶことが多い。

資産価値の部分、満足度の部分、これを区分けして考えることが、持ち家取得には大切なことになる。

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