2012年12月24日

住まい探しの準備

不動産購入で後悔しないための準備として、住宅ローンの事前審査など資金計画を行う、物件見学に行ってから悩むのではなく行く前にしっかり整理しておく、担当エージェントと十分な相談を行う、ことがあります。

■1.住宅ローンの事前審査はお早めに!

「ローン事前審査」は不動産購入を検討中の段階で、住宅ローン借入の可否を審査する仕組みです。

あくまでも事前審査ですので、正式借入の際は、あらためてローン借入申込書を提出し、金融機関と金銭消費貸借契約を締結する必要があります。

「ローン事前審査」を行った後に、不動産購入を中止しても、ペナルティはありませんので、ご安心ください。

最近、大手不動産会社を中心に「ローン事前審査」が済んでいない方からの購入申込を受け付けないことが多くなっています。お気に入りの物件を買い逃すことがないように、「ローン事前審査」は早めに済ませることをオススメいたします。

■2.物件見学に行ってから悩むのではなく、行く前にしっかり準備!

人気物件の場合はライバルも多いため、物件見学後に悩んだり迷ったりしていると、買い逃してしまうことがよくあります。

だからといって、あせって購入申込をしてしまうと後悔することにもなりかねません。

実際の不動産取引では、購入申込を行うと、一週間以内に売買契約を締結し、一ヵ月から一ヵ月半後に決済・引渡しというスケジュールが一般的です。

売主様側の都合もありますので、ご自身のペースで商談を進めていくことは、難しくなるとご認識ください。

ご自身に最適な住宅ローンを見つけ出し、納得できる資金計画を確定するためにも、事前にしっかりと準備することが大切です。

■3.担当エージェントに気軽にご相談ください!

不動産取引をスムーズに進めるためには、民法・建築基準法・宅建業法など様々な法律知識と、フラット35・銀行ローンなどの金融商品知識が必要となります。

プレシークの担当エージェントは、これらの専門知識と地域情報に精通したエキスパートとして、お客様の不動産取引をサポートいたします。

強引な営業活動でお客様にご迷惑をおかけすることはありませんので、不動産選びの身近なパートナーとして、お気軽に相談ください。

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2012年12月23日

仲介手数料優遇2

今回も「仲介手数料優遇・半額」に関する代表的な質問をご紹介いたします。ご不明な点がありましたら、担当エージェントまでお気軽にお問い合わせください。

■1.他社のチラシで見た物件も「仲介手数料優遇・半額」になるのですか?

他社のチラシやホームページで見た物件でも、プレシークで仲介できる物件であれば、「仲介手数料優遇・半額」でお取り扱いいたします。

レインズ登録物件については、プレシークにて全て確認できます。一部の物件は特定の不動産会社のチラシやホームページにしか掲載されていない場合もあります。

売主様側の事情によっては、プレシークで取り扱いできない場合もあります。気になる物件があれば、まずは担当エージェントにお問い合わせください。

仲介手数料がどの程度軽減できるのかも含めて、ご回答いたします。

■2.仲介手数料無料になる物件は、どんな物件ですか?

直接販売されることが多い新築一戸建てに限り、分譲業者からから規定の仲介手数料をいただける場合は、「買主様」の仲介手数料を無料にさせていただいています。

しかしながら、すべての新築一戸建てが、仲介手数料無料でお取り扱いできるわけではありませんので、詳しくは担当エージェントにお問い合わせください。

仲介手数料無料にならない物件については、仲介手数料半額でお取り扱いしております。

■3.物件見学に行きたいときは、どうすればいいのですか?

気になる物件が見つかったら、担当エージェントに物件見学を希望する日時をご連絡ください。居住中物件の内覧の場合は、売主様側の都合もありますので、早めにご連絡いただきますようお願いいたします。

物件見学当日は、担当エージェントも同行させていただきますので、ご安心ください。

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2012年12月22日

仲介手数料優遇1

「仲介手数料優遇・半額」に関して、毎日、たくさんのお問い合わせをいただいております。今回は代表的な質問をご紹介したいと思います。

2003年以来、既に数多くのお客様が「仲介手数料半額・優遇」で、マイホームを購入されていますので、安心してご利用ください。

■1.何故、仲介手数料優遇・半額にできるのですか?

よくお客様から、「仲介手数料優遇・半額にして、経営が成り立つの?」と聞かれます。

●仲介手数料優遇(半額)に関して

同じ契約業務のなかで、金額の大小にかかわらず、同じ内容がございます。一定金額を超えた場合、一律半額にて取り扱っております。

「仲介手数料優遇・半額」にすることで、一般的な不動産会社と比べると、売上高は大きく下がります。

しかし、新聞折込チラシやポスティングといった高コストの広告活動を一切行わず、費用対効果の高いインターネットをフル活用することで、きちんと利益を出せるビジネスモデルを確立しているのです。

■2.サービスの質は大丈夫ですか?

「仲介手数料優遇・半額は魅力的だけど、サービス面で不安がある」といった声を聞くことがございます。本来の不動産仲介業務を削るようなことは、一切ありません。

購入のお申込み前の役所調査・資料取りそろえ・説明など、通常の仲介手数料を頂く大手不動産会社以上に対応致しております。

また、非常に細かく規定されている宅地建物取引業法を遵守し、お取り引きの安全をはかります。

サービスではなく、経費を削ることで「仲介手数料優遇・半額」を実現していますので、ご安心ください。

■3.価格交渉も行ってくれるのですか?

プレシークでは、価格交渉も不動産仲介業務の一つだと考えています。

大幅な価格交渉が難しい場合もあり、必ずしも値引きできるとは限りませんが、お客様の購入条件を担当エージェントに相談することが大切です。

※過去の交渉実績から効果が高い独自の方法もございます。

不動産全体の相場は、景況感・金利・税制など様々な外部要因に影響されています。

個々の取引では、「売主側が売り急いでいるかどうか」、「購入を検討しているライバルが他にいるかどうか」など、当事者や物件の個々の要素で決まることのほうが多くなります。

担当エージェントに早めに相談し、個々の状況を確認することが価格交渉のコツです。

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税金の基礎知識

初めて買う方にとっては、不動産売買は専門的で戸惑うことも多いと思います。特に税金関係については、馴染みがない方がほとんどではないでしょうか。

今回は贈与に関する注意点をまとめています。該当しそうな方は、お早めに担当エージェントにお問い合わせください。

■1.税務署からのお尋ねとは

入居後しばらくすると、税務署から「購入した資産についてのお尋ね」という書類が届きます。

この書類は、取得資金の出所や名義、贈与の有無について調査するもので、回答内容に不明な点があれば、後日税務調査が入ることになります。

すべての人に調査が入るわけではないようですが、税収不足の折、以前よりも確率が上がってるとも言われています。

■2.税務署がチェックしたいこと

住宅取得の際は多額のお金と権利が動くことになるため、税務署としては主に贈与についてチェックしているようです。以下の視点からチェックすることになると思いますので、十分にご注意ください。

●親から資金援助を受けているのに、贈与税の申告をしていないのではないか?
●妻名義の預貯金から頭金を出しているのに、100%夫の名義になっている。
 妻から夫への贈与に該当するのではないか?
●親から借りたという資金は、本当は贈与なのではないか?
●税務署が把握している所得が少ないのに、多額の頭金を入れて契約している。
 所得の過少申告かどこからかの贈与ではないか?

■3.税務署に怪しまれないための準備


最も注意したいのは、親から頭金を出してもらったような場合です。

親子間であっても、借入期間・利息・返済方法等を記載した「借用書」を作成し、定期的な返済の証拠を残しておかないと贈与と疑われる場合があります。

税務署の視点をきちんと理解して、領収書や証拠をきちんと残しておけば、突然の調査にも慌てることなく対応できます。

具体的な準備の方法は担当エージェントにお気軽にお問い合わせください。

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2012年12月19日

購入諸費用を安く抑えるコツ!

不動産を購入する際には、新築住宅では購入価格の3〜5%、土地では5〜7%、中古住宅では7〜10%程度の諸費用が必要になってきます。

この諸費用の中で大きなウエイトを占める仲介手数料が「プレシーク」なら半額もしくは優遇!詳しくは担当エージェントにお問い合わせください。

■1.諸費用明細を確認しよう!

不動産購入時の諸費用には、どのような内容が含まれるのでしょうか。詳細な諸費用額は、借入条件や決済時期等でも大きく異なります。あくまで参考事例としてご確認ください。

中古マンション 売買金額3,000万円(借入金額2,500万円 銀行ローン35年の場合)

●売買契約関連
  売買契約書印紙代   15,000円
●銀行ローン関連
  ローン事務手数料   32,000円
  ローン保証料   約 520,000円
  火災保険料    約 200,000円
  金消契約印紙代    20,400円
●登記関連
  登記費用     約 250,000円
●固定資産税・都市計画税関連
  公課清算金   約 100,000円 (日割り精算)
●管理費・修繕積立金関連
  管理費等清算金  約 20,000円 (日割り精算)
●仲介手数料関連
  仲介手数料     504,000円 ※他の不動産会社は1,080,000円
  ローン代行費用   52,500円
  住宅購入サポート料 21,000円

プレシークは仲介手数料優遇・半額です。諸費用合計を約1,200,000円〜1,700,000円程度に抑えることができます。

■2.諸費用を支払うタイミング

一般的な購入スケジュールを考えると、諸費用を支払うタイミングは、次のタイミングに分類することができます。

 1売買契約時(売買代金の一部として手付金は別途)
  売買契約書印紙代

 2住宅ローンの金銭消費貸借契約時
  金消契約書印紙代等

 3引渡し・決済時(売買代金の残金は別途)
  ローン事務手数料・ローン保証料・火災保険料・
  登記費用・公課や管理費の清算金・仲介手数料

入居後には不動産取得税がかかる場合があります。翌年からは固定資産税・都市計画税が全額かかってくることになります。

■3.諸費用を安く抑えるコツ

諸費用の中で大きなウエイトを占める仲介手数料が「プレシーク」なら優遇・半額になります。これだけでも大幅なコストダウンになります。

また、ローン保証料が無料になるようなローン商品も誕生しています。早めに担当エージェントにご相談いただければ、ベストな住宅ローン選びをお手伝いすることができます。

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2012年12月16日

繰り上げ返済の活用

住宅ローンの繰り上げ返済を行うことで、支払い利息が減ることはご存知かとと思います。効果的な実行法を知っている人は少ないようです。

■1.繰り上げ返済でトクをしよう!

繰り上げ返済とは、毎月返済分以外にまとまった資金を使ってローン残高を減らす方法です。

繰り上げ返済分は、すべて元金に充当されるため支払い利息を大幅に軽減する効果があります。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があり、返済期間を短くしたいときには「期間短縮型」、今後の毎月返済額を少なくしたいときには「返済額軽減型」を選ぶことになります。

繰り上げ返済額が同じであれば、「期間短縮型」の方が利息軽減効果が高くなるため、一般的には「期間短縮型」をオススメしています。

■2.繰り上げ返済の効果を確認しよう!

借入額2,500万円・金利3.0%・返済期間35年の住宅ローンを組んでいる人が100万円の繰り上げ返済(期間短縮型)を行うと、どの程度の利息軽減効果があるか確認してみましょう。

1.返済開始1年後に繰り上げ返済した場合、短縮された期間:28ヵ月、払わなくてすむ利息:約169万円

2.返済開始20年後に繰り上げ返済した場合、短縮された期間:16ヵ月、払わなくてすむ利息:約54万円

繰り上げ返済は早い時期に行う方がトクといわれます。実際の利息軽減効果には大きな違いがあるようです。

■3.繰上げ返済の効果的な実行法

繰り上げ返済の一般的なセオリーは下記の通りです。

1.繰り上げ返済は早い時期行う方が利息軽減効果は大きい。
2.「期間短縮型」の方が利息軽減効果は大きい。
3.金利の高いものから優先的に返済する方が効果大。
4.借入額の多いものから優先的に返済する方が効果大。

複数の住宅ローンを借りている場合は、どの住宅ローンから順番に繰り上げ返済を行うかにより、利息軽減効果が変わってきます。

金利差が1%以上の開きがあるなら金利の高いものを優先、金利差が小さいなら借入額の多いものを優先する方が有利です。

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2012年12月15日

住宅ローンの基礎知識3

最近は、どこの銀行も年中、金利優遇キャンペーンを行っていますが、優遇条件は銀行によって大きく異なります。

最も有利な条件を提示してくれる銀行を探すには、ある程度の日数が必要ですので、予め担当エージェントと十分にご相談ください。

■1.銀行の金利優遇サービスを活用しよう!

銀行の金利優遇サービスにも様々な条件のものがあります。大きくは次の二つのパターンに分けられます。
1当初固定期間の割引が大きく、その後は縮小するもの
2通期で基準金利から割引をするもの

金利優遇サービスの一例
A:10年固定金利選択型
  当初10年間1.5%割引、11年目以降0.4%割引
B:すべての金利タイプ
  返済期間を通じて0.7%割引

■2.金利優遇サービスのチェックポイント

金利優遇サービスを検討する際は、割引後の金利を単純比較するのではなく、自分のライフプランに沿った長期的な優遇措置の選択をオススメします。

チェックポイント
1当初の割引と、最初の固定期間終了後の割引を両方チェックする。
2割引後の金利だけでなく、適用期間の長さもチェックする。
3返済期間が長期の人は、通期で割引があるタイプが有利。
4返済期間が短期又は返済開始直後から繰り上げ返済が可能な人は、当初割引が大きいタイプが有利。

■3.金利優遇サービスの相談はお早めに!

お気に入りの物件が見つかった場合、購入申込書を売主側に提出することになります。申込から売買契約締結までは、通常1週間程度の時間しかありません。

この短期間に最も有利な優遇サービスを提供してくれる金融機関を見つけるのは至難の業で、結局は無難な条件を出す金融機関を選ぶ方がほとんどです。

金利優遇サービスに関しては、できるだけ早めにご相談ください!

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2012年12月11日

住宅ローンの基礎知識2

複雑化する住宅ローンも、仕組みを十分理解し、自分自身に合った組み方をすることでリスクを最小限に抑えることができます。

■1.民間住宅ローンの特徴

民間住宅ローンといっても、様々な種類があり、細かい商品内容は金融機関によって異なりますが、ここでは主に共通する項目をご説明いたします。※下記は一般的なケースです。ローン商品によっては、詳細は異なります。

●利用できる人の主な要件:安定収入のある20歳以上 60〜70歳までの方

●返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)
  年収300万円以下  25%以内
  年収400万円以下  30%以内
  年収400万円超   35%以内

●完済年齢:80歳が一般的

●返済期間:最長35年

●返済方法:元利均等返済が多く、元金均等返済を扱っていない場合もあります。

●保証料:契約時一括払い又は金利上乗せ

●団体信用生命保険:強制加入(保険料は金利に含まれるのが一般的)

■2.「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」

住宅ローンを利用するときは、「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらまでなら無理なく返済できるか」を基本に置いた資金計画が大切です。

ある民間金融機関では、年収(税込)300万円〜400万円の人は、年収(税込)の30%まで、年収400万円を超える人は年収(税込)の35%まで借り入れることができます。これだけの住宅ローンを抱えている状態で、”ゆとりある生活”を実現することはできるのでしょうか?

不動産を購入すると、住宅ローンの他に税金・管理費・修繕費等のランニングコストも必要となります。一般的には、年収(税込)に対する住宅ローン返済額を25%以内に抑えることが理想とされています。(ベストは20%以内)

ただ、現実的には25〜30%の範囲でローンを組んでいる方も多く、家族構成やライフスタイルに合わせた資金計画を、個別に検討することが大切です。

■3.健康なときに住宅ローンを組もう!

民間住宅ローンでは、団体信用生命保険※に必ず加入することが条件となります。※契約者が返済期間中に死亡・高度障害になると保険でローンの残額が支払われるというもの

団信加入が条件ということは、保険に加入できる健康な人でなければ住宅ローンを組むことができないということになります。過去の病気をした経験がある方は早めに担当エージェントとご相談ください。※フラット35では団信は任意加入となります。

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2012年12月09日

住宅ローンの基礎知識1

長期金利の低水準が当たり前のようになり、金利で差別化ができず、これ以上の下げようもないことから、金融機関の住宅ローン獲得競争が激しさを増し、商品内容はますます多様化・複雑化しています。

ライフプランに適したローン商品を選択することができれば、将来のリスクも大きく変わってきます。

1.住宅ローンの5要素「借入額・金利・返済期間・返済方法・金利タイプ」

住宅ローンは「借入額・金利・返済期間・返済方法・金利タイプ」という、大きく5つの要素によって決まります。

返済開始当初の毎月返済額や当初金利が低い商品に注目しがちです。住宅ローンを選ぶとき最も大切なことは、総返済額をいかに抑えるかということです。

最近は金利タイプの異なる様々なローン商品が出ていますので、売り手となる金融機関の情報に惑わされることなく、ご自身のライフプランに合った商品を選ぶことが重要になります。

2.「元金均等返済」と「元利均等返済」、どっちを選ぶ?

住宅ローンの返済方法には、「元金均等返済」と「元利均等返済」の2種類があります。実際に「元金均等返済」を利用している人はごくわずかです。

同じ借入条件であれば、初回の返済額は「元金均等」の方が多くなるため、収入に余裕がない限り「元金均等」は利用しにくいのです。

●元金均等返済

元金均等は毎回の返済額のうち元金部分が一定というもので、返済が進むにつれて、毎月返済額が減っていくという特徴があります。

(メリット) 借入条件が同じであれば、総返済額は元利均等よりも元金均等の方が少なくなります。

(デメリット)返済開始当初は、毎月返済額が元利均等に比べて高くなってしまいます。

●元利均等返済

元利均等は毎月の返済額が一定になるように元金と利息の割合が変わっていく返済方法で、毎月の返済額が一定になります。

(メリット) 返済開始当初は、毎月返済額が元金均等に比べて低くなります。

(デメリット)返済開始当初は、元金よりも利息を多く支払うことになり元金部分がなかなか減らないことになります。

3.選択の幅が広がった金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは「固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」に大別されます。

●固定金利型

借入当初の金利が返済終了まで変わらないタイプ。「フラット35」が代表的な商品となります。

返済額が変動しない安全な商品ですが、最初から将来の金利上昇リスクを織り込んだいるため高めの金利設定になっています。

●変動金利型

一般的に年2回金利を見直すタイプで、見直し時期に金利の変動があると 新しい利率が適用されることになります。

金利が変動しても「返済額は5年間変わらない」「新返済額は従来の1.25倍」 などのルールがあり、急激に返済額が上昇するのではなく、元本と利息の割合を変化させることで調整する仕組みになっています。

●固定期間選択型

当初の数年間の金利が固定されているタイプで、固定期間の短いものは、変動金利型程度の低い金利が適用されます。ただ、固定期間が終わると、その時点での金利が適用になり、返済額も再計算される ことから、急激な返済額アップのリスクがあります。

固定期間終了後に「変動金利」か「固定金利」をその都度自由に選択できるものや、一度「変動金利」を選択すると「固定金利」に戻れないものなど、様々な種類のローン商品がありますので、十分に検討することが必要にです。

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2012年12月06日

不動産情報流通の仕組み

1.物件情報が流通する仕組みを知ろう!

物件情報を効率的に収集するには、物件情報がどのように流通するのかを知ることが大切です。ここでは、簡単に売却の流れを確認してみましょう。

1)売主が不動産会社に売却を依頼。査定後、売出し価格を協議。
       ↓
2)売主と不動産会社が媒介契約を締結し、売却活動開始。
       ↓
3)不動産会社専用システム「REINS(レインズ)」に売却物件を登録。
       ↓
4)「REINS(レインズ)」から、他の不動産会社に物件情報が提供。
       ↓
5)不動産各社は、独自に物件情報を収集し、顧客へ情報を提供。

「REINS(レインズ)」は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムです。

売却依頼を受けた不動産会社は、「専属専任媒介契約」の場合は5日以内、「専任媒介契約」の場合は7日以内に、「REINS(レインズ)」に物件情報を登録することが義務付けられています。

2.不動産会社は「REINS(レインズ)」を通じて情報を共有しています!

「REINS(レインズ)」には、「一般媒介契約」の物件及び不動産会社が自ら売主となる物件(新築マンションなど)を除く、すべての物件が登録されています。

「REINS(レインズ)」に登録された物件は、すべての不動産会社が閲覧することができますので、事実上、すべての不動産会社で物件情報を共有しているのと同じ状況になっています。

いろいろな不動産会社の折込チラシやホームページに、同じ物件が掲載されているのは、「REINS(レインズ)」を通じて、すべての不動産会社が物件情報を共有しているからなのです。

3.プレシークでは「REINS(レインズ)」の情報を確認しています!

プレシークでは、新規登録物件を含め「REINS(レインズ)」物件情報を完全に把握することができる環境を整えています。

毎日すべての物件情報を確認し、確かなプロの目で厳選した情報をサイトに掲載しております。

そのなかには、担当エージェントから推奨物件登録されて、はじめて閲覧することができる情報もございます。

気になる物件が見つかったときは、まず最初に担当エージェントにお問い合わせください。

4.どこの不動産会社に問い合わせるかで仲介手数料が決まります!

「REINS(レインズ)」物件情報は、すべての不動産会社が取り扱いできますので、最初にどの不動産会社に問い合わせるかで、仲介手数料が決まってしまいます。

不動産業界の独特の商慣習ではありますが、他の不動産会社を通じて内覧や資料提供を受けた後では、お取り扱いすることが難しくなりますのでご注意ください。

それでは今回のまとめです。

●不動産会社は「REINS(レインズ)」を通じて物件情報を共有しています。
●「REINS(レインズ)」の物件はすべての業者が取り扱いできます。
●毎日全物件を確認しているプレシークなら「REINS(レインズ)」の新着物件情報を見逃すことはありません。
●どこの不動産会社を通じて物件内覧に行くかで、仲介手数料が決まります。プレシークを通じたお取引は仲介手数料半額・優遇となります。

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2012年12月01日

平成24年12月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成24年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.350%
 全期間固定:2.090%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.450%(キャンペーン中)
 10年固定:1.500%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.300%〜1.500%
 全期間固定:2.200%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.050%(キャンペーン中)
 10年固定:1.300%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.490%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4〜1.6%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.500%(1.350%)
 35年固定:2.050%(1.900%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

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12月の住宅ローン金利は、中長期系で少し引き下げられました。これは過去最低水準になり、長期金利が一時0.7%を下回るような水準まで低下したものです。

今回の長期金利動向は、衆院選後の次期政権に自民党が中心となることが有力視され、金融緩和圧力が強まるとの見方によるもの。金融緩和だけで景気が回復するか疑問符がつくところですが、当面の市場は金融緩和状況に影響されます。

金融機関は、消費税駆け込み需要の獲得のため、金利引き下げ競争のほか、病気などによる返済支援、土日対応などのサービスなど、獲得に力を入れている。

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