住まい探しブログ

先週から今週にかけて、住宅ローンの相談ウィークというほど、住宅ローンに関する相談が多い。ここで、住宅ローンを検討から選定に関する基本的なことをおさらいします。（自分のためにも）

１．変動金利タイプ

住宅ローン商品の中で、金利が一番低くなるのが変動金利タイプ。適用金利は半年ごとの見直し、返済額は５年ごとの見直し、見直し後の新返済額は1.25倍以内という特徴がある。

金利が低い、すなわち、支払う利息が少ない。その反面、金利が上昇する可能性がある。急激な上昇をした場合、返済額が金利変更に連動して変更しないため、元金と利息の割合が変化し、最悪、返済金額よりも利息の方が多い（未払い利息の発生）ということもありえる。

２．固定金利タイプ

短いもので１年、長いもので全期間、金利を固定する。固定する期間が短いほど金利が低く、長いほど金利が高くなる。金融機関のキャンペーンなどにより逆転現象もある。

金利が高い、すなわち、支払う利息が多い。その反面、金利が上昇するリスクを避けることができる。保険と同じように万が一に備え、利息という名の保険料を支払っていることと同じ。

３．ミックスタイプ

変動金利、固定金利のいずれにも良し悪しがあり、良し悪しを中和するために、住宅ローンを二つに分け、組み合わせて借りる。ハイブリッド、併用などとも呼ばれる。リスクも半分、リターンも半分になる。

住宅ローンを二つ組むことになるため、手数料、印紙税などが倍になる。金利の形態で中和することに似ているのが、中期（10年程度）タイプ。期間の長短で調整し、良し悪しを中和する。

４．元利均等、元金均等

毎月、決まった金額を返済し、返済額のなかで元金と利息が毎月変化していくのが元利均等返済。毎月、決まった元金と利息を加えた金額を返済していくのが元金均等返済。

元金均等返済の方が、支払う利息総額は少ない、当初の返済額は多くなる。元利均等返済は、当初の返済額負担は少ない、最終的な支払い利息総額は多くなる。なお、元金均等返済を取り扱っていない金融機関も多い。

５．住み替え、建て替えローン

現在の自宅を売却して住み替える際、売却資金で既存の住宅ローンが完済できない場合、残った残金に新規購入用の資金を加えて借りることができる。建て替え時も、既存の住宅ローンに加えて建築資金を借りることができる。

実務的な煩雑さや、売却と購入のタイミング（希望条件）などの合致など、ハードルは高い。金融機関が限定されることもある。

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この他にも、実務的な諸問題、借り入れ後の使い勝手、諸費用など、住宅ローンの選定には、多岐の要素が絡むため、簡単にはいきませんが、上記の基本が見えてくれば、かなり絞りこめます。

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潜在的な待機児童は300万人超。先日、日本経済新聞に掲載された記事によると、保育所の数は増えているものの、リーマンショック以後、家計を補うために働き出た主婦が増え、待機児童の解消は遠くなっている。

働きたい親のニーズから試算した潜在的な待機児童も加えると364万人にものぼる。ＴＶで報道されたインタビューでも、認可外に預けた場合の保育料は、毎月稼ぐ収入と変わらず、家計を補うことができないことから見送っているという方がいた。

その一方で、幼稚園や保育園で、受け入れに余力を残している施設もある。待機児童の増加、解消に進まない背景には、施設数だけではなく、さまざまな社会的要因、生活の変化がある。

核家族化により、祖父祖母が面倒をみることができなくなったことによる需要増。毎日、朝から夕方まで面倒を見るのは、祖父祖母の体力や時間から厳しいかもしれないが、幼稚園へのお迎え、一時的な対応程度であれば対応できることも多い。

不景気、雇用構造の変化などにより、収入が減少し、共働き世帯が増加したことによる需要増。働きすぎの過労死がある一方、働き口がない、働いていも生活が苦しいワーキングプアの増加など、雇用、収入面の厳しい環境の改善。

景気の好不調は政治に委ねられないかもしれないが、働き方の調整なら、多少できるのでは。求める人材（スキル）と求める職種（待遇）のミスマッチは、根深い問題であり、休日に賑わう外食産業を見ていると、当面続いていくのか。

都心に集中する人口動態による需要と供給のアンバランス。時は金なり、通勤時間の短縮傾向が強くなった今、利便性が高いエリアへの居住が増加している。戸建てなら人口の増加も緩やかだが、１棟に何百戸という高層マンションが建てられると、地域の児童数が一気に上昇し、その需要増に供給（施設）が追いつかない。

利便性が高い地域への流れは、利にかなっているものであり、これを止めることはできない。利便性が高い地域から追い出すのではなく、他に利便性が高い地域を作り、分散させること。政治であれば地方分権、東京一極集中が解消されなければならない。

千葉県のとある市では、駅前の大きな工場が廃止され、跡地に大型マンション群が一気にできあがったことから、待機児童の問題以外にも、小中学校の定員オーバーが発生し、毎年のように通学区域の変更を余儀なくされている。

高層マンション、大規模マンションには、待機児童や小中学校の教育環境の問題以外にも、さまざまな問題が発生している。日本経済新聞では、「超高層の虚実」として、数日にわたり、特集記事を組んだ。

ホテル並みの施設やサービスが伴うことによる運営費と高額な修繕費用の負担増。マンション運営に支障をきたす未払い金の問題。小さな市町村並みの居住人口。

マンションを分譲する業者は、パンフレットに華やかなイメージと甘い言葉を載せ、担当者は利点ばかりを強調する営業トークにより、夢のような生活を描かせ、購入を迫る。

この甘言を、素直に信じることなく、自分自身で客観的に、良さ悪さ、プラスマイナスを考えて、判断しなければならない。同紙では業者のモラル向上に期待しているが、業者や現場の担当者の心理思惑を考えれば、期待できるものではない。

毎日、新築してから数年で売り出される中古マンション情報を見るたびに、こんな早くに売り出すのは、何があったのだろうと考える。個人的な事情であれば仕方ない。購入判断の誤り、マンションの見極め不足でなければ。

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