2012年11月12日

レインズ

Real Estate Information NetWork Systems(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。※レインズタワー参照

このレインズは、不動産購入の方には、数多くの物件情報から検討して最適の不動産を選択できるように、不動産売却の方には、不動産業界全体でもっとも条件のよい買い手が見つけられるように、という趣旨で設立されました。

レインズは、ほとんどすべての不動産会社で利用されており、規模や地域性に関係なく、すべての情報を取り扱うことができます。※不動産業者が売り主となる新築マンションなどは登録されていないことが多い。

ひとつの会社へ、物件探しを依頼すれば、どこの会社で取り扱っている物件情報でも紹介を受けることができるということになります。

この物件情報の運用に関して、問題点もあります。

売却の依頼を受けた会社は、専任(専属専任含む)での依頼なら、情報の登録が法律で義務付けられております。法令で定められていることですから、ここで違反する会社はほとんどございません。

情報登録後、顧客から物件探しを依頼された会社は、レインズを通じて、販売状況の確認(業界で確認と呼ばれます)をし、資料の請求をして、顧客へ情報の提供を行います。

この確認の際、実際の状況と異なり、商談中、資料作成中、売り止め(販売停止中)という口実で、資料の提供を拒む会社が多く存在します。

物件を探している場合、実際に売約済みでなければ、ネット上や広告などで、どこかしらの不動産業者から情報が提供されており、物件と接触することが可能です。

このケースで被害にあう方は、売却の依頼をした顧客です。

仮にA社へ売却の依頼をした場合、条件の良い買い手がB社にいたとしても、情報の提供がなされないため、B社に物件探しを依頼した顧客が買うことができません。

売り手側としては、より良い条件で売却したいのは万人共通する心理。A社には2,000万円なら買いたい顧客、B社には2,200万円でも買いたい顧客がいた場合、売り手はB社の顧客に売りたいはず。

しかし、B社の顧客に情報が提供されることを、A社が断絶しているため、B社の顧客が購入することはできず、売り手側としては、2,000万円で売却するしかなくなる。

このような被害に遭わないようにするための予防策は、売却の依頼を1社に任せず、複数の会社へ依頼すること。もしくは、依頼できるようにする。

売却の依頼方法には、1社に独占させる専任(専属専任含む)と複数会社に依頼できる一般媒介がある。いきなり複数の会社へ依頼することが、なにかしらのお考えで抵抗がある場合、1社への一般媒介にする手だてもある。

取扱いが1社でも、一般媒介の契約であれば、依頼された会社は、下手に情報を止めるとやられるという危機感から、情報をオープンにし、より良い買い手を見つけるために動く。

購入する場合でも、売却する場合でも、さらには、建築を依頼する場合でも、会社の規模など表面的なことより、信頼できる会社(担当者)かどうかが大事なことになる。つまるところ、人です。

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posted by preseek_shibata at 15:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

返済負担率(年収負担率)

年収に占める返済額の割合を、返済負担率と呼びます。年収100万円、年間返済額が20万円なら、返済負担率は20%です。

住宅ローンの審査において、信用情報(個人の借入履歴で特に延滞などの事故)についで、基本となる項目です。基準となる返済負担率は、金融機関に異なります。

住宅金融支援機構のフラット35の場合、年収400万円未満の人は返済負担率30%以下、年収400万円以上の人は返済負担率35%以下と決められており、この水準をクリアしないと融資が受けられません。

※ここで計算される返済負担率は、フラット35の他に借り入れている融資(マイカーローン、など)の返済額も含んで計算された「すべての返済額」で算出します。

民間の金融機関の場合、公にしていないところが多いですが、やはり、35%前後としているケースが多くなります。※民間でもすべての返済額で計算されます。

機構のフラット35の場合、固定金利のため、融資される金利で計算された返済額で計算されますが、民間金融機関の場合、金利変動を考慮し、高めの金利設定で計算されます。※俗にいう審査金利、3.5〜4%程度。

ここまでに紹介した返済比率の水準は、融資が受けられるかどうか、貸す側から見たもので、借りられる金額となります。

年収500万円(税込)の人が返済比率35%で借りた場合、年間の返済額は175万円です。

税込年収の8割が手取りであれば可処分所得(手取り)は400万円、ここから175万円の返済額を引くと、残り225万円、毎月20万円を切る生活費でやりくりしなければならなくなる。

20万円の生活費から、教育費、保険料などまでカバーできたとしても、将来の貯蓄、ちょっとした家計の負担増がきたら、たちまち家計が破綻してしまう。

借りられる返済比率が35%だとしても、借りてもいい返済比率は、もっと下げておかなければならない。諸説まちまちで、数字をかたくなに信じ込まず、柔軟に考えなければならないが、私個人がお伝えしている返済比率は次のとおり。

青:返済比率20%以下、黄:同20〜25%の間、赤:25%以上、色は信号に例えております。当然、年収により判断基準は異なり、生活スタイル、価値観、年齢や家族構成などによっても異なります。

さらに一番大事なのは、購入される方の意識、考え方、性格。青信号でもスピードオーバーしていては不測の事態に備えられない。横から飛び出してくる人やクルマがあるかもしれない。

日々の生活を、つつがなく、つつましく暮らしている方であっても、巻き込まれ事故はある。その際、そういうこともあるかもと意識しているか、返済比率がクリアされているからと忘れてしまうか。

多くの相談を受けていて、同じような年収、状況でも、アドバイスの内容が異なるのは、このためです。

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posted by preseek_shibata at 14:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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