2012年11月09日

損得だけで住宅購入してはいけない

消費税増税が現実味を帯び、住宅を購入するなら、増税前か増税後かの議論が活発になっている。

増税前に買った方がいい派の根拠は、単純に消費税増税分の購入費増加を避けるため。付け加えれば、駆け込み需要で品薄になるから、希望する物件を得るために、より早い方がいいというもの。

これは、不動産や住宅の営業マンが口にしそうな内容。高くなる前に、なくなる前に、常套句ではある。ただし、100%間違えではない。ほんとうに、希望する物件がなくなるということもあり得る。

増税後に買った方がいい派の根拠は、消費税増税分の金額程度は、不動産市場の低迷により価格が下落するはず、というもの。

もともと、土地は消費税非課税であるため価格の転嫁はなく、建物分のみの増税。需要が減り、建物増税分くらいの値引きに、土地価格も下落すれば、増税後に買った方が得となる。さらに税制などの政策的な優遇も見込まれている。

この議論、住宅の購入として考えた場合、根本的な間違いがある。それは、損得のみで住宅の購入を判断していること。

不動産投資も含めたお金だけの世界であれば、買い時、売り時も、市場や社会的な外部要因が判断基準にあるだろうが、日々の生活となる住宅の場合、損得は二の次である。

購入するタイミングを考える場合、そもそも購入していい状況(収入)か、購入した方がいい(生活)のか、購入してもいい物件があるのか、という内部要因が重要となる。

外部要因的に得をしたとしても、生活との相性が悪く、または、生活が苦しくなるなら、購入するタイミング以前の問題。

購入するとき以上に、購入した後の生活、最終的に売却するときを考えなければならない。それには、購入した後の生活も長期的な視点が必要となる。

購入する世帯で一番多い家族構成は、ご夫婦に赤ちゃんから小学生までの小さな子供がいるという世帯。購入するとき、外に対しては通学、内に対しては間取りと、子供を中心とした生活を考えることが多い。

子供のことを考えることは良しとして、その後、中学、高校、大学、社会人となった場合、立地に不便さが出ないか、住まいであれば、生活の変化に対応しやすい可変性を有しているか。

このことは、老後、二世帯になったり、さらには未婚の子供との同居などにも対応しやすく、さらに、売却もしやすくなる。

そのまま暮らしても、賃貸に出しても、売却するにしても、土地なら立地、建物なら耐久性と可変性というクオリティが高いものにした方がいい。

当然、土地も建物も価格が高くなるが、それがリスクヘッジであり、逆説的だが得にもなるかもしれない。

保険大好きな日本人だが、住宅に関しては、安いとか、得したいばかりに目が行きがち。高品質な物を保険として考えてみてはいかが。

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posted by preseek_shibata at 16:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

老後の家計(住宅)を考えたら○○

不動産投資を若いうちから行い、家賃収入を老後の収入として考えている人が増加した。

老後の住居も、家賃負担(住宅ローン返済)がないように、若いうちに購入しておこう、というのも持ち家志向のひとつの理由。

家計も、商売も、支出よりも収入が多ければ成り立つ。老後の生活を考えたら、支出を減らし、収入(貯蓄)を増やすことにより、老後の対策にもなる。

不動産投資を行い、将来の収入の基となる資産を形成する。自宅を購入しておき、老後の住居費負担を減らす。どちらも根っこは同じ。

不動産投資を収入、自宅の購入を支出、と考えた場合、金銭に置き換えることができ、不動産投資をしなくても、自宅を購入しなくても、つまるところ、お金さえあればいい。

不動産投資の場合、仮に1億円分の不動産資産を持ち、そこから年5%(諸経費除いた実質)を得られれば500万円の収入が入り、これに、年金を加えれば、一般的な生活は送れる。

65歳定年、平均寿命の85歳まで20年間の老後があるとして、年500万円が20年間で1億円。老後のスタート時点で、不動産資産をすべて売り払い、現金1億円としてもいい。

この1億円を現役時代の収入だけで蓄えるのは難しいことことから、不動産投資物件を借入金で購入し、家賃で借入金の返済を賄い、老後の時点で完済すれば、という計算。

以前は空室率10%と言われていたが、現在は20%近くになっているとのこと。満室前提だと到底難しく、70〜80%の稼働率、さらに修繕費などの諸費用も組み込んだうえで、返済計画を立てる必要がある。

株式や債券、貯蓄などで、同様の組み立てができれば、不動産投資にこだわる必要はない。不動産は売りづらいという反面、資産価値の動きが安定し、住宅という生活必需に関わることなので、金融商品などよりも目が向けられている。

自宅の場合は、住宅ローンの返済と家賃を同額と考えた場合、賃貸なら、別途に老後の住宅費を蓄えておく必要がある。持ち家の場合、老後にも暮らせるように、住宅のメンテナンスは欠かせない。

金額設定により、持ち家、賃貸のどちらが有利になるかは変わるため、例をあげても意味はない。現役世代のときに暮らす地域、老後に暮らす地域などによっても、結果は異なる。

持ち家が有利、賃貸が有利、などという比較は、不動産(住宅)を中心に考えた発想。

本来は、自分たち(家族)が老後をどのように過ごすか、地域、住宅、さらに収入(年金)などを考え、そこに向かうために、持ち家がいい、賃貸がいい、と選ぶもの。

自宅の購入をする現場を見ていて、不動産を主にして選んでいる人を多く見かける。それよりも、自分(家族)の生活を考え、相性で選ぶべき、と思う。生意気な発言であればお詫びします。

余談ですが、私の父は70歳を過ぎても、ほそぼそ働いて月に約10万円の収入を得ています。特殊なスキルがあるわけではなく、体を使った仕事です。この年まで大病もなく医療費負担も小さい。健康って大事ですね、家計にとっても。

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posted by preseek_shibata at 15:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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