2012年11月24日

住宅ローン検討、選定の基本

先週から今週にかけて、住宅ローンの相談ウィークというほど、住宅ローンに関する相談が多い。ここで、住宅ローンを検討から選定に関する基本的なことをおさらいします。(自分のためにも)

1.変動金利タイプ

住宅ローン商品の中で、金利が一番低くなるのが変動金利タイプ。適用金利は半年ごとの見直し、返済額は5年ごとの見直し、見直し後の新返済額は1.25倍以内という特徴がある。

金利が低い、すなわち、支払う利息が少ない。その反面、金利が上昇する可能性がある。急激な上昇をした場合、返済額が金利変更に連動して変更しないため、元金と利息の割合が変化し、最悪、返済金額よりも利息の方が多い(未払い利息の発生)ということもありえる。

2.固定金利タイプ

短いもので1年、長いもので全期間、金利を固定する。固定する期間が短いほど金利が低く、長いほど金利が高くなる。金融機関のキャンペーンなどにより逆転現象もある。

金利が高い、すなわち、支払う利息が多い。その反面、金利が上昇するリスクを避けることができる。保険と同じように万が一に備え、利息という名の保険料を支払っていることと同じ。

3.ミックスタイプ

変動金利、固定金利のいずれにも良し悪しがあり、良し悪しを中和するために、住宅ローンを二つに分け、組み合わせて借りる。ハイブリッド、併用などとも呼ばれる。リスクも半分、リターンも半分になる。

住宅ローンを二つ組むことになるため、手数料、印紙税などが倍になる。金利の形態で中和することに似ているのが、中期(10年程度)タイプ。期間の長短で調整し、良し悪しを中和する。

4.元利均等、元金均等

毎月、決まった金額を返済し、返済額のなかで元金と利息が毎月変化していくのが元利均等返済。毎月、決まった元金と利息を加えた金額を返済していくのが元金均等返済。

元金均等返済の方が、支払う利息総額は少ない、当初の返済額は多くなる。元利均等返済は、当初の返済額負担は少ない、最終的な支払い利息総額は多くなる。なお、元金均等返済を取り扱っていない金融機関も多い。

5.住み替え、建て替えローン

現在の自宅を売却して住み替える際、売却資金で既存の住宅ローンが完済できない場合、残った残金に新規購入用の資金を加えて借りることができる。建て替え時も、既存の住宅ローンに加えて建築資金を借りることができる。

実務的な煩雑さや、売却と購入のタイミング(希望条件)などの合致など、ハードルは高い。金融機関が限定されることもある。

--

この他にも、実務的な諸問題、借り入れ後の使い勝手、諸費用など、住宅ローンの選定には、多岐の要素が絡むため、簡単にはいきませんが、上記の基本が見えてくれば、かなり絞りこめます。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 16:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

待機児童と高層マンション

潜在的な待機児童は300万人超。先日、日本経済新聞に掲載された記事によると、保育所の数は増えているものの、リーマンショック以後、家計を補うために働き出た主婦が増え、待機児童の解消は遠くなっている。

働きたい親のニーズから試算した潜在的な待機児童も加えると364万人にものぼる。TVで報道されたインタビューでも、認可外に預けた場合の保育料は、毎月稼ぐ収入と変わらず、家計を補うことができないことから見送っているという方がいた。

その一方で、幼稚園や保育園で、受け入れに余力を残している施設もある。待機児童の増加、解消に進まない背景には、施設数だけではなく、さまざまな社会的要因、生活の変化がある。

核家族化により、祖父祖母が面倒をみることができなくなったことによる需要増。毎日、朝から夕方まで面倒を見るのは、祖父祖母の体力や時間から厳しいかもしれないが、幼稚園へのお迎え、一時的な対応程度であれば対応できることも多い。

不景気、雇用構造の変化などにより、収入が減少し、共働き世帯が増加したことによる需要増。働きすぎの過労死がある一方、働き口がない、働いていも生活が苦しいワーキングプアの増加など、雇用、収入面の厳しい環境の改善。

景気の好不調は政治に委ねられないかもしれないが、働き方の調整なら、多少できるのでは。求める人材(スキル)と求める職種(待遇)のミスマッチは、根深い問題であり、休日に賑わう外食産業を見ていると、当面続いていくのか。

都心に集中する人口動態による需要と供給のアンバランス。時は金なり、通勤時間の短縮傾向が強くなった今、利便性が高いエリアへの居住が増加している。戸建てなら人口の増加も緩やかだが、1棟に何百戸という高層マンションが建てられると、地域の児童数が一気に上昇し、その需要増に供給(施設)が追いつかない。

利便性が高い地域への流れは、利にかなっているものであり、これを止めることはできない。利便性が高い地域から追い出すのではなく、他に利便性が高い地域を作り、分散させること。政治であれば地方分権、東京一極集中が解消されなければならない。

千葉県のとある市では、駅前の大きな工場が廃止され、跡地に大型マンション群が一気にできあがったことから、待機児童の問題以外にも、小中学校の定員オーバーが発生し、毎年のように通学区域の変更を余儀なくされている。

高層マンション、大規模マンションには、待機児童や小中学校の教育環境の問題以外にも、さまざまな問題が発生している。日本経済新聞では、「超高層の虚実」として、数日にわたり、特集記事を組んだ。

ホテル並みの施設やサービスが伴うことによる運営費と高額な修繕費用の負担増。マンション運営に支障をきたす未払い金の問題。小さな市町村並みの居住人口。

マンションを分譲する業者は、パンフレットに華やかなイメージと甘い言葉を載せ、担当者は利点ばかりを強調する営業トークにより、夢のような生活を描かせ、購入を迫る。

この甘言を、素直に信じることなく、自分自身で客観的に、良さ悪さ、プラスマイナスを考えて、判断しなければならない。同紙では業者のモラル向上に期待しているが、業者や現場の担当者の心理思惑を考えれば、期待できるものではない。

毎日、新築してから数年で売り出される中古マンション情報を見るたびに、こんな早くに売り出すのは、何があったのだろうと考える。個人的な事情であれば仕方ない。購入判断の誤り、マンションの見極め不足でなければ。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 15:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月17日

不動産業界への誤解

住宅購入の現場では、さまざまな誤解が生まれている。現場の表面的に言われている口だけを簡単に信じるのではなく、法律、仕組みなどの基本をしっかり確認しておくことが大切になる。

誤解1:購入申し込み(買い付け)を書面で提出すれば、物件を止められる、仮押さえできる、など、販売が停止され、優先権が発生する。

法的な責任を基準に考えれば、契約直前まで不安定な状態であることが正しい。売主、買主、それぞれの事情や意向で、契約まで至らなくとも、法的に責任を求められない。

現実的に、調印(契約締結)するまで、なにが起こるか分からないという不安定な状態であるとは、消費者心理などを考え、業界側から伝えられることは少ない。

営業として、購入申し込みをすることのハードルを下げるために、あえて、抑えるだけです、など、大したことない、軽いイメージで説明させることも、このような誤解を招く一因になっている。

誤解2:土地だけで住宅ローンが組める。

住宅のためのローン、自宅を購入するためのローン、という意味合いから、建物があってのローンであり、自宅を建てるための一部として土地購入資金を融資する、というのが正しい。

土地を購入する際に住宅ローンを利用する場合、その土地に新築する建物の計画を提出する。どこで建てるか、どの程度の広さになるのか、どのくらいの金額になるのか、この三点セットが見えていないと、受付されず、門前払いとなる。

土地を探している場合、いざ、いい土地が見つかっても、建物が白紙状態だと、煮詰めるまでに売れてしまう、慌てて選択ミスをする、タイトなスケジュールになる、などの弊害が出る。

誤解3:不動産業者には掘り出し物がある。

掘り出し物の定義を割安、格安とすれば、高く売りたいという心理の売主が、買主のため、世のためにと、理由もなく安くすることはない。安くするには何かしらの理由があり、理由があって安いのは、割安ではなく、適正な価格となる。

物理的、心理的に、問題がないのにも関わらず、相場よりも安い物件もある。その場合の大半は、売り急いでいる(現金で即時決済)などの取引条件で高いハードルがある。ほとんどは、業者買取になり、一般には出回らない。

価格ではなく、情報的に掘り出し物というケースもある。一般には出回っていない秘匿物件ということだが、これを見つけるには、大小の規模、地域も越え、数多くの業者にアクセスしなければならない。

たまたま、最初の方で出会えればいいが、きりもなく、業者側もこのような消費者の裏をつき、秘匿の雰囲気を醸し出すようにする。

先日、プロの私に、これは秘密物件よと紹介された物件は、すでに認知している物件だった。プロにさえ、こういう風に情報を提供する業者がいる。一般消費者には、もっと仰々しく伝えているかもしれない。

売主からみても、情報を非公開にすれば、よい条件の購入者に出会える確率が減ることから、高く売るためにはマイナスとなる。それでも非公開にすることに同意しているなら、何かしらの事情がある。

この他にも、不動産業界のしくみ、不動産取引、法の解釈など、一般の消費者が誤解されていることは多い。これは、業界、行政側に問題がある。

統一的で公平なルールがない。無資格でも営業活動できる。宅建業者(不動産会社)でもない周辺業界の人が関わってくる。消費者を取り巻く環境が悪すぎる。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 12:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月12日

レインズ

Real Estate Information NetWork Systems(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。※レインズタワー参照

このレインズは、不動産購入の方には、数多くの物件情報から検討して最適の不動産を選択できるように、不動産売却の方には、不動産業界全体でもっとも条件のよい買い手が見つけられるように、という趣旨で設立されました。

レインズは、ほとんどすべての不動産会社で利用されており、規模や地域性に関係なく、すべての情報を取り扱うことができます。※不動産業者が売り主となる新築マンションなどは登録されていないことが多い。

ひとつの会社へ、物件探しを依頼すれば、どこの会社で取り扱っている物件情報でも紹介を受けることができるということになります。

この物件情報の運用に関して、問題点もあります。

売却の依頼を受けた会社は、専任(専属専任含む)での依頼なら、情報の登録が法律で義務付けられております。法令で定められていることですから、ここで違反する会社はほとんどございません。

情報登録後、顧客から物件探しを依頼された会社は、レインズを通じて、販売状況の確認(業界で確認と呼ばれます)をし、資料の請求をして、顧客へ情報の提供を行います。

この確認の際、実際の状況と異なり、商談中、資料作成中、売り止め(販売停止中)という口実で、資料の提供を拒む会社が多く存在します。

物件を探している場合、実際に売約済みでなければ、ネット上や広告などで、どこかしらの不動産業者から情報が提供されており、物件と接触することが可能です。

このケースで被害にあう方は、売却の依頼をした顧客です。

仮にA社へ売却の依頼をした場合、条件の良い買い手がB社にいたとしても、情報の提供がなされないため、B社に物件探しを依頼した顧客が買うことができません。

売り手側としては、より良い条件で売却したいのは万人共通する心理。A社には2,000万円なら買いたい顧客、B社には2,200万円でも買いたい顧客がいた場合、売り手はB社の顧客に売りたいはず。

しかし、B社の顧客に情報が提供されることを、A社が断絶しているため、B社の顧客が購入することはできず、売り手側としては、2,000万円で売却するしかなくなる。

このような被害に遭わないようにするための予防策は、売却の依頼を1社に任せず、複数の会社へ依頼すること。もしくは、依頼できるようにする。

売却の依頼方法には、1社に独占させる専任(専属専任含む)と複数会社に依頼できる一般媒介がある。いきなり複数の会社へ依頼することが、なにかしらのお考えで抵抗がある場合、1社への一般媒介にする手だてもある。

取扱いが1社でも、一般媒介の契約であれば、依頼された会社は、下手に情報を止めるとやられるという危機感から、情報をオープンにし、より良い買い手を見つけるために動く。

購入する場合でも、売却する場合でも、さらには、建築を依頼する場合でも、会社の規模など表面的なことより、信頼できる会社(担当者)かどうかが大事なことになる。つまるところ、人です。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 15:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

返済負担率(年収負担率)

年収に占める返済額の割合を、返済負担率と呼びます。年収100万円、年間返済額が20万円なら、返済負担率は20%です。

住宅ローンの審査において、信用情報(個人の借入履歴で特に延滞などの事故)についで、基本となる項目です。基準となる返済負担率は、金融機関に異なります。

住宅金融支援機構のフラット35の場合、年収400万円未満の人は返済負担率30%以下、年収400万円以上の人は返済負担率35%以下と決められており、この水準をクリアしないと融資が受けられません。

※ここで計算される返済負担率は、フラット35の他に借り入れている融資(マイカーローン、など)の返済額も含んで計算された「すべての返済額」で算出します。

民間の金融機関の場合、公にしていないところが多いですが、やはり、35%前後としているケースが多くなります。※民間でもすべての返済額で計算されます。

機構のフラット35の場合、固定金利のため、融資される金利で計算された返済額で計算されますが、民間金融機関の場合、金利変動を考慮し、高めの金利設定で計算されます。※俗にいう審査金利、3.5〜4%程度。

ここまでに紹介した返済比率の水準は、融資が受けられるかどうか、貸す側から見たもので、借りられる金額となります。

年収500万円(税込)の人が返済比率35%で借りた場合、年間の返済額は175万円です。

税込年収の8割が手取りであれば可処分所得(手取り)は400万円、ここから175万円の返済額を引くと、残り225万円、毎月20万円を切る生活費でやりくりしなければならなくなる。

20万円の生活費から、教育費、保険料などまでカバーできたとしても、将来の貯蓄、ちょっとした家計の負担増がきたら、たちまち家計が破綻してしまう。

借りられる返済比率が35%だとしても、借りてもいい返済比率は、もっと下げておかなければならない。諸説まちまちで、数字をかたくなに信じ込まず、柔軟に考えなければならないが、私個人がお伝えしている返済比率は次のとおり。

青:返済比率20%以下、黄:同20〜25%の間、赤:25%以上、色は信号に例えております。当然、年収により判断基準は異なり、生活スタイル、価値観、年齢や家族構成などによっても異なります。

さらに一番大事なのは、購入される方の意識、考え方、性格。青信号でもスピードオーバーしていては不測の事態に備えられない。横から飛び出してくる人やクルマがあるかもしれない。

日々の生活を、つつがなく、つつましく暮らしている方であっても、巻き込まれ事故はある。その際、そういうこともあるかもと意識しているか、返済比率がクリアされているからと忘れてしまうか。

多くの相談を受けていて、同じような年収、状況でも、アドバイスの内容が異なるのは、このためです。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 14:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月11日

良い物件に出会うために

良い物件とは、物件の性能比較による優劣ではなく、自分や家族の生活と相性が良い物件である。

どんなに眺望が優れた高層マンションでも、価格が高い、庭が欲しい、のどかで緑豊かな場所で暮らしたい、など、性能面で優れていても、希望や生活に合致していなければ、良い物件とはならない。

不動産情報を集めるのは、一昔前と違い、不動産会社を数多く回らなくても、折り込みチラシ、住宅情報系の雑誌、インターネットなど、情報化時代の進展とともに容易となった。

しかし、無機質な情報が羅列されている物件情報だけを見ても、自分たちにとって良い物件かどうかは判別できない。山のように数を集めたとしても、良い物件には巡り合えない。(運よくはあり得る)

不動産情報を集める前にしなければならないことは、自分たちの希望条件を整理する、資金などの購入状況を確認する。この事前準備がとても大切である。

希望条件の整理とは、通勤や生活の利便性、住環境などから探すエリアをリストアップする、一戸建てなのかマンションなのか、新築なのか中古なのか、生活スタイルやイメージから検討する、ことなど。

購入状況とは、自己資金や住宅ローンの購入資金、返済開始後の家計といったお金のこと、現在の住居、家族のことなどから、購入するタイミングなど。

これらのことを、自分の頭の中で考え、家族で話し合い、希望条件を整理し、さらに、必須となる最優先事項、希望となる優先事項の他、気にしなくてもいい事項など、順位付けをしっかりすることが肝になる。

この希望条件の整理に加え、資金計画や購入のタイミングなどが決まれば、不動産情報を集め、候補となる物件を選定していく。

可能性がありそうな物件をリストアップするより、ダメな物件を切っていくスタイルの方がおススメ。

不動産情報の選定作業までは、不動産業者が関わらなくても、ご自身たちでできなくもない。しかし、視点が狭くなること、現実の状況に即していないこと、など危ない面もある。

ご性格やお考え方により、好まれるかどうかはわからないが、希望条件の整理、購入環境の確認などに、プロが関わるようにしたい。

感情が入らず、客観的な視点で、多くの経験から広く深い視野で、住まい探しがぐっと深まること間違いない、と言い切りたいが、担当者次第なのが実情。

お客様第一、と高らかに宣言している会社が多いが、言わなくても当たり前のこと。売上至上主義のバリバリの販売会社よりも、対話を大事にする会社や担当者を選びたい。

人を見る目はお任せです。あえて、判断の目安を言えば、しゃべりっぱなしの人、長所・良いことばかりを言う人、ノルマに焦り熱く前のめりになっている人、任せてください・頑張りますと精神論を言う人は、避けるべきでしょうか。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 16:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

家を買うっていうこと

家を購入するか、賃貸のままでいくか、金銭の損得でしかわかりやすい比較ができず、ついつい、金銭的なメリットデメリットの比較で語られてしまう。

本来は、自分や家族の生活、人生を考え、それぞれの特徴から相性のよい住まいを選択するべきであり、それが、結果的に、持ち家、賃貸となる。金銭面も大切だが、お金は、生活、人生のための道具でしかない。

持ち家の場合、資産になると言われるが、下落傾向の不動産市況では、選ぶ物件により結果は異なり、資産になるときもあれば、不良資産になることもある。持ち家イコール資産と言えない時代になった。

一時代前は、自宅を自己所有していると社会的な信用を得られる、といわれていたが、社会的な価値観が多様化した現在では、持ち家だからと単純に評価されるとは限らない。

持ち家と賃貸を金銭的に比較する際、家賃と住宅ローンの返済が基本となるが、持ち家の場合、修繕費、管理費、固定資産税等の負担も生じる。

老後の住居費負担が少なくなると言われるが、維持費用は継続的に発生し、建物の老朽化に伴い建て替えとなればさらに高額な出費となる。

賃貸にして家賃収入を得られるという資産性もあるが、住宅余り傾向に拍車がかかるなか、どこまで安定した賃料収入が得られるか不安定な要素をかかえる。

それでも持ち家にする理由は、自分や家族の生活、人生を考えた場合、得られるメリットが大きいから。とくに、賃貸市場が充実していないファミリー層でその傾向が強くなる。

自宅が自己所有であることで一番大きいのは、気兼ねなく暮らせること。近隣に対しての配慮は必要でも、自宅で、ペットの飼育、楽器の演奏など、少数派かもしれないが、喫煙も、気兼ねなくできる。

さらに、自宅をどのようにリフォームするか、自由に行うことができ、生活や趣味に合わせた間取りにできる。これらにより、満足度、充実感、安息感が得られるのが大きい。

金銭面に関して、持ち家の場合でも、楽観視できないと、先にも書いたが、住宅ローンを組めば、生命保険の代わりにもなり、保険料負担を軽減できることもある。

今後、高齢化が進むと、リバースモーゲージや住み替え支援機構の自宅借り上げ制度などのような支援策も充実していくことも予想される。

売却しやすい(資産性がある)持ち家であれば、売却して、住み替え先を含めた老後の資金の足しになることもある。

転勤が多い、将来は実家に帰る、など、持ち家にしない方がいいケースもあり、一概にどちらがいいとは言えず、他人が決めつけるものではない。

ご自身、ご家族をさしおいて、賃貸、持ち家の比較を論じないようにだけ、ご注意ください。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 15:49| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月09日

損得だけで住宅購入してはいけない

消費税増税が現実味を帯び、住宅を購入するなら、増税前か増税後かの議論が活発になっている。

増税前に買った方がいい派の根拠は、単純に消費税増税分の購入費増加を避けるため。付け加えれば、駆け込み需要で品薄になるから、希望する物件を得るために、より早い方がいいというもの。

これは、不動産や住宅の営業マンが口にしそうな内容。高くなる前に、なくなる前に、常套句ではある。ただし、100%間違えではない。ほんとうに、希望する物件がなくなるということもあり得る。

増税後に買った方がいい派の根拠は、消費税増税分の金額程度は、不動産市場の低迷により価格が下落するはず、というもの。

もともと、土地は消費税非課税であるため価格の転嫁はなく、建物分のみの増税。需要が減り、建物増税分くらいの値引きに、土地価格も下落すれば、増税後に買った方が得となる。さらに税制などの政策的な優遇も見込まれている。

この議論、住宅の購入として考えた場合、根本的な間違いがある。それは、損得のみで住宅の購入を判断していること。

不動産投資も含めたお金だけの世界であれば、買い時、売り時も、市場や社会的な外部要因が判断基準にあるだろうが、日々の生活となる住宅の場合、損得は二の次である。

購入するタイミングを考える場合、そもそも購入していい状況(収入)か、購入した方がいい(生活)のか、購入してもいい物件があるのか、という内部要因が重要となる。

外部要因的に得をしたとしても、生活との相性が悪く、または、生活が苦しくなるなら、購入するタイミング以前の問題。

購入するとき以上に、購入した後の生活、最終的に売却するときを考えなければならない。それには、購入した後の生活も長期的な視点が必要となる。

購入する世帯で一番多い家族構成は、ご夫婦に赤ちゃんから小学生までの小さな子供がいるという世帯。購入するとき、外に対しては通学、内に対しては間取りと、子供を中心とした生活を考えることが多い。

子供のことを考えることは良しとして、その後、中学、高校、大学、社会人となった場合、立地に不便さが出ないか、住まいであれば、生活の変化に対応しやすい可変性を有しているか。

このことは、老後、二世帯になったり、さらには未婚の子供との同居などにも対応しやすく、さらに、売却もしやすくなる。

そのまま暮らしても、賃貸に出しても、売却するにしても、土地なら立地、建物なら耐久性と可変性というクオリティが高いものにした方がいい。

当然、土地も建物も価格が高くなるが、それがリスクヘッジであり、逆説的だが得にもなるかもしれない。

保険大好きな日本人だが、住宅に関しては、安いとか、得したいばかりに目が行きがち。高品質な物を保険として考えてみてはいかが。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 16:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

老後の家計(住宅)を考えたら○○

不動産投資を若いうちから行い、家賃収入を老後の収入として考えている人が増加した。

老後の住居も、家賃負担(住宅ローン返済)がないように、若いうちに購入しておこう、というのも持ち家志向のひとつの理由。

家計も、商売も、支出よりも収入が多ければ成り立つ。老後の生活を考えたら、支出を減らし、収入(貯蓄)を増やすことにより、老後の対策にもなる。

不動産投資を行い、将来の収入の基となる資産を形成する。自宅を購入しておき、老後の住居費負担を減らす。どちらも根っこは同じ。

不動産投資を収入、自宅の購入を支出、と考えた場合、金銭に置き換えることができ、不動産投資をしなくても、自宅を購入しなくても、つまるところ、お金さえあればいい。

不動産投資の場合、仮に1億円分の不動産資産を持ち、そこから年5%(諸経費除いた実質)を得られれば500万円の収入が入り、これに、年金を加えれば、一般的な生活は送れる。

65歳定年、平均寿命の85歳まで20年間の老後があるとして、年500万円が20年間で1億円。老後のスタート時点で、不動産資産をすべて売り払い、現金1億円としてもいい。

この1億円を現役時代の収入だけで蓄えるのは難しいことことから、不動産投資物件を借入金で購入し、家賃で借入金の返済を賄い、老後の時点で完済すれば、という計算。

以前は空室率10%と言われていたが、現在は20%近くになっているとのこと。満室前提だと到底難しく、70〜80%の稼働率、さらに修繕費などの諸費用も組み込んだうえで、返済計画を立てる必要がある。

株式や債券、貯蓄などで、同様の組み立てができれば、不動産投資にこだわる必要はない。不動産は売りづらいという反面、資産価値の動きが安定し、住宅という生活必需に関わることなので、金融商品などよりも目が向けられている。

自宅の場合は、住宅ローンの返済と家賃を同額と考えた場合、賃貸なら、別途に老後の住宅費を蓄えておく必要がある。持ち家の場合、老後にも暮らせるように、住宅のメンテナンスは欠かせない。

金額設定により、持ち家、賃貸のどちらが有利になるかは変わるため、例をあげても意味はない。現役世代のときに暮らす地域、老後に暮らす地域などによっても、結果は異なる。

持ち家が有利、賃貸が有利、などという比較は、不動産(住宅)を中心に考えた発想。

本来は、自分たち(家族)が老後をどのように過ごすか、地域、住宅、さらに収入(年金)などを考え、そこに向かうために、持ち家がいい、賃貸がいい、と選ぶもの。

自宅の購入をする現場を見ていて、不動産を主にして選んでいる人を多く見かける。それよりも、自分(家族)の生活を考え、相性で選ぶべき、と思う。生意気な発言であればお詫びします。

余談ですが、私の父は70歳を過ぎても、ほそぼそ働いて月に約10万円の収入を得ています。特殊なスキルがあるわけではなく、体を使った仕事です。この年まで大病もなく医療費負担も小さい。健康って大事ですね、家計にとっても。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 15:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月06日

政治に期待したいのは根本的な制度づくり

野田総理、会心の一手と思ってしまう「田中真紀子の閣僚任命」。問題山積のなか、田中真紀子女史を閣僚に配置しておけば、注目を浴び、世間の目が向き、自身への風当たりを弱くなるという読みのもとに任命したのではないかと。

総理の読み通りに、就任早々、世間の注目を浴び、物議を醸しだすようなことをしでかした。みなさまご存知の「開校予定だった大学の不認可」問題。

細かい許認可の手続きは別として、行政という大きなくくりで、一度、認可しておきながら、間際になっての突発的な不認可。大臣ひとりの思いつきとしかいいようがない。

不認可とした理由として、大臣は「大学の乱立、教育水準の低下、大学のあり方、認可の流れ、など」を挙げていた。一般論として、わからずでもないが、今回は、行政としての手続きに問題がある。

これを住宅に置き換えれば、建築の審査基準を突然改定し、即日施行、さらに、建築中のものまで対象とし、対象に合わないものは、建築の中止、取り壊しての再建築を、法的に指示するようなもの。

全入時代になった大学が置かれている状況は、家が余っている現在の住宅事情と同じ。学生の質を向上させるために学校設置を見直すことは、建物の質を向上させ住宅資本を充実させるための方策と同じ。

住宅について、新築は質の向上を目指し、既存の住宅資本を有効活用していくこと、そこに間違えはないが、今回の問題同様な行政手続きが行われたなら、それはたまらない。

ここまで乱暴な政治で、不動産・住宅市場が混乱したことはない。しかし、毎年のように、住宅を取り巻く環境は変わり、混乱させられることは日常的に多い。

その代表的なものが、住宅税制。今回の消費税増税は、住宅だけではないが、期限が来るたびに改正される住宅ローン控除、贈与税や相続税の複雑怪奇な特例、その他、時限立法の更新有無など。

消費税増税の陰に隠れているが、相続税の抜本的な改正(増税)、毎年のように噂は出るものの実施されず、かき回されるのが典型的である。

住宅ローン控除に関しては、経済活性化という発想から、賃貸層も含めた国民生活に視点を置くべき。

家賃(賃貸)や、自宅限定で住宅ローンの利息(持ち家)を、所得控除とする恒久的な制度にしてもらうことが、個人的な希望。(キャッシュで家を買える方、住宅ローン負担がない方はごめんなさい)

よりよい日本をつくるため、国民をしあわせにするため、政治がリーダーシップを取り、制度改革を推進していくことは、大いに期待したいし、現在の政治に足らないところかもしれない。

最後に、本題とまったく関係ない告知をひとつ。

弊社で土地を購入し、建物を新築された方のお宅(旭化成ホームズ、へーベルハウス)が完成しました。平成24年11月10日(土)、11日(日)の二日間限定で、完成公開を行います。

展示場ではリアル感がない、南道路のプランを確かめたい、敷地の大きさと建物の大きさを実感したい、最新の先導的モデル(エコ住宅)を見たい、という方におススメです。

詳細は、こちらの案内状をご覧ください。※ご見学の際は、案内状を印刷のうえ、お越しください。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 12:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月05日

老後も現役時も暮らしやすい街

「東北で農業をやりたい」、中学生の息子に「将来、なにをしたいか、今の考えは?」と聞いたら、回答がこれ。

前に、調理人(飲食店経営)という発言もあったので、食に関する仕事のつながりかな、もしくは、震災復興への貢献、などと推測してみた。血のつながりから、津軽の血が出たのかとも。

深く聞いてみると、農業の方ではなく、東北にポイントがあるらしい。震災復興への貢献、津軽の血が呼び戻す、など、ロマンがあるものではなく、ただ、スキーをたくさんできるからだった。

まだまだ子供だな、と思うと同時に、老後に暮らす場所を選ぶような発想が、いまどきというか、蛙の子は蛙ということか。

近年、老後の住まいとして、子育て期に暮らした庭付き一戸建てから、マンションや施設へと移り住む人が多い。

自然が多くのんびり、田舎(生まれ育ち)に帰って、というのはイメージでしかないと、私が見ている範囲では感じる。

リタイヤ後は、物価の安い海外で、という触れ込みで、ハワイや東南アジア方面への移住も耳にすることは多いが、実際に移住している人は少数派で、実際は慣れ親しんだ街や利便性の高い都会が多いのではないか。

私の個人的な夢では、老後になって、観光業(運転手でも雑用でもいい)に携わって、のんびり暮らせたらな、と思うことはあるが、雇われるかもわからず、現実的には厳しいか。

今の生活がいっぱいいっぱいで貯蓄する余力もない私のような状況では、年金も先行き不安で、物価も高くなるこれからの老後生活では、働ける限り働かなければならず、都会にいる必要がある。

働く必要がない人でも、老後の暮らしやすさを決める要素が揃う都会を選ぶ。

老後の暮らしやすさを決める要素をあげてみると、バリアフリー度が高く、徒歩圏に生活施設、医療施設が揃っていること。余裕がある時間を埋めるコミュニティや余暇施設。さらに、生活費に余裕を持たせる物価の安さ。

今、注目される街には、シンボル的な商業施設(ショッピングモール)があり、特に郊外では、クルマでのアクセスが重視している施設が多い。住宅を購入する層が子育て世代であることの表れ。

高齢化社会がさらに進むと、街に求められるのは、徒歩圏で買い物ができること、時間を埋めるコミュニティ。これって、昭和全盛期の商店街。

現役世代よりも家計にゆとりがある高齢者世帯が集まれば、地域にお金を落とし活性化、さらに、医療施設などの生活施設も集まれば、自然と現役世代も集まり、さらに活性化。

地域が活性化すれば、不動産価格も安定する。大きくてインパクトある商業施設も大事だが、商店街の充実度、活性度で、街を選ぶのもいいかもしれない。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 17:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月02日

公共の利益(街並み)が私的(資産価値)にも有効

現地を視察するには、時間もお金もなく、TV画面から映し出される映像を観るしかない地中海のきれいな街並み。

建物の形、大きさなどはバラバラでも、白い外壁にオレンジ(茶も)の屋根で統一された街は、地中海の海と青空に映えて、とても上品で優雅な美しさを醸し出している。

日本でも、分譲地に建築協定を設け、街並みの統一感を出して、街の雰囲気づくりを行っている地域は多い。

今朝の日本経済新聞に、この協定を今まで以上に細部にわたって取り決め、資産価値の維持を目指した取り組みが紹介された。

建物の階数・高さ、区画形状変更の禁止、フェンスの生垣、などは、今までの建築協定(地区計画含む)でも見受けられたが、今回の取り組みでは、さらに、屋根や外壁の色、アンテナや屋外広告物の制限も加わった。

各地の行政で急速に浸透した景観法(景観条例)では、趣旨を尊重し、好ましくない景観でなければ、自由な色合いで建築することができたが、今回の協定では、色まで限定した強い内容。

これを束縛と窮屈さを感じて敬遠するか、気持ちいい街並みと資産価値の維持から好ましく受けるか、人によって受け方も変わる。

足立区で、ゴミ屋敷に対して強制力を持った条例が制定され、街並みの維持へ動き出した。柏市では、駆逐しそうな古家の撤去を推進する条例がある。

ゴミ屋敷が近隣にあれば、売却そのものにも影響を及ぼす。(売却できなれば資産価値なし)

土地は環境を買え、の言葉通り、街並みの良し悪しで資産価値に影響が出ることから、今回の取り組みは好意的に考えてもいい。

従来からも、建築協定で街並みを維持していこうという取り組みはあった。街を整える地区計画でも、色彩までは及ばずとも、似たような取り組み。

都市の風致(良好な自然的景観)を維持するための風致地区というものもある。

どれも、建物の好みという私的よりも、街並みという公を優先していこう、それが私的(資産価値)にもつながるという考え。さらに景観条例なども制定され、この流れは強い。

雑多な下町のような街並みも、味わいがあり、熟成されたものがあって、生活に便利だったり、文化的だったりもする。協定区域でも、下町でも、暮らす人が街をつくるもの。

ハード(法規制)もソフト(人)も、大事なのは、不動産以外でも同じか。私的な財産権と、公共の利益。人それぞれ性格、考えがあって難しい。自分に相性がよい街で暮らしたい。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートするサービスです。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 17:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年11月01日

平成24年11月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成24年11月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.750%
 全期間固定:2.090%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.450%(キャンペーン中)
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜0.975%
 10年固定:1.350%〜1.450%
 全期間固定:2.250%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.050%(キャンペーン中)
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.550%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4〜1.6%

◇三井住友信託銀行
 変動金利:0.775〜1.075%
 10年固定:1.200〜1.500%
 30年固定:1.900〜2.200%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.1〜1.4%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.500%(1.350%)
 35年固定:2.050%(1.900%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

--

11月の住宅ローン金利は、中長期系で少し引き下げられました。ほとんど横ばいといっていいかと思います。債券市場の長期金利も0.800%を下回るレンジで推移しており、状況に変化がございません。

日銀は、先月末に、追加の金融緩和を行いました。流通する資金量が増えれば、債券市場にもまわり、金利の低下圧力になります。株式市場が活況を示せば、債券市場からお金が流れ、金利の上昇圧力になります。

特例国債法案(赤字国債発行)のバタバタにより、債券市場への影響もあるかと思われます。大きな流れに影響はないと思われますが、一時的な金利の動きはあるかもしれません。

長らく、低金利状態が続き、金利の上昇気配すら感じません。今の流れのまま、大変動を起こすきっかけがない限り、このまま推移するのでしょうか。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 11:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする