2012年10月21日

駆け込み需要期に売る!に対抗する。

消費税増税の駆け込み需要期に、好条件で自宅を売却し、新しく住み替えよう、と模索している人、これから模索する人も多い(と思う)。

前回の消費税率が引き上げられたとき、確か、10月1日だったと思うが、引き上げ前まで、次から次へと依頼、問い合わせが殺到し、10月に入ると年末まで、1件の問い合わせがなかったことが強く印象に残っている。(前の会社時代)

今回の引き上げが予定通り進行すると、土地は来年の9月まで、一戸建て・マンションは再来年の3月までが消費税増税前の駆け込み需要期にあたる。

駆け込みで、多くの買い主であふれかえるとき、供給側の数が相対的に減り、好条件で売れる可能性が高まる。逆に、買い主側は、購入に厳しい条件、厳しい状況になるので、そのずっと手前か、増税後の方が狙い目か。

一般の方が売り主の土地、戸建て、マンションは、消費税の課税対象外であるため、本来、消費税増税の影響は受けないが、それでも、諸費用や関連需要には消費税は課税されること、いや、その雰囲気で購入しようという気持ちになるのか。

土地を例にすれば、来年の9月までが売り時として、9月になってから動いているのでは遅く、年明けから動き出すのが正解。売り出す時期は調整できるので、査定などは事前に行い、売却の準備をしておくことがおススメ。

戸建て、マンションの場合、年内入居の需要に対し、夏から準備をして秋に売る。もしくは、年度末入居の需要に対し、年末から準備して年明けから売る。

いずれにしても、売却を目指す数か月前から、売却に向けての準備を始めなければならない。そのまず第一歩が、依頼する不動産会社の選定であり、そのための不動産売却査定を依頼すること。

不動産売却の査定をポイントは、複数の業者に依頼すること、同じタイプの業者を多く並べてもダメで、大手流通、地元バリバリ、ネット特化、など、売却手法のタイプごとにまたがらせる。

地元でのんびり、賃貸管理が中心という会社に依頼しても、あまり期待はできず、逆に、情報を囲い込み、公に情報が流れないような会社でもダメ。査定額が著しく高いケースでは、受託目的になるため、避けた方が賢明。

世間では、売却を依頼する際、専任媒介(1社独占)の方がいい、と、不動産業界の都市伝説的で根拠のない話が出回っているが、売り主のメリットを考えれば、一般媒介(複数会社併用)がいい。

理由は、依頼する会社の選定に失敗した際、早期に切り替え、対応が可能であること。一社に独占されるというリスクを回避することができる。窓口をひとつにしないことで、客観性を持たせ、市場動向を正しく理解できるのも一般媒介ならでは。

専任がいい、と言われる根拠は、1社独占なら一生懸命にやるから、というものがあるが、複数会社で併用するから熱心さに欠けるようでは、そもそも依頼してはいけない。

独占されるリスクを回避し、でも、独占じゃないと熱心にしないという会社に依頼するなら、委託(委任)の契約形態を一般媒介にし、一定期間(1ヶ月程度)だけ、独占させるよ、と言えばいい。それなら、その期間で売却できるように業者も動くはず。

購入側は、駆け込み需要期に売ろうと動く前に先手を打つ、勢いで高い買い物にならないよう見極める、増税後に購入する、タイミングをずらす、消費税増税を忘れ俯瞰する、など。とにかく、惑わされないように。

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posted by preseek_shibata at 17:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

リタイア時に必要な貯蓄額は5000万円!

国会が開かれないことによって、直近の課題となっているのは、赤字国債発行の特例法案が、審議、成立しないこと。それに伴い、国家の財政が厳しくなり、地方へお金も回らず、生活に影響が出始めていること。

赤字国債の発行ができないことは単年の問題だが、借金があふれる財政状態で、破綻する恐れがあることは長期的な問題。財政破綻により、長期的、慢性的な問題が起きる。

公的年金の崩壊を避けるために、支給開始年齢の引き上げ、支給額のカット。企業年金や退職金の減少。老後の医療費負担増加、介護費増加、健康保険などの社会保障削減と保険料の増加。

少子高齢化による現役世代の負担増、消費税を含めた増税負担、財政難による経済政策の縮小など、財政が厳しい状況が続く限り、老後の生活でも、現役世代でも、今後の生活は苦しい方向に進む。

老後のことを考えると、現役時代から自己防衛に励まないとならない。現役時代は、老後資金を蓄えることに加え、直近の負担として、教育費と住居費が重くのしかかる。

最近の住宅購入相談の中で、子供は中学になったら私立に、という話がよく出る。子供一人を中学から私立に通わせるなら世帯年収700万円超、子供が二人なら世帯年収1,000万円超が必要とのデータもある。

先行きの不安、老後や教育の負担増により、住宅への負担を減少させようという流れを如実に感じる。でも、住まい探しが始まれば、つい、より良くしていこうという欲が出るのも自然で、葛藤することになる。

住宅にかける予算がどうこうではなく、もっと、老後も教育も含めて、大きく考えれば、まず第一に、妻が働くことでの収入増加があり得るのかを考える。働くことにより収入が増えた分は、日々の家計ではなくすべて貯蓄に回すことが最善手。

諸事情もろもろ、働けない、収入が増やす方向が難しければ、住宅と教育の両方をほどほどにすること。お金をかけることのみが教育への熱意ではないと。住宅も優先順位が低い点は妥協し、最優先事項のみの一点豪華主義でも。

教育にも、住宅にも、妥協したくない、資金を投下したい。でも、収入増加の方向性は厳しい、と考えて、不動産投資に興味を持つ人、相談に来られる方も増加している。

不動産投資1億円、利回り5%で年間500万円の収入。キャッシュがあるなら、そもそもの葛藤もないだろうから、不動産投資を始めるのも、スタートは借入に依存することになる。

家賃が入ってきても、当面は、借入の返済に回ることになり、実際、手元に残るは、10年、20年先。教育費や住居費というよりは、老後資金、年金の足しにするという方向か。

2世帯住宅(親子ではなく単純に2世帯)を購入し、ひとつに自身で住み、ひとつは貸す。家賃で住宅ローンの返済負担を軽減し、早期完済を目指す。

完済したら、次に進み、前の2世帯住宅は両方賃貸に出す。その家賃と新しい家賃で、さらに早期返済。これを繰り返すことにより、老後の足しになる程度の家賃収入は確保できるようになるのでは。

手ごろな中古マンションを購入し、早期完済して、次に進み、前のマンションは賃貸。次は、家賃も加わり、さらに早期返済をして、賃貸に出す。これを繰り返していく、という手もある。

不動産の購入、さらに、不動産賃貸には、さまざまなことがあって、この通り、順調に進むかどうか、ノーリスクではないが、このような考えで、老後の備えを現役時代に、必要となる住宅費兼用で行うこともできる。

不動産投資を営業活動に取り入れている会社も多く、また、不動産以外でも、金融機関で、老後への備えになる商品を販売している。

どこでも、リスクがない、というほどのリスクはない。リスクは、マネジメントするもので、コントロールするもの。住宅購入でも同じ。

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posted by preseek_shibata at 13:53| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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