2012年10月21日

駆け込み需要期に売る!に対抗する。

消費税増税の駆け込み需要期に、好条件で自宅を売却し、新しく住み替えよう、と模索している人、これから模索する人も多い(と思う)。

前回の消費税率が引き上げられたとき、確か、10月1日だったと思うが、引き上げ前まで、次から次へと依頼、問い合わせが殺到し、10月に入ると年末まで、1件の問い合わせがなかったことが強く印象に残っている。(前の会社時代)

今回の引き上げが予定通り進行すると、土地は来年の9月まで、一戸建て・マンションは再来年の3月までが消費税増税前の駆け込み需要期にあたる。

駆け込みで、多くの買い主であふれかえるとき、供給側の数が相対的に減り、好条件で売れる可能性が高まる。逆に、買い主側は、購入に厳しい条件、厳しい状況になるので、そのずっと手前か、増税後の方が狙い目か。

一般の方が売り主の土地、戸建て、マンションは、消費税の課税対象外であるため、本来、消費税増税の影響は受けないが、それでも、諸費用や関連需要には消費税は課税されること、いや、その雰囲気で購入しようという気持ちになるのか。

土地を例にすれば、来年の9月までが売り時として、9月になってから動いているのでは遅く、年明けから動き出すのが正解。売り出す時期は調整できるので、査定などは事前に行い、売却の準備をしておくことがおススメ。

戸建て、マンションの場合、年内入居の需要に対し、夏から準備をして秋に売る。もしくは、年度末入居の需要に対し、年末から準備して年明けから売る。

いずれにしても、売却を目指す数か月前から、売却に向けての準備を始めなければならない。そのまず第一歩が、依頼する不動産会社の選定であり、そのための不動産売却査定を依頼すること。

不動産売却の査定をポイントは、複数の業者に依頼すること、同じタイプの業者を多く並べてもダメで、大手流通、地元バリバリ、ネット特化、など、売却手法のタイプごとにまたがらせる。

地元でのんびり、賃貸管理が中心という会社に依頼しても、あまり期待はできず、逆に、情報を囲い込み、公に情報が流れないような会社でもダメ。査定額が著しく高いケースでは、受託目的になるため、避けた方が賢明。

世間では、売却を依頼する際、専任媒介(1社独占)の方がいい、と、不動産業界の都市伝説的で根拠のない話が出回っているが、売り主のメリットを考えれば、一般媒介(複数会社併用)がいい。

理由は、依頼する会社の選定に失敗した際、早期に切り替え、対応が可能であること。一社に独占されるというリスクを回避することができる。窓口をひとつにしないことで、客観性を持たせ、市場動向を正しく理解できるのも一般媒介ならでは。

専任がいい、と言われる根拠は、1社独占なら一生懸命にやるから、というものがあるが、複数会社で併用するから熱心さに欠けるようでは、そもそも依頼してはいけない。

独占されるリスクを回避し、でも、独占じゃないと熱心にしないという会社に依頼するなら、委託(委任)の契約形態を一般媒介にし、一定期間(1ヶ月程度)だけ、独占させるよ、と言えばいい。それなら、その期間で売却できるように業者も動くはず。

購入側は、駆け込み需要期に売ろうと動く前に先手を打つ、勢いで高い買い物にならないよう見極める、増税後に購入する、タイミングをずらす、消費税増税を忘れ俯瞰する、など。とにかく、惑わされないように。

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リタイア時に必要な貯蓄額は5000万円!

国会が開かれないことによって、直近の課題となっているのは、赤字国債発行の特例法案が、審議、成立しないこと。それに伴い、国家の財政が厳しくなり、地方へお金も回らず、生活に影響が出始めていること。

赤字国債の発行ができないことは単年の問題だが、借金があふれる財政状態で、破綻する恐れがあることは長期的な問題。財政破綻により、長期的、慢性的な問題が起きる。

公的年金の崩壊を避けるために、支給開始年齢の引き上げ、支給額のカット。企業年金や退職金の減少。老後の医療費負担増加、介護費増加、健康保険などの社会保障削減と保険料の増加。

少子高齢化による現役世代の負担増、消費税を含めた増税負担、財政難による経済政策の縮小など、財政が厳しい状況が続く限り、老後の生活でも、現役世代でも、今後の生活は苦しい方向に進む。

老後のことを考えると、現役時代から自己防衛に励まないとならない。現役時代は、老後資金を蓄えることに加え、直近の負担として、教育費と住居費が重くのしかかる。

最近の住宅購入相談の中で、子供は中学になったら私立に、という話がよく出る。子供一人を中学から私立に通わせるなら世帯年収700万円超、子供が二人なら世帯年収1,000万円超が必要とのデータもある。

先行きの不安、老後や教育の負担増により、住宅への負担を減少させようという流れを如実に感じる。でも、住まい探しが始まれば、つい、より良くしていこうという欲が出るのも自然で、葛藤することになる。

住宅にかける予算がどうこうではなく、もっと、老後も教育も含めて、大きく考えれば、まず第一に、妻が働くことでの収入増加があり得るのかを考える。働くことにより収入が増えた分は、日々の家計ではなくすべて貯蓄に回すことが最善手。

諸事情もろもろ、働けない、収入が増やす方向が難しければ、住宅と教育の両方をほどほどにすること。お金をかけることのみが教育への熱意ではないと。住宅も優先順位が低い点は妥協し、最優先事項のみの一点豪華主義でも。

教育にも、住宅にも、妥協したくない、資金を投下したい。でも、収入増加の方向性は厳しい、と考えて、不動産投資に興味を持つ人、相談に来られる方も増加している。

不動産投資1億円、利回り5%で年間500万円の収入。キャッシュがあるなら、そもそもの葛藤もないだろうから、不動産投資を始めるのも、スタートは借入に依存することになる。

家賃が入ってきても、当面は、借入の返済に回ることになり、実際、手元に残るは、10年、20年先。教育費や住居費というよりは、老後資金、年金の足しにするという方向か。

2世帯住宅(親子ではなく単純に2世帯)を購入し、ひとつに自身で住み、ひとつは貸す。家賃で住宅ローンの返済負担を軽減し、早期完済を目指す。

完済したら、次に進み、前の2世帯住宅は両方賃貸に出す。その家賃と新しい家賃で、さらに早期返済。これを繰り返すことにより、老後の足しになる程度の家賃収入は確保できるようになるのでは。

手ごろな中古マンションを購入し、早期完済して、次に進み、前のマンションは賃貸。次は、家賃も加わり、さらに早期返済をして、賃貸に出す。これを繰り返していく、という手もある。

不動産の購入、さらに、不動産賃貸には、さまざまなことがあって、この通り、順調に進むかどうか、ノーリスクではないが、このような考えで、老後の備えを現役時代に、必要となる住宅費兼用で行うこともできる。

不動産投資を営業活動に取り入れている会社も多く、また、不動産以外でも、金融機関で、老後への備えになる商品を販売している。

どこでも、リスクがない、というほどのリスクはない。リスクは、マネジメントするもので、コントロールするもの。住宅購入でも同じ。

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2012年10月19日

国土交通省の土地情報地図

不動産、土地、住宅を所管する国土交通省では、さまざまなデータや資料を発表しています。主な分類は、地価、不動産取引、不動産投資、土地の所有と利用、土地基本情報です。

そのなかの詳細項目は次の通りです。(一部割愛)

地価:公示地価をはじめ、不動産取引価格情報、不動産価格指数(住宅)、地価動向報告、基準地価。

不動産取引:土地取引の件数・面積、土地保有移動調査、企業の土地取得状況等に関する調査、企業の土地取引動向調査。

不動産投資:土地関連市場マンスリーレポート、不動産証券化の実態調査、不動産市場基本データ、国内不動産投資家・海外投資家・責任ある不動産投資アンケート調査。

土地の所有と利用:土地基本調査、土地所有・利用の概況、土地利用調整総合支援ネットワークシステム、土地所有・利用状況に関する各調査、宅地供給・ニュータウン調査、宅地化農地の現状。

土地基本情報:地籍調査、基準点(四等三角点)、土地分類調査、水調査、土壌汚染情報、ハザードマップ、航空写真画像情報所在検索・案内システム。

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不動産業に携わっていくなかで、一番馴染みが深いのは公示地価、基準地価などの地価情報です。この地価数値をそのまま取引の現場に下すことはできませんが、査定や目安など営業的な活用が行われます。

各種調査結果も、データの不足か、マクロすぎて、特に住宅関連の現場とは異なる内容もあり、大きな流れをつかむにとどまります。

それでも、ちょっとした空き時間に、国土交通省のサイトを閲覧し、各データなどを目にするようにしています。今日も、そのように見ていたところ、いつのまにか、内容が充実して、取引の現場に役立ちそうな資料を見つけました。

それは、土地基本情報>土地分類調査の中にある各種地図です。分類という言葉からは、社会、生活的なニュアンスを感じましたが、これらの地図は、地形・表層地質・土壌などの自然的要素、災害の履歴など、自然条件に関する最も基礎的な情報です。

一部の地図を見てみました。広域であること、未整備の地域があること、画質が粗いことなど、まだまだこれからの面はありますが、広い視点で地盤を考えることができ、住まい探しに役立つ内容です。

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2012年10月13日

「いい街」ってなに?

週刊東洋経済2012.10.13号に、特集記事「日本のいい街2012」が掲載された。同社発行の「都市データパック」を基本とし、6テーマごとにランキングを作成している。

同じく同社では、住みよさランキングを定期的に発表している。2012年は、北総鉄道が東西に走る千葉ニュータウンの中心地である印西市が選ばれた。これは商業施設が充実した利便度が高かったため。この他に、隣の白井市(27位)、成田市(10位)がベスト40に入っている。

今回のいい街選定で採用されたテーマは、発展力、高齢者対応、安心度、裕福度、子育て対応、財政力の6つ。総合ランキングはつけずに、各テーマごとにベストな街を選定している。

発展力:人、物、金の観点から、延びゆく街を位置づけた。人口が増加し、企業も進出した職住混在地域、自然とお金も落ち、さらに商業施設も集まってくる、という好循環の流れになっているか。

高齢者対応:高齢者施設の人口比率のほか、生活に密着した商業施設、高齢者の就業率も考慮。お年寄りがいきいきと暮らしている、外に出ている環境にあるか。

安心度:火災や事故、刑法犯罪それぞれの人口当たりの発生率に、避難施設の確保などを考慮。地方になるほど高評価になり、人口が密集した都市部ほど、安全度が落ちると分析。

裕福度:暮らす住民の単純な所得、資産(地価)のほか、1人当たりの居住面積、消費額や生活保護人数の少なさなどを考慮。

子育て対応:保育所の定員や保育料、病院や公園の施設充実度、治安の良さのほか、世代扶助なども考慮。子育てに対する自治体の取り組みにより、結果に差が出る。

財政力:自治体の借金度のほか、地域の生産力や地価など独自の指標を採用。都心ど真ん中が好結果なのは別とし、郊外のベットタウン都市は苦戦。産業の力が大きな影響を与える。

ランキングの記事間に、著名な識者がランキング外の街を紹介。商店街の活気、自治体のやる気、などに注目して選定している。

参照:週刊東洋経済2012.10.13号


住まい探し、地域選びをする人にとって、活力があって、安心で、生活利便性も高く、自治体のサポートも充実している、そんな街を選びたいというのは当然のこと。

さらに、地盤が良くて、街の雰囲気もよく、自然や緑も残り、住民意識も高い、なども加わり、さらにさらに、自身の勤務地、学校、親族、馴染みなどの地縁も加わってくる。

これらをすべて兼ね備えることができないことは、多くの方が理解している。頭では理解しているが、やはり高額な買い物、長く暮らすことになる街に妥協はしづらい。

ランキングの詳細、具体的な地域などは、同誌をご参照いただくとして、どの地域でも、すべての項目で上位評価されているわけではない。

どの項目を重視し、どの項目は影響が少ないか、これらを整理し、兼ね備える条件からではなく、なにがNGなのかから選定すると、自然と見えてくるかもしれません。

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住まいの保険

民法では、損害を他人に生じさせてしまった場合、賠償責任が発生します。しかし、失火法という法律で、火災による被害は賠償責任が生じないとされており、隣家からのもらい火による火災は、自身で対応しなければなりません。

なお、重過失がある場合は、失火法によっても賠償責任は免れません。賃貸で借りている部屋は、失火の責任ではなく、原状回復義務により、賠償責任が生じます。

また、住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入が条件となることが多くあります。借入期間以上の保険期間で長期一括払いとするケースもあります。

住まいの保険は、対象が建物と家財にわかれ、被災内容により火災、総合、地震と保険種目がわかれます。これを組み合わせて、保険に加入します。

基本となる住宅火災の場合、火災、落雷、破裂爆発、風災、ひょう災、雪災により損害が生じた場合に、保険金が支払われます。

住宅総合は、基本の住宅火災に加え、物体の落下・飛来・衝突・倒壊、水濡れ、騒擾(そうじょう)、盗難、水災により損害が生じた場合も、保険金支払いの対象となります。

地震保険は、地震または噴火とそれによる津波によって損害が生じた場合に、保険金が支払われます。※地震による火災などの被害は、地震保険に加入しないと保険金は支払われません。

建物と家財は、それぞれ別々の契約になります。建物は入るけど、家財は入らない、などの保険内容もあります。ただし、地震保険は、火災保険に付随するもので、地震保険のみでの加入はできません。

保険料は、建物の構造と所在地により区分されております。保険金額1,000円あたり・・円という料率が決められており、これに保険金額を乗じて、保険料を算出します。

損害保険は、損害額を補てんする意味合いから、時価を基準に保険金額を算出しますが、建物の再建のために再調達価額(新価)で契約するケースが一般的です。

保険料を安くするために、評価額よりも低すぎる保険金額を設定すると、その割合により支払われる保険金が減額されます。(比例払い方式)

火事太りとは、被害にあった際、実際の損害よりも多くの利益を得ることを言います。損害保険では、保険金額が評価額を超えている場合、評価額までしか支払われません。高すぎる保険金額の設定は、保険料のムダになります。

高価な家財、1個(1組)の価額が30万円を超える貴金属、美術品などは、明記物件と呼ばれ、契約時に明記しなければ、保険の対象とはなりません。後から、燃えカスを指して、これは時価何百万円の書画だと言ってもダメです。

地震保険の保険金額は、基本となる保険(火災、家財)の50%(建物5,000万円、家財1,000万円が上限)までしか入ることができません。

地震保険は、被災者の生活の安定に寄与することを目的としているため、補償内容、保険料が全保険会社で同一となっております。

火災保険、地震保険ともに、建物の構造、耐震等級、建築年などにより、保険料の割引制度があります。千葉県の場合、保険料率が高いため、割引を適用できれば、その分、割引額も大きくなります。

なにもかも心配してしまうと、保険貧乏という言葉の通り、高額な保険料出費になります。かと言って、不安な気持ちも分からずでもなく、難しいところです。

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2012年10月01日

平成24年10月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成24年10月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.800%
 全期間固定:2.120%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.500%(キャンペーン中)
 10年固定:1.600%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.400%〜1.600%
 全期間固定:2.100%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.100%(キャンペーン中)
 10年固定:1.400%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.580%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4〜1.6%
※7大疾病保障のキャンペーンあり。

◇三井住友信託銀行
 変動金利:0.775〜1.075%
 10年固定:1.200〜1.500%
 30年固定:1.900〜2.200%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.1〜1.4%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.500%(1.350%)
 35年固定:2.400%(2.250%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

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10月の住宅ローン金利は、中期系で少し引き上げられました。長期系は金融機関によりまちまち。ほとんど横ばいといっていいかと思います。

10月は年度の半期(半年)明けのため、一部の金融機関でキャンペーンの終了などにより適用金利が変更となっております。

9月の半ばに、長期金利が上昇する気配を見せましたが、9月後半には、また0.8%切れという低金利状態に戻ってしまいました。

日銀は、追加の金融緩和を行い、短期金利の上昇は当面なさそうです。したがって、しばらくの間は、変動金利の上昇もないと思われます。

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