2012年09月30日

不動産査定の思惑

株式や債券のように、公の取引市場がなく、個々の要素が強い不動産は、財産価値を知るのは難しい。不動産を金額に見積もる行為を不動産鑑定評価とし、これは、不動産鑑定士のみが行える独占業務です。

不動産業者(宅地建物取引業者)に、不動産鑑定士有資格者が在籍しているケースは非常に稀で、超大手企業か信託銀行に限られてくるのではないか。

毎年、地価評価、路線価などが公に発表されるが、これらのように、公的なケースや相続などの裁判資料などの場合は、不動産鑑定となる。

▼不動産業者が売却の相談を受け、不動産売却価格を見積もることを、不動産査定と呼ぶ。鑑定とは、次元が大きく異なり、鑑定と呼べば、法律違反となる。

不動産の査定とは、売却価格の推定値を出すことまでに留まり、計算手法や書式など、不動産業者によりまちまちである。

不動産鑑定により計算された評価額は、ものすごい高度な技術(計算)とさまざまな角度から分析され、市場や所有者などの感情が排除され、鑑定士の思惑も排し、公平で客観的、合理的に導かれる。

不動産業者による不動産査定は、無料であることが多く、その後の営業活動と収益に結びつけるために行われるものであり、客観的ではないことが多く、査定者(営業)の思惑が満載されたものである。

▼ネットを利用した情報化時代にはいり、さまざまなものがネットを利用して比較検討できる。不動産価格の査定も、ネット上で気軽にできるようになったとはいえ、個々の要素が強いため、改めて、正式な査定をしなければならない。

不動産の売却を真剣に考えている方は、複数のサイト、業者の無料査定を、ネットを通じ行う。その後、よさげな業者に具体的な相談をするという流れが一般的。

相談を受けた業者(担当者)は、所有者が売却を依頼してくれるよう、営業要素を加味した不動産査定をする。売れる金額、客観的な金額ではなく、依頼してくる金額を出すのが不動産査定である。

ただし、あまりにも露骨に高い金額を提示すると、所有者も査定金額を懐疑的に考え、不信感にもつながる。また、売れないことに対しての後処理もあることから、この落としどころが難しく、売却査定担当者の腕の見せ所。

▼売れる金額が2,000万円という不動産として、A社:2,000万円、B社:2,500万円、C社:2,200万円、D社:1,800万円、という査定金額が出てきた。

A社は公平客観的な金額を提示し、B社は依頼を受けるために無謀な金額、C社は客観的な金額を知りつつも売り主の心理を考慮し委任を受けられそうな金額、D社は販売活動を怠っても売れる金額、というのがおよそのパターン。

所有者は、たいがい、一番上と一番下の会社を切ることが多い。松竹梅、上中下、特上・上・並、なら、中間を選びがちな心理もあり、B社とD社の営業への不信もある。

2,000万円が正当な評価だと、所有者も事実として認識されるが、やはり、少しでも高く売りたいという心理は当然である。私でも気持ちは同じようになる。結果、C社になることが多い。

この上乗せ部分の頃合いが先に紹介した腕の見せ所であり、営業の思惑と売り主の気持ちの部分である。購入側としては、2,000万円という正当な評価額であれば問題ない。この上積み部分をいかに削るかがポイントになる。

▼不動産個々の要素があることに加え、安くてもいいから早く売りたいなど所有者それぞれの事情や考えもあるから、やみくもな値引き交渉、なんでも値引き交渉、だと、失敗につながる。

とはいえ、不動産鑑定を自宅用不動産に用いるのは、まさに「鶏を割くに焉んぞ牛刀を用いん(論語)」。

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2012年09月28日

土地価格を決める要素

地価は、さまざまな要素が複雑に絡まり、さらに、人の感情、思惑もまじり、社会の大きな流れや景気にも左右される。千葉県北西部、住宅地に絞って、地価の要素を分解してみた。

まず、都心へ通勤するベットタウンとして発展しているため、都心への交通利便性が一番大きく影響を与える。都心への絶対的な距離ではなく、時間距離(所要時間)が重要になる。

▼千葉県の入口の駅は、南から、舞浜(京葉線)、浦安(東西線)、市川(総武線)、本八幡(都営新宿線)、国府台(京成本線)、矢切(北総線)、松戸(常磐線)、南流山(TX)がある。

どれも都心に直結するが、都内のどこに繋がっているかにより、地価も異なる。液状化現象の影響大きい舞浜は例外として、東京(大手町)に直結する総武線、東西線の方が、他の駅よりも高い。

常磐線の松戸駅の場合、直結駅が日暮里、上野のため、総武線エリアよりも弱い。矢切駅は、北総線の知名度の低さ、運賃が高いこと、市の中心地ではないことなどから、時間が短い割に安くなる。

▼入口の駅から奥に入るほど、地価は低下していく。快速などの優等列車が走っている場合、停車駅は、距離は遠くても時間が短いこと、停車駅周辺が発展していることから、地価は高くなる。

千葉県の場合、常磐エリアよりも東京湾岸エリアの方が、さまざまな施設などのイメージから、好まれる傾向にあり、全体的に地価を押し上げている。

個々の地域や駅でベースとなる地価相場のあと、地価を決める要素は、土地個々に備わる性質になる。

▼駅からの距離が、同じ利用駅でも地価を大きく分ける。これは都心への通勤という要素が大きいこと、駅周辺には商業施設も多く、生活利便性が高いことが影響している。

駅からの距離が同じでも、平坦な道のりか坂道があるか、交通量が激しい国道を越えるか、暗くて怖い道か、なども影響を与える。

阪神大震災、東日本大震災を経て、また、毎年のように襲うゲリラ豪雨。災害の危険性を日々実感することから、災害への強さ、地盤の強弱、土地の履歴、地形なども意識する。

子供が中心、天下御免の切り札のように子供を大事する傾向から、公園、学校、病院など、子育て環境の充実と、日常の安全性(治安、交通事故)が高い街並みも、地価を左右する。

▼交通利便性、生活利便性、災害対応力、周辺環境など、地価を決める要素は、外部環境が多く占めている。

実際の土地そのものの性質として、道路の幅と種別、ライフライン、地形と方位、高低差などがあるが、これは、外部環境で決められた地価の微調整と言っても過言ではない。

不動産と言えば土地というイメージが大きいのは、地価は公的な発表があるものの、建物の評価が表だって出てくることが少ないためかもしれない。

▼実際に暮らすのは、建物の中である。土地は立地や環境が占める割合が大きい。土地を価格、立地の面で選別し、土地固有の要素は、建物計画を見ながら決めるというのが王道である。

建物計画で、どうも土地が生きてこない(しっくりこない)なら、土地を選別しなおせばいいだけ。土地購入前に建物計画を見ない、土地選別中に建築会社が決まっていない、というのは論外である。

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中古住宅市場が活性化する兆し

今から20年程度前、新聞にインターネットという言葉が毎日のように散見される日が続いた。その後、Windows95が発売され、PCが爆発的に普及。その後、2000年前後のITバブルに繋がった。

時代は2010年代、iphoneの発売からスマホやタブレットを携帯するようになった。技術の進歩、生活様式の変化、ビジネスの拡大など、ネットが当たり前の世である。

▼ここ数日、日本経済新聞に、中古住宅という言葉が頻繁に登場するようになった。

国が、社会資本の充実、家計の資産形成と負担軽減のため、ストック重視(中古住宅)の政策に舵を切ってから、数年が経ち、じわじわと住まい探しの現場にも浸透してきた兆候だ。

▼「中古住宅のデータベース構築」日本の住宅市場で中古住宅の売買件数は約17万件とアメリカの30分の1にとどまる。今後、中古住宅の取引規模を拡大するための環境整備の一環。同時に、中古住宅の価格査定の新基準も作成する。

「中古住宅を大改造」中古住宅のデザインを一新した”リノベーション”の利用が都市部を中心に広がる。古い建物でも手を入れ、使い勝手を良くすれば住める。新築に比べコストの低さも。

※いづれも日本経済新聞の記事を参照。※リノベーションとは、原状回復のリフォームに比べ、根本的に刷新し機能も高める工事を指す。明確な線引きラインはない。

▼中古住宅が好まれてきているのは、新築住宅そのものがイヤというものではなく、建物の新しさよりも、住宅取得費の軽減、立地の良さを優先する傾向からだ。

特に、利便性が高い都市部は、空き地・未利用地が少なくなり、新築マンションの供給が減少し、選択肢の少なさ、価格の高止まりが影響している。

一戸建ての場合も、空き地が少ないことや、古くからの宅地の場合、道路や周辺環境などクオリティに難があることも多い。安く供給されている建売住宅への信頼性が低下していることもある。

▼中古住宅の市場活性化は、住宅を所有している人に、より大きなメリットがある。

住宅の購入後、住宅ローンの返済が進んでも、それ以上に早い資産価値(売却想定額)の低下。住宅ローンを完済しても、建物の価値がなくなったのでは、住居費負担から逃れられず、家計にゆとりが持てない。

建物の売却価値が、ゆるやかに低下、イギリス並みに安定するようになれば、住居費のコストが軽減できて、老後の生活にもゆとりが生まれる。

もちろん、老後まで長く暮らせる耐久性が建物に求められるのは言うまでもない。耐久性があるからこそ、売却する際に価値も生まれる。根本的に問題があったら、いくら環境が整っても意味がない。

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夫婦共同購入の持分割合

深夜11時の携帯電話ショップ、髪が金色の小学生、園児を連れた茶髪の両親が、電話の使い方などで、店員に、罵詈雑言罵声怒声を浴びせていた。このような家族と、学校や住宅などで、関わりたくない。

仕事場、暮らす場所など、社会を営み生きていくうえで、このような人たちと同じコミュニティに入りたくない。住まい探しで、暮らしている人達を気にするのが多いのもわかる。

定職に就かない若者たち。昨夜、TVを観ていたら、フリーター、ニートの若者をあつめ、起業家と討論させる番組が放送されていた。番組そのものはバラエティ色が濃いものだが、若者の発言や態度を見ていて、暗い気持ちになった。

なんの実績もなく、スキルもないのに、俺はできると過信している人、親が面倒をみてくれる現状で不安を感じない人、やりたいことないからとだらだらしている人。この先の日本は大丈夫なのか。

▼人口減少時代に突入し、住宅余りで不動産価格の下落傾向に入るのと同じく、労働人口の減少で社会の活力低下が危ぶまれている。さらに、若者の意欲、野心、根気が低下し、労働力に期待できないと、景気が悪化し、さらに不動産価格の下落へとつながる。

労働力を補い、日本経済を維持するために、定年延長や再雇用による高齢者、外国からの労働者受け入れと女性の活用が推進されている。時代遅れの言い方をすれば、本来、主となる若者がだらしなく、このような人たちが元気で、日本を支えている。

住宅購入の現場でも、昔のように、夫婦間の男女の役割が明確に分かれておらず、考え方や収入も男女逆転していたり、中性的な夫婦がいたりする。外国の方の不動産購入もあれば、ご高齢の方の購入も多かったりする。

▼それなりの収入が双方にある共働き夫婦が住宅を購入する場合、夫婦共有名義にするケースが増えてきた。

共有名義にする場合、不動産の持分(割合)を決めなければならない。男女雇用機会均等法、さらには、人は平等の精神のもと、割合は同じ(1/2ずつ)と答える方が多い。

持分の割合を決めるのは、出資比率が原則である。1,000万円の不動産を、500万円ずつなら2分の1ずつになるが、夫800万円、妻200万円の出資なら、持分は夫8:妻2となる。

もし、上の8:2のケースで、持分を半々にしたら、夫が妻に300万円の贈与をしたことになり、贈与税の対象となる。贈与税額は概算で19万円(基礎控除考慮済み)。

▼贈与税を支払っても、夫婦平等というなら、それはそれで意義があること。しかし、先のケースは説明しやすくするため1,000万円の不動産としたが、これが3,000万円、4,000万円となったらどうか。

贈与税も累進課税となり、1,000万円の贈与なら、その贈与税は306万円。住宅購入で貯蓄が減ったあと、忘れたころ(年明けの確定申告)にやってくる。

住宅ローンをそれぞれが利用する場合、住宅ローンそれぞれの借入額に、自己資金それぞれの出資額を合算して、持分割合を決める。実務ではここに諸費用を入れ、基礎控除を考慮することになる。

婚姻期間が20年以上の夫婦は、居住用不動産(取得資金含む)の贈与では、基礎控除110万円と2,000万円の配偶者控除とあわせ2,100万円まで非課税の特例があります。

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2012年09月27日

人気の裏側に

品川駅徒歩13分、築7年、臨海エリアのタワーマンション70平米超が5,000万円。

京成高砂駅徒歩5分、築6年、最上階、三方角部屋のマンション80平米超が4,000万円。

都営新宿線大島駅徒歩2分、築15年の大規模マンション60平米超が3,500万円。

都内の利便性高いエリアのマンション相場も安くなったと感じる。千葉県のマンション相場との比較から感じただけで、ち密な分析をしたものではないが、感覚的に安いと感じる。

▼マンションは立地の要素がかなり強く価格に反映するため、都心の好立地なマンションの価格が下がれば、順送りのように利便性が落ちるエリアのマンションも下がることになる。

皆が皆、都心への通勤とは限らないが、都心のベットタウンとして発展した千葉県北西部は、都心への利便性により、地価もマンション価格も左右される。

同じ価格であれば、より利便性が高いエリア。利便性が劣れば、価格での優位性を保つために、価格を下げざる負えない。※個々には、個別の要素があります。あくまでも一般的なケースです。

▼先日、さくら事務所の長嶋氏が、メジャー紙の住みたい街ランキングに対抗して、独自の視点から、おススメの街を紹介しておりました。

メジャー紙の場合、一般の方の人気投票になるため、有名な街に票が集中しやすくなる。プロとして、さまざまな検証をした結果、有名ではないけど、住みやすい街として考えれば、内容が異なってくる。

一昔前に、ターミナル駅の隣駅が、利便性が高いわりに、見落とされがちで狙い目、と、取り上げられたことがあった。

▼地価もマンション価格も、人気がある度合いに比例する。利便性が高い、治安がいい、街並みがいい、災害に強い、など、確かな根拠に人気が出ることもある。

有名なだけで、イメージ、雰囲気で人気が出ているところは、得られる住み心地からみて割高になる。

ごく普通な住宅地が、日常生活を送るのには最適で暮らしやすい、ということは多い。今まで気にしていなかった街に目を向けてみたら、割安な地域があるかもしれない。

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2012年09月23日

グーンと便利に?北総鉄道ダイヤ改正

運賃が高いことで有名な北総鉄道。昭和54年の千葉ニュータウン街開きと同時に開通し、京成電鉄、都営浅草線、京急線乗り入れを経て、成田スカイアクセスの開通とともに成田空港と都心を結ぶ主要路線になった。

成田空港への延伸に伴い、日中も優等列車(特急)が運行され、千葉ニュータウンエリアから都心へのアクセスが格段と便利になりました。さらに、今回のダイヤ改正により、さらに便利になる。

▼ダイヤ改正は次の通り。平成24年10月21日より実施。

1.アクセス特急と普通電車の乗り換え接続と通過待ち時間の見直しにより、普通電車(特急が通過駅)の利便性が向上します。アクセス特急も運行の見直しにより、所要時間が短縮されます。

2.車両基地の関係から、今まで印西牧の原駅発着となっていた電車の一部を、印旛日本医大駅へ延伸し、さらに深夜の下り(帰宅)を1本増発して、混雑緩和と利便性が向上されます。

▼北総鉄道の運行で常々疑問に思っていたのが、優等列車の呼称。親会社の京成電鉄では「急行」は存在せず、特急、快速、普通に大別されるが、北総鉄道では、特急、急行、普通に分けられる。

京成線内を直通運転するため、北総鉄道のためだけに、下りの夜の時間帯のみ、京成押上線のみ、本来、京成線内には存在しない急行が運行される。さらに都営浅草線、京急線でも、北総鉄道のためだけに、エアポート急行を存在させている。

単純に、北総鉄道内も、快速と表記を変え、統一してはどうか。さらに、アクセス特急の他に、従来からの特急(通勤特急的)を朝だけ運行しているが、これを快速に統合すればすっきりする。

今回のダイヤ改正に伴い、京成線内普通+北総線内急行という運行を取り止めて、わかりやすくするとのことだが、従来からの、京成線内快速+北総線内急行という運行は継続される。

車両管理と経費、乗車数など、本数そのものを一気に増便できないことは致し方ないが、ちょっとした発想、根本的な見直しだけで、少ない経費で、格段にすっきりし、使い勝手も向上する。

▼他の業界でも、このように、ちょっとした発想、見直しで、仕事の効率、お客様にとっての使い勝手向上などに繋がることは多い。

弊社でも、住宅購入サポートという、業界では異端で、一般の方には馴染みのないサービスを展開している。

業界の方からは、評価を得ているが、一般の方からは、どのようなサービスですかと問われることが多く、もっとわかりやすい表現をしなければならないと反省している。

簡潔に言えば、住宅の購入、住宅ローンなど、物件にしばられることなく、なにも決まっていない状態でも、気軽に相談できますよ、というもの。

すーも(住宅情報)のリクルートでも、近年、同じようなサービスを始めたが、歴史だけは、うちの方が古い。しかし、質量ともに、頭脳も資金力も天地の差があるので、結果は見えていますが。

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2012年09月21日

地価が下がりづらい地域を探す方法

明日、秋分の日を迎えます。昼と夜の時間が同じになる、と、ついさっきまで思っていましたが、実際には違うらしいですね。

不動産でも、北(南)というのが、二種類あるのはご存知ですか?

土地は、地球の構成物(定着物)であるから、磁石で言う北(磁北)であることが多く、建物は、陽の光を考えることから、天文学的な北(真北)を採用します。

土地の資料に、公図、測量図があります。ここに記載される北は磁北です。真北とは、約6度(千葉県?)程度違います。

建築営業の方であれば、問題なく対応して頂けますが、一般の方が建物のプランを検討する際、土地で言う北ではなく、真北を利用してください。

▼昨日、今日と、基準地価のデータ更新作業を行っておりました。

概要コラムの作成、各市の基準地価一覧記事作成、各地点の基準地価を地域紹介ページへの登録、これらの作業を、手仕事で行っているなか、基準地価のデータに触れていると、ある法則に気づきました。

それは、ある時点のデータと地価の動きを見ていると、同じ下落局面の中でも、下落幅が小さい地域が分かる。

地価が上昇することはないにしても、同じ下落するなら、下落幅が小さい方がいい。資産価値を維持しやすい地域が、買う前に分かります。

▼最終的には、データに加え、各地域の特徴、大きな流れなどを加味しながら、総合的な判断となります。

探している地域の地価が、今後どのような傾向にあるのか、地価が維持されやすい地域がどこか、一度、聞いてみたいと思われる方は、住宅購入無料相談をおススメします。

▼多くの地域の状況を知る不動産のプロなら、地価データを眺めれば、だれでも分かるかもしれません。※データだけを見ても難しいので、一般の方は厳しいと思います。

弊社ではなくても、気になる方は、お近くの不動産のプロにお尋ねになってみてはいかがでしょうか。

▼なお、さまざまな公的な地価指標はございますが、地価数値そのものに、われわれプロは重きを置きません。※同じ町同じ丁目でも、地価が倍以上も違うこともあり。

あくまでも地価の動向を定点観測するために利用するものです。

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2012年09月20日

2012年(平成24年)基準地価

2012年(平成24年)基準地価が、国土交通省より発表(19日)された。全国の全用途平均で下落も、下落幅は縮小。平均値にどれだけの意味を持つのか不明だが、震災時の下落から回復傾向になったと言える。

ただし、日銀の追加金融緩和が実施されたのは、景気の後退懸念があるからであり、人口減少・住宅余りという長期的な流れを考えると、この先、上昇傾向になるのは、都心部や利便性が高い地域、または、環境の変化(交通インフラの整備)がある一部に限られるのではないか。

今年後半から来年にかけては、消費税増税前の駆け込み需要が想定され、地価は一時的に上昇傾向になると思われる。その後は、マクロで景気後退、長期トレンドで人口減少、ミクロで家計負担増加など、地価を低迷させる要素が多い。

日本全体、首都圏全体で、地価が上昇することを想定するのは難しい。上昇するところは皆無とも言え、横ばいか下落かのどちらか。資産価値、売却や賃貸の換金性を考える場合、地域選択の重要性が高まる。

今回の基準地価から千葉県の地価動向を探ってみると、液状化被害でイメージが悪化し地価が下落していた浦安市、市川市などは、地域をより細分化して傾向が分かれ、被害が小さい地域は、都心への利便性から回復傾向にある。

常磐線エリアは、放射線量が高い(ホットスポットなど)という報道から、全体的に地価が下落した。現場の感触では、活発に動いているものを感じ、大手仲介会社の調査でも件数は堅調に推移している。

不動産価格は弱含みだが、不動産そのものに問題がないのであれば売れているということ。日本経済新聞の記事で取り上げられた「下落幅が顕著な柏市や我孫子市の地点」は、放射線量というよりも、利便性に劣る要素が強いためである。

基準地価を始め、公的な地価指標はいろいろあるが、不動産取引の現場では、個々それぞれの要素や表面的な要素では計りきれない感情や印象などもあるため、参考程度にしかできない。

基準地価を大きな傾向として捉えるのは重要だが、個々の取引の現場に持ち出しすぎると、失敗することもあるので、ご用心。

【基準地価とは】

都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を調査し、国土交通省が例年9月に公表する。公示地価を補完するもので、内容は同じ。土地取引の目安となっている。1平方メートル当たりの価格を判定。土地を最も有効に利用した場合を想定して評価する。建造物がある場合も更地として判定する。

公的な地価指標には、この他に、1月1日時点の土地価格である公示地価(国土交通省)、税務用の路線価(国税庁)、固定資産税や登録免許税などの算出用の固定資産税評価額(市区町村)がある。現実に取り引きされる地価は、これらを参考にされるが、個々の要素が強いため、参考程度であり、税務用は時価よりも低い(6〜8割程度)ことが多い。

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2012年09月15日

街づくりの時間

都内をクルマで走っていると、とにかくマンションが多いこと、多いこと。マンションひとつにどれだけの人が暮らし、街全体ではどれだけの人数になるのか。

これは、生活の拠点を、利便性高い地域に求める傾向が強まっているに他ならない。一昔前は、(資産的に)やっぱり土地がある方が・・・という人もいたが、最近は聞かなくなった。

地価の値下がりが珍しいことではなくなり、これからの人口減少、足元でも景気低迷の現状から、自然の流れで、資産性を求めるよりも、日々の生活を考える意識が強くなったのかもしれない。

▼昭和から平成に移り、日々の生活の中に入ってくる出来事が増加し、時間に余裕がなくなった。24時間という限られた時間の中で、一番ムダに感じ、まっさきに時間を削りたいのが通勤時間である。

米ブラウン大学の調査では、通勤時間の長い人ほど、運動する時間が減り、健康被害のリスクが高まることがわかった。 健康増進がブームを越え、日常となった今、通勤時間を短くするのにやっきとなるわけである。

▼千葉県、とくに東京寄りの北西部は、都心へ通勤する人と家族が暮らすベットタウンである。千葉県に居を構えようとする際、多くの人が真っ先に気にするのは、通勤時間である。

そのなかで、一番最後に開通したTX(つくばエクスプレス)は、高速運転するため、通勤距離は長くとも通勤時間が短いため、根強い人気がある。

このTX、車両編成が短いこと、想定以上に乗車数が増えたことで、時間は短くとも、混雑度は激しいと聞く。TXでは混雑緩和のために、通勤時間帯の列車運行形態を変更する。※快速を通勤快速にし停車駅も変更。

▼TX沿線は、ほとんどの駅で新しい街が作られている。駅により開発の進捗状況は異なり、特に千葉県内で遅れている。

新しく、安全や環境、景観などを考え抜いた街づくり、通勤時間の短縮などからも人気が高い沿線だが、宅地が開発されないことには、家を買いようがない。

▼千葉県北西部の台地に、ニュータウン事業で作られた千葉ニュータウンは、北総鉄道と同時に、昭和54年に街開きした。

当初の計画から4分の1程度に縮小されたが、今現在も街づくりをし、宅地分譲をしている。初期に入居した方の高齢化も進み、暮らす世代と街を見ると、街づくりに要する時間が、いかに長いか分かる。

今、街づくりがスタートしつつある千葉県内のTX沿線。私の命ある間に、街は完成するのだろうか。

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2012年09月14日

住宅ローン金利動向をどう読む

住宅ローンの金利が異常に低い水準になって久しい。長らくこの状態が続き、この低水準が当たり前、当然、驚きもなく受け入れられている。

住宅ローンの金利は、変動金利であれば日銀の政策金利、固定系(当初数年固定も含む)は長期金利に影響され、各金融機関の営業的な思惑も加味されて決められる。

1年、2年前は、長期金利1.4%、1.2%を軸としたレンジで動き、低い、低い、と騒いでいたが、いまや、0.8%を軸としたレンジで動いている。このレンジが、居所を変えようという雰囲気が出てきた。

▼債券市場のなかには、種別ごとにさまざまな金利が存在するが、住宅ローンの金利に影響される長期金利とは、10年物の国債の取引に伴う金利を指す。日本経済新聞のサイトに市場の指標が出ており、ここで長期金利と表記されるものと同じ。

株式市場も債券市場も欧米の市場に大きく影響されるのが日本の市場。先日、ドイツで欧州に対する金融支援が合法だという判断があり、南欧に対する支援への明るさが出て、これを好感し、欧米の金利が上昇したことにより、日本でも金利が上昇した。

▼と、ここまで書いて、14日午前11時の金利水準を見ると、またまた、0.8%を切る展開。ちょっと好材料が出ても、根本的な景気回復や社会情勢の好転が見えず、また、同じ水準で維持されるのか。

住宅ローンの金利が上昇する前に、低金利の恩恵を受けられる今、早めの住宅購入がお得ですよ、という営業トークが、各地の現場で展開されているが、いつまでも続く閉店セール状態。

営業担当者が、その時々、嘘を言っているわけではないが、なかなか景気回復せず金利水準の低迷が続き、結果的に間違った見解となってしまう。

▼住宅ローンのアドバイスは、発信する人の立場により、内容が異なる。

不動産を販売したい営業は、金利は早々上昇しないから変動金利がおススメ、という。返済金額が小さいと高額でも販売しやすいからだ。

上記の金利上昇前にという購入時期のトークと矛盾する内容だが、たくさんの内容にひとつひとつの話がうずもれ、その整合性を追求するお客様は少ないのではないか。

▼販売の現場と一線を画するという立場にいるFPは、変動金利は金利上昇リスクが怖いから固定がおススメ、という。不安心理に乗じる方が、相談を優位に進められる(目的の商売へつなげやすい)からだ。

不動産そのものを販売する立場ではない、ということから、相談者の信ぴょう性は高まる状態にあるが、FPがどのようなポジション、関係性にあるのかにより、助言を精査する必要がある。

▼つまるところ、不動産、住宅の購入は、投資であり、投資は自己責任である。いろいろな情報を得たうえ、最終的には自分で判断し、自分で責任を取る必要がある。

金利というとてつもなく大きな世界を相手、プロでも読み違うことが日常的な分野であることから、読み切れないという判断しかありえない。どう動いても大丈夫、という保全が大事であり、損得の判断ではない。

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2012年09月13日

消費税増税と購入のタイミング

営業の世界では、2月、8月をニッパチと呼び、売り上げが低迷する月と言われる。この根拠として、寒い、暑いという気候的なものや、2月は28日間しかなく、8月はお盆休みがあり、稼働日数が影響するというものがある。

不動産業界(住宅)でも、2月は、正月からの新年効果や年度末前の動き出しからさほど落ち込まないが、8月は、気分は行楽、外は暑くて、家さがしどころではないとなり、通説通り低迷することが多い。(同様な理由で7月も)

▼そんな状況の中、日本経済新聞の記事の見出しに「8月の首都圏マンション発売、17.3%増、契約率は80.5%に。(不動産経済研究所調査)」というものがあった。

記事に書かれている内容では、8月の首都圏の新規発売戸数は前年同月比17.3%増、需給ともに好調、月間契約率は80.5%と4月以来4カ月ぶりに80%台に乗せた、と。

足元の現場でも、8月、9月は購入者が活発な動きをしていると感じる。弊社でも、お盆休み中からお客様との打ち合わせ、見学、相談などが相次いだ。

付き合っている業者(千葉県、神奈川県)の様子を窺ってみると、週末に8件の予定(一般的には4件の打ち合わせが入ると忙しい)がある人もいれば、予定が立て込んで断っているという人も。

▼この要因は、おそらく、8月に参議院本会議で消費税増税法案が可決し、2014年からの消費税引き上げが現実的になったことの衝撃からくる駆け込み需要のはしりではないか。

不動産の購入は、数千万円単位になり、消費税引き上げによる影響は大きいと思われがちである。しかし、不動産購入に関わるすべてに消費税が課税されているわけではない。

▼まず、一戸建てもマンションも、不動産としては、土地と建物に分かれる。そのうち、土地については、消費ではないということから、非課税扱いなる。

建物に関しては、一般の方が売り主の中古住宅、中古マンションは、土地と同様に非課税扱いになる。消費税課税業者の法人が売り主の建物についてのみ、消費税の課税対象になる。

建売住宅、新築分譲マンションは、事業者が売り主となるため、消費税増税の影響が大きい。とくにマンションは、価格に占める建物の割合が大きいため、一番の影響を受ける。

例えば、価格が同じ4,000万円の場合、建売では、土地2,000万円、建物2,000万円となり、現行消費税が100万円のところ、増税されると160万円となる。

マンションの場合、4,000万円の物件であれば、土地400万円、建物3,600万円、現行消費税180万円、増税後288万円になる。※モデルなので、外税表記としました。

また、種別は問わず、不動産を購入するための諸費用(仲介手数料など)は消費税の対象となる。

▼前回、消費税増税された際、駆け込み需要とその後の激しい落ち込みがあった。不動産価格は相場であり、需給バランスで価格が変動する。

駆け込み需要で価格が上昇し、増税分以上に割高に買ってしまえば本末転倒であり、増税後、価格が増税分以上に下がれば問題ない。増税後には別の税制面でカバーするという報道もあり、駆け込む必要はまったくない。

不動産や住宅の営業マンから、消費税が上がる前に購入した方が得ですよ、という言葉を信じるかどうか、今一度、よく考えてから動いてもらいたい。

消費税増税による購入のタイミングへの影響をあえていうなら、駆け込み需要に惑わされないことと、本来考えるべき購入のタイミングと増税は関係ないということ。

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2012年09月08日

45歳からの住宅ローン

高校受験を迎える中3と、中1の子供を抱え、高校進学後と第二子の教育費を考えると、不安に襲われる年収600万円。疲れも取れづらく、皮膚科に神経内科と、今まで馴染みのなかったクリニックにも通うことになった43歳。

これ、私のことです。人生の三大資金である教育資金のピークを迎え、老後資金も念頭に置かなければならないなか、住宅資金をどう考えるのか、難しい年頃。

フラット35の場合、融資期間を最長の35年とすれば、完済時の年齢80歳が上限となるため、45歳が申し込む(借りる)リミットになる。もう、先が短いんだよっと、親切に国(機構)が教えてくれる。

▼住宅ローンの理想として、定年時に完済しているというものがある。年金生活に入り、住宅ローンの返済が続くと家計が苦しく、また、退職金は老後資金に取っておきたい、これをカバーするのが、定年時完済。

45歳で住宅ローンを組む場合、60歳定年とすれば返済期間は15年、65歳まで定年が延長されるとしたら同20年となる。35歳の場合と比べ、10年ないしは15年短い期間で返済しなければならない。

そのため、毎月の返済額は大きくなり、教育資金のピークと併せ、家計が圧迫される。負担がどの程度変わるのか、試算してみた。

▼借入金額3,000万円、固定2.5%(フラット35モデル)の場合、期間15年:200,036円/月、期間20年:158,970円/月、期間25年:134,585円/月、期間30年:118,536円/月となる。

60歳定年のケースにあてはめると、35歳の人であれば毎月約13.5万円になるところ、45歳の人であれば毎月約20万円になる。毎月6.5万円多く返済していかねばならない。

これをボーナスでカバーしようと思ったら、ボーナス一回あたり約39万円を返済しなければならない。※35歳:毎月約13.5万円、ボーナスなし → 45歳:毎月約13.5万円、ボーナス時約39万円。

▼私の年収600万円で家計を考えてみると、年間返済約240万円、家計に占める住宅ローンの割合(返済比率)は、約40%となる。これは、金融機関が融資をしてくれない数値、教育費もねん出できない。

ましてや、自営業である私の場合、退職金というものは存在せず、老後資金の手立てもなく、支給額が低い国民年金だけでは、住宅ローンが完済していたとしても、老後の家計は危うい。

結論として、3,000万円の借入額はダメ。返済比率を半分の20%として考えたら、1,500万円の借入額に抑えなければならないということ。

▼実際には、借入期間を延ばし、毎月の返済額を抑え、教育費をねん出する。変動金利などを用い、利息負担を減らして、その分を繰り上げ返済資金などのために蓄える。

このようにして、やりくりすることになるが、残り期間が少ないことが解決しているわけではなく、厳しい状況には変わりない。自営業で定年がないから、老後、動ける間は働き続けるしかない。

老後はのんびり、旅行に行って、優雅に過ごすというのは夢のまた夢。家を買うなら、早い時期に買っておけばよかった、と思う今日この頃である。

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市街化調整区域での建築の可能性

都市計画法では、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」と定義している。つまり、自由に建築することができず、開発を極力抑える地域となる。不動産取引上の表記としては、原則として建築できませんとなる。

言葉の裏を考えてみれば、自由にはできないが、できなくもない、極力抑える、抑制するが、絶対ダメでもない、原則建築できないが例外もある、とも取れる。

市街化調整区域で、建築をしようとする場合は、まず都市計画法による開発行為の許可を受けなければなりません。なんでも許可が下りるようでは、調整区域を定める意味もなく、都市計画法第34条に規定されている内容が該当する必要があります。

第34条(住宅に関わる内容に絞って要約)
市街化調整区域に係る開発行為については、次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
一 周辺居住者の利用に供する公益上必要な建築物又は日常生活のため必要な物品の販売などの建築
二〜三 略
四 農業、林業若しくは漁業の用に供する建築
五〜九 略
十 地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築
十一 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている地域
十二 略
十三 区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して六月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たもの
十四 前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為


まとめると、調整区域内のための小売業、農家か、市街化区域並みの住宅地、制定以前からの住宅地であれば、許可が出るかもしれない、ということです。

あくまでも許可が出るかもという可能性の範囲までになることと、各規定の中に細かい要件があったり、行政団体により運用が異なったりと、ひとつひとつ確認していく必要があります。

また、この他にも都市計画法以外の法律により適法に許可が得られている場合に、建築が認められる場合があります。

都市計画法の開発許可が下りた後は、建築形態の規定に準じる必要があります。この規定は、近年厳しくなり、かつ、行政により異なる内容になりました。

松戸市の場合、建ぺい率50%(旧70%)、容積率100%(旧400%)、道路斜線勾配1.25(旧1.5)、隣地斜線20m+勾配1.25(旧31m+勾配2.5)、日影規制なし、となります。

柏市の場合、建ぺい率60%(旧70%)、容積率200%(旧400%)、道路斜線勾配1.25(旧1.5)、隣地斜線20m+勾配1.25(旧31m+勾配2.5)、となります。※一部地域では特例規定あり。

なお、市街化調整区域の場合は、インフラ整備が市街化区域よりも遅れているケースが多いこと、農地や山林から受ける影響なども確認することが大事になります。

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2012年09月01日

平成24年9月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成24年9月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な9月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 15年固定:1.850%(キャンペーン中)
 20年固定:2.000%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.130%(8月)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.450%(キャンペーン中)
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.350%〜1.550%
 全期間固定:2.250%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.050%(キャンペーン中)
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.510%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※7大疾病保障のキャンペーンあり。

◇三井住友信託銀行
 変動金利:0.775〜1.075%
 10年固定:1.300〜1.600%
 30年固定:2.250〜2.550%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.500%(1.350%)
 35年固定:2.350%(2.200%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

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9月の住宅ローン金利は、長期系で少し引き上げられました。ほとんど横ばいといっていいかと思います。

本日、日本経済新聞にインパクトある記事が掲載されました。「住宅ローン減税拡充、期間15年に延長、最大1千万円」という国交省が検討している消費税増税負担緩和の案に関する記事です。

詳細は、記事をご覧いただくしかないが、概要は、住宅ローン減税の対象期間、対象額、控除率ともに、大幅な拡充をするというもの。さらに住宅エコポイントなど、すきまを埋める策もあるらしい。

まだ、省庁内の案でしかないので、このまま決まるかまったくわかりませんが、もし、実現すると、今までの住宅ローン減税はなんだったの、と思うくらいの凄さです。

住宅という人生を左右するものを、時限的な政策、税制、さらには政局にと利用するのは反対です。恒久的な制度をきちんと整備し、住宅を購入しようとする方々を混乱し、惑わすことがないようにしてもらいたい。

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