2012年08月30日

後悔しない秘訣

あのとき、こうしておけば・・・。43年の人生を生きてきて、数えきれないくらいの後悔を重ねてきた。私のなかで大きいものは、株の投資であろうか。

さすがに、日常、不動産業務で携わっているため、不動産の購入では後悔したことはないが、隣の隣くらい近所であっても、不動産と株は別物であった。

▼一般の方にとって、日常、不動産に触れながら暮らしているが、不動産の選定、取引は非日常であり、金額も大きいため、住宅購入に伴う後悔はダメージも大きい。

どんな人でも暮らしていれば、まったく後悔ゼロ、というのはあり得ないのかもしれないが、住宅購入での後悔は、許容できる程度の範囲に収めたい。

判断ミスを避け、適切な判断を下して、後で悔やむような決定をしないように、住まい探しのヒントを提示してみたい。

▼選択肢は多めにあげ、捨てる。

不動産を探す際、一般の方が陥りやすいのは、選択肢が狭いことである。もっと他の選択肢がないのか、柔軟な発想が大切になる。

しかし、選択肢が多いままだと決められない。選択肢を広げ、そして、明確な理由で捨てる。大幅に刈り込み、単純化することで、進むべき方向が見えてくる。

▼思い込みを疑う。

住まい探しをするうえで、仮説を立てることは必要である。仮説は検証して、初めて判断することができる。検証することなく、仮説のまま思い込んでいると、誤った結果になるかもしれない。

情報を得たあと、それを鵜呑みすると判断ミスをすることがある。客観的な事実であれば変わりようもないが、人の主観に基づく話は、本当にそうなのか、検証する必要がある。

▼さまざまな可能性を考える。

不動産の購入はリスクコントロールである、というのは達人の教えである。リスクに備えるのは、事前に対策することと、万が一に備えることの二つに分かれる。

地震を例とすれば、地盤がよい地域を選ぶ、耐震性の高い建物を選ぶ、というのが事前対策。地震保険に加入しておく、避難所を覚え、家族の連絡手段を確保しておく、などが備えになる。

▼後悔ばかりの私が、偉そうなことを言えるような立場ではないのは承知のうえで、お伝えさせていただきました。

自身や関係者のなかで考えていても、気持ちや思いも混ざってしまうことは仕方ないこと。どの分野でも、客観的、中立的に助言できる、専門家に問題をあぶりだしてもらえば、見落としなく判断できる。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 18:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月28日

物件の早い動きに先手を打つ

残暑厳しく、暑さは9月半ばまで続きそうだが、8月、夏休みが終わりに近づくとともに、不動産市場は賑わいを増す。今年は例年以上に、シーズンの始まりは早かった。

お盆休み期間中から、つぎつぎと売約済みとなっている。先週末は、一日で同一物件に3組の購入申し込みが重なった。売り出されてから1〜2週間で売約済みとなる物件を目にすることも多い。

業者が、情報を入手する、下見をする、連絡(紹介)する、見てみようとお客様が動くときには、売約済み、となってしまうこともある。

▼シーズンに入り、売約済みとなる物件も多くなる一方、販売される物件も増加する。情報を入手したら、いち早く下見に行く必要があり、暑さ厳しくも動かなければならない。

初期の下見では、場所や状況の現地確認のみに留まり、本格的な調査、資料の取りそろえは、具体的な商談に入る前に行われる。

この初期下見段階でも、物件ごとにさまざまな個性があることがわかる。資料ベースで、これは安い、と思われる物件は、現地に行くと、なるほどね、と思う要素があり、掘り出し物がないということを、毎回認識させられる。

▼駅に近い(徒歩3分)、道路幅も広い、道路との高低差もないはずだ、土地の形も整っている、いわゆる人気のエリアである、でも、安い。敷地の南側隣地が高く、さらにその隣地には賃貸マンションが建っていた。

行く前から分かっていたが、道路を挟んだ向かいに線路敷き。このお宅にも、建ち並ぶ近隣のお宅にも、そこで暮らす方がいる。線路からの影響は気にならないのだろうか。

駅に近くて、生活施設も整う人気エリア、行き止まり道路の幅は狭いが、整形地である。でも、安い。現地は砂利道、古家は荒れていた。

しかし、両隣りのお宅は、大手ハウスメーカーの新しいお宅である。建て替えた際には、印象も変わるのではないか。こういう物件は、ねらい目になる。

▼これは、と思った物件への動きは、お客様も迅速に動かないとならない。が、高額な買い物であり、慌てて判断するのも難しい。

このジレンマ、現状では致し方ない面もあるが、不動産流通の仕組みそのものを見直すことにより、改善することができる。消費者である売主に不利となる情報の囲みこみを含め、不動産流通の近代化に期待したい。

そんな先のことを待っていられないという、今、探そう、探している方は、事前準備をおススメする。なにも見えていない、確認していない状況で、いきなり判断を迫られるから難しい。失敗することにもなる。

▼今年の住まい探しシーズンが早まったのは、消費税増税法案が可決したことが影響したのだろうか。住まい探しを始めるきっかけになったのは事実であろう。

社会的な要因、不動産の動きなど、外部要因に影響されることなく、失敗しない判断ができるように、業界全体がサポートしなければならない。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 16:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月27日

子供のためにはお金がかかる。

今年の夏の甲子園(高校野球)は、史上初の春夏同一カードの決勝戦、2強(大阪桐蔭、光星学院)が抜けていたという結果に終わった。いわゆる野球エリート校、有望な選手を集め、集中して取り組んでいる学校である。

8強まで広げても、桐光学園、天理、作新学院、東海大甲府、明徳義塾と野球強豪校の私立が占め、公立で残ったのは倉敷商業のみである。

▼学校運営をビジネスと考えれば、高校野球で名を売ることは間違えではない。個々の選手も、親元を離れ、高校三年間をひとつのことに集中し、ストイックに過ごすことは、尊敬の念を抱く。

今シーズン、世界的なビッグクラブのマンチェスターユナイテッドに移籍した香川真司。彼も、中学時代からサッカー留学をし、信念を持って打ち込んだからこそ、世界的なプレイヤーになれた。

▼子供たちが夢を追うために、できる限りのことをしてあげたいと思うのは親心である。しかし、私立高校に進み、親元を離れ寮生活を送り、スポーツに打ち込むためには、相当な費用が必要となる。

私のいとこは、都内の野球強豪校から、プロも多数輩出する名門大学の野球部を経て、プロを目指し、アメリカに野球留学をした。しかし、夢はかなわず、現在、野球と関係ない仕事をしている。

夢を追いかけた本人も、子供を通じて夢を共有した親も、結果がどうであれ満足しているが、夢をあきらめるまでに費えたお金は、一般的な会社員の家計には相当なダメージを与えることになった。

▼子どもの受ける教育が、親の所得差によって影響されることを「教育格差」といい、これが社会問題化しているのも、スポーツ留学と同じことである。

教育でも、スポーツでも、子供が将来羽ばたくために、親がどれだけ援助できるかが大きな分かれ目になる。特に、最終学歴が重要視される日本の労働市場では、子供の将来に占める教育の割合は大きい。

しかし、超有名企業のリストラのニュースが日常的になり、消費税をはじめ、家計負担がずしりと重くなる今後、教育にお金をかけられる世帯は減少する。

▼不動産市場でも、このジレンマ、教育に力を注ぎたいが、先立つものが心細い、という心理が影響してきている。公立学校の良し悪しによる地域選び、地価への影響である。

一般的な住宅地の地価は、いろいろ理屈はあっても、人気によって決まる。通勤が楽、生活が便利、街並みが素敵、いろいろあるが、要は、ここに住みたい、住むといいことがある、と、どれだけの人が思うか。

地価が高い地域は、高所得者が多い(買えないから)、高所得と高学歴は比例する、その子息が通う学校のレベルは上がる、それを目指して、高学歴・高所得の人が流入する、また、地価が上がる。

▼公立の学校に行かせて教育費を抑えられても、学力のために地価の高い地域で居を構えれば、住居費や生活費(物価も比例する)が高くつくので、結局、変わらないのか。

千葉県内の不動産業者数は、一年毎に100社ずつ減少している。経済が弱くなる、人口が減少する、家計が苦しくなる、これらがすべて、不動産業界に影響している結果であり、今後も同じ状況が続く。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 17:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月18日

今年夏秋の不動産市場

18日、成田空港は、お盆休みを海外で過ごした人たちの帰国がピークを迎えた。今年のお盆休み期間中の成田空港の利用者数は、震災の影響があった去年に比べ、1割ほど多くなりそうだということ。

私も、16日の夜、成田空港に到着した。中部国際空港からの国内便で。1時間弱のフライト、機内から夕焼けをバックに富士山を眺め、着陸前に千葉県全体を鳥瞰した。

千葉県は、海抜500m以上の山地がない日本で唯一の都道府県であり、今年オープンしたスカイツリーよりも最高標高408m(愛宕山)が低い。見渡す限り、平坦な地形であった。

▼中部国際空港から成田空港への飛行機は、名古屋への日帰り旅行?の帰路に利用した。名古屋でのお目当ては、リニア・鉄道館と名古屋港水族館である。どちらも名古屋港に面した埋め立て地に所在する。

自宅(船橋市小室町)を0600に出発し、0900には、名古屋駅に降り立っていた。ちょっと始業が遅い会社なら通勤圏内にもなるのか、と奇抜な発想さえ出る時間である。

リニア・鉄道館では、東海道線の歴史が紹介されていたが、開業期の頃は東京〜大阪間に10時間以上要していた。リニアが開通すると、東京〜名古屋間で1時間を切るようになり、通勤も現実的になる。

鉄道の高速化は、現在の通勤路線でも日々進化しており、通勤時間が短縮されてきている。都心への時間が地価に大きな影響を及ぼすため、今後の地域選びに資産価値を考えるなら、大事なポイントになる。

▼不動産会社のお盆休みは、毎年、13〜15日前後の曜日配列から決められることが多い。今年であれば、月曜日である13日からスタートし、16日ないしは17日までとした会社が多いようである。

不動産業界(流通)は、日々、業者間で情報のやり取りを行いながら業務を行っている。他業者が休みだと、業務も進まないことから、休みも横並びになることが多い。

世間、業界がお盆休み中、お客様が検討、購入の申し込みをするも、業者間の連絡が取れないため、販売状況の確認が取れずに休み明けまで留め置きになってしまう。

▼お盆休みが明け(業界内)、販売状況を確認すると、相当数の物件が売約済みとなっていた。お盆休み前から休み中にかけ、連日の酷暑の中、購入希望者の動きは激しかったようである。

弊社でさえ、お客様との予定が連日続き、16日のみの休みとなったぐらいであるから、相当数の購入希望者が動いていたのかが分かる。熱意がある会社も多かったようでもある。

例年、お盆休み明けから、購入希望者が動きだすが、今年は出だしが早いようだ。これが大きなうねりの前兆なのか、ただ、時期がずれただけなのか。

これから本格的に、秋のシーズンを迎える。物件の動きが早くなるシーズン期、良質な物件を確保するために、お客様も我々不動産業者も、迅速な行動が大切になる。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 13:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月09日

住宅ローン破綻が増加しないことを願う

日銀は今日9日の金融政策決定会合で、現在の金融政策を維持することを全会一致で決めた。追加金融緩和は見送ったものの、消費者物価上昇(景気回復)が見通せるまで、現在の金融緩和を続ける方針。

国債市場では、週明けからの消費税増税法案の動向が怪しくなったことで、日本の政治、行政に対しての不信感が強まり、国債が売られ、長期金利が上昇した。

▼日本の国債市場では、貯蓄率の高さから国債が国内の預貯金で消化されるという、ホントかウソか分からない通説がある。

今回の政局で、日本の政治に嫌気がさし、日本売りの流れになったことで、金利が上昇したことを考えると、この通説も疑わしい。

株式市場でも同様の動きがあった。表面上は、消費税増税法案の成否をきっかけにしたものだろうが、日本の政治そのものへの不信感が、海外の投資家による日本離れ(株売却)だったと思われる。

▼昨夜、民主党、自民党、公明党の3党合意で、消費税増税法案がいよいよ成立することとなった。

この法案に関して、大手新聞社の論調が賛成一色であることに、違和感を受けた。毎日、各紙の社説を眺めていると、どの紙の見出しも「政局よりも消費税増税法案の成立に邁進せよ」というものばかり。

国会議員は、きちんと仕事をしろ、という論調は分かるが、法案成立に足並みが揃いすぎていることに、恐怖さえ感じる。

政局よりも政治を、と、口では言っているが、実際に報道しているのは政局のことばかり。消費税増税による生活への影響を報道する部分も少しは見えるが、政局のこと以上に繰り返し伝え続けてほしい。

▼幸か不幸か、日銀は政策金利を据え置いている。このため、住宅ローン金利のうち、変動金利は変わらず低い水準で維持されている。

住宅ローン破綻は増加傾向にあるが、これは金利上昇によるものではなく、景気悪化(雇用、所得減少)によるものが大半を占める。

この先、金利が上昇したら、破綻要因が増加し、ますます破綻者は増え、売却される住宅も多くなるだろう。当然、不動産価格も低下する。

こうならないためにも、日本の政治が海外の投資家に見放されないよう、報道機関に期待したい。

日銀が認めているデフレ経済のなか、消費税を増税したら、景気と社会にいかなる影響をもたらすのか。所得の減少と出費の増加による家計の疲弊で、住宅ローン破綻も増加しそうである。報道するネタには困らない。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 17:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月07日

人生、割り切り。

京都の龍安寺、口を中心に「吾唯足知」と彫られたつくばいがある。

人間の欲望は際限がなく、追い求め続けてもきりがない。どこかで満足することを知らなければ幸せにはなれない。というような意味だと言われる。

住宅購入と転職は似ている。人生を左右する大きなイベント。転職であれば、報酬は高く、責任と負担は少なくが理想だが、どちらかは割り切らざるを得ない。

▼雨漏り、白アリ、建具や水回りの不具合、違法建築、20年前の建売住宅の現状である。建売住宅は怖い、という世間一般の不信感を見本にしたような建物である。

度重なる建築不祥事と震災などの災害により、建築規制も厳しくなり、今の建売住宅はここまでひどくはないが、過去の負の遺産により、現在でも不信感は根強い。

▼建売は不安だから注文住宅にしたい、という話を耳にする。着工から暮らす人が見えている建築工事であれば、現場の意識も高まり、不具合も減少する。

消費者のこの気持ち、考えは当然のことである。クオリティが高まり、手間が増えるため、建築コストの上昇は自然であり、これは消費者も理解している。

ただし、期待、願望も含めて、気持ちはわかるが、金額面を甘く見ている人が実に多い。近所の建売よりも200〜300万円上乗せすれば大丈夫でしょ、現実からかい離している。

▼建築に、日常で触れていないのだから、致し方ないが、建売住宅として建築される建物の工事代金は、想像している以上に安い。金額は伝えられないが、びっくりするほどである。

会社運営経費(展示場、宣伝、人件費など)が少ない地元の工務店で、良心的な工事費用だとしても、イメージしている金額の倍以上、差は開く。

大手ハウスメーカーであれば、その差はさらに倍、倍の倍で、1,000万円以上はかけ離れるのではないか。

注文住宅にするには、土地の手当てもしなければならず、ここでも金額差は広がる。土地を選べる、というのは、希望を叶えることに繋がり、その分、建売住宅の敷地よりも高くなることが多い。

▼資産価値、建物のクオリティ、アフターフォロー、諸経費の整合などをすれば、実質的な差は縮まるが、そこまで精査して、比較している人は少ない。

さまざまな現実、実情を認識し、思い込みを排し、客観視することが大切であり、すべて願望通りにはならないと割り切ることも必要である。

安心感、アフターフォロー、クオリティ、快適満足などと得られるものと、支払う対価。どこで両立させるか、割り切るか。住宅購入は難しい。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 12:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月06日

決定力を高めるために

「巧遅は拙速に如かず」孫子。できあがりがいくら立派でも遅いのは、できがまずくても速いのに及ばない、という意味です。古の言葉には、深い意味があると思われるが、これが住宅購入にあてはまるのか。

さっさと決めれば、粗い検討しかできない。じっくり決めれば、遅れをとって売れてしまうかもしれない。取り逃がしたくないが、しっかり考えたい。大きな買い物になる住宅購入では、常につきまとうジレンマ。

▼速く決めるのが良いか、深く考えて決めるのが良いか。その両方、しっかり考えて、速いにこしたことはない。時間と手間を無駄に浪費し、深く考えないのは論外。

限られた時間と手間を、どこまで深く考えることができるか。いわゆる、仕事ができる人は、これが早く、住宅購入の現場でも、仕事ぶりが垣間見える。

なにを判断するのか、それは、後悔しない決定。判断した結果、購入する決定ではない。購入するにしても、購入しないとしても、その判断が、後悔しないものであればいい。

▼深く考えていない状態は、どちらに判断しても、まだ後悔する要素が残っているということ。もう後悔しない、というレベルまで考えを高める必要がある。

情報をたくさん集めて、さまざまな分析をして、長々と時間をかければ、必ずいい結果になるとは限らない。情報を取捨し、優先順位をつけ、本質を忘れず、短い時間で後悔しない判断をしなければならない。

時間切れになって、対象の不動産が売れてしまい、未練と後悔を残したまま、進んでいくほど悲しいことはない。

この考え方を、住まい探しを進めていくうえで、理解しておく必要がある。それができるかできないかが、住宅購入の成否を分ける。

▼もう一歩、この話を掘り下げると、迅速に、かつ、熟考して、後悔しない判断をするために必要なのは、住まい探しを始める前の準備である。

地域、資金、住まい、住宅購入の目的と動機、これがきちんと事前に整理され、不動産相場や建築コストなどを踏まえて、検討しておく。

いざ、情報を目の前にしたとき、たくさんの情報から、不必要な物件を容易に外すことができ、絞り込んだうえで熟考することができる。

ただ、やみくもに、情報を見て、漠然と考えるより、ダメなものはスパッと切り捨て、厳選されたものに集中することが大切になる。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 19:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年08月02日

平成24年8月実行分の住宅ローン金利

各銀行より平成24年8月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な8月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:0.875〜1.275%
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 15年固定:1.850%(キャンペーン中)
 20年固定:2.000%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.130%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.175%
 5年固定:1.450%(キャンペーン中)
 10年固定:1.550%(キャンペーン中)

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0〜1.2%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 10年固定:1.350%〜1.550%
 全期間固定:2.150%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。

◇三菱東京UFJ銀行
 変動金利:0.875%〜1.075%
 5年固定:1.050%(キャンペーン中)
 10年固定:1.350%(キャンペーン中)
 全期間固定:2.400%(30年返済まで)

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※7大疾病保障のキャンペーンあり。

◇三井住友信託銀行
 変動金利:0.775〜1.075%
 10年固定:1.300〜1.600%
 30年固定:2.150〜2.450%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 10年固定:1.500%(1.350%)
 35年固定:2.350%(2.200%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

--

7月の長期金利がさらに下がったため、8月の住宅ローンも引き下げられました。※短期金利(日銀の政策金利)と連動する変動金利タイプは変わらず。

弊社のような小さな会社にも、超大手銀行から地方銀行まで、ローンセンター責任者やさらにその上の方まで挨拶という名の住宅ローン取り次ぎ依頼に来社されます。

それほどまでに住宅ローンの案件が欲しい、審査は厳しくなる傾向で、依頼数が増えれば、そのなかに優良顧客が入っているだろう、それが欲しい、というところです。

これだけの低金利は、買おうとしている人には、まさに追い風。ただし、金融機関は、将来の景気動向を悲観的に考えている。審査を厳しくしているのは、その表れです。

低金利だからと安易に飛びつくことなく、しっかり先まで見据えて、住宅購入の可否をご判断ください。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 18:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする