2012年07月17日

月々2万円の金利保険料

本日の長期金利(10年物国債)は、0.770%という驚くべき低水準。1.4%、1.2%、0.9%、どの水準のときも、もうこれ以下はないだろうという空気でしたが、今度こそ、もう下はないだろうと思われる。

もし、長期金利が下がっても、住宅ローンを貸し出すにあたり、金融機関にも経費があるから、現在の住宅ローンの実行金利水準が下がることはないだろうにも思う。

現在、住宅ローンの主流は、変動金利、10年固定、長期固定の3つ。それぞれの割り合いは、変動金利50%、長期固定25%、10年固定10%(住宅金融支援機構調べ)となっている。

変動金利が過半を占めるのは、近年同じ傾向、長期固定と10年固定の割り合いは、年により変わるが、これは、長期固定(主にフラット35)に対して、国からの経済政策による金利優遇があるのかによる。

今年は、被災地を中心に、当初5年間1%優遇を行い、長期固定にも関わらず、実行金利が1%台前半という、10年固定よりも低く、変動金利に低い水準になったため。

ただし、この優遇金利も、もうすぐ終わるとあって、変動金利、10年固定、長期固定の金利差が、リスクとリターンに見合う正常な状態に戻る。時期は、今年の秋ごろかと予想される。

あくまでも、現在の金利水準であればという前提で、今年の秋ごろの適用金利は、変動金利1%、10年固定1%台後半、長期固定2.5%(団信含む)前後になると思われる。

それぞれの返済額は、3,000万円(30年返済、ボーナス加算なし)で、変動金利96,491円、10年固定103,536円、長期固定118,536円となる。

金利が今度どの程度上昇するのかも分からず、月々2万円の差なら長期固定を選択する、という手もある。逆に、どの程度上がるかもわからないものに、月々2万円を金利保険料として支払うのを嫌がる方もいる。

もし、変動金利が、長期固定の水準である2.5%程度(1.5%の上昇)までと考えるなら、上昇するまでの利息負担が少ない分、変動金利の方が有利となる。

悩ましいのは、住宅ローンの返済期間が長期間にわたること。5〜10年程度であれば、ある程度の計算もできるが、20年、30年となると、変動金利の金利水準を推定するのさえ難しい。

金利が上昇するのは確実視(これより低くはならないことの違う言い方)されるなか、上昇したあと横ばいになることもあれば、上昇した後、下がることもある。

10年間の期間中に、上昇して下降するという前提であれば、10年固定がおススメになる。しかし、11年目以降も高い金利水準であれば、10年固定はリスクを伴う。

変動金利の場合、返済額の見直すタイミングと返済額の上昇幅に独特の決まりがある。最終的に支払いが減るわけではないが、急激な返済額の上昇を避けられる。10年固定の場合、この決まりがなく、金利上昇がダイレクトに返済額へ反映される。

どの金利タイプを選んでも共通するのは、3.5%の金利(銀行の審査金利)でも返済できるかどうか。そのうえで、全期間固定で安定させるか、金利差があるうちに余力を繰り上げ返済か貯蓄に回すかの違い。

決してやってはいけないのは、変動金利の金利が変動しないという摩訶不思議な言葉を思い込み、現在の変動金利でないと返済できないような計画にする、もしくは、余力を消費してしまうこと。

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posted by preseek_shibata at 18:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

現地見学のチェックポイント(外部編)

現地見学でしっかり確認したいのが、不動産そのもの以上に、周辺環境などの外部要因です。敷地の中や建物、資金計画は、工夫もできますが、立地や周辺環境はどうしようもない。

自分たちでどうしようもない、変えられない点が問題ない、となってから、敷地の利用、建物の配置やプラン、資金計画などの検討に移り、内部要因も問題ない、と、なってから、購入(交渉)に進みます。

1.交通利便性

駅や路線そのものと、駅までのアクセスについて、坂道の有無と程度、歩道や交通量など、歩きやすさや夜道の雰囲気などの道路事情、バスの有無と使い勝手、など。

2.生活利便性

商業施設までのアクセスや営業時間、通学路の安全性と距離、公共施設の有無など、日常生活における使い勝手。クルマを利用した生活になるのであれば、周辺道路事情なども。

3.嫌悪施設

日常では利用しない施設の確認も必要。嫌悪施設があれば、物理的、または、心理的に影響があるのか。広い農地や未利用地があれば、そこにどのような施設が建つ可能性があるのか。

4.災害への安全性

地震と水災に関してどの程度のリスクがあるのか。平野部と比べ、台地面は総じてどちらの災害にも強い。周辺に、池や田んぼ、水路などがある場所は水が流れてきやすい。

古くからの寺社や遺跡などがあるのは、昔から安定していると推測できる。最近は、行政からのハザードマップなどで情報公開が進み、調べやすい。周辺との地盤の高低からも推察できる。

5.周辺環境

昔、話題になったゴミ屋敷などわかりやすいもの以外にも、公園や学校が隣接すると騒音や粉塵の影響があったり、敷地の近隣関係がどのようになっているのかは要注意。細かいところでは、電柱との関係、ゴミ集積所。接する道路が抜け道になっていることもある。

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これらのすべてが満点評価されるような立地環境の敷地は稀有だが、生活の重要項目となる点が、どのような状態になっているのか、問題なく暮らせるのかは、まず確認すべきことです。

自分たちで工夫できるものとできないものの区別。自分たちではどうしようもないことが引っ掛かると、生活を始めても、なかなか快適にはなれません。

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posted by preseek_shibata at 17:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする