2012年07月16日

間違った住宅を選択しませんように

長年、住宅購入やら売却やら、いろいろとご相談を受けているお客様がいます。※弊社での不動産取引経験はなく、相談のみ。

今回のご相談(というか世間話)は、今お住まいの一戸建てと、以前住んでいて売りにも貸しにも出さずそのままにしている一戸建ての2つを売って、マンションを購入しようか、という内容。

前回は、古くなった一戸建てから、新しい一戸建てへと住み替えました。新しい自宅は、閑静な住宅地で教科書通りの住まい。以前の自宅で満足いかなかった点が解消されました。

しかし、ご定年を迎えて、夫婦二人、大きな一戸建ては、広い家を持て余し、階段の昇降、生活施設への利便性などから、マンションの方がいいのではないか、という話になったそうです。

昭和の高度成長期は、住宅すごろく、と呼ばれる住宅変遷の流れがあり、そのゴールが、郊外の庭付き一戸建てでした。

いまは、ゴールの先に、利便性が高く、使い勝手がよく、重労働の庭の手入れがなくて楽なマンションという新しいゴールができました。

利便性高い(ものすごい地価の)都心でも、マンションであれば、高い土地代の負担が少ないため、手ごろな価格で購入することができる。

利便性が高いとは、交通面だけではなく、医療施設、生活施設なども充実しており、それが人を集め、さらに便利になっている地域であり、それだけ土地代が高くなって、一戸建てでは手が届かないが、マンションであれば、その利便性を享受できる。

ただし、管理費などの住居コスト、他の住民との関わり合い、などの懸念材料もあり、また、利便性が高い地域はすでに開発され、新しいマンション用地が少なく、新築は品不足、中古も視野に入れることになる。

なお、新築供給余力が少ない地域(利便性高いのは絶対条件)は、ストックが増加しないことから値崩れしづらく、利便性が高いことに相まって、資産価値も維持されやすい。

一方、一戸建ても、自分の思うがままの建物利用ができ、土地としての再利用も含め、可変性が高く、また、採光・通風面に優れ、クルマとの相性はいい。

マンション、一戸建てともに、新築、中古という選択肢があり、新築マンション、中古マンション、新築住宅(建売、注文)、中古住宅という4つの選択肢になる。

新築の場合は、広告費、販売経費、業者利益などが計上されるため、資産価値と購入資金とのバランスであれば、中古の方がおススメになる。

この中古住宅の流通市場は、現時点ではぜい弱すぎ、不安感を抱かせている。これが、日本人は新し物好き(新車、新築)という傾向とともに、安心、信頼という名ものに、新築へと逃げられている。

住宅の質より量を追い求めていた時代の建物は致し方なくても、いま作られている住宅のクオリティは高いはず。今後、質の高い住宅が中古市場に流れてくれば、選択肢となってくるはず。

購入前提で、住宅を選ぶならなに?という話をしてきましたが、購入ありきではありません。

住宅も増え、高齢者向けの賃貸市場も広がれば、資産を持つリスクを敬遠する方、住まいや地域に縛られることない自由さを求める方には、賃貸のままという選択肢もあります。

どの選択肢でも、それぞれに良し悪しもあり、状況により住まい方も変わります。ライフステージに合わせて住み替えできるようになればベストです。

くれぐれも、お考え方、価値観、家族状況、資産や収入などの経済状況などに合わない間違った選択をしないことだけを願います。

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posted by preseek_shibata at 18:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

住宅購入はこの夏が勝負?!

フラット35(住宅金融支援機構)の金利が驚くほどに低下している。

先日、弊社のお客様が申し込んだみずほ銀行の場合、7月の適用金利は2.16%(団体信用生命保険料は別)、さらに、フラット35Sエコで金利優遇を受けると1.16%(被災地指定、当初5年のみ)と、変動金利並みである。

※フラット35Sに適合した場合、被災地は当初5年間▲1.0%、6年目から10年目または20年目まで▲0.3%、被災地以外は同▲0.7%、▲0.3%、融資上限も被災地は10割。適用枠に限度あり。

※弊社営業エリアで被災地指定されている市は、柏市、松戸市、市川市、船橋市、野田市、我孫子市、印西市、この他の市町村や県は、住宅金融支援機構のサイトをご参照ください。

民間の金融機関も、独自の優遇で住宅ローンの獲得にやっきとなっている。変動金利では実質適用金利が1%を割り込み、当初10年固定も1.5%を下回る金融機関も増加している。

この加熱した住宅ローン獲得競争(金利優遇)も、もうすぐ終了するかもしれない。

住宅ローンの異常に低い金利の土台となったフラット35の優遇措置で、優遇幅が大きいSエコが予算枠を使い切ると適用がなくなる。時期は今年の秋(9月〜10月)と見込まれている。

このことにより、フラット35の適用金利が上昇することから、民間金融機関の住宅ローン適用金利との乖離幅が大きくなり、民間金融機関に申し込みが流れることから、金利優遇競争が落ち着く。

また、日本経済新聞の記事によると、金融庁は、住宅ローンの貸し倒れ率上昇していることと過度な金利優遇競争を鑑み、金融機関の健全性を維持できるよう検査を強化するとのこと。

バブル崩壊の引き金となった金融引き締めから推測するに、今後、貸し出しを抑制するため、住宅ローンは厳しくなる。実際、もう厳しくなっている、とも感じている。

消費税増税にともない、住宅関連の軽減税率適用や、不動産取得税、登録免許税、印紙税の軽減や廃止、住宅ローン控除の延長など、住宅取得を促進すべき対策案も出ておりますが、どうなるかわかりません。

金融情勢、税制などの外部要因で、購入の理由にしたり、時期を決めたりすることは本末転倒ですが、今まさに、探している、購入するタイミングであるならが、この夏が勝負です。

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posted by preseek_shibata at 16:44| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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