2012年06月29日

消費税増税の駆け込み需要と購入するタイミング

消費税増税法案が衆議院を通過したことにより、消費税増税が現実味を帯びてきました。(参議院通過前提)増税を機に、これまで一律で課税されていたが、物品ごとの軽減税率導入は新年度の税制改正議論に先送りしています。

軽減税率とは、生活必需品の税率を下げる、消費税の逆進性(低所得者ほど負担増)緩和という面と、住宅やクルマなどの高額消費を減らさないようにし、景気悪化を起こさないようにする面があります。

住宅の場合、軽減税率のほか、住宅ローンの拡充・延期など、他の税金での下支えも考えられる。また、土地は資産だからということで消費税非課税としているが、建物も資産として考える。家賃と同様に自宅用は非課税とする、なども考えられる。

国土交通省の住宅新規着工統計によれば、前回の消費税アップの際、163万戸→134万戸→118万戸と激減。もし、住宅に対して何も策を弄しない場合、今回の増税で84万戸→70万戸、17%減が見込まれている。

乱暴な話だが、この17%の需要減という数字を置き換えてみると、建築費の17%減、地価の17%減となれば、消費税増税による負担増分を、価格低下が吸収してしまう。

着工戸数が減り、建築会社が厳しい状況に追い込まれて、建築費がどの程度の下がるのか、土地需要(土地を買う人は家を建てる)が減り、地価がどの程度下がるのか、過ぎてみないとわからないが、消費税増税分くらいは吸収するでしょう。

このことから、消費税が増税されるからといって、駆け込みで購入に走る必要はないと思われます。逆に、駆け込み需要の波に巻き込まれることの方が怖い。

駆け込み需要があることは、土地を売る側も、建物の建築を請ける側も認識している。当然、強気の姿勢を示す。品薄になり、価格も高いものをつかまされることになったら、増税前の税負担減など、吹っ飛んでしまう。

当然、ゆっくりとした駆け込み需要は、参議院を通過し、増税が確定した段階から始まる。平成26年4月に増税されることであるから、分譲住宅は平成26年1〜3月、土地は平成25年8〜9月に駆け込み需要のピークを迎える。

※税務的な実務はこれからだが、過去の経験では、建築請負契約では、増税半年前までの契約締結が必要だったと記憶している。(ハウスメーカーなどに確認してください)

どうしても増税前にということであれば、今の段階から早めに動くこと。慌てる必要がない方は、駆け込み需要が収まってからでも遅くない。

基本的には非課税な中古住宅(個人売り主)の場合、増税が実施されても消費税は関係ない。ただし、影響はある。不動産市場全体が低迷し価格が下がるか、増税感に嫌気がさして需要が流れてくるか、どちらになるかはわからない。

消費税の増税の陰に隠れているが、ここ数年、さまざまなところで家計負担は増加している。

先日の電気料金値上げに加え、年少扶養控除の廃止(子供二人で年6万円強の増税)、子ども手当の減額、復興増税、健康保険料の増額、後期高齢者を支える支援金の継続など。どれだけの負担が圧し掛かっているのか。

このような家計の負担増も、長い年月をかけて、不動産市場に影響を及ぼす。家計の厳しさが、持ち家・賃貸の別を問わず、住居費の減少につながる。

支払える家賃の減少、投資効率の悪化、不動産価格の低下。支払える住宅ローン返済額の減少、借入額(購入資金力)の低下、不動産価格の低下。さらに、返済に窮した人の売却増加などもあり、住宅価格は下落する。

ここまで、暗いことを書いてきたが、個人的には、住宅事情の転換点になりえると思い、前向きにも考えている。価格が低下すれば、購入しやすく、また、負担が軽いことから売りやすくもなる。

今まで日本の不動産市場で問題にされていた新築偏重・中古蔑視という風潮を変えるのではないか。ライフスタイルに合わせて、住み替えていくということも可能になる。

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2012年06月19日

築60年が当たり前?

不動産流通市場活性化フォーラム※が、最後の取りまとめ会議を開いた。※同フォーラムは、中古住宅流通の活性化・近代化のために、国土交通省が設けた有識者会議。

最後の会議では、中古住宅の寿命を60年超とすべきではないかという議論が出た。現在の中古住宅市場では、築20年〜30年程度で市場価値がなくなるとされ、価値がなくなるものに、メンテナンスの意欲も出ず、悪循環に陥っている。

昭和の住宅政策は、とにかく量、持ち家普及推進のため、住宅の質が伴わなかった。しかし、度重なる悲劇(天災、人災とも)が、住宅の質を高めることになり、現在の建築水準であれば、築20年、30年程度で価値がなくなるはずがない。

築60年でも住める、価値が出せるとなれば、それまでの意識も変わり、しっかりと手入れをして、価値を維持しようと向かう。この意識改革をするには、お題目・掛け声だけではダメで、そのための仕組みづくりをしよう、というのがフォーラムの趣旨。

これを実現していくために、築年数が経過した中古住宅でも、実際に売れているという結果を残さなければならない。売れるようにするために、情報不足の解消、不安感の払しょくが必要となる。

過去に建築された建物は、情報そのものが存在していないことも多く、この点を解消するために、検査制度の整備と充実が必要となる。所有者側が率先して受け入れるように、業者側が意識改革をさせなければならない。

まだ築が新しい建物、これからの建物は、メンテナンス情報の蓄積と管理(家の履歴書)ができる仕組みづくりを、やはり供給者側が行わなければならない。マンションの管理会社と同様に、一戸建てにも管理会社的な役割をするビジネスも生まれる可能性がある。

今、家の購入や建物新築をする際に住宅ローンを組む場合、借入期間を35年にすることが多く、繰り上げ返済をしたとしても完済するまでに、20〜30年の期間を要することが多い。

住宅ローン返済が終わったと思ったら、家の価値もなくなって、また、建て替えなり、住み替えなりで、住居費負担が出るようであれば、資産形成にもならず、家賃を払い続ける賃貸派と変わらない負担が生じる。

借金がなくなり、まだまだ暮らせる・売れる家が残ってこそ、資産形成にもなり、持ち家派であることのメリットも享受できる。(老後の住居費負担が少ない)

このためにも、中古住宅市場の拡充・近代化を、お偉い方々に推進していただき、クオリティ高い住宅資産(社会資本)が増えていくように期待したい。

現在の中古住宅流通量は、中古住宅全体の0.3%、イギリス6.7%、アメリカ3.3%と比べ、以上に少ない。住み替え(狩猟型)文化、定住(農耕型)文化の違いもあると思うが、中古住宅ではなく、古家付土地に分類されることも影響している。

ただ、パワービルダーの低価格・大量供給という昭和時代と同じような建売住宅全盛では、このフォーラムが提言するような中古住宅流通市場が実現するのは、リニア新幹線が開通するよりもずっと後のことになるのでしょう。

これから、人口も世帯数も減っていくなか、住宅寿命を延ばそうというのだから、ますます住宅余りが加速する。本物を見極める消費者の目、政治を監視する有権者の目と同様に、これをみんながしっかり持てれば、行政も業界も変わります。

思いつくまま、感情のまま、書いております。文章としては破たんしておりますが、1文づつ、区切っていただければ幸いです。

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2012年06月17日

役所調査のタイミング

不動産取引、不動産調査、売却査定などを行う際、法務局の不動産資料調査の他、市区町村の関係部署の窓口を回り、該当する法律や現状把握を行います。これを業界では、役所調査(約調、やくちょう)と呼んでいます。

各市区町村により、部署名は多少違うものの、ほぼ役割は同じです。柏市を例にして、関係部署名と主な担当内容を列記してみました。

建築指導課:私道(位置指定道路)、建築物の確認申請、建築協定、など
都市計画課:都市計画(用途地域)、計画道路、地区計画、景観法、など
宅地課:開発行為、宅地造成等規制法、市街化調整区域の建築、など
開発事業調整課:中高層建築、共同住宅の建築、など
区画整理課:土地区画整理事業、など
道路維持管理課:公道の管理、道路との官民査定、など
排水対策課:雨水管、雨水処理、など
下水道整備課:下水道管の整備計画、など
下水道維持管理課:下水道の受益者負担金、埋設管、など
水道部:公営水道の埋設管、給水納付金、など
環境保全課:土壌汚染対策法、合併浄化槽補助金、など
環境サービス課:ゴミの収集、集積所、など
農業委員会:農地法(届出)、など
教育委員会:埋蔵文化財、学校通学区域、など

主だったところは、このようになります。すべての部署を、毎回必ず回るわけではありませんが、各窓口が建物内で分かれ、さらに、別棟、別の場所にまで分散し、かなりの手間と時間を消費します。※特に水道部は全く別の場所であることが多い。

超大手企業は、この役所調査を専門会社に委託することもあります。(1件2〜3万円程度)。弊社では、お金にゆとりもなく、さらに、間接的な報告のみよりも、直接窓口へ出向き、担当者の声を生で聞いた方が、間違いもなく、お客様へも説明しやすいため、自ら行います。

この役所調査を行うタイミングは、一般的な会社の場合、不動産取引の直前に行います。売却を始めた段階では必要最低限しか行われていないことが多く、問い合わせをすると、まだ役調していないんだよね、という回答も多くあります。

弊社の場合は、不動産情報取得後、お客様への情報提供の段階では概要のみで役調は行っておりません。さすがにこの段階では、物理的金銭的に会社が成り立ちません。調査を行うのは、情報提供後、お客様よりレスポンスがあった後となります。

弊社が情報取得 → お客様へ情報提供 → お客様よりお問い合わせ、検討したい旨の意思 → 弊社にて役所調査 → 調査報告 → 検討、購入申し込み → 交渉 → 取引、という流れになります。

売却、査定の場合は、査定依頼 → 役所調査 → 査定報告 → 売却方針検討 → 販売開始 → 交渉 → 取引、という流れになります。

お客様が、取引経験が豊富であったり、他社を知っている場合、この段階でここまでしてくれるのですか、と驚かれることがあります。しかし、今後将来、不動産流津市場を近代化させるなら、このレベルでもダメで、もっと調査と情報提供の部分を、徹底しなければなりません。

先にも書きましたが、役所調査は手間と時間(金銭)がかかります。成功報酬形態であれば、収入になるかどうかわからない段階では、なるべく経費削減を行いたいという会社の心理もわかります。

このあたりを、どのように折り合いをつけていくのか、報酬と業務のあり方、法規制、消費者意識の向上など、難問ですが、乗り越えていかなければなりません。

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2012年06月16日

購入か賃貸か、迷ったら。

購入が得か、賃貸が得か、という考え方になるから悩ましくなる。買ってもいいか、買っても大丈夫か、という視点で考え、買わない方がいいな、買ったら危ないな、と思えば、留まればいい。

不動産屋が言うこと書くことだから、購入寄りの意見と思われがちだが、人生、家を買わなくてはいけないという決まりはないですよ、と、お客様にはお話している。

それでも、購入する方向で考えたい、という方にのみ、では、いくらで、どこで、どんな住まいを、という次に進む話しに移る。

購入と賃貸を比べてみても、物事には裏表があり、同じ事柄を取っても、考え方次第では、どちらにも進める。金銭に換算しても、設定次第で、どちらにも転がる。

購入すれば、住宅ローンの返済が終わったとき資産になる(家賃は払いきりでもったいない)、というのが購入派で一番多い理由。

しかし、長い年月、どのようなことが起こるかわからず、たとえば、資産価値(不動産市場)が何十年後どのようになっているか、収入がこの先どうなるのか、といった将来の変動要因が変わらない前提となっている。

賃貸派で一番多い理由は、家族や収入の状況に合わせて(気分で)住まいを気軽に代えることができる、というもの。高額となる資産の変動リスクもなく、借金もなくて、家計破綻にもなりづらい安心感もある。

おなじように裏返せば、家賃を払い続けることに不安も生じ、家主側の都合に生活の基盤である住宅のことが左右される。また、日本の住宅事情では、ファミリー層の賃貸住宅ストックがぜい弱で、クオリティが落ちることも否めない。

この他にも、いろいろなご意見もあれば、ケースにより結果も異なり、「人による、状況による」という答えしかなく、終わってみなければ分からない。これを題材にして専門家が議論しても、半々の意見に分かれ、聞く人によって、解釈は異なる。

結局、購入か賃貸か、という二者択一的な考え方ではなく、購入するメリットを感じられ、購入しても大丈夫であれば、損得ではなく、購入されてもいいのではないか。メリットがなく、危険性が高ければ、損得ではなく、止めた方がいい。

業界人から見て思うのは、賃貸住宅市場のなかで、ファミリー層向けの住宅クオリティが落ちる。都心には大型賃貸住宅もあるのかもしれないが、千葉県のような郊外の住宅地では、ほんとうに少ない。

それであれば、住宅を購入し、クオリティを確保してもいいのではないか。現在、低金利下であり、税制も後押しし、地価(不動産)も高くないため、住宅のランニングコストは賃貸とさほど変わらない。

ただし、長期間にわたる住宅ローンを組むわけだから、収入がどう転がってもこの程度の負担は問題ない、という範囲に抑えること。もしくは、長く資産価値が維持されるような物件を選ぶこと。

クオリティの確保も、絶対必須の条件と、十分満足の条件に分かれる。必須の部分は最低限確保できなければ購入するメリットも減るが、満足度の部分は、負担との兼ね合い次第で割り切ることも必要。

必須にしろ、満足度にしろ、このような考え方であれば、負担も少なく、資産価値も維持されやすい、という私なりの意見もあるが、書くと、また業界内からクレームが来るので、割愛する。(このコラムは業界内でより意識されているため)

参考に、私のことを紹介すると、小さく小分けにして、所有する不動産の将来を思い描く、というスタンスで購入している。これが正しいではなく、ご参考までに。

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2012年06月15日

どこがいい?どこでもいい。

なにを食べたい?と聞いて、困る回答が、なんでもいい、だとしたら、住まい探しで難しいのは、どこがいい?と聞いて、どこでもいい、という回答。(お客様にはもっと丁寧に聞きますよ)

居をどこに構えるか、選ぶ地域によって、価格も大きく異なり、生活に大きな影響を与えるにもかかわらず、なにもしがらみがない場合、極端な話、千葉でも東京でも神奈川でも埼玉でもいいとなる。

これだけ広域なエリアで、ベストな地域を探すために、可能性があるすべての地域を見比べるのは、実質不可能である。なにかしらの基準を見つけて絞り込まなければならない。

真っ先に考えるのは、通勤の負担。週に5日、往復で、年50週とすれば、一年で500回も通勤をすることになる。これが10年続けば累計5,000回。もし、一回10分節約できれば50,000分(833時間、34日間)も時間を有効に使える。

一日24時間であることは万人平等、人生のなかで、この限られた時間をどう使うか、通勤のロスはなるべく減らした方がいい、と考えるのは、私だけでしょうか。

人が集まる利便性が高い地域の不動産価格が高いのは、時間を金銭に換算しているからである。人以外にも物も金も集まることにより、さらに集約力が働くという好循環となる。

このことは、不動産需要にも反映される。買うのも高いかもしれないが、売るときも高いということであり、資産価値が維持されやすい。

だからといって、だれもが都内都心に行けばいい、行けるものではない。実家や学校、住環境など、なにかしらの希望や状況があり、一都三県ほど広域ではなく、もう少し絞った地域で探すこともある。

その場合も、原則は同じ考え方でいい。同じ地域の中でも、より利便性が高い地域、駅から近い、都心へアクセスしやすい、など、より利便性の高い地域を選ぶといい。

さきほど、千葉県内でも、地盤(液状化含む)、水災のリスクが高い地域のことについて、相談があった。

地盤も弱く、液状化のリスクも高いと想定され、水災のハザードマップでは濃い色(濃いほどリスク高い)となっているのに、どうして売れているの?どうしてまだ高いの?

これは、いろいろなリスクがあっても、利便性が高い地域に、人も物も金も集まるからに他ならない。都内下町エリアなど、相当なリスクが叫ばれているが、それでもなお、人は暮らし、流入している。

災害リスクを軽視してもいい、ということではなく、そのリスクがあっても、不動産市場の流れは利便性に大きく影響されるということ。

災害リスクが小さく、さらに利便性が高い、ということであればベストだが、水利で発展してきた歴史、平坦地(平野)が街づくりされやすい、という背景がある。もちろん、予算無制限ならあり得るとは思うが。

私の家は、郊外の住宅地。家の周りには、田や山林が見え、緑豊かで広々とした町。70坪超の敷地があっても、1,000万円で売却できるかどうか。

通勤以外にも、利便性が高い地域は、商業施設、医療施設、教育施設なども揃っていることが多く、生活の利便性も高まる。多少、土地を小さくしても、予算を柔軟に考えても、建物を小さくしても、利便性が高い地域を選ばれる方がいい。

人の行く、裏に道あり、花の山。という相場の格言がある。住まい探しにもこの考えはありだと思うが、話が大きく長くなるので、ここでは割愛。

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2012年06月14日

一生に3回、家を買う、これが新常識らしい

「持ち家か、賃貸か」と並び、住まい選びの大きな分かれ道である「マンションか、一戸建てか」。お客様から聞かれたら、お客様の生活との相性次第で、住まいとしてどっちがいいかは分かりません。という答えが正直なところ。

また、子供期に暮らした形態の影響が深層心理に影響しているのを感じることが多い。一戸建てで育てば一戸建て指向、マンションで育てばマンション指向になりがちとなる。

一戸建てか、マンションか、生活タイプ別に分類してみる。

・立地重視

同じ地域条件であれば、マンションの方が予算を抑えることができる。予算を抑えながら、希望する地域、より利便性を高めたい場合は、マンションが適している。

利便性高い地域は、すでに建物が建ち尽くされていることも多く、新築マンションは少ない場合は、中古マンションも視野にいれたい。今後、新しくマンションが供給されそうな敷地が少ない場合、資産価値も維持されやすい。

・独立性、自由度重視

先日、マンションの騒音トラブルで殺傷事件にまで発展したというニュースがあった。一部例外を除き、上下左右の部屋と壁ひとつで接しているマンションでは、音やプライバシーの問題がある。

建物は、複数の所有者による共同住宅となり、生活、維持管理も一緒にやっていかなければならない。そのなかに、付き合いづらい人、迷惑な人が入ってくると、維持管理にさえ支障がでてくる。

管理費、積立金の徴収をマイナス材料にあげる方もいるが、一戸建ては自分で管理しなければならず、修繕費も自己管理のもと負担が生じる。お金を払って、面倒なことをお願いするかどうか。

・建物重視

これは、建物に関することのなかでも、どの点を重視するかにより、選択肢は異なる。もちろん例外もある。

防犯面ではマンション。採光(日照)・通風では一戸建て。使いやすさ(フラット)ではマンション。可変性では一戸建て。庭や駐車場との接近性では一戸建て。眺望ではマンション。

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この他にもいろいろな要素があり、家族状況、生活スタイル、予算なども組み合わせると、同じ条件はない。

物比べにならず、生活との相性を見ること。人生全体で考えたら、ライフステージごとに住み替えられればベスト。賃貸、マンション、戸建て、マンション、など。

ひとつ余談。実際に暮らす人のことを想定せずに、不動産という物だけの尺度で決めつける人(営業かどうか問わず)の意見は意味がない。このような人に限り、決めつけの押し付けが多い。

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2012年06月12日

予算と資金力の低下


ここ数日、同業者やハウスメーカーの営業担当者と話をする機会が多かった。共通してでてきた話題は、買い主の予算が落ちている、住宅ローンの審査が通らず(通りづらい)資金力が落ちている、という2つ。

買い主の予算が落ちているのは、購入適齢期(30〜40歳代)の収入が低下し(収入の継続性を不安視)、購入層が20歳代に広がるも勤務歴から収入は高くない。

さらに、消費税などの家計費増大や、将来設計(教育、老後)の不安感がそうさせている。

不動産情報の変遷を日々見ていると、売れ行きはいい。持ち家志向は根強いことがうかがえるが、低額帯が中心となっているのは、資金力の低下が影響しているのか。情報変遷では、価格変更(値下げ)も多い。

不動産を売り出す際の査定額は、取引事例データの影響が大きい。今までの成約価格から売却予想価格を設定し、不動産市場に供給されることになるが、需要側の資金力低下によって弱含みの展開となり、デフレ現象が起きている。

現在から将来への不安視による予算低下に加え、デフレ(不動産価格下落)傾向に拍車をかけているのが、住宅ローンの審査が厳しくなり、買い主の資金力を落としていること。

金融機関で、どのような基準で審査が行われているかは、皆目見当もつかないが、個人情報(金融履歴)と信用調査を、より厳しく、より慎重に行っていると推測している。

住宅ローンの審査は、大きく分けて、人の部分と物の部分に分かれる。物の部分に問題があるときは、きちんと否決理由が伝わってくるが、人の部分に支障が出た場合は、理由は言えません、と、結論のみとなる。

理由が不明の否決(言い方は、うちではちょっと、など)されたケースを見てみると、表面上の収入や勤務先では問題ないことが多く、私では知りえない信用調査部分に何があるとしか思えない。

当然、金融機関からは内容を教えてもらうことはできない。ご本人に尋ねても、心当たりがなく、首をかしげてしまう人もいる。以前なら問題にもしていなかったような内容まで、審査が細かく厳しく慎重になっているのかもしれない。

先日、千葉銀行のローンプラザに、お客様の金銭消費貸借契約に立ち会うためにでかけた。カウンターの横にあるパンフレットを眺めたら、10年固定1.4%(条件あり、固定期間終了後は▲1.4%優遇)という数字が飛び込んできた。

これは千葉銀行に限った話ではなく、三菱東京UFJ銀行でも同条件の設定※があり、この金利設定で、高い固定費に、資金調達コストと、金利変動リスク、延滞リスクなどを含め、金融機関は儲かるのか不思議。

※三菱東京UFJ銀行は、当初5年または10年間▲2.2%、固定期間終了後▲1.4%、7大疾病保障保険料1年間キャッシュバック。6月実行分の10年固定が1.4%。

住宅ローンの金利もデフレにあるということになるが、そこは金融機関、賢い方が集まっているので、儲からない、赤字にはなっていないはず。給与振込や公共料金の引き落としなどで、どの程度儲かるのか、昔からの不思議なとこ。

それでも、住宅ローン獲得は年々激しさを増しているのですから、儲かるのでしょう。その儲けをより多く出すためには、コストとリスクの軽減を図らなければならない。

その一端として、延滞リスク(延滞率)の低下があり、リスクを軽減する=審査を厳しくする、と行きつくのでしょう。

金融機関それぞれに、過去のデータから、延滞する傾向の分析を行い、独自の基準ができているのかもしれない。それが、我々業者も、なんで?と首をかしげさせる。

若い時からの積み重ねですから、購入する直前になって慌てても間に合わない。これからの人(10歳〜20歳代)に、(貸金業から)気軽に借入をしない、延滞は絶対してはいけない、甘く考えない、ことが広まることを祈ります。

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2012年06月11日

役所調査に私なりの流儀がある。

不動産業者(宅地建物取引業社)は、不動産取引に至る際、その不動産に関わる調査を行う。そのほとんどは役所(市役所など)が絡む。

一昔前までは、役所仕事と呼ばれるように、横柄、尊大、怠慢、など、ストレスが溜まる対応を受けることも多かったが、近年、対応が改善された。

今日は、柏市に所在する土地の調査を行った。柏市の窓口では、関係書類を印刷できるシステムが導入されているが、その料金はコンビニのコピー機と同じような機械を通して支払う。その料金は、100円、200円、300円と加算され、終わった時にはかなりの出費となる。

柏市の場合、水道部(上水道)の資料印刷は無料。申請用紙(小さく横長の紙)を出すと、印刷しますねってと率先して対応いただいた。市役所から離れているのが難点だが、無料はありがたい。

都市計画課では、ピンポイントの都市計画情報をカラーで印刷でき、とてもいい仕上がりの資料を取り付けできる。その印刷をした際、おつりを取り忘れてしまったのであるが、感じのいい若い男性が、きちんととっておいてくれて、貴重なお金を柏市や次の人に寄付することなく、手元に戻ってきた。

この他に、都市計画課では景観法も担当しており、景観条例のパンフを頂戴した。都市計画課の横の宅地課では、愛想は見劣りしたものの、適切にぱっぱと対応いただき、無駄のない対応が心地よい。(今後の調査の参考材料も知ることができた)

下水道課では、負担金の調査の後、整備を担当する窓口までご案内していただき、整備を担当する方へ取り次いでくれた。下水道課は、整備、管理(さららに負担金、料金、維持などの部門に分かれる)などに細分化されている。

道路課(公道)では、印刷した資料を見ながら分からない点を尋ねると、その資料にスケールを当てたり、いろいろと教えてもらったあと、さらに、違う窓口への確認事項まで補足していただいた。

建築指導課では、公道(管轄外)のことも含め、近隣の建築申請書類などまで確認しながら、どのような取扱いになるのか、お客様への説明の仕方などまで教えていただいた。

不動産の調査をする際の基本資料として、登記事項証明書(謄本)、公図(地図に準じる図面)、測量図がある。これは国の法務局管轄。従来は管轄の法務局まで足を運ばなければならなかったが、今は、ネットを通じて取り付けることができる。(公印はなし)

ネットであるから、人間的な対応ではないが、その分、取り付け料金が安く、さらに、最新システムはとてもわかりやすくて使いやすい。柏市の場合、近年の測量図も取り付けできる。(未対応法務局あり)

このように、役所調査を行う際、さまざまな役所や窓口を関わることになるが、私なりの流儀がある。(NHKプロフェッショナル風)。それは、素人・未熟さを醸し出すこと。

窓口で対応いただく担当者の方も人間である。税金で雇われているんだからと横柄な態度をしたり、20年超の経験(私の場合)を振りかざしたりすれば、対応も悪くなり、さらに、大事なポイントを確認できないと、お客様に迷惑がかかる。

不動産仲介業は、取引のプロである。取引の中には、調査・報告も含まれている。年々、さまざまなことが起こるたびに調査項目は追加されている。

法律で定められた内容であれば、情報を管理している役所もあり、情報を確認もできる。しかし、法律で(説明も)義務付けられていない内容の場合、情報がどこにあるのか、そもそもあるのかさえ怪しく、このような場合、とても苦労する。

高額な買い物となる不動産取引を携わるものとして、知りえた情報、少しでも多くの情報を提供しようと心がけている。情報管理の整備や調査会社の専門化が進めば、楽にもなり、不動産業者のスキル格差も減少する。当然、消費者にメリットも出る。

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2012年06月09日

事故物件(告知事項あり)

任意売却物件と並び、最近、目につくことが多くなった”事故物件”。不動産取引で言われる事故物件とは、過去に心理的な瑕疵があった物件のことを指す業界内用語である。

このような事故物件は、物件の概要資料(販売図面)に「告知事項あり」と記載されている。

売り主側のプライバシーにかかわることであり、近隣の方は不動産資料を見ただけで、地域にゆかりのない方でも調べれば、所有者・関係者もわかってしまうことから、初期段階では、告知事項があるという予告のみで、内容は記載されない。

不動産業者間でも、むやみやたらと情報が出回るものではなく、具体的な検討に入る(検討段階はケースバイケース)ことによって、初めて内容は知らされることが多い。

これは、不動産取引上で知りえたプライバシーにかかわることは、必要ないのにもかかわらず、むやみに情報を公開してはならないという守秘義務の精神に基づくもの。

例えば、不動産を探している人に対しても、全く関係ない物件の告知事項内容を伝えることはできない。お客様も不必要に興味本位では尋ねないで欲しい、返答に窮してしまうので。

逆に、その物件を検討対象に入りそうな場合、紹介する段階から、内容をお伝えすることもある。これは、心理的な瑕疵の内容によっては、検討外になることもあり、売り主、買い主、業者ともども、余計な手間や時間を消費するのは、ご迷惑をかけることになるからである。

告知事項(心理的な瑕疵)の内容で一番多いのが、自殺事件に関するもの。事件性では、犯罪に巻き込まれたというのもあり得るが、これは滅多に遭遇しない。

近隣に反社会的勢力の拠点があるも、告知事項ありと記載されるが、事故物件ではない(物件そのものでなにかあったわけではないので)。

嫌悪施設も同様であるが、明らかに存在がわかるので、告知事項でもなく、初めから表記される。宗教的な施設は、人により判断が分かれるので、表記もされない。

この他には、火事があった(人的被害の有無と程度により異なる)ケースも該当する。病死は該当しないとされる。マンションの共用部分や取引対象ではない部屋の場合は難しく、また、告知事項内容が、何代か前であったり、相当な時間を経過した場合も難しくなる。

物理的な瑕疵とは違い、客観性よりも主観性に基づくため、どこまで告知するか、不動産の担当者でも悩む。告知する内容(程度)には、明確な決まりがなく、お客様の判断に影響を及ぼす可能性がある場合には知らせるべきという曖昧なものである。

私の場合、知りえた情報は、脚色も考えも加えず、早い段階でそのままお伝えし、お客様に判断を任せるようにしているが、売り主側が秘匿してしまうと、なかなか表に出てこないこともある。

また、担当者によっては、成約から遠ざかることを恐れ、この程度なら、黙っていよう、ぎりぎりのタイミングで伝え、押し切っちゃおうという輩が出るのも、曖昧な基準のためである。

購入者側の防衛手段としては、事故物件情報を集めたサイトで確認する、同じ物件情報が他の不動産会社から出ていないかチェックし、備考などの細かい部分を見てみる、さらに、情報を告知するスタンスの会社や担当者に依頼する、などがある。

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2012年06月08日

家計防衛

長年、オオカミ少年のように言われてきた消費税増税が現実味を帯びてきた。

本日、民主党と自民党、公明党が、消費税増税の合意を目指すことで一致した。3党が合意すれば、頭数としては成立する。内容は、消費税率を2014年に8%、2015年に10%と2段階で引き上げる政府方針の通り。

低所得者対策の給付付き税額控除、食料品などの税率を低くする軽減税率、というオプションもあるが、どうなるのか。

現在、家賃や土地は非課税だが、建築・リフォームは課税対象であり、金額も大きいので、増税額も大きい。住宅関連の税率を軽減税率の対象になるかどうかも大きなポイントになる。

いずれにしても、消費税増税は、家計の負担増につながる。電気料金の値上げ、原油価格の高止まりなど、増税以外の家計圧迫要因もあり、家計破綻にならないよう、自己防衛をしなければならない。

一般的な家庭では、税金や年金、健康保険などで4分の1、住居費で4分の1、合わせて年収の半分は固定費に取られ、残りの収入で、生活費から教育費を賄わなければならない。

国税庁の調査では、平成22年の男性の平均年収は500万円ちょっと。働き盛りの子育て世代では、もう少しあると仮定し、年収600万円の場合、生活費や教育費に使えるのは年300万円。

総務省の家計調査では、2人以上の世帯の平均消費額には月30万円、この金額には、社会保障や住宅ローン返済(家賃)は含まれていない。単純に12でかけると年間360万円となり、毎年60万円の赤字となる。

もちろん、貯蓄はできない。この赤字を解消し、さらに貯蓄をするには、収入を増やすか、支出を減らすしかない。

収入を増やすと言っても、ご主人の稼ぎを増やすことは厳しいことを考えれば、奥様が働きに出るしかない。社会保険の扶養範囲である年130万円以下としても、赤字を解消し、年60万円超の貯蓄ができることになる。

年間60万円の貯蓄を10年も続ければ600万円にもなり、主婦である時間が減れば、家にいる間の光熱費やお付き合いの遊興費などの支出も減らすことができる。

支出を減らすために、生活費の節約をすることは大事なことだが、大勢に影響するほどの金額にはならない。税金や社会保険関係は、こちらの都合でどうなるものではないことを考えれば、残るは住居費の節約になる。

年収600万円の4分の1(25%)は、年間150万円になる。これを30万円減すれば赤字半減、60万円減すれば赤字解消となる。※家計調査の平均消費額には、住居の修繕維持費は含まれている。

年間120万円の住居費 → 毎月10万円の返済 → 借入金額2,500万円(2.5%、30年返済)。年収の4倍ちょっとの借入金額が目安となる。

年間90万円の住居費 → 毎月75,000円の返済 → 借入金額1,900万円(同)。年収の3倍ちょっとの借入金額であれば、ご主人の収入だけで家計全体を賄える。

ただし、専業主婦でもいいというわけではなく、将来なにかあるかもと想定し、奥様の収入を全部預金して、将来のリスクに備えるのが理想。なにもなければ、繰り上げ返済をしてもいいし、老後資金に回してもいい。

住宅購入について言い換えれば、適正な借入金額に自己資金を加えた総予算を算出し、諸費用を除いた金額が、購入予算。その予算から、地域、住まいなどの希望に優先順位をつけて、適切な住宅を選ぶという考え方があってもいい、ということ。

当然、年収、勤務先、年齢、家族の状況、借入への考え方などにより、住居費の考え方や導き方は変わる。そのあたりは、目の前にいる不動産や住宅の営業担当者によく相談してみるといい。

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2012年06月07日

現金での不動産購入

高額な金額になるため、一生に何度もない買い物となる住宅・不動産。一般的には、自己資金に住宅ローンを加えて購入する方がほとんどだが、たまに、現金一括(キャッシュ)で購入される方に遭遇する。

弊社で多いパターンは、低額帯の中古物件を現金で購入するケースと、土地は現金で購入して、建物のみ住宅ローンを組むケースなど。※都心などでは別次元の富裕層がいると思われます。

低額の中古住宅、土地のみといっても、1,000〜2,000万円にはなる現金をどこから用意するのか。コツコツ貯金した、親からの援助、自宅を売却した資金に大別される。

貯金した方の場合、購入前は社宅などで住居費が少ない、共働きで奥様の収入を全額貯金した、など。年収うん千万という高所得者ではなく、ごく普通のサラリーマンであることが多い。

親からの援助の場合、単純に子供のため、というケースも多いが、親が購入した土地に親子二世帯住宅を建てるという自身の住宅のためというケースもある。

購入する方の状況は、さまざまなケースがあるが、現金購入となるとどのようなメリットがあるのか。

まず、購入を申し込み段階では、現金購入であれば、売り主側との交渉で優位になる。売り主から見れば、ローンがどうなるのか(審査、手続き期間)不安を残すより、安心でき、期間も短くなるメリットが大きい。

これには、不動産業者の担当者にも有効で、担当者としても、ローン審査の不安もなく、手続きも大幅に楽になる現金購入のお客様を優先する傾向になる。

売り主、不動産業者側に対して優位に立てることから、価格、取引条件、仲介手数料など、希望条件の交渉で有利に働くこともある。ただし、売却を焦らず、少しでも高い方がいいという方もいれば、業者側も住宅ローン手続きの手間を惜しまない人もいる。

優位に立てるからといって、横柄な態度、横暴な交渉などをとると、やはり、そこは人間であるので、感情的になり、ご破算になってしまうこともある。現金購入であるからといっても、このあたり、上手にやってもらいたい。

また、価格以外の諸費用も、現金購入の場合は軽減できる。住宅ローンを借りる際の手数料、印紙税は不要、抵当権設定の登記費用も不要、書類を揃える手間や費用も軽減できる。

さらに、住宅ローンが組みづらいため、相場よりも安くなっている物件を購入することも可能。ただし、売却するときも安くなることに留意。建物は不適格だけど、土地は問題ない、という場合は狙い目。

このように、様々なメリットがある現金購入だが、注意点として、購入後の資産バランスが不動産に偏重してしまうことがある。現金を使い切ってしまい、なにかのときに不自由なるようではいけない。

現在は低金利下でもあり、住宅ローン減税もあるので、変動金利で、ある程度借りて、金利が上がってきたら返済するなどの手法もある。

住宅・不動産の購入だけを見て判断するのではなく、人生・生活全体を大きく長期的な視点に立って、判断することが大事です。

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2012年06月05日

地価は下落から横ばい・上昇へ

国土交通省は、平成24年第1四半期地価LOOKレポート(24.1.1〜24.4.1)を発表した。主要都市の150地区のうち、上昇22地区、横ばい80地区、下落48地区。

このレポートを発表された時系列に並べ、変動率の多い順・次に多い順を色分けした表を眺めると一目瞭然。平成20年第四四半期と平成21年第一四半期が、地価の底で、その後、徐々に地価が回復しているのが分かる。

千葉県北西部に目を移し、その中でも、住宅購入の指標となりそうな地点は「柏の葉地区(住宅区分)」。総合評価は、0〜3%の下落。

同地区の鑑定評価員のコメントを次の通り。

「震災後の放射線量増加による取得需要が減退した影響により、現在も回復には至らず地価動向は引き続き下落している。」

「原発事故の影響が収束に向かえば、地価は底堅さを取り戻すと考えられるが、当面、下落幅は縮小するも、下落傾向は継続すると予想される。」

「当該地区のマンションは供給過多により、取引価格は下落し、現在も回復の兆しは見られない。賃料水準は横ばいで推移しているため、取引利回りは上昇している。」

地元不動産関係者のコメントは次の通り。

「低価格帯の建売住宅の売れ行きは好調。需要は、安い物件、高い物件の二極化し、中間層の動きが鈍い。」

「新築マンションは販売が長期化している。価格が高額なことに加え、供給過剰。その一方で中古マンションの売れ行き、取引価格は堅調に推移している。」

引用元:主要都市の高度利用地地価動向報告

TX柏の葉キャンパス駅周辺は、駅周辺のマンションエリアのみ開発が進み、周辺の戸建エリアは開発が遅れている。放射線量の影響も確かにあると思われるが、それ以上に、街の姿が見えてこないことが大きいのではないか。

リーマンショック前の水準は厳しいとしても、震災前の水準までは、街づくりが進むにつれ、取り戻されると思われる。そのくらいの根強い柏の葉エリア需要はある。

その代り、人口減少時代の基本的な需要減少に伴い、柏の葉エリアに需要を取られた他の地域は厳しいかもしれない。地域ごとの競争力、さらに地域内での競争力、この強弱で、評価は大きく差が出る時代になった。

土地選び、建物選び、地域選び、後々の評価(資産防衛)のために、不動産の見極める目が必要になってきました。社会的な要因が下落傾向のときは、なおさらに。

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2012年06月04日

下水道、公共下水、本下水、生放流

下水道が整備されている状態を、公共下水、本下水、生放流と呼び方は人それぞれですが、同じ意味です。(整備されていない場合は、浄化槽、汲み取りと表記)

下水道法を基に定められた条例で、下水道が整備された場合、浄化槽を廃止し、下水道を利用しなければなりません、と定められております。

上水道の場合は、整備されていても井戸を使うのは自由。ガスも、オール電化利用などでガスを利用しないのも自由。しかし、下水は強制です。

弊社の事務所が入っている建物(木造二階建て、店舗付住居)も、公共下水が整備されて、浄化槽を廃止し切り替えなければなりません。柏市の場合、この工事は市の指定工事業者しか行うことができません。

大家さんが、聞いたこともない会社から見積もりを取ったら、思っていた以上に高かったため、弊社に、知り合いで安いとこない?と、見積もりを依頼されました。

工事内容は、浄化槽に繋がっている汚水・雑排水の配管を、市が設置した公共枡(公枡、こうます)につなぎ直し、今まであった浄化槽は、砂などで埋め殺します。

下水道を整備する際、市から受益者負担金が課せられます。(柏市の場合、1平米あたり500〜700円前後、地域により異なる)。

これは、下水の利用有無とは関係なく、土地の所有者に課せられます。例えば、駐車場で土地を利用していた場合でも、土地の面積により負担金が発生。上水道の場合は、建物を新築し利用を開始するときに賦課される点が異なる。

この負担金を支払うと、市が公共枡を設置してくれて、そこに建物からの汚水・雑排水の管を接続することになる。

排水と言えば、雨水も含まれる。汚水・雑排水と雨水を同じ管で排水する場合、合流式と呼び、汚水・雑排水と雨水を分けて排水する場合、分流式と呼ぶ。柏市は分流式方式を採用。

汚水・雑排水は、公共下水管を通じ、下水処理場を経て、川などへ流す。雨水は、敷地内の浸透桝などを通じ、道路側溝、雨水管を通じて、川などへ放流という流れになる。

柏市の場合、建物を新築する際は、雨水の浸透桝設置をお願いされる。これは、田畑や山林が宅地化されることにより、自然浸透力の低下に伴い、雨水の処理を行政の施設だけではこなせたいため、地域全体でカバーしようとするもの。

近年のゲリラ豪雨など、瞬間的な雨水の増加には、浸透するのをじっくり待っていると敷地が冠水してしまうため、浸透枡の許容量を超えたオーバーフロー分を、先のような流れで処理する。

公共下水が整備されているか否かで、土地の評価が変わります。これは、浄化槽のイメージによる点と浄化槽の設置費用が建築コストに反映される点の二点。

購入時から、公共下水が整備されている土地(引込有無は別として)、当分の間、公共下水が整備されない地域と、はっきり分かっているときは問題なく、注意したいのは、今は未整備だが、近々、整備される予定がある場合。

この場合は、浄化槽の設置費用が必要となり、さらに、下水が整備された場合に負担金や切り替え工事費用が発生する。この費用などもご留意を。

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2012年06月03日

建物の方向性を決める流れ

事務所前でお客様をお待ちしているとき、走っているクルマを見ると、窓を開けているクルマが多かった。心地よい風で気持ちがいいことに加え、エアコンを切って燃費向上する目的もあるでしょう。

家でも同じことが言える。政府は省エネルギー性能が高い建物に優遇を与え、建築コストの増加を助けているが、心地よい風が入り、自然の摂理で快適な空間になることも大事だと思う。

私見であり、正しいかどうかはわからないが、お客様によくお話しするのは、「高温多湿の関東地方は風通しが大事、壁を多く使う工法、高気密性は雪国ほど重要ではないのでは」という内容。

古い日本建築では、和室の続き間があり、襖を開けると大きな部屋となる。宴会的な用途にも使うものだが、風通しの良さにもつながる。さらに縁側もあれば、日向と日影を上手に使い分けることもできる。

ここまでのことは、和風建築が好みである私の主観が多く入っているのは否めない。お客様から建物の意向を伺う際、つぎのような流れになるのが一般的。

住宅購入の相談であるところから始めると、1)購入すべきかどうか、2)それは今か、いつか、3)一戸建てか、マンションか。

さらに一戸建ての場合、4)新築か、中古か。新築の場合、5)建売か、注文か。注文の場合、6)地域の工務店か(コスト重視)、建築家(プラン重視)、ハウスメーカーか(信頼、アフター重視)。

構造的な部分では、7)木か、鉄か、8)木造であれば、軸組か、壁式か、9)鉄骨であれば、軸組か、ユニットか、などと絞り込んでいく。

どの段階で、お客様の迷い(未決定)が出るかはそれぞれ。住宅購入相談のスタートである買うべきかどうか(買うなら予算はどの程度)という方もいらっしゃれば、最後まで決めている方もいらっしゃる。

予算の問題、土地(地域)の問題、建物の広さ、建物に希望する優先順位など、複雑に絡み合っているので、スムーズにたどれるケースは少ないが、おおむね、上のように進む。

どこに頼まれても、信頼できる会社であり、信頼できる担当者であれば、基本的な条件は問題ない。あとは、お客様の状況やお考え次第でいい。私から、これがいい、これはダメ、ということはない。

弊社がお手伝いするときは、お客様が選ばれた方針に沿い、信頼できる会社、信頼できる担当者の選定(紹介、調整)するまで。

じれったい思いを抱かれるお客様も多いと思うが、建物工法、地域、土地、住宅ローン、など、これが一番、これしかない、という決めつけの押し付けを、弊社・私はしない。

それぞれの長所短所特徴をお伝えし、お客様それぞれに合ったものを選んでいただければよく、それが不動産仲介の特性でもある。

お客様も、あれがいい、あれはダメと、自己の考えを相手の評価にすることなく、ただ、自分には合わない、と判断して、流せばいいだけです。無用に非難批判することは、なんのメリットもありません。

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2012年06月02日

親子ローン

二世帯住宅という言葉を生んだへーベルハウス(旭化成ホームズ)と提携しているからか、時代の流れか、近年、二世帯住宅の依頼や相談が増えた。

二世帯住宅と一言で言っても、玄関から別々の完全二世帯別居タイプから、大家族時代と同じすべて共用まで様々。購入する内容も、新たに土地を買って新築するケース、親が所有する土地に建てるケースと様々。

高度成長期を支えた団塊の世代の方は、国の住宅所得推進政策、持ち家であることがステータスである風潮などから、住宅を所有している方も多い。

しかしながら、マンションは当然のことであり、一戸建てでも、高度成長期に取得した住宅の敷地面積が小さいことから、自宅を売却し、その資金を新しい住宅の自己資金として提供する。その代わり、足らない分は子供が住宅ローンを組んでね、という話になる。

二世帯住宅を土地から取得する場合、建物面積が大きいことから自然と敷地面積も大きくなる。土地も大きい、建物も大きい、当然、購入資金は高額になる。※大人4人となる二世帯住宅では立地面で全員の合意を得るためには、地価が高い地域になりがち。

自宅の売却資金が十分にあれば、足りない住宅ローン金額も子供の資金力だけで賄えるが、そうもいかないばあい、住宅ローンを借りること、借りれたとしても、返済額が大きくなることで、資金・返済計画が成り立たない。

ここで、話が前に戻り、自己資金と住宅ローンの負担割合について、親子で話し合いがもたれる。

内容は、住宅ローンの審査、返済に対して、親からの援助が得られるかどうか。子供からどのような見返り(老後の世話、孫の顔が見える、など)があるか、それに対して、親がメリットを感じて負担に応じられるか、または、孫の面倒を見てもらう代わりに、奥様が働きに出るとか。

親と子供が共同して住宅ローンを組む場合、親がメインとなるか、子がメインとなるかにより、すこし内容が異なる。親がメインとなる場合は「親子リレー返済」、子がメインとなる場合は「収入合算」となる。

親子リレー返済とは、親が借りて、子が引き継ぐ、住宅ローンのバトンを渡すことからリレーという名称がついた。親の年齢は当然高齢であり、ローンを組んでも返済期間が短くなる、それを子が引き継ぐことで、年齢面をクリアさせる。

収入合算とは、親子に限らず、一人の収入では住宅ローンを借りることができない場合、親族の収入を合算し審査基準を満たすようにするもの。通常、購入する前提として、子が住宅ローンの負担ということから、子が本人となり、親が収入合算者となる。

収入合算ができる割合(合算者の収入全額か半分か)は、金融機関によるが、フラット35の場合は全額合算することも可能だが、合算する収入が合算者の収入の半分を超過すると、年齢制限の規定が出てくる。

この他にも、親子それぞれ、連帯債務(ペアローン)とし、個々に借りるというケースもある。親子でも、それぞれの思惑や意向、状況もあることから、よく相談されたし。

最近のCMで、(親)ここは俺の庭だ、(ますおさん的な子)おれの居場所はこの家にない、というものがある。二世帯住宅のポイントは、直系親族ではない配偶者(夫、妻)への配慮かもしれない。

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