2012年04月13日

教育費の増加に日々おびえています

日頃、不動産購入応援サイトをご利用いただきまして、ありがとうございます。プレシークにてサイトを担当しております 柴田 誠(しばたまこと)と申します。今日のコラムは、気楽な雑談とちょっと営業宣伝です。のほほんとお読みいただければ幸いです。

今年は桜の開花が遅れ、満開の時期がちょうど入学式のタイミングになりました。今週初めまでに、ほとんどの入学式も終わり、そのタイミングを見計らったように、水曜日に花散らしの風雨があって、平時に戻った感じを受けます。今朝、事務所前に桜の花びらがたくさん落ちていました。桜の花びらって掃除が大変ですね。まだ、色鮮やかな花びらですので、ゆっくり掃除します。

小学校の入学では、まだ教育費の実感も少ないと思われますが、中学・高校の入学を迎えたご家庭では、教育費の大きさを実感された方も多いのではないでしょうか。我が家では、次男が中学校に入学しました。

長男は、新中三です。中二の半ば頃から、教育費の増加が顕著になりました。今まで、数字だけのものでしたが、自分の身にもとうとうきたのかと。進学先の候補選定はこれからですが、公立を選んでくれないかなっと、思うことは否めません。

人生三大資金は、住居費、教育費、老後資金です。イメージとしては、賃貸購入問わず、住居費が新社会人になってから老後まで長く続き、さらに、前半部分に教育費、後半部分に老後資金の二層になっています。

二層のイメージとしては、基礎年金と厚生年金の階層を思い浮かべてもらうといいかもしれません。さらに、生命保険・損害保険などを合わせた保険料が、住居費の次にくるとも言われ、三層のイメージでもいいかもしれません。

今朝の朝日新聞に、年収1,000万円超のご家庭でも、楽観的な返済計画で借りると危険、時限立法で金融機関から住宅ローン延滞者へのあたりは弱くなっているが、期限がきれると競売される住宅が増加するのでは、と書かれておりました。

住宅購入の是非を問うものではございません。どちらにしても、余裕を持った生活(馬なり)で過ごすことが一番です。

さて、弊社では4月から、オンラインでのローンシミュレータを採用しました。あくまでも簡易的なものですが、お試しになってみてください。

同時に、購入、売却、住み替えの簡易マニュアルも公開しました。こちらも併せてご覧いただければ幸いです。
購入マニュアル
売却マニュアル
住替フローチャート

◆住宅購入、資金計画の悩みやご相談をお受けします。

弊社は、住宅購入(買主側)に注力した不動産会社でございます。さまざまなサポートやサービス、情報提供などを通じ、住宅購入のお手伝いをさせて頂きます。お住まい探しに関し、お住いの選定から住宅ローンまで、具体的な相談をご希望の方は、お気軽にお申し付けください。

■仲介手数料優遇(諸費用軽減)のご案内

弊社では、常時、取引内容に応じて、独自の手数料率を定めており、一般的な会社よりも諸費用を軽減できます。気になる物件の仲介手数料は、お気軽にお尋ねください。例(2,000万円の場合):通常 693,000 円 → 588,000円

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2012年04月09日

不動産流通近代化への道

「住宅購入の現場を向上させたい」、独立(厳密には引継ぎ)した当初から一貫して、営業のベースとしている。

業界業者の都合優先、職業倫理の低さ、会社や利益のみを目的とした営業活動などを見ていて、消費者にとってよりよい(当然の)姿を提供するだけで、商売になるかもという目算もある。

不動産流通近代化センター(公的機関)の調査では、98〜08年までの10年間で、不動産業者の半分は廃業になったというデータが出た。※新規開業もあるので実数が半分になったわけではない。

大手のようなブランド力もない、不動産を買い取り転売するお金もない、賃貸管理もないので地主とのつながりもない、こんなないない尽くしでも、10年目に入ることができたのは、方向性に間違いがないからかもしれない。

全国には、数多くの不動産業者と業界に従事する人がいる。業界人のほとんどの人は、人(倫理)として、社会正義として、それに反する場面に遭遇し、虚しい思いを感じた経験を持つ。

このような思いを味わい、これを正さなければならない、という使命感を持ち、立ち上がった人も多い。ひとりひとりの声は小さくても、だんだん積み重なり、不動産業界を変えなければならないという流れが起きつつある。

今、問題となり、話題の中心となっているのは、「情報の囲い込み」と「スキルと倫理観の欠如」。

情報の囲い込みがされると、売主にとって都合(条件)の良い買主よりも、業者・担当者にとって都合(利益)の良い買主へと誘導される。売主と業者の両方が最良の条件になれば問題にはならないが、相反することが多い。

この問題を解決するために、エージェント制の導入や両手禁止(双方代理の禁止)が発案されているが、利益増進へ注力する大手各社の政治力で潰されている。(民主党のマニフェストに記載されたら大手各社の株価が下がった)

スキルの欠如は、まったくの未経験者(不動産知識ゼロ)でも、その日からお客様の前に立つことができる現行の制度に問題がある。運転に例えれば、訓練もせず、免許も持たずに、命を奪う凶器であるクルマを公道で走らせるもの。

個人資産の大部分を占め、多額の借金を抱える住宅購入は、人生を左右するほどのことでもあるのに、ずぶの素人でも営業の現場に出られるのはおかしい。この点を改善するために、有資格者しか、営業できない制度に改正すべきという声も多い。

公的な資格として、不動産業を営むのに必要な宅地建物取引主任者がある。法律では、不動産業務に従事する社員の5人に1人以上の割合で、この資格を保持していればいいとなっている。

これを営業マン全員に義務付けるのが一番簡単明瞭である。しかし、従事する営業の過半数以上が無資格者という現状から、大手中小問わず、反対の声が多く、実現には至っていない。

総論賛成、各論反対。消費者側の利益を守り業界を改革していくことに反対まではしないが、自社の利益は絶対確保というのが実情である。今どきの政治と同じ。身を削るのは反対。

住宅の購入は、人生のうちに何度もないことから、現状の問題さえ知らずに過ぎ去り、消費者の声とならない面もある。不動産流通近代化への道は、まだまだ遠い。

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2012年04月08日

空き家の管理不行き届きが罰せられます

今朝の朝日新聞一面に「空き家急増、対策条例 31自治体制定、強制撤去も」という見出しで、空き家の管理不全が引き起こす問題が取り上げられておりました。

世帯数よりも住宅数が上回る「家余り」という状態になってから、かなりの年月が経ちます。今後も、人口の減少と住宅の継続的な供給に伴い、家余り状態は今以上に拡大します。

全国の空き家は757万戸(2008年調査)にのぼり、10年間で180万戸増加している(総務省調べ)。これは、人口流出が止まらない過疎地だけでなく、住民の高齢化が進む都市部でも起きている。

埼玉県所沢市が第一号の先鞭となり、その後、弊社が所在する柏市でも「柏市空き家等適正管理条例」が施行された。

空き家が健全に管理されていれば問題は少ないが、放置状態で管理が悪いと、建物崩壊や放火・犯罪・不当な占有などの問題が起きる恐れがあり、この対策に、条例化するところまできました。

所有者が実質的に不明となっているケースと、物理的・金銭的に管理や整理ができないケースがある。土地に流通市場での価値がない場合、売却して処分、新所有者による利用も進まない。

条例化されている地域の一部では、最終的に行政が強制撤去までするところもあり、この費用は所有者に請求される。不動産を持つ責任が、ここまで露わになることに驚いたが、今後、環境や安全を維持するために、このことに限らず、増えてくるかもしれない。

最近では、街並み・景観を維持するために、建物の色あいなどを制限する景観条例が、どこでも当然になったことが代表的。(個人的には賛成です)

私の通勤路で、この家、自然倒壊(すでに半壊)しそうな築50年を超える木造住宅が解体されていたが、もしかしたら、この条例の影響かもしれない。

ちなみに、この条例に基づく勧告などに従わない場合、管理不行き届き者として公告する、という罰則になっております。


柏市空き家等適正管理条例(柏市HPより)

空き家やその敷地の樹木・雑草などが放置され管理不全となると、健全な生活環境を阻害したり、犯罪を誘発したりするおそれがあります。

このことから、所有者や管理者に適正な管理を求めることにより、生活環境の保全と防犯のまちづくりを推進し、市民の安全・安心な生活を確保することを目的として、この条例を制定し、平成23年9月1日に施行しました。

指導の対象となる管理不全な状態は、次のとおりです。

建築物の倒壊又は建築物に用いられた建築材料の飛散などにより、周囲又は通行人などに被害を与えるおそれがある状態
建築物に不特定の者が侵入することにより犯罪が誘発されるおそれがある状態
建築物の敷地内にある樹木又は雑草が繁茂し、放置され、周囲の生活環境の保全に支障を及ぼす状態


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2012年04月07日

モデルハウス見学の秘訣

広くて使いやすい間取り、最新の設備、オシャレなインテリア、モダンな外観。大手ハウスメーカーや地域の有力会社がモデルハウスを出展している住宅展示場に足を運ぶと、夢のような家が建ち並び、「建てたい、住みたい」という気持ちにさせてくれる。

建築会社の営業拠点として、消費者の気持ちを盛り上げるために作られているのですから、当然ですね。しかし、この展示場・モデルハウスの見方、見せ方に、いつも疑問を感じる。

分譲住宅・中古住宅などでは、購入したら、実際に暮らす家そのものを見るわけだから、プランや設備、内外装を見る比重も高くなる。モデルハウス・展示場は、モデルであり、展示している家である。

実物のモデルハウスを見ると、カタログやネットなどではわからない質感を感じられるのは、確かに良いことで、数多くの会社から、ある程度絞り込むには有効かもしれない。

ただし、内装や設備は、どこの会社でも大きくは変わらず、おなじように作ることもできる。大事なのは、各会社が力を入れている構造や独自の工夫など、完成したあとでは見えない部分になる。

この大事な部分を説明するコーナーや取り組みが、展示場を見ていると圧倒的に少ないように思える。モデルハウスであれば、床や壁の内部がどのようになっているのかスケルトンにして見せるとか、カタログに記載されているような工夫をパネルで解説するなどが欲しい。

見学する側も、内装や設備という表面的なことに目を奪われず、基本的な構造や会社の取り組みなどの説明を重点的に聞くべきです。

モデルハウスを訪れると、順番か、当番か、たまたま居合わせた営業担当者が、モデルハウスを案内しながら、建築のことから暮らし方、地域、資金計画など、さまざまなことを話しかけてきます。

その担当者が、たまたま、信頼できそうであれば、そのまま進んでもいいが、もし、違和感を感じたなら、担当者を変えるべき。同じ大手ハウスメーカーで建てるんだから、そうは大きく変わらないだろう、と思ったら、大きな間違えで、会社選び以上に、担当者選びが大事になる。

優秀な担当者なら、気の利いた提案、先回りして抜かりないフォロー、気持ちよく楽しい家づくりになる。ダメな担当者なら逆。テクニックとしては、この人なら、と思える人に巡り合うまで、来場者アンケートに記入しないこと。

一度、アンケートに書いてしまうと、社内的に担当扱い(つばをつけた)となり、担当者を代えるには、よほど気が強くないとできない。せっかく、気に入った建築会社でも、担当者がいまいちで、満足する結果にならなかった、トラブルになったのでは、一生の後悔が残る。

雰囲気、勢いに流されないこと。構造や会社の姿勢など見えない部分を重点的に確認すること。信頼できる担当者を見つけること。これが、モデルハウス見学の肝です。

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2012年04月06日

家賃保証って大丈夫?

「キッチンの手元灯がつかないんですけど」、さきほど、入居者から1本の電話が入った。昨年の夏、照明器具を新品に取り換えたばかりなのに、また不具合である。

家賃を受領する代わりに、部屋を提供する。この提供には、暮らしていく環境をきちんと整えなければならないという義務がある。入居中に不具合が発生すれば、大家の負担である。

入居して以来、給湯器、浴槽、インターホン、ガスコンロ、などなど、ローテンションを組んでいるかのように、次々と不具合がやってくる。

入居者が悪いわけではないが、修繕費の波が押し寄せるたびに、大家って割に合わないと感じる。修繕費のほかにも、固定資産税、管理費などもあり、ローンを組んでいれば、元金の返済や利息の支払いも加わる。

書店にいくと、不動産賃貸経営の本をたくさん見かける。夢のような話が紹介されており、ほんとにこんなことが、誰にでもありえるのか、不動産に携わっているが、私にはピンと来ない。刑事の勘ではないが、不動産屋の勘。

書籍などで紹介されるほどの成功はムリでも、「一括借り上げ」や「・・年保証」というシステムなら、地道でほどほどの儲け、安心”できそう”ということで採用される方も多い。

家賃の入金が保証されているから、多少の修繕費などが発生しても大丈夫。利益は減るけど、手出し(現金収支が赤字)がないなら、まぁいいかと判断される方もいるかもしれない。

この家賃保証って、大丈夫なのか?

家賃保証という言葉を見るたびに、疑問に思う。不動産会社側にいれば、そんないい条件なら、保証する会社の経営が成り立たないはずと分かる。現に、行き詰って倒産した会社も多い。

各会社により内容は異なるため、あくまでも一般論だが、会社の利益を考えれば、ほとんどが「適正な家賃の・・%を保証」となっているはず。

「金・・円の家賃額を保証」であれば、金額そのものが保証されているが、適正な家賃の保証であれば、賃貸相場が下がれば、保証額も下がる。

建物が古くなれば、自然と家賃は下がるし、古さに比例して、不具合も増加する。当然、利回りは低下する。

相続税対策など、金銭的に余裕がある、もしくは、赤字でも大丈夫な方で、もともと利回り以外のことが目的になるケースもある。

老後資金や利回りが目的なら、保証という半端なシステムを採用するより、自分自身でしっかりリスクを取る方がいい。この方が真剣みも増す。稼げるときの利益も増す。さらに、リスクを考えるので、甘い見込みで出発しない。

最近、世間を騒がせているAIJの年金委託の問題。甘い言葉で、リスクを他者に委ねることほど、怖いことはないということが証明された。不動産投資でも同じである。

リスクを学び、過度な期待はしない。許容できるリスクの範囲に留める。売却や資産の入れ替えなど、出口戦略も考えておく。リスクを否定したり、不動産会社に押し付けないこと。押し付けると、上手に分からないように戻されます。

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2012年04月04日

住宅ローン返済に苦しまない秘訣

住宅ローンの組み立ては、金額、金利、期間の組み合わせ。どう組み合わせるかによって、同じ条件の人でも、内容は大きく変わる。

物(不動産)から始まる住まい探しでは、購入しようとする住宅に気持ちが入ってしまい、買うために必要な金額が決まってしまう。その金額を金利や期間の組み合わせで、返済内容を検討することになるが、購入へと気持ちが奪われているため、厳しい内容でも自己説得して、購入へと進む。

このケースが、住宅ローンの返済に苦しむ家庭の典型的なパターン。これを避けるためには、探す前から、遅くても購入しようとする物件が見つかる前に、購入の資金計画を検討してみることに尽きる。

年収600万円の人が借りられる金額は約4,200万円。変動金利1%、期間35年で、毎月118,560円、年間では1,422,720円の返済になる。返済比率※は23.7%と、あ、やっていけるかもと思える金額が示され、買いたく物件が目の前にあると、つい進んでしまう。

※返済比率とは、年収に占める住宅ローン返済の割合。私の基準では、良好(青)〜20%、注意(黄)20〜25%、危険(赤)25%〜。

年齢が25歳以下で返済終了年齢が60歳、変動金利が変動しなかった、年収が減少しなかった、家計に思わぬ出費がなかった、という条件がすべてクリアできるなら、上のケースでの判断は間違いではない。

しかし、10年単位の長い年月、なにが起こるかは分からない。なにが起こるかは分からないけど、なにかが起きることを想定した場合、確実な資金計画は次のようになる。

同じ年収600万円の場合、返済比率が20%として、年間の返済額は120万円(毎月10万円)。返済終了が60歳、購入時年齢が35歳だとすれば借入期間は25年、金利はもちろん全期間固定2.5%、このケースで借入金額は2,230万円となる。上の計算と比べ、2,000万円もの開きがある。

これだけの開きが出ると、購入できる物件の内容がかなり変わってくる。このギャップにショックを受けず、リスク回避で住宅の条件を妥協できる人は多くない。※住宅購入を見送れる人も。

この価格差を埋めるために、では、どうすればいいのか。不動産営業からは、予算を上げるよう勧められる傾向があるが、これからの不確実な時代を考えた場合、ここは購入者側で、営業マンからの攻撃をしのがなければならない。

私の場合、ご家族の生活も踏まえたうえで、住まいの条件は変えずにエリアの見直しから話していく。エリアで行き詰った場合は、住まいの条件。それでもダメなら、最後に予算の見直しです。

実際の住まい探しは、複合的に絡み合っているため、単純にはいきませんが、従来から不動産営業の基本としている”予算を伸ばす”というのは、最後の手段です。

買いたい物件が目の前にあり、やっていけそうな返済計画が提示されると、つい進んでしまいますが、これはダメ。でも、目の前にしてしまうと、欲しいという欲を抑えるのは難しい。

ならば、購入する物件が見えてくる前に、資金計画を見つめておくことが大事なことになります。※固定で試算することと固定で借りるべきということは一致しません。

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2012年04月03日

「自分への質問力」が住まい探し成功の秘訣

不動産営業の世界で「回遊族」という言葉が使われている。いろいろな不動産会社や現場を回り、ひとごとのように、批評し点数をつけることばかりに終始する人のことをそう呼ぶ。

不動産の見る目を養うことは悪いことではない。ただし、観客ではなく、実際に暮らすプレイヤーなのだから、批評だけではなく、なにかしらの判断をして、行動しなければならない。

あれはこう、これはこう、と、不動産を分析する力を得ることが、間違っているわけではない。その分析した結果を、住まい探しに活かせる判断力がないと、不動産の評論家という決断をしなくてもいい気楽なポジションに逃げがちになる。

たくさんの不動産情報に触れても、暮らす自分たちのことが見えていないと、どれがいいのか判断がつない。この判断力が得られれば、迷わず決断ができ、さらに、失敗することも少ない。

では、判断力を得るためにどうすればいいのか。判断力は、自分たちがどのような生活をしたいのか、その生活のためにどのような住まいが必要なのかが見えてくれば、おのずと得られる。

なぜ家が欲しいのか? いつまでに欲しいのか? 誰が住むのか? 一戸建てなのか、マンションなのか? 新築がいいのか、中古がいいのか? 広さは? 機能は? デザインは? どこに欲しいのか? 求める利便性はなにか? 家計と返済のバランスは? 自己資金は? ...などなど。

このように、住宅に求める要素はたくさんある。この要素が、目の前にある住宅にどの程度当てはまるのか。自分自身に質問するのが住まい探しであって、自分たちの生活を脇に置き、ただ、不動産同士での比較検証しても意味がない。それは趣味の世界。

そして、必ずと言っていいほど、求める要素と住宅が兼ね備える条件はぴったり一致しない。すべての条件がクリアできれば、それにこなしことはないが、なかなか厳しい。

住まい探し成功の秘訣は、必須でクリアすべき部分と、叶えられれば満足という部分に分け、求める要素に優先順位をつけながら、自分自身に問いかけること。

ただやみくもに、不動産を漠然と見ていても、前には進みません。すべての条件をクリアさせようとしても、永遠に彷徨うだけです。

高額な買い物なので、妥協しづらい心理は当然のこと。必ず買わなければならないわけではない、買わなくてもいいんです。完璧を求めるなら、買わないことが正解かもしれない。

住まい探しは、自問自答しながら葛藤し、思い悩む作業の繰り返し。どこか、悟りをひらく仏の道に通じる奥が深いものです。

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2012年04月01日

自宅購入の大きな勘違い

不動産屋が書いていいのかと、悩んでしまうタブーな話をひとつ。自宅を購入するとは、不動産という資産の購入ではなく、住宅という消費財の購入と考えるべき、ということ。

会計学上では、不動産も固定資産と分類されるが、減価償却や時価による評価の見直しなど、将来にわたり、価値が継続するとは限らず、自宅もこれと同じ。

自宅を購入すると、家賃という支払いだけの一方通行から、住宅ローンの返済した分だけ不動産が自分のものになると思えるから、資産というイメージになりやすい。資産−借金=純資産という計算式。

しかし、建物部分は、クオリティにより年数の差はあれど、年数が経過する分だけ価値が減少する。土地部分は、地価が変わらなければ、価値が維持されることになるが、これからの人口減少時代に、地価が維持される地域がどの程度あるのか。

特に新築の場合は、分譲時の業者利益や新築プレミア分の価格上乗せがあり、中古住宅でも購入諸費用があることから、これらの分だけは、支払った金額だけの資産は残らない。

資産(自宅価値)から借金(住宅ローンの残高)を差し引いた金額がマイナスになれば、会計では債務超過状態となる。

資産も持っているけど、それ以上の借金があり、純資産はマイナス、という発想をすると、暗くなってしまうので、業者も消費者も触れないだけ。

経済的な価値を生み出すものを資産とすれば、自宅の場合、生み出されるものは「満足度」「安心感」「優越感」などの精神的なものが多く、経済的な価値とは言いづらいため、自宅を資産とは言いづらくなる。

精神的な幸福を得るために、お金を払う、ということであれば、それはまさに消費のイメージに近い。

資産を得るのではなく、消費であれば、家は買わない方がいいのか、ということではない。賃貸でも家賃を支払うことから、消費している。消費が悪ということではなく、持ち家も、賃貸と同じように消費なんだよ、という認識があればいいのでは。

価値が落ちない資産を購入するのであれば、どれだけお金を出してもいいが、消費と考えるなら、余分な出費をしないように心掛けるべき。

精神的な満足を得るために拠出する金額を考えるようにすれば、適正な消費になるのではないか。スーパーやデパートで消費するとき、支払う金額と得る品物を比べて、悩みますよね。それと同じです。

この自宅を買うために支払う金額を比べて、これでいいのかな、もうちょっと抑えよう、または、これだけの満足を得られるのだから支払ってもいい、とかね。

クルマに対する考え方は、自宅に対する考え方に似ている。自宅の購入は初めてでも、クルマの購入なら理解しやすい。燃費重視のハイブリットに人気があるように、省エネルギー住宅が注目を浴びているのは典型的。

走ればいいんだ(雨がしのげれば、寝るだけだから)と手ごろな中古車(中古住宅、中古マンション)、高品質でブランドある外車(大手ハウスメーカー)、新車(新築)を買って長く乗る(暮らす)、中古車(中古住宅)を短期間で乗り換える(住み替える)、クルマ(家)は買わない、リースやレンタカー(賃貸住宅)を利用する、などなど。

そして、クルマは走行距離や年式とともに評価(転売価格)が下がるように、自宅も年月や使用程度により評価が下がる、という発想があれば、大きな失敗はない。この発想でいて、評価が下がらなければ、それはうれしい誤算。

クルマという消費財を買う時と同じような発想で、自宅の購入を消費財の購入と考える、というのはいかがですか?

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