2012年03月24日

住宅購入成否の鍵はスタートにある

なにを持って失敗とするか、この定義が決まらないと、失敗したかどうかの判定はできない。住宅の購入は、受験のように白黒はっきりするような性質ではない。

人それぞれ、人生が違えば、住宅に対する考えも変わる。世間一般からみて、どうなのそれ?と思うケースがあったとしても、暮らす人が満足し、順調に進むのであれば、それでいい。

誰が見ても、それは失敗でしょう、と、言えるケースを仮に決めるとすれば、住宅ローンの返済が苦しい、住宅と生活の相性が悪い、など、住宅購入がストレスに繋がっている状態。最悪な場合、後ろ向きな理由で手放さなければならなくなるときでしょうか。

なぜ、失敗してしまうのか。その原因は、住まい探しを始めるときに、物から始めてしまったからです。

住まい探しをする方のほとんど大多数は、新聞や雑誌、テレビの広告やネットなどで気になった物件のモデルルームや展示場などに、いきなり出向いている。

そこで、素敵な建物や設備などを見せられ、営業マンから巧みなトークを聞かされ、買いたくなってしまい、自分たちでも買えるのではないか、大丈夫だ、と、自分自身で営業をするようになる。

本当なら、毎月の返済をこの程度に抑えた方がいい、という状況でも、それを知らないまま、先に物を気にいってしまうと、営業マンから見せられた返済計画で大丈夫だと自己弁護してしまう。私でも同じです、欲しくなったら、行っちゃえ〜、となります。

たまたま運よく、資金計画も生活との相性も問題なく当てはまっていればいい。しかし、人生を大きく左右する住宅購入が、運だのみというのは、あまりにもリスクに疎い。悪く転がって現状維持、良い方に転がればよりよく、というのが運に賭けてもいい。

まっさらなときに、自分たちの生活や家計などを見ながら、返済計画や住まいがどのような感じなるといいのか、この検証を、住まい探しを始めるときにまずすること。そのあと、それに基づいて探す。

物があってそれに合わせるではなく、人があってそれに合った物を探す。この方がいいと思うのですが。生意気ですか?

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 19:29| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月23日

2012年の公示地価

国土交通省が2012年の公示地価を発表。全国平均で2.6%下落。4年連続で前年を下回るも、下落幅は2年連続で縮小。東日本大震災のあった23年前半(1〜6月)に下落率が拡大し、23年後半(7〜12月)に下落率が縮小した。

〜国土交通省の平成24年地価公示の概要より抜粋〜

大震災の影響により、不動産市場は一時的に停滞したが、被災地を除き、比較的早期に回復傾向を示している。一方、円高、欧州債務危機等の先行き不透明感による地価への影響も見られる。

低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあって下落率は縮小した。人口の増加した地域で下落率の小さい傾向が見られ、また、住環境良好あるいは交通利便性の高い地点で地価の回復が目立った。

--

千葉県の公示地価は、浦安市、千葉市美浜区など液状化被害の激しかった地域と、柏市、松戸市など放射線量が高い東葛地域などの下落が目立つ。液状化エリアは今後の不安感から需要が現象、放射線量が高い東葛地域は人口流出に伴い供給が増加したことで、需給バランスが買い手市場(下落)に繋がった。さらに、新線開業効果が落ち着いた千葉ニュータウンエリア(北総線)も下落傾向になった。

今後の地価動向がどのようになるのか。

浦安市周辺では、利便性が高いことから根強い人気で需要が戻り始めており、これ以上、深刻になることはないのではという強気の見方もある。先日来より”再液状化”が多くのニュース番組や特集を組まれている。しかし、どこか楽観的というか、目先の利便性に引っ張られるのは致し方ないのか。震災前から、埋め立て地で高額な住宅を購入することは危険視されてきたが、聞く耳を持たれなかった実績もある。

東葛エリアでは、未だ、原発問題に対しての不信不安(政治も含め)が残り、人口減少という大きな社会の流れもあって弱含み状態。日本経済新聞の記事「物件をより見極めて買おうという顧客が増えている(県内不動産会社※)」のとおり、市場が悪いなか、さらにセールスポイントが少ない不動産は厳しい状態に置かれている。安いというセールスポイントにせざる負えなく、下落傾向を強める。

今回の公示地価でインパクトがあったのは、前年比160%というバブル期のような値上がりをした宮城県の被災地エリア。津波で浸水した地区から高台への移転需要が要因とのこと。住宅地価需要に繋がるのが早くて急激に感じ、高い土地を買えるのかなという違和感がある。

この流れを、近年に起こるとされる首都圏の震災に置き換えてみれば、震災後、埋め立て地・低地部から、内陸・台地への移転需要が起こり、高台部エリアの地価も上昇するということでしょうか。そもそものパイの大きさが違うので、宮城県のような急上昇(上昇そのもの)まではいかないと思われる。

震災の影響から、今回の公示地価発表では、いろいろな事象を見ることができた。どのような視点から考えるかによって、地価動向の捉え方も変わってくる。そもそも、購入そのものさえ否定する考えも成り立つ。不動産市場だけではなく、つきつめれば、住まいの選択でどれが正しいという答えはない。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 15:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月21日

住宅ローン相談って?

「学校で生きていくのに必須となるお金や住まいのことを教える機会があればいいのにね」という話がありました。

基礎教育、教養も大事です。それを押し退けてまでということではありませんが、社会で生きていくために必須となる金銭教育・不動産などについて、もっと啓蒙してもいい。

お金を得ること支払うこと、保険、年金、住宅費など、なにも知らされずに、ぽんと社会に放り出される。いざそのときが来て、一気に勉強されるが、欲しい家が目の前にあれば、判断も謝りがち。

探す前、探し始めの住宅購入相談を取り入れているのは、時間にも気持ちにも余裕があるときに判断した方がよいから。それでは、住宅購入相談って、いったいどうなっているのか。

「どのような住まい・エリアにする」かと、「資金計画・住宅ローン」の二つが軸となります。住まいやエリアに関しては、皆さま、お考えがあるため、確認程度となることも多い。相談の中心は、自然とお金のことになります。

お金の話は、金利動向などを含めた住宅ローンの選定と、購入したのあとの返済額・家計の健全性に分けられます。

お客様それぞれケースバイケースですが、通常は、返済額・家計について話した後に住宅ローンの選定となるのが基本。住宅ローンの損得よりも家計の健全性の方が大事だからです。

お客様の状況を聞いて、私からあ〜だこ〜だと一般論を言うのは容易い。100のご家庭があれば、100の家計がある。100人いれば100の考え方もあるでしょうから、お客様のお話をお聞かせいただきならが、ひとつひとつ検証していくスタイルをとります。

「毎月・・・円なら、やっていける」という切り出しから始まることが多い。その根拠は?などと話を進めていくうちに、いろいろな状況やお考えから「じゃ、こうしていこうかな」と、お客様自身で自然と落ち着きどころを見つけます。※検証後、変更なしも多い。

そして、返済計画が見えた後、それにあった住宅ローン・金融機関はどこなのか、将来の金利をいろいろと想定しながら検討します。

ポイントは、今の家計(家賃)から判断するのではなく、これからの家計(状況の変化)を見ること。必ずといって話すのは「返済比率の信号理論」。

お金に関しては、ネットで調べたり、他の営業マンに聞かされたり、さまざまな情報が出回る中、どのように考えていいのか、模索されている方も多いと思います。

ご自身のお考えの確認としても、一度、弊社や身近なFPにご相談してみてはいかがでしょうか?。弊社では「ご購入資金計画シート(見本,PDF)」を何度でも作成しながらご相談に対応します。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 19:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月20日

フラット35の制度変更(平成24年4月〜)

フラット35の取り扱い内容が、平成24年4月より変更されます。※平成24年度の予算成立条件。

【変更点】

1.融資率の上限が、購入価額・建築費の100%から90%に引き下げられます。※フラット35Sエコ、保証型、借換融資の上限は、これまでどおり100%です。Sエコは平成23年度補正予算の枠がなくなり次第、終了します。

2.金利引下げ期間が、フラット35Sベーシック(金利Aプラン)当初20年間 → 当初10年間、(金利Bプラン)当初10年間 → 当初5年間に短縮されます。金利引下げ幅に変更はなく、年▲0.3%です。※プランABの違いは技術性能基準によります。

--

金利が優遇される「フラット35S」そのものも予算枠があり、枠がなくなり次第終了します。初めて金利優遇制度が採用されたときは、あっという間に枠を使い切りましたが、近年では、民間金融機関(変動金利)が盛り返し、枠がなくなったという話は聞かなくなりました。

しかし、金利上昇機運が高まると、フラット35に流れることもあり、予断は許されません。もし、フラット35を利用した住宅購入をご計画の方は、この点を留意しながら進めてください。

金利優遇そのものは、公庫時代の「ゆとり融資」と同じ、当初期間のみ引き下げ、定められた期間が経過した後は、通常金利に戻るものです。これならば、一部の民間金融機関で実施されている10年固定のキャンペーンの方が優れているかもしれません。

住宅ローンのキャンペーンは、春と秋、3月末と9月末までという期間限定であるケースが多くなっております。一部の金融機関では、4月以降も継続する予定という情報も得ておりますが、ふたを開けてみないと確定しません。

4月から、フラットも民間金融機関も、融資条件や内容を見直しますので、今探している方(融資実行は4月以降)は、あらためて、見直してみることをおススメします。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 16:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月01日

平成24年3月分住宅ローン実行金利

各銀行より平成24年3月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な3月実行金利は、以下の通りです。
(比較しやすいように優遇適用後で表示します)

◇千葉銀行
 変動金利:1.475%(※1)
 10年固定:1.500%(※2)
 全期間固定:2.430%

※保証料要。
※1:自己資金20%超なら1.275%
※2:3月までお申し込みの方、固定終了後の優遇幅は最大▲1.4%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
 変動金利:1.275%
 3年固定:1.550%
 5年固定:1.800%
 10年固定:1.950%

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0%
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
 変動金利:0.875%〜1.275%
 3年固定:1.450%〜1.850%
 5年固定:1.550%〜1.950%
 10年固定:1.850%〜2.250%
 全期間固定:2.400%

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20%超の場合、この他の優遇設定あり。
※全期間▲1.2%〜▲1.6%優遇。

◇住友信託銀行
 変動金利:1.075%
 3年固定:1.250%
 5年固定:1.100%
 10年固定:1.450%
 30年固定:2.550%

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2%
※全期間優遇コースの場合、▲1.4%(ネット経由なら▲1.5%)

◇中央三井信託銀行
 変動金利:0.775%〜1.175%
 5年固定:1.100%
 10年固定:1.450%
 35年固定:2.600%

※保証料要。
※変動金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇中央労働金庫
 変動金利:1.225%(1.075%)
 5年固定:1.350%(1.200%)
 10年固定:1.550%(1.400%)
 35年固定:2.700%(2.550%)

※()内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4%

--

住宅ローンの金利をチェックしながら、なんども見直してしまいました。ほとんどの金利が2月と同じ数字で、あれ、更新していないのかなとチェックし、日付が3月1日現在となっていることを確認、この繰り返し。一部の金融機関で、全期間固定の金利が微調整されましたが、ほとんど2月と変わらず横ばい、これ以上、下げる余地がない、ということなのでしょう。

3月は公示地価の発表月です。昨日、日本経済新聞社より、公示地価発表時の下調べに電話取材が入りました。柏市の地価がホットスポットの影響を受けているのかどうか、という点が本題でした。この他に、金利状況と地価との関係、これからの市場動向についてなど、全般的な内容についてお伝えしました。

金利が低い→購入者の資金力が大きくなる→地価上昇、金利が高い→購入者の資金力が小さくなる→地価下落。これが金利と地価との基本的な関係です。この他に、人口動態、雇用・収入、将来への期待・不安などが絡み市場が形成されます。

業界の営業トークで「金利が低い今が買い時」というのがあります。地価との関連を見なければ、確かにその通り。先の関連にあてはめれば、金利が高くなる分、地価が下落する。結論は、いつでも買い時、いつでも見送り時。外部社会要因では決められない。

[PR]「住宅購入サポート“プレミアクラス”
住宅購入や住宅ローンの相談に注力して住まい探しをサポートする不動産仲介会社。会員には手数料“優遇”特典付きです。
posted by preseek_shibata at 20:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンとお金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする